Sentencia Civil 678/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 221/2023 de 02 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil Beley Projects, S. L. promovió acción judicial frente a don Oscar, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 11 de junio de 2019 la sociedad actora adquirió el edificio situado en la DIRECCION000, de Barcelona, en virtud de subasta judicial celebrada en el seno del procedimiento número 4225/2016, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona.

b) En la actualidad el mencionado edificio se compone de planta baja destinada a local comercial y dos plantas de pisos de una sola vivienda por planta. A excepción de la vivienda sita en la DIRECCION001, ocupada por el ahora demandado en virtud de contrato de arrendamiento, el resto de entidades se encuentran desocupadas.

c) En fecha 11 de marzo de 1985 el anterior propietario celebró contrato de arrendamiento de vivienda con el demandado, don Oscar, relativo al piso DIRECCION001 del inmueble al que se viene haciendo referencia, vivienda que en el momento presente se encuentra habitada por dicho demandado, su esposa y una hija mayor de edad. Por consiguiente, el contrato está sometido a las normas contenidas en la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

d) En su condición de promotora inmobiliaria, la sociedad actora inició expediente de solicitud de licencia de obras ante el Ayuntamiento de Barcelona con vistas a la construcción de un edificio entre medianeras con fachada haciendo esquina a las DIRECCION000 y DIRECCION002, integrado por una planta baja, tres plantas piso y cubierta plana. La planta baja, planta primera y planta segunda son existentes; la planta cuarta se añade en remonta. El edificio es plurifamiliar para cuatro viviendas, con dos núcleos de comunicación vertical para todas las plantas (uno para la escalera y el otro para el ascensor practicable).

e) A raíz de aquella actuación, en fecha 31 de julio de 2019 se concedió trámite de audiencia al arrendatario en virtud de lo establecido en el artículo 37.3 de la Ordenança Reguladora dels Procediments d'Intervenció Municipal en les Obres (ORPIMO), a fin de que pudiera examinar el proyecto de las obras que se ejecutarían y realizar las observaciones de carácter técnico que considerara oportunas dentro del plazo fijado por la citada norma. Sin embargo, el Sr. Oscar no se personó en las oficinas de Beley Projects, S. L. y, por consiguiente, no realizó ningún tipo de alegación.

f) En fecha 16 de marzo de 2020 la empresa actora remitió burofax al Sr. Oscar, en el que le comunicaba que, de conformidad con lo establecido en el artículo 34.1 de Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y artículo 23.4 de la ORPIMO, el Plan de Realojo y Retorno de los ocupantes de la finca situada en la DIRECCION000 de Barcelona se encontraba a su disposición para que pudiera consultarlo, durante un plazo de 10 días hábiles desde la recepción de aquella comunicación, en las oficinas de Beley Projects, S. L., sitas en la Avda. Diagonal número 421, 4º 1ª, de Barcelona. Pese a ello, el Sr. Oscar tampoco acudió a dichas oficinas a fin de consultar el plan o memoria de realojo y retorno propuesto.

g) Finalmente, en fecha 15 de febrero de 2021 el Ayuntamiento de Barcelona concedió la licencia de construcción.

h) Dada la envergadura de las obras proyectadas, y comoquiera que en las condiciones particulares de la licencia de construcción otorgada por el Ayuntamiento de Barcelona se reflejaba que Beley Projects, S. L. debía asegurar el ejercicio del derecho de realojo y retorno del arrendatario, el abogado de la actora contactó con el asesor legal del Sr. Oscar para proponer la firma de un convenio sobre aquellos aspectos, y, pese a que tal convenio fue verbalmente aceptado por el representante del inquilino, este último no llegó a suscribirlo alegando múltiples excusas.

i) Como último intento a fin de llegar a un acuerdo, Beley Projects, S. L. remitió burofax en fecha 19 de abril de 2021 exhortando al arrendatario a la firma del convenio de retorno ante el inminente inicio de las obras proyectadas, requerimiento que tampoco fue atendido por el destinatario.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos:

1. Que el Sr. Oscar deberá desocupar la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona durante el plazo aproximado de 24 meses a fin de que mi mandante pueda ejecutar las obras de reforma, ampliación y remonta en el edificio sito en la DIRECCION000 de Barcelona.

2. Mientras duren las citadas obras, don Oscar será realojado provisionalmente en una vivienda de alquiler cercana en los términos fijados por el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

3. Mi mandante asumirá el pago de las rentas mientras duren las obras, así como todos los gastos que se deriven de la formalización del contrato, a salvo los servicios y suministros, que serán de cuenta del Sr. Oscar que, además seguirá abonando a mi mandante la renta que hasta ahora venía satisfaciendo por el arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 11 de marzo de 1985.

4. Mi mandante asumirá el coste de una empresa de mudanzas para el traslado de los muebles, bienes y enseres propiedad del Sr. Oscar a la vivienda de realojo y una vez retorne a la vivienda asignada; de ser necesario, mi mandante contratará un servicio de guardamuebles para el depósito de los muebles, bienes y enseres que precise el inquilino, así como el posterior retorno de los mismos a la vivienda asignada.

5. Que una vez proporcionada la vivienda de realojo, el demandado deberá desalojar la vivienda DIRECCION000 de Barcelona en un plazo que no excederá de 72 horas y en caso de negarse a ello que sea desalojado judicialmente.

6. Concluidas que sean las obras, el demandado podrá ejercitar su derecho al retorno a la vivienda sita en la DIRECCION001 de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona.

7. La condena en costas del demandado dada su mala fe y temeridad".

II. La representación de don Oscar se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La validez del procedimiento de demolición, desalojo y realojo de los arrendatarios está supeditada al presupuesto del informe favorable por parte de la delegación de gobierno de la ciudad, tal como expresamente dispone el artículo 78 y siguientes de la LAU de 1964.

b) Los trámites seguidos por la actora para la obtención de las correspondientes licencias de edificación no se ajustan al procedimiento especial establecido en los artículos 78 y siguientes de la LAU de 1964, lo que determina la nulidad de las licencias obtenidas. Además, el Sr. Oscar no pudo tener acceso al plan de realojo porque cuando se le citó para ello la movilidad de la ciudadanía estaba restringida por razón de la vigencia del estado de alarma desde marzo de 2020.

c) La actora no ha cumplimentado todos los requisitos exigidos por la normativa vigente para acreditar que efectivamente se han respetado los derechos del inquilino conforme a lo previsto en la LAU de 1964 y de esta manera garantizar su derecho de retorno a su vivienda. A fecha de hoy la propiedad no ha demostrado que las propuestas de realojo respondan a la realidad ni que, en consecuencia, tal realojo sea posible en alguna de las viviendas a las que hace referencia la arrendadora.

d) En todo momento la voluntad del inquilino ha sido alcanzar un acuerdo con la adversa, pero ello resulta inviable porque no se identifica ni la vivienda de realojo, ni la vivienda final de retorno.

III. La magistrada de primera instancia apuntaba inicialmente que Beley Projects, S. L. no había seguido los cauces ni había cumplimentado los trámites y requisitos que establece la LAU de 1964, y que el derecho que concede a los inquilinos y arrendatarios el artículo 81 de dicho cuerpo legal no podía quedar supeditado a la situación que pudiera acaecer una vez que se hubieran consumado la reedificación o la reforma del edificio; y agregaba que en todo caso no se había suscrito el documento al que hace referencia el artículo 81 de la LAU de 1964, ni tampoco parecía atisbarse que pudiera cumplirse con las exigencias que establece el artículo 83 del mismo cuerpo legal.

Insistía seguidamente la juzgadora a quoen que la falta de cumplimentación, por parte de la propietaria arrendadora, de las exigencias legales establecidas en el artículo 81 y siguientes de la LAU bastaba para decretar la desestimación de la demanda, y señalaba además que dicha propietaria, según lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 18/2007 y en el artículo 19 del Real Decreto legislativo 7/2015, debía asumir los gastos de desalojo y de realojo, aunque matizaba que en el curso de las negociaciones extrajudiciales Beley Projects, S. L. presentó al inquilino cinco opciones de viviendas de alquiler cercanas a la que actualmente ocupa.

Por todo ello desestimó la demanda e impuso las costas a la actora.

IV. La representación de Beley Projects, S. L. se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y aduce inicialmente que la juzgadora a quoconfunde los términos del debate al entender aplicables los artículos 78 y siguientes de la LAU de 1964, cuando tal regulación hace referencia a la causa segunda de excepción a la prórroga, es decir, a la acción que asiste a la propiedad para denegar al inquilino la prórroga forzosa y promover la resolución del contrato en los supuestos en que se cumplan los requisitos objetivos detallados en aquellos preceptos, acción que ninguna relación guarda con la que se plantea en las presentes actuaciones, que consiste en la petición de que el arrendatario desaloje la vivienda para que Beley Projects, S. L. pueda ejecutar las obras proyectadas en el edificio de la DIRECCION000, de Barcelona.

Añade que la propietaria de la vivienda reúne las exigencias para la viabilidad de aquella acción, y, en concreto: (i) cuenta con una licencia de obras válida y vigente otorgada por el Ayuntamiento de Barcelona para ejecutar las obras de reforma, ampliación y remonta en el edificio objeto de autos; (ii) se ha emitido por el Institut Municipal de l'Habitatge i Rehabilitació el correspondiente informe previo favorable al plan de realojo y retorno propuesto; (iii) se confirió a la arrendatario el trámite de audiencia en los términos establecidos en los artículos 23.4 y 37.3 de la Ordenanza reguladora de los procedimientos de intervención municipal en las obras (ORPIMO) y artículo 34.1 de Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, tanto para el examen del proyecto de obras como del plan de realojo, sin que en ninguno de los dos casos formulara alegación ni objeción alguna; (iv) se ofreció al Sr. Oscar la firma de un convenio de realojo en cumplimiento de la normativa vigente, convenio que no se firmó por causas únicamente imputables a la propia parte arrendataria.

SEGUNDO.- Normativa aplicable. Acción ejercitada

I. El contrato objeto de litigio fue celebrado en fecha 11 de marzo de 1985, por lo que para identificar la normativa que le es aplicable debe atenderse al apartado 1.A) de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que dispone:

"Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria".

También le resulta aplicable, en atención a la naturaleza de la acción ejercitada, la previsión de la Disposición Adicional Octava de la propia LAU de 1994, a la que se hará referencia con posterioridad.

II. En relación con la naturaleza de la acción planteada en la demanda, tanto en el escrito de contestación como en la sentencia frente a la que se apela parece darse por sentada la aplicabilidad del régimen normativo diseñado por los artículos 78 y siguientes de la LAU de 1964.

Ya se adelanta que no puede compartirse aquella observación. Los mencionados preceptos se incardinan en el Capítulo VIII de la LAU de 1964, rotulado "Excepciones a la prórroga", y, específicamente, en la Sección Tercera del mismo capítulo, cuyo título es "De la causa segunda de excepción a la prórroga" (artículos 78 a 94), y que se destina al desarrollo normativo de la causa de denegación de prórroga forzosa definida en el apartado 2.2 del artículo 62. Establece este precepto:

"No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:

(...) 2.2 Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que, en aquella hubiere y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere".

Es decir, los artículos 78 a 94 de la LAU de 1964 tienen por objeto la regulación de una de las causas de denegación de prórroga que enuncia el artículo 62, y, específicamente, reconocen al arrendador el derecho a ejercitar la acción destinada a promover la resolución del contrato en la hipótesis de que proyecte el derribo de la finca para edificar otra que reúna las exigencias que describe la norma. En concreto, en relación con tal supuesto de hecho el artículo 78 establece:

"Para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario:

1º Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador civil de la provincia, el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.

2º Que autorizada que sea por el Gobernador civil la demolición, y con un año de antelación por lo menos al día en que proyecta iniciarla, lo notifique en forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de vivienda o de local de negocio, insertando copia literal de la mencionada autorización del Gobernador y la expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras".

Y el artículo 79.1 agrega:

"No prosperará la acción ejercitada al amparo de la causa segunda de excepción a la prórroga si el Gobernador civil de la provincia no autoriza la demolición del inmueble, sin que esta autorización, cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de aquella".

III. A la vez que se reconoce al propietario la facultad de denegar al inquilino la prórroga forzosa en los supuestos en los que proyecte el derribo de la finca para edificar otra que reúna las exigencias que describe el artículo 62.2.2, la Sección Tercera del Capítulo VIII de la LAU de 1964 regula las posibilidades que asisten al inquilino, cuando la propiedad insta la resolución del contrato por aquella causa, para oponerse a la denegación de la prórroga o para promover la reocupación de la finca arrendada. Así:

a) El artículo 79 supedita la viabilidad de la denegación de la prórroga a la circunstancia de que el "Gobernador civil de la provincia" autorice la demolición del inmueble, de modo que si no se concede tal autorización la acción resolutoria no puede prosperar. Además, la repetida autorización no producirá efecto alguno si transcurriere el plazo que hubiere concedido el Gobernador civil sin que las obras de demolición hayan sido emprendidas.

b) Si transcurren dos meses desde el desalojo de la finca sin que las obras de demolición se hayan iniciado, los inquilinos y arrendatarios podrán volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que en ella tuvieran, sin obligación de pago de las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador una indemnización equivalente al importe de aquellas mensualidades (artículo 80).

c) El artículo 81 reconoce a los inquilinos y arrendatarios, bajo determinados presupuestos, el derecho a instalarse en la finca reedificada. Y si su voluntad es no instalarse en el inmueble reedificado, lo deberán expresar así a la propiedad y en el momento del desalojo deberán ser indemnizados con el importe de seis mensualidades de la renta que vinieren pagando.

d) El artículo 82 regula el derecho de inquilinos y arrendatarios a instalarse en la vivienda o local de negocio que les corresponda tras la reconstrucción de la finca, derecho del que quedarán privados en el supuesto de que no ocupen la finca dentro del plazo. Y, para el caso de que el arrendador incumpliere esta obligación de reserva, el artículo 88 otorga a los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble derruido el derecho de optar entre exigirle la indemnización de cinco anualidades de la renta que al desalojar pagasen o de reclamar las viviendas o locales de negocio que elijan en el inmueble reedificado por la renta que satisficieren en el derruido.

Finalmente, el artículo 92 faculta al propietario para efectuar obras para elevar o adicionar la construcción, que tengan por objeto aumentar el número de viviendas y que hagan inhabitable temporalmente la vivienda o local de negocio ocupados por el inquilino o arrendatario, siempre que obtenga previamente autorización del Gobernador civil de la provincia y notifique fehacientemente a los inquilinos o arrendatarios su propósito y la concesión de la autorización gubernativa con seis meses de antelación, por lo menos, al día que proyecte comenzar las obras. Estas deberán iniciarse dentro de dos meses, a contar desde el día en que quede desalojada la vivienda o local de negocio, teniendo en otro caso el inquilino o arrendatario los derechos que le reconocen los artículos 80 y siguientes. El arriendo quedará en suspenso por el tiempo que duren las obras.

IV. Pero se insiste que en el presente litigio la representación de Beley Projects, S. L. no está ejercitando ninguna acción dirigida a denegar la prórroga forzosa al inquilino, sino que, ante la falta de acuerdo extrajudicial entre las partes, se limita a interesar, no la resolución del contrato, sino la declaración de la obligación del arrendatario de desalojar temporalmente la vivienda que ocupa en calidad de arrendatario a fin de que la empresa actora materialice su proyecto de ejecución de obras en el edificio en el que se integra tal vivienda arrendada, siempre bajo la premisa de su compromiso de garantizar los derechos de realojamiento y retorno que asisten al inquilino.

Se reitera que no se postula, por tanto, la extinción del contrato, sino precisamente lo contrario, esto es, la conservación de su vigencia, sin perjuicio de la necesidad de que durante el plazo que duren los trabajos el arrendatario desocupe el inmueble. Pero, con el fin de minimizar el perjuicio que pudiera comportar tal coyuntura, Beley Projects, S. L. asume la obligación de afrontar los gastos de realojamiento de Sr. Oscar en una vivienda próxima a la arrendada y de características análogas, y de garantizar, una vez finalizados los trabajos, el retorno a una de las viviendas cuya construcción se proyecta.

TERCERO.- Cumplimiento por parte de la propietaria arrendadora de los presupuestos legalmente establecidos para interesar el desalojo temporal del arrendatario por razón de las obras de rehabilitación proyectadas y autorizadas

I. Ya se ha expuesto que el artículo 81 de la LAU de 1964, con ocasión de la regulación de la denegación de prórroga por causa de derribo del inmueble alquilado, reconoce a los inquilinos y arrendatarios, bajo determinados presupuestos, el derecho a instalarse en la finca reedificada.

Fuera de aquel contexto de denegación de prórroga, el derecho de retorno, en los supuestos de demolición total o rehabilitación integral de un edificio en el que se integran viviendas urbanas, cuenta con la regulación de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994, que es del siguiente tenor:

"Derecho de retorno.

El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta disposición y, en su defecto, por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquella y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado".

La Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, regulaba, en su Disposición Adicional Cuarta, los derechos de realojamiento y retorno, y proclamaba que "[e]n la ejecución de actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deberá garantizar el derecho de aquellos al realojamiento (...)".

La misma norma agregaba, en su regla 3ª: "En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste. En estos casos, el propietario deberá garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno".

II. Una vez derogado el precitado Real Decreto Legislativo 1/1992 -derogación materializada mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo-, debe estarse al artículo 19 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Dispone tal norma, en los pasajes relacionados con el objeto debatido:

"1. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquellos al realojamiento en los términos establecidos por este artículo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

2. Cuando se actúe de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiación, los arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición no puedan hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato.

Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

(...)

4. Todo procedimiento de realojamiento respetará, al menos, las siguientes normas procedimentales comunes: (...)

5. Para hacer efectivo el derecho de realojamiento será preciso ofrecer una vivienda por cada una de las viviendas afectadas por la actuación, bien en el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más próximo al mismo (...)".

Las anteriores previsiones han sido escrupulosamente respetadas por Beley Projects, S. L., como con posterioridad se pormenorizará, pero también las contenidas en la normativa a cuyo amparo se pretende el desalojo provisional del inquilino a los efectos de la ejecución de las obras que se describen en la demanda. Tal normativa está constituida en primer lugar por el artículo 34 de la Ley Catalunya 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que dispone:

"1. En los procedimientos administrativos instruidos para adoptar resoluciones que obliguen o habiliten a ejecutar obras para la conservación o rehabilitación de los edificios, debe darse audiencia a los ocupantes legales y deben determinarse las repercusiones que el procedimiento puede tener sobre la situación de ocupación.

2. Con carácter general, los ocupantes legales que tengan su residencia habitual en edificios objeto de conservación y rehabilitación o en edificios declarados en ruina por una resolución administrativa, si no son responsables del deterioro, tienen el derecho de regreso, que corre a cargo del propietario o propietaria del inmueble, de acuerdo con lo establecido por, si procede, la legislación urbanística, hipotecaria y de arrendamientos urbanos".

III. Y, finalmente, también se han respetado las indicaciones que, en relación con el otorgamiento de licencias de obras mayores y con la ejecución de obras que afecten a la estructura de un edificio que esté ocupado, se describen en el Text Consolidat de l'Ordenança Reguladora dels Procediments d'Intervenció Municipal en les Obres (ORPIMO).

El artículo 23.4 de dicha ordenanza establece:

"Així mateix, s'ha d'atorgar un tramit d'audiéncia de deu dies a les altres persones interessades que hagin comparegut en l'expedient, previament a la proposta de resolució. Si presenten al-legacions en el termini esmentat s'ha de donar a la persona sol·licitant un nou trámit d'audiéncia".

Y el artículo 37.3 añade:

"Quan es projecten obres que afecten l'estructura d'un edifici existent que está ocupat, el técnic o técnica autor del projecte ha d'aportar el corresponent informe que acrediti que les obres no comporten risc per als ocupants ni per a tercers. Alhora, la persona sol-licitant de la llicéencia ha de notificar a tothom que l'ocupa i a les persones propietaries de l'edifici les obres que es pretenen dur a terme, i ha de presentar davant l'Ajuntament la declaració responsable d'haver complert aquesta obligació. La declaració responsable, que ha d'acompanyar la sol-licitud de llicéncia, ha de fer menció expressa de les observacions fetes pels ocupants de l'edifici, que s'han d'incorporar a l'expedient, així com la seva valoració".

IV. Como se anticipó, la empresa propietaria del edificio ha cumplimentado las exigencias establecidas en las normas transcritas. Por una parte, obtuvo del Ayuntamiento de Barcelona, en fecha 31 de enero de 2021, la correspondiente licencia de construcción (documento número 10 de la demanda), que autorizaba la ejecución de las siguientes obras:

"Obra de reforma, ampliació i remunta d'un edifici plurifamiliar en testera amb la instal.lació d'un ascensor. Reforma integral de l'edifici existent de planta baixa i dues plantes pis, l'ampliació de volums en planta 1ª i pl. 2ª, i la remunta d'una planta 3ª, amb un total de 4 habitatges i un local".

En la misma licencia, a modo de condición particular, se incluía la siguiente prevención:

"Cal seguir les prescripcions de l'informe de l'institut d'habitatge quant al compliment de la Llei 18/2007, de 28 de desembre al Dret a l'Habitatge, i assegurar l'exercici del dret de reallotjament i de retorn dels arrendataris legals que tinguin la seva residencia habitual en l'edifici objecte de les obres, del qual el titular n'és responsable".

Y, de otro lado, la promotora recabó igualmente en su día el informe favorable del Institut Municipal de l'Habitatge i Rehabilitació del Ajuntament de Barcelona (documento número 9 de la demanda), en el que, entre otras consideraciones, se otorga el visto bueno a los planes de realojamiento y retorno de los inquilinos. Se dispone al respecto:

"Un cop la unitat gestora i els serveis municipals competents ha revisat la documentació aportada en la sol.licitud, s'emeten les següents consideracions:

El pla de reallotjament aportat está complert.

El pla de retorn aportat está complert

En conseqüencia, s'emet L'INFORME PREVI D'HABITATGE. Favorable".

V. En definitiva, la ahora apelante ha colmado todas las exigencias normativas que le facultan para ejercitar la acción de desalojo temporal del arrendatario a los efectos de ejecutar las obras proyectadas.

Así:

a) Obtuvo el informe favorable del Institut Municipal de l'Habitatge i Rehabilitació del Ajuntament de Barcelona, que refrenda en su totalidad los planes de realojamiento y retorno del inquilino. Con ello se cumplen las directrices de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 y del artículo 19 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, normas a las que con anterioridad se ha hecho referencia.

b) Le fue concedida igualmente, por parte del Ayuntamiento de Barcelona, la correspondiente licencia de construcción, en cuyo texto también se hacía mención a la necesidad de garantizar el realojamiento y el retorno de los arrendatarios que tuvieran su residencia habitual en el edificio en el que se ejecutarían las obras.

c) Consta documentalmente acreditado que, mediante sendos burofaxes de fechas 31 de julio de 2019 y 16 de marzo de 2020 (cfr. documentos números 4 a 7 de la demanda), la propiedad cumplimentó además el preceptivo trámite de audiencia al arrendatario a fin de que tuviera la posibilidad de examinar el proyecto de las obras y el plan de realojamiento y retorno y de formular, dentro del plazo legal, las observaciones de carácter técnico que considerara oportunas.

También desde esta perspectiva se colmaron los presupuestos establecidos en los artículos 23.4 y 37.3 de la Ordenanza reguladora de los procedimientos de intervención municipal en las obras (ORPIMO) y en el artículo 34.1 de Ley del Parlament de Catalunya 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y ello con independencia, obviamente, que el Sr. Oscar no atendiera aquellos requerimientos pese a constar fehacientemente su recepción.

d) Finalmente, Beley Projects, S. L. ofreció al arrendatario la firma de un convenio de realojo en cumplimiento de la normativa analizada, mediante el cual dicha arrendadora asumía las obligaciones en los términos que ahora se ofrecen en la demanda -pago de la renta y de los gastos inherentes al contrato de arrendamiento, mudanza y trastero, de ser necesario, así como vivienda de características análogas a la que es objeto de arrendamiento, y próxima a ella, para ser ocupada durante la ejecución de las obras-, aparte de que, en contra de lo que se mantiene en el escrito de contestación, se identifica con nitidez la vivienda asignada al Sr. Oscar tras la finalización de las obras de rehabilitación, vivienda que se ubica en la misma planta que la actualmente ocupada por dicho inquilino.

VI. El recurso de apelación, en consecuencia, debe ser estimado y, por ello, habrán de acogerse igualmente las pretensiones deducidas en la demanda por la representación de Beley Projects, S. L.

CUARTO.- Costas

I. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición al demandado, al haber sido estimadas íntegramente las pretensiones actoras (artículo 394.1 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,