Sentencia Civil 800/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 444/2023 de 20 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Budmac Investments II, S. L. interpuso demanda contra doña Teodora en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento formalizado en fecha 1 de junio de 2017 sobre la vivienda, hoy propiedad de la parte actora, sita en DIRECCION000, de Palau-Solità i Plegamans, que se corresponde con la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad número 4 de Sabadell.

El mencionado contrato fue suscrito en calidad de arrendador por el anterior propietario de la vivienda, don Aurelio, en cuya posición jurídica se subrogó Budmac Investments II, S. L. tras adquirir la vivienda el 30 de octubre de 2018.

Se aducía por la demandante que el impago imputado a la inquilina comprendía las rentas correspondientes a diversas mensualidades comprendidas entre febrero de 2019 y junio de 2021, lo que totalizaba una deuda acumulada de 3.039,34 euros. Especificaba que en el contrato se pactó una renta inicial de 500 euros mensuales, pero que dicha renta había sido objeto de modificación conforme a las actualizaciones del IPC, de modo que en la actualidad asciende a 515,04 euros mensuales.

II. La representación de doña Teodora se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La actora no ha cumplido, antes de entablar la presente acción judicial, su obligación de ofertar a la inquilina una oferta de alquiler social/realojamiento.

b) Budmac Investments II, S. L. carece de legitimación activa, puesto que no ha acreditado su titularidad sobre la vivienda objeto de litigio, como tampoco el título en cuya virtud pudiera estar facultada para instar la resolución del contrato de arrendamiento.

c) La arrendataria demandada se encuentra en situación económica precaria y en riesgo de exclusión social y residencial, de modo que la estimación de la acción de desahucio agravaría aún más aquella situación.

d) La reclamación dineraria formulada por la demandante incurre en pluspetición desde una triple perspectiva: (i) el importe de cada mensualidad de renta reclamada no puede exceder de la cuantía de 500 euros pactada en el contrato originario, ya que la arrendadora no puede aplicar las actualizaciones anuales de dicha renta desde el momento en que no ha notificado formalmente tales incrementos a la inquilina, conforme exige el artículo 18.2 LAU; (ii) la actora incluye en el cómputo de las rentas adeudadas la correspondiente al mes de marzo de 2019, pero dicha renta fue totalmente abonada en su día por la inquilina; (iii) la Sra. Teodora depositó en el momento de la formalización del contrato la suma de 1.000 euros en concepto de fianza, y tal suma no ha sido descontada en el cálculo de la deuda a cargo de la demandada.

III. La jueza de primera instancia decidió que, conforme se desprendía de la documentación obrante en las actuaciones, Budmac Investments II, S. L. carecía de legitimación para instar las acciones de desahucio y reclamación de rentas, dado que no fue dicha empresa, sino el anterior propietario, quien suscribió con la demandada el contrato de arrendamiento en cuya virtud se acciona.

Agregaba que, pese a que en la demanda se expresaba que Budmac Investments II, S. L. había adquirido la propiedad de la vivienda el 30 de octubre de 2018 y que se había subrogado en la condición de arrendador que ostentaba el anterior titular, tales extremos no podían considerarse probados por cuanto la actora no había aportado el título en cuya virtud adquirió la propiedad de la finca, ni había demostrado haber notificado a la inquilina su condición de nueva propietaria de la finca y su consiguiente subrogación en la posición de arrendadora.

Concluía que una mera nota simple registral no bastaba para probar la propiedad sobre la vivienda arrendada, y que el anexo al contrato de arrendamiento, consistente en el documento del compromiso relativo al avalloger,había sido elaborado unilateralmente por Budmac Investments II, S. L. y no constaba firmado por la inquilina.

Por todo ello desestimó las pretensiones actoras e impuso las costas del procedimiento a Budmac Investments II, S. L.

IV. La representación de Budmac Investments II, S. L. insiste en su recurso en que la información registral adjuntada a la demanda acredita suficientemente su legitimación activa como propietaria y arrendadora de la vivienda.

SEGUNDO.- Suficiente acreditación de la legitimación activa de Budmac Investments II, S. L. en su condición de propietaria de la vivienda y actual arrendadora

I. Ya se expuso que la demandada apelada no ha controvertido la concurrencia de una situación de impago de las rentas, salvo lo relativo a la pluspetición esgrimida en la contestación, y que su defensa principal estriba en la alegación de la falta de legitimación activa de Budmac Investments II, S. L., por considerar que ni con la demanda, ni en ningún momento posterior, se ha aportado por dicha entidad el título del que pudiese resultar su titularidad dominical sobre la vivienda arrendada y su correlativa condición de arrendadora.

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2021, la legitimación consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

Añade la doctrina legal que la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Presupone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas, por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

A la legitimación se refiere el artículo 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en él. Cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en consideración su súplica, en relación con los hechos que sustentan tal pretensión ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2021).

II. En el supuesto específico de ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al arrendador, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

Como se apunta en la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de febrero de 2023, "en la relación arrendaticia la legitimación activa se fundamenta, como señala el art 250.1.1 LEC , en la posesión real, lo cual otorga una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarlo, esto es, dueño, usufructuario u otro cualquier análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, cualquier comunero que actúe en beneficio de la comunidad, administrador, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario y que el título del actor pueda acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que sea imprescindible la presentación de un título de dueño y sin perjuicio también de las presunciones derivadas del título de dominio inscrito".

Desde aquella perspectiva, no puede cuestionarse, por lo pronto, la cualidad de propietaria de la sociedad apelante, especialmente a la luz del documento adjuntado a la demanda como número 4, consistente en una nota simple informativa expedida en fecha 24 de enero de 2019 por el Registro de la Propiedad número 4 de Sabadell, que acredita que Budmac Investments II, S. L. adquirió la vivienda objeto de litigio mediante escritura pública de 30 de octubre de 2018.

Ni se ha alegado una eventual falta de autenticidad de aquella nota registral, ni se ha acreditado que los datos sobre la titularidad de la vivienda que en ella se reflejan no se ajusten a la realidad actual, como tampoco que antes de la interposición de la demanda Budmac Investments II, S. L. hubiera perdido su titularidad dominical sobre la repetida finca, eventualidad que pudo haber sido demostrada por la demandada mediante la solicitud y aportación de la correspondiente información registral. Por ello la sentencia de esta Sección de 3 de octubre de 2019 declaraba:

"Partiendo de lo expuesto; aportada nota registral que sustenta el dominio de la actora; y no habiéndose realizado por la demandada ninguna alegación (ni fundamentada ni, menos aún, respaldada por medios de prueba) que permita poner en duda la realidad de lo "indicado" por la meritada nota simple (la parte solo sostiene el insuficiente valor probatorio del documento aportado a los autos); debe considerarse suficientemente acreditada la titularidad dominical de la demandante en relación al inmueble de autos (no en vano, incluso la impugnación de la autenticidad formal del documento implica, como bien señala el juez a quo, que si no se realizan pruebas en aras a su cotejo, que el mismo sea valorado conforme a las reglas de la sana crítica - artículo 326.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil )".

Y la de 29 de abril de 2024, también de esta Sección, señala, con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, de 18 de enero de 2024:

"Como ha manifestado reiteradamente esta Sala, que la nota informativa sea antigua, incluso expedida como en el caso de autos varios años antes de la demanda, e incluso que no conste la fecha de su expedición, no le priva de valor probatorio y de eficacia para acreditar el dominio. Se documenta de manera suficiente la adquisición del dominio por la parte actora y a la parte demandada corresponde acreditar conforme al artículo 217.3 de la LEC que el adquirente había perdido su dominio al tiempo de interponerse la demanda. Adverada la propiedad en la fecha en que se expide la nota simple, en este caso 2 de abril de 2014, la parte demandada no ha alegado concretamente y con datos específicos, ni acreditado, que había variado la situación de titularidad que publica el Registro al tiempo de interponerse la demanda, esto es, que la S. S.A. hubiera transmitido el dominio antes de ejercitar la acción. Ello hubiera sido bien fácil de acreditar por la parte demandada aportando, a su vez, otra nota simple que adverara la pretendida variación en la titularidad dominical.

(...)

En el sentido expuesto debe ser entendida la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de junio de 2020 (...), donde señalamos que "Este Tribunal comparte, sin embargo, los argumentos del juez "a quo" de que, aunque la nota simple registral tiene efectos meramente informativos, no concluyentes o fehacientes, ello no implica que no tenga absolutamente ningún valor probatorio, máxime si se dispone de otro elemento que corrobora la propiedad, como es el recibo de IBI, lo que integra un indicio solido de la propiedad, dado que habitualmente únicamente asume este coste fiscal o tributario quien está obligado a ello, es decir, el propietario."

La expresión "máxime" revela que, como en el sentido expuesto en la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Tarragona, el recibo de IBI refuerza y corrobora la prueba del dominio. Pero ello no significa que, en principio, sin contar con una nota simple contradictoria aportada por el demandado, la nota simple aportada por la actora no sea ya suficiente para acreditar la propiedad".

Sobre el potencial probatorio de la nota simple registral se pronuncia también la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 14 de marzo de 2019:

"La nota simple es un extracto sucinto del contenido del asiento relativo a la finca, donde consta la identificación de la misma, la identidad del titular y la extensión, naturaleza y limitaciones de estos, debiendo constar en ellas también las prohibiciones o restricciones a los titulares o derechos inscritos; y si bien es cierto que la nota simple es puramente informativa, el principio de libertad de prueba permite valorarla como tal y dar por probado lo que en ella se contiene, máxime cuando no ha sido impugnada".

III. Con independencia de lo expuesto, no se alcanza a identificar la razón por la que la inquilina cuestiona la legitimación activa de Budmac Investments II, S. L. para ejercer sus derechos como arrendadora, cuando lo cierto es que de forma extrajudicial ha realizado actos que denotan de forma incuestionable que doña Teodora no solo fue conocedora de la adquisición de la vivienda por parte de la entidad demandante, sino que aceptó expresamente su condición de nueva arrendadora tras haber adquirido la finca y subrogarse en la posición que ocupaba el anterior titular del inmueble.

Así:

a) Adjuntado al contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2017 (documento número 3 de la demanda) figura el documento de compromiso relativo al avalloguer(sistema de cobertura de cobro de rentas), de 30 de octubre de 2018, es decir, la misma fecha de adquisición de la vivienda por parte de Budmac Investments II, S. L. El documento está suscrito tanto por Budmac Investments II, S. L. como por doña Teodora, con lo que es evidente que ya desde el mismo momento de la adquisición de la vivienda por parte de Budmac Investments II, S. L. la inquilina tuvo constancia de tal circunstancia y la aceptó.

b) Prueba adicional de ella es que, formando parte del mismo anexo, consta la "orden de domiciliación de adeudo directo SEPA", suscrita por la arrendataria, y mediante la cual esta última, en la misma fecha de 30 de octubre de 2018, autorizaba expresamente a Budmac Investments II, S. L. para adeudar en la cuenta de la titularidad de la Sra. Teodora el importe de las rentas mensuales.

c) Desde entonces Budmac Investments II, S. L. ha venido girando a la cuenta de la inquilina, y con el consentimiento de esta última, los recibos mensuales de renta.

En un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se enjuicia, la sentencia de esta Sección de 17 de mayo de 2024 indicaba:

"Este Tribunal considera que con la aportación de la nota simple registral queda acreditado que la actora es la titular actual de la finca, y, si bien es cierto que dicha parte no acreditó con la demanda haber notificado a los arrendatarios el cambio operado en la persona de la arrendadora, también lo es que los documentos por ella aportados en el acto de la vista, consistentes en recibos de pago de rentas por los demandados en una cuenta que resulta ser de su exclusiva titularidad, con anterioridad a la presentación de la demanda, conduce a entender que sí tuvieron conocimiento de la subrogación de la actora en la posición de arrendadora. En caso contrario, habrían continuado efectuando pagos a la arrendadora original. De hecho, en la propia sentencia recurrida se señala que "(...) independientemente de que por los nuevos propietarios se informase o no el cambio de titularidad, consta acreditado que la propia actora gira los recibos a la demandada que le fueron abonados, cuanto menos hasta el mes de junio de 2021, sin que conste manifestación alguna al respecto por la actora y mucho menos la devolución de dicha cantidad si no hubiera sido debida por la demandada".

IV. En definitiva, deberá reconsiderarse el pronunciamiento adoptado en primera instancia en relación con la falta de legitimación activa de Budmac Investments II, S. L. para ejercitar las acciones de desahucio y reclamación de rentas, de modo que en este sentido deberá acogerse el recurso de apelación interpuesto por Budmac Investments II, S. L.

Ello obliga a analizar las defensas de fondo esgrimidas por la representación de doña Teodora en su escrito de contestación.

TERCERO.- Sobre la falta de ofrecimiento de un alquiler social por parte de la actora

I. Ciertamente, la Ley del Parlament de Catalunya 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, hace referencia en su artículo 5.2 a la obligación de determinados demandantes, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley, de ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social antes de interponer la demanda judicial, pero limita su ámbito a los procedimientos de ejecución hipotecaria y de desahucio por impago de alquiler, ninguno de los cuales se relaciona con la naturaleza del presente litigio.

En todo caso, en los tribunales está suficientemente asentada la idea, en relación con los procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, de que el ofrecimiento de un alquiler social en los términos del precitado artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda, sin perjuicio, en su caso, de la imposición por la Administración competente de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

II. Por si subsistiera algún resquicio de incertidumbre, el Tribunal Constitucional corroboró, en su sentencia 57/2022, de 7 de abril, que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Se recuerda que el anteriormente mencionado apartado 3 del precitado artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, fue modificado por el artículo 17 de la Ley 11/2020, y que desde entonces su redacción era del siguiente tenor:

"3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pues bien, la STC 57/2022 declaró la nulidad, por inconstitucional, del artículo 17 de la Ley 11/2020 y, consiguientemente, del artículo 5.3 de la Ley 24/2015.

III. Antes de la publicación de la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022, el Parlament de Catalunya había aprobado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

El artículo 12 de la Ley 1/2022 incorporó la Disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 de julio , mediante la que se declaraba, en su apartado 1:

"La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. (...)

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

(...)".

El apartado 2 de la Disposición adicional que se añadía disponía:

"Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Además, la Ley 1/2022 introdujo la siguiente Disposición transitoria:

"Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación".

Las previsiones normativas incorporadas por la Ley 1/2022 reproducían, en sus aspectos más esenciales, la regulación contenida en la Ley 24/2015, de 29 de julio, y en las sucesivas disposiciones que la han modificado, en relación con la propuesta de un alquiler social, las consecuencias procesales del incumplimiento de tal obligación y los procedimientos a los que habría de resultar aplicable.

IV. No obstante, el contenido de aquellas normas no es susceptible de desplegar incidencia alguna en el presente procedimiento en relación con la supuesta catalogación como requisito de procedibilidad de la obligación de la actora de ofertar un alquiler social a la demandada. Ya se ha expuesto el criterio mantenido respecto por las sentencias del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021, de 24 de febrero de 2022 y de 7 de abril de 2022, que, aparte de ser coherente con numerosas resoluciones dictadas en esta materia por esta sección, se corresponde igualmente con el acuerdo aprobado por unanimidad por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona con ocasión del pleno no jurisdiccional de 21 de febrero de 2020.

En la mencionada sesión de unificación de criterios, en efecto, se adoptó, por unanimidad, el acuerdo de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda. Y se agregaba en el mismo acuerdo que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda en la que se promuevan aquellos procedimientos, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

Finalmente, y en todo caso, el artículo 12 de la Ley 1/2022, que introdujo en la Ley 24/2015 la Disposición adicional primera que se ha transcrito, también ha sido declarado inconstitucional y nulo, entre otras disposiciones -en su mayoría se refieren al cumplimiento de la función social de la vivienda y a la obligación de ofrecer un alquiler social antes de promover determinadas acciones judiciales, o de renovar ese alquiler social a su vencimiento-, por la reciente sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de octubre de 2024 ( sentencia 120/2024), cuyo fallo es del siguiente tenor:

"1º Declarar que son inconstitucionales y nulos, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 9, los siguientes preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo: arts. 1.3, que modifica la letra f ) del art. 5.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda; 7, que añade el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007 ; 11, que añade el art. 10, a la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; y 12, que añade la disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , afectando la declaración de inconstitucionalidad y nulidad a los apartados 1, 2 e inciso "y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica" del apartado 3, y disposición transitoria.

2º Desestimar el recurso en todo lo demás".

V. En consecuencia, el motivo de oposición esgrimido por la demandada en relación con el hipotético deber de la propiedad de ofrecerle un alquiler social no puede tener acogida.

CUARTO.- Pluspetición

I. Finalmente, y de forma subsidiaria, argumentaba la demandada apelada que la contraparte habría incurrido en pluspetición en la determinación de la cuantía adeudada, y, en concreto, exponía que dicha deuda debería ser inferior por razón de la concurrencia de tres circunstancias, a saber:

1. En el contrato se pactó una renta mensual de 500 euros, pero la actora pretende el cobro de la renta en la cuantía resultante de aplicar a aquella suma el mecanismo de actualización conforme al IPC establecido en el contrato. Tal pretensión, sin embargo, resulta improcedente por cuanto la propiedad no ha cumplimentado las exigencias establecidas en el artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

2. Entre las rentas reclamadas por Budmac Investments II, S. L. se incluyen la correspondiente al mes de marzo de 2019. Sin embargo, tal mensualidad fue satisfecha en su momento por la inquilina.

3. La actora no ha descontado en su reclamación la cuantía de 1.000 euros depositada por la Sra. Teodora en concepto de fianza en el momento de la formalización del contrato.

Por todo ello se interesaba que, en caso de desestimarse las defensas de fondo, se dedujera de la suma reclamada el importe total de 1.541,89 euros, de los que 41,89 euros se corresponden con actualizaciones de renta no notificadas, 500 euros con la renta de marzo de 2019 ya satisfecha, y los 1.000 restantes con la fianza arrendaticia.

II. En cuanto al primero de aquellos conceptos, se recuerda que el artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con la exigibilidad de las actualizaciones de la renta, dispone:

"La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente".

Asiste la razón a la recurrente en este aspecto, por tanto, dado que la propiedad no ha acreditado que notificara oportunamente a la Sra. Teodora, con los requisitos exigidos por la norma transcrita, los incrementos de renta que, en función de la variación del IPC, pudieran ser aplicables en cada anualidad.

En consecuencia, el cómputo de la deuda a cargo de la demandada deberá acometerse a partir de la renta mensual pactada originariamente, es decir, 500 euros, con exclusión de los incrementos pretendidos por la propiedad (41,89 euros en total).

III. También debe aceptarse el segundo de los motivos de oposición expuestos. Con su escrito de contestación (cfr. documento número 5 de la demanda) la representación de doña Teodora adjuntó el recibo bancario acreditativo de que en fecha 6 de marzo de 2019 la inquilina abonó a Budmac Investments II, S. L. la renta correspondiente a esa mensualidad, por importe de 500 euros. La actora no ha controvertido este hecho, y tampoco ha impugnado la autenticidad de aquel documento, por lo que debe accederse a la deducción de la expresada suma.

IV. Pretendía finalmente la parte demandada la reducción de la cuantía objeto de condena invocando la pertinencia de compensar aquella deuda con la suma entregada a la propiedad en concepto de fianza en los albores del contrato.

Esta petición, sin embargo, no puede prosperar. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.

Pues bien, de las actuaciones no se desprende que la posesión de la vivienda ya haya sido reintegrada a la propiedad, de modo que a fecha presente aún se hallan pendientes de liquidación aquellos conceptos, e igualmente deberá verificarse en el momento de la entrega si el inmueble se encuentra exento de daños o desperfectos, o si la arrendataria ha dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas o electricidad. Tales actuaciones resultan imprescindibles para comprobar si la demandada goza del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza entregada en su día.

Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer en su día las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias de la propiedad para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a la inquilina por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de esta última para recuperar la fianza.

Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de la arrendataria por razón de la fianza no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento, cuyo objeto, además, se limita a la reclamación de las rentas pendientes.

V. En definitiva, y una vez descontadas las sumas correspondientes a la aplicación de los incrementos de renta (41,89 euros) y a la renta del mes de marzo de 2019 (500 euros), la cuantía objeto de condena, en concepto de rentas pendientes hasta el mes de junio de 2021 inclusive, queda fijada en la suma de 2.497,45 euros (3.039,34 - 41,89 - 500).

El recurso de apelación, por tanto, debe ser parcialmente estimado en los términos expuestos.

QUINTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,