Sentencia Civil 409/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 674/2023 de 20 de mayo del 2025

PRIMERO.-Interpone la representación procesal del CENTRO ASISTENCIAL SAN JUAN DE DIOS DE MÁLAGA recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda entablada por dicha entidad frente a la mercantil KAYSA VACACIONAL S.L. en ejercicio de la acción de resolución de los contratos de arrendamientos de fechas 30/04/2014 y 16/03/2016 celebrados entre las partes relativos a los inmuebles sitos en C/ San Lorenzo nº 27, 3ºA y 29, 3ºE de Málaga.

Alega la parte recurrente como único motivo de apelación el error en la valoración de la prueba (alegaciones segunda, tercera y cuarta del recurso), puesto que la alegación primera la dedica exclusivamente a hacer referencia a la tramitación como juicio ordinario que se dio por parte del juzgado a la demanda interpuesta y la alegación quinta a la normativa que considera aplicable -Ley de Arrendamientos Urbanos- y la imposibilidad de enervar la acción. Y en cuanto al error en la valoración de la prueba se refiere, se muestra disconforme la parte apelante con la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia acerca de que no ha existido voluntad de incumplimiento contractual por parte de la mercantil demandada susceptible de resolver los contratos celebrados. En tal sentido reitera la parte apelante que la mercantil arrendataria incumplió las obligaciones de pago derivadas de los contratos suscritos desde el mes de mayo de 2021, habiendo sido incluso requerida de pago por burofax entregado en fecha 11/06/2011, adeudando a la fecha de interposición de la demanda la cantidad de 19.965 euros que solo abonó una vez ya entablada la misma, por lo que considera que dicho incumplimiento de su obligación de pago de la renta es suficientemente grave como para dar por resueltos los contratos celebrados. Finalmente dedica la parte apelante la alegación sexta a mostrarse disconforme con la imposición de costas que se efectúa en la instancia alegando dudas de hecho y de derecho.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-Como se ha expuesto, el único motivo de apelación que se invoca en el recurso es el error en la valoración de la prueba.

En cuanto el error en la valoración de la prueba se refiere, la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 ( Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, dijo:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) " ...".

Y también el TS en sentencia nº 668/15 de 4 de diciembre de 2015 expuso que:

Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 .

Por lo tanto, alegado error en la valoración de la prueba por la parte apelante, procede analizar nuevamente el material probatorio de la instancia para determinar si la Magistrada ha incurrido en error alguno que pueda llevar a revocar la sentencia dictada.

TERCERO.-Para dotar de claridad la resolución del presente recurso conviene exponer los siguientes antecedentes de autos.

La institución Centro Asistencial San Juan de Dios de Málaga presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad frente a la mercantil Kaysa Vacacional, S.L. en relación con el contrato de arrendamiento de fecha 30/04/2014 suscrito entre las partes sobre tres apartamentos sitos en C/ San Lorenzo nº 27, 3ºA de Málaga, y el contrato de arrendamiento de fecha 16/03/2016 suscrito entre las mismas partes sobre dos apartamentos sitos en C/ San Lorenzo nº 29, 3ºE de Málaga. En virtud de tales contratos, el Centro Asistencial San Juan de Dios de Málaga cedía dichos inmuebles a la mercantil Kaysa Vacacional, S.L. con la finalidad de que fuesen explotados como viviendas vacacionales. Alegaba en la demanda que la mercantil arrendataria había dejado de abonar las rentas correspondientes a ambos contratos desde el mes de mayo de 2021 y reclamaba la cantidad adeudada a fecha de interposición de la demanda más las rentas que se vinieran devengando. Fundamentaba la demanda en la LAU y en el art. 250.1 y concordantes de la LEC así como en los arts. 1543 y ss del CC y exponía que no procedía la enervación de la acción.

Presentada la demanda, el juzgado analizó la misma y dictó diligencia de ordenación de fecha 31/01/2022 acordando seguir los trámites del juicio ordinario al tratarse de dos contratos de alquiler para explotación vacacional. Seguidamente se dictó decreto de admisión a trámite de la demanda de fecha 09/02/2022 acordando emplazar a la parte demandada. Dichas resoluciones devinieron firmes sin que la parte actora se mostrase disconforme con las mismas.

Emplazada la parte demandada, se presentó escrito de contestación alegando, con carácter previo, la inadecuación de procedimiento, considerando que se trataba de un desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad y que los trámites a seguir eran los del juicio verbal. En cuanto al fondo, la parte demandada admitió la celebración de los contratos y el impago de la renta que se le imputaba si bien manifestó que "Nunca hubo voluntad incumplidora, sino un problema económico puntual y una falta de entendimiento sobre los acuerdos adoptados y su duración" (hecho V de la contestación) refiriéndose a los acuerdos adoptados entre las partes sobre la reducción de renta durante el periodo de la COVID, exponiendo que a fecha de la contestación ya no se adeudaba cantidad alguna y que, en todo caso, procedía la enervación de la acción.

En la audiencia previa celebrada se resolvió la excepción de inadecuación de procedimiento, manteniendo el juzgado que los trámites a seguir eran los del juicio ordinario, fijando las partes los hechos controvertidos, proponiéndose la prueba y señalándose fecha para la celebración de juicio donde se practicó la prueba admitida y las partes efectuaron sus conclusiones quedando los autos conclusos para sentencia. Al haberse puesto al día la parte arrendataria en el pago de la renta, la parte actora desistió de la acción de reclamación de cantidad manteniendo la acción de resolución de los contratos.

En fecha 11/011/2022 se dicta la sentencia que es ahora objeto de apelación. En la misma sucintamente la Magistrada fundamenta que los preceptos a tener en cuenta son los arts. 1542 y ss del CC en relación con el art. 1124 del mismo Cuerpo Legal y concluye que no ha existido una voluntad incumplidora sino divergencias entre las partes en cuanto a la duración del acuerdo que alcanzaron de reducción de la renta con motivo de la COVID.

CUARTO.-Partiendo de tales antecedentes hemos de resolver el recurso de apelación interpuesto.

Entre las partes se celebraron dos contrato de arrendamientos -de fechas 30/04/2014 y 16/03/2016-por los que el Centro Asistencial San Juan de Dios de Málaga cedía los inmuebles de su propiedad -tres apartamentos sitos en C/ San Lorenzo nº 27, 3ºA de Málaga, y dos apartamentos sitos en C/ San Lorenzo nº 29, 3ºE de Málaga- a la mercantil Kaysa Vacacional, S.L. con la finalidad de que fuesen explotados como viviendas vacacionales. A cambio, la mercantil Kaysa, S.L. abonaba una renta mensual fija por cada uno de los contratos al Centro Asistencial San Juan de Dios de Málaga.

El art. 1 de la LAU de 1994 establece que la misma será aplicable "a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda", estableciendo el art 2 que "Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" y refiriéndose el art. 3 a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda: "...aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior", añadiendo que "...tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren".

Ahora bien; el art. 5 de la LAU se refiere expresamente a los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la ley diciendo el punto e) en su redacción vigente a la fecha de celebración de los contratos de autos que queda excluido: "e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial", letra e) que fue introducida por el apartado dos del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Los contratos de arrendamiento celebrados entre el Centro Asistencial San Juan de Dios de Málaga y Kaysa Vacacional, S.L. tenían como finalidad que los apartamentos propiedad de la primera fueran explotados por la segunda como apartamentos vacacionales, esto es, Kaysa Vacacional subarrendaba los apartamentos como apartamentos turísticos, por lo que hemos de concluir que no están sometidos a la LAU. En todo caso los contratos que celebrase Kaysa con terceros estarían sometidos a la regulación específica en Andalucía, actualmente Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que modifica el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, recientemente modificado por el Decreto 31/2024. Y en concreto los dos contratos de autos en que el Centro Asistencial San Juan de Dios cedía esos apartamentos a Kaysa Vacacional para aquella explotación, tampoco se encuentran sometidos a la LAU sino a la regulación que sobre los arrendamientos se contiene en los arts. 1542 y ss del CC. En tal sentido, el art. 1543 del CC establece que "En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto", estando obligado el arrendador a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato ( art. 1554 CC) y el arrendatario a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos ( art. 1555 CC) , disponiendo el art. 1556 del CC que "Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente". Al tratarse de obligaciones recíprocas, esa facultad de resolución también se encuentra contemplada en el art. 1124 del CC. Pero es más; el art. 1569 del CC, referido a los arrendamientos, expresamente preceptúa: "El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: (...) 2.ª Falta de pago en el precio convenido".

En el caso de autos no se discute que, efectivamente, la parte arrendataria incumplió su obligación de pago de la renta pactada desde mayo de 2021 y en relación a los dos contratos, dejándola de pagar en su integridad. A fecha de interposición de la demanda -noviembre de 2021- se adeudaban las rentas íntegras de los meses de mayo a octubre de 2021 por un importe total de 19.965 euros y así lo reconoció la parte demandada en su contestación. No es hasta el día 03/01/2022 -una vez interpuesta la demanda- cuando la demandada abona 11.000 euros; el 16/02/2022 abona 6.990,67 euros; el 09/03/2022 abona 3.549,86 euros; y el 01/04/2022 abona 15.620 euros (doc. nº 1 a 4 de la contestación) regularizando así la situación de impago que venía produciéndose. Y no puede amparar la parte arrendataria dicho impago en las conversaciones que dice que se venían manteniendo con la arrendadora para que se ampliase el periodo de tiempo que se había pactado en el que se abonaría una renta reducida por el COVID (adendas a los contratos aportadas con la demanda) puesto que la arrendataria dejó de abonar toda la renta y no parte de la misma. Esto es; no continuó abonando la renta reducida por considerar que eso era lo pactado o que se estaba en negociaciones para mantener dicha renta, sino que simplemente dejó de abonar la totalidad de la renta desde el mes de mayo de 2021 hasta que comenzaron pagos parciales en enero de 2022 para regularizar la situación.

Por lo tanto, a la fecha de interposición de la demanda, se daban las circunstancias previstas en el art. 1569.2º del CC para que el arrendador pudiera instar el desahucio, considerando un incumplimiento suficientemente grave y reiterado en el tiempo de la obligación de la arrendataria de abonar la renta susceptible de resolver los contratos. La declaración en juicio de D.ª Gabriela, empleada de Kaysa Vacacional, S.L., no es suficiente para desvirtuar lo ya expuesto pues, con independencia de esas conversaciones en cuanto a la posibilidad o no de mantener la renta reducida durante más tiempo del ya pactado a las que se refiere la testigo (solo contamos con sus manifestaciones y no se deduce ello de los correos aportados en los que se constata claramente la postura de la parte arrendadora), la arrendataria debió al menos abonar esa renta reducida para probar su voluntad de pago y no dejar de abonar la renta en su integridad hasta que le fue interpuesta la demanda. La testigo además se refiere a conversaciones durante el verano, pero el impago se prolongó mucho más. Es más; consta en autos que se remitió burofax a la parte arrendataria en junio de 2021 y que se cruzaron entre las partes correos electrónicos reiterando la arrendadora el pago de las rentas pendientes y la solicitud de entrega de las llaves con resolución de los contratos (correos de fechas 2, 5 y 22 de julio de 2021 remitidos por la letrada del Centro Asistencial San Juan de Dios, doc. nº 11 de la demanda). Los correos aportados por la parte demandada junto a su contestación son de fecha posterior a la interposición de la demanda y con los mismos lo que se pretendía era regularizar la situación de impago que se venía produciendo. Y en cuanto a la enervación de la acción a la que también se hace referencia durante la sustanciación del procedimiento, tampoco procede. En primer lugar, puesto que hemos dicho que los contratos objeto de autos están sometidos al CC y no a la LAU. Y, en todo caso, de considerar que fuese posible la enervación, puesto que la parte arrendadora requirió previamente a la interposición de la demanda a la arrendataria y además los pagos para regularizar la situación se hicieron en fechas 03/01/2022, 16/02/2022, 09/03/2022 y 01/04/2022 y por lo tanto fuera del plazo marcado en la ley.

Lo expuesto lleva por tanto a la Sala a la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia dictada en la instancia debiendo, en su lugar, estimarse la demanda entablada por CENTRO ASISTENCIAL SAN JUAN DE DIOS DE MÁLAGA frente a la mercantil KAYSA VACACIONAL, S.L., declarando la resolución de los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes en fecha 30/04/2014 -referido a tres apartamentos sitos en C/ San Lorenzo nº 27, 3ºA de Málaga- y 16/03/2016 -referido a dos apartamentos sitos en C/ San Lorenzo nº 29, 3ºE de Málaga- por incumplimiento de la parte arrendataria de su obligación de pago de la renta, condenando a la mercantil KAYSA VACACIONAL, S.L. al desalojo y entrega de dichos inmuebles a la arrendadora.

QUINTO.-Estimado el recuso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede una expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

En cuanto a las costas de la instancia, la estimación del recurso de apelación lleva consigo la revocación de la sentencia de instancia y, en su lugar, la estimación de la demanda interpuesta, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas de la instancia han de ser impuestas a la mercantil Kaysa Vacacional, S.L.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación