Sentencia Civil 97/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1432/2023 de 21 de enero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante Pedro, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por él presentada frente a Linera C-29 SL.

En la demanda, presentada el 22.04.2022 se expone que Pedro es el propietario del local, planta baja sito en la Plaá de lŽEsglèsia nº 7 de La Garriga habiéndolo adquirido por título de herencia el 2.10.2014 de su anterior titular Ramona quien lo había arrendado por medio de contrato de 1.04.2003 a Can Ferrer Baix SL, modificándose este contrato por anexos de 24.01.2005, 1.07.2005 y 1.07.2008 de forma que la arrendataria es Linera C-29 SL quien indicó el 27.02.2017 que dejaba de abonar las rentas en ejercicio de un derecho de opción de compra fechado el 2.11.2009 del que el actor indica no haber recibido requerimiento alguno de cara a proceder a la compraventa.

Desde 2015 se indica que la demandada ha interpuesto una demanda para reclamar la elevación a público del contrato de opción de compra, problemática aún pendiente y que entiende el actor que no afecta a la obligación de pago de renta, ascendiendo las adeudadas al tiempo de la interposición de la demanda a 56.941,29 € correspondientes a los periodos de abril de 2019 a abril de 2022 (precisa que no reclama las anteriores ante la operativa de la prescripción con fundamento en el art. 212-21 CCCat.).

En base a ello se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de la demandada a abonar a la demandante la cantidad adeudada mas rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a la demandada (en el segundo otrosí se señala que cabe la enervación).

Linera C-29 SL contestó y se opuso, alegando en primer lugar que con la demanda no se acompaña el contrato de arrendamiento que se solicita resolver.

Junto a ello se expone que a su juicio la demandante carece de legitimación activa, pues ya no es titular del inmueble sino que lo fue, al haberse suscrito por la demandada con la anterior propietaria un contrato de opción de compra el 2.11.2009 cuyo ejercicio se indica haber sido comunicado al actor notarialmente el 22.07.2013. Ante la respuesta negativa del mismo se expone en la contestación que la demandada interpuso una demanda de juicio ordinario frente al aquí demandante Pedro a fin de que se le condenara a elevar a público el contrato privado de opción de compra de fecha 2.11.2009. A dicha demanda se indica que el demandado ( Pedro que es el aquí demandante), se opuso formulando a su vez demanda reconvencional. En tal procedimiento se dictó el 31.05.2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la demanda reconvencional. La misma se indica que fue recurrida en apelación siendo confirmada por sentencia de la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11.04.2019, no habiendo dado el Sr. Pedro cumplimiento a lo resuelto en estas resoluciones.

Ello implica a juicio de la demandada que por su parte se ejercitó en tiempo y forma la opción de compra, lo que comportó la extinción del contrato de arrendamiento, con lo que el actor carece de legitimación activa y no puede por ello instar su resolución (también se expone que en cuanto a la enervación en el otrosí se indica que la misma es posible pese a que en los fundamentos de derecho se indica lo contrario).

En base a ello se interesa la desestimación de la demanda con condena en costas al demandante indicando que en él concurre manifiesta temeridad y mala fe.

Tras la celebración del juicio el 20.06.2023 se dictó sentencia que es desestimatoria de la demanda con condena en costas al demandante indicando que no tiene legitimación activa al haberse ejercitado la opción de compra (con las resoluciones judiciales que así lo establecen), a lo que se añade el que con la demanda no se aportó el contrato que se solicita resolver.

Pedro recurre en apelación señalando que la sentencia de primera instancia incurre en una problemática de falta de motivación y congruencia al no haber analizado de forma adecuada la problemática de legitimación. Parte de las limitaciones de análisis en un procedimiento como el aquí planteado, constar su titularidad en el Registro de la Propiedad, no haberse dado cumplimiento a las previsiones contenidas en la opción de compra, haber abonado la demandada rentas incluso tras el momento en que señala haber ejercitado tal opción no siendo obstáculo a la acción ejercitada el no acompañar con la demanda el contrato de arrendamiento por indicar el actor que no cuenta con él, ante la realidad de ser el mismo reconocido por la demandada. Igualmente se expone la operativa de la doctrina de los actos propios ante las rentas abonadas por la contraparte tras lo que señala ejercicio de la opción de compra.

Linera C-29 SL se opone al recurso de apelación, considerando que la sentencia debe verse confirmada. Entiende que el recurso debería haberse inadmitido pues la problemática de congruencia debería haber comportado una petición de complemento con fundamento en el art. 215 LEC y ello no se ha verificado. También expone las limitaciones de alegación en un procedimiento como el presente, que la opción de compra fue correctamente ejercitada, que a la demanda no se adjuntó el contrato de arrendamiento y que no es de aplicación la doctrina de los actos propios.

SEGUNDO.- Motivación y congruencia

El apelante señala que en la sentencia existe una falta de motivación y congruencia ante el hecho de considerar que no se ha dado respuesta a toda la cuestión referente a la titularidad y la problemática del ejercicio de la opción de compra, valoración que si bien en parte comparte la apelada (indica que no formula recurso por haberle sido favorable la sentencia de primera instancia), ello en todo caso indica que debería haber motivado que el recurso se hubiere visto inadmitido a trámite al no haber interesado el apelante el complemento de sentencia previsto en el art. 215 LEC.

El deber de congruencia y motivación de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En cuanto a la necesidad de motivación cabe citar a título de ejemplo la STS 1101/2024 de 16 de septiembre de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4392) en la que se indica:

"...respecto al deber de motivación, la motivación ha de ser la manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de Derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes ( SSTC 14/1991, de 28 de enero ; 28/94, de 27 de enero ; 153/95, de 24 de noviembre ; y 33/96, de 27 de febrero ; y sentencias de esta sala 889/2010, de 12 de enero de 2011 ; 180/2011, de 17 de marzo ; y 465/2019, de 17 de septiembre , entre otras muchas). De tal manera que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión, es decir, la ratio decidendi que la ha determinado ( sentencias 886/2022, de 13 de diciembre ; 319/2023, de 28 de febrero ; y 400/2023, de 23 de marzo )...

... no cabe apreciar la inexistencia de motivación cuando se pueda interpretar razonablemente la ausencia de una mención expresa como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución judicial ( SSTC 175/1990, de 12 de noviembre ; 83/1998, de 20 de abril ; 74/1999, de 26 de abril ; 67/2000, de 13 de marzo ; y 52/2001, de 26 de febrero ). Como recuerdan las SSTC 25/2012, de 27 de febrero ; y 104/2022, de 12 de septiembre :

"La respuesta tácita constitucionalmente suficiente a una cuestión recae cuando [...] del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución puede deducirse razonablemente que el órgano judicial la ha valorado y, además, es posible identificar los motivos de la decisión".

En este caso, la sentencia de primera instancia (si bien de forma breve) da respuesta a las cuestiones que se le plantearon pues entiende que el demandante carece de legitimación activa al haberse hecho uso del derecho de opción de compra por parte de la demandada con referencia al procedimiento en que ello se planteó (además de añadir que no se aporta el contrato de arrendamiento).

Es por ello que la sentencia se considera que es congruente y está motivada, lo que implica que este motivo de apelación no se pueda ver atendido.

TERCERO.- Legitimación activa: Posibilidades de análisis

Esta es la cuestión en la que se centra el debate en esta causa que es un procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas respecto del que cabe indicar (en cuanto a lo que puede constituir su objeto), que en lo que son las posibilidades de análisis que en él son posibles señala la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770):

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151).

Ello supone que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada, si bien en caso de implicar ello el ejercicio de una reconvención se atienda a los requisitos de la misma y además siempre que el objeto de tal reconvención no deba ser una cuestión que por su objeto no pueda ser objeto de juicio verbal.

En este caso la cuestión planteada es la referente a la legitimación activa del apelante/demandante quien consta que a la fecha de la demanda (e incluso del juicio) tenía la finca inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad nº 2 de Granollers (la inscripción registral viene referida a todo el inmueble si bien lo arrendado no es objeto de debate que fue el local sito en la planta baja).

En relación al mismo (y aunque no se ha aportado el contrato originario), consta que tal local fue arrendado el 1.04.2003 a Can Ferrer de Baix SL, modificándose el contrato el 24.01.2005 y el 1.07.2005, haciéndose cedido los derechos como parte arrendataria a Linera C-29 SL en virtud de contrato de 1.07.2008 que es el aportado y que fue suscrito por la entonces propietaria Ramona, la arrendataria originaria (Can Ferrer de Baix SL) y la nueva arrendataria (Linera C-29 SL).

En fecha 2.11.2009 Ramona y Linera C-29 SL otorgaron sobre el local arrendado una opción de compra a ejercitar en 7 años (como fecha límite de otorgamiento de la escritura se fijó el 1.11.2016) siendo el precio de la compraventa de 250.000 € teniendo las rentas abonadas desde el 1.04.2003 la consideración de pagos a cuenta. Este contrato preveía la susceptibilidad de ser elevado a escritura pública y se otorgaba con independencia de que la optante siguiera siendo o no arrendataria del local.

Tal documento fue objeto de un acta de protocolización otorgada por el legal representante de Linera C-29 SL el 19.02.2015 (dada su naturaleza ello no es la escritura a la que preveía el contrato de opción de compra que se podía elevar).

En cuanto a los efectos que una opción de compra y su ejercicio pueden tener sobre un contrato de arrendamiento, dispone el art. 13.1 LEC (en la redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato objeto de estas actuaciones que es la que debe aplicarse al ser la que rige el mismo):

"Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada."

Este régimen es diferente al que opera cuanto se trata de la enajenación de la vivienda arrendada que se regula en el art. 14 LAU que alude (en cuanto a los efectos de la compraventa sobre el arrendamiento) a la persona adquirente con lo que es claro que sus efectos se producen cuando se transmite la propiedad.

En cuanto al art. 13 LAU que es al aquí contemplado, de su tenor cabría plantear si pudieren existir diferencias en los supuestos que el mismo contempla. Así, en caso de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial, la posible extinción del contrato de arrendamiento operaría en el momento en que la enajenación se produce (generalmente por medio de un decreto de adjudicación) pues es cuando se materializa la "enajenación forzosa" y el adquirente no tiene con anterioridad la posesión del bien adquirido.

Frente a ello, cuando se trata de una adquisición derivada de una opción de compra, cabe plantear si el ejercicio mismo de tal opción (y desde el momento en que se lleva a cabo) extingue el contrato de arrendamiento, sobre todo en los casos en que quien ejercita la opción de compra es la parte arrendataria (como el aquí contemplado pues tal condición la tiene la demandada/apelada aún cuando en este caso se preveía el mantenimiento de la opción de compra pese a no seguirse con el arrendamiento - lo que aquí no se ha producido).

Como fundamento de ello se podría entender que desde el momento mismo del ejercicio del derecho de opción opera una consolidación de derechos al unirse el título (ejercicio de la opción) y la tradición conforme a lo previsto en el art. 531-4 CCCat, ambos elementos esenciales para la transmisión de la propiedad como se indica en la STSJ Cataluña, Sala Civil y Penal 18/2016 de 21 de marzo de 2016 (ECLI:ES:TSJCAT:2016:2415). Para ello sería necesario estimar que dentro del art. 531-4 CCCat, se incardina asimismo la figura de la "traditio brevi manu" que es la que opera como se cita en la STSJ antes mencionada con referencia a la STS 234/2008 de 28 de noviembre de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:6657) cuando el ya poseedor por otro título adquiere la propiedad de la cosa, si bien para ello se considera que siempre es necesario que mediare acuerdo específico al respecto pues la tradición para entenderse tal requiere del mismo.

Esta necesidad de acuerdo transmisorio de la posesión para que se pueda reputar tal se ha destacado por el Tribunal Supremo con una argumentación que se estima cabe asimismo extrapolable al Derecho Civil de Cataluña en base al art. 531-4 CCCat. a que se acaba de hacer referencia el cual dispone:

"Artículo 531-4. Clases de tradición.

1. La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesión del mismo con el acuerdo de los transmitentes.

2. El poder y la posesión de un bien se entregan, además de lo establecido por el apartado 1, por:

a) El otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del mismo documento no resulta otra cosa.

b) El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre.

c) La entrega de las llaves del lugar donde están almacenados o guardados los bienes muebles a los adquirentes.

d) El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto de disposición no puede trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.

e) La expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien en su poder por otro título".

En concreto se estima de interés citar la STS 813/2006 de 18 de julio de 2006 (ECLI:ES:TS:2006:4426) en la que se indica (respecto de un supuesto de opción de compra por un arrendatario en el que ya se había hecho uso de la opción de compra pero no abonado el precio):

"Es cierto que el contrato se perfeccionó por el ejercicio de la opción, y que desde entonces nacieron las obligaciones propias de su naturaleza (entrega de la cosa y pago del precio), en otras palabras, se abrió la fase de consumación. Pero la cosa vendida no se entregó al optante, no se transmitió la posesión a título dominical al mismo, pues no se otorgó escritura pública (art. 1.462), y el que la tuviera en su poder como arrendatario no lo transforma automáticamente en poseedor a título de dueño. El artículo 1.463 exige acuerdo o conformidad de los contratantes, que debe entenderse referido a una entrega simbólica de la posesión por el dueño, distinta del título (contrato de compraventa). Aunque el precepto citado se refiere a los muebles, ninguna dificultad se presenta en su aplicación a la traditio de los inmuebles, fuera de los casos que expresa el artículo 1.462. Entender la traditio brevi manu como el recurrente lleva a la consecuencia absurda de que el concesionario de la opción pierde la propiedad por el solo ejercicio de aquélla por el optante, es decir, que se hace automático para él el cumplimiento de unas obligaciones que de la compraventa nacen (entrega de la cosa) si aquél tiene la posesión de la cosa, siendo así que no ha cumplido su obligación de pago del precio".

En este caso la parte arrendataria señaló haber ejercitado la opción de compra el 22.07.2013. Obra en autos un acta de notificación/requerimiento de esa fecha en el que se hace referencia a la voluntad de ejercitar tal opción de compra. Ello es lo que se indica en el documento a la misma anexo en el que si bien se hace esta mención, nada se señala en cuanto a la forma de puesta a disposición de la parte del precio que quedare pendiente de abono.

Esta opción de compra no se vio reconocida por la propiedad que hizo llegar su respuesta mediante un acta de 1.08.2013.

Ante esta la negativa la arrendataria (Linera C-29 SL) interpuso frente al propietario ( Pedro) un procedimiento ordinario (nº 371/2015 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers) cuyo fallo es del siguiente tenor:

" PRIMERO.- Estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de Tribunales D. Alberto Cobas Otero, actuando en nombre y representación de la entidad mercantil Linera C-29, S.L., bajo la dirección Letrada de D. Agustí Fernández Planas contra D. Pedro, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Silvia Molina Gaya, y en consecuencia se condena al Sr. Pedro , en su condición de heredero y sucesor de Dª Ramona, a que eleve a público el contrato privado de opción de compra, celebrado en fecha 2 de noviembre de 2009 entre Linera C-29,S.L. y la finada Dª Ramona, a fin y efecto de que la entidad mercantil pueda inscribir, en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Granollers, y en concreto sobre la finca registral NUM000 de la población de la Garriga, el derecho de opción de compra que sobre la misma ostenta, por haberle sido concedido por la difunta Dª Ramona, con apercibimiento que de no efectuarlo en el plazo de 15 días a contar desde la firmeza de la Sentencia, se procederá por el Juzgador a otorgar en su nombre la correspondiente escritura, de elevación a público del citado documento privado, ante el Notario que al efecto se designe y todo ello con imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

SEGUNDO.- Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Silvia Molina Gaya, actuando en nombre y representación de D. Pedro contra la entidad mercantil Linera C-29, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Alberto Cobas Otero, y en consecuencia absuelvo a la citada entidad mercantil demandada de todas las pretensiones en su contra deducidas, con imposición de costas a la parte actora reconvencional. "

Los términos del fallo de esta sentencia a lo que condenan es a elevar a público el contrato privado de opción de compra, celebrado en fecha 2 de noviembre de 2009, no al otorgamiento de una escritura de compraventa referente al inmueble en favor de la parte arrendataria siendo lo reflejado en el fallo aquello que se interesó por la parte actora, pues en el suplico de la demanda (reflejado en la sentencia de 31.05.2018) lo que se interesa es:

"a) Se condene al Sr. Pedro, en su condición de heredero y sucesor de Dª Ramona, a que eleve a público el contrato privado de opción de compra, celebrado en fecha 2 de noviembre de 2009 entre Linera C-29, S.L. y la finada Dª Ramona, a fin y efecto de que la entidad mercantil pueda inscribir, en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Granollers, y en concreto sobre la finca registral NUM000 de la población de la Garriga, el derecho de opción de compra que sobre la misma ostenta, por haberle sido concedido por la difunta Dª Ramona, con apercibimiento que de no efectuarlo en el plazo de 15 días a contar desde la firmeza de la Sentencia, se procederá por Vª. Sª a otorgar en su nombre la correspondiente escritura, de elevación a público del citado documento privado, ante el Notario que al efecto se designe y b) Se imponga al a demandado el pago de las costas del presente procedimiento, al existir un previo requerimiento desoído por el demandado".

Esto es lo que se solicitó como expresamente se señala en la sentencia dictada en sede de apelación en la que de forma expresa se indica:

"La parte actora solicita en la demanda, como hemos visto, la elevación a público de dicho contrato privado de opción de compra a fin de poder inscribir el derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad".

De lo que se acaba de reflejar se constata que en el procedimiento previo al presente no se ejercitó la opción de compra, ni se interesó el otorgamiento de la escritura de compraventa poniendo a disposición de la propiedad la cantidad que retare de abonar del precio acordado (lo que se ha indicado es necesario), sino que lo que se interesó es la elevación a público del contrato de opción de compra como se preveía en el pacto 12º del mismo (es este consentimiento el que suple el juzgado conforme al auto aportado en el acto del juicio fechado el 20.04.2023).

Es por ello que tal procedimiento (y lo en él resuelto) no deja sin efecto la titularidad del demandante. Prueba de lo anterior lo es el que pese a que se indica por la parte arrendataria haber ejercitado la opción de compra en 2023, no se niega el pago de rentas hasta 2017 (las reclamadas en esta causa son las generadas desde abril de 2019 ante la prescripción de las anteriores dada la fecha en que se presentó la demanda - 22.04.2022).

Ante esta realidad no cabe sino concluir que debe tenerse por propietario al apelante, lo que comporta que considere que ostenta legitimación activa en la presente causa, no pudiéndose aquí (por su carácter de juicio verbal) decidir en torno a si se ha ejercitado o no la opción de compra pues ello, además de no haberse solicitado (hubiere requerido de reconvención) no puede ser materia propia de un juicio verbal (ejemplo de ello es el procedimiento antecedente del presente que tuvo tal condición), lo que no obsta a los potenciales derechos que pudieren al respecto a la parte demandada/apelada (de existir), cuestión en la que no es posible entrar en esta sentencia.

Esta decisión es además coherente con el propio obrar de la parte demandada/apelada ( art. 111-8 CCCat.) que no es controvertido (no se impugnó la documentación al efecto presentada por el actor) que abonó las rentas hasta 2016, momento muy posterior al requerimiento de 22.07.2013 (así lo reconoce la propia demandada en la comunicación enviada a la actora el 27.02.2017 en que se indica que se dejaban de pagar las rentas desde enero de 2017)

Es por ello que este motivo de apelación debe verse estimado, lo que supone que se reconozca legitimación activa al demandante, siendo por ello procedente entrar en el análisis de la acción de desahucio y reclamación de rentas.

CUARTO.- Desahucio y reclamación de rentas.

Dado que en el fundamento de derecho anterior se ha considerado la plena procedencia de entrar en el análisis de la acción que insta la parte actora cual es la de resolución del contrato de arrendamiento ( arts. 35 y 27.2 a) LAU) así como la reclamación de rentas (17 ss. LAU 1.994 en cuanto a éstas y 1.108 CC en lo referido a intereses).

En relación a ello no es objeto de debate el monto de las rentas o su impago, estando la cuestión controvertida limitada al hecho de no haber acompañado el demandante con su demanda el contrato de arrendamiento de 1.04.2003 pues señala no lo tiene (el inmueble lo adquirió a título de herencia siendo la arrendataria la titular anterior).

Tal contrato no consta en principio como que fuere aportado al procedimiento antecedente del presente, pues las referencias que en él se contienen en la sentencia de primera instancia a documentos aportados lo son en cuanto a la modificación de 1.07.2005, 1.08.2008 (cesión a la aquí demandada), 13.10.2009 (compromiso de la propiedad de no ceder locales próximos para la misma actividad) y 2.11.2009 (opción de compra).

En esta causa se ha aportado el de 1.07.2008 ya suscrito con la aquí demandada en el que se reconoce la existencia de la relación arrendaticia y su duración, no siendo controvertido el importe de la renta (nada específico consta expresado al efecto habiéndose aportado en el acto del juicio el listado de los pagos y con la demanda los cálculos de las actualizaciones).

Esta documentación se considera suficiente de cara a la prueba de la relación arrendaticia y el monto de la renta que es la materia objeto de debate, con lo que se estima que la parte actora ha dado cumplimento a aquello que le corresponde conforme a las normas de carga de la prueba que derivan del art. 217 LEC, lo que supone que al no haber acreditado la demandada el pago, la demanda presentada se deba ver estimada en su integridad, con condena en costas a la demandada en aplicación del principio del vencimiento ( art. 394 LEC) sin que en este caso se estime que concurran dudas de hecho o de derecho dados los términos de la exposición que se ha hecho en esta sentencia y en especial el concreto objeto del procedimiento antecedente.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación