Sentencia Civil 360/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 314/2024 de 21 de mayo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes.

1. Doña Florencia había celebrado un contrato de arrendamiento denominado "de industria" con don Javier de fecha 1-11-2011. Del contrato resulta:

? El arrendador comparece como "propietario de la industria dedicada a Bar-.Cafetería, que gira al público con el nombre de "TETERÍA BEIRUT",sita en Santander, calle Floranes, Nº 13, compuesta de bar, cocina, comedor y servicios, así como los útiles y enseres necesarios al normal funcionamiento de dicho negocio, el cual se encuentra en pleno y legal funcionamiento, constituyendo una unidad patrimonial en marcha, siendo objeto del presente contrato, la industria en sí misma considerada como el local en el que aquella está instalada". Los comparecientes convienen el "ARRENDAMIENTO DE LA INDUSTRIA"reseñado, "exponiendo que lo llevan a efecto de acuerdo a las disposiciones del Código Civil"y a las cláusulas del propio contrato.

? La cláusula primera expresaba el arriendo de la industria sita en la referida dirección, "así como los elementos, útiles y enseres, reseñados en inventario anexo al presente documento, que a todos los efectos se considerará integrante del mismo".No se aporta el referido inventario.

? Conforme a la cláusula tercera, en caso de extinción del contrato, la arrendataria cesaría en el contrato, debiendo hacer entrega al arrendador "de los citados industria y local, con todos los bienes que han sido inventariados".

? Las reparaciones normales del inmueble, máquinas y utensilios de la industria (cláusula cuarta) quedan a cuenta de la arrendataria. Cualquier obra, reparación o modificación que la arrendataria pudiera hacer (con consentimiento del arrendador, o necesarias para el funcionamiento de la industria) "quedará en beneficio de la industria"(cláusula quinta). La arrendataria no podía variar el objeto de la industria arrendada.

2. La arrendataria comunicó al arrendador el 29-6-2016 que iba a dejar el local. Así resulta de la exposición fáctica de la demanda y de la ampliación de denuncia de 2-8-2016 en la que manifestó que el 29 de junio estaba "acabada la relación contractual por el local".

3. El 5-7-2016 las partes suscriben un "acuerdo de terminación de contrato de arrendamiento",con efectos desde la fecha de firma, exponiendo que el arrendatario había comunicado al arrendador su voluntad de dar por terminado el contrato, "terminación que el arrendador acepta en los términos y condiciones recogidos en el presente Acuerdo de Terminación".En las estipulaciones solo se identifican obligaciones pendientes de cumplimiento a cargo del arrendatario (pago de 7 recibos mensuales y un recibo de suministro de agua). No se discute que en esta fecha se entrega la posesión del local.

4. La demanda rectora del procedimiento reclamaba 31.976,68 € con intereses y costas. Se basaba en la premisa de que don Javier, tras la comunicación el 29-6-2016 de que iba a dejar el local, le habría concedido un mes para sacar mobiliario y efectos, lo que sin embargo no le permitió. Reclama el valor de los objetos, más los daños que deriva de la imposible utilización en otros negocios o venta a terceros, y de la pérdida de prestaciones por cese de actividad que se le denegó por su mutua al no poder aportar la documentación precisa, que se encontraba en el local. Partiendo del incumplimiento por el arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, se basaba en derecho en una miscelánea de diversos preceptos relativos a las fuentes de las obligaciones, al arrendamiento (básicamente citando normas del CC pero también la Ley de Arrendamientos Urbanos -su artículo 21-), incluso la Ley de Propiedad Horizontal, la responsabilidad por hecho ajeno ( arts. 1907 y 1908 CC) , la propiedad ( art 348 CC, sin correlación en el suplico, donde solicita a condena de indemnización de daño emergente y lucro cesante), y el enriquecimiento injusto.

5. Con la demanda se incorporó grabación de una conversación telefónica entre la madre de la actora y, supuestamente, el arrendador, junto con su trascripción. También una factura -doc. 9- emitida por "TETERÍA BEIRUT S.C." con una enmienda en el número de identificación, de fecha 1 de diciembre de 2011 (pero con el nº 1/2011), con una firma en el recibí de autoría desconocida, por el concepto "venta de todos los bienes del negocio denominado "Tetería Beirut" ubicado en C/Floranes 13, Bajo en Santander"por un total de 6.000 € (más el IVA 1.080 €), desglosados en mobiliario; menaje; maquinaria, existencias y varios. Se incorpora un inventario de mobiliario y decoración, menaje, máquinas, varios y existencias, que no identifica precios. Destaca la inclusión en el mismo de puertas, baños completos, lámparas y apliques.

6. Ese inventario coincide con el que se une al informe tasación 28-5-2012, elaborado tras visita el 25-5-12. Tiene por objeto exponer ante los organismos competentes la valoración del contenido material contenido en el negocio "Tetería Beirut". Su autor manifiesta no haber tenido a la vista la factura de 1-12-2011, pese a ser su inventario coincidente.

7. Con la demanda se incorporan y se incluyen en la reclamación, otras facturas a las que se remite sin mayor explicación. De IKEA de 7-12-11, 19-1-12 y 24-3-12, Thermomix de 8-4-12, Carrefour de diciembre de 2011 y enero de 2012, Casa Calderón de la Barca 1-12-2011. Facturas por instalación de alarma y por zapatería y medias. Todas son anteriores a la tasación. Algunas son por productos perecederos, alimentación o calzado.

8. La interposición de la demanda vino precedida de diversas denuncias, en las que como indica el auto del Juzgado de Instrucción 1 de Santander de 27-10-2016, no se habían identificado objetos ni su valor, ni se detalla uno solo de esos objetos de singular valor que dice apropiados o destruidos, factura o presupuesto a fin de acreditar su preexistencia y valor. El auto de la sección tercera de la AP de 4-1-2017 concluye que la denunciante no tenía el uso desde el acuerdo de terminación, y en cuanto a los efectos, el acuerdo de terminación supondría que con esa misma fecha la arrendataria abandonaría el local llevándose los enseres personales, destacando asimismo la literalidad del contrato de arrendamiento.

9. El siguiente ocupante el local, don Adrian, examinó el local con el dueño, rechazando el mobiliario al no servirle pues su negocio iba a ser una hamburguesería, cuyo mobiliario le puso el arrendador.

10. En la audiencia previa no se realizó posicionamiento sobre los documentos ( art 427 LEC) , ni fijación de hechos controvertidos ( art 428 LEC) , ocupándose directamente de la proposición de prueba. No obstante, la contestación a la demanda impugnó expresamente la grabación de la llamada y su transcripción (hecho sexto y fundamento de derecho III) al no acreditar la identidad de los intervinientes, además de oponerse al valor de la factura de compra de mobiliario, considerándola una cesión encubierta y negando en todo caso el derecho de la SC a transmitir mobiliario de propiedad del arrendador.

11. La sentencia de instancia considera que no cabe una acción de responsabilidad contractual, pues el contrato, que era de arrendamiento de industria, terminó por acuerdo con entrega de la posesión, en el que solo se consignaron obligaciones pendientes de parte de la arrendataria. La grabación de conversación telefónica fue impugnada y no se ha verificado su autenticidad, y es el único elemento del que deriva la actora la concesión de un mes de plazo para sacar sus pertenencias del local. Se rechaza igualmente la acción de responsabilidad extracontractual. La única acción viable para la sentencia apelada sería la de enriquecimiento injusto. Acreditado que el arrendamiento lo fue de industria, y que se entregaba el local en condiciones de funcionar para el uso al que estaba destinado, que era ser una tetería, no se aporta el anexo que recogía los elementos, útiles y enseres por ninguna de las partes. La factura aportada como doc. 9 no se sabe por quién esta firmada y no fue vista por el perito de la parte actora, que valoró los bienes en 2012 para pedir una subvención, sin verificar la propiedad de los objetos. No considera la sentencia acreditado el enriquecimiento injusto de la demanda con bienes de la actora. En cuanto a la reclamación por daños y perjuicios, no considera acreditado el concreto tipo de documentación aludida, ni que estuviera en el local, y la resolución de la Mutua se basa en que al no presentarse documentación no se acreditaba la situación legal de cese de actividad.

12. El recurso discrepa de la valoración probatoria y propone como infringidos los arts. 1.089, 1.091, 1554, 1556 y 1568 CC, pero sin ningún desarrollo argumental más allá de la discrepancia con la valoración probatoria. En realidad, solo contradice la exclusión que la sentencia hace de una acción contractual sobre la base de un supuesto mes de prórroga de la posesión, conclusión a la que se llega desde una diferente interpretación del resultado de la prueba practicada. No discute la calificación jurídica del contrato. La parte apelada se opone al recurso, sin discutir la falta de apreciación de la prescripción opuesta.

SEGUNDO.- Arrendamiento de industria. Reclamación de bienes muebles abandonados en el local.

13. El arrendamiento de industria se regula por las normas del CC y los pactos de las partes, no por la LAU. La STS 212/2011 de 25 de marzo, cita la STS de 18 de marzo de 2009 conforme a la cual "Según destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local de negocio para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia, toda vez que, como dice el Texto Refundido de la Ley de 1964 , donde la exclusión es tajante, lo que se alquila es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible inmediatamente de ser explotada o pendiente de meras formalidades administrativas". (...) La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial".

14. Como hemos indicado, la sentencia desestimó la acción de responsabilidad contractual. El recurso no impugna la calificación del contrato como arrendamiento de industria, que resulta además coherente con el tenor del contrato arriba descrito, atendiendo a (i) su objeto, ya que se entregaba un negocio en funcionamiento, dedicado a tetería, compuesta de bar, cocina, comedor y servicios, así como los útiles y enseres necesarios al normal funcionamiento de dicho negocio, el cual se encuentra en pleno y legal funcionamiento, constituyendo una unidad patrimonial en marcha, siendo objeto del presente contrato, la industria en sí misma considerada como el local; (ii) su regulación conforme al CC, como corresponde al arrendamiento de industria, y (iii) a que las mejoras quedarían en beneficio de la industria.

15. No se justifica infracción de las normas jurídicas propuestas en el recurso. Nadie pone en duda las fuentes de las obligaciones ( arts. 1089 y 1091CC). No se ha justificado infracción de las obligaciones del arrendador del art. 1554 CC (entrega del objeto del arriendo, reparaciones necesarias para conservación o mantener el arrendatario en el goce pacífico).

16. El mantenimiento en el goce pacifico no puede infringirse si el 29 de junio estaba acabada la relación contractual por el local, y la arrendataria había manifestado al arrendador su intención de abandonar el arriendo, para 6 días después, el 5 de julio, firmar un acuerdo determinación del contrato y devolver la posesión, manifestando que únicamente quedaban obligaciones pendientes a cargo de la arrendataria, en los términos que hemos indicado. No existe prueba de una continuidad en el plazo posesorio. La conversación telefónica y su transcripción han sido impugnadas y no se ha acreditado la identidad de los interlocutores ni su veracidad. Pero en cualquier caso, permitir la entrada puntual y supervisada en el local para retirar efectos personales nunca supondría una extensión del indicado plazo, estando el contrato terminado por acuerdo de las partes.

17. No se acredita por lo tanto infracción que habilitase, conforme al artículo 1556 CC que también se propone como infringido, la rescisión del contrato con indemnización de daños y perjuicios o solo esto último dejando subsistente el contrato.

18. Tampoco apreciamos infracción del art. 1568 CC, ya que el apelante no pretende hacer valer la pérdida de la cosa arrendada, sino la apropiación por el arrendador de bienes muebles que afirma son de su propiedad.

TECERO.- Enriquecimiento injusto.

19. Descartada la acción de responsabilidad contractual, la sentencia apelada desestimó la acción por enriquecimiento injusto, y el recurso discrepa de la valoración probatoria, considerando que la falta de incorporación por la demandada del anexo al contrato con el inventario de bienes enseres y útiles, unido a la factura aportada como documento nº 9, acreditaría su propiedad sobre el mobiliario, maquinaria, menaje, y existencias reclamados, junto a las resultantes de las facturas "de manera que la parte demandada arrendadora no justifica la titularidad de ninguno de los viene , enseres, maquinara, existencias, etc., que reclama esa parte".

20. El recurso debe desestimarse. En primer lugar, es la actora apelante a quien correspondería probar la preexistencia de los bienes por los que solicita indemnización en el momento de la entrega de la posesión del local en julio de 2016, y no en 2011 (factura) ó 2012 (tasación por perito). También su propiedad sobre los mismos, que no consideramos suficientemente acreditada con una factura sin firma reconocida, no ratificada, emitida con el número 1 de 2011 pese a ser de fecha 1 de diciembre, sin acreditación del pago ni de su tributación, contabilización o declaración de operaciones, y de la que nada se supo con las denuncias y ampliación iniciales en julio y agosto de 2016, cuando tras dar por terminado el arriendo el 29 de junio y entregada la posesión el 5 de julio se firma un acuerdo de terminación del contrato en el que no se recoge ninguna obligación pendiente a cargo del arrendador. Ello además de pretender indemnización por otros bienes adquiridos en diciembre de 2011 y principios de 2012, que no se reflejan en la tasación de mayo de 2012, y que incluso incluyen consumibles perecederos.

21. Tratándose de un arrendamiento de industria en funcionamiento como tetería, con el contenido ya descrito y admitido por ambas partes, esa falta de prueba debe perjudicar a su reclamación, pues la arrendataria reconoció la entrega con todo el mobiliario, enseres y útiles necesarios y la industria estaba en marcha.

22. En todo caso, debe rechazarse la pretensión de indemnización del valor supuesto de dichos muebles con base en una acción de enriquecimiento injusto. Se trata de una institución ( STS 807/2012 de 27 de diciembre) "no recogido explícitamente en el Código civil pero se aplica como principio general del derecho (...) procedente de Las Partidas (7ª, 34,17) que, a su vez, recoge textos del Digesto. Se trata de hechos que provocan un enriquecimiento en una persona a costa del empobrecimiento de otro, sin causa (...) El efecto del enriquecimiento injusto es el nacimiento de una obligación siendo deudor el enriquecido y acreedor el empobrecido; obligación consistente en restituir o indemnizar su valor, de lo que se enriqueció.(...) produce como efecto esencial el nacimiento de una obligación a cargo del enriquecido, como deudor, y a favor del empobrecido, como acreedor; consistente en restituir lo mismo en lo que se enriqueció o, si no es posible, o indemnizar su valor, objeto de prueba suficiente.".

23. Por un lado, las mejoras que se hubieran realizado, quedarían para la industria según contrato. Por otro y fundamentalmente, el recurso a la doctrina del enriquecimiento injusto es subsidiario. Se trata de una acción que no cabe alegar si ha mediado un contrato o un acto o negocio jurídico ( STS 807/2012), a la que solo cabe acudir ( STS 859/2011 de 7 de diciembre citando la de 22 de febrero de 2007) en defecto de acciones específicas, cuando no exista una acción que concreta y específicamente se otorgue por el legislador para remedio de un hipotético enriquecimiento sin causa, "como remedio residual o subsidiario, pues si existen acciones específicas, estas son las que deben ser ejercitadas y 'ni su fracaso ni su falta de ejercicio' legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento".

24. La acción procedente hubiera sido la reivindicatoria (que no se ejercita pese a la fugaz mención entre los múltiples y diversos preceptos legales mencionados en la demanda, que suplica una indemnización por daño), y al no hacerlo, no le cabría a la actora pretender un enriquecimiento injusto. En este sentido, la STS 1035/2006 de 3 de enero dijo:

"la acción de enriquecimiento injusto no es dinamitadora del sistema jurídico, de modo que no puede acudirse a ella más que cuando no exista una acción que concreta y específicamente se otorgue por el legislador para remedio de un hipotético enriquecimiento sin causa (...). En el caso litigioso, los juzgadores de instancia apreciaron con acierto que la acción a disposición del de la parte actora, hoy recurrente, era la reivindicatoria, si quería recuperar los bienes muebles que al finalizar el arrendamiento dejó en el local arrendado. Negaron la viabilidad, en su lugar, de la de enriquecimiento, elegida a su conveniencia por el actor. En efecto, nada le impedía jurídicamente reivindicarlos, y su mero interés no es óbice para dejar de hacerlo. No puede obligar al arrendador a que pague por ellos el precio de una compraventa".

CUARTO.- Pérdida de prestación por cese de actividad.

25. En cuanto la reclamación de indemnización por pérdida de prestación dejadas de percibir de la mutua por cese de actividad, debemos partir de que la demanda dedicó a esta cuestión el último párrafo del hecho tercero, aportando documentos de los que resulta la denegación "por no acreditar la situación de cese de actividad con la documentación de carácter contable, profesional, fiscal, administrativo o judicial aportada".

26. Debemos confirmar la sentencia de instancia. La demanda no precisa la concreta documentación de la que el arrendador se hubiera apropiado o destruido, ni su preexistencia en el local a fecha de entrega de su posesión, ni la medida en que la imposibilidad de disponer de dicha documentación hubiera causado la denegación de la prestación por la Mutua.

QUINTO.- Costas.

27. Desestimado el recurso de apelación, se imponen a la apelante las costas de la alzada.