Sentencia Civil 498/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 360/2023 de 22 de julio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados María Milagros y Onesimo se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda presentada frente a ellos y Santos por Araceli.

En la demanda se expone que la demandante, arrendó el 21.06.2017 a los demandados la vivienda sita en la DIRECCION000 abandonando éstos la misma el 31.07.2018 habiendo ocasionado desperfectos dejándola en estado deplorable de suciedad e inmundicia.

La valoración de los daños (y elementos desaparecidos) se indica en la demanda que en base al informe pericial adjunto asciende a 4.463,82 € que son objeto de reclamación junto con recibos de consumos (161,40 €) y la tasa de basuras (121,67 €). La suma de estas cantidades asciende a 4.746,89 €. Descontado de la misma el importe de la fianza de 900 €, se obtiene un monto de 3.846,89 € que es lo reclamado mas intereses y costas.

María Milagros contestó y se opuso alegando ser cierto que la vivienda se dejó el 31.07.2018 examinando la propiedad la misma sin poner de manifiesto la existencia de desperfectos ni la falta de muebles, ya que el piso de restituyó como se había entregado (sin muebles ni menaje ni sábanas - nunca se indica que se formalizó inventario).

El motivo de dejar la vivienda se precisa en la contestación que fue el de las graves carencias de conservación y habitabilidad de la misma (graves humedades que la hacían insalubre) estando muchos de los elementos de la misma viejos y mal conservados (se destaca la ducha que se indica estaba mal construida).

En el informe pericial adjunto a la demanda se señala que no se analiza daño alguno, sino que se valoran los que indica la propiedad. La contestación contiene un detalle de uno a uno indicando la inexistencia de daño y la improcedencia de la reclamación que a efectos de una mayor claridad expositiva y evitar reiteraciones se detallan en esta sentencia al proceder a su análisis de cada uno al ser ello el objeto del recurso de apelación.

En lo referente a los suministros se destaca que no se detalla el origen de lo reclamado habiendo dejado abonadas los arrendatarios todas las facturas existentes al respecto.

En cuanto a la tasa de basuras entiende que no se preveía en el contrato que fuere a cargo de los arrendatarios, no consta su abono y de proceder solamente lo sería en la parte proporcional del año en que estuvieron los arrendatarios en la vivienda.

En base a ello de interesa la desestimación de la demanda con condena en costas a los demandantes.

Junto a ello se formula reconvención en la que se interesa la condena de la reconvenida al pago de la fianza en su momento constituida de 900 €.

Onesimo asimismo se opuso a la demanda señalando que la vivienda se entregó en el mismo estado en que fue recibida sin mas desperfectos que los propios del uso normal. La misma se arrendó vacía sin formalizarse inventario alguno de bienes.

En cuanto a los daños se destaca que el informe pericial no procede a su análisis sino que se tasan en base a lo indicado por la propiedad (se contiene un detalle sobre cada uno de ellos de forma semejante a la contestación de la otra codemandada que como antes se ha indicado se expone el analizar los motivos de apelación al ser objeto de la misma y a fin de lograr una mayor claridad expositiva).

En cuanto a los suministros se expone que al dejar la vivienda se liquidaron todos los consumos efectuados hasta el momento de dejar la vivienda no constando en los documentos adjuntos a la demanda el concepto por el que se hace el abono reclamado o la vivienda a la que corresponde.

En cuanto a la tasa basuras no se preveía en el contrato que fuere a cargo de los arrendatarios, y de proceder solamente lo sería en la parte proporcional del año en que estuvieron los arrendatarios en la vivienda.

Junto a ello se formula reconvención en la que se interesa la condena de la reconvenida al pago de la fianza en su momento constituida de 900 €.

Araceli contestó a las reconvenciones frente a ella planteadas oponiendo el tiempo transcurrido sin que los reconvinientes nada solicitaren al respecto, no procediendo su restitución ante las cantidades que entiende le son adeudadas por los mismos.

Santos fue emplazado el 8.03.2019 siendo declarado en situación de rebeldía procesal por diligencia de 22.07.2019.

La sentencia es estimatoria parcial de la demanda. No considera procedente la reclamación del importe referente a suministros al no haberse aportado la factura que es lo que permitiría determinar que su devengo se produjo en el periodo en que ocuparon en la vivienda los arrendatarios. En lo referente a la tasa de basura, se indica que lo procedente solamente sería la condena a los demandados a abonar la parte proporcional del año 2018 en que estuvieron en la vivienda y al no haber hecho este cálculo la parte actora, se entiende que no puede hacerlo el juzgador a fin de no incurrir en incongruencia.

Los daños se estiman exigibles tras el análisis de la prueba practicada (con especial referencia a la prueba pericial).

En base a ello (y descontando el importe de la fianza), condena a los demandados al abono a la demandante de la cantidad de 3.563,82 € e intereses, sin imposición de costas ante la estimación parcial de la demanda.

Tras denegarse la aclaración de la sentencia por auto de 14.10.2022 en lo referente a la reconvención, ya que existía un saldo en favor de la demandante, se interpuso recurso de apelación por ambos demandados.

María Milagros considera que concurre un error en la valoración de la prueba en lo referente a los daños, destacando la ausencia de inventario en el contrato y el que los daños reclamados no son exigibles al derivar, bien del mal estado inicial del inmueble, bien del deterioro normal derivado del uso (se detallan cada uno de ellos y como antes se ha indicado se procede a su exposición detallada al analizar cada uno de ellos a fin de lograr una mayor claridad expositiva en esta sentencia).

Estas alegaciones son semejantes a las que se contienen en el recurso de apelación presentado por Onesimo.

Araceli se opuso a estos recursos de apelación considerando correcta la valoración de la prueba que se hace en la sentencia apelada, destacando el escaso tiempo que estuvieron los arrendatarios en el inmueble, el que el perito tuvo acceso al inventario, que los daños no derivan de un desgaste normal del inmueble estando la vivienda en bien estado cuando entraron los arrendatarios a la misma tal y como se detalla en la cláusula 13ª del contrato.

SEGUNDO.- Daños

El objeto de los recursos de apelación viene referido a la condena que se contiene en la sentencia de primera instancia referente a los daños que la misma estima que generaron los arrendatarios a la vivienda arrendada que se valoran en 4.463,82 € de los que se descuenta el importe de la fianza en su momento constituida de 900 € obteniéndose un total de 3.563,82 € que es el monto a cuyo pago se condena a los demandados.

Los apelantes difieren de esta conclusión señalando la problemática que de origen tenía la vivienda, la ausencia de inventario y el que la misma fue restituida sin mas deterioros que los derivados del uso ordinario de la misma, valoración con la que difiere la parte apelada que considera correctos los razonamientos contenidos en la sentencia apelada.

En relación a este motivo de apelación y de cara a su resolución cabe indicar que en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC) el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023; 31.03.2023 o 3.01.2024). En ella se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Finalmente cabe señalar que, en cuanto al régimen jurídico de las reparaciones en una vivienda arrendada, el mismo se contiene en el art. 21 LAU que impone al arrendador la obligación de realizar "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", régimen del que se excepcionan "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", las que se ponen a cargo del arrendatario.

En este caso, la sentencia parte de la presunción de recibirse la vivienda en buen estado sin detallar lo que en relación a ello se expone en el contrato que se estima de interés reflejarlo. Así, en él en su pacto primero al describir el bien objeto de arrendamiento se expone:

"... La part arrendatària coneix la realitat física i estat actual de l'immoble que lloguen, per la qual cosa l'accepten en la seva situació i estat actual, renunciant a qualsevol tipus de reclamació que els hi fos factible exercitar per aquest motiu.

La part arrendatària declara trobar l'immoble en estat de servir a la destinació pactada, i es compromet fent-se càrrec de la seva conservació, assumint expressament l'obligació de lliurar-lo al final de l'arrendament, en les mateixes condicions en les quals el va trobar, sense altres desperfectes que els propis de l'ús normal de l'habitatge conforme a la fi descrita en el present contracte".

En cuanto a los bienes que pudiere haber en la vivienda se incluye en el contrato el siguiente pacto (13º) que establece:

"TRETZÈ..-Inventari

Juntament amb l'habitatge i dins del preu d'aquest arrendament es lliura el mobiliari necessari per a l'ús i gaudi immediat, per la qual cosa juntament amb el present document es formalitzarà un Annex-Inventari on queden relacionats tots els mobles i estris que es lliuren amb el mateix.

Aquest mobiliari haurà de mantenir-se en el perfecte estat en què avui es troba, exceptuant el deteriorament propi d'un ús normal i adient a la seva destinació, ja que, en cas contrari, la seva reparació es realitzarà amb càrrec a la fiança.

En relació als electrodomèstics que formen part d'aquest inventari, la part arrendadora fa expressa advertència de que, en cas de deteriorament d'aquests i una vegada arribada la fi de la seva vida útil, sense que aquest deteriorament sigui imputable a la part arrendatària, és a dir, pel seu desgast pel seu ús ordinari, no es reposaran per una altre electrodomèstic, eliminant-se aquests de l'inventari simplement".

En cuanto a este inventario que la cláusula antes mencionada indica que se formalizará, en la demanda se indica que el mismo es el que resulta del documento nº 10 adjunto a la misma, documento que son una serie de fotografías.

En cuanto a si el mismo se pudiere corresponder con el estado de la vivienda en tal momento, lo primero que cabe indicar es que el contrato de forma expresa señala que la vivienda se arrienda amueblada (a diferencia de lo que señaló en el acto de la vista la testigo Sacramento, cuñada de la apelante de no contar con muebles).

Respecto de los concretos muebles, el documento nº 10 indicó la demandante en el acto del juicio que era un DVD con fotografías de la vivienda que se había hecho por la inmobiliaria del que se daba copia a los inquilinos, lo que fue ratificado por el responsable de la inmobiliaria que intervino en esta operación ( Inocencio) a quien se tomó declaración como testigo.

Las manifestaciones de estos últimos se considera que se ven corroboradas objetivamente en esta causa, pues en autos asimismo obran fotografías tomadas por el perito Julián (así lo dijo en el acto de la vista) respecto del estado de la vivienda cuando la visitó el 16.08.2018 (el contrato se había resuelto el 31.07.2018). Si se comparan unas con otras se ve que en el informe pericial aparecen elementos que se ven en las fotografías del documento nº 10, lo que denota su preexistencia no considerándose que en los 16 días del mes de agosto transcurridos entre la finalización del contrato de alquiler y la visita del perito se pudieren tomar fotografías de bienes en buen estado y que en ese tiempo y hasta el 16 de agosto se dañaren, máxime cuando parte de los daños por sus características van mas allá de actuaciones puntuales (como lo que son manchas). A tal efecto en el informe pericial son específicamente identificables un mueble con cajones (página 26 del informe pericial) una mesa junto a una ventana (página 27), una silla (página 33) o un sofá (páginas 36 a 39) que asimismo se ven en el documento nº 10. Este no está numerado si bien tiene 25 páginas y los elementos que se acaban de mencionar se ven en las páginas 5, 6, 8, 12, 13, 16, 18, 19, 20 y 21.

Es por ello que cabe concluir que las fotografías aportadas como documento nº 10 de la demanda se corresponden con el estado del inmueble en el momento de ser arrendado.

En lo que es el estado final, el documento de entrega de llaves de 31.07.2018 nada expone en cuanto al estado del inmueble, sino que lo que hace no es sino indicar que de cara a la restitución de la fianza, ello se llevaría a cabo en el plazo de 15 días una vez la parte arrendadora hubiere inspeccionado la vivienda y la encontrase tal y como se arrendó restándose de la misma los desperfectos ocasionados en ella y los consumos pendientes de abonar y generados durante el periodo en que el arrendatario hubiere tenido alquilada la vivienda. Es por ello que este documento en nada determina el estado final del inmueble ni ningún tipo de aceptación por el mismo por la parte arrendadora.

Tras esta exposición y valoración, ya es posible proceder al análisis de cada uno de los elementos que son objeto de reclamación pues es en estos términos como se planteó la demanda, contestación y el recurso de apelación (la sentencia de primera instancia lo que hace no es sino una valoración conjunta sin entrar en el detalle de cada elemento).

Reparación de muebles, persianas, ventanas

En relación a los mismos, se aporta informe pericial elaborado por parte de Julián que es al que da plena credibilidad la sentencia de primera instancia y quien visitó la vivienda el 16.08.2018 (dado que la misma se dejó por los inquilinos el 31.07.2018 cabe entender que el tiempo transcurrido no es importante ni que quepa entender razonable que se produjeren los daños en el periodo intermedio, máxime cuando la realidad de los mismos la expuso asimismo además de la demandante, la testigo Celestina que es la inquilina que entró a residir en la vivienda acudiendo a la misma justo al día siguiente al de la marcha de los anteriores inquilinos). El perito Sr. Julián en su informe manifiesta que vio daños en el mobiliario, cocina, ventanas y persianas (los del plato de ducha son objeto de un análisis diferenciado).

El valor de estos daños el informe pericial los fija en 647,35 € según factura de Aluminis Montblanc que obra en autos y es de 31.08.2018. La misma se refiere a la vivienda objeto de estas actuaciones apareciendo en lo que son los trabajos ejecutados los de reparar persiana comedor, reparar bisagras taquillón de mármol, cambiar mecanismo de la ventana de la cocina, reparar bisagras de armario de la cocina, cambiar tornillos grifo de cocina, reparar persiana de habitación, montar mesa comedor, cambiar cierres ventana corredera comedor, tapar agujeros techo, cambiar manetas reja exterior comedor, ajustar mampara baño, cambiar termostato calefacción, cambiar luces pasillo, montar soporte televisión.

En relación a esta prueba y frente a lo indicado en la sentencia de primera instancia, María Milagros señala en su recurso de apelación que se trata de unas labores de mantenimiento por el paso del tiempo (sobre ellos no existe manifestación específica en el recurso de apelación de Onesimo si bien se opuso a su exigibilidad en semejantes términos en la contestación y en las conclusiones del juicio).

Los daños que se acaban de detallar tienen un reflejo objetivado en las fotografías incorporadas en el informe pericial y del análisis de las mismas se constata que faltan elementos (como una luz led), hay desajustes generalizados de ventanas, bisagras, armarios o cajones, un resquebrajamiento del termostato que por el carácter generalizado se considera que van mas allá de los inherentes a lo que es un uso normal de un inmueble (máxime cuando la relación arrendaticia estuvo vigente poco mas de un año y un mes). Además, en relación al zócalo desprendido se preguntó y en concreto a si el desprendimiento se pudiere deber a los problemas de humedades del inmueble que el testigo Teodulfo (vecino) dijo que existían y que el perito Sr. Julián dijo que podían derivarse de las mismas (aunque inicialmente señaló haberlo achacado a un golpe accidental). No obstante esta realidad, los daños en este zócalo no son objeto de reclamación pues la actuación sobre el mismo no aparece en la factura de Aluminis Montblanc.

Ante la naturaleza de los daños, el coste de esta reparación se estima exigible (el elemento cuyo daño pudiere derivar de las humedades no es objeto de reclamación) al entender que en su gran parte derivan de un mal uso (puede citarse a título de ejemplo la ausencia de una luz led o el resquebrajamiento del termostato) pudiéndose los restantes considerar que son pequeñas reparaciones que según el régimen normativo antes expuesto corresponde asumir a la parte arrendataria (a título de ejemplo se puede citar la necesidad de reparar la persiana de una habitación o ajustar la mampara del baño). El que Catalana Occidente no indemnizara a la demandante por no considerarlos actos vandálicos además de no vincular en la presente causa, parte de una noción cual es la de acto vandálico que es distinta a la que se emplea en esta sentencia cual es la de un mal uso o la obligación de hacer la parte arrendataria las pequeñas reparaciones que derivan del uso de una vivienda arrendada.

En base a lo que se acaba de exponer que la fijación de la indemnización que se contiene en cuanto a este elemento en la sentencia de primera instancia se estima acreditada sin entenderse necesaria la prueba del pago de la factura, pues se trata aquí de lo que se trata es de determinar las responsabilidades de los anteriores inquilinos y el coste de la reparación derivada de su obrar, lo que implica que este motivo de apelación no se pueda ver atendido.

Pintar la totalidad del piso

La sentencia de primera instancia asimismo fija una indemnización por este concepto. La valoración de ello que se contiene en el informe del perito Julián es de 819,60 € que con IVA suponen 991,72 €, adjuntándose a este informe una factura proforma de Jesus Miguel de 3.08.2018 por importe de 819,60 € en la que además de la labor de pintura propiamente dicha aparece una necesidad de dedicar 8 horas a reparar/tapar agujeros varios.

María Milagros en su recurso difiere de la valoración de prueba referente a este elemento. A tal efecto, además de destacar que se trata de una factura proforma que no consta abonada, indica que es un gasto obligación del arrendador al ser necesario para conservar la vivienda y derivar del desgaste normal.

Onesimo en su recurso de apelación se manifiesta en términos semejantes, destacando que el contrato nada indica en cuanto a quien corresponde llevar a cabo las labores de pintado del piso.

En relación a este motivo de apelación y los gastos de pintura, cabe indicar que en virtud del régimen jurídico anteriormente expuesto, en principio no es trasladable a los arrendatarios el coste de pintura, limpieza, pequeños daños, en tanto en cuanto se puedan considerar deterioros inherentes al uso normal y al mero paso del tiempo. Por el contrato ello es exigible cuando los mismos ofrezcan o presenten una especial intensidad o desproporción con relación a las circunstancias concurrentes, particularmente en atención al tiempo de duración del contrato.

De hecho, esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ha señalado (cabe citar a título de ejemplo la sentencia de 5.06.2024 dictada en el rollo 1317/2022) que:

"... parece obvia la conveniencia, en los supuestos de cambio de inquilino de una vivienda, de que, por elementales razones de higiene, y con independencia del grado de deterioro de paredes o techos, se proceda por la propiedad a repasar la pintura del inmueble, así como a efectuar una limpieza de la vivienda y de los elementos del mobiliario, menaje y electrodomésticos..."

En este caso, la relación arrendaticia estuvo vigente durante poco mas de un año y en la propia factura proforma aportada se constata que había bastantes agujeros cuya reparación suponían 8 horas (en el informe pericial aparece uno fotografiado en la página 35).

Igualmente consta que una habitación fue pintada por los inquilinos así habiéndolo señalado la testigo Sacramento (cuñada de la aquí apelante) quien dijo que una de las habitaciones (la destinada a la hija menor) la había pintado su cuñado de lila (se aprecia ello en la fotografía de la página 27 del informe pericial con dos tonos de lila y lo que parecen ser unos dibujos amarillos en la zona entre uno y otro), con lo que la vivienda al ser restituida (y en lo que es este aspecto) ya no se puede entender que se encontraba en el mismo estado en que se encontraba al arrendarse (esta exigencia referente a la forma como verificar la devolución aparece en el pacto primero y en concreto el estado inicial de esta habitación que estaba pintada de blanco aparece en la fotografía 12/25 del documento nº 10 de la demanda).

Ello hace que una de las habitaciones ya se estima que requería de una actuación de pintura imputable a los inquilinos cuya necesidad excede de la inherente a un desgaste ordinario.

Junto a lo anterior, consta la realidad de los agujeros en los que la actuación reparadora necesaria (8 horas) va mas allá de una actuación de carácter puntual por la colocación de algún cuadro o elemento semejante que es lo que cabría entender normal.

A ello se añadiría una realidad adicional cual es la potencial problemática de la presencia de pulgas que expuso no solamente la demandante, sino la nueva inquilina que acudió al inmueble el día inmediato siguiente al del desalojo por parte de los demandados Celestina (la testigo Sacramento cuñada de la apelante dijo que los inquilinos tenían perro lo que no es sinónimo de la presencia de pulgas si se les dan los adecuados cuidados y en este caso el contrato no prohibía tener mascotas). Ello puede añadir un elemento adicional de cara a derivar la necesidad de pintar todo el piso por cuestiones de higiene imputables a los anteriores arrendatarios.

Es por ello que la exigibilidad del coste de pintura en este concreto caso se considera que está justificado y también en lo que es su importe, pese a que lo aportado sea una factura proforma, pues como antes se ha indicado de lo que se trata no es sino de determinar las responsabilidades de los inquilinos por no haber dejado la vivienda por ellos arrendada en un estado correcto.

Es lo expuesto que asimismo este motivo de apelación debe verse desestimado.

Reparación de plato de ducha

En relación a este elemento, la sentencia de primera instancia asume la valoración hecha por el perito Julián quien constató este daño valorándolo junto con el cambio del inodore en 336,38 € con fundamento en la factura que obra en autos de Cristobal de 28.10.2018 en la que los trabajos que en ella se detallan son los de repicar y sanear la zona de plato de ducha compuesta por varias capas de mortero sin pendientes y mal aplicadas, hacer pendientes nuevas, colocar sumidero nuevo, colocar baldosas antideslizantes y borar toda la superficie así como cambiar inodoro con mochila/cisterna rota por otra del mismo modelo.

María Milagros y Onesimo indican en sus recursos de apelación respecto de estos desperfectos que el plato de la ducha estaba mal construido y requería no repararlo sino hacerlo de nuevo, lo que en ningún caso es achacable a los inquilinos.

En relación a este desperfecto, el estado inicial de la ducha aparece en las fotografías que aparecen en las páginas del documento nº 10 de la demanda que se ha expuesto antes que puede tomarse en consideración por las coincidencias de elementos que aparecen en relación a las que se incluyeron en el informe pericial. En concreto la ducha aparece en las páginas 14 (fotografía superior) y 15 (fotografía inferior) de este documento y en ellas se aprecia una ducha con todo el suelo con baldosas tipo mosaico de color marrón. Frente a ello lo que se aprecia en el informe pericial (páginas 28 y 29) es una ducha en la que el baldosado de mosaico marrón casi ha desaparecido habiéndose dispuesto sobre el mismo una capa de un material blanco.

La alteración a que se viene haciendo referencia es muy importante hasta el punto de que, si bien en la factura se alude a una predisposición mas adecuada de la ducha en lo que es su inclinación, la necesidad de hacerla de nuevo es una realidad que deriva del estado en que la misma quedó al haberse aplicado sobre las baldosas originarias una capa de un material blanco. Ello ha supuesto una alteración que va mas allá de la inherente a un uso ordinario de una ducha, con lo que no cabe sino entender procedente la reclamación de este concepto.

En cuanto al WC, en la página 14 del documento nº 10 se ve el mismo en buen estado. En el informe pericial no se detalla este defecto, si bien lo expuso como existente la Sra. Jesus Miguel, cuñada de la apelante. Dado que no consta acreditado que los inquilinos pusieran en conocimiento de la propiedad la existencia del mismo ni que estuviere de origen, se estima que es un problema generado durante la vigencia del contrato y el defecto viene referido a una mochila/cisterna de inodoro rota (no estropeada), algo que tampoco cabe entender fuere algo inherente a un uso ordinario de un inodoro (lo es el que el mecanismo del mismo se pueda estropear o que incluso la tapa del inodoro se pudiere romper - lo que además incluso podría considerarse una reparación menor a cargo del arrendatario).

Es por ello que se estima que debe llegarse a la misma conclusión que en la sentencia de primera instancia respecto a la exigibilidad de este concepto con lo que este motivo de apelación tampoco se puede ver atendido.

Utensilios y enseres sustraídos

Este concepto es asimismo parte del informe pericial (asumido en su integridad en la sentencia de primera instancia) y viene referido a lo que se califican como enseres y utensilios sustraídos. Los mismos se cuantifican en 142,03 € (así se refleja en el informe pericial) y se integran por los siguientes conceptos (un ticket tienda artículos regalo de 7.09.2018 por 8,00 € que obra en autos no se incluye ni determina el monto reclamado y fijado por el perito que es el que se reclama)

- Tendedero (3.08.2018): 14,95 €.

- Cubo de fregar (1.08.2018): 10,50 €

- Visillo bordado (24.08.2018): 39,98 €

- Cacerola, sartén y cubiertos (17.08.2018): 76,60 €

María Milagros y Onesimo señalan en sus recursos que no se ha acreditado en modo alguno que en el momento de la entrega en la vivienda existieran tales bienes que la actora afirma que han desaparecido o que le han sustraído, no acreditándose estos los utensilios y enseres cuyos tickets se aportan y que pretenden justificar el gasto de reposición

En relación a estos utensilios y enseres cabe indicar que del hecho de haberse integrado tales elementos en la vivienda arrendada no existe constancia documental fotográfica previa mas allá que en lo referente al visillo que como se define en el Diccionario RAE es una cortina pequeña que se coloca en la parte interior de los cristales para resguardarse del sol o impedir la vista desde fuera. De tal cortina la que aparece en el documento nº 10 que se viene siguiendo es la de color granate que se aprecia en las fotografías que aparecen en las páginas 1, 10, 11 y 12. En el informe pericial aparece esta misma habitación en su página 16 (identificable por lo que es el mueble empotrado al pie de la ventada en que está este visillo). En esta fotografía el visillo se considera que si es visible pues aparece una tela doblada sobre el mueble existente en tal habitación que por sus características y color cabe entender que se corresponde con el visillo, de donde cabe deducir que el mismo no ha desaparecido.

En cuanto a los restantes elementos (tendedero, cubo de fregar y cacerolas, sartenes y cubiertos), los mismos no constan fotografiados, ni tampoco consta que se hiciere el inventario previsto en el contrato que asimismo se debería extender a los utensilios (estris), con lo que su preexistencia no se puede tener por acreditada, de donde deriva la imposibilidad de imputar su desaparición a la parte arrendataria.

Es por lo expuesto que este aspecto de los recursos de apelación presentados debe verse considerado, con lo que ningún monto se considera exigible por el concepto aquí analizado.

Sustitución de bienes desaparecidos

La sentencia asimismo los asume (de igual forma a como se hace en el informe pericial y el valor de los mismos es de 2.346,30 € en base a una lista de compras de Ikea por tal importe).

Los apelantes están disconformes con esta valoración señalado que no se ha acreditado en modo alguno que en el momento de la entrega en la vivienda existieran tales bienes que la actora afirma que han desaparecido (además de destacar la difícil identificación de los elementos que se reclaman).

En relación a esta cuestión objeto del recurso de apelación (la sentencia de primera instancia no entra en el detalle dando por correcta la valoración del perito Sr. Julián que da por correcto el documento de Ikea), obra en autos una lista de compras de Ikea LŽHospitalet fechada el 20.09.2018 en la que aparecen determinados conceptos cuyo detalle pese a que aparece la identificación del concreto producto en lengua sueca, ello no obstante la descripción que se ofrece de cada elemento en la propia lista de compras, permite conocer en su mayor parte de que se tratare (lo mas idóneo se estima es que el perito al asumir este listado hubiere indicado de forma precisa a que se refiriese cada uno de estos elementos).

Salón

En el salón en este listado aparece un sofá, un mueble de TV, un soporte de TV y una vitrina con un importe de 795,99 €

El estado inicial del salón aparece en las fotografías de las págs. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 16, 17, 18, 19, 20 y 21 del documento nº 10 a que se viene haciendo referencia. Lo que en ellas se ve que no son muebles empotrados, son un mueble de TV, la TV en su soporte en la pared, un sofá, una mesa y unas sillas.

En el informe pericial, en las fotografías del salón aparecen en lo que son los elementos reclamados en primer lugar el sofá (páginas 36 a 38) que tiene rajas en su parte interior, posibles manchas en el asiento y un lateral sucio-desgastado. En cuanto al estado inicial de este sofá el mismo aparece en el documento nº 10 en las fotografías de sus páginas 8, 16, 19 y 20. En ellas no se ve el interior del mismo como tampoco el estado del asiento, ya que está cubierto con una tela beige tanto lo que es la parte del asiento como del respaldo, con lo que no se ven las zonas que en el informe pericial aparecen como dañadas, de ahí que no se pueda constatar el estado inicial de las mismas. En cuanto al lateral del sofá, las fotografías del estado inicial permiten ver el estado del mismo (aunque en algunas aparece en zona de sombra con lo que esta visión no es nítida completamente). El estado final constata una suciedad-desgaste que si bien siempre es de difícil valoración no cabe entender que no derivare del uso.

Es por ello que, ante la problemática del estado inicial, el valor de este sofá no se considera exigible a la parte arrendataria.

En cuanto al mueble y soporte de TV, en el documento nº 10 se aprecian ambos y en concreto en sus páginas 4 y 17. En lo que es el estado final, en las fotografías integradas en el informe pericial no aparece esta zona, con lo que no hay prueba de la desaparición de estos elementos, lo que comporta que este aspecto de la reclamación tampoco puede verse considerado, lo que implica que asimismo este motivo de apelación se puede ver atendido.

Finalmente se plantea un problema en relación a la vitrina (cabe entender que lo reclamado es ello por el empleo de la expresión "vi" en el documento de Ikea). A diferencia de los restantes, ninguna vitrina (salvo una encastrada en la pared) consta en el documento del estado inicial de la vivienda con lo que ante la ausencia de prueba de su preexistencia, no se estima que su coste le pueda ser exigido a los arrendatarios.

Es por ello que en lo referente al salón no se considera exigible monto alguno.

Recibidor

En cuanto al recibidor se reclama una cantidad de 79 € que por el término que aparece en el documento de Ikea "com" se trataría de una cómoda o elemento semejante.

Repasadas las fotografías del documento nº 10 de la demanda, en lo que es la zona de acceso de la vivienda, se aprecia en las páginas 18 y 21 un pasillo entre la puerta exterior y el comedor en el que no se ve ninguna cómoda.

Es por ello que la preexistencia de una cómoda en este lugar no está acreditada, con lo que las alegaciones que se hacen por los apelantes fundadas en esta falta de preexistencia se estiman justificadas, con lo que nada se considera cabe reclamar por este concepto.

Despensa

Respecto de la despensa se reclaman 90 € referentes a dos muebles, una bisagra y un riel.

De tal despensa lo que pudiere corresponderse con lo preexistente es la cajonera de plástico que aparece en la fotografía de la página nº 23 del documento nº 10 (el hueco donde estaba este elemento cabe entender que es el que aparece en la página 20 del informe pericial), si bien el mismo presenta unas características muy distintas a lo que aparece descrito en el documento de Ikea (con las dificultades de comprensión del mismo dada la forma como se describen los elementos que en él se integran), desconociéndose el riel y la bisagra de esta despensa a que elementos pudieren corresponder (no se detalla máxime cuando se han valorado todas las reparaciones hechas por una empresa especializada), con lo que no se estima sea un elemento susceptible de ser indemnizado en la forma interesada.

Tiradores

Igualmente se reclaman 10 tiradores por 5 €. En relación a los mismos, en la fotografía de la página 23 del informe pericial se aprecia uno roto, que es algo que se puede producir en cualquier momento en base a un uso ordinario, máxime en una cocina antigua como señaló la propia demandante en el acto del juicio, con lo que su sustitución (en lo que son todos para lograr una armonía) no se estima pueda ser exigible a los antiguos inquilinos.

Cama doble

En lo que es el capítulo denominado cama doble (se reclaman 695,95 €), se detallan toda una serie de elementos que son ropa de cama correspondiéndose por las siglas empleadas a (sábanas, edredón, funda, almohada, así como a un colchón).

En cuanto a la preexistencia de estos elementos (dado que no se hizo el inventario a que se viene haciendo referencia), aquello con que se cuenta es con las fotografías que aparecen en las páginas 10, 11 y 22 del documento nº 10. En ellas se ve una cama con un cubre en tonos granates, si bien luego la cama sin el cubre y únicamente con una sábana de color asalmonado.

En cuanto al estado final de esta cama, consta fotografiado directamente el colchón (páginas 11 y 12 del informe pericial) que en las fotografías del estado inicial aparecía con el cubre o sábana asalmonada (que aparece en la fotografía de la página 16 del informe pericial) con lo que se desconoce el estado inicial de este colchón en cuanto que tal.

En cuanto a los elementos adicionales que se reclaman, estos son unas sábanas, edredón, funda y almohada. En las fotografías del estado inicial, lo que consta es lo que antes se ha descrito (se desconoce si lo que aparece en la fotografía de la página 10 del documento nº 10 sobre la repisa es un edredón). Estos elementos por su condición de enseres, ante el nivel de detalle que comportan, deberían haberse reflejado en un inventario que ya se viene señalando que no se ha hecho.

Ante esta realidad de la no constancia del estado inicial del colchón en su parte interior y no estar inventariados los enseres, no se considera se puede reclamar nada por este concepto, lo que supone que asimismo la argumentación que sobre estos elementos se contiene en los recursos de apelación puede verse asumida en esta segunda instancia.

Cama individual

En cuanto a la cama individual, lo reclamado son 261,97 € correspondientes a sábana, almohada, edredón funda y un colchón.

En cuanto al estado inicial de la misma, ello se aprecia en la fotografía de la página 12 del documento nº 10 en la que se ve una cama con una sábana y un cubre de Minnie Mouse.

En el informe pericial no aparece fotografiada la zona de la habitación donde estaba esta cama. Las fotos de esta habitación que es la que fue pintada de lila son las de las páginas 25 y 26 del informe pericial y en ellas no se fotografía el hueco que habría quedado de la zona en que se encontraba la cama de ya no estar la misma en el lugar. De no estar la cama, tomar una fotografía de donde se encontrase es algo que cabe considerar lógico que el perito hubiere verificado al ser la ausencia de una cama que se veía con claridad en las fotografías del estado inicial un elemento manifiesto que llamaría la atención, con lo que no cabe sino concluir que no consta documentada la sustracción de este elemento (el perito en el acto de la vista centró las preguntas referentes a los elementos desaparecidos en el documento de Ikea, lo que le dijeron y el reportaje fotográfico).

En cuanto a los elementos adicionales que se reclaman, ya se ha señalado que se trata de enseres que ante el nivel de detalle que comportan, se considera que deberían haberse reflejado en un inventario que ya se viene señalando que no se ha hecho.

Es por ello que ante la no constancia de la desaparición de la cama y no estar inventariados los enseres, no se considera se puede reclamar nada por los conceptos aquí indicado, lo que supone que asimismo la argumentación que sobre estos elementos se contiene en los recursos de apelación puede verse asumida en esta segunda instancia.

Cojines

Igualmente se reclaman por cojines silla 16 € que se corresponden a 4 cojines con una valor unitario de 4 €. Tales cojines se ven en las fotografías de las páginas 6, 18 y 21 del documento nº 10 y ya no están en una de las fotografías del informe pericial en la que se ve una sola silla sin cojín en la página 33 del informe pericial.

Un cojín es un enser que en base a la argumentación a que se viene haciendo referencia ante el nivel de detalle que comportan, se considera que deberían haberse reflejado en un inventario que ya se viene señalando que no se ha hecho solamente habiéndose fotografiado una silla sin cojín.

Es por ello que, ante problemática relativa a la constancia de la desaparición de los cojines, no se considera se puede reclamar por los mismos, lo que supone que asimismo este motivo de apelación puede verse atendido.

Baño

Respecto del baño, la reclamación es de 20 € referente a toalleros de los que se ve uno en la fotografía de la página 14 del documento nº 10. En el informe pericial nada se refleja respecto de tal toallero y de haberse arrancado, se considera que el perito habría tomado la correspondiente fotografía, con lo que no se considera indemnizable tal y como interesan los apelantes que hacen una oposición que asimismo se extiende a esta perspectiva ante la impugnación a efectos probatorios del documento de Ikea.

Cocina

En cuanto a la cocina este documento de Ikea refleja un monto de 167,43 € que incluye cubiertos, vajilla, vasos, paños, pinzas, tijeras, una olla, dos sartenes y una bandeja para cubiertos.

En lo referente a estos elementos, los mismos tienen la condición de enseres que como se viene reiterando en esta sentencia no fueron inventariados con lo que la preexistencia de los mismos no se puede tener por acreditada y con ello no se puede entender probada tampoco una desaparición que pudiere generar responsabilidades.

Ello supone que tampoco este concepto se considere exigible, estimándose los motivos de apelación referentes a estos elementos.

Cortinas

Por último, se incluye un concepto de cortinas por 214,99 € que por los elementos que se describen son toda una cortina con lo que la integra (se detallan dos soportes).

En el documento nº 10 se aprecian cortinas tanto en el salón como en la habitación de cama individual (páginas 5, 7, 8, 12, 16, 17, 19 y 20 del documento nº 10), ya no estando la cortina de tal habitación como se aprecia en la página 27 del informe pericial (el perito además se refirió de forma expresa a su ausencia en el acto de la vista), con lo que el coste de la reposición cabe entenderlo justificado, así como el de los elementos necesarios para su instalación pues la necesidad de los mismos deriva de las características concretas de la cortina que se instale y en este caso el valor no consta ni se ha precisado que fuere desproporcionado. Suponen 214,99 €.

Es por lo expuesto que en lo que se refiere a estos bienes desaparecidos cabe hacer una estimación parcial del recurso de apelación pues algunos de los detallados en el informe pericial (que acoge en su integridad la sentencia de primera instancia) no se consideran exigibles tal y como se ha detallado. La valoración de los que se estima procedentes asciende a 214.99 €.

Los demás valores que se estiman procedentes que son los de reparación (647,35 €), pintura (991,72 €), plato de ducha y WC (336,38 €).

Sumado todo lo anterior se obtiene una cantidad de 2.190,44 €. Si de ello se deduce el importe de la fianza de 900 €, se obtiene un total de 1.290,44 € que es aquella por la que se considera que debe verse estimada la demanda (y con ello parcialmente los recursos de apelación) manteniendo la condena en intereses en su momento fijada (desde la interpelación judicial) dada la situación de mora de los demandados ( art. 1.108 CC) y el no hacer condena en costas a ninguna de las partes por la estimación parcial de sus pretensiones ( art. 394 LEC) .

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimados parcialmente los presentes recursos de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación