Sentencia Civil 48/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 461/2024 de 23 de enero del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La parte actora presentó desahucio por impago de rentas contra el demandado, que fue estimada parcialmente por la actora con declaración del desahucio por falta de pago y condena a la demandada a pagar parte de las rentas pendientes reclamadas, sin condena en costas. Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por el Sr. Eulogio, alegando los siguientes motivos de apelación:

1.- El arrendatario no adeuda cantidad alguna en concepto de rentas en la actualidad. Considera que la anualidad comienza en el mes de febrero y su representado tenía abonado por adelantado, en concepto de depósito de futuras rentas, la cantidad de 4.000 €.

2.- Inexistencia de incumplimiento al tiempo de interponer la demanda.

La parte apelada Sra. Tatiana, se opone al recurso y formula impugnación por los siguientes motivos:

1.- Incumplimiento del requisito de procedibilidad previsto en el art. 449.1 y 2 de la Lec, por no tener interpuestas las rentas al tiempo de presentar el recurso, debiéndose declarar desierto el recurso.

2.- Error en la valoración de la prueba, al haber basado el pago del importe de las rentas reclamadas en un simple manifestación de whatsap. Se ratifica en el pedimiento de la demanda de reclamar las rentas y las cantidades asimiladas a renta.

El apelante-apelado , niega dicha valoración de la renta, y sostiene que las rentas están consignadas y correctamente pagadas.

Vistas las alegaciones de las partes, procede examinar cada uno de los motivos de la apelación y la impugnación.

SEGUNDO.- La consignación de rentas como presupuesto de admisibilidad del recurso de apelación

La parte impugnante, sostiene como primer motivo de la impugnación que las rentas no estaban correctamente consignadas al tiempo de la interposición del recurso.

De acuerdo con los datos obrantes en autos:

1.-La sentencia se dicta el día 19 de febrero de 2024.

2.- El día 22 de marzo de 2024 se pide la subsanación o complemento de la sentencia y por escrito independiente se presenta recurso de apelación.

3.- El día 25 de marzo de 2024 se consigna las rentas pendientes por importe 6248,16€.

4.- El día 3 de abril de 2024 se dicta auto estimando la subsanación.

5.- El día 3 de abril de 2024 se dicta diligencia admitiendo a trámite el recurso de apelación.

El art. 215.5de la Ley de Enjuiciamiento Civil , respecto al recurso de complemento de sentencia o adición, dispone:

5. No cabrá recurso alguno contra los autos o decretos en que se completen o se deniegue completar las resoluciones a que se refieren los anteriores apartados de este artículo, sin perjuicio de los recursos que procedan, en su caso, contra la sentencia, auto o decreto a que se refiriera la solicitud o la actuación de oficio del Tribunal o Letrado de la Administración de Justicia. Los plazos para estos recursos, si fueren procedentes, se interrumpirán desde que se solicite su aclaración, rectificación, subsanación o complemento,continuando el cómputo desde el día siguiente a la notificación de la resolución que reconociera o negara la omisión de pronunciamiento y acordara o denegara remediarla.

A su vez el art. 449.1del mismo Texto Legal, prevé como requisito de admisibilidad del recurso el siguiente:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitiránal demandado los recursos de apelación o casación si, al interponerlos,no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

La impugnante alega la falta de consignación de las rentas, requisito de admisibilidad del recurso de apelación, al tiempo de presentar el recurso por parte del apelante. En el presente caso, debe valorarse si dado que las rentas se consignaron al día siguiente de presentarse el recurso debe inadmitirse el recurso , o por el contrario como primero se presentó escrito de subsanación, y dicho escrito interrumpió ope legis el plazo para presentar el recurso, la consignación efectuada es válida. Como se observa, ambos preceptos entran en cierta contradicción pero como primero se presentó la subsanación y luego la apelación, de acuerdo con el principio pro actione ( art. 11.3 LOPJ Y SSTC 12/92, 115/92, 130/93, 214/93, 249/94 y 26/96) , entendemos que los plazos procesales estaban interrumpidos hasta la resolución que acuerda el complemento de sentencia y por ello la consignación se estima efectuada dentro de plazo, dado que ningún escrito podía tramitarse mientras no estuviera resuelto el complemento de sentencia solicitado.

Se desestima el primer motivo de impugnación formulado por D.ª Tatiana.

TERCERO.- Rentas pendientes

La sentencia de primera instancia, declara la resolución del contrato por falta de pago de rentas y condena al pago de 4.165,44 euros por el impago de las rentas de enero y febrero de 2024, que es reconocido por el demandado, según refiere la sentencia. La sentencia no admite las reclamaciones pro gastos asimilados a rentas pro consumos de luz, por corresponder los recibos a una vivienda distinta a la que fue objeto del contrato.

El arrendatario apela, y sostiene que las rentas de enero y febrero de 2024 estarían pagadas a cuenta del deposito. Mas concretamente, efectúa la siguiente valoración de la liquidación: "Ascendiendo la anualidad de renta a la cantidad de 22.910 € y habiendo adelantado mi mandante el pago de la cantidad de 30.910 € conforme se reconoce en sentencia (sin contar los 5.000 € pagados a la arrendadora para el pago de la comisión a la inmobiliaria que no le correspondían), mi mandante tendría un saldo a su favor de 8.000 €. Teniendo en cuanta que, la fianza del arrendamiento se estableció en 4.000 €, el saldo a favor de mi representado ascendería a la cantidad de 4.000 € en concepto de depósito, que precisamente sirve como pago y garantía de futuras rentas. Siendo que la mensualidad del arrendamiento asciende a la cantidad de 1.909,16 € (22.910 € / 12 meses), con el depósito de 4.000 € adelantado, mi mandante tendría abonadas las mensualidades del mes de febrero y marzo del año 2024, así como parte del mes de abril. Por tanto, mi mandante no adeuda en la actualidad cantidad alguna a fecha del dictado de la sentencia, pues la primera anualidad constaba abonada por adelantado (hasta febrero de 2024) y además ya había adelantado la cantidad de 4.000 € en concepto de depósito para el abono de rentas futuras.".

La parte apelada, se opone por considerar que los doc. 1 y 5 de la contestación no son prueba suficiente, siendo además impugnados por el Letrado en el momento procesal oportuno.Asimismo, impugna la sentencia, y reclama las rentas pendientes interesadas en la demanda más las devengadas desde la fecha del juicio, conforme la siguiente liquidación:

En suma, a fecha del juicio la actora reclama 25.156,39 € ( rentas hasta febrero más otras cantidades asimilasd por gastos de suministros), más otras rentas marzo y cantidades asimiladas a rentas, que no pueden tenerse en cuenta en este momento procesal, sino que en todo caso deben liquidarse al tiempo de la ejecución.

La sentencia de instancia solo reconoce, conforme la propia manifestación de Letrado realizada en el acto del Juicio, adeudar las rentas de enero y febrero por importe de 4.165,44 euros, pero no los demás conceptos reclamados por rentas, porque así consta reconocido en las comunicaciones mantenidas ( doc. 1 y doc.5 de la contestación ). La sentencia desestima igualmente la reclamación de facturas por suministros en la medida que considera que no se acredita que se corresponda con el punto de luz de la vivienda alquilada.

Con respecto al hecho del pago, debe decirse que si bien debe acreditarse por el demandado, quien debe expedir recibo de pago es el arrendador conforme señala el art. 17 de la Ley de Arrendameito Urbano. Luego , debe ratificarse por acertada la valoración dela prueba efectuada por la juez a quo, en la medida que considera que las conversaciones mantenidas con la agencia como posteriormente con el Sr. Constantino, uno de los propietarios, justifican que existió un primer pago en metálico (26.500,00), y uno posterior por transferencia de 9000€, de los cuales 5000,00€ fueron destinados a la agencia inmobiliaria en concepto de comisión, por lo que según prueba valorada resultaría un pago de 30.500,00€, que comprende la renta inicial más 8000,00€ de fianza y depósito. Que el importe de la renta debe de imputarse a los 11 meses siguientes, por lo que ciertamente quedarían pendientes, tal y como reconoció el letrado de la demandada en juicio, el importe de las rentas de enero y febrero de 2024, a razón de 2082,72€/ mes.

Respecto a dichas rentas, alega la apelante el pago de 4000,00euros en concepto de depósito que pueden imputarse a renta de enero y febrero porque no son fianza sino un depósito.

El anterior argumento, debe ser igualmente rechazado en esta alzada dado que el pago de 4000,00€ en concepto de depósito, es una garantía adicional al pago de la fianza, incluido en el art. 36.5 de la LAU como garantía ante un incumplimiento que no tiene que ser económico (puede ser obligación de conservación, no causar daños a terceros , actividades ilegales..), por lo que no puede imputarse a renta, y todo ello sin perjuicio de la liquidación final del contrato.

Por su parte, la demandante recurre la sentencia por cuanto estima que la Juez no ha valorado correctamente la prueba, dado que se considera acreditada el pago de la renta de febrero a diciembre de 2023 por dos documentos que no son íntegros y que han sido impugnados. En concreto, se trata del doc. 1 de la contestación consistente en una correspondencia mantenida por "whatsapp" entre la agencia inmobiliaria que alquiló la vivienda y el arrendatario Sr. Eulogio, donde se refiere a la posibilidad de pagar en metálico la renta de las once mensualidades que deben abonarse por adelantado. Pero por si hubiera dudas, uno de los propietarios, aunque no firmó el contrato de arrendamiento, el Sr. Constantino, refiere en otro mensaje con el Sr. Eulogio, que esta conforme con que el arrendatario haya pagado 35.5000,00 euros, y que está de acuerdo con devolver lo que exceda de 12000,00 €( que se imputaba a los meses de renta) más el importe de la fianza si no se verifican daños pero no el depósito. Dicho mensaje es un acto propio, es un reconocimiento de un pago inicial de 22.500,00€ , más la transferencia posterior de 9000,00€ que no ha sido cuestionada.

Los referidos documentos ( 1 y 5), por mucho que hayan sido impugnados, poder ser valorados conforme a las reglas de la sana crítica, en los términos del art. 326 de la LEC, y así lo hace la juez de primera instancia, en tanto considera que " El pago en efectivo de dicha cantidad es además coherente con el resto de elementos obrantes en autos. Así, el contrato establece en su cláusula quinta que un primer pago de 4.000 euros de deposito se realizará con la firma del contrato, por lo que procede tenerlos por abonados, y que 22.910 euros derenta y 4.000 de fianza se abonarán antes del 1 de marzo de 2023. 3. Teniendo en cuenta dicha previsión,no es razonable pensar que el demandado no abonó cantidad alguna hasta el 15/04/2023, fecha de la transferencia por importe de 9.000 euros, es decir, dos meses y medio después de la firma del contrato y de estar en posesión de la vivienda, y por la parte actora ni se le reclamó cantidad alguna en

concepto de rentas ni se interpuso demanda de desahucio hasta el 31/07/2023.

También apoya la tesis del actor la conversación de WhatsApp aportada por el demandado como documento n.º 5, traducida en el escrito de contestación, en la que D. Constantino, persona que gestionaba el arrendamiento pues resulta el destinatario de la transferencia de 15/04 y a su nombre se realizan los pagos de suministros que aporta la parte actora, se ofrece en caso de abandono de la vivienda al reintegro de las cantidades pagada".

El razonamiento de la Juez es coherente y lógico con la prueba documental presentada, y no resulta arbitrario, por lo que no se observa error en la valoración de la prueba ( SSTS de 21 de marzo y 8 de abril de 2013). Es cierto que la demandante efectuó en el acto del juicio una impugnación de dichos documentos, refiriéndose a la falta de integridad del mismo , y que la demandada no propuso prueba, pero ello no obsta a que conforme el art. 326.2 de la LEC, y ante la falta de otra prueba (bastaba citar al agente inmobiliario) se valore la aportada conforme a las reglas de la sana crítica.

Luego, con respecto a la reclamación de cantidad por rentas pendientes, se ratifica el criterio de la Juez a quo , en tanto se consideran pagadas por anticipado las rentas de los primeros 11 del contrato d arrendamiento y solo quedaría pendiente de pago las rentas de enero y febrero de 2024 por importe de 4165,44€.

Se desestima el motivo de apelación invocado por la Sra. Tatiana con respecto a las rentas de febrero a diciembre de 2023, así como el invocado por el Sr. Eulogio con respecto a las rentas de enero y febrero de 2024.

CUARTO.- Cantidades asimiladas a rentas pendientes

La arrendadora reclama por vía de impugnación los importes por consumos de luz, por importe de 3.080,95 € hasta la fecha del juicio, así como los devengados con posterioridad al día del juicio dado que la demandada continua en la posesión de la vivienda, y reclama además los meses de febrero, marzo y abril, por importes de 489,30 €, 549,84 € y 288,26 € lo que hace un sumatorio de éstos últimos tres meses de 1.327,40 €.

Con respecto a dicho punto la sentencia refiere que "En cuanto a los suministros, las facturas aportadas como documentos n.º 7, 8 y 9 de la demanda se "refieren a la DIRECCION001 de San Antonio, y no a la vivienda arrendada, no constando tampoco la ubicación del suministro en dirección distinta, por lo que no pueden imputarse al

demandado. Lo mismo ocurre con el recibo presentado en el acto del juicio.".

La demandada-apelada refiere que no se les presentaron al cobro dichos consumos y que en todo caso pueden compensarse con otros gastos.

En primer lugar debe decirse que la demandada no ha negado los hechos, ni ha presentado documento alguno que justifique el pago de la luz, por lo que si bien es cierto que exigen una previa liquidación, no excluye que deban abonarse los mismos. De los recibos acompañados, se observa que la dirección de la DIRECCION001, se corresponde con la dirección de facturación, si bien debe estarse al contrato de contador señalado como núm. NUM000, y a la circunstancia que el arrendatario no ha acreditado el pago de cantidad alguna durante la sustanciación del contrato, y sin que su impago haya tampoco sido negado por el arrendatario en su escrito de contestación, sino que se refiere a una eventual compensación. El arrendatario no presenta pago alguno pro suministro de luz, y solo acompaña un recibo por reparación de la bomba de agua. Luego cabe reputar suficiente la prueba presentada por la arrendadora, que no ha sido desvirtuada de contrario por el arrendatario. Si existe alguna cantidad a compensar ,será en su caso al término de la liquidación del contrato, cuando se entreguen la vivienda y en su caso proceda devolver la fianza y garantías, u otras cantidades.

Se estima el motivo de apelación de la Sra. Tatiana por importe de 3.080,95€correspondiente a las cantidades asimiladas a renta hasta la fecha de celebración del juicio, así como las que se devenguen durante la sustanciación del juicio por dichos conceptos.

Se estima el motivo de apelación planteado por la Sra. Tatiana, sobre dicho punto.

QUINTO.- Incumplimiento resolutorio

Una vez determinado que no se adeudan las rentas de enero a diciembre de 2023, cabe plantearse el motivo principal del recurso que considera que no existió incumplimiento al tiempo de presentar la demanda de desahucio por resolución de contrato por impago de rentas.

Refiere el apelante que el día 31 de julio de 2023, cuando se presenta la demanda, no existe incumplimiento por impago de rentas, dado que las rentas se habían abonado por anticipado. Fieles a la valoración efectuada en los dos anteriores apartados, esta Sala debe convenir con el apelante que no existía situación de impago de rentas al presentarse la demanda, dado que se habían pagado por anticipado, y por tanto no procedía la resolución del contrato por impago de rentas. La institución de la perpetuatio jurisdictionis y la litispendencia, obligan a fijar los hechos al tiempo de la presentación de la demanda, en el sentido expresado por el art. 410 y 413 de la Lec.

Señala el Tribunal Supremo deSTS, Civil sección 1 del 09 de marzo de 2006 ( ROJ:STS 1375/2006 - ECLI:ES:TS:2006:1375 ),refiriéndose a dicha institución, que « " Razones por sí suficientes para desestimar los dos primeros motivos, pues aunque ciertamente no estamos ya en un procedimiento sacramental, las garantías básicas del orden procedimental, entre las cuales los principios de rogación y contradicción, exigen que los pedimentos formulados se precisen en lo posible, evitando la vaguedad y la inconcreción y no se alteren siquiera en función de acontecimientos producidos con posterioridad, como es claro en el artículo 548 II LEC 1881 que prohíbe la mutatio libelli y en la aplicación del principio lite pendente nihil novetur, pues es claro que en función del principio de la perpetuatio iurisdictionis, se ha de atender a la situación fáctica existente al presentar la demanda ( Sentencias de 28 de mayo y de 8 de noviembre de 1997 , entre otras) ...".

Luego , si al tiempo de presentar la demanda en julio de 2023 , estaban todas las rentas pagadas de forma anticipada entre enero y marzo de 2023, no existe impago que justifique la resolución del contrato por falta de pago de rentas ,en los términos señalados por el art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Respecto a si existían impago de las cantidades asimilas a renta pro suministro de luz, es cierto que las mismas deberían ser abonadas por el arrendatario, sin embargo requerían de previa liquidación por el arrendador mediante la presentación al cobro dado que las facturas se expedían a su nombre. Luego, no existe prueba alguna que justifica que se presentaron al cobro al arrendatario con anterioridad a la presentación de la demanda. Es pro ello que no pueden considerarse como deudas liquidas, vencidas y determinadas, al tiempo de presentarse la demanda, ni por tanto justificar el incumplimiento:

En dicho sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia 22 de abril de 2015, num. 210/2015( ROJ:STS 1529/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1529 )." Por ello ha de ser desestimado, al igual que el segundo que alega la existencia de error patente, que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, por determinadas afirmaciones que se contienen en la sentencia. No existe tal error patente ya que la sentencia razona adecuadamente para precisar que la demandada no está obligada al pago de las cantidadesque se le reclaman si no es con un previa determinación y justificación documental de su origen, teniendo en cuenta sobre todo que una discrepancia sobre la procedencia o justificación de ciertos gastos cuyo pago se imputa a la arrendataria no debe dar lugar a la resolución del contrato y consiguiente desahucio, incluso en el caso de que finalmente de decidiera que la arrendadora tenía derecho a su cobro.".

En idéntico sentido se ha pronunciado también esta Sala en sentencia SAP, Civil sección 4 del 19 de abril de 2024 ( ROJ:SAP IB 1127/2024 - ECLI:ES:APIB:2024:1127 ).

Se estima el motivo de apelación del recurso alegado por el Sr. Eulogio.

SEXTO.- Costas.

En cuanto a las costas devengadas por razón del recurso principal demandado-apelante, no ha lugar a imponerlas al haberse estimado parcialmente la apelación , de acuerdo con el art. 398 de la LEC.

Respecto a las costas devengadas por razón del recurso presentado por al demandante-impugnante, no ha lugar a efectuar especial pronunciamiento al haberse estimado uno de los motivos de la apelación, de acuerdo con la redacción del art. 398 de la Lec, al tiempo de su aplicación.

En cuanto al pronunciamiento no condenatorio en costas de primera instancia se mantiene, dado que la estimación de la demanda es parcial, en aplicación art.394 de la LEC.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares,