Sentencia Civil 878/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 735/2023 de 23 de diciembre del 2024

PRIMERO.-1. El demandado, D. Sergio, interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo de contrato de arrendamiento y en reclamación de cantidad.

2. La actora ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 20 de abril de 2018por la demandada con BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. (BBVA) en relación con la finca entonces propiedad de esta última, sita en la DIRECCION000) de Martorell, por una duración de 3 años y una renta de 136,08 euros mensuales, pagaderos por mensualidades anticipadas entre los días 1 y 15 de cada mes. Alegó que, posteriormente, la actora se subrogó en el contrato, y que, en fecha 3 de noviembre de 2020,con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y en el art. 10.1 LAU, envió un burofax al arrendatario comunicando la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, recordándole que, a la fecha del vencimiento contractual, esto es, el día 20 de abril de 2021, se daría por finalizado el contrato y que, por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda, habiendo hecho caso omiso el demandado. Adujo que, con posterioridad, el demandado solicitó la prórroga del contrato de arrendamiento en virtud de lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y que la actora accedió a prorrogar el contrato por un plazo extraordinario de 6 meses, el cual empezaba a aplicarse desde la fecha prevista de finalización del contrato, es decir, del 20 de abril de 2021 hasta el 20 de octubre de 2021.Añadió que, finalmente, cumpliendo con el preaviso estipulado por ley, en fecha 28 de julio de 2021,procedió a enviar burofax al arrendatario informando que la prórroga extraordinaria de 6 meses concedida finalizaba el 20 de octubre de 2021 y que el contrato quedaría automáticamente extinguido llegada tal fecha, pero el demandado no había desalojado la vivienda.

A la citada acción, acumuló la actora el ejercicio de acción en reclamación en concepto de indemnización por ocupación de las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 20 de octubre de 2021, a razón de 136,08 euros mensuales, y que, al tiempo de presentar la demanda (03/11/2021), las cantidades reclamadas por ocupación ascendían a 48,28 euros, correspondientes a octubre de 2021. Ello sin perjuicio de las cantidades que se devengasen durante la pendencia del procedimiento, en tanto no se produjera la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 136,08 euros mensuales.

3. El demandado contestó y se opuso. Partió de cuestionar la titularidad de la finca por parte de la actora como propietaria de la vivienda, quien aportó nota simple registral donde constaba la adquisición de la finca por vía de aportación de BBVA, a la sociedad actora, y, en caso de aportación de inmuebles a una sociedad, como el art. 25 LAU no contempla más que la venta del inmueble para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en principio no cabría dicha posibilidad de limitación de derechos a la propiedad, pero, si la aportación del inmueble no suponía una correlativa ampliación del capital social de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., debía entenderse que esa aportación realmente era una compraventa encubierta, que tendría como consecuencia impedir el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio por el inquilino, lo cual era un fraude de ley; en la nota simple registral aportada, no podía verse el detalle de la real consecuencia de dicha aportación simple, lo que sólo se podría verificar con la escritura pública; se habían revisado todas las publicaciones en el BORME relativas a la sociedad actora y no consta ampliación de capital correlativa a la aportación de este inmueble a DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.; en caso de no haber una ampliación de capital la aportación, afectaría a la legitimación activa de la actora. Seguidamente, alegó que el contrato de arrendamiento suscrito con BBVA tuvo su origen en una ejecución hipotecaria donde el demandado era parte ejecutada, procedimiento para cuya finalización amistosa se acordó con la parte ejecutante (BBVA), la dación en pago de la vivienda, mediante escritura de fecha 20 de abril de 2018, y, en esa misma fecha,

la entidad bancaria ofreció un alquiler social al demandado sobre la vivienda por importe de 138'05 euros mensuales, ante la situación de especial vulnerabilidad en que se hallaba; se estableció una duración de 3 años, pero no de acuerdo a lo previsto a la duración máximá de los contratos en esas situaciones, que es de 2 años, sino de acuerdo a la duración pactada que figura en el art. 9.1 LAU, esto es, 3 años, más 1 año de prórroga; esa duración de tres años suponía que el contrato celebrado en fecha 20 de abril de 2018 finalizaba por todo el día 20 de abril de 2021. Adujo que, según la parte actora, en fecha 3 de noviembre de 2020, mediante burofax se le informó de que se daría por finalizado el contrato con fecha 20 de abril de 2021, pero que le fue concedida la prórroga de seis meses del Real Decreto Ley del contrato, a mi representado le fue concedida la prórroga de seis meses del Real Decreto Ley 11/2020, hasta el 20 de octubre de 2021, pero sin aportar la actora documento alguno relativo a dicha circunstancia. En todo caso, alegó el demandado que no era de 6 meses la prórroga a aplicar, sino de 1 año, pues el art. 2 del citado Real Decreto Ley 11/2020, modificado por el Real Decreto Ley 2/2021, establecía que "Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes", y, en el contrato, se fijó que el plazo de 3 años se podía prorrogar por un plazo de 1 año adicional, si las partes están de acuerdo, de modo que el contrato finalizaba el 20 de abril de 2022, y la prórroga no podía ser de 6 meses. Añadió el demandado que, de hecho, había estado pagando de forma pacífica el alquiler, como resultaba de los justificantes de los ingresos de la renta que aportaba, y que debían respetarse los principios pro consumidor y de conservación de los contratos; la conducta de la actora suponía una situación de abuso de derecho que no podía ser admitida por los tribunales de conformidad con los arts. 11.2 LOPJ y 6 y 7 del CC.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. En cuanto a la falta de legitimación activa, se señala que, a partir de la prueba practicada, consta debidamente acreditada la titularidad de la finca por la actora, y que dado lo anterior también constan los pagos de renta realizados, por lo que se trata de un reconocimiento tácito de la legitimación. En cuanto a la expiración del plazo contractual, se señala que consta comunicación fehaciente con más de tres meses de antelación de la no intención de prorrogar el contrato (documento 3) y la prorroga extraordinaria de 6 meses que finalizaba el 20 de octubre de 2021 (documento 4), por lo que procede declarar que la comunicación fue efectuada fehacientemente y con plena eficacia, tomando el demandado conocimiento pleno de la voluntad de no renovación, hecho éste que es relevante.

En cuanto a la acción en reclamación de cantidad, se razona que la renta mensual asciende a 136,08 euros mensuales y que, de la mensualidad relativa al mes de octubre del año 2021, no se adeuda cantidad alguna, habiendo declarado la actora en fecha de la vista que el demandado se encontraba al corriente de pago, pero se condena al demandado al abono de las cantidades asimiladas a la renta que se devenguen a razón de 136,08 euros mensuales, hasta el efectivo lanzamiento.

5. El apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la interpretación del contrato en cuanto a su duración, y sobre la sujeción del contrato a la Directiva 93/13 y a la imperativa jurisprudencia del TJUE, así como al derecho fundamental a la vivienda reconocido por el derecho comunitario

1. Tras reiterar el apelante los argumentos de su contestación, insiste en que el contrato debió ser prorrogado por el plazo de un año, no se de seis meses, y ello a tenor de lo pactado en el propio contrato de arrendamiento, lo que implica la finalización del contrato en fecha 20 de abril de 2022. Aduce que la redacción vigente de la norma aplicable para el caso de haberse solicitado la prórroga por Covid-19 a la que se acoge la parte actora, señala que "esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes". Añade que la prórroga (tácita y sin indicarlo expresamente) del contrato por 6 meses con apoyo en una causa que debe ser expresamente pedida y acordada, de lo que no existe prueba alguna, sin tener en consideración los antecedentes contractuales, más parece aprovechar la normativa del Covid-19 para resolver anticipadamente el contrato en situación de prórroga tácita, en un claro abuso de derecho, lo cual no puede ser admitida por los tribunales conforme a los arts. 11.2 LOPJ y 6 y 7 del CC.

Por otra parte, aduce el apelante que la cláusula sobre la duración del contrato de arrendamiento y la conducta de las partes en su cumplimiento debe interpretarse en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la vivienda del demandado, que se tuvo en consideración en la celebración de este contrato, y a la protección que como consumidor le confiere la Directiva 93/13. La duración del contrato no puede limitarse a tres años, más una prórroga por COVID de seis meses de la que no consta prueba alguna, como se ha reconocido en la sentencia apelada, sino como una prórroga de 1 año como consta en el contrato, hasta el 20 de abril de 2022, y, para el caso de duda, estando implicado el derecho comunitario, en todo caso, debe plantearse cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea conforme al art. 267 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea a los efectos que ese Tribunal Comunitario se pronuncie si el derecho a la vivienda reconocido en la Unión Europea es directamente aplicable en España sin tener que hacer modificaciones en la Constitución, habida cuenta de la reconocida primacía del derecho comunitario, y si ese reconocimiento como derecho fundamental de la vivienda es medida de interpretación de los contratos de arrendamiento celebrados con los consumidores que debe ser tenido en cuenta por los órganos judiciales nacionales a través de la Directiva 93/13, pues lo contrario supondrá vulnerar derechos fundamentales del demandado a la vivienda, a una resolución fundada en Derecho del artículo 24.1 CE (por inaplicación del derecho comunitario) y a un proceso con todas las garantías del artículo 24.2 CE (especialmente si no se eleva cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

2. La apelada se opone, partiendo de que no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el art.449.1 LEC, ya que el apelante no consta acreditado en autos el pago de las rentas vencidas hasta la fecha de interposición del recurso, por lo que el mismo no podía ser admitido a trámite. Seguidamente, alega que cumplió con la comunicación de no renovación del contrato conforme al art.10 LAU, y que, aunque no viene exigido por la normativa, también se recordó al arrendatario la finalización de la prórroga de seis meses.

3. La cuestión relativa al cumplimiento de lo previsto en el art.449.1 LEC, que dispone que "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas", fue tratada en primera instancia, donde, ante lo manifestado por la apelada, fue dictada diligencia de ordenación de fecha 3 de marzo de 2023 en el sentido de requerir al demandado para que, en el plazo de diez, consignase las rentas, bajo apercibimiento de tener por no admitido el trámite de apelación para el caso de no atender al requerimiento.

El demandado aportó entonces documentación relativa a los pagos efectuados desde enero de 2022 a febrero de 2023, ambas mensualidades incluidas, a razón de 136,08 euros, siendo dictada diligencia de ordenación de fecha 23 de marzo de 2023, por la que se acordó dar traslado a la actora a fin de que indicase si consideraba enervada la acción, vistos los ingresos efectuados por la parte demandada a la cuenta de la actora, a lo cual respondió la actora que no cabía enervar la acción ejercitada, basada en la finalización del contrato por expiración del plazo contractual pactado, y que el demandado había dado sólo cumplimiento al requerimiento que le había sido efectuado por diligencia de ordenación de fecha 3 de marzo de 2023, por la cual fue requerido para que, en el plazo de diez, consignase las rentas, bajo apercibimiento de tener por no admitido el trámite de apelación para el caso de no atender al requerimiento.

Posteriormente, mediante diligencia de ordenación de fecha 3 de abril de 2023, la actora fue requerida para que indicase, en el plazo de cinco días, si había recibido el pago por la parte contraria, como acreditaba la parte demandada, que indicaba que lo había pagado en su cuenta y así lo acreditaba mediante extracto bancario de fecha 21 de noviembre de 2022, a lo que la actora manifestó que había recibido las cantidades alegadas por el demandado.

4. Ya se ha expuesto que el art. 449.1 LEC dispone que "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas". Y el art.449.6 LEC dispone que "En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 para que puedan ser subsanados los defectos en que hubieran incurrido los actos procesales de las partes."

Pues bien, como señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 4 de febrero de 2015 ( ROJ: SAP B 2978/2015 - ECLI:ES:APB:2015:2978 ), en aplicación de la jurisprudencia sobre la materia:

"La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de noviembre de 2011 indica:

" A) Esta Sala ha declarado que el incumplimiento del presupuesto contemplado en el artículo 449.1 de la LEC 2000 para la procedencia de los recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal y casación, no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea y solo es posible la subsanación de la acreditación del pago o consignación ( AATS de 25 de septiembre de 2007, RC núm. 398/2003 23 de marzo de 2010 , RIPC núm. 1131/2008 , 25 de mayo de 2010, RQ núm. 651/2009 ).

Este criterio se ajusta a la doctrina del Tribunal Constitucional elaborada en relación con otros precedentes normativos del artículo 449 LEC ( SSTC 346/93 249/94 , 100/95 26/96 , 216/98 10/99 ) que puede ser resumido en los siguientes puntos:

a) La consignación para recurrir no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses a quien ha obtenido una sentencia favorable, es un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado.

b) Este presupuesto debe interpretarse una manera finalista o teleológica, atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador -que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio-, como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 LOPJ .

c) Debe distinguirse entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación. Es posible la subsanación de la falta de acreditación del cumplimiento cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser este un requisito formal susceptible de ser subsanado, pero no la subsanación hecho del pago o consignación en sí mismo.

d) Solo puede fundar una resolución de no-admisión del recurso la previa la concesión de un plazo para la subsanación de la falta de acreditación de su cumplimiento.

e) La decisión de no admitir el recurso por la falta de un requisito esencial se compadece plenamente con el derecho a la tutela judicial efectiva, en su modalidad de derecho a acceder y utilizar los medios de impugnación dispuestos por el legislador, de manera que solo tras ser establecidos en la Ley pasan a formar parte del contenido del derecho a la tutela judicial efectiva y lo refuerzan, pero siempre en la concreta configuración de cada una de las leyes de enjuiciamiento.

Este criterio coincide con el aplicado por este Tribunal para el examen del cumplimiento del artículo 449 LEC cuando afecta a otra clase de procesos distintos de los arrendaticios que llevan aparejado el lanzamiento ( SSTS de 24 de noviembre de 2010 , RIPC núm. 90/2007 , 5 de mayo de 2010 , RC núm. 588/2006 , 29 de septiembre de 2010 , RC núm. 1393/2005 , 19 de mayo de 2011 , RC núm. 2033/2007 )" .

Asimismo, la sentencia citada señala:

" 2. La LEC no contempla un trámite en la segunda instancia, antes de dictar sentencia, que permita a la Audiencia Provincial revisar el pronunciamiento de admisión del recurso de apelación.

3. La decisión de la sentencia recurrida al desestimar el recurso de apelación por advertir la concurrencia de una causa que suponía que la apelación no debió ser admitida, se ajusta al criterio seguido por esa Sala (SSTS RC núm. 711/2000, 13 de febrero de 2009 , RC núm. 2/2001, 31 de enero de 2011 , RIP núm. 1916/2007 , 14 de febrero de 2011 , RC núm. 603/2007 )" .

En definitiva, de conformidad con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de noviembre de 2011 transcrita, la concurrencia de una causa de no admisión del recurso debe ser apreciada en sentencia.

En consecuencia, la causa de inadmisión deviene causa de desestimación, por lo que procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia."

En la STS, Sala 1ª, de 14 de marzo de 2019 ( ROJ: STS 2545/2018 - ECLI:ES:TS:2018:2545 ), se añade lo siguiente:

"15.- En nuestra sentencia 395/2018, de 26 de junio , ya abordamos esta cuestión, y declaramos lo siguiente:

"1.- Pese a que la primera parte del recurso de apelación se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia, pues la interposición del recurso, su admisión, la presentación de la oposición y, en su caso, de la impugnación formulada por el apelado y la contestación a esta por parte del apelante originario, se tramitan ante dicho juzgado, la Audiencia Provincial mantiene la plena competencia para decidir sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para apelar la resolución de primera instancia.

" 2.- La decisión del Juzgado de Primera Instancia sobre la admisión del recurso es provisoria, hasta el punto de que conforme al último párrafo del art. 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno y la parte recurrida que postule la inadmisibilidad de la apelación podrá alegarla en el trámite de oposición al recurso.

" 3.- El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

" 4.- Este tribunal ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos (por todas, sentencia 232/2017, de 6 abril ).

" Hemos declarado que las normas que rigen el acceso a los recursos son de carácter imperativo, no disponibles para las partes ni para el órgano judicial. El examen de su observancia puede ser efectuado de oficio, por lo que es posible, incluso obligado, examinar en la fase de decisión la pertinencia de la formulación del recurso en función de la resolución recurrida (por todas, sentencia 5/2018, de 10 de enero ).

" Esta doctrina, declarada en esas sentencias respecto del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional y de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, también es aplicable al recurso de apelación.

" 5.- Por tanto, el hecho de que las resoluciones del juzgado que han permitido la admisión del recurso de apelación hayan quedado firmes, bien porque no sean susceptibles de recurso ( art. 458.3, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), bien porque no hayan sido recurridas (como es el caso del presente recurso ), bien porque, recurridas ante el propio juzgado, hayan resultado confirmadas (como fue el caso objeto de la sentencia 244/2018, de 24 de abril), no priva a la Audiencia Provincial de su competencia para comprobar la concurrencia de los requisitos de admisión del recurso de apelación y, en su caso, para inadmitir el recurso si esos requisitos no se han cumplido.

" 6.- Como conclusión de lo expuesto, las resoluciones del juzgado que han determinado la admisión del recurso de apelación tienen la condición de provisorias y son susceptibles de reconsideración por la Audiencia Provincial, de oficio o a instancia de parte, de modo que un recurso de apelación puede resultar desestimado por la Audiencia Provincial por considerar que no se han cumplido los requisitos para su admisión."

Por tanto, la posibilidad de subsanación prevista en el art.449.6 LEC es sólo relativa a la acreditación de haber efectuado la satisfacción de las rentas en su debido momento, no a raíz del requerimiento por vía de subsanación.

5. Lo cierto es que el demandado interpuso recurso de apelación en fecha 10 de febrero de 2023, y, conforme a lo pactado en la cláusula tercera del contrato, la renta podía ser abonada "por meses adelantados, entre los días 1 y 15 de cada mes", de modo que, al tiempo de interponer el recurso, no tenía aún obligación de abonar la cantidad equivalente a renta del mes de febrero de 2023, sino que tenía hasta el día 15 de febrero para hacerlo.

Por tanto, aunque de los justificantes de pago aportados por el demandado resulta que la cantidad equivalente a renta correspondiente al mes de febrero de 2023 fue abonada ya el 1 de marzo de 2023, cuando fue interpuesto el recurso no se había incumplido lo dispuesto en el art.449.1 LEC.

6. Sentado lo anterior, un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC conduce a no acoger el argumento del apelante relativo a que el contrato de arrendamiento quedó prorrogado durante un año más, conforme a lo pactado.

Es cierto que la actora no aporta con su demanda documentación relativa a la petición por el arrendatario demandado de la prórroga de por seis meses prevista en el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, como tampoco de que aceptase dicha prórroga.

El citado art.2 dispone: "En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta la finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes (...)"

Sin embargo, sin perjuicio de que es lógico entender que dicha prórroga extraordinaria derivada de la situación de pandemia fue oportunamente peticionada, no ya sólo porque el arrendatario tenía ese especial derecho en su propio beneficio, que no iba a dejar pasar, y de que, además, una vez solicitada, resultaba obligada su concesión para la arrendadora ("deberá ser aceptada por el arrendador"), lo cierto es que, en el burofax dirigido por la actora al demandado en fecha 28 de julio de 2021 -no se niega que fuese recibido por el destinatario-, se comunicó al arrendatario que la prórroga extraordinaria de seis meses concedida en virtud del citado art.2, finalizaba el 20 de octubre de 2021, y que debería abandonar la vivienda. Y no consta que el arrendatario demandado respondiese a la arrendadora en sentido contrario.

El art.2 del RDL 11/2020 dispone, en efecto, que "(...) Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes (...)", y el apelante reitera que resulta aplicable la prórroga de un año prevista en la cláusula segunda del contrato. Pero en dicha cláusula se establece con claridad que "El arrendamiento tendrá la duración de TRES (3) AÑOS a contar desde el 20 de abril de 2018, esto es, hasta el 20 de abril de 2021, con posibilidad de prórroga por UN (1) AÑO adicional, salvo que alguna de las partes notificara a la otra, con al menos treinta días de antelación a la finalización del plazo inicial de tres años, su voluntad de no renovarlo (...)."

La realidad es que la arrendadora notificó al arrendatario, con más treinta días de antelación a la finalización del plazo inicial de tres años, su voluntad de no renovar el contrato, mediante burofax de fecha 3 de noviembre de 2020, el cual fue recibido por el arrendatario, por lo que no entró en vigor esa prórroga de un año adicional, por lo demás ya prevista en el art.10.1 LAU.

7. En cuanto a la alegación vertida en el recurso acerca de la sujeción del contrato a la Directiva 93/13 y a la imperativa jurisprudencia del TJUE, así como al derecho fundamental a la vivienda reconocido por el derecho comunitario, se trata de una alegación "ex novo", esto es, una alegación extemporánea, que, por tanto, no puede ser abordada en esta resolución.

Como recuerda el ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 ( ROJ: ATS 8711/2014 - ECLI:ES:TS:2014:8711A ):

"(...) la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia (...) En efecto, como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia (...) debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras)."

TERCERO.-Sobre la condena al pago de las rentas futuras que se devenguen y la condena en costas

1. Aduce el apelante que, en la sentencia recurrida, se reconoce que "la mensualidad relativa al mes de octubre del año 2021 no se adeuda habiendo declarado la actora en fecha de la vista que se encontraba al corriente de pago", por lo que no se debe cantidad alguna, y no cabe la condena de futuro impuesta al pago de 136,08 euros mensuales hasta el efectivo lanzamiento. Añade que ello supone que "cuando la jurisprudencia ha fijado una determinada interpretación legal, debe ser mantenida, en aras de la certidumbre y seguridad de las relaciones jurídicas, en tanto no se demuestre de modo indubitado, la antinomia de ella con el verdadero contenido de la ley" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1994), y en la jurisprudencia menor se viene entendiendo que la condena de futuro viene condicionada a la estimación de la condena al pago de rentas debidas.

Considera que, por tanto, la de la demanda debió ser parcial, lo cual supone que no debieron ser impuestas al demandado las costas de primera instancia.

2. La apelada se opone. Aduce que el hecho de cobrar rentas con posterioridad a la terminación del contrato no supone su prórroga, y que la actora tiene derecho a cobrar hasta la entrega de la posesión de la vivienda, en concepto de indemnización y para evitar el enriquecimiento injusto del demandado.

3. Visionada la grabación de la vista de juicio verbal celebrada en fecha 23 de noviembre de 2022, resulta que la actora se limitó a manifestar que el demandado estaba al corriente de pago hasta el momento de la vista. La actora no manifestó que la cantidad de 48,28 euros reclamada en la demanda, correspondiente a parte de la renta de octubre de 2021, mes en que finalizaba el plazo de duración de tres años previsto en el contrato, hubiese sido pagada por el demandado antes de ser presentada la demanda.

Cabe aquí recordar que, conforme al art. 410 LEC, la litispendencia se produce "desde la interposición de la demanda, si después es admitida". Por tanto, dado que la demanda, presentada el 3 de noviembre de 2021, fue admitida a trámite, y en ella se reclamaba esa parte impagada de octubre de 2021, sin que el demandado alegase siquiera haber procedido a su pago, era procedente la condena de futuro ex art.220.2 LEC impuesta en la sentencia recurrida.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 10069/2022 - ECLI:ES:APB:2022:10069 ), entre otras, señalamos:

"El artículo 220.2 Lec dice que 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

La condena de futuro entendemos que viene condicionada a la estimación de la condena al pago de rentas debidas. La acción de reclamación de rentas es autónoma, aunque se permita su acumulación a la de desahucio por falta de pago o expiración de plazo. Si la acción de reclamación de rentas se desestima, la condena a rentas futuras no procede porque la configuración de la sentencia de futuro viene subordinada a la condena al pago de las rentas reclamadas; luego si no hay condena al pago de éstas, mal podrá haberla para unas rentas de futuro, que son como un complemento de la condena principal de condena al pago de rentas debidas.

Esta posibilidad contemplada en el artículo 220.2 Lec es puramente instrumental: en realidad, el deudor no las debe, pues aún no se han devengado, y lo único que se pretende es evitar un nuevo proceso para la reclamación de las que se vayan devengando."

4. En relación con la imposición de las costas de primera instancia, puesto que procedía la condena de futuro impuesta, se mantiene, pues, la imposición de las costas procesales causadas conforme al principio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) .

5. Procede, por tanto, la desestimación del recurso de apelación.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación