Sentencia Civil 740/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 493/2023 de 24 de octubre del 2024

PRIMERO.-1. El demandado, D. Evelio, interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó en su contra DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo y en reclamación de cantidades debidas, vencidas y exigibles y demás cantidades asimiladas, ascendentes al tiempo de la demandada a 95,36 euros, así como en reclamación de las cantidades que pudieran devengarse por ocupación hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble, más intereses y gastos.

2. La actora partió de ser la propietaria del inmueble sito en DIRECCION000 SANT ANTONI DE VILAMAJOR, que se corresponde con la finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de GRANOLLERS, y de que el anterior propietario, HIPOCAT 9 FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS, en fecha de 12 de mayo de 2017suscribió contrato de arrendamiento con demandado sobre dicho inmueble, quedando la actora subrogada en la posición del anterior propietario como arrendadora, habiéndosele comunicado a la parte arrendataria la transmisión y subrogación, y siendo plenamente conocedora de ello. El referido contrato de arrendamiento se convino por periodo de 3 años, y la renta se fijó en 36,21 euros mensuales. Alegó que, en fecha 5 de marzo de 2021,con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y en el art. 10.1 LAU, remitió a la parte arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que a la fecha del vencimiento contractual, el día 11 de mayo de 2021,se daría por finalizado el contrato y que, por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda; llegada la fecha de vencimiento del contrato, la parte arrendataria continuó viviendo en ella sin poner a disposición de la propiedad la posesión de la misma. Por tanto, con la demanda se pretendía recuperar la posesión y, además, reclamar en concepto de indemnización por ocupación las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 11 de mayo de 2021, a razón de 36,21 euros mensuales, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, las cantidades por ocupación ascendían a 95,36 euros, según el siguiente desglose:

MES y AÑO IMPORTE

may-21 22,94 €

jun-21 36,21 €

jul-21 36,21 €

TOTAL 95,36 €

Ello sin perjuicio de las cantidades que se devengasen durante la pendencia del procedimiento, en tanto en cuanto no se produjera la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora.

3. El demandado contestó y se opuso a la demanda. Alegó que, una vez finalizado el contrato en fecha 11 de mayo de 2021, manifestó directamente a la propiedad que no había ninguna intención de ocupar ilegalmente la vivienda, pero que estaba teniendo muchas dificultades para encontrar otra residencia, e intentó girarle postalmente el importe de las rentas para que no sufriera ningún perjuicio económico por la demora en la salida de la vivienda, pero la actora, verbalmente, le permitió que siguiera ocupando el inmueble, en tanto en cuanto se fueran ingresando las mensualidades en la cuenta corriente designada, tal y como había venido haciendo desde el inicio de la relación contractual. Adujo que procedió a ingresarle mes a mes el importe de la renta, prorrogándose de esta manera el contrato de arrendamiento, por cuanto la propietaria de la vivienda ha ido aceptando, mes a mes, las referidas cantidades, incluso una vez interpuesta la demanda de desahucio, aportando copia de los recibos de los ingresos realizados desde abril de 2021 a enero de 2022 (fecha de la contestación), ambos inclusive. Alegó que, por tanto, se daba un claro supuesto de tácita reconducción de contrato conforme al art.1566 CC, aceptada y consentida por la propiedad, por lo que no debía prosperar la demanda de desahucio, ya que suponía un nuevo contrato de arrendamiento, cuya duración sería la prevista en el art.1581 CC, de modo que, siendo que se fijó en el contrato de alquiler que la renta era una cantidad anual que se pagaba mensualmente, debía obedecer una tácita reconducción anual.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se parte de que no ha resultado controvertido que nos encontramos ante un supuesto de alquiler social pactado en el mes de mayo del año 2017, un contrato de arrendamiento social de vivienda basado en el artículo 16 de la Ley 4/2016, constando que se pactó por tres años , desde el 12 de mayo de 2017 hasta el 11 de mayo de 2020, y que se pactó también que, si llegada la fecha de finalización ninguna de las partes hubiese manifestado a la otra su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará necesariamente por un año más. Se tiene por acreditado que el día 5 de marzo de 2021, y con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y los previsto en el art. 10.1 LAU, la arrendadora remitió a la parte arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que, a la fecha del vencimiento contractual el día 11 de mayo de 2021, se daría por finalizado el contrato y debería proceder a la entrega de la posesión de la vivienda, siendo aportada la mencionada comunicación remitida junto con acuse de recibo y certificado de contenido, si bien, llegada la fecha de vencimiento del contrato, la parte arrendataria continuó viviendo en ella sin poner a disposición de la propiedad la posesión de la misma. Se considera como no acreditado el dato fáctico alegado por la parte demandada de la supuesta voluntad de tácita reconducción por parte de la arrendadora, ni tampoco que nos encontremos ante el supuesto del artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020; nada acredita que fuera realizada la supuesta petición de prórroga, nada se dice de sí fue verbalmente, por escrito, o mediante medios telemáticos, ni ninguna prueba se ha practicado al efecto. Se añade que queda probado en los documentos aportados en la demanda que la parte actora notificó en forma, mediante comunicación escrita debidamente recibida la no intención de renovar el contrato de arrendamiento de la vivienda, requiriendo a la demandada la entrega y puesta a disposición de la propiedad de la vivienda, así como la expiración del plazo contractual del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sin que la situación económica del demandado sea motivo para la desestimación de la pretensión, por lo que procede la estimación de la acción de desahucio principalmente ejercitada. No se acoge, sin embargo, la acción en reclamación de cantidad, dado el contenido del bloque documental aportado con la contestación, acreditativo del pago mensual de la renta por parte del demandado, aparte de que el letrado de la parte actora reconoció durante el juicio que el demandado no debía ninguna cantidad por las rentas. Pero se añade que el demandado deberá pagar la cantidad correspondiente al pago de las rentas que se devenguen, en concepto de indemnización, hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 36,21 mensuales.

5. El apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. En primer término, el apelante reitera en su recurso que la expiración del plazo de dicho arrendamiento no se corresponde con la realidad, pues fue la propia entidad propietaria quien, de forma verbal, le permitió permanecer en el inmueble, siempre que se fueran ingresando las mensualidades en la cuenta que fue designada en su día, de modo que fue ingresando el importe de las correspondientes mensualidades, quedando con ello prorrogado el contrato de arrendamiento, por cuanto no fue rechazado por la propietaria ninguno de los pagos efectuados, ni después de ser interpuesta la demanda de desahucio. Reiteró que había operado la tácita reconducción.

2. No se niega que el demandado haya ido ingresando las mensualidades de renta, mes a mes, como alegó ya en su contestación a la demanda. Pero la consecuencia que anuda a tales ingresos no es correcta, pues no da lugar la prórroga del contrato de arrendamiento ni a que opere la tácita reconducción, ni tales pagos han de responder a un pacto verbal con la actora, pacto que, por lo demás, se contradiría con la propia presentación de la demanda.

En la contestación a la demanda, ya reconoció el demandado que había finalizado el contrato en fecha 11 de mayo de 2021, y, con la debida anticipación, la actora le había comunicado que debía proceder al desalojo de la vivienda arrendada. Partiendo de esa premisa, los pagos posteriores responden a la obligación que tiene el demandado de abonar a la actora la lógica contraprestación por seguir ocupando la vivienda, en la cuantía equivalente al importe de la renta que viniera abonando.

Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta sección de la Audiencia de 2 de marzo de 2023 ( Roj: SAP B 2082/2023 - ECLI:ES:APB:2023:2082 ):

"Esta equiparación a que se viene haciendo referencia entre renta e indemnización por la ocupación del inmueble por el antiguo arrendatario una vez extinguido el contrato, ha sido puesta de manifiesto por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia de 26.07.2021 (reiterada en otra de 9.06.2022) en la que (con análisis de unas sentencias de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid) se indica:

"La sentencia nº 241/2010 de la sección 14 de la AP de Madrid, dictada en el recurso de apelación nº : 137/2010 dice:

"Y esta misma Sala, en sentencia de 14 de noviembre de 2006 , ya argumentó: "La distinción entre precio del arrendamiento ( renta y demás conceptos a cargo del arrendatario durante la vigencia del contrato ) y contraprestación indemnizatoria por la ocupación sin título del objeto arrendado ( contraprestación equivalente a la renta y demás cantidades pactadas a cargo del arrendatario, durante el período comprendido entre la extinción del contrato por expiración del término contractual y la devolución al arrendador del objeto arrendado ) es meramente conceptual, pues en cualquier caso estamos en presencia de una obligación a cargo del arrendatario por la ocupación de la vivienda y dependiente del contrato de arrendamiento, primero, durante la vigencia del contrato, por el uso y disfrute convenido, luego, desde la extinción del contrato por finalización del plazo de duración y hasta la entrega de la posesión al arrendador, esto es, hasta el agotamiento de los efectos del contrato, por el uso y disfrute unilateral y sin título del arrendatario y perjudicial para el arrendador ".

En efecto, la distinción es meramente conceptual, puesto que, jurídicamente, no cabe hablar ya de rentas, sino de cantidades equivalentes a las rentas, las cuales deben ser abonadas en lógica contraprestación por la ocupación del inmueble, a modo de indemnización de daños y perjuicios."

De hecho, las cantidades equivalentes a la renta, devengadas con posterioridad a la fecha de finalización del contrato, son reclamadas en la propia demanda.

Cabe añadir que, aunque conforme al art.1566 CC ("Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento, la tácita reconducción"), ya había mediado ese requerimiento previo al que alude dicho precepto legal.

3. El motivo es desestimado.

TERCERO.-1. En segundo término, aduce que, si bien en el apartado segundo del fallo de la sentencia recurrida se señala que "2. Se condena al demandado a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal",en el apartado 4 del referido fallo, se establece que sea notificada la resolución mencionada a Servicios Sociales de Sant Antoni de VilaMajor para la búsqueda de una solución habitacional para el demandado, pues se señala que "(...) Finalmente, se dispone que se notifique esta resolución a las partes y a los Servicios Sociales de SANT ANTONI DE VILAMAJOR, al efecto de la búsqueda de una solución habitacional para el demandado."

2. Es evidente que ambos párrafos no son contradictorios, pues la condena al desalojo es la consecuencia inherente al desahucio declarado, pero ello no impide al órgano judicial adoptar un pronunciamiento encaminado a la protección del demandado, dadas sus alegaciones, a fin de encontrar una solución habitacional a la situación derivada del propio desahucio.

3. El motivo es desestimado.

CUARTO.-1. En tercer término, aduce el apelante que resulta aplicable lo dispuesto en el art. 5.6 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética: "(...) 6. Las administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales. (...)". Considera que se contempla la obligación que ostentan las Administraciones Públicas de garantizar el realojamiento de las personas en situación de riesgo de exclusión residencial, cuando él se encuentra en situación de exclusión residencial, careciendo además de alternativa habitacional alguna, tal y como se desprende de los hechos relatados por ambas partes, pues ya se encontraba atravesando una situación económica complicada y, por ello, le fue concedido un alquiler social, y también lo han considerado del mismo modo los mismos Servicios Sociales de Sant Antoni de Vilamajor, los cuales se encuentran al corriente de su situación. Añade que, por tanto, no debe ejecutarse el apartado segundo de la resolución recurrida, por carecer de alternativa habitacional, debiendo ser la Administración Pública la que garantice una alternativa habitacional.

2. Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 22 de junio de 2023 ( ROJ: SAP B 6921/2023 - ECLI:ES:APB:2023:6921 ):

"La parte apelante señala como motivo del recurso de apelación la situación de vulnerabilidad en que se encuentra y la operatividad de las previsiones contenidas en la Ley 24/2015.

En relación a ello y la perspectiva que es posible analizar en esta sentencia en la que no es posible una valoración sobre la política de vivienda social de las administraciones públicas, se invoca en el recurso de apelación la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. En la misma el art. 5 en sus párrafos 5 y 6 se indica:

"5. Las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.

6. Las administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales".

Este precepto, en el aspecto referido a la actuación de las administraciones públicas, no se considera (como ya se ha adelantado) que pueda ser objeto de consideración en una sentencia civil como la presente pues se trata de cuestiones referentes a la política social de vivienda.

En lo que son medidas referentes al proceso civil contenidas en tal norma, son las que derivan del art 5.2 de la misma que establece:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

El precepto en su redacción inicial sólo estaba previsto para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios para los referentes a la finalización de plazo, la efectividad del derecho inscrito del art. 250.1.7 de la LEC o precario del art. 250.1.2 LEC.

La Ley 24/2015 se vio modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la Ley 24/2015 una Disposición Adicional Primera, que establecía:

"Oferta de propuesta de alquiler social

1. La obligación a que hace referencia el artículo 5.2, de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes:

1° Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda.

2° Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

3° Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4° Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

2. La duración mínima de los contratos de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es una persona jurídica.

3. La definición de gran tenedor a que hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:

a) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

b) Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9".

En relación a este precepto y su operativa práctica, se adoptaron los Acuerdos de unificación de criterios, de 21 de febrero de 2020, de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona. Entre ellos se aceptó, por unanimidad, el referido a que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto- ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Posteriormente la Sentencia 16/2021 del 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que añadía la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la situaciones de ocupación sin título en determinadas condiciones.

Ello se vio reflejado en resoluciones como las sentencias de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15.12.2021: 10.03.2022 o 22.03.2022; 18.05.2022; 14.09.2022; 15.11.2022; 11.11.2022; 17.11.2022 o 5.12.2022.

Tras ello, el Decreto- ley 37/2020, de 3 de noviembre de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19 redactó el precepto en la siguiente forma:

"Oferta de propuesta de alquiler social

1. La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes:

1° Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda.

2° Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

3° Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4° Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

1bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.

2. La duración mínima de los contratos de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es una persona jurídica.

3. La definición de gran tenedor a que hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:

a) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

b) Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9".

La Disposición Adicional Primera 1 bis de la Ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción del Decreto ley 37/2020, de 3 de noviembre, ha sido a su vez declarada nula, por inconstitucional, por la Sentencia nº 28/2022, del Pleno del Tribunal Constitucional, de 24 de febrero de 2022.

Por si subsistiera algún resquicio de incertidumbre, el Tribunal Constitucional ha corroborado que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio, en concreto en su sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022 (Recurso de inconstitucionalidad 4203-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, legislación civil y procesal: pérdida parcial de objeto del recurso en cuanto se impugnaban los preceptos declarados inconstitucionales y nulos por la STC 37/2022, de 10 de marzo; nulidad de los preceptos legales autonómicos que regulan el régimen de control y sancionador, tipifican como infracción leve la falta de constancia del importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior y supeditan el acceso al proceso civil a la formulación de una oferta de alquiler social).

Finalmente se ha dictado en Cataluña la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, que vuelve a añadir una Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015 en la que se dispone:

"Ofrecimiento de propuesta de alquiler social

1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007 , la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9. a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1.° Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él."

2.° Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

3.° Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4.° Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

2. Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales.

3. Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica".

Esta última redacción (como ya se ha señalado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 18.05.2022 ; 11.11.2022 ; 17.11.2022 o 5.12.2022 y en el mismo sentido por la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 20.05.2022 ) permite concluir que dados sus términos comporta que no puede ser considerada la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la demanda."

3. El motivo es desestimado.

4. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación