Sentencia Civil 187/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 252/2023 de 24 de abril del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado transcrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por la parte actora interesando su revocación y la estimación de la demanda alegando error en la apreciación de la prueba pues, a su juicio ha acreditado claramente que es el titular de la porción de terreno reivindicada concurriendo, todos los requisitos exigidos para el éxito de la acción reivindicatoria ejercitada.

SEGUNDO.-Pues bien, el actor presentó demanda en ejercicio de acción reivindicatoria alegando como fundamento de su pretensión las siguientes consideraciones: a) era titular del pleno dominio de la finca registral NUM000 sita en el término municipal de Capdepera denominada " DIRECCION000", como también lo era de la finca registral NUM001 sita en el mismo término municipal y denominada " DIRECCION001", ambas inscritas en el Registro de la Propiedad de Manacor nº 2 de Manacor; b) en fecha 22 de mayo de 2019 se trasmitió la propiedad de la finca NUM000 por escritura pública de compraventa a los ahora demandados. Se hizo mediante la actuación de un administrador concursal dado la situación jurídica intervenida en la que se encontraba el Sr. Tomás; c) el demandante mantuvo relación de colindancia con los compradores, toda vez que continuó como propietario de la finca NUM001; d) es objeto de reclamación una porción de terreno -en concreto 368,16 m2- que considera que ha sido ocupada por los demandados, y que excede los metros de la finca NUM000 que según descripción del registro de la propiedad es de 3.000 m2, aportando mediciones que así lo justifican; e) pretende la recuperación de la posesión de esos 368,16 m2 ocupados por los demandados en el que se encuentra instalado una pequeña porchada con un cuadro de contadores y una instalación eléctrica que da suministro a la finca NUM000, y consta también de un pequeño aljibe que dota de suministro de agua también a dicha finca.

La parte demandada, por su parte, alegó como fundamento de su oposición, en resumen, las siguientes consideraciones: a) que la realidad física de la finca NUM000 nunca ha sido de 3.000 m2, y que además la finca se vendió como "cuerpo cierto", por lo que no puede ahora reclamarse en base a dicha referencia; b) la medición que consta en el registro de la propiedad no tiene fe pública registral, por lo que no puede servir como dato definitivo a estos efectos; c) ya en el año 2019 mediante el procedimiento del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria se ajustaron los metros exactos de la finca NUM000, siendo éstos 3.355,37 m2 resultado correctamente inscrito en el registro de la propiedad; d) que previamente a esta venta, el Sr. Tomás ya enajenó esta misma vivienda a un anterior comprador, aportando documentación en el que consta como parte de la finca enajenada la porción de terreno que ahora se reclama. Dicha operación fue finalmente objeto de nulidad al no poder segregarse la finca de la forma pactada en la escritura de compraventa, siendo nulo por inviable el objeto del contrato de compraventa -la segregación de la finca era diferente a la actual, pero en esencia era la misma-; e) ambas fincas, la NUM000 y la NUM001, están claramente delimitadas por bancales y cerramientos desde al menos 1996.

La sentencia ,como vimos, desestima la demanda por no concurrir requisitos necesarios para su éxito amen de por la existencia de una indeterminación de linderos, solución de la que como anticipamos disiente la actora.

TERCERO.-Sostiene la recurrente que la superficie y metros de las fincas se configuran como identificación de las fincas. Esto es la apelante pretende que como quiera que en la escritura pública de segregación y venta de la finca hoy de los demandados se hizo constar su superficie de 3000 metros y linderos, todo lo que exceda de dicha medición es de su propiedad.

Ahora bien, la constancia registral de metros de las Fincas NUM001 y NUM000, no ha sido nunca exacta, ni medida, sino por aproximación, con la mención "aproximadamente" que persiste a fecha actual en la descripción registral de la Finca NUM001, pero que se eliminó de la descripción registral de la Finca NUM000.

El Sr. Tomás adquirió tanto la Finca Registral NUM001 como la Finca Registral NUM000, en 1993.

El 23 de abril de 1993, en escritura autorizada por el Notario de Manacor D. Gabriel Cerda Gual. Bajo el número SETECIENTOS CUARENTA Y TRES (743) de su Protocolo, Dª Inmaculada vendió a D. Tomás una porción de terreno. En la referida escritura de compraventa se manifestó que la Señora Inmaculada era dueña de la siguiente finca:

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Vemos , que la finca matriz, la NUM001 de la que procede la NUM000, no contine una medición exacta de su cabida .

El objeto de la compraventa - porción segregada- fue descrito en los siguientes términos: <>.

Esta porción segregada fue inscrita como finca independiente en el Registro de la Propiedad:, Finca NUM000, hoy propiedad de los demandados

Esta la porción segregada, no media 30 áreas exactas, 3000 metros cuadrados exactos, como pretende el apelante sino "30 áreas aproximadamente".

Por lo tanto vemos que la Finca Matriz NUM001, no contaba con medición exacta antes de la segregación, y la porción segregada (finca NUM000), tampoco.

El mismo día, y ante el mismo Notario, esto es, el 23 de abril de 1993, en escritura autorizada por el Notario de Manacor D. Gabriel Cerda Gual, bajo el número SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO (744) de su Protocolo, Dª Inmaculada vendió a D. Tomás, la Finca NUM001 de la que previamente se habían segregado esas 30 áreas aproximadamente (Finca NUM000).

El objeto de la compraventa fue descrito en los siguientes términos antes transcritos señalando como extensión trescientas veintiséis áreas veinticinco centiáreas aproximadamente.

En la descripción registral de la Finca NUM001, Finca Matriz de la que procede la Finca NUM000, mantiene la mención "aproximadamente" en cuanto a la mención a la superficie que comprende.

Luego la constancia registral de metros de ambas fincas, no está amparada por ninguna presunción de exactitud registral, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de fecha 2 Jun de 2008: El principio de la fe pública registral atribuye a las inscripciones vigentes carácter de veracidad en cuanto a la realidad jurídica, pero no con carácter absoluto e ilimitado, ya que ampara datos jurídicos y opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales e inmobiliarios inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho (cabida, condiciones físicas, límites y existencia real de la finca), Y además resulta que no procede de ninguna medición, sino de mera constancia por aproximación.

Pero es que, por otro lado, existe en autos una medición de la finca de los demandos NUM000, realizada por los mismos una vez verificada la compra en escritura pública (22/05/2019), y constando superficie real superior, procedieron conforme Art. 199.1 de la Ley Hipotecaria, al objeto de adecuar la realidad física de la finca y su publicidad registral y catastral. tramitado el expediente ante el Registro de la Propiedad con notificación y audiencia de todos los colindantes, entre ellos, el aquí actor y recurrente Sr. Tomás, donde consta que la superficie de la finca NUM000 es de treinta y tres áreas cincuenta y cinco centiáreas y treinta y siete decímetros cuadrados, esto es, 3.355,37 metros cuadrados, y así consta en la actual descripción registral de la finca NUM000. doc 9 contestación.

Como señala la sentencia acertadamente "el informe pericial del señor Horacio aportado por la demandante no analiza las dudas en cuanto a la cabida de la finca que constan en la escritura de segregación y compraventa del año 1993, ni la declaración de obra nueva del año 2013, y tampoco recoge la actual modificación del catastro y registro de la propiedad en el que los metros actuales de la finca NUM000 son 3.335,17 m2, lo que plantea serias dudas sobre las medidas de ambas fincas que quizá requieren de un procedimiento específico al respecto."

Por otro lado , la representación gráfica adoptada por el registro de la Propiedad en 2013 con motivo de la inscripción de obra antigua ( Documento Numero 8 de la Demanda, Dictamen del Registro de la Propiedad), ninguna virtualidad merece a los efectos pretendidos de acreditar dominio, porque si hay algo que se puso de manifiesto en 2013 fue la discrepancia entre los metros que constaban en Registro de la Propiedad y los que constaban en el Catastro, manteniéndose en el Registro los metros que le constaban con sus linderos, y procediendo a situar en plano dichos metros cartografiados, pero sin que ello produzca el efecto jurídico pretendido de adverso, pues el Registro de la Propiedad no responde de los datos meramente facticos de las fincas inscritas, y en consecuencia, no se asume responsabilidad alguna por la representación gráfica de las Fincas tal y como constan inscritas en el Registro de la Propiedad. En ese mismo expediente el hoy apelante claramente manifiesta que el compareciente que desconoce si, en lo que respecta al terreno de la finca, existe o no discrepancia entre los datos obrantes en el catastro y la realidad física de la finca (...).

Es cierto que, en la declaración de obra antigua del año 2013, no se menciona la caseta de contadores ni el aljibe.

Pero de la prueba documental y fotográfica que consta presentada por la demanda consta en Autos como indica la Sentencia:

"(...) Por otro lado, a instancias de la parte demandada acudió el anterior comprador de la finca NUM000, Don Casimiro quien afirmó que cuando compró al Sr. Tomás su propiedad exigió su vallado y delimitación, y que vivió 15 años allí; que pidió al Sr. Tomás que reconstruyera el aljibe para adquirir la propiedad sino lo hubiera hecho, y que éste servía para distribuir agua mediante bombas a la finca NUM000. Dijo que en la caseta hay una línea de alto voltaje que servía para la sauna, y que luz venía de la calle, pero en la caseta hay un cuadro de distribución de luz para dotar de suministro a la finca. Dijo que la construcción de la caseta está realizada de la forma que mira a la vivienda sita en la finca NUM000, prueba de su conexión constructiva, y que el cerramiento de toda la casa también se lo pidió al Sr. Tomás como requisito para la compra, en concreto un muro y una valla."

También acudió a instancias de la demandada el testigo Don Alfredo que era el agente inmobiliario que comercializó la vivienda y que dijo que la finca está claramente delimitada, y que el Sr. Tomás le dijo que hasta la valla delimitadora todo era finca, recordando que sí estaba la caseta en la zona de la finca que comercializaba, que no se excluyó nada de la finca en la venta, y que se vendió por 3.000 m2. Siguiendo la prueba testifical practicada, acudió Don Millán, empleado de placas solares, quien instaló las que constan en la zona reivindicada, y que dijo que hay un muro de piedras delimitando la parcela NUM000 con la parcela NUM001, y cree que una valla metálica también, pero de eso no está estaba seguro. Por último acudió el testigo-perito Doña Dulce quien manifestó que la finca NUM000 estaba claramente delimitada, que no hay acceso a la caseta desde la finca colindante NUM001, y que incluso hay un desnivel entre ambas propiedades, ya que desde la colindante "casi se ve el techo de la caseta"; cree que las vallas metálicas se instalaron con vocación de permanencia, no como provisional, y que el muro que delimita las propiedades parece muy antiguo, como también afirma que a "la caseta" se accede por dos caminos desde la finca NUM000, y que la NUM001 no tiene acceso.(...)

No está por lo tanto acreditado que el aljibe y caseta sirvan única y exclusivamente a la Finca NUM001 siendo insuficiente al efecto la testifical del señor Aurelio.

Antes al contrario de la documental obrante en autos derivada fundamentalmente de los avatares derivados de la compraventa por el señor Tomás al anterior comprador Casimiro en 1996 una parte de la Finca NUM000 - en la que se ubica la porción de terreno que en estos Autos se pretende reivindicar- , y que conforme a dicha venta, aparece el contrato privado contaba con planos adjuntos de la finca vendida, que contradicen lo sustentado en la demanda y recurso .

Que el contrato privado dio lugar a que los compradores Sres. Casimiro, permanecieran como propietarios en la indicada finca comprada (parte de la NUM000), desde 1996 y hasta 2012, con una realidad física perfectamente conocida por el Sr. Tomás, en cuanto a que fue la realidad física de la finca por él vendida a los Sres. Casimiro.

Y esa misma realidad física coincide con la de los demandas comprendiendo no solo la porción con casa, piscina, sauna y jardín que en su día fuera de los Sres. Casimiro, sino también el resto de la Finca NUM000, en la que se ubicaba otra casa y más terreno, hasta completar la totalidad de la Finca NUM000.

No es cierto que el aljibe y caseta sirvan única y exclusivamente a la Finca NUM001.

De esto sí que no hay prueba alguna en Autos, salvo la mera manifestación de un solo testigo Sr. Aurelio que vino a instancias de la actora, insuficiente a todas luces para los fines perseguidos. La finca NUM001, es una finca rustica sin construcción alguna a diferencia de la finca NUM000 dotada de vivienda y piscina que precisa de luz y agua.

Del contrato privado de venta a los señores Casimiro, parece resultar, que la porción que ahora se pretende reivindicar forma parte integrante e inseparable de la Finca NUM000,.

CUARTO.-El Documento Número 3 de la Demanda, que se pretende hacer valer también en sede de apelación como "Certificado de Medición estudio de linderos entre las fincas registrales NUM001 y NUM000 TM Capdepera", no es un estudio de linderos.

Estos Autos giran en torno a la reivindicación que realiza el Sr. Tomás, propietario de la Finca colindante NUM001, de unos cuatrocientos metros cuadrados (402,81m2),afirmando que dicha superficie pertenece a la Finca Registral NUM001, y no a la Finca Registral NUM000 propiedad de la demandada.

Como dice la demandante en la demanda rectora esos 402,81 metros según informe Topográfico presentado como Documento Numero 3 de la demanda, se han reducido a 368,16 metros cuadrados, que son objeto de reivindicación en la Demanda presentada, y ello por "decisión" del Sr. Tomás, tal y como resulta del propio informe Topográfico aportado que reza: "Si nos ajustáramos a la superficie escriturada el lindero estaría muy cercano al porche de la construcción existente, y el vendedor ( señor Tomás) prefiere dejar más margen a costa de perder treinta y cuatro con sesenta y cinco metros cuadrados (34,65 m2)."

Lo cierto es que no está el Sr. Tomás "perdiendo"metros con su demanda, pues como vimos.

La Finca NUM000 no consta que haya tenido 3000 metros cuadrados justos.

Por eso el perito dice que, si computa 3000 metros cuadrados justos, le sale la línea divisoria - el linde - prácticamente encima de la sauna - almacén que está en mitad del jardínde la Finca NUM000. o sea que si computamos únicamente los "3000 metros escriturados" que dice el Sr. Horacio, situamos el lindero sobre una construcción existente en mitad del jardín, y obviamente dentro de los límites y cerramientos de la Finca NUM000.

El informe topográfico presentado de adverso, se limita a la superficie escriturada, esto es, la que constaba en la descripción registral en la escritura de compraventa formalizada en fecha 22 de mayo del 2019, acompañada como Documento Número 2 de la demanda. Como venimos diciendo en la descripción registral conforme Nota Simple, constaba una superficie de TREINTA AREAS, equivalente a 3000 m2. Así que el perito autor del informe se ha limitado a medir esos 3000 metros cuadrados justos en la realidad física de la finca NUM000, y constatar que la Finca Registral NUM000 en su realidad física tiene una superficie mayor, concretamente esos 400 m2 que reivindica la adversa, o mejor dicho, los 368,16 m2 que la adversa ha decidido reclamar como propios.

Lo que el Sr. Horacio, autor del informe ha hecho, es medir los 3000 metros cuadrados que constaban en la descripción registral al tiempo de la venta en 22/05/2019, y proceder a constatar que la realidad física de la finca NUM000 excede de esos 3000 metros cuadrados exactos, para a renglón seguido fijar nuevos linderos para que la superficie de la finca NUM000 sea exactamente de 3000 metros cuadrados.

El Informe parte de una premisa no verdadera, igual que el Recurso que se ha presentado, porque el Informe Topográfico del Sr. Horacio afirma que la finca NUM001 contaba con 32.625 metros cuadrados y la finca NUM000 contaba con 3000 metros cuadrados, cuando el Sr. Tomás las adquiere en 1993, y no es cierto.

Al actor le incumbía como vimos la prueba del título de dominio de los bienes reivindicados y como decimos de la prueba practicada no resulta acreditado dicho requisito, antes al contrario, resulta dudoso que la porción de terreno reivindicada sea de su propiedad y por ello conforme previene el art 217 lec debe desestimarse la demanda sin más.

Pero resulta también que los demandados tienen inscrito a su favor la porción reivindicada figurando con más metros que los que se dicen a la demanda y que dicha porción ya había sido vendida y poseída por los señores Casimiro venta que posteriormente fue anulada, poseyendo aquellos y los hoy demandados los mismos metros

Es por todo lo dicho que entendemos que el recurso debe ser desestimado

QUINTO-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C. procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.