Sentencia Civil 510/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 420/2023 de 24 de julio del 2024

PRIMERO.-1. La demandada, Dña. Adriana, interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo contractual.

2. La actora ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 15 de noviembre de 2017por BANCO SABADELL, S.A., la anterior propietaria, con la demandada, en relación con la finca sita en la DIRECCION000 DIRECCION001, alegando que la actora se subrogó en la posición de arrendadora tras haber adquirido la propiedad de la misma, lo cual acreditaba mediante nota simple registral que aportaba, y alegando también que comunicó a la arrendataria la transmisión y subrogación, siendo plenamente conocedora de ello, pues le comunicó mediante burofax de 13 de marzo de 2020 que había adquirido el inmueble en cuestión, pasando a ocupar la posición de arrendadora, burofax que fue entregado a la demandada. Adujo que la duración del contrato se pactó por 3 años, y que la renta a abonar se fijó en la suma de 220 euros mensuales. Alegó que, en fecha 23 de julio de 2020,a través de DIRECCION002., entidad gestora de éste, entre otros activos inmobiliarios, remitió burofax a la demandada comunicando la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, quedando sin efecto una vez llegado el vencimiento con fecha 14 de noviembre de 2020,informando para entonces debía dejar libre la vivienda, debiendo proceder a la entrega de llaves.

3. La demandada contestó y se opuso. Partió de que el contrato fue concertado en fecha 15 de noviembre de 2016,y de que la demanda debería haber sido inadmitida a trámite, porque, encontrándose la demandada en situación de vulnerabilidad social, económica y con un estado de salud delicado, debía haberle ofrecido la actora un alquiler social, sin haber recibido el ofrecimiento previsto en el art.5.2 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, y en la Ley 4/2016, de 23 de diciembre. Alegó que no recibió el burofax a que se hace referencia en la demanda, puesto que no le dejaron aviso en el buzón, de modo que no pudo acogerse al alquiler social, mientras que sí recibió el burofax de comunicación de la subrogación de la actora en la posición de arrendadora, y que la actora era gran tenedora. Adujo que, además, en caso de proseguir el procedimiento, debería acordarse su suspensión por aplicación del Real Decreto-Ley de 2/2022, de 23 de febrero, por el cual se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, al cumplir la demandada con los requisitos exigidos por el mismo; el art.2.3 del Real Decreto-Ley 21/2021 modificó el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, en el sentido de ampliar el plazo máximo previsto para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, de forma que, en los contratos de arrendamiento en los que, dentro del período comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el art.9.1, o el período de prórroga tácita previsto en el art.10.1, ambos de la LAU, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un período máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor; la solicitud de prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el art.9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada; se modifica también el art.4.1 del Real Decreto-Ley 11/2020, en el sentido de que "La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 28 de febrero de 2022, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes." Alegó que no había conseguido contactar con el arrendador a los efectos de solicitar la aplicación del citado RDL, a los que podía acogerse, por cuanto que el contrato de alquiler perdía su vigencia durante el período comprendido en las disposiciones legales mencionadas, habiendo podido evitarse con ello la situación de ansiedad y de desesperación padecida por pérdida de la vivienda habitual por parte de la demandada y de sus dos hijas menores de edad. También alegó que era de aplicación el art.9.1 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, y que establece un plazo mínimo de duración de siete años obligatorio para la arrendadora, por ser persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Subsidiariamente, instó incidente de suspensión extraordinaria del procedimiento de desahucio conforme al Real Decreto-Ley 2/2022, de 22 de febrero, publicado el 23 de febrero de 2022, cuya disposición final segunda modifica el art.1 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, suspensión hasta el 30 de septiembre de 2022.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se tienen por acreditados los hechos alegados en la demanda, a partir de la suscripción de un contrato de arrendamiento el 15 de noviembre de 2017. Se razona que, conforme a la prueba documental aportada por la actora, consta acreditado que el burofax remitido a la parte arrendataria le fue remitido con fecha 23 de julio de 2020 a la dirección donde está ubicado el inmueble arrendado, constando que habría sido devuelto a origen sobrante, y no retirado en oficina; en el texto del burofax remitido se comunicaba a la arrendataria la fecha de vencimiento y finalización del contrato que tendría lugar el 14 de noviembre de 2020, y se le informaba de la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, para lo cual, debía la arrendataria aportar en un plazo máximo de 30 días a partir de la recepción del citado burofax la documentación indicada, y en el supuesto de no contactar con la parte actora y de no aportar la documentación en el plazo estipulado, se entendería que rechazaban cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a fecha de vencimiento del contrato, deberían de dejar libre, vacuo y expedito y a disposición de la propiedad el citado inmueble. Se razona que la demandada alega un defecto en la comunicación, afirmando que no recibió una comunicación fehaciente, incumpliendo por ello la parte arrendadora lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU, pero, a los efectos anteriores, se señala que, en el presente caso, queda acreditada la existencia de un burofax remitido con fecha 23 de julio de 2020 a la dirección DIRECCION000 de la localidad de LŽ DIRECCION001, dirección donde está ubicado el inmueble arrendado, y que dio el siguiente resultado: "Ha sido devuelto a origen por sobrante ( No retirado en oficina) el 27 de agosto de 2020".Se concluye que la frustración de la comunicación del burofax no implica una acreditación de la falta de conocimiento, sino que por el contrario prueba la voluntad renuente del destinatario a recoger la documentación que se remitió; el burofax es un medio reconocido en derecho para lograr notificación a los arrendatarios, independientemente de que éstos opten por recepcionarlo o no, y, siendo el medio adecuado y habitual en estos casos, la falta de notificación se habría producido por motivos ajenos a la parte actora, quien ha manifestado formal y claramente su voluntad de dar por extinguido el contrato, por lo que no viene obligada a soportar la prórroga del citado contrato; el contrato quedó extinguido a todos los efectos a partir del próximo 14 de noviembre de 2020, por lo que procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes por expiración del plazo contractual.

En cuanto a la situación de exclusión residencial y ausencia de alternativa habitacional opuesta por la demandada, solicitando en base a ello el ofrecimiento de un alquiler social sobre la vivienda litigiosa por parte de la propietaria demandante, se señala que cabe advertir (como ya se hiciera, brevemente, en el acto de la vista), que, con fecha 21 de febrero de 2020, se celebró reunión de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona ( artículos 264 de la LOPJ y 57.1 del Reglamento de los órganos de gobierno de tribunales) en la cual se adoptó por unanimidad, la siguiente decisión sobre unificación de criterios: "El ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5 apartados 2 º y 3º y de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda. La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición, por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda".

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1.Aduce la apelante que quedó acreditado en el acto de la vista que no se envió el burofax, que no se le comunicó en tiempo y forma, habiendo recibido tan solo con un mes de antelación otro burofax que sí pudo ser entregado y correctamente; teniendo comunicación por email de otros temas con la propiedad, jamás se le comunicó la finalización del contrato con el tiempo legalmente preaviso, no le fue enviado el burofax ni fue recibido por la apelante, no teniendo preaviso de la finalización del contrato. Añade que se ha seguido facturando el alquiler, no se dio de baja la facturación, y que está al corriente de pago de la renta.

2. Traemos aquí a colación lo que, aunque en relación al requerimiento fehaciente a efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio por falta de pago, señala la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 ( Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462 ):

"Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento"."

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 19 de marzo de 2021 ( ROJ: SAP B 2582/2021 - ECLI:ES:APB:2021:2582 ), entre otras, señalamos, a su vez, lo siguiente:

"2.- Hemos dicho en innumerables ocasiones, siguiendo una interpretación común con la sección 13 de esta Audiencia, así como con otras, que la efectividad de la comunicación no puede quedar sujeta a la voluntad del destinario, pues bastaría con que éste la rechazara para que fuera imposible su realización. Entre las últimas sentencias dictadas, la 995/20, 22 diciembre decía: " En las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007 , 17 de mayo de 2007 , 11 de febrero de 2010 y 1 de octubre de 2020 , ya afirmábamos que "...para evitar que el contrato de arrendamiento sea prorrogado es suficiente que se realice la notificación con la antelación senñalada en el domicilio designado como tal, que, además, es la vivienda arrendada, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de procurar no ser hallado en su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación correspondiente. Así, para cumplir el requisito que nos ocupa, le basta al arrendador con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga por un conducto en el que quede constancia de su contenido y fecha, como se ha efectuado en el presente caso" y que " es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios públicos, por lo que, dejado aviso a DON Adán de la existencia de un burofax dirigido al mismo, sólo puede atribuirse a su pasividad el no haberlo recogido y poder conocer su contenido. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. " En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. En nuestro caso no hay razón alguna para pensar que el requerimiento no llegó a su destino y sí, por el contrario, que fueron los demandados los que actuaron en forma contraria a la buena fe al no recogerlo del servicio de Correos."

Y la sección 13 dice en sentencia 468/20, 22 julio : " Es una doctrina reiterada que el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente ha de entenderse eficaz a los efectos pretendidos, no siendo preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, sino que ha de resultar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad; entenderlo de otro modo bastaría que el arrendatario adoptara una conducta pasiva para impedir que el arrendador pudiera, legítimamente, poner fin al contrato al término del mismo. Esta postura ha sido mantenida reiteradamente por este tribunal en anteriores ocasiones, entre ellas la S. 11.1.2005, en la que afirmábamos:"... ya que las notificaciones con acuse de recibo, tienen pleno valor cuando el destinatario ausente es avisado, y no comparece en las oficinas de Correosa recoger el envío, motivando que sea devuelto por caducidad . La razón es que, nadie, puede ampararse en su propia indiligencia, ni impedir con ella el buen fin de un acto receptivo. Por esa razón, la parte apelante no puede alegar que nunca recibió la primera notificación de la apelada de fecha 10 de enero de 2003, que estaba dentro del plazo del art. 10. Si no la recibió es porque no paso a recogerla. Esta Sala se ha pronunciado reiteradamente en este sentido, y también lo ha hecho el TS, baste citar las TS SS 12 y 22 Dic. 1992 ".

3.- El hecho de que no fuera el servicio público de Correos sino una empresa privada, MRW, la que llevó a cabo el burofax no supone demérito alguno para la eficacia de la comunicación, pues así lo autoriza la Directiva 97/67 , desarrollada por la ley 24/98, 13 julio sobre Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales."

Así también, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de junio de 2019 ( ROJ: SAP B 7334/2019 - ECLI:ES:APB:2019:7334 ), señalamos:

"(...) en contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado, dejado aviso", y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse "Ha resultado: No entregado, dejado aviso".

Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes")."

3. En el presente caso, la actitud obstativa de la demandada a la recepción deriva de que el burofax de 23 de julio de 2020 fue enviado por la actora a la vivienda por ella arrendada, no a otro domicilio, y de que, dejado aviso, no fue oportunamente retirado de la oficina de Correos por parte la demandada, por lo que fue devuelto a su origen al quedar como "Sobrante". Además, no se da en este caso el supuesto de que la demandada desconociera a la empresa remitente del burofax, pues, como ella misma reconoció al oponerse a la demanda, le había sido oportunamente comunicado por la actora que DIRECCION002. sería la entidad gestora de su arrendamiento, y le facilitó los datos de contacto de dicha entidad ( DIRECCION002. (Departamento de Gestión de Alquileres) DIRECCION003 Madrid, el número telefónico y su página web.

4. No obstante, conviene precisar que, como alegó la demandada al oponerse a la demanda, el contrato de arrendamiento data, realmente, de 15 de noviembre de 2016,no de 15 de noviembre de 2017, como se indica, en cambio, en la demanda. Por tanto, con el envío del burofax de 23 de julio de 2020-por el que se comunicó a la arrendataria la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, quedando sin efecto una vez llegado el vencimiento con fecha 14 de noviembre de 2020-, debe entenderse que se evitó ya que el contrato entrase en la tácita reconducción prevista en el art.1566 CC, que dispone que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". En este supuesto, al haber mediado requerimiento (burofax enviado por la actora), no opera, pues, la tácita reconducción.

5. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la falta de ofrecimiento de alquiler social

1. Aduce la apelante que resultan de aplicación la Ley 24/2015, el Decreto Ley 17/2019 y el Decreto 37/2020, y que procede la suspensión del procedimiento.

2. Vaya por delante que la actora, en el burofax enviado a la demandada a través de la entidad gestora en fecha 23 de julio de 2020, ya le indicó lo siguiente:

"(...) en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 14 de noviembre de 2020 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación;

(...)

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y/o dirección que se indica a continuación:

DIRECCION002.

Teléfono. NUM001 // NUM002 // NUM003

DIRECCION004".

Cuestión distinta es que la demandada no fuera a recoger el citado burofax, como se ha expuesto.

3.Traemos a colación al respecto lo que señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 11 de abril de 2024 ( ROJ: SAP B 4218/2024 - ECLI:ES:APB:2024:4218 ):

"Opuesta por la demandada apelante la ausencia de ofrecimiento por la demandante de un alquiler social, antes de la presentación de la demanda, con fundamento en la Ley 24/2015, de 29 de julio, es lo cierto:

1º.- que la Ley 24/2015, de 29 de julio, en su redacción originaria, únicamente dispuso el ofrecimiento de una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, no estando prevista la propuesta de un alquiler social antes de la presentación de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo.

2º.- que el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre añadió una Disposición adicional Primera en la Ley 24/2015 , en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, de modo que la obligación a que hace referencia el artículo 5.2, de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hizo extensiva en los mismos términos a las demandas de desahucio por vencimiento del plazo del título jurídico que habilita la ocupación, o por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando concurran determinados requisitos subjetivos y objetivos.

Además, la Disposición transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre dispuso que la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto ley "es de aplicación también en el caso que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto ley y estén todavía en tramitación".

Es decir que, con arreglo al tenor literal de la Disposición transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , la obligación legal de ofrecer un alquiler social antes de la presentación de la demanda, se podía entender también aplicable en los procedimientos judiciales en los que, en el momento de la presentación de la demanda, no era legalmente obligatorio el ofrecimiento de un alquiler social antes de la presentación de la demanda.

Aunque, en los Acuerdos de unificación de criterios, de 21 de febrero de 2020, de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona, adoptados al amparo de lo previsto en los artículos 264 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y 57.1 c) del Reglamento 1/2000, de los Órganos de Gobierno de Tribunales , se adoptó, por unanimidad, el acuerdo de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto- ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Posteriormente, tanto la Disposición adicional Primera de la Ley 24/2015 , introducida por el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , como la Disposición transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , fueron declaradas nulas, por inconstitucionales, por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional, de 28 de enero de 2021, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 2577/2020 , por afectar al derecho de propiedad en contra de lo preceptuado en los artículos 86.1 de la Constitución , y 64.1 del Estatuto de Autonomía de Cataluña..

3º.- que la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, en su artículo 17, modificó el apartado 3 del artículo 5 de la Ley 25/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, de modo que "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social."; y el artículo 18 del mismo texto legal modificó la letra d del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, de modo que "La obligación de realojo es aplicable antes de la adquisición del dominio en el caso al que se refiere el apartado 2.a, con anterioridad a la presentación de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de las rentas de alquiler, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Aunque, en la actualidad, tanto el apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015 de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, como la letra d del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial en la redacción de los artículos 17 y 18 dela Ley 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, han sido declaradas nulos, por inconstitucionales, por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 57/2022, de 7 de abril, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 4203/2021 .

4º.- que el Decreto ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia del COVID-19 (DOGC 4/11/2020) (Disposición final. Entrada en vigor 5/11/2020), dio una nueva redacción a la Disposición adicional primera 1, primer párrafo, de la Ley 24/2015 de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, disponiendo que "La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:"; y, el mismo texto legal añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , con la redacción siguiente: "Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada".

Aunque, en la actualidad, tanto la Disposición adicional primera 1, primer párrafo, como la Disposición adicional primera 1 bis de la Ley 24/2015 de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción del Decreto ley 37/2020, de 3 de noviembre, han sido declaradas nulas, por inconstitucionales, por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 28/2022, de 24 de febrero, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 5389/2021 .

5º.- que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015, y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se ha producido el 8 de marzo de 2022, añade, de nuevo, una disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en cuyo apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Por lo que, con la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio que, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, estando pendiente de resolución los Recursos de Inconstitucionalidad nº 3955/2022, nº 4038/2022, y 8118/2022, en cualquier caso, es posible interpretar que ha sido aclarado por el legislador autonómico que el ofrecimiento de un alquiler social ("el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar"), no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda."

4. En cualquier caso, aparte de dar aquí por reproducidos los argumentos contenidos al respecto en la sentencia recurrida, cabe recordar lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 26 de septiembre de 2023 ( ROJ: SAP B 9727/2023 - ECLI:ES:APB:2023:9727 ):

"La prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, se aplicó a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 1 de abril y la finalización de los dos meses siguientes al levantamiento del estado de alarma.

Se publicaron con posterioridad seis cuerpos legales más, que modificaron sucesivamente el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo , para delimitar el nuevo período en el que, a partir de sus respectivas entradas en vigor, la prórroga obligatoria o tácita habría de extinguirse para que el arrendatario gozara del derecho a obtener la prórroga extraordinaria de seis meses. Tales Reales Decretos-Leyes son los siguientes:

1. Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita el 30 de septiembre de 2020.

2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre de 2020, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.

3. Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita "la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre".

4. Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.

5. Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.

6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022.

En todos los casos anteriores, obviamente, la prórroga extraordinaria debe empezar a computarse desde la respectiva fecha de expiración de la prórroga legal o tácita de cada contrato de arrendamiento."

5. Dicha normativa, dictada a través del tiempo a raíz de la pandemia por Covid-19, exige que sea formulada la petición de prórroga, se exige la "previa solicitud del arrendatario". Y, dado que no se establece la forma en que ha de ser hecha la solicitud de prórroga, será cuestión de prueba a cargo del arrendatario ( art.217.2 LEC) acreditar que la previa solicitud tuvo lugar.

En este supuesto, no consta acreditado conforme al art.217.3 LEC que la demandada formulase dicha solicitud de prórroga, sin que sea de recibo alegar que no puedo contactar con la actora, cuando ya se ha expuesto que le fue oportunamente comunicado por la actora el nombre y los datos de contacto de la entidad gestora de su arrendamiento.

6. El motivo es desestimado.

CUARTO.-Sobre la aplicación subsidiaria del Real Decreto-Ley 6/2020, de 10 de marzo, que prevé la suspensión de los lanzamientos hasta mayo de 2024.

1. Se formula ahora por la apelante solicitud de aplicación del Real Decreto-Ley 6/2020, de 10 de marzo, cuyo art.2 modifica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, amplía el plazo y el colectivo beneficiado de la suspensión de los lanzamientos, de modo que se prolonga la vigencia de la suspensión de los lanzamientos por cuatro años más para personas que se encuentren en supuestos de especial vulnerabilidad cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado la vivienda a cualquier persona, no sólo al acreedor o a un tercero que actúe por cuenta de este, como ocurría en el texto modificado.

Por tanto, no deviene aplicable a este supuesto, en el que la demandada concertó ya un alquiler social sobre la vivienda entregada mediante dación en pago. Además, se prevé la suspensión de los lanzamientos hasta mayo de 2024, siendo evidente que no sería el momento procesal oportuno para formular dicha solicitud.

2. En atención a todo lo expuesto, consideramos procedente la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación