Sentencia Civil 726/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1050/2024 de 26 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Promontoria Coliseum Real Estate SLU, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por ella presentada frente a Joaquina y Conrado.

En la demanda, presentada el 18.04.2023 se expone que Promontoria Coliseum Real Estate SLU es propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Mataró habiéndose suscrito el 1.06.2011 un contrato de arrendamiento con los demandados referente a este inmueble por la anterior propietaria del mismo (Caja de Ahorros del Mediterráneo), posición en la que se señala se subrogó la demandante.

La duración del mismo se fijó en siete años, si bien en fecha 1.07.2019 se indica que el mismo se novó prorrogando la vigencia del contrato tres años más, esto es hasta el 1.10.2022. En este acuerdo se precisa que la renta se rebajó a 200 €/mes (actualizada a 202,40 €/mes, luego a 203,82 €/mes y posteriormente a 206,47 €/mes). Junto a ello se acordó liquidar la deuda pendiente de pago en 36 pagos fraccionados de 50 €/mes.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se indica ser de 3.866,23 € habiéndose enviado un requerimiento previo a la interposición de la demanda.

En base a lo expuesto se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de los demandados (que se indica no tienen derecho a enervar la acción) a abonar al demandante la cantidad adeudada de 3.866,23 € más rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble a razón de 203,82 €/mes. Todo ello con condena en costas a los demandados.

Joaquina y Conrado contestaron a la demanda y se opusieron alegando que la demanda se debió haber inadmitido al no ofrecerse antes de su interposición un alquiler social con fundamento en la Ley 24/2015 tampoco habiéndose dado cumplimiento a los requisitos de procedibilidad fijados en el art. 439.6 LEC según la redacción dada a este precepto por la Ley 12/2023 de 24 de mayo. Igualmente se expone que no se entiende acreditada la legitimación activa de la demandante y que no hay falta de pago.

A tal efecto se expone que el contrato inicial estaba fechado el 1.06.2011 suscribiéndose el 2.11.2016 un anexo de reducción de rentas por 12 meses existiendo una deuda de 5.050 € pactándose su fraccionamiento desde el 1.11.2016 hasta el 1.06.2018 a 50 €/mes lo que suponía que en esta última fecha la deuda se cifraría en 4.050 €.

El 1.10.2018 se indica que se pactó un anexo de reducción de renta (a 200 €/mes) y fraccionamiento de deuda que en ese momento era de 6.866,19 € (se precisa que en este importe habría algún error pues se dice que son 13 recibos impagados a 464,57 € y ello suponen 6.039,41 €). El pago se haría a 50 €/mes hasta el 1.05.2019 precisándose que el remanente de 6.466,19 € sería exigible al vencimiento del contrato con posibilidad de renegociación. Tal vencimiento del contrato entienden los demandados que no se ha producido debiéndose estar al régimen previsto en la redacción vigente en 2011 y que suponía que el contrato finalizara el 1.06.2021.

El 1.07.2019 se expone haberse firmado un documento de novación, reconocimiento y fraccionamiento de deuda. Ello supuso una prórroga del contrato hasta el 1.10.2022 pactándose una renta de 200 €/mes desde el 1.10.2019. La deuda existente se cifra en 6.156,19 € pactándose pagos de 50 €/mes hasta el 1.06.2022 precisándose que el remanente de 4.356,19 € sería (como en el anexo anterior) exigible al vencimiento del contrato con posibilidad de renegociación. Tal vencimiento entienden los demandados que opera hasta 2026 dada la redacción de la LAU vigente en 2019 con lo que el fraccionamiento de pago lo consideran vigente habiéndose abonado todo lo acordado no existiendo por ello la deuda reclamada.

Los incrementos de IPC entienden que no pueden fundamentar una demanda de desahucio y además se precisa que no fueron notificados si bien se procede a su consignación.

Subsidiariamente se considera operativa la enervación al no haberse recibido el requerimiento previo.

En base a ello se solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas a la demandante.

Tras la celebración del juicio el 9.04.2024, se dictó sentencia que es desestimatoria de la demanda. En lo que es la cantidad que en ella se fija considera que la documentación adjunta con la demanda no permite la identificación de a qué mes o año se corresponde el referido saldo deudor, lo que impide la imputación del pago por el demandado o, la aportación del recibo correspondiente al referido importe. Junto a ello indica que la parte demandada ha aportado a los autos el recibo de pago de los indicados importes, de forma independiente o, de forma conjunta con la renta contractual, a lo largo de los años consecutivos al expresado acuerdo, por lo que entiende que a la vista del acuerdo de pago fraccionado y la justificación aportada por la demandada, sin una imputación de la deuda más clara por el actor, en un extracto de movimientos de su propia cuenta o liquidación, no procede otra consideración que declarar pagado el referido saldo deudor, por falta de concreción por el actor a los meses a que se refiere el mismo. En cuanto a los meses ulteriores se señala se han acreditado los pagos por la parte deudora con justificación de transferencia a la cuenta corriente de la actora, comprensiva de la renta del mes correspondiente y el pago de los 50 € de los atrasos a que se refiere el párrafo anterior. Es por ello que no entiende acreditados los presupuestos de las acciones ejercitadas con lo que la demanda se ve desestimada con condena en costas a la demandante.

Promontoria Coliseum Real Estate SLU interpone recurso de apelación considerando que en la sentencia existe un error en la valoración de la prueba. En él se destaca que el origen de la deuda está en un reconocimiento de deuda cuyo importe entiende es exigible, de igual forma que las actualizaciones no correspondiéndose los documentos aportados por la parte contraria a cantidades reclamadas, solamente existiendo unas cantidades pagadas en forma extemporánea que ello no obstante se han descontado siendo la cantidad adeudada al tiempo de la interposición del recurso de 3.556,19 € con lo que entiende procedente la resolución del contrato, exigibilidad de esta cantidad así como de 203,82 €/mes hasta el lanzamiento. Todo ello con condena en costas a la contraparte.

Joaquina y Conrado se oponen al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia destacando el pago en forma continuada de los 50 €/mes, correspondientes a atrasos y rentas, estando a su juicio vigente el fraccionamiento de deuda. De forma subsidiaria se indica que se impugna la sentencia, para el caso de que se estimara el recurso de apelación en cuanto a que se considere acreditada la falta de pago, y sólo respecto de la alegación subsidiaria planteada en la contestación de considerarse enervada la acción de desahucio.

De esta alegación no se dio traslado formal, si bien la apelante presentó escrito de alegaciones que en lo que se identificó como impugnación de sentencia no la entiende operativa al considerar que en este caso no puede operar la enervación.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación presentado señalando que en lo que en el escrito de oposición se señala ser una alegación subsidiaria de impugnación de sentencia, la misma propiamente dicha no se considera que sea tal, ya que para que se pueda impugnar una sentencia en base a la previsión contenida en el art. 461 LEC es necesario que exista un gravamen para quien impugna. En este sentido es de interés reflejar lo indicado en la STS 127/2014 de 6 de marzo de 2014 (ECLI:ES:TS:2014:734) que analiza esta figura al indicar:

"1.- La impugnación de la sentencia a que hace referencia el art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es una oportunidad que se brinda a quien inicialmente presta conformidad con el gravamen que la sentencia le supone, para que el mismo no se vea agravado por el resultado eventual del recurso que interponga la contraparte.

Presupone que estamos ante sentencias que no estiman plenamente las pretensiones de las partes. Se fomenta el aquietamiento de los litigantes ante sentencias que le sean parcialmente desfavorables, de modo que solo si la parte contraria la recurre y su situación puede agravarse respecto de la que resulta de la sentencia, el litigante que inicialmente no apeló pueda también formular su impugnación.

2.- Son dos los requisitos que se exigen para que sea admisible la impugnación de la sentencia, que resultan de la consideración conjunta de los apartados 1 y 4 del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

(i) El primero consiste en que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia. La impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso formulado por quien resulta apelado ( sentencia de esta sala núm. 869/2009, de 18 enero de 2010 ).

Este requisito ha sido matizado en los casos de pluralidad de partes. Si en el litigio hay varios litigantes porque se ha producido una acumulación subjetiva de acciones (normalmente de un demandante contra varios demandados, pero no necesariamente, aunque para mayor claridad nos referiremos al supuesto más habitual), este tribunal ha considerado que la regla del art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de aplicarse independientemente en cada relación actor-codemandado, de tal modo que el recurso de apelación que el demandante interponga respecto de uno de los codemandados no le impide impugnar la sentencia con motivo del recurso de apelación interpuesto por otro de los codemandados respecto del que inicialmente el demandante no hubiera recurrido, por aplicación del brocardo "tot capita, tot sententiae" [tantas sentencias cuantas personas]. Así se ha declarado en la sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 .

(ii) El segundo requisito es que la impugnación vaya dirigida contra el apelante. Las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado. La sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 , declara sobre este particular que «el artículo 461.4 LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se dé traslado únicamente al apelante principal, revela que el escrito de impugnación no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado».

La posterior sentencia num. 632/2013, de 21 de octubre , ha declarado:

«No sucede lo mismo con quien ahora recurre, puesto que inicialmente no apeló y dejó transcurrir el plazo concedido para oponerse al recurso interpuesto por el otro codemandado, utilizando el trámite de impugnación de la parte actora, inicialmente apelado, para introducir una nueva impugnación en ningún caso autorizada por el artículo 461.4 de la LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se de traslado únicamente al apelante principal, lo que revela que este escrito no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado ( STS 13 de enero 2010 )».

En este caso, la parte apelada no ha tenido gravamen alguno pues la sentencia es desestimatoria de la demanda, con lo que no cabe que opere en cuanto que tal la figura de la impugnación de sentencia. De hecho, lo que se indica en relación a que para el caso de entenderse procedente el desahucio se tenga la acción a ello referente por enervada, no es sino reflejo de la alegación subsidiaria que se hizo en su momento en la contestación de la demanda en la que cabría entrar de entenderse que se reúnen los requisitos para el desahucio y para que ello se haga no es necesaria una impugnación de sentencia (pues como ya se ha indicado ello procede cuando la misma genera un gravamen que en este caso no concurre).

Tras esta precisión se procede al análisis del recurso de apelación presentado.

SEGUNDO.- Concurrencia de una causa de resolución, rentas debidas y enervación.

El objeto del recurso de apelación se centra en estos aspectos al considerar que a diferencia de lo indicado en la sentencia de primera instancia, existen rentas debidas y no puede operar la enervación, valoración con la que difieren los apelados que entienden que nada es adeudado, ya que no se considera posible tener por vencido el importe de la deuda reconocida al estar a su juicio vigente el contrato y con ello el fraccionamiento de 50 €/mes, operando en su defecto la figura de la enervación al no haberse llevado a cabo el requerimiento previo en debida forma.

No se plantea ya en sede de apelación la cuestión referente a la ausencia de oferta previa de alquiler social contenida en la Ley 24/2015 en sus diversas versiones que además de haber sido declarada inconstitucional, nunca supuso un requisito de procedibilidad. Tampoco lo referente al incumplimiento de las previsiones del art. 439.6 LEC según la redacción dada a este precepto por la Ley 12/2023 de 24 de mayo que entró en vigor el 26.05.2023, siendo de señalar que la demanda objeto de estas actuaciones es de fecha anterior, pues se presentó el 18.04.2023. Tampoco se suscitan las cuestiones referentes a la legitimación activa de la demandante ( art. 10 LEC) dado que se acredita su condición en la documentación aportada y es a la misma a la que los demandados/apelados hacen los pagos ( art. 111-8 CCCat.).

Tras esta precisión, de cara a dar respuesta a lo planteado en esta sede de apelación, antes de entrar en el análisis específico de las concretas circunstancias del caso, es idóneo hacer una referencia a lo que es el ámbito de un procedimiento como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) en el que las posibilidades de análisis que en él son posibles han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151), lo que supone que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Existencia o no de un monto pendiente de pago y cuantificación del mismo

En relación al mismo, en la demanda la cantidad pendiente de pago se cifra en 3.866,23 € que se corresponde al detalle que aparece en el cuadro en la misma integrado que es el siguiente:

En el acto de la vista la parte actora indicó que lo debido eran 6.266,23 €, lo que supone añadir a la cantidad anterior 2.400 €. La demanda se presentó el 18.04.2023 con lo que no consta que nada se reclame entre los meses de julio de 2022 a abril de 2023 (de así ser se hubiera incorporado este importe en la demanda). Desde abril de 2023 a abril de 2024 (es cuando se celebró el juicio) transcurrieron 12 meses, lo que implica que al añadirse a lo indicado en la demanda una cantidad de 2.400 €, ello supone que la renta se calculó a los efectos de actualizar las cantidades pendientes a la fecha del juicio a razón de 200 €/mes, importe que contrasta con el que aparece en la demanda que en el último periodo que en ella aparece fija una renta mensual 203,82 € (posteriormente a iniciativa del juzgador se indicó por el letrado de la actora que lo reclamado incluía también las actualizaciones si bien el importe concreto de ello derivado no se especificó).

Junto a lo anterior también cabe precisar que es a lo reclamado al tiempo de la sentencia a lo que se debe estar en esta sede, dado lo que supone un recurso de apelación cuyo objeto es precisamente analizar la corrección o no de misma, lo que comporta que, si bien los pagos y devengos posteriores puedan tener efectos de cara a la liquidación de la deuda entre las partes (así como de cara al cumplimiento de las exigencias derivadas del art. 449 LEC) , a los efectos de esta sentencia se debe estar a la situación existente en el momento en que se dicta la sentencia.

En cuanto al origen de la deuda reclamada y de cada a su precisión, es necesario analizar el desarrollo de la relación entre las partes que se inició con el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra fechado el 1.06.2011 suscrito por Joaquina y Conrado con Caja de Ahorros del Mediterráneo. La renta se fijó en 460 €/mes actualizables a abonar por mensualidades anticipadas dentro de los siete primeros días de cada mes. La duración que se fijó era de siete años. En esta fecha el plazo mínimo legalmente establecido era de cinco años ( art. 9.1 LAU) teniendo la prórroga del art. 10 LAU una duración de tres años, tras lo que operaba la tácita reconducción prevista en el art. 1.566 CC, que en este caso ( art. 1.581 CC) tenía un carácter mensual ya que la renta se había fijado en 460 €/mes.

En fecha 2.11.2016 se suscribió entre Banc de Sabadell SA como parte arrendadora y Joaquina y Conrado como arrendatarios el que se denominó anexo de reducción de rentas del contrato de arrendamiento de 1.06.2011 (vinculado a un contrato de carácter más general denominado contrato social de 2.11.2016). En él junto a una reducción de la renta a 200 €/mes durante un año tras el que se indica que se procedería al análisis de la situación del arrendatario y la renta, se expone que la parte arrendataria tiene una deuda con el arrendador de 5.050 € acordándose un pago fraccionado de 50 €/mes. No se modificó con este documento la duración del contrato con lo que los siete años pactados terminaban el 1.06.2018, fecha que es la que en este anexo de 2.11.2016 se fija como aquella en la que de atenderse a los pagos de 50 €/mes vencería el resto e implicaría que la deuda pendiente de pago fuere de 4.150 €.

Este documento, dado su contenido, tiene una doble naturaleza. Así, en lo que se refiere al cambio de la renta implica una novación modificativa o impropia, del art. 1.203 CC, figura respecto de la que indica la STS 123/2022 de 16 de febrero de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:620):

"2.- Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

2.1. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art.1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203 CC ) ...

... 2.3. Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata, por tanto, de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias".

Junto a lo anterior, en lo que se refiere a las cantidades adeudadas, el documento es un reconocimiento de deuda, figura que tiene carácter causal, con lo que la existencia del mismo no transmuta la naturaleza de la obligación que al mismo da lugar (en este caso el impago de rentas). En este sentido cabe citar la STS 1230/2023 de 18 de septiembre de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:3820) en la que con referencia a las STS 412/2019 de 9 de julio y 82/2020 de 5 de febrero se indica:

"El reconocimiento de deuda como declaración en la que un sujeto de Derecho admite adeudar a otro una prestación, sea o no dineraria, no está sujeto a la observancia de una concreta forma condicionante de su eficacia jurídica, si bien es lo normal que se refleje por escrito a efectos probatorios. Tampoco se encuentra expresamente regulado en el Código Civil, a diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos jurídicos foráneos. Se hace referencia al reconocimiento en el art. 1973 CC , como causa de interrupción de la prescripción; sin embargo, carecemos de una regulación sistemática del instituto. A pesar de ello ha sido admitido, sin discusión, por doctrina y jurisprudencia, como manifestación de la libre autonomía de la voluntad consagrada en el art. 1255 CC .

"Ahora bien, comoquiera que, con carácter general, en nuestro Derecho no están permitidos los negocios jurídicos abstractos, toda vez que el convenio causal constituye requisito autónomo y parte integrante del contenido de aquéllos ( art. 1261 del CC ), no cabe romper la relación entre reconocimiento y obligación, y, en consecuencia, es posible oponerse al cumplimiento de lo reconocido, alegando y justificando que la obligación carece de causa, o que es nula, anulable o ineficaz, lo que exige desvirtuar la presunción de su existencia y licitud a la que se refiere el art. 1277 del CC , según el cual, aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras no se demuestre lo contrario. La consideración de un reconocimiento de deuda sustantivamente abstracto podría dar lugar a unos resultados injustos e insoportables, impropios de nuestro sistema jurídico causalista.

"El juego normativo del precitado art. 1277 CC determina pues la consideración del reconocimiento de deuda como sustantivamente causal y procesalmente abstracto, en el sentido de que, si bien no cabe prescindir de la causa de la obligación reconocida, que se puede expresar o no en el reconocimiento efectuado, desde el punto de vista probatorio el deudor, que afirme la inexistencia de la causa, deberá pechar con la carga de la prueba, dada la presunción iuris tantum que contiene dicho precepto.

"No ha de ofrecer duda que, con carácter general, el reconocimiento de deuda ha de vincular a quien lo lleva a efecto, siendo manifestación de lo expuesto la STS 257/2008, de 16 de abril , cuando se refiere al efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

"En el mismo sentido, y presumiendo la existencia de causa, se manifiesta la más reciente STS 113/2016, de 1 de marzo , la cual, tras reproducir lo afirmado en la STS 138/2010, de 8 de marzo , según la cual: "El reconocimiento de deuda vincula a quien lo realiza y, en atención a lo prevenido en el artículo 1277 del Código Civil ha de presumirse que su causa existe y es lícita, en tanto el deudor (con inversión de la norma general sobre carga de la prueba) no demuestre lo contrario", continúa afirmando que: "[...] presupone la realidad de la deuda que reconoce, que se considera existente contra el que las reconoce, vinculante para el que lo hace, con efecto probatorio, tal como dicen explícitamente las sentencias del 28 septiembre 2001 , 24 junio 2004 , 21 marzo 2013 ".

"Y esta última STS 222/2013, de 21 de marzo , con referencia a las SSTS de 8 de junio de 1999 y 17 de noviembre de 2006 , define el reconocimiento como "el negocio jurídico unilateral por el que el sujeto declara la existencia de una deuda previamente contraída, que, en este caso, la causa se halla plenamente expresada, reconocimiento causal que contemplan las sentencias de 1 de marzo de 2002 y 14 junio 2004 y que vincula a quien lo realiza, como precisa la sentencia de 8 marzo 2010 ".

En semejante sentido cabe citar la STS 309/2025 de 26 de febrero de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:839).

Los siete años de vigencia del contrato (no afectada por el documento a que se viene haciendo referencia) terminaban el 31.05.2018 (sin perjuicio de la prórroga legal).

Transcurrida esta fecha (y cuando el contrato se estima que se encontraba en periodo de prórroga legal), el 1.10.2018 suscribieron Banc de Sabadell SA como arrendadora y Joaquina y Conrado como arrendatarios el que se denominó anexo de fraccionamiento de deuda y reducción de renta del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1.06.2011.

En él, junto a mantener la reducción de la renta a 200 €/mes durante el periodo comprendido entre el 1.10.2018 al 1.10.2019, se expone que la parte arrendataria tenía una deuda con el arrendador de 6.866,19 € acordándose un pago fraccionado de 50 €/mes durante los siguientes ocho meses, esto es entre el 1.10.2018 y el 1.06.2019 quedando un remanente de 6.466,19 € que se indica se cargaría el 1.06.2019 (en el cuadro de pagos aparece como fecha del último cargo el 1.05.2019), sin perjuicio de que llegada esta fecha se pudiere renegociar la deuda y en caso de que el arrendador resolviere prorrogar el contrato o realizar un nuevo contrato se podría asimismo fraccionar el pago de la deuda.

Este documento presenta la misma naturaleza que el anterior, esto es de novación modificativa y documento de reconocimiento de deuda. Nada especifica en cuanto a la duración del contrato con lo que se está al régimen del de 1.06.2011 lo que implica una vigencia inicial de siete años (el mínimo legal según el art. 9 LAU en la redacción vigente en ese momento era de cinco años con lo que el pacto de siete años es perfectamente legítimo con fundamento en el art. 4 LAU) . Estos siete años terminaron por ello el 31.05.2018, lo que supone que al no constar hasta ese momento la voluntad de no renovarlo (prueba de ello es precisamente el documento suscrito el 1.06.2018 a que se acaba de hacer referencia), la vigencia del contrato se prorrogó otros tres años con fundamento en el art. 10 LAU al no constar manifestación en sentido contrario de la parte arrendataria, esto es hasta el 31.05.2021. Tal precepto en la redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento (1.06.2011), disponía lo siguiente:

"Artículo 10. Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

Antes de la terminación de la vigencia del contrato (ya se ha indicado que ello se produciría tras la prórroga legal del art. 10 LAU el 31.05.2021) se firmó el 1.07.2019 también entre Banc de Sabadell SA como arrendadora y Joaquina y Conrado como arrendatarios lo que de denominó novación de contrato con reconocimiento de deuda y fraccionamiento.

En él se parte del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1.06.2011, acordando prorrogar su vigencia hasta el 1.10.2022. Esta concreción de tal fecha como de finalización de la vigencia del contrato se considera plenamente lícita ya que la vigencia del contrato terminaba el 31.05.2021 según antes se ha indicado dado el régimen legal operativo que es el vigente en 2011.

Este documento de 1.07.2019 junto a una concreción de la renta a 200 €/mes desde el 1.10.2019 revisable anualmente conforme al IPC (y acomodación de la fianza que se indicó se restaba de la deuda), expone que la parte arrendataria tenía una deuda con el arrendador de 6.416,19 € acordándose un pago fraccionado de 50 €/mes durante los siguientes 36 meses, esto es, entre el 1.07.2019 y el 1.06.2022 quedando un remanente de 4.356,19 € que se indica sería exigible al vencimiento del contrato (la fecha fijada para ello es el 1.10.2022 aunque en el detalle de cargos se fija como momento de amortización del importe restante el 1.06.2022). Todo ello sin perjuicio de que llegada esta fecha se pudiere renegociar la deuda y en caso de que el arrendador resolviere prorrogar el contrato o realizar un nuevo contrato se podría asimismo fraccionar el pago de la deuda.

Este documento presenta la misma naturaleza que los anteriores, esto es de novación modificativa y documento de reconocimiento de deuda.

Tras ello no consta documento adicional, lo que supone que el contrato expiró el 1.10.2022 operando desde ese momento (y dado el régimen jurídico que se viene indicando), la tácita reconducción que en este caso al tener carácter mensual la renta opera mes a mes siempre que ( art. 1.566 CC) permaneciere el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador (la demanda se presentó el 18.04.2023).

La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino que es un nuevo contrato (con la vigencia inherente a la tácita reconducción) como se expone en la STS 228/2024 de 20 de febrero de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:821) en la que se refleja la jurisprudencia existente al efecto. En ella se indica:

"Conforme a la jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , y reiterada por la sentencia 233/2022, de 28 de marzo , "[...] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo , "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Es por ello que, dado que no consta que en este caso se llegare a ningún acuerdo ulterior, en lo que se refiere a la exigibilidad de la cantidad objeto de reconocimiento de deuda no abonada, ello en este caso se produjo dado que el contrato terminó su vigencia (desde ese momento estaba en tácita reconducción que supone un nuevo contrato).

El importe que quedaba pendiente era de 4.356,19 € (según el documento suscrito), señalando la parte demandante/apelante que del mismo en abril de 2023 que es cuando se redacta la demanda (suponen 10 meses adicionales), se habían abonado 500 € (así consta en el cuadro integrado en la demanda), lo que supone que la parte arrendataria siguió haciendo ingresos de 50 €/mes. Ello es lo que justifica que en la demanda se reclame el monto que fija el documento (4.356,19 €) menos los ingresos de 500 € efectuados, lo que hace un total de 3.856,19 €. A esta cantidad se añaden diferencias entre los meses de noviembre de 2021 y junio de 2022 (por el importe cabe entender que se refiere a actualizaciones).

Es por lo expuesto que a la fecha de interposición de la demanda la cantidad reclamada en lo referente al reconocimiento de deuda era exigible en su integridad (el contrato estaba en tácita reconducción y ello supone un nuevo contrato). Tal importe se correspondía con rentas (era el origen de la deuda) y estaba impagada con lo que el presupuesto de la acción de desahucio se da en cuanto a este importe.

Las cantidades adicionales (como se ha adelantado) vienen referidos a las actualizaciones de renta. La misma está prevista en el documento de 1.07.2019 que se haría anualmente conforme al IPC. Constan comunicaciones a la parte arrendataria referentes a estas actualizaciones de 25.06.2020 referente a ser la renta desde el siguiente recibo de 202,40 €; de 28.06.2021 relativa a ser desde el siguiente recibo 203,82 € y de 27.06.2022 respecto de una renta el siguiente mes de 206,47 €.

En cuanto a la recepción por los arrendatarios de estas comunicaciones, cabe entender que ello se produjo, pues los recibos de los pagos aportados por los demandados son de rentas que ascienden a 206,47 €/mes (desde enero hasta junio de 2023) y 210,60 €/mes (desde julio de 2023 a abril de 2024 que es la fecha del juicio).

Los 203,82 € son por ello exigibles desde julio de 2021 y en este caso no constan aportados recibos por la parte demandada (que es a quien corresponde acreditar el pago conforme a las normas de carga de la prueba que derivan del art. 217 LEC) referentes a haber abonado cantidades adicionales a las que reconoce la demandante.

Ello hace que al tiempo de interponerse la demanda se considere que la deuda exigible fuere de 3.866,23 € que es la que en ella se indica.

Al tiempo del juicio, la parte actora añadió a la misma 2.400 € (es a ello a lo que se debe estar dado el principio dispositivo que rige en materia civil) que como se ha indicado anteriormente se corresponde a las rentas de abril de 2023 a abril de 2024 a 200 €/mes (no se actualizaron pese a que ello se dijo a instancias del juzgador, aunque sin concretarlo con lo que a los efectos de garantizar el derecho de defensa se debe estar a lo solicitado).

En cuanto a pagos verificados en ese periodo, en el acto del juicio preguntó el juzgador al respecto señalando el letrado de la parte actora que no le constaban por no haber recibido instrucciones al efecto).

En cuanto a la existencia de tales pagos de rentas, los que constan documentados del periodo considerado (abril 2023 a abril de 2024 que es el de rentas cuyo importe se adicionó en el acto del juicio) son los siguientes:

- 6.04.2023: 206,47 €.

- 10.05.2023: 206,47 €.

- 9.06.2023: 206,47 €.

- 10.07.2023: 210,60 €.

- 10.08.2023: 210,60 €.

- 8.09.2023: 210,60 €.

- 10.10.2023: 210,60 €.

- 10.11.2023: 210,60 €.

- 8.12.2023: 210,60 €.

- 10.01.2024: 210,60 €.

- 9.02.2024: 210,60 €.

- 8.03.2024: 210,60 €.

- 6.04.2024: 210,60 €.

Es por lo expuesto que ninguna cantidad adicional cabe entender que era exigible al tiempo del juicio que es al que se debe estar más allá de la indicada en la demanda de 3.866,23 €.

No obstante lo anterior, de la misma cabe deducir unos pagos de 50 €/mes que ha hecho la parte arrendataria entre la fecha de la demanda y la del juicio. El último abono de esta cantidad considerado en la demanda es el de abril de 2023 (es la fecha de redacción de la demanda). Entre mayo de 2023 y abril de 2024 constan los siguientes pagos de 50 € (son los aportados por la parte demandada que es a quien corresponde la carga de la prueba del pago conforme a las normas previstas en el art. 217 LEC) :

- 10.05.2023

- 9.06.2023

- 10.07.2023

- 10.08.2023

- 8.09.2023

- 10.10.2023

Los mismos suponen 300 €, con lo que la cantidad adeudada en total al tiempo del juicio se debe fijar en 3.566,23 €, lo que comporta en principio la procedencia tanto de la acción de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en el art. 27.1.a) LAU como la de reclamación de rentas, si bien ante la alegación subsidiaria que se plantea respecto de la operativa de la enervación, debe analizarse si en este caso cabe o no tener por enervada la acción de desahucio, cuestión que se analiza en el siguiente fundamento de esta sentencia.

TERCERO.- Enervación.

En relación a la misma (no objeto de análisis en la sentencia de primera instancia ya que al desestimar las acciones ejercitadas no fue necesario que entrase en la cuestión a ella referente), cabe señalar en primer lugar la perfecta legitimidad de plantear la enervación de la acción como pretensión subsidiaria a la petición de desestimación de una demanda de desahucio (cabe citar a título de ejemplo la STS 811/2021 de 29 de noviembre de 2021 - ECLI:ES:TS:2021:4344).

La enervación es un supuesto excepcional de desaparición sobrevenida del objeto del proceso determinante de la finalización de éste y tiene un carácter excepcional por varias razones.

En primer lugar, porque la terminación anticipada del proceso por enervación de la acción se produce con independencia de la cual sea el parecer de la parte actora, ya que la completa consignación en tiempo y forma produce la terminación del juicio pese a la eventual voluntad en contra de la parte actora y con independencia de ésta.

En segundo lugar, porque la terminación del proceso se produce pese a que no se satisface una de las pretensiones de la actora, cual es la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del arrendatario.

Finalmente, la enervación posee efectos de derecho material al producir la rehabilitación del contrato y otorgar al arrendatario una segunda oportunidad para que mediante el puntual cumplimiento de su obligación del pago de la renta pueda mantenerse en el uso de la vivienda arrendada durante el resto del período de vigencia del contrato.

Precisamente por ese carácter excepcional, los preceptos que regulan la enervación no pueden ser objeto de una interpretación extensiva o analógica que introduciría la inseguridad jurídica en una materia tan delicada como lo es el mercado de alquiler, en la que merecen igual protección tanto los derechos del arrendatario o inquilino, como los del arrendador. A tal efecto cabe hacer referencia a la STS 193/2009 de 26 de marzo de 2009 (ECLI:ES:TS:2009:2390) en la que se señala que:

"... la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".

La enervación no opera ( art 22,4 LEC) cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. En cuanto a este requerimiento que impide la posible operativa de la enervación, la STS 335/2024 de 23 de junio de 2014 ( ECLI:ES:TS:2014:2475) indica que:

"...La sentencia nº: 302/2014, de 28 de mayo , ha dado respuesta definitiva la cuestión planteada, en la interpretación del artículo 22 LEC . Dicho precepto exige:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

En este caso, la parte demandada hizo un ingreso de 3.566,23 € (es exactamente la cantidad que se considera exigible tal y como se ha detallado en el fundamento de derecho anterior) el día 19.10.2023.

El emplazamiento de los demandados se produjo el 4.07.2023, solicitándose el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita el 12.07.2023 en cuanto a Joaquina y el 21.07.2023 Conrado. Tras hacerse las designas, por diligencia de 2.10.2023 se fijó en diez días el plazo para contestar y/oponerse a la demanda. La misma consta notificada el 4.10.2023 con lo que el plazo de diez días para enervar contenido en el art. 22.4 LEC (de entenderse ello posible) al ser el mismo que para oponerse terminaba el 19.10.2023 con lo que el ingreso consta efectuado en plazo.

No obstante lo anterior, en este caso constan dos requerimientos previos entregados el 13.03.2023 en el que se reclaman las rentas (la cantidad que fue objeto del mismo es la misma que luego se fijó en la demanda, si bien ésta la rebajó en 100 € por dos pagos de 50 €). Los mismos son fehacientes al hacerse con acuse de recibo y constancia de contenido (con indicación de localizador), se refieren a rentas impagadas (cabe hacer remisión a lo indicado en el fundamento de derecho anterior). Entre la fecha de recepción de los mismos (13.03.2023) y la interposición de la demanda (18.04.2023) ha transcurrido el plazo legalmente previsto de treinta días que fija el art. 22.4 LEC, ya que este cómputo viene referido a un plazo de naturaleza civil (se refiere a un requerimiento de pago) y no procesal (no existe aún procedimiento alguno abierto), lo que implica que del mismo no cabe excluir los días inhábiles ( art. 5 CC) , no constando que en ese periodo el arrendatario pusiere a disposición de la propiedad el importe reclamado. En relación al cómputo de los treinta días (y la no exclusión en el mismo de los días inhábiles) se contiene una detallada exposición en la SAP Madrid, Sec. 14ª 6/2019 de 25 de enero de 2019 (ECLI:ES:APM:2019:1360) en la que se expone:

"TERCERO.- Primer y segundo motivos de recurso. Cómputo del plazo del art. 22.4.último párrafo L.E.c .: días naturales o hábiles.

Planteamiento: Para determinar si el plazo de treinta días establecido en el art. 22.4.último párrafo L.E.c ., se refiere a días hábiles o naturales, se atiende a la reforma operada mediante Ley 4/2013, que modificó la anterior redacción alusiva al plazo " un mes" , para sustituirlo por el plazo de " treinta días" . Esa reforma debe interpretarse a la luz de la tramitación parlamentaria de la Ley 4/2013, que según resulta de los correspondientes Boletines Oficiales de las Cortes Generales, para el Senado, fue objeto de una Enmienda presentada por el Grupo Parlamentario Popular, con la justificación de que " La necesaria precisión impone esta unificación, para que todos los interesados, en todo el territorio nacional, dispongan del mismo plazo, treinta días hábiles , para el ejercicio de los derechos" . (destacado añadido).

Además de lo anterior, carecería de sentido una reforma legislativa que se limita a sustituir el plazo de " un mes" por el plazo de " treinta días ", considerando que ambos son prácticamente coincidentes.

Igualmente, el precepto que se examina está inserto en la Ley de Enjuiciamiento civil, cuyo art. 133.2 dispone que " En el cómputo de los plazos señalados por días se excluirán los inhábiles (...)",

Resolución: A tenor del art. 22.4.párrafo segundo L.E.c .: " Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación ".

Como destaca el apelante, dicho precepto fue objeto de reforma por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que sustituyó la anterior expresión de " un mes de antelación" por la de " treinta días de antelación" .

Esa modificación fue resultado de la aprobación de una enmienda parlamentaria introducida durante la tramitación en el Senado de la Ley 4/2013, como puede comprobarse en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, de 4 Abril 2013, que recoge la sesión de 1 de Abril, incluyendo las enmiendas al Proyecto de Ley, y entre ellas la número 104, sobre modificación del art. 22.3 L.E.c ., que tras la enmienda quedaría con la siguiente redacción:

" Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

La " JUSTIFICACIÓN " de la enmienda, a tenor del Boletín Oficial, es la siguiente:

" La determinación de los plazos establecidos en la Ley es determinante en numerosas actuaciones y produce consecuencias que hacen necesario que el cómputo de los mismos tenga la mayor precisión.

Se ha detectado que en el texto se utiliza en ocasiones la referencia a "un mes" y en otras (incluso en el mismo artículo) a "treinta días".

La necesaria precisión impone esta unificación, para que todos los interesados, en todo el territorio nacional, dispongan del mismo plazo, treinta días hábiles , para el ejercicio de sus derechos" (destacado añadido).

La anterior enmienda fue votada y aprobada en sesión del Senado de 16 de Abril de 2013, como se recoge en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 22 de Abril de 2013.

Sobre esos precedentes cabe preguntarse si realmente el legislador, pese a no consignarlo expresamente en el texto definitivo del precepto, quiso establecer un plazo de cómputo procesal, referido a días hábiles, de acuerdo a la norma general del art. 133.2 L.E.c . o por el contrario pretendió mantener la naturaleza civil del plazo previa a la reforma, pues se fijaba por meses ( art. 5.1 Cc .), aunque sustituyéndolo por el plazo de treinta días naturales ( art. 5.2 Cc .).

Para indagar en la intención del legislador, aplicando el criterio interpretativo de la mens legislatoris a través de las incidencias del proceso legislativo y en relación con el art. 3.1 Cc ., enseña la doctrina jurisprudencial que no debe atenderse " a lo que el legislador se ha propuesto, sino solo a lo que de hecho ha dispuesto ".

A tenor de la S. T.S. 26.Feb.2018 :

"Habida cuenta de las circunstancias que concurren en la polémica acerca del alcance de la reforma y de la significación de los nuevos preceptos legales, debe recordarse que la interpretación de tales preceptos legales ha de realizarse mediante los instrumentos de interpretación que establece el art. 3.1 del Código Civil , esto es, "según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas".

Tampoco está de más recordar que, como afirmara la doctrina clásica de la hermenéutica jurídica, "el juez no debe atender a lo que el legislador se ha propuesto, sino solo a lo que de hecho ha dispuesto; más exactamente: a lo que, como contenido de su disposición, ha hallado expresión en las palabras de la ley según el sentido lógico, el gramatical, y el que se infiere de su conexión sistemática". Tanto más cuando la invocación se hace a veces no a lo que el legislador ha podido querer (aunque cuando se invoca la mens legislatoris se obvien las finalidades manifestadas expresamente en el preámbulo de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) sino a las intenciones de quienes han intervenido en el proceso prelegislativo. Los trabajos previos al proceso legislativo propiamente dicho tienen trascendencia en la comprensión de la norma, que solo pueden ser tomados en consideración en su interpretación en tanto hayan tenido una adecuada plasmación en el texto de los nuevos preceptos legales, interpretados de forma sistemática respecto del resto del ordenamiento jurídico, en especial, la normativa societaria, y en atención a la finalidad expresada en la ley ".

En el supuesto enjuiciado, la calificación como " hábiles" de los treinta días del plazo de espera previsto en el art. 22.4 L.E.c ., apuntada en la Justificación de la enmienda legislativa presentada en el Senado, no trascendió al texto legal. Tampoco se menciona en la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, y ni siquiera guarda conexión, directa o indirecta, con el apartado III de dicha Exposición, referida a la necesidad de efectuar ajustes en la Ley de Enjuiciamiento civil, para solucionar problemas concretos en los procesos de desahucio derivados de anteriores reformas legales.

Es más, atendida la explicación de la " Justificación " de la enmienda ante el Senado, y que ha quedado transcrita, se aprecia que la sustitución del anterior plazo de " un mes" por el plazo de " treinta días" , pretendía una mayor " precisión" en el cómputo de los plazos, así como la " unificación" de los mismos en todo el territorio nacional:

- la mayor precisión se logra prescindiendo del cómputo por meses, es decir, " de fecha a fecha" ( art. 5.1 Cc .), que efectivamente entraña distorsión del tiempo real en función del número de cada días de cada mes, y sustituyéndolo por el cómputo por días.

- la " unificación" de plazos " en el territorio nacional" no se obtiene estableciendo el plazo en treinta días hábiles, pues de esa forma subsistiría la diversidad en distintos puntos del territorio, por razón de la diversidad de festivos en las distintas localidades y comunidades autónomas. Sólo cabría obtener uniformidad territorial entendiendo el plazo como de treinta días naturales.

Es cierto, como se apunta en el recurso, que la reforma legal, al sustituir el plazo de un mes, por el de treinta días (ya fueren hábiles o naturales), no modifica sustancialmente la amplitud del plazo de espera del precepto. Pero tal como queda dicho, sí introduce mayor precisión en el cómputo, al referirlo a treinta días (evitando la variación, aunque pequeña, del número de días correspondientes a cada mes), sin olvidar que, además, obtiene la pretendida unificación en todo el territorio nacional, evitando la variación de días festivos. Aunque esto último sólo si se considera plazo civil, computado por días naturales.

Por lo expuesto, el plazo de treinta días previsto en el art. 22.4 L.E.c . se entiende referido a días naturales, conclusión acorde al carácter preprocesal, o extraprocesal, de la conducta que pretende medirse temporalmente, consistente en la pasividad del arrendatario frente al requerimiento de pago recibido del arrendador. Lo que hace decaer el segundo motivo de recurso".

De los requerimientos antes expuestos constan los acuses de recibo firmados respecto de los que en la contestación a la demanda lo que se indicó era no acreditarse la recepción de las comunicaciones, en contraste con lo que aparece documentado pues se refleja la indicación de ser el receptor el Sr. Conrado del que se indica su NIE ( NUM000) que es el mismo que aparece en los contratos y que solamente pudo reflejar quien hizo la notificación tras identificarse el receptor y ser por ello a quien se hacía la entrega quien decía ser. Esta realidad hace que la impugnación de la autenticidad y de las firmas (que se hizo al final de la vista justo antes de que quedaran los autos vistos para sentencia) se vea contrastada con lo indicado en la propia contestación en la que nada se dijo de esta falsedad y de los propios términos de la comunicación que se han detallado.

Ante lo que se acaba de exponer en relación al requerimiento previo, se considera que el mismo surte plenos efectos de cara a imposibilitar la enervación, lo que comporta que la misma no pueda operar.

Ello hace que la demanda en lo que es la resolución del contrato se deba estimar en su integridad y en lo que es la reclamación de rentas en forma parcial (según se ha detallado y hasta la fecha del juicio pues las situaciones posteriores se concretan en fase de ejecución), si bien ello no afecta a lo que es la procedencia de hacer una condena en las costas de primera instancia con fundamento en el art. 394 LEC dado el carácter sustancial de la estimación de las pretensiones de la parte actora (plenamente en lo que es la procedencia del desahucio y en forma parcial al entenderse que la condena al pago debe ser de 3.566,23 €, frente a lo reclamado en la demanda que eran 3.866,23 €)

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación