Sentencia Civil 728/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1240/2023 de 26 de septiembre del 2025

PRIMERO.-1. Por los demandados, D. Inocencio y Dña. Erica, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra MEHOPA, S.A., en ejercicio de acción de resolución por expiración de plazo de contrato de arrendamiento.

2. La actora, en calidad de propietaria del total edificio sito en DIRECCION000, de Barcelona, ejercitó acción de resolución del contrato de arrendamiento concertado con los demandados en fecha 11 de agosto de 2016en relación con el piso DIRECCION000, por expiración del término contractual; la duración pactada fue de 5 años, hasta el 11 de agosto de 2021, y la renta mensual pactada fue de 500 euros, sometida a la actuación según el IPC. Alegó la actora que, alcanzada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento aludido, se vio prorrogado tácitamente por un año, hasta el 11 de agosto de 2022,y que, en fecha 24 de mayo de 2022,con una antelación de casi tres meses a la fecha de vencimiento, remitió burofax a los arrendatarios para notificarles su intención de no prorrogar la relación arrendaticia existente e impedir la posibilidad de la tácita reconducción, a los efectos del art.1566 y siguientes del CC, para que, llegado el vencimiento del contrato (11 de agosto de 2022), dejasen la vivienda a disposición de su propietaria; el requerimiento no fue recogido por la parte demandada, pese haberles dejado un aviso en su buzón. Adujo que, en fecha 20 de junio de 2022, el demandado Sr. Inocencio, remitió un correo electrónico al administrador de la actora, Romualdo, donde, además de informar de que había procedido al pago de las rentas debidas, indicaba que tenía derecho a que se le ofreciera un alquiler social por "vulnerabilidad económica" dado que la actora tenía la condición de gran tenedor; la actora le contestó que ya no estaban obligados al ofrecimiento del alquiler social, pues por STC fueron declaradas nulas e inconstitucionales las disposiciones que se citaban. Alegó que, en fecha 29 de julio de 2022, el demandado remitió burofax en el que volvía a requerir a la propiedad que, de acuerdo con la Ley 1/2022, de 3 de marzo, la actora estaba obligada a ofrecer un alquiler social dada su situación de vulnerabilidad económica.

Adujo que el contrato de arrendamiento finalizó el pasado 11 de agosto de 2022, por no ser renovado formalmente, pero que los demandados seguían ocupando la vivienda sin un justo título. Añadió que los demandados realizaron el ingreso del mes de agosto a fin de intentar la renovación tácita del contrato, pero que la suma del mes de agosto de 2022 les había sido devuelta proporcionalmente; lo mismo había sucedido en cuanto a la mensualidad de septiembre de 2022, que les fue devuelto en su integridad

Finalmente, aludió a que, conforme a la STC nº 57/2022, la actora no estaba obligada a ofrecer un alquiler social.

3. Los demandados se opusieron a la demanda. Partieron de alegar que, si bien se hizo un contrato por 5 años, se acordó verbalmente que se renovaría tácitamente hasta 10 años para que los demandados pudieran resarcirse de las obras realizadas, pero, tres meses antes de la finalización de la primera prórroga anual, recibieron una carta de preaviso de la actora y luego fue presentada la demanda, hecho que ocasionaba que no les fuera admitido el pago de la renta desde el 11 de agosto, mes que la actora cobró parcialmente, devolviendo el resto, como ocurrió con el mes de septiembre, que les fue devuelto entero; los pagos posteriores fueron ingresados en la cuenta judicial. Alegaron que no pretendían "okupar" vivienda, sino estar con justo título, y que la actora estaba obligada a que el contrato tuviera una duración mínima de 7 años, es decir, finalizando 11 de agosto de 2023, como mínimo, por lo que ahora tenían título prorrogado por la LAU.

Alegaron que la actora admitía que era una gran tenedora, y que, como persona jurídica, la actora venía obligada por el artículo 9 LAU a, llegado el día del vencimiento, prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de siete años. La actora alegaba, asimismo, que era aplicable el 10 LAU, cuando no era de aplicación, al ser anterior a la modificación de ésta sobre la duración de los contratos, sin ser tampoco aplicables los artículos del CC que citaba en su fundamentación jurídica.

Añadieron que la actora había actuado de mala fe, ya que intentaba aprovecharse de las obras

estructurales de la vivienda a costa de los demandados y ahora no quería prorrogar tácitamente el contrato hasta el año décimo, según lo acordado. El local no tenía condición de vivienda ni cédula de habitabilidad, la cual fue otorgada con posterioridad y tras la visita y aprobación preceptiva de un arquitecto, solicitando a la actora que la aportase, ya que se otorgó en fecha posterior a la fecha del contrato, una vez finalizaron las obras. Aportaron fotografías de la que alegaron había sido una obra nueva o reforma integral, y detallaron las obras realizadas. Asimismo, adujeron que, con el contrato inicial aportado por la actora, se adjuntaba un presupuesto del importe que supuestamente costarían las obras de acondicionar el local que iban a arrendar, que estaba incompleto, con cuatro partidas presupuestadas que quedaban muy lejos de la realidad ya que las condiciones en que se encontraba cuando se contrató eran de inhabitabilidad y de insalubridad.

4. Los demandados formularon reconvención, a través de la cual se acordase:

"1) Prorrogar tácitamente el contrato de alquiler hasta los 10 años, a modo de indemnización, o en su defecto:

2) Ordenar indemnizar a los arrendatarios por el 40% del importe real invertido en las obras y reformas estructurales de la vivienda, entendiendo que se acordó 10 años y han transcurrido 6 (60% del tiempo acordado), por lo que resta 4 años o el 40%. De los 29.151,68 € invertidos, lo que resulta un importe a abonar por MEHOPA S.A. de11.660,67 €.

3) Con imposición de costas a MEHOPA S.A."

La reconvención fue inadmitida por auto de 21 de diciembre de 2022, con base en que la actora ejercitaba acción de desahucio por expiración del plazo al amparo del art.250.1.1 LEC, mientras que las acciones ejercitadas en la demanda reconvencional debían tramitarse a través de juicio ordinario conforme al art. 249.1.6 LEC.

5. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que consta la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda objeto de litis, concertado el día 11 de agosto de 2016 y prorrogado en una ocasión, hasta el 11 de agosto de 2022. Seguidamente, se señala que, de acuerdo con la documentación señalada y las alegaciones realizadas por la demandada sobre la obligación consistente en la prórroga del contrato de arrendamiento hasta un periodo de siete años, habida cuenta de la condición de persona jurídica del arrendador y demandante, hay que tener presente lo dispuesto plenamente en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en virtud de cuya redacción consta que: "La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete si el arrendador fuese una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no renovarlo". Pero se añade que la redacción del mencionado precepto fue dada en virtud de la modificación operada por el Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor a partir del día 19 de diciembre de 2018, y en virtud de cuya Disposición Transitoria Primera: "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación". Se señala que, toda vez que la celebración del contrato se produjo en el año 2016, con anterioridad, por tanto, a la modificación legislativa señalada, no existe la obligación legal de prorrogar el contrato hasta que alcance la duración de siete años.

Se razona que consta documentalmente comunicación remitida por la arrendadora a la parte arrendataria de fecha de 24 de mayo de 2022, con una antelación de más de dos meses a la fecha de expiración del contrato (11 de agosto de 2022), manifestando su voluntad de no prorrogar, y ello cuando en virtud de la legislación anteriormente citada, el plazo de comunicación exigido era de treinta días; se precisa que, aun no constando su recepción, consta la remisión al domicilio correcto.

En cuanto a la existencia de un pacto verbal de prórroga de contrato hasta diez años como consecuencia de la reforma realizada por la demandada en el inmueble, se razona que se admitió prueba testifical propuesta por la actora, y que el testigo declaró de manera rotunda no haber pactado lo alegado de contrario, ni realizar en la empresa demandante pactos con los clientes que no consten por escrito.

Se concluye que, atendido el incumplimiento contractual de la demandada al no haber desalojado la vivienda al finalizar el plazo pactado y sin que conste la voluntad de renovación del contrato del arrendador, procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y condenar al demandado a desalojar la vivienda objeto de autos.

6. Los apelantes solicitan la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

7. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la ley aplicable al contrato y lo pactado entre las partes

1. Reiteran los apelantes que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en el art.9.1 LAU, en la redacción dada por Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y añaden que, aunque la Disposición transitoria primera establece que "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación", el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en el Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre. En tal sentido, hubo una prórroga concedida por la arrendadora, cuyo contrato cumplió 5 años el 11 de agosto de 2021, y se prorrogó por un año más, por lo que debe entenderse producida la novación del contrato en fecha 11 de agosto de 2021, de modo que quedaría el contrato integrado en el citado Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre.

De modo subsidiario, reiteran, asimismo, el argumento relativo a la existencia de un pacto verbal entre las partes, conforme al art.1278 CC, de que el contrato se prorrogaría hasta los 10 años, para que el inquilino pudiera resarcirse de la reforma integral efectuada en la vivienda para hacerla habitable y para que le fuera concedida la cédula de habitabilidad. Añaden que no pudieron proponer como prueba su propio interrogatorio, pero que el testigo propuesto por la actora, el empleado de nombre Romualdo, no estuvo presente ni le conocieron los demandados al tiempo de ser confeccionado el contrato; los empleados que les hicieron el contrato y con los que se acordó verbalmente que el contrato sería por 5 años, prorrogable de año en año hasta los 10 años, fueron el Sr. Gines y la Sra. Adriana, cuyos apellidos desconocen.

2. La apelada se opone y se muestra conforme con los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida. Aduce que la modificación operada por el Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no tiene carácter retroactivo, y que, por tanto, los contratos firmados con anterioridad a la reforma, como es el de caso de autos, deben regirse por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Aduce que la actora no quiso renovar formalmente el contrato de arrendamiento y de acuerdo con el margen establecido en la Ley, manifestó de forma fehaciente a los recurrentes que no deseaba la prolongación de éste, pese a lo cual seguían ocupando la vivienda, anunciando que iniciará la vía judicial correspondiente a fin de reclamar la indemnización oportuna por el uso indebido de la vivienda.

Negó la existencia de un pacto verbal de 10 años. Añade que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 11de agosto de 2016, y, por tanto, en aquel entonces dicho contrato se regía por la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos (LAU), que establecía que la duración mínima por aquel entonces es de 3 años y una prórroga de un año, pero que la actora y los demandados lo suscribieron por un plazo superior al obligado, en concreto, por 5 años. Si fuera cierto lo que se pactó directamente por un plazo de 10 años, lo habrían fijado en el contrato directamente; además, se cumplió con la comunicación remitida por la arrendadora con una antelación de más de dos meses a la fecha de expiración del contrato, cuando el plazo legal establecido era de 30 días, por lo que se cumplió sobradamente con el plazo establecido legamente. Añade que la actora no venía obligada a proponer el interrogatorio de los demandados, y que la letrada de los apelantes tuvo todo el tiempo necesario para formular al testigo todas las preguntas que creyera pertinentes, pero no lo hizo, ni se aportó como testigo a aquellos empleados que afirman los apelantes que fueron los que acordaron verbalmente que el contrato iba a ser de cinco años prorrogable a diez años.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el 456.1 LEC conduce a este tribunal a compartir los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida.

4. En efecto, pudiendo haber sido pactado conforme a lo previsto en el art.9.1 LAU ("La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo") por un plazo de 3 años de duración, consta documentalmente acreditado que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 11 de agosto de 2016 lo fue directamente por 5 años, hasta el 1 de agosto de 2021, y, aunque se prorrogó tácitamente por un año más, hasta el 11 de agosto de 2022, en fecha 24 de mayo de 2022 con una antelación de casi tres meses a la fecha de vencimiento, se comunicó a las arrendatarios mediante burofax que era intención de la actora no prorrogar la relación arrendaticia existente (burofax que, dejado aviso, no fue retirado por los demandados). Se dio con ello cumplimiento a lo dispuesto en el art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato - la redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio-, según la cual "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."

5. Como se señala en la sentencia recurrida, lo dispuesto en el art.10.1 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ("La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (...)"), no tiene carácter retroactivo.

En términos generales, el art.2.1 CC dispone que "Las leyes entrarán en vigor a los veinte días de su completa publicación en el «Boletín Oficial del Estado», si en ellas no se dispone otra cosa". Y, en la propia Disposición transitoria primera del citado Real Decreto-ley de 21/2018, de 14 de diciembre, se establece lo siguiente:

"Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley."

Lo cierto es que, en el presente caso, los demandados no han acreditado conforme a lo dispuesto en el art.217.3 LEC ("Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior") que hubieran pactado con la actora la adaptación a ese nuevo régimen jurídico, de modo que sólo cabe entender que regía lo previsto en el art.10.1 LEC en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato.

6. Por otra parte, tampoco han acreditado los demandados conforme a lo dispuesto en el art.217.3 LEC haber pactado verbalmente con la actora que el contrato sería por 5 años, pero prorrogable de año en año hasta los 10 años. De haber sido así, lo lógico habría sido hacerlo constar por escrito, como sí se hizo constar que, en lugar de 3 años de duración, esta última sería de 5 años.

Aunque es cierto que el art.1278 CC dispone que "Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez", el problema que surge es de prueba por parte de quien alega un determinado contenido del contrato verbal. Y, si los demandados pretendían hacer valer el pacto verbal que alegan, debieron haberlo acreditado a través de algún medido de prueba, incluida la testifical de las personas que señalan en su recurso, por más que sólo conocieran sus nombres, lo cual no llevaron a cabo.

7. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la imposición de las costas de primera instancia a los demandados

1. Sostienen los apelantes que les han sido impuestas las costas de primera instancia, pese a que tienen reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita conforme a la Ley 1/1996, de 10 de enero de Asistencia Jurídica Gratuita, y que no deben responder por las costas salvo que pasaren a mejor fortuna dentro de los próximos tres años, aparte de lo expuesto en el recurso.

2. La apelada se opone. Aduce que el hecho de tener concedida la justicia gratuita no impide la condena al pago de las costas procesales, pues, de hecho, el beneficiario actúa como cualquier otra

persona en el proceso, y por ende resulta procedente la práctica de la tasación de costas, tal y como ya ha declarado el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones. Añade que no concurren serias dudas de hecho o de derecho en el presente caso.

3. El reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita no redunda en la no imposición de costas, si la misma resulta procedente en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) , como sucede en este caso, sino redunda en su exacción. De ahí que si, dentro de los tres años siguientes a la terminación del proceso, la parte demandada que ha sido condenada a pagar las costas de primera instancia viniere a mejor fortuna, deberá proceder a su abono a la parte actora, no en el momento presente.

En ese sentido, el art.36.2 LAGJ dispone lo siguiente:

"Cuando en la resolución que ponga fin al proceso fuera condenado en costas quien hubiera obtenido el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o quien lo tuviera legalmente reconocido, éste quedará obligado a pagar las causadas en su defensa y las de la parte contraria, si dentro de los tres años siguientes a la terminación del proceso viniere a mejor fortuna, quedando mientras tanto interrumpida la prescripción del artículo 1.967 del Código Civil. Se presume que ha venido a mejor fortuna cuando sus ingresos y recursos económicos por todos los conceptos superen el doble del módulo previsto en el artículo 3, o si se hubieran alterado sustancialmente las circunstancias y condiciones tenidas en cuenta para reconocer el derecho conforme a la presente Ley. Le corresponderá a la Comisión la declaración de si el beneficiario ha venido a mejor fortuna conforme a lo dispuesto en el artículo 19, pudiendo ser impugnada la resolución que dicte en la forma prevista en el artículo 20."

Como señala el ATS, Sala 1ª, de 11 de enero de 2022 ( ROJ: ATS 1/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1A ):

"Según ha declarado esta Sala (AATS de 27 de abril de 2010, rec. n.º 416/2007 , 7 de junio de 2011, rec. n.º 128/2009 y 29 de junio de 2015 rec. nº 2615/2014 ), el deber de pagar las costas existe y es carga procesal de la impugnante ( STS de 18 de septiembre de 2009 , 11 de noviembre de 2008 , 23 de febrero de 2004 y 18 de junio de 2003 entre otras muchas) y por tanto resulta procedente la práctica de su tasación y de las actuaciones que la complementan en idénticos términos que en los casos en que el obligado al pago de las costas no tiene reconocido el beneficio de asistencia jurídica gratuita ( AATS, de 30 de junio de 2010, rec. n.º 2640/2003 , 23 de noviembre de 2010, rec. n.º 3467/1998 ).

En consecuencia, el decreto en el que se aprueba la tasación de costas no tiene que pronunciarse sobre la suspensión de la vía de apremio, ya que esta no se ha iniciado y tampoco tiene que pronunciarse en términos abstractos sobre la posible exención del pago de las costas por la recurrente antes de que se inste la ejecución forzosa de la condena en costas, puesto que la aplicación del artículo 36.2 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita , exige que se acrediten las circunstancias previstas en dicho precepto, bien para suspender el pago de las costas, bien para proceder a su exacción ( ATS de 27 de abril de 2010, rec. n.º 416/2007 ). Tampoco, obviamente, ha de eximir del pago de las costas, ya que su obligación, como se ha indicado, existe sin perjuicio de la aplicación del precepto antes citado.

En el mismo sentido se han pronunciado, entre otros, los AATS de 4 de noviembre de 2014 , rec. 1744/2013, de 29 de junio de 2015 , rec. 2401/2013, de 10 de febrero de 2016 , rec. 2615/2014, de 14 de diciembre de 2016 , rec. 2448/2014 , y de 4 de octubre de 2017 , rec.1288/2016 ."

Así también, el ATS, Sala 1ª, de 24 de octubre de 2023 ( ROJ: ATS 14387/2023 - ECLI:ES:TS:2023:14387A ): "Como han reiterado el auto de 18 de enero de 2022, rec. 1303/2019 y el auto de 16 de febrero de 2021, rec. 2054/2018 (con cita de los autos de 18 de diciembre de 2018, rec. 3324/2015, y 18 de mayo de 2020, rec. 2408/2017) [...], la circunstancia de disfrutar la parte obligada al pago de las costas del beneficio de justicia gratuita no puede considerarse como impeditiva de la práctica de la tasación de costas, sin perjuicio de que deba tenerse en cuenta para su exacción lo dispuesto en el artículo 36.2 LAJG ."

4. El motivo es desestimado, puesto que, con la precisión hecha en el art.36.2 LAGJ, resultaba procedente la imposición a los demandados de las costas de primera instancia.

5. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a los apelantes las costas procesales de segunda instancia, también con la precisión hecha en el art.36.2 LAGJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación