Sentencia Civil 654/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1438/2023 de 28 de julio del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de la actora, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda que presentó contra D. Aurelio, donde solicitó que fuese dictada sentencia en la que:

"Se declare la expiración del término contractual, condenando al demandado apasar por dicha declaración y, por consiguiente, se le emplace a desalojar voluntariamente la finca que ocupa en el plazo de 15 días y se señale día y hora para la ejecución del lanzamiento para el supuesto que desobedezca la orden judicial, disponiendo lo necesario para su cumplimiento con la intervención dela fuerza pública.

- Se condene a la parte demandada al amparo del art. 220 de la LEC, al pago delas "rentas futuras" devengadas des de la finalización del contrato de arrendamiento y hasta la recuperación efectiva de la posesión sobre la finca, enc oncepto de daños y perjuicios derivados de la ocupación inconsentida.

- Y todo ello con imposición expresa de las costas, aunque mediase allanamiento y cumplimiento voluntario del desalojo de la finca, en razón de su temeridad y

mala fe."

2. La actora, propietaria actual de la finca sita en la DIRECCION000 de Mataró, ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento social concertado en fecha 30 de julio de 2015 -sic- por la anterior propietaria de la misma (CATALUNYA BANC, S.A.), conforme al Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios; el plazo de duración pactado fue de 1 año, sin perjuicio de su prórroga hasta alcanzar los 5 años; la renta pactada fue de 157 euros mensuales, pagadera por meses anticipados. Alegó la actora que, atendiendo a finalización del periodo legal de duración del contrato y de sus eventuales prórrogas, en fecha 26 de junio de 2019 remitió a la parte arrendataria un burofax informándole de la extinción del contrato, de su voluntad de no renovarlo y de que debía proceder a desocupar la finca y a entregar las llaves, si bien, finalizado el contrato, no lo llevó a cabo.

3. El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de alegar la falta de legitimación activa de la actora, basada en que no acreditaba ser la propietaria de la finca al tiempo de la presentación de la demanda, pues no se aportaba el certificado registral literal exigido legalmente, sino una nota simple informativa del Registro de la Propiedad de fecha 31 de mayo de 2019. Seguidamente, alegó que la actora no aportaba al procedimiento el comunicado a la parte arrendataria sobre la adquisición de la finca y la subrogación en la posición acreedora de CATALUNYA BANC, S.A, sino una carta, un burofax, que nunca recibió el demandado, donde manifestaba que se subrogaba en el contrato de arrendamiento de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A, desconociendo el demandado el cambio de titularidad en la posición de arrendador y las sucesiones de empresas acaecidas, sin haber probado la actora de forma fehaciente que ocupara la condición de arrendadora del contrato suscrito el 29 de septiembre de 2014.Alegó que, en ningún momento se le notificó la extinción de contrato, por lo que ninguna llave podía devolver, y que tampoco existió intento alguno para notificar de nuevo la extinción del mismo, de lo que se desprendía que no había un interés real en extinguir dicho contrato. Adujo en cuanto al burofax aportado con la demanda que no fue recibido por el demandado, y que el mismo constaba de una simple carta de comunicación de un supuesto cambio de titularidad del inmueble, sin acreditarse que fuera ahora DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.U. la propietaria del inmueble objeto del litigio, al no aportarse escritura de compraventa y nota simple registral, por lo que no acreditaba su titularidad, ni mucho menos que se hubiese subrogado en el contrato de arrendamiento.

4. La sentencia es desestimatoria de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación activa formulada por el demandado, por considerar suficientemente acreditado que la ostenta la actora, con apoyo en la documental aportada con la demanda. En cuanto a la acción de expiración de contrato ejercitada, se razona que el Decret-llei 17/2019 añadió un art. 10 a la Llei 24/2015, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, el cual posteriormente fue declarado inconstitucional per la STC 16/2021, de 28 de enero, si bien dicho art.10 había reintroducido en virtud del art.11 de la Llei 1/2022, impugnado en dos recursos ante elTribunal Constitucional, pero sin efectos suspensivos; a tenor de dicho art.10 modificado: "Les persones o unitats familiars afectades per contractes de lloguer social que arriben a la fi del termini fixat tenen dret a formalitzar un nou contracte, per una única vegada i d'acord amb les condicions que determina aquesta llei, sempre que acreditin que continuen complint els requisits d'exclusió residencial establerts per l'article 5.7. A aquest efecte, el titular de l'habitatge ha de requerir els afectats, com a mínim quatre mesos abans de la data d'expiració del contracte, perquè presentin la documentació acreditativa." Se señala que, pese a que la Llei 1/2022 entró en vigor el 8 de marzo de 2022, su disposición transitoria prevé que la obligación de renovar un alquiler social al que se hace referencia en el art.10 de la Llei 24/2015 es aplicable también en el caso de que el procedimiento judicial se haya iniciado ante de la entrada en vigor de la Llei 1/2022 y que aún se halle en tramitación. Se precisa que no se trata de que no haya cumplido la actora con la obligación de ofrecer al demandado un alquiler social conforme al art.5.2 y a la disposición adicional de la Llei 24/2015, pues está claro que la norma no establece un requisito de procedibilidad, aparte de la disposición adicional primera de la Llei 24/2015, en la redacción dada por la Llei 1/2022, "si no s'ha acreditat l'oferiment del lloguer social obligatori o si hi ha discussió entre les parts sobre si l'oferta compleix, o no, els requisits legals, el jutjat ha de donar trasllat de la situació a l'administració competent en matèria de lloguer social obligatori, i el procediment ha de continuar d'acord amb els tràmits corresponents"; se trata de la necesidad de aplicar el nuevo art.10 de la Llei 24/2015 de la Llei 24/2015, en cuanto a la obligación de renovar el alquiler social. Se añade que ello no significa que el término de duración pactado en el contrato de alquiler social haya pasado a ser como mínimo de 7 años ( disposición adicional primera de la Llei 24/2015, en la redacción dada por la Llei 1/2022); la disposició transitòria de la Ley 1/2022 no prevé novación contractual ex lege del plazo del arrendamiento, de modo que hay que estar al plazo de 1 año prorrogable a 5 años pactado en el contrato, por lo que el contrato expiró el 29 de septiembre de 2019, tal como indica el burofax aportado con la demanda, presentada cuando el plazo ya había expirado. Se razona, sin embargo, que, en virtud de la obligación de renovar el alquiler social conforme al nuevo art.10 de la Llei 24/2015, la actora tenía la obligación de requerir al arrendatario para que presentase la documentación acreditativa de su situación de exclusión residencial, obligación que no se considera acreditado haya llevado a cabo la actora antes de presentar la demanda ni durante la tramitación del procedimiento. Se concluye que no procede estimar la demanda, pues la estimación de la pretensión de desahucio ejercitada por la actora significaría dejar sin aplicación el citado art.10, cuando la disposición transitoria de la Llei 1/2022 obliga a aplicarlo también a los procesos en tramitación.

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada la demanda.

6. El apelado se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1. Tras hacer referencia a su correcta legitimación activa y la correcta subrogación por su parte en el contrato de arrendamiento -para corroborarlo, introduce extemporáneamente en el texto del recurso la comunicación al demandado de dicha subrogación, que el arrendatario no fue a recoger de la oficina de Correos-, aduce la apelante que ha habido un error en la valoración de la prueba, pues en la sentencia recurrida se ha obviado la documentación aportada por la actora a los efectos de acreditar la expiración del contrato de arrendamiento en fecha 28 de septiembre de 2019, esto es, previamente a la aprobación de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, que motiva la desestimación de la demanda, y que por parte del arrendatario en ningún caso se ha acreditado el cumplimiento de los requisitos exigidos por la referida Ley para ser beneficiaria de la referida prórroga. Aduce que, para el caso de que se entendiera aplicable la Ley 24/2015 en el presente procedimiento, lo cual niega la apelante, se trata de una Ley de carácter autonómico que contiene medidas únicamente de naturaleza administrativa y que, por lo tanto, no contiene ninguna norma de carácter procesal (por su evidente falta de competencia ex. artículo 194.1.8 de la CE) ; por ello, el eventual incumplimiento de la obligación de ofrecer un alquiler social no puede conllevar la paralización o suspensión del presente procedimiento en tanto ésta no es una de las causas de interrupción/suspensión del procedimiento regulada en la LEC que rige este procedimiento y, por tanto, mucho menos la desestimación de la demanda, como tampoco puede ser causa de modificación del objeto de la Litis. Considera la apelante que la valoración de la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios y el eventual riesgo de exclusión social podría tener virtualidad en el proceso de ejecución en relación con el lanzamiento, pero en ningún caso puede formar parte del objeto del proceso declarativo.

Aprecia también error en la valoración de la prueba en relación con el preaviso. Reitera que comunicó en fecha 26 de junio de 2019, en tiempo y forma, con más de 30 días de antelación a su finalización, que el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 29 de septiembre de 2014 expiraba en fecha 28 de septiembre de 2019 y que no se iba a renovar el mismo, de modo que cumplió con lo preceptuado en el art.10 LAU, comunicando de manera fehaciente al arrendatario su voluntad de no continuar con la relación contractual, de no renovar el contrato, siendo el referido burofax correctamente remitido al domicilio, y siendo un medio fehaciente, con acuse de recibo y certificación de su contenido.

Añade que el hecho de reclamar cantidades posteriores a la extinción del contrato y cobrar rentas atrasadas no implica que se haya prorrogado el contrato.

2. El apelado se opone. Aparte de reiterar argumentos de la contestación respecto de la falta de legitimación activa de la actora y de la falta de acreditación de su subrogación en la condición de arrendadora, aunque sin impugnar la sentencia, aduce que el único burofax que se aporta con la demanda como documento nº 3 no fue entregado, ni tampoco pudo ser recibido por el demandado, ya que la dirección que aparece en el mismo es incompleta, pues tal y como se recoge en la nota simple registral aportada con la demanda, la dirección es núm. DIRECCION001, no indicando la parte apelante en su burofax el número de escalera DIRECCION001, por lo que nunca pudo ser ni entregado ni recibido por su parte, ya que en dicho número de edificio existen diferentes escaleras, de modo que el burofax fuese entregado en una dirección incorrecta y por eso resultase devuelto por desconocido, no preocupándose la parte apelante de verificar de nuevo la dirección y de remitir y notificar correctamente a la dirección del demandado, dejándole en total indefensión, pues la frustración de la comunicación, así como su pasividad en la reiteración del envío de la comunicación correctamente, fue producida por la propia parte apelante, por lo que la comunicación nunca pudo producir efecto alguno y, por tanto, la demanda debe ser desestimada, tal y como recoge la sentencia STS 2462/2022 (ECLI: ES:TS:2022:2462) de 22 de junio de 2022. Añade que nunca tuvo conocimiento de las diferentes subrogaciones del contrato de arrendamiento, ni tan siquiera si su contrato había expirado, y que dichos hechos son únicamente imputables a la parte apelante. Reitera que la actora no cumplió escrupulosamente con las exigencias del art.10 LAU, en virtud del cual la actora tenía la obligación de requerir al arrendatario que presentase la documentación acreditativa de su situación de exclusión residencial, ya que de continuar con dicha situación la parte apelante tendría la obligación de renovar el alquiler social, pero no ha acreditado haber solicitado a la parte apelada, ni anteriormente ni durante el trámite del procedimiento, la documentación correspondiente, una obligación que representa requisito fundamental para poder estimar la pretensión de desahucio, de lo contrario se estaría vulnerando el art. 10 de la Ley 24/2015, cuando existe una disposición normativa vigente (la transitoria de la Ley 1/2022) que obliga a aplicarlo, incluso en aquellos procedimientos que se encuentran en tramitación, como es este el caso.

TERCERO.-1. Puesto que la apelante alude a ello, y la desestimación de la demanda en la sentencia recurrida está basada en la aplicación al caso del art.10 la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción dada por el art.11 de la Ley 1/2022, ha de ponerse de relieve que la STC 120/2024, de 8 de octubre (recurso de inconstitucionalidad 3955-2022) ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular del Congreso de los Diputados contra la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, y declara "que son inconstitucionales y nulos, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 9, los siguientes preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo: arts. 1.3, que modifica la letra f ) del art. 5.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda; 7, que añade el apartado 5 al artículo 126 de la Ley 18/2007 ; 11, que añade el art. 10, a la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; y 12, que añade la disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , afectando la declaración de inconstitucionalidad y nulidad a los apartados 1, 2 e inciso "y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica" del apartado 3, y disposición transitoria."Entre los preceptos afectados por la declaración de inconstitucionalidad, se halla, pues, el art.11 de la Ley 1/2022, que añadió a la Ley 24/2015 la renovación obligatoria de los contratos de alquiler social que llegaran al final del plazo por una única vez si los afectados acreditaban que seguían cumpliendo con los requisitos de exclusión residencial, en cuya aplicación obligatoria se fundó la desestimación de la demanda.

2. Por tanto, carece ya de sentido todo razonamiento en relación con la aplicación al caso de la modificación introducida en el art.10 de la Ley 24/2015 en virtud del art.11 de la Ley 1/2022.

CUARTO.-1. En cuanto a la virtualidad del preaviso enviado al demandado, debemos partir de que el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 29 de septiembre de 2014,no en fecha 30 de julio de 2015, como erróneamente se señala en la demanda.

Sentado lo anterior, del tenor del art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato, resulta que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En este caso, la duración pactada del contrato de arrendamiento fue, sin embargo, de 1 año prorrogable como máximo a 5 años (condición anexa 1ª), y, con la debida antelación al transcurso de esos 5 años, que finalizaban el 28 de septiembre de 2019, la actora intentó esa notificación a la que alude el art.10.1 LAU, puesto que el burofax aportado con la demanda consta como enviado en fecha 27 de junio de 2019.

El texto del burofax es del siguiente tenor:

"(...) Le remitimos la presente en relación al contrato de arrendamiento de fecha 29/09/2014 formalizado en su día con BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. (en adelante el Contrato) sobre la vivienda sita en DIRECCION000, Mataró, Barcelona (en adelante, la Vivienda), y respecto al cual, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.U se ha subrogado en la posición arrendadora en su condición de nuevo propietario de la Vivienda .

Por medio de la presente, le comunicamos nuestra decisión de no prorrogar el Contrato, por lo que quedará extinguido y sin efectos a partir del próximo día 28/09/2019; fecha ésta en la que deberá hacernos entrega de la Vivienda. A tal fin, le facilitamos los datos de la persona con la que deberá contactar a fin de coordinar dicha entrega: NUM000 DIRECCION002

Asimismo, le recordamos que la vivienda, al momento de su entrega, deberá encontrarse completamente libre, vacua y expedita de cualesquiera bienes, enseres y mobiliario de su propiedad, así como en un adeuado estado de conservación.

No obstante lo anterior, y para cualquier tipo de aclaración o consulta, relacionada con el contenido de esta comunicación, o con la entrega de la vivienda, rogamos contacten con nosotros en el teléfono NUM000, pudiendo igualmente canalizar sus consultas a través de la dirección de correo electrónico: DIRECCION002 (...)".

Pues bien, dejando aparte las cuestiones relacionadas con el conocimiento o no del demandado de que la actora se había subrogado en el contrato de arrendamiento, lo cierto es que, como alegó ya el demandado en la contestación a la demanda, dicho burofax no consta que fuera entregado a su destinatario (el demandado), dado que, en el correspondiente acuse, aparece lo siguiente:

"Dirección: DIRECCION000

08304 MATARÓ (BARCELONA)

Ha resultado Devuelto a Origen por 04 Desconocido el 02/07/2019 a las 11:42,

Por el empleado NUM001. Teniendo la siguiente información asociada:

Gestión de entrega por la Unidad: NUM002"

Ciertamente, aunque no consta así en el contrato de arrendamiento mismo, de la nota simple registral aportada con la propia demanda resulta que la actora es propietaria de la vivienda radicada "en el DIRECCION001". Pero el burofax fue enviado, en cambio, a la "Dirección: DIRECCION000 MATARÓ (BARCELONA)", sin precisar la escalera.

2. Llegados a este punto, traemos a colación lo que señalamos, entre otras, en la Sentencia de 26 de mayo de 2020 ( Roj: SAP B 3311/2020 - ECLI:ES:APB:2020:3311), en un supuesto similar:

"La apelante funda su recurso en la errónea valoración de la prueba en cuanto a la ineficacia del comunicado rescisorio de la relación arrendaticia, habida cuenta que el mismo nunca fue puesto en conocimiento de la arrendataria. Reitera que, en el acuse de recibo del burofax enviado el 14 de febrero de 2019, se hacía constar que el domicilio era "desconocido". Alega que competía a la actora desplegar una mínima diligencia a los efectos pretendidos, y, ante el acuse negativo del burofax tendente a la rescisión de la relación arrendaticia, debió de emplear otros medios distintos y válidos, por ejemplo, una carta notarial, un telegrama y, no obstante lo anterior, se aquietó ante un comunicado que desde luego no había sido puesto en conocimiento de mi representada y que difícilmente podía surtir efectos (...)

Este Tribunal comparte, sin embargo, la argumentación vertida por la demandada apelante en su recurso, para lo cual partimos de lo que, en fecha 21 de febrero de 2019 hizo constar el servicio de Correos en el burofax de 14 de febrero de 2019: "Ha resultado: No entregado por Desconocido".

Consideramos que tal mención indica claramente que, por los motivos que fuera,lo cierto es que el burofax no fue entregado a su destinataria, por lo que, a la vista de su resultado, la actora debió intentar la notificación por otra vía de constancia fehaciente, como sugiere la apelante (por conducto notarial, por telegrama con acuse de recibo, por ejemplo) o, incluso, reiterar la notificación enviada, al no ser controvertido que el domicilio señalado era el correcto, por ser el de la finca arrendada. Ante ese concreto resultado negativo obtenido, no cabe anudar al mismo una voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida, pues no hay prueba alguna de que el burofax enviado pudiera haber llegado a su conocimiento en caso de haber desplegado un mínimo de diligencia a tal efecto por su parte, como sucede, por el contrario, en los supuestos en que se deja aviso, a fin de que el destinatario vaya a recoger la comunicación a la Oficina de Correos correspondiente."

Posteriormente, en la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 ( Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462), citada por el apelado, se señala:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase (...)

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada (...)".

Aunque lo resuelto por el Alto Tribunal fuera en relación con el requerimiento de pago de la renta, consideramos que es aplicable también a los supuestos en los cuales es enviado un burofax por la parte arrendadora a los efectos de comunicar su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, dada su trascendencia para la parte arrendataria y tratarse, por ende, de un requisito que viene exigido por el propio art.10.1 LEC.

3. Por consiguiente, aunque por las razones expuestas en la presente resolución, procede la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, son impuestas a la apelante las costas de segunda instancia, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación