Sentencia Civil 33/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 313/2024 de 29 de enero del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. Adriana Flores Romeu, en representación de Dª. Clemencia (que durante el transcurso del procedimiento ha cambiado su nombre por el de Dª. Lucía), presentó demanda contra CUAMON CENTRAL, S.A.. En síntesis, se relataba que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 5 de diciembre de 2018 sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000. La demandante actuaba como arrendataria, mientras que la demandada firmó el contrato como arrendadora. Se pactó un plazo de 3 años, con una duración mínima obligatoria para la arrendataria de un año. Se estipuló una renta anual de 198.000 euros, a abonar en mensualidades de 16.500 euros. La arrendataria entregó una cantidad de 16.500 euros como fianza legal, más 33.000 euros como fianza adicional. Además, tuvo que entregar un aval pagadero al primer requerimiento, por una suma de 49.500 euros. En concreto, se entregó aval emitido por el Banco Lombard Odier. En fecha 16 de abril de 2020 la demandante comunicó que deseaba resolver el contrato, con efectos a fecha 28 de junio de 2020. La propiedad contestó reclamando la renta correspondiente al mes de abril de 2020, y reclamando de la actora la entrega del aval, lo cual sorprendió mucho a esta parte porque el aval ya estaba entregado. En fecha 7 de septiembre de 2020 se produjo la resolución del contrato y la entrega de llaves a la propiedad. En fecha 2 de octubre de 2020 el banco informó de que el aval había sido ejecutado.

Se relataba también que la arrendadora presentó demanda por las rentas devengadas desde abril de 2020. Se incoó Juicio Verbal 343/2020-4I ante el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona. Se reclamaban 85.800 euros, como cantidad adeudada por los meses entre abril y agosto de 2020, más 7 días de septiembre. Esta parte contestó que la deuda ya estaba pagada, ya que la arrendadora había retenido una cantidad incluso mayor (99.000 euros), haciendo suyas las sumas de fianza legal, fianza adicional y garantía convenida. La propiedad se opuso a las alegaciones de esta parte, afirmando que además existían daños en la vivienda arrendada por importe de 24.496 euros, y facturas impagadas por 1.998,20 euros. El juzgado entendió que no existía satisfacción extraprocesal, y dictó sentencia estimatoria condenando a esta parte a la suma de 85.800 euros. Por ello, no habiéndose procedido a la compensación de los créditos, esta parte entendía que estaba en disposición de reclamar la restitución de las cantidades depositadas como fianza legal, fianza adicional y garantía convenida.

Con todo ello, se solicitaba sentencia por la que se tuviese por presentada la demanda contra CUAMON CENTRAL, S.A. y "se condene a dicha mercantil al pago de la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL EUROS (99.000 €), más los intereses correspondientes que se devenguen desde la reclamación judicial. Todo ello, con imposición de costas al demandado".

II.-)El Procurador D. Jesús Manuel Acín Biota, en representación de CUAMON CENTRAL, S.A., se opuso a la acción ejercitada. Básicamente, se alegó que el arrendamiento se concertó sobre una vivienda de alto standing o de lujo, y por tanto la relación contractual debía regularse por lo pactado entre las partes. La demandante incumplió la obligación pactada de otorgar un aval ejecutable a primer requerimiento, ya que sólo hizo entrega de un aval internacional. Se pactó una cláusula de penalización adicional para el caso de que la arrendataria abandonase la vivienda antes del vencimiento del contrato. Se especificó cuál había de ser el destino de las fianzas y garantías. Ya en el burofax de esta parte de 28 de abril de 2020 se requirió a la demandante para pagar la renta de abril, se le indicaba que la fianza y la garantía no podrían aplicarse como proponía la arrendataria, y también se le recordaba la cláusula de penalización por resolución antes de plazo. Mediante Auto de medidas cautelares de 13 de agosto de 2020 se acordó el embargo preventivo de bienes de la demandada. En el mismo acto de entrega de llaves de 7 de septiembre de 2020 esta parte ya hizo notar la existencia de daños. Aún no estaban pagados los 85.800 euros. La Sentencia dictada por el juzgado nº 23 ya especificó que las fianzas y garantías servían para responder del estado de la vivienda, y que esta parte había acreditado la existencia de facturas adeudadas y de desperfectos.

En concreto, se señaló que la arrendataria adeudaba: rentas, por importe de 85.800 euros; intereses derivados de esas rentas, 5.515,73 euros; costas del juicio verbal, 7.183,83 euros; costas de la medida cautelar tramitada ante la Audiencia Provincial, 2.533,02 euros; costas de la medida cautelar tramitada ante el juzgado (4.743,05 euros, aún pendientes de aprobar y tasar). Con todo ello, la deuda total ascendía a 101.032,58 euros, de los que ya existía una deuda líquida y exigible de 91.315,73 euros.

Como daños y desperfectos existentes en la vivienda se apuntaban: daños en las paredes y en el baño de la suite principal (se perforaron las baldosas / pared) para instalar un radiador vertical cuando expresamente se había prohibido su colocación, realizándose dicha actuación por la Sra. Clemencia sin ningún permiso; daños en diferentes habitaciones (secundarias), especialmente en las paredes; desperfectos en la pared de la escalera principal que da acceso a la primera planta, donde están las diferentes habitaciones y suites; daños en un baño secundario y en la pared, habiendo instalado un radiador de pared agujereando la pared y sin permiso de la propiedad; desperfectos varios en todo el jardín, existiendo varios árboles muertos; daños en diferentes puertas; daños en la encimera de la cocina, resto de superficies, etc. Las actuaciones realizadas ascendieron a 24.496 euros más IVA, en total 29.640,16 euros. Además, había facturas de suministros pendientes de pago por importe de 4.106,36 euros.

Se alegaba que el contrato contenía una cláusula de penalización en contra de la arrendataria, consistente en una indemnización equivalente a 6 mensualidades de renta, en el caso de finalización del contrato y abandono de la vivienda antes de su vencimiento. Esta parte se reservaba la posibilidad de reclamar el exceso. Se planteaba la posibilidad de aplicar la compensación legal o judicial.

Se solicita sentencia por la cual:

"1) Se desestime íntegramente la demanda por la improcedencia de la devolución de las fianzas y garantías, por la cantidad de 99.000 €, siendo destinado dicho importe para satisfacer los desperfectos y daños existentes en la vivienda con la resolución del contrato de arrendamiento, los gastos de suministros pendientes, así como para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, entre otras la penalizaciónpactada y aceptada por ambas partes.

2) De forma subsidiaria, se desestime íntegramente la demanda en virtud de la procedencia de compensación legal y judicial existente a favor de esta parte, en atención al crédito líquido, exigible y compensable que ostenta Cuamon Central SA: Sentencia firme del Juicio Verbal por importe de 85.800 €, más los intereses legales y de mora procesal, más las costas judiciales, Decretos aprobando costas judiciales, con más las costas pendientes de tasación en la pieza separada de medidas cautelares por el Juzgado de 1ª Instancia.

3)La imposición de costas en ambas peticiones, por la temeridad y mala fe con que actúa la adversa en todo momento."

III.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. Respecto de las cuestiones de fondo de este juicio, la juez de instancia entendió que se había probado la existencia de daños en la vivienda imputables a la arrendataria, así como facturas impagadas. Se consideró que la arrendadora no tenía por qué formular reconvención para plantear esta circunstancia en el proceso, como mero motivo de oposición. En el momento de entregar las llaves ya se advirtió a la arrendataria sobre la existencia de daños. Así, frente a los 99.000 euros a los que ascendería la fianza legal, la fianza convencional y la garantía pactada, la arrendadora podría retener las sumas de 29.640,16 euros por daños, y 4.106,35 euros por facturas impagadas. De ello quedaría un resto de 65.253,48 euros. Pero, además, la arrendadora tendría derecho a una indemnización de 99.000 euros, por penalización por haber desistido del contrato la parte contraria antes de los 3 años de duración. Aún habría un saldo a favor de la arrendadora de 33.746,52 euros, que no se reclamaba en este juicio. Con todo ello, se desestimó la demanda, absolviendo a la demandada de las pretensiones efectuadas en su contra, con imposición de costas a la actora.

IV.-)La representación de Dª. Lucía se alza contra esa resolución. Se alega incorrecta compensación de créditos. Se sostiene que la parte contraria debía reconvenir, por no existir crédito líquido, vencido ni exigible. Subsidiariamente, se alega que no ha quedado probada la existencia de daños conforme al art. 217 LEC. No se impugnó la autenticidad de los documentos aportados de contrario, pero sí se cuestionó su valor probatorio. No hay prueba sobre cómo estaba la vivienda en la fecha del contrato. No hay prueba de la fecha de las fotografías realizadas. Sólo hay comprobante del pago de la factura de jardinería (14.079,56 euros), pero no del resto. Ha habido un lapso de tiempo excesivamente prolongado entre la entrega de llaves y la emisión de las facturas por actuaciones realizadas. Los importes no cuadran. Las respuestas escritas no prueban la existencia de daños. Se alega improcedencia de la reclamación de suministros impagados. No se acredita el pago de las facturas de suministros, sólo la de "Culligan España", por importe de 444,17 euros. En cuanto a las facturas de "Aigües de Barcelona", el importe no cuadra, ni se acredita el pago. Algunas facturas están a nombre de esta parte. De las respuestas dadas en virtud de las pruebas practicadas conforme al art. 381 LEC se deprende que las facturas no se han pagado. En cuanto a la penalización, se afirma que la misma no procede, el contrato se resolvió después de transcurrido el plazo de obligado cumplimiento de un año. No cabe una interpretación contra preferentem de las cláusulas. El contrato se redactó por la propiedad y, conforme al art. 1288 del Código Civil ( en adelante , CC), cualquier duda que se derive de su tenor literal ha de perjudicarle. Se solicita Sentencia revocando la resolución recurrida, y estimando la demanda presentada por esta parte, con imposición de costas a la adversa.

V.-)La representación de CUAMON CENTRAL, S.A. se opone al recurso presentado. Se rechaza que hubiese incorrecta compensación de cantidades, ni que fuese necesario reconvenir. Se sostiene que hubo una correcta acreditación del crédito compensado, tal y como se sostiene en la sentencia dictada. Los suministros fueron correctos y no se pagaron por la arrendataria. Es correcta la aplicación de la penalización. Con todo ello, se solicitó sentencia desestimatoria del recurso presentado, confirmando la sentencia dictada, con imposición a la recurrente de las costas correspondientes a la segunda instancia.

SEGUNDO.- Acción ejercitada y régimen aplicable a la relación arrendaticia.

La cuestión debatida en el presente procedimiento se centra en la reclamación de cantidad ejercitada por Dª. Lucía (antes, Dª. Clemencia), contra CUAMON CENTRAL, S.A.. En concreto, se reclama la devolución del importe desembolsado en concepto de fianzas y garantía adicional, con motivo del contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 2018, sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.

En nuestro Derecho, el arrendatario está obligado a constituir la fianza en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento. El objeto primordial de esa fianza es el de garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones. Entre esas obligaciones, cabe destacar las de cuidar y conservar el bien arrendado, restituir su posesión, y pagar la renta y las demás cantidades que contractualmente asumiese o que legalmente le correspondan ( arts. 1555, 1561 y ss. CC) . La obligación de constituir dicha fianza viene impuesta por la Ley, y deberá abonarse en metálico en el momento de celebrar el contrato ( arts. 27.2.b y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU). La cuantía que el legislador ha previsto es la de una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, en función de la duración del arriendo. Según el art. 36.4 LAU, y como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 13ª) de 18 de abril de 2006, una vez resuelto el contrato de arrendamiento y devuelta la posesión, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En otro caso, se devengará a favor del arrendatario el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención por el arrendador hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

En este caso, las partes entienden que no es aplicable el régimen de la LAU, por tratarse de una vivienda suntuaria o de lujo. Sin embargo, no cabe acoger esa alegación. Es cierto que, en la actualidad, el art. 4.2 LAU, segundo párrafo, excluye de la aplicación obligatoria de dicha Ley los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. También es verdad que esa exclusión aparecía en la redacción original de la LAU. Sin embargo, este párrafo no estaba en vigor en la fecha en que se suscribió el arrendamiento (5 de diciembre de 2018), ya que se había eliminado por la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, y no se reintrodujo hasta el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, aplicable a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor (19 de diciembre de 2018).

En concreto, la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley 21/2018, referida al "Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley"decía en su párrafo primero lo siguiente: "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación".

Si se atiende a la redacción legal en el momento de celebración del contrato (5 de diciembre de 2018), queda claro que aquella exclusión no será aplicable. Por tanto, la relación entre las partes consistió en un arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU, que se regirá "por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil".Y, en especial, le resultará de aplicación el art. 6 LAU, que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título(se refiere al Título II de la LAU) , salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

TERCERO.- Sobre la posible necesidad de la demandada de formular reconvención

La sentencia de instancia desestimó la pretensión de la demandante/arrendataria de que le fuesen restituidas las cantidades depositadas a la fecha del contrato en concepto de fianza legal (16.500 euros), fianza adicional (33.000 euros) y garantía pactada (aval por importe de 49.500 euros), haciendo todo ello una suma de 99.000 euros.

En este caso, no es controvertida la suscripción del contrato de arrendamiento entre las partes, ni la constitución de aquellas fianzas, ni la entrega de aquel aval bancario como garantía pactada entre arrendadora y arrendataria. Tampoco se cuestiona que el contrato se resolvió en fecha 7 de septiembre de 2020, y que la arrendadora no restituyó a la arrendataria aquellas sumas. En concreto, CUAMON CENTRAL, S.A. hizo suya la cantidad de 49.500 euros, por las fianzas depositadas (16.500 + 33.000), y ejecutó el aval bancario que la arrendataria le había entregado (por otros 49.500 euros).

La juez de instancia consideró que, frente a derecho de la arrendataria de que le fuese restituida aquella cantidad, la arrendadora estaba en disposición de compensar los créditos que a su vez tenía por desperfectos en la vivienda, facturas de suministro y penalización por indemnización.

Esta Sección ha de ratificar el criterio consistente en la posibilidad de compensar. Es evidente, y en eso ha de acogerse la alegación de la recurrente, que ante la pretensión de Dª. Lucía de que le sea reintegrada la cantidad depositada como fianzas y garantía adicional, la arrendadora no podrá pretender una compensación por rentas adeudadas, simplemente por el hecho de que se trata de un crédito que ya fue reclamado judicialmente, y fue reconocido en sentencia firme. Es decir, las partes podrían convenir una compensación ya en sede de ejecución entre dos sentencias que condenasen recíprocamente a cada una a pagar una cantidad a favor de la otra, pero lo que no es aceptable es que, en la sentencia que ponga fin al segundo procedimiento, el crédito de la arrendataria se compense con las rentas debidas a la arrendadora, y que ya han dado lugar a un pronunciamiento condenatorio a favor de esta última. Sería reconocer el mismo derecho de la arrendadora dos veces.

Lo que ocurre es que, si se examina la sentencia apelada, se observa que en este caso la desestimación de la demanda no proviene del hecho de haber aplicado una compensación con las rentas debidas, sino con las cantidades adeudadas por desperfectos en la vivienda, facturas de suministros pendientes de pago e indemnización por desistimiento anticipado del contrato. Estos créditos no habían sido reconocidos en la sentencia anterior dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona.

La Jurisprudencia es clara respecto del carácter compensable de este tipo de créditos, en los términos del art. 408 LEC, sin que sea exigible para la parte demandada la interposición de una demanda reconvencional. El propio art. 36 LAU ya supone una obligación del arrendador de llevar a cabo una liquidación teniendo en cuenta los créditos de cada parte. La fianza y demás garantías depositadas por el arrendatario están concebidas, precisamente, para su aplicación, por vía de compensación, al crédito que el arrendador pueda tener por desperfectos en la vivienda y demás cantidades pendientes de pago por el inquilino, una vez resuelto el contrato. En ese sentido, caben citar las Sentencias de diversas Audiencias Provinciales, destacando a tal efecto las de Murcia ( Sentencia de la Sec. 4ª, nº 244/2011, de 12 de mayo de 2011); de Madrid ( Sentencia de la Sec. 8ª, nº 416/2021, de 14 de octubre de 2021); de Tarragona ( Sentencia de la Sec. 3ª, nº 355/2024, de 3 de junio de 2024); de Burgos ( Sentencia de la Sec. 3ª nº 288/2025, de 22 de julio); de Girona ( Sentencia de la Sec. 1ª, nº 977/2025, de 7 de octubre de 2025); etc.

En el ámbito de la Audiencia Provincial de Barcelona, cabe citar la Sentencias de la Sec. 13ª nº 345/2025, de 16 de mayo de 2025. Y esta misma Sec. 4ª ya se había pronunciado en el mismo sentido en la Sentencia nº 513/2021, de 28 de septiembre de 2021.

La pretensión de la arrendadora consiste en la reclamación de reembolso de determinadas facturas y de la cantidad pactada en el contrato por desistimiento anticipado del contrato. Se trata, por tanto, de una cantidad líquida y determinada. Ciertamente, la arrendataria puede oponerse a la misma, y la controversia entre las partes deberá resolverse en sentencia. Pero, en todo caso, la arrendadora puede pretender que ese crédito se haga valer en el proceso como alegación de crédito compensable, en los términos del art. 408 LEC, sin necesidad de formular reconvención.

CUARTO.- Sobre desperfectos existentes en la vivienda

La recurrente se opone a la compensación aplicada por la arrendadora de 29.640,16 euros, por desperfectos en la vivienda una vez que la posesión de la misma le fue restituida a la propiedad.

Cabe decir, ante todo, que los motivos de fondo por los que la representación de Dª. Lucía se opone a esa compensación fueron planteados por primera vez en el escrito de conclusiones, y han sido desarrollados después en la interposición del recurso. Es decir, se trata de alegaciones que no fueron debidamente suscitadas en primera instancia. Tras la alegación de crédito compensable por la parte demandada no se concedió a la demandante un plazo de veinte días para formular contestación a esa pretensión de compensación, trámite que vendría permitido (aunque no de forma preceptiva) por el art. 408.1 LEC. Dicho artículo establece que si, frente a la pretensión de la actora de condena al pago de una cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación "podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar".Tras la contestación a la demanda, el juzgado no otorgó a la representación de Dª. Lucía un plazo de veinte días para contestar a la alegación de crédito compensable, y ciertamente no tenía por qué hacerlo, pues la LEC no prevé ese trámite. Eso sí, la actora estaba facultada para presentar tal contestación voluntariamente, o por lo menos de pedir ser emplazada. No lo hizo, ni manifestó la procedencia de dicho trámite. Siendo así, no cabe plantear ahora, ya en segunda instancia, motivos de oposición al crédito esgrimido por CUAMON CENTRAL, S.A. que puedan considerarse hechos impeditivos, extintivos o excluyentes, ante los que la arrendadora no tuvo oportunidad de proponer prueba, ya que habrían sido introducidos en el debate en un momento posterior, y por tanto de forma extemporánea.

Es decir, si bien la carga de la prueba sobre la existencia de daños en la vivienda correspondería a CUAMON CENTRAL, S.A., esa carga de la prueba habría de limitarse a la existencia de los desperfectos en el momento de la restitución de la posesión, a la responsabilidad respecto de los mismos de la parte arrendataria y a su valoración económica, sin que le pueda ser exigible una carga probatoria adicional respecto de otras circunstancias no alegadas debidamente en el proceso.

Y es que, respecto de la responsabilidad por desperfectos en el inmueble arrendado, una vez finalizado el contrato, son de aplicación los arts. 1561 y ss. CC. El art. 1561 CC dispone: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".El art. 1562 CC establece: "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".El art. 1563 CC indica: "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".Y el art. 1564 CC, finalmente, dice: "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa".

Respecto de la responsabilidad del arrendatario en los daños y deterioro apreciados en una vivienda, con posterioridad al contrato de arrendamiento, esta Sala ha consolidado un régimen que puede sistematizarse de la siguiente manera (por todas, Sentencia nº 560/2022, de 30 noviembre 2022):

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 CC) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 CC) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

La representación de CUAMON CENTRAL, S.A. aportó presupuesto y factura de reparación emitida por "Domum" por desperfectos existentes en la vivienda, por importe de 4.591,95 euros. Se ha practicado prueba testifical que ha servido para corroborar la existencia de esos desperfectos en el momento inmediatamente posterior a la devolución de la posesión (el presupuesto es de 7 de septiembre de 2020), y la realidad de los trabajos realizados. Cabe atribuir sobre la arrendataria la responsabilidad de esos daños, máxime considerando lo ya dicho respecto de la imposibilidad de tener por formuladas alegaciones relativas a hechos impeditivos, extintivos o excluyentes. Es irrelevante si se ha aportado o no comprobante del pago de la factura, pues la demandada ya sería perjudicada a raíz de la existencia del daño, y no ha de acreditar el pago al tercero reparador como condición necesaria para poder reclamar la correspondiente indemnización a quien ha sido responsable en su causación.

Lo mismo cabe decir respecto de la factura de desperfectos de jardinería, emitida por "Sepra", por importe de 14.079,56 euros. Las fotografías aportadas evidencian que al devolver la posesión de la vivienda el jardín de la finca se encontraba en muy malas condiciones. También se practicó prueba testifical relativa a la existencia de los daños, a las actuaciones realizadas y a la procedencia de la factura aportada. Por tanto, resulta procedente la compensación de este importe.

Y ante ello no cabe exigir de la parte arrendadora una prueba fidedigna sobre cuál era el estado de la vivienda en el momento de la firma del contrato. La mención literal del propio contrato venía a expresar que el inmueble se encontraba en un estado correcto para la finalidad prevista, y no consta que durante la vigencia del arrendamiento la arrendataria formulase queja o disconformidad sobre la existencia de desperfectos.

No cabe decir lo mismo, sin embargo, respecto del importe que se reclama en concepto de daños en paredes y actuación de pintura. Es criterio de esta sección que los gastos de pintura, como adecuación habitual del inmueble antes de sacarlo nuevamente al mercado inmobiliario, han de ser a cargo del propietario arrendador, por tratarse de una actuación usual de mantenimiento del inmueble, salvo casos de acreditación de especial estado de abandono o gravedad en la causación de desperfectos.

En este caso, en lo relativo a daños en pintura de paredes, la demandante aporta facturas en donde sólo consta como partida la de "trabajos de pintura". El importe facturado correspondería a ese concepto entendido de forma global, sin desglosar. Tampoco se especifican los metros cuadrados de pintura, ni el precio aplicado por metro cuadrado. Es cierto que en la factura se habla de "agujeros cuadros", "golpes" y "roces", y ciertamente las fotografías aportadas reflejan estas circunstancias. Muchos de los agujeros (que en conjunto no son demasiados), podrían entenderse realizados en el ámbito de un uso normal de una vivienda, y sólo los que derivan de la instalación de un radiador de baño pueden entenderse significativamente relevantes. Algunos roces y golpes son ciertamente visibles. Pero, en general, se trata de daños que no precisan de una actuación sustancial que exceda de la labor del mero pintado y mantenimiento de paredes, cuando así se realiza. Con ello, esta Sección no entiende procedente la pretensión de CUAMON CENTRAL, S.A. de compensar esta partida.

Con ello, la cantidad que procedería compensar por parte de la arrendadora, frente a la pretensión de la arrendataria de retorno de las fianzas y garantías, sería de 18.671,51 euros (4.591,95 + 14.079,56).

QUINTO.- Facturas de suministros

Sí se antoja procedente ratificar el criterio de la juez de instancia de aplicar también la compensación propuesta por la demandada respecto de las tarifas de suministro que se han aportado. Todas las facturas cuyo recobro se reclama por la demandada obedecen a servicios y suministros cuya contratación y disfrute no se ha negado por la arrendataria. Tampoco consta que esos servicios se hayan abonado ya por Dª. Lucía, ni mediante el pago de esas mismas facturas, ni el de cualquieras otras. Como ya se ha mencionado respecto de los desperfectos, el hecho de que la arrendadora no haya probado el pago concreto de estas facturas no es una circunstancia que impida que las mismas hayan de ser abonadas por Dª. Lucía, ya que en todo caso se trata de gastos asimilados a la renta que según contrato debían ser sufragados por la arrendataria. Es verdad que los importes no cuadran, pero la diferencia iría a favor de la parte arrendataria, ya que las facturas aportadas como doc. nº 19 de la contestación a la demanda suman, en conjunto, 4.354,34 euros, mientras que la propiedad sólo ha planteado la alegación de crédito compensable respecto de 4.106,36 euros, que es la que se ha reconocido en la sentencia apelada. La propia demandada ha manifestado que, respecto de la factura de aguas, se habría producido un pago parcial, que no se reclama en el litigio. En conclusión, el recurso ha de desestimarse en lo que se refiere a este motivo, ratificándose la procedencia de compensar esta partida.

SEXTO.- Indemnización por desistimiento anticipado de la arrendataria

I.-)Finalmente, cabe abordar la cuestión relativa a la compensación de la indemnización por desistimiento anticipado de la arrendataria que CUAMON CENTRAL, S.A. aplicó en su momento, y que fue acogida por la juzgadora de instancia.

No es un hecho controvertido que las partes firmaron el contrato en fecha 5 de diciembre de 2018, y que la resolución se produjo en fecha 7 de septiembre de 2020, después de que la arrendataria manifestase su voluntad de desistir del arrendamiento.

Pues bien, la cláusula segunda del contrato expresamente dice:

"SEGUNDA.- El arrendamiento tiene una duración de TRES AÑOS,a contar desde el día 28 de diciembre de 2018, conforme a lo previsto en el artículo 9 de la LAU , siendo DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO por la Arrendadorala duración de todo el plazo fijado en el presente contrato, y siendo DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO por la Arrendatariael plazo de los UN AÑO (12 MESES)a contar desde la misma fecha. Manifiestan ambas partes, Arrendadora y Arrendataria que son conocedores el contenido del Art. 9 y 11 de la LAU pactando y obligándose expresamente la Arrendadora al cumplimiento mínimo de UN AÑO de contrato.

La Arrendatariapodrá desistir del presente contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días, sin necesidad de justificar dicho desistimiento por parte de la Arrendataria.

No obstante ello, y si el desistimiento se produjera antes del año de obligado cumplimiento, la Arrendatariadeberá abonar las rentas que resten pendientes hasta cumplirse los 12 meses de contrato.

PENALIZACIÓN: Se establece una penalización de SEIS MESES de renta durante la duración de todo el contrato, de tal forma que si la Arrendatariadesistiera del contrato antes de los TRES AÑOS deberá abonar la cantidad correspondiente a los seis meses de renta indicados.

A la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las dos partes hubiese notificado a la otra al menos con 30 días de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente AÑO A AÑO hasta llegar a un plazo de prórroga máximo de TRES AÑOS. Finalizado el contrato, la Arrendataria deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del Arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó."

(Las mayúsculas, la negrita y el subrayado son del original).

Como señala la parte recurrente, la cláusula, considerada en su conjunto, es ambigua y puede dar lugar a diversas interpretaciones, ya que contiene estipulaciones que aparentemente son contradictorias entre sí. Ante el plazo general de duración del contrato de tres años, parece que hay hasta tres plazos distintos de duración obligatoria para la arrendataria: seis meses, un año y tres años. En el primer párrafo se dice que el plazo de obligado cumplimiento para la arrendataria es de un año (12 meses); en el párrafo segundo se le reconoce la posibilidad de desistir una vez hayan transcurrido sólo 6 meses, siempre y cuando notifique su voluntad a la arrendadora con una antelación mínima de un mes; en el tercer párrafo se impone a la arrendataria la obligación de pagar una indemnización en caso de desistimiento del contrato antes de que hubiese transcurrido el plazo de duración mínima de un año, alcanzando tal indemnización al importe equivalente de las rentas que restasen por abonar hasta alcanzar aquel periodo de 12 meses; y, en el cuarto párrafo, con el subepígrafe "PENALIZACIÓN" se establece la obligación de indemnizar con una cantidad equivalente a seis mensualidades para el caso de que se produjese un desistimiento antes de tres años.

La cláusula, con ello, es sumamente confusa, y ello ha de dar lugar a que la penalización de 99.000 años que pretende aplicar la arrendadora deba desestimarse. En primer lugar, no queda claro si existe penalización a la arrendataria si se produce desistimiento antes de los 12 meses, o antes de 3 años, o si se trata de dos penalizaciones distintas, con carácter acumulativo (interpretación esta que en principio habría de descartarse, salvo que así se hubiese indicado de manera inequívoca y concluyente, que no es el caso). Pero, en segundo lugar, es contradictorio que, con carácter general, en el primer párrafo, se diga que el plazo de duración mínima obligatoria para el arrendatario es de "un año (12 meses)" y después, en el cuarto párrafo, se diga que si abandona la vivienda antes de 3 años deberá abonar una indemnización como penalización. Es contradictorio e improcedente que se imponga una cláusula penal a una parte por desistimiento del contrato cuando ya habría pasado el periodo de duración mínima pactada.

No se ha cuestionado que fue la arrendadora la que redactó el contrato, y la que pretendió introducir aquella penalización, por lo que deberá asumir las consecuencias que se derivan de estas dudas interpretativas. El art. 1288 CC , invocado por la representación de Dª. Lucía, establece que "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

Y, en todo caso, tratándose de una cláusula que supone la imposición de una cláusula penal a la arrendataria, en caso de desistimiento anticipado del contrato, las dudas interpretativas sobre cuál ha de ser el supuesto de hecho en que tal penalización se aplica, y cuál ha de ser la cuantía de la misma habrán de resolverse aplicando un criterio restrictivo, a favor de aquella interpretación que suponga una menor pena para la arrendataria.

II.-) Lo dicho hasta ahora sería suficiente para estimar el recurso en lo referido a esta pretensión. De todos modos, existe otro argumento a favor de la recurrente. Como se ha dicho, en este caso, por la fecha de celebración del contrato, el arrendamiento no estaría excluido del régimen de la LAU sobre arrendamiento de viviendas. Por tanto, le sería de aplicación el art. 6 LAU , según el cual serían nulas todas las cláusulas que estableciesen un régimen más gravoso para la arrendataria que las disposiciones previstas en la propia Ley.

El art. 11 LAU , en la redacción vigente en la fecha de celebración del contrato (que es la misma que la vigente en la actualidad) establecía:

"Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Es claro que la cláusula segunda del contrato, tanto en cualquiera de las dos fórmulas aparentemente contradictorias de indemnización desistimiento antes de los 12 meses y desistimiento antes de los 3 años, suponen una imposición de una penalización más gravosa que la prevista en el art. 11 LAU . Por tanto, la cláusula que establece tal penalización debe considerarse nula, conforme al art. 6 LAU , y en ese sentido la pretensión de CUAMON CENTRAL, S.A. debe rechazarse.

En conclusión, la pretensión de la arrendadora, de aplicación de una penalización por desistimiento anticipado, debe ser rechazada, por lo que ha de estimarse el recurso presentado por la arrendataria en lo que se refiere a este motivo.

Con todo ello, la demanda inicial de Dª. Lucía debió haberse estimado parcialmente, concretamente en la cantidad de 76.222,13 euros (99.000 - 18.671,51 - 4.106,36).

Y todo ello, como ya se ha apuntado, sin perjuicio de que en sede de ejecución las partes puedan convenir voluntariamente (ya que esta circunstancia no constituye un motivo de oposición a la ejecución de título judicial) la compensación de los pronunciamientos condenatorios que cada parte pueda tener frente a la otra, de manera recíproca.

SÉPTIMO.- Intereses

Cabe condenar a CUAMON CENTRAL, S.A. al pago de intereses debido a la mora en que ha incurrido, conforme al art. 36.4 LAU. El incumplimiento de la arrendadora de la obligación de pagar o consignar cantidades en concepto de devolución de fianza o garantía adicional tras la resolución del contrato supone que deba imponerse el interés legal del dinero, computado desde pasado un mes de la fecha de finalización del arrendamiento, hasta la fecha de esta resolución.

Desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago se aplicará el interés legal incrementado en dos puntos, conforme al art. 576 LEC.

OCTAVO.- Costas de primera instancia

La estimación parcial de la demanda de instancia habrá de conllevar que cada parte deba abonar las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad, conforme al art. 394 LEC

NOVENO.- Costas de segunda instancia

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción aplicable a este procedimiento, la estimación del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. Adriana Flores Romeu, en representación de Dª. Clemencia (que durante el transcurso del procedimiento ha cambiado su nombre por el de Dª. Lucía), presentó demanda contra CUAMON CENTRAL, S.A.. En síntesis, se relataba que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 5 de diciembre de 2018 sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000. La demandante actuaba como arrendataria, mientras que la demandada firmó el contrato como arrendadora. Se pactó un plazo de 3 años, con una duración mínima obligatoria para la arrendataria de un año. Se estipuló una renta anual de 198.000 euros, a abonar en mensualidades de 16.500 euros. La arrendataria entregó una cantidad de 16.500 euros como fianza legal, más 33.000 euros como fianza adicional. Además, tuvo que entregar un aval pagadero al primer requerimiento, por una suma de 49.500 euros. En concreto, se entregó aval emitido por el Banco Lombard Odier. En fecha 16 de abril de 2020 la demandante comunicó que deseaba resolver el contrato, con efectos a fecha 28 de junio de 2020. La propiedad contestó reclamando la renta correspondiente al mes de abril de 2020, y reclamando de la actora la entrega del aval, lo cual sorprendió mucho a esta parte porque el aval ya estaba entregado. En fecha 7 de septiembre de 2020 se produjo la resolución del contrato y la entrega de llaves a la propiedad. En fecha 2 de octubre de 2020 el banco informó de que el aval había sido ejecutado.

Se relataba también que la arrendadora presentó demanda por las rentas devengadas desde abril de 2020. Se incoó Juicio Verbal 343/2020-4I ante el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona. Se reclamaban 85.800 euros, como cantidad adeudada por los meses entre abril y agosto de 2020, más 7 días de septiembre. Esta parte contestó que la deuda ya estaba pagada, ya que la arrendadora había retenido una cantidad incluso mayor (99.000 euros), haciendo suyas las sumas de fianza legal, fianza adicional y garantía convenida. La propiedad se opuso a las alegaciones de esta parte, afirmando que además existían daños en la vivienda arrendada por importe de 24.496 euros, y facturas impagadas por 1.998,20 euros. El juzgado entendió que no existía satisfacción extraprocesal, y dictó sentencia estimatoria condenando a esta parte a la suma de 85.800 euros. Por ello, no habiéndose procedido a la compensación de los créditos, esta parte entendía que estaba en disposición de reclamar la restitución de las cantidades depositadas como fianza legal, fianza adicional y garantía convenida.

Con todo ello, se solicitaba sentencia por la que se tuviese por presentada la demanda contra CUAMON CENTRAL, S.A. y "se condene a dicha mercantil al pago de la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL EUROS (99.000 €), más los intereses correspondientes que se devenguen desde la reclamación judicial. Todo ello, con imposición de costas al demandado".

II.-)El Procurador D. Jesús Manuel Acín Biota, en representación de CUAMON CENTRAL, S.A., se opuso a la acción ejercitada. Básicamente, se alegó que el arrendamiento se concertó sobre una vivienda de alto standing o de lujo, y por tanto la relación contractual debía regularse por lo pactado entre las partes. La demandante incumplió la obligación pactada de otorgar un aval ejecutable a primer requerimiento, ya que sólo hizo entrega de un aval internacional. Se pactó una cláusula de penalización adicional para el caso de que la arrendataria abandonase la vivienda antes del vencimiento del contrato. Se especificó cuál había de ser el destino de las fianzas y garantías. Ya en el burofax de esta parte de 28 de abril de 2020 se requirió a la demandante para pagar la renta de abril, se le indicaba que la fianza y la garantía no podrían aplicarse como proponía la arrendataria, y también se le recordaba la cláusula de penalización por resolución antes de plazo. Mediante Auto de medidas cautelares de 13 de agosto de 2020 se acordó el embargo preventivo de bienes de la demandada. En el mismo acto de entrega de llaves de 7 de septiembre de 2020 esta parte ya hizo notar la existencia de daños. Aún no estaban pagados los 85.800 euros. La Sentencia dictada por el juzgado nº 23 ya especificó que las fianzas y garantías servían para responder del estado de la vivienda, y que esta parte había acreditado la existencia de facturas adeudadas y de desperfectos.

En concreto, se señaló que la arrendataria adeudaba: rentas, por importe de 85.800 euros; intereses derivados de esas rentas, 5.515,73 euros; costas del juicio verbal, 7.183,83 euros; costas de la medida cautelar tramitada ante la Audiencia Provincial, 2.533,02 euros; costas de la medida cautelar tramitada ante el juzgado (4.743,05 euros, aún pendientes de aprobar y tasar). Con todo ello, la deuda total ascendía a 101.032,58 euros, de los que ya existía una deuda líquida y exigible de 91.315,73 euros.

Como daños y desperfectos existentes en la vivienda se apuntaban: daños en las paredes y en el baño de la suite principal (se perforaron las baldosas / pared) para instalar un radiador vertical cuando expresamente se había prohibido su colocación, realizándose dicha actuación por la Sra. Clemencia sin ningún permiso; daños en diferentes habitaciones (secundarias), especialmente en las paredes; desperfectos en la pared de la escalera principal que da acceso a la primera planta, donde están las diferentes habitaciones y suites; daños en un baño secundario y en la pared, habiendo instalado un radiador de pared agujereando la pared y sin permiso de la propiedad; desperfectos varios en todo el jardín, existiendo varios árboles muertos; daños en diferentes puertas; daños en la encimera de la cocina, resto de superficies, etc. Las actuaciones realizadas ascendieron a 24.496 euros más IVA, en total 29.640,16 euros. Además, había facturas de suministros pendientes de pago por importe de 4.106,36 euros.

Se alegaba que el contrato contenía una cláusula de penalización en contra de la arrendataria, consistente en una indemnización equivalente a 6 mensualidades de renta, en el caso de finalización del contrato y abandono de la vivienda antes de su vencimiento. Esta parte se reservaba la posibilidad de reclamar el exceso. Se planteaba la posibilidad de aplicar la compensación legal o judicial.

Se solicita sentencia por la cual:

"1) Se desestime íntegramente la demanda por la improcedencia de la devolución de las fianzas y garantías, por la cantidad de 99.000 €, siendo destinado dicho importe para satisfacer los desperfectos y daños existentes en la vivienda con la resolución del contrato de arrendamiento, los gastos de suministros pendientes, así como para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, entre otras la penalizaciónpactada y aceptada por ambas partes.

2) De forma subsidiaria, se desestime íntegramente la demanda en virtud de la procedencia de compensación legal y judicial existente a favor de esta parte, en atención al crédito líquido, exigible y compensable que ostenta Cuamon Central SA: Sentencia firme del Juicio Verbal por importe de 85.800 €, más los intereses legales y de mora procesal, más las costas judiciales, Decretos aprobando costas judiciales, con más las costas pendientes de tasación en la pieza separada de medidas cautelares por el Juzgado de 1ª Instancia.

3)La imposición de costas en ambas peticiones, por la temeridad y mala fe con que actúa la adversa en todo momento."

III.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. Respecto de las cuestiones de fondo de este juicio, la juez de instancia entendió que se había probado la existencia de daños en la vivienda imputables a la arrendataria, así como facturas impagadas. Se consideró que la arrendadora no tenía por qué formular reconvención para plantear esta circunstancia en el proceso, como mero motivo de oposición. En el momento de entregar las llaves ya se advirtió a la arrendataria sobre la existencia de daños. Así, frente a los 99.000 euros a los que ascendería la fianza legal, la fianza convencional y la garantía pactada, la arrendadora podría retener las sumas de 29.640,16 euros por daños, y 4.106,35 euros por facturas impagadas. De ello quedaría un resto de 65.253,48 euros. Pero, además, la arrendadora tendría derecho a una indemnización de 99.000 euros, por penalización por haber desistido del contrato la parte contraria antes de los 3 años de duración. Aún habría un saldo a favor de la arrendadora de 33.746,52 euros, que no se reclamaba en este juicio. Con todo ello, se desestimó la demanda, absolviendo a la demandada de las pretensiones efectuadas en su contra, con imposición de costas a la actora.

IV.-)La representación de Dª. Lucía se alza contra esa resolución. Se alega incorrecta compensación de créditos. Se sostiene que la parte contraria debía reconvenir, por no existir crédito líquido, vencido ni exigible. Subsidiariamente, se alega que no ha quedado probada la existencia de daños conforme al art. 217 LEC. No se impugnó la autenticidad de los documentos aportados de contrario, pero sí se cuestionó su valor probatorio. No hay prueba sobre cómo estaba la vivienda en la fecha del contrato. No hay prueba de la fecha de las fotografías realizadas. Sólo hay comprobante del pago de la factura de jardinería (14.079,56 euros), pero no del resto. Ha habido un lapso de tiempo excesivamente prolongado entre la entrega de llaves y la emisión de las facturas por actuaciones realizadas. Los importes no cuadran. Las respuestas escritas no prueban la existencia de daños. Se alega improcedencia de la reclamación de suministros impagados. No se acredita el pago de las facturas de suministros, sólo la de "Culligan España", por importe de 444,17 euros. En cuanto a las facturas de "Aigües de Barcelona", el importe no cuadra, ni se acredita el pago. Algunas facturas están a nombre de esta parte. De las respuestas dadas en virtud de las pruebas practicadas conforme al art. 381 LEC se deprende que las facturas no se han pagado. En cuanto a la penalización, se afirma que la misma no procede, el contrato se resolvió después de transcurrido el plazo de obligado cumplimiento de un año. No cabe una interpretación contra preferentem de las cláusulas. El contrato se redactó por la propiedad y, conforme al art. 1288 del Código Civil ( en adelante , CC), cualquier duda que se derive de su tenor literal ha de perjudicarle. Se solicita Sentencia revocando la resolución recurrida, y estimando la demanda presentada por esta parte, con imposición de costas a la adversa.

V.-)La representación de CUAMON CENTRAL, S.A. se opone al recurso presentado. Se rechaza que hubiese incorrecta compensación de cantidades, ni que fuese necesario reconvenir. Se sostiene que hubo una correcta acreditación del crédito compensado, tal y como se sostiene en la sentencia dictada. Los suministros fueron correctos y no se pagaron por la arrendataria. Es correcta la aplicación de la penalización. Con todo ello, se solicitó sentencia desestimatoria del recurso presentado, confirmando la sentencia dictada, con imposición a la recurrente de las costas correspondientes a la segunda instancia.

SEGUNDO.- Acción ejercitada y régimen aplicable a la relación arrendaticia.

La cuestión debatida en el presente procedimiento se centra en la reclamación de cantidad ejercitada por Dª. Lucía (antes, Dª. Clemencia), contra CUAMON CENTRAL, S.A.. En concreto, se reclama la devolución del importe desembolsado en concepto de fianzas y garantía adicional, con motivo del contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 2018, sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.

En nuestro Derecho, el arrendatario está obligado a constituir la fianza en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento. El objeto primordial de esa fianza es el de garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones. Entre esas obligaciones, cabe destacar las de cuidar y conservar el bien arrendado, restituir su posesión, y pagar la renta y las demás cantidades que contractualmente asumiese o que legalmente le correspondan ( arts. 1555, 1561 y ss. CC) . La obligación de constituir dicha fianza viene impuesta por la Ley, y deberá abonarse en metálico en el momento de celebrar el contrato ( arts. 27.2.b y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU). La cuantía que el legislador ha previsto es la de una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, en función de la duración del arriendo. Según el art. 36.4 LAU, y como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 13ª) de 18 de abril de 2006, una vez resuelto el contrato de arrendamiento y devuelta la posesión, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En otro caso, se devengará a favor del arrendatario el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención por el arrendador hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

En este caso, las partes entienden que no es aplicable el régimen de la LAU, por tratarse de una vivienda suntuaria o de lujo. Sin embargo, no cabe acoger esa alegación. Es cierto que, en la actualidad, el art. 4.2 LAU, segundo párrafo, excluye de la aplicación obligatoria de dicha Ley los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. También es verdad que esa exclusión aparecía en la redacción original de la LAU. Sin embargo, este párrafo no estaba en vigor en la fecha en que se suscribió el arrendamiento (5 de diciembre de 2018), ya que se había eliminado por la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, y no se reintrodujo hasta el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, aplicable a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor (19 de diciembre de 2018).

En concreto, la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley 21/2018, referida al "Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley"decía en su párrafo primero lo siguiente: "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación".

Si se atiende a la redacción legal en el momento de celebración del contrato (5 de diciembre de 2018), queda claro que aquella exclusión no será aplicable. Por tanto, la relación entre las partes consistió en un arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU, que se regirá "por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil".Y, en especial, le resultará de aplicación el art. 6 LAU, que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título(se refiere al Título II de la LAU) , salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

TERCERO.- Sobre la posible necesidad de la demandada de formular reconvención

La sentencia de instancia desestimó la pretensión de la demandante/arrendataria de que le fuesen restituidas las cantidades depositadas a la fecha del contrato en concepto de fianza legal (16.500 euros), fianza adicional (33.000 euros) y garantía pactada (aval por importe de 49.500 euros), haciendo todo ello una suma de 99.000 euros.

En este caso, no es controvertida la suscripción del contrato de arrendamiento entre las partes, ni la constitución de aquellas fianzas, ni la entrega de aquel aval bancario como garantía pactada entre arrendadora y arrendataria. Tampoco se cuestiona que el contrato se resolvió en fecha 7 de septiembre de 2020, y que la arrendadora no restituyó a la arrendataria aquellas sumas. En concreto, CUAMON CENTRAL, S.A. hizo suya la cantidad de 49.500 euros, por las fianzas depositadas (16.500 + 33.000), y ejecutó el aval bancario que la arrendataria le había entregado (por otros 49.500 euros).

La juez de instancia consideró que, frente a derecho de la arrendataria de que le fuese restituida aquella cantidad, la arrendadora estaba en disposición de compensar los créditos que a su vez tenía por desperfectos en la vivienda, facturas de suministro y penalización por indemnización.

Esta Sección ha de ratificar el criterio consistente en la posibilidad de compensar. Es evidente, y en eso ha de acogerse la alegación de la recurrente, que ante la pretensión de Dª. Lucía de que le sea reintegrada la cantidad depositada como fianzas y garantía adicional, la arrendadora no podrá pretender una compensación por rentas adeudadas, simplemente por el hecho de que se trata de un crédito que ya fue reclamado judicialmente, y fue reconocido en sentencia firme. Es decir, las partes podrían convenir una compensación ya en sede de ejecución entre dos sentencias que condenasen recíprocamente a cada una a pagar una cantidad a favor de la otra, pero lo que no es aceptable es que, en la sentencia que ponga fin al segundo procedimiento, el crédito de la arrendataria se compense con las rentas debidas a la arrendadora, y que ya han dado lugar a un pronunciamiento condenatorio a favor de esta última. Sería reconocer el mismo derecho de la arrendadora dos veces.

Lo que ocurre es que, si se examina la sentencia apelada, se observa que en este caso la desestimación de la demanda no proviene del hecho de haber aplicado una compensación con las rentas debidas, sino con las cantidades adeudadas por desperfectos en la vivienda, facturas de suministros pendientes de pago e indemnización por desistimiento anticipado del contrato. Estos créditos no habían sido reconocidos en la sentencia anterior dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona.

La Jurisprudencia es clara respecto del carácter compensable de este tipo de créditos, en los términos del art. 408 LEC, sin que sea exigible para la parte demandada la interposición de una demanda reconvencional. El propio art. 36 LAU ya supone una obligación del arrendador de llevar a cabo una liquidación teniendo en cuenta los créditos de cada parte. La fianza y demás garantías depositadas por el arrendatario están concebidas, precisamente, para su aplicación, por vía de compensación, al crédito que el arrendador pueda tener por desperfectos en la vivienda y demás cantidades pendientes de pago por el inquilino, una vez resuelto el contrato. En ese sentido, caben citar las Sentencias de diversas Audiencias Provinciales, destacando a tal efecto las de Murcia ( Sentencia de la Sec. 4ª, nº 244/2011, de 12 de mayo de 2011); de Madrid ( Sentencia de la Sec. 8ª, nº 416/2021, de 14 de octubre de 2021); de Tarragona ( Sentencia de la Sec. 3ª, nº 355/2024, de 3 de junio de 2024); de Burgos ( Sentencia de la Sec. 3ª nº 288/2025, de 22 de julio); de Girona ( Sentencia de la Sec. 1ª, nº 977/2025, de 7 de octubre de 2025); etc.

En el ámbito de la Audiencia Provincial de Barcelona, cabe citar la Sentencias de la Sec. 13ª nº 345/2025, de 16 de mayo de 2025. Y esta misma Sec. 4ª ya se había pronunciado en el mismo sentido en la Sentencia nº 513/2021, de 28 de septiembre de 2021.

La pretensión de la arrendadora consiste en la reclamación de reembolso de determinadas facturas y de la cantidad pactada en el contrato por desistimiento anticipado del contrato. Se trata, por tanto, de una cantidad líquida y determinada. Ciertamente, la arrendataria puede oponerse a la misma, y la controversia entre las partes deberá resolverse en sentencia. Pero, en todo caso, la arrendadora puede pretender que ese crédito se haga valer en el proceso como alegación de crédito compensable, en los términos del art. 408 LEC, sin necesidad de formular reconvención.

CUARTO.- Sobre desperfectos existentes en la vivienda

La recurrente se opone a la compensación aplicada por la arrendadora de 29.640,16 euros, por desperfectos en la vivienda una vez que la posesión de la misma le fue restituida a la propiedad.

Cabe decir, ante todo, que los motivos de fondo por los que la representación de Dª. Lucía se opone a esa compensación fueron planteados por primera vez en el escrito de conclusiones, y han sido desarrollados después en la interposición del recurso. Es decir, se trata de alegaciones que no fueron debidamente suscitadas en primera instancia. Tras la alegación de crédito compensable por la parte demandada no se concedió a la demandante un plazo de veinte días para formular contestación a esa pretensión de compensación, trámite que vendría permitido (aunque no de forma preceptiva) por el art. 408.1 LEC. Dicho artículo establece que si, frente a la pretensión de la actora de condena al pago de una cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación "podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar".Tras la contestación a la demanda, el juzgado no otorgó a la representación de Dª. Lucía un plazo de veinte días para contestar a la alegación de crédito compensable, y ciertamente no tenía por qué hacerlo, pues la LEC no prevé ese trámite. Eso sí, la actora estaba facultada para presentar tal contestación voluntariamente, o por lo menos de pedir ser emplazada. No lo hizo, ni manifestó la procedencia de dicho trámite. Siendo así, no cabe plantear ahora, ya en segunda instancia, motivos de oposición al crédito esgrimido por CUAMON CENTRAL, S.A. que puedan considerarse hechos impeditivos, extintivos o excluyentes, ante los que la arrendadora no tuvo oportunidad de proponer prueba, ya que habrían sido introducidos en el debate en un momento posterior, y por tanto de forma extemporánea.

Es decir, si bien la carga de la prueba sobre la existencia de daños en la vivienda correspondería a CUAMON CENTRAL, S.A., esa carga de la prueba habría de limitarse a la existencia de los desperfectos en el momento de la restitución de la posesión, a la responsabilidad respecto de los mismos de la parte arrendataria y a su valoración económica, sin que le pueda ser exigible una carga probatoria adicional respecto de otras circunstancias no alegadas debidamente en el proceso.

Y es que, respecto de la responsabilidad por desperfectos en el inmueble arrendado, una vez finalizado el contrato, son de aplicación los arts. 1561 y ss. CC. El art. 1561 CC dispone: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".El art. 1562 CC establece: "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".El art. 1563 CC indica: "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".Y el art. 1564 CC, finalmente, dice: "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa".

Respecto de la responsabilidad del arrendatario en los daños y deterioro apreciados en una vivienda, con posterioridad al contrato de arrendamiento, esta Sala ha consolidado un régimen que puede sistematizarse de la siguiente manera (por todas, Sentencia nº 560/2022, de 30 noviembre 2022):

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 CC) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 CC) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

La representación de CUAMON CENTRAL, S.A. aportó presupuesto y factura de reparación emitida por "Domum" por desperfectos existentes en la vivienda, por importe de 4.591,95 euros. Se ha practicado prueba testifical que ha servido para corroborar la existencia de esos desperfectos en el momento inmediatamente posterior a la devolución de la posesión (el presupuesto es de 7 de septiembre de 2020), y la realidad de los trabajos realizados. Cabe atribuir sobre la arrendataria la responsabilidad de esos daños, máxime considerando lo ya dicho respecto de la imposibilidad de tener por formuladas alegaciones relativas a hechos impeditivos, extintivos o excluyentes. Es irrelevante si se ha aportado o no comprobante del pago de la factura, pues la demandada ya sería perjudicada a raíz de la existencia del daño, y no ha de acreditar el pago al tercero reparador como condición necesaria para poder reclamar la correspondiente indemnización a quien ha sido responsable en su causación.

Lo mismo cabe decir respecto de la factura de desperfectos de jardinería, emitida por "Sepra", por importe de 14.079,56 euros. Las fotografías aportadas evidencian que al devolver la posesión de la vivienda el jardín de la finca se encontraba en muy malas condiciones. También se practicó prueba testifical relativa a la existencia de los daños, a las actuaciones realizadas y a la procedencia de la factura aportada. Por tanto, resulta procedente la compensación de este importe.

Y ante ello no cabe exigir de la parte arrendadora una prueba fidedigna sobre cuál era el estado de la vivienda en el momento de la firma del contrato. La mención literal del propio contrato venía a expresar que el inmueble se encontraba en un estado correcto para la finalidad prevista, y no consta que durante la vigencia del arrendamiento la arrendataria formulase queja o disconformidad sobre la existencia de desperfectos.

No cabe decir lo mismo, sin embargo, respecto del importe que se reclama en concepto de daños en paredes y actuación de pintura. Es criterio de esta sección que los gastos de pintura, como adecuación habitual del inmueble antes de sacarlo nuevamente al mercado inmobiliario, han de ser a cargo del propietario arrendador, por tratarse de una actuación usual de mantenimiento del inmueble, salvo casos de acreditación de especial estado de abandono o gravedad en la causación de desperfectos.

En este caso, en lo relativo a daños en pintura de paredes, la demandante aporta facturas en donde sólo consta como partida la de "trabajos de pintura". El importe facturado correspondería a ese concepto entendido de forma global, sin desglosar. Tampoco se especifican los metros cuadrados de pintura, ni el precio aplicado por metro cuadrado. Es cierto que en la factura se habla de "agujeros cuadros", "golpes" y "roces", y ciertamente las fotografías aportadas reflejan estas circunstancias. Muchos de los agujeros (que en conjunto no son demasiados), podrían entenderse realizados en el ámbito de un uso normal de una vivienda, y sólo los que derivan de la instalación de un radiador de baño pueden entenderse significativamente relevantes. Algunos roces y golpes son ciertamente visibles. Pero, en general, se trata de daños que no precisan de una actuación sustancial que exceda de la labor del mero pintado y mantenimiento de paredes, cuando así se realiza. Con ello, esta Sección no entiende procedente la pretensión de CUAMON CENTRAL, S.A. de compensar esta partida.

Con ello, la cantidad que procedería compensar por parte de la arrendadora, frente a la pretensión de la arrendataria de retorno de las fianzas y garantías, sería de 18.671,51 euros (4.591,95 + 14.079,56).

QUINTO.- Facturas de suministros

Sí se antoja procedente ratificar el criterio de la juez de instancia de aplicar también la compensación propuesta por la demandada respecto de las tarifas de suministro que se han aportado. Todas las facturas cuyo recobro se reclama por la demandada obedecen a servicios y suministros cuya contratación y disfrute no se ha negado por la arrendataria. Tampoco consta que esos servicios se hayan abonado ya por Dª. Lucía, ni mediante el pago de esas mismas facturas, ni el de cualquieras otras. Como ya se ha mencionado respecto de los desperfectos, el hecho de que la arrendadora no haya probado el pago concreto de estas facturas no es una circunstancia que impida que las mismas hayan de ser abonadas por Dª. Lucía, ya que en todo caso se trata de gastos asimilados a la renta que según contrato debían ser sufragados por la arrendataria. Es verdad que los importes no cuadran, pero la diferencia iría a favor de la parte arrendataria, ya que las facturas aportadas como doc. nº 19 de la contestación a la demanda suman, en conjunto, 4.354,34 euros, mientras que la propiedad sólo ha planteado la alegación de crédito compensable respecto de 4.106,36 euros, que es la que se ha reconocido en la sentencia apelada. La propia demandada ha manifestado que, respecto de la factura de aguas, se habría producido un pago parcial, que no se reclama en el litigio. En conclusión, el recurso ha de desestimarse en lo que se refiere a este motivo, ratificándose la procedencia de compensar esta partida.

SEXTO.- Indemnización por desistimiento anticipado de la arrendataria

I.-)Finalmente, cabe abordar la cuestión relativa a la compensación de la indemnización por desistimiento anticipado de la arrendataria que CUAMON CENTRAL, S.A. aplicó en su momento, y que fue acogida por la juzgadora de instancia.

No es un hecho controvertido que las partes firmaron el contrato en fecha 5 de diciembre de 2018, y que la resolución se produjo en fecha 7 de septiembre de 2020, después de que la arrendataria manifestase su voluntad de desistir del arrendamiento.

Pues bien, la cláusula segunda del contrato expresamente dice:

"SEGUNDA.- El arrendamiento tiene una duración de TRES AÑOS,a contar desde el día 28 de diciembre de 2018, conforme a lo previsto en el artículo 9 de la LAU , siendo DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO por la Arrendadorala duración de todo el plazo fijado en el presente contrato, y siendo DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO por la Arrendatariael plazo de los UN AÑO (12 MESES)a contar desde la misma fecha. Manifiestan ambas partes, Arrendadora y Arrendataria que son conocedores el contenido del Art. 9 y 11 de la LAU pactando y obligándose expresamente la Arrendadora al cumplimiento mínimo de UN AÑO de contrato.

La Arrendatariapodrá desistir del presente contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días, sin necesidad de justificar dicho desistimiento por parte de la Arrendataria.

No obstante ello, y si el desistimiento se produjera antes del año de obligado cumplimiento, la Arrendatariadeberá abonar las rentas que resten pendientes hasta cumplirse los 12 meses de contrato.

PENALIZACIÓN: Se establece una penalización de SEIS MESES de renta durante la duración de todo el contrato, de tal forma que si la Arrendatariadesistiera del contrato antes de los TRES AÑOS deberá abonar la cantidad correspondiente a los seis meses de renta indicados.

A la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las dos partes hubiese notificado a la otra al menos con 30 días de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente AÑO A AÑO hasta llegar a un plazo de prórroga máximo de TRES AÑOS. Finalizado el contrato, la Arrendataria deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del Arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó."

(Las mayúsculas, la negrita y el subrayado son del original).

Como señala la parte recurrente, la cláusula, considerada en su conjunto, es ambigua y puede dar lugar a diversas interpretaciones, ya que contiene estipulaciones que aparentemente son contradictorias entre sí. Ante el plazo general de duración del contrato de tres años, parece que hay hasta tres plazos distintos de duración obligatoria para la arrendataria: seis meses, un año y tres años. En el primer párrafo se dice que el plazo de obligado cumplimiento para la arrendataria es de un año (12 meses); en el párrafo segundo se le reconoce la posibilidad de desistir una vez hayan transcurrido sólo 6 meses, siempre y cuando notifique su voluntad a la arrendadora con una antelación mínima de un mes; en el tercer párrafo se impone a la arrendataria la obligación de pagar una indemnización en caso de desistimiento del contrato antes de que hubiese transcurrido el plazo de duración mínima de un año, alcanzando tal indemnización al importe equivalente de las rentas que restasen por abonar hasta alcanzar aquel periodo de 12 meses; y, en el cuarto párrafo, con el subepígrafe "PENALIZACIÓN" se establece la obligación de indemnizar con una cantidad equivalente a seis mensualidades para el caso de que se produjese un desistimiento antes de tres años.

La cláusula, con ello, es sumamente confusa, y ello ha de dar lugar a que la penalización de 99.000 años que pretende aplicar la arrendadora deba desestimarse. En primer lugar, no queda claro si existe penalización a la arrendataria si se produce desistimiento antes de los 12 meses, o antes de 3 años, o si se trata de dos penalizaciones distintas, con carácter acumulativo (interpretación esta que en principio habría de descartarse, salvo que así se hubiese indicado de manera inequívoca y concluyente, que no es el caso). Pero, en segundo lugar, es contradictorio que, con carácter general, en el primer párrafo, se diga que el plazo de duración mínima obligatoria para el arrendatario es de "un año (12 meses)" y después, en el cuarto párrafo, se diga que si abandona la vivienda antes de 3 años deberá abonar una indemnización como penalización. Es contradictorio e improcedente que se imponga una cláusula penal a una parte por desistimiento del contrato cuando ya habría pasado el periodo de duración mínima pactada.

No se ha cuestionado que fue la arrendadora la que redactó el contrato, y la que pretendió introducir aquella penalización, por lo que deberá asumir las consecuencias que se derivan de estas dudas interpretativas. El art. 1288 CC , invocado por la representación de Dª. Lucía, establece que "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

Y, en todo caso, tratándose de una cláusula que supone la imposición de una cláusula penal a la arrendataria, en caso de desistimiento anticipado del contrato, las dudas interpretativas sobre cuál ha de ser el supuesto de hecho en que tal penalización se aplica, y cuál ha de ser la cuantía de la misma habrán de resolverse aplicando un criterio restrictivo, a favor de aquella interpretación que suponga una menor pena para la arrendataria.

II.-) Lo dicho hasta ahora sería suficiente para estimar el recurso en lo referido a esta pretensión. De todos modos, existe otro argumento a favor de la recurrente. Como se ha dicho, en este caso, por la fecha de celebración del contrato, el arrendamiento no estaría excluido del régimen de la LAU sobre arrendamiento de viviendas. Por tanto, le sería de aplicación el art. 6 LAU , según el cual serían nulas todas las cláusulas que estableciesen un régimen más gravoso para la arrendataria que las disposiciones previstas en la propia Ley.

El art. 11 LAU , en la redacción vigente en la fecha de celebración del contrato (que es la misma que la vigente en la actualidad) establecía:

"Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Es claro que la cláusula segunda del contrato, tanto en cualquiera de las dos fórmulas aparentemente contradictorias de indemnización desistimiento antes de los 12 meses y desistimiento antes de los 3 años, suponen una imposición de una penalización más gravosa que la prevista en el art. 11 LAU . Por tanto, la cláusula que establece tal penalización debe considerarse nula, conforme al art. 6 LAU , y en ese sentido la pretensión de CUAMON CENTRAL, S.A. debe rechazarse.

En conclusión, la pretensión de la arrendadora, de aplicación de una penalización por desistimiento anticipado, debe ser rechazada, por lo que ha de estimarse el recurso presentado por la arrendataria en lo que se refiere a este motivo.

Con todo ello, la demanda inicial de Dª. Lucía debió haberse estimado parcialmente, concretamente en la cantidad de 76.222,13 euros (99.000 - 18.671,51 - 4.106,36).

Y todo ello, como ya se ha apuntado, sin perjuicio de que en sede de ejecución las partes puedan convenir voluntariamente (ya que esta circunstancia no constituye un motivo de oposición a la ejecución de título judicial) la compensación de los pronunciamientos condenatorios que cada parte pueda tener frente a la otra, de manera recíproca.

SÉPTIMO.- Intereses

Cabe condenar a CUAMON CENTRAL, S.A. al pago de intereses debido a la mora en que ha incurrido, conforme al art. 36.4 LAU. El incumplimiento de la arrendadora de la obligación de pagar o consignar cantidades en concepto de devolución de fianza o garantía adicional tras la resolución del contrato supone que deba imponerse el interés legal del dinero, computado desde pasado un mes de la fecha de finalización del arrendamiento, hasta la fecha de esta resolución.

Desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago se aplicará el interés legal incrementado en dos puntos, conforme al art. 576 LEC.

OCTAVO.- Costas de primera instancia

La estimación parcial de la demanda de instancia habrá de conllevar que cada parte deba abonar las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad, conforme al art. 394 LEC

NOVENO.- Costas de segunda instancia

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción aplicable a este procedimiento, la estimación del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. Adriana Flores Romeu, en representación de Dª. Clemencia (que durante el transcurso del procedimiento ha cambiado su nombre por el de Dª. Lucía), presentó demanda contra CUAMON CENTRAL, S.A.. En síntesis, se relataba que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 5 de diciembre de 2018 sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000. La demandante actuaba como arrendataria, mientras que la demandada firmó el contrato como arrendadora. Se pactó un plazo de 3 años, con una duración mínima obligatoria para la arrendataria de un año. Se estipuló una renta anual de 198.000 euros, a abonar en mensualidades de 16.500 euros. La arrendataria entregó una cantidad de 16.500 euros como fianza legal, más 33.000 euros como fianza adicional. Además, tuvo que entregar un aval pagadero al primer requerimiento, por una suma de 49.500 euros. En concreto, se entregó aval emitido por el Banco Lombard Odier. En fecha 16 de abril de 2020 la demandante comunicó que deseaba resolver el contrato, con efectos a fecha 28 de junio de 2020. La propiedad contestó reclamando la renta correspondiente al mes de abril de 2020, y reclamando de la actora la entrega del aval, lo cual sorprendió mucho a esta parte porque el aval ya estaba entregado. En fecha 7 de septiembre de 2020 se produjo la resolución del contrato y la entrega de llaves a la propiedad. En fecha 2 de octubre de 2020 el banco informó de que el aval había sido ejecutado.

Se relataba también que la arrendadora presentó demanda por las rentas devengadas desde abril de 2020. Se incoó Juicio Verbal 343/2020-4I ante el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona. Se reclamaban 85.800 euros, como cantidad adeudada por los meses entre abril y agosto de 2020, más 7 días de septiembre. Esta parte contestó que la deuda ya estaba pagada, ya que la arrendadora había retenido una cantidad incluso mayor (99.000 euros), haciendo suyas las sumas de fianza legal, fianza adicional y garantía convenida. La propiedad se opuso a las alegaciones de esta parte, afirmando que además existían daños en la vivienda arrendada por importe de 24.496 euros, y facturas impagadas por 1.998,20 euros. El juzgado entendió que no existía satisfacción extraprocesal, y dictó sentencia estimatoria condenando a esta parte a la suma de 85.800 euros. Por ello, no habiéndose procedido a la compensación de los créditos, esta parte entendía que estaba en disposición de reclamar la restitución de las cantidades depositadas como fianza legal, fianza adicional y garantía convenida.

Con todo ello, se solicitaba sentencia por la que se tuviese por presentada la demanda contra CUAMON CENTRAL, S.A. y "se condene a dicha mercantil al pago de la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL EUROS (99.000 €), más los intereses correspondientes que se devenguen desde la reclamación judicial. Todo ello, con imposición de costas al demandado".

II.-)El Procurador D. Jesús Manuel Acín Biota, en representación de CUAMON CENTRAL, S.A., se opuso a la acción ejercitada. Básicamente, se alegó que el arrendamiento se concertó sobre una vivienda de alto standing o de lujo, y por tanto la relación contractual debía regularse por lo pactado entre las partes. La demandante incumplió la obligación pactada de otorgar un aval ejecutable a primer requerimiento, ya que sólo hizo entrega de un aval internacional. Se pactó una cláusula de penalización adicional para el caso de que la arrendataria abandonase la vivienda antes del vencimiento del contrato. Se especificó cuál había de ser el destino de las fianzas y garantías. Ya en el burofax de esta parte de 28 de abril de 2020 se requirió a la demandante para pagar la renta de abril, se le indicaba que la fianza y la garantía no podrían aplicarse como proponía la arrendataria, y también se le recordaba la cláusula de penalización por resolución antes de plazo. Mediante Auto de medidas cautelares de 13 de agosto de 2020 se acordó el embargo preventivo de bienes de la demandada. En el mismo acto de entrega de llaves de 7 de septiembre de 2020 esta parte ya hizo notar la existencia de daños. Aún no estaban pagados los 85.800 euros. La Sentencia dictada por el juzgado nº 23 ya especificó que las fianzas y garantías servían para responder del estado de la vivienda, y que esta parte había acreditado la existencia de facturas adeudadas y de desperfectos.

En concreto, se señaló que la arrendataria adeudaba: rentas, por importe de 85.800 euros; intereses derivados de esas rentas, 5.515,73 euros; costas del juicio verbal, 7.183,83 euros; costas de la medida cautelar tramitada ante la Audiencia Provincial, 2.533,02 euros; costas de la medida cautelar tramitada ante el juzgado (4.743,05 euros, aún pendientes de aprobar y tasar). Con todo ello, la deuda total ascendía a 101.032,58 euros, de los que ya existía una deuda líquida y exigible de 91.315,73 euros.

Como daños y desperfectos existentes en la vivienda se apuntaban: daños en las paredes y en el baño de la suite principal (se perforaron las baldosas / pared) para instalar un radiador vertical cuando expresamente se había prohibido su colocación, realizándose dicha actuación por la Sra. Clemencia sin ningún permiso; daños en diferentes habitaciones (secundarias), especialmente en las paredes; desperfectos en la pared de la escalera principal que da acceso a la primera planta, donde están las diferentes habitaciones y suites; daños en un baño secundario y en la pared, habiendo instalado un radiador de pared agujereando la pared y sin permiso de la propiedad; desperfectos varios en todo el jardín, existiendo varios árboles muertos; daños en diferentes puertas; daños en la encimera de la cocina, resto de superficies, etc. Las actuaciones realizadas ascendieron a 24.496 euros más IVA, en total 29.640,16 euros. Además, había facturas de suministros pendientes de pago por importe de 4.106,36 euros.

Se alegaba que el contrato contenía una cláusula de penalización en contra de la arrendataria, consistente en una indemnización equivalente a 6 mensualidades de renta, en el caso de finalización del contrato y abandono de la vivienda antes de su vencimiento. Esta parte se reservaba la posibilidad de reclamar el exceso. Se planteaba la posibilidad de aplicar la compensación legal o judicial.

Se solicita sentencia por la cual:

"1) Se desestime íntegramente la demanda por la improcedencia de la devolución de las fianzas y garantías, por la cantidad de 99.000 €, siendo destinado dicho importe para satisfacer los desperfectos y daños existentes en la vivienda con la resolución del contrato de arrendamiento, los gastos de suministros pendientes, así como para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, entre otras la penalizaciónpactada y aceptada por ambas partes.

2) De forma subsidiaria, se desestime íntegramente la demanda en virtud de la procedencia de compensación legal y judicial existente a favor de esta parte, en atención al crédito líquido, exigible y compensable que ostenta Cuamon Central SA: Sentencia firme del Juicio Verbal por importe de 85.800 €, más los intereses legales y de mora procesal, más las costas judiciales, Decretos aprobando costas judiciales, con más las costas pendientes de tasación en la pieza separada de medidas cautelares por el Juzgado de 1ª Instancia.

3)La imposición de costas en ambas peticiones, por la temeridad y mala fe con que actúa la adversa en todo momento."

III.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. Respecto de las cuestiones de fondo de este juicio, la juez de instancia entendió que se había probado la existencia de daños en la vivienda imputables a la arrendataria, así como facturas impagadas. Se consideró que la arrendadora no tenía por qué formular reconvención para plantear esta circunstancia en el proceso, como mero motivo de oposición. En el momento de entregar las llaves ya se advirtió a la arrendataria sobre la existencia de daños. Así, frente a los 99.000 euros a los que ascendería la fianza legal, la fianza convencional y la garantía pactada, la arrendadora podría retener las sumas de 29.640,16 euros por daños, y 4.106,35 euros por facturas impagadas. De ello quedaría un resto de 65.253,48 euros. Pero, además, la arrendadora tendría derecho a una indemnización de 99.000 euros, por penalización por haber desistido del contrato la parte contraria antes de los 3 años de duración. Aún habría un saldo a favor de la arrendadora de 33.746,52 euros, que no se reclamaba en este juicio. Con todo ello, se desestimó la demanda, absolviendo a la demandada de las pretensiones efectuadas en su contra, con imposición de costas a la actora.

IV.-)La representación de Dª. Lucía se alza contra esa resolución. Se alega incorrecta compensación de créditos. Se sostiene que la parte contraria debía reconvenir, por no existir crédito líquido, vencido ni exigible. Subsidiariamente, se alega que no ha quedado probada la existencia de daños conforme al art. 217 LEC. No se impugnó la autenticidad de los documentos aportados de contrario, pero sí se cuestionó su valor probatorio. No hay prueba sobre cómo estaba la vivienda en la fecha del contrato. No hay prueba de la fecha de las fotografías realizadas. Sólo hay comprobante del pago de la factura de jardinería (14.079,56 euros), pero no del resto. Ha habido un lapso de tiempo excesivamente prolongado entre la entrega de llaves y la emisión de las facturas por actuaciones realizadas. Los importes no cuadran. Las respuestas escritas no prueban la existencia de daños. Se alega improcedencia de la reclamación de suministros impagados. No se acredita el pago de las facturas de suministros, sólo la de "Culligan España", por importe de 444,17 euros. En cuanto a las facturas de "Aigües de Barcelona", el importe no cuadra, ni se acredita el pago. Algunas facturas están a nombre de esta parte. De las respuestas dadas en virtud de las pruebas practicadas conforme al art. 381 LEC se deprende que las facturas no se han pagado. En cuanto a la penalización, se afirma que la misma no procede, el contrato se resolvió después de transcurrido el plazo de obligado cumplimiento de un año. No cabe una interpretación contra preferentem de las cláusulas. El contrato se redactó por la propiedad y, conforme al art. 1288 del Código Civil ( en adelante , CC), cualquier duda que se derive de su tenor literal ha de perjudicarle. Se solicita Sentencia revocando la resolución recurrida, y estimando la demanda presentada por esta parte, con imposición de costas a la adversa.

V.-)La representación de CUAMON CENTRAL, S.A. se opone al recurso presentado. Se rechaza que hubiese incorrecta compensación de cantidades, ni que fuese necesario reconvenir. Se sostiene que hubo una correcta acreditación del crédito compensado, tal y como se sostiene en la sentencia dictada. Los suministros fueron correctos y no se pagaron por la arrendataria. Es correcta la aplicación de la penalización. Con todo ello, se solicitó sentencia desestimatoria del recurso presentado, confirmando la sentencia dictada, con imposición a la recurrente de las costas correspondientes a la segunda instancia.

SEGUNDO.- Acción ejercitada y régimen aplicable a la relación arrendaticia.

La cuestión debatida en el presente procedimiento se centra en la reclamación de cantidad ejercitada por Dª. Lucía (antes, Dª. Clemencia), contra CUAMON CENTRAL, S.A.. En concreto, se reclama la devolución del importe desembolsado en concepto de fianzas y garantía adicional, con motivo del contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 2018, sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.

En nuestro Derecho, el arrendatario está obligado a constituir la fianza en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento. El objeto primordial de esa fianza es el de garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones. Entre esas obligaciones, cabe destacar las de cuidar y conservar el bien arrendado, restituir su posesión, y pagar la renta y las demás cantidades que contractualmente asumiese o que legalmente le correspondan ( arts. 1555, 1561 y ss. CC) . La obligación de constituir dicha fianza viene impuesta por la Ley, y deberá abonarse en metálico en el momento de celebrar el contrato ( arts. 27.2.b y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU). La cuantía que el legislador ha previsto es la de una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, en función de la duración del arriendo. Según el art. 36.4 LAU, y como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 13ª) de 18 de abril de 2006, una vez resuelto el contrato de arrendamiento y devuelta la posesión, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En otro caso, se devengará a favor del arrendatario el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención por el arrendador hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

En este caso, las partes entienden que no es aplicable el régimen de la LAU, por tratarse de una vivienda suntuaria o de lujo. Sin embargo, no cabe acoger esa alegación. Es cierto que, en la actualidad, el art. 4.2 LAU, segundo párrafo, excluye de la aplicación obligatoria de dicha Ley los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. También es verdad que esa exclusión aparecía en la redacción original de la LAU. Sin embargo, este párrafo no estaba en vigor en la fecha en que se suscribió el arrendamiento (5 de diciembre de 2018), ya que se había eliminado por la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, y no se reintrodujo hasta el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, aplicable a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor (19 de diciembre de 2018).

En concreto, la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley 21/2018, referida al "Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley"decía en su párrafo primero lo siguiente: "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación".

Si se atiende a la redacción legal en el momento de celebración del contrato (5 de diciembre de 2018), queda claro que aquella exclusión no será aplicable. Por tanto, la relación entre las partes consistió en un arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU, que se regirá "por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil".Y, en especial, le resultará de aplicación el art. 6 LAU, que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título(se refiere al Título II de la LAU) , salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

TERCERO.- Sobre la posible necesidad de la demandada de formular reconvención

La sentencia de instancia desestimó la pretensión de la demandante/arrendataria de que le fuesen restituidas las cantidades depositadas a la fecha del contrato en concepto de fianza legal (16.500 euros), fianza adicional (33.000 euros) y garantía pactada (aval por importe de 49.500 euros), haciendo todo ello una suma de 99.000 euros.

En este caso, no es controvertida la suscripción del contrato de arrendamiento entre las partes, ni la constitución de aquellas fianzas, ni la entrega de aquel aval bancario como garantía pactada entre arrendadora y arrendataria. Tampoco se cuestiona que el contrato se resolvió en fecha 7 de septiembre de 2020, y que la arrendadora no restituyó a la arrendataria aquellas sumas. En concreto, CUAMON CENTRAL, S.A. hizo suya la cantidad de 49.500 euros, por las fianzas depositadas (16.500 + 33.000), y ejecutó el aval bancario que la arrendataria le había entregado (por otros 49.500 euros).

La juez de instancia consideró que, frente a derecho de la arrendataria de que le fuese restituida aquella cantidad, la arrendadora estaba en disposición de compensar los créditos que a su vez tenía por desperfectos en la vivienda, facturas de suministro y penalización por indemnización.

Esta Sección ha de ratificar el criterio consistente en la posibilidad de compensar. Es evidente, y en eso ha de acogerse la alegación de la recurrente, que ante la pretensión de Dª. Lucía de que le sea reintegrada la cantidad depositada como fianzas y garantía adicional, la arrendadora no podrá pretender una compensación por rentas adeudadas, simplemente por el hecho de que se trata de un crédito que ya fue reclamado judicialmente, y fue reconocido en sentencia firme. Es decir, las partes podrían convenir una compensación ya en sede de ejecución entre dos sentencias que condenasen recíprocamente a cada una a pagar una cantidad a favor de la otra, pero lo que no es aceptable es que, en la sentencia que ponga fin al segundo procedimiento, el crédito de la arrendataria se compense con las rentas debidas a la arrendadora, y que ya han dado lugar a un pronunciamiento condenatorio a favor de esta última. Sería reconocer el mismo derecho de la arrendadora dos veces.

Lo que ocurre es que, si se examina la sentencia apelada, se observa que en este caso la desestimación de la demanda no proviene del hecho de haber aplicado una compensación con las rentas debidas, sino con las cantidades adeudadas por desperfectos en la vivienda, facturas de suministros pendientes de pago e indemnización por desistimiento anticipado del contrato. Estos créditos no habían sido reconocidos en la sentencia anterior dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona.

La Jurisprudencia es clara respecto del carácter compensable de este tipo de créditos, en los términos del art. 408 LEC, sin que sea exigible para la parte demandada la interposición de una demanda reconvencional. El propio art. 36 LAU ya supone una obligación del arrendador de llevar a cabo una liquidación teniendo en cuenta los créditos de cada parte. La fianza y demás garantías depositadas por el arrendatario están concebidas, precisamente, para su aplicación, por vía de compensación, al crédito que el arrendador pueda tener por desperfectos en la vivienda y demás cantidades pendientes de pago por el inquilino, una vez resuelto el contrato. En ese sentido, caben citar las Sentencias de diversas Audiencias Provinciales, destacando a tal efecto las de Murcia ( Sentencia de la Sec. 4ª, nº 244/2011, de 12 de mayo de 2011); de Madrid ( Sentencia de la Sec. 8ª, nº 416/2021, de 14 de octubre de 2021); de Tarragona ( Sentencia de la Sec. 3ª, nº 355/2024, de 3 de junio de 2024); de Burgos ( Sentencia de la Sec. 3ª nº 288/2025, de 22 de julio); de Girona ( Sentencia de la Sec. 1ª, nº 977/2025, de 7 de octubre de 2025); etc.

En el ámbito de la Audiencia Provincial de Barcelona, cabe citar la Sentencias de la Sec. 13ª nº 345/2025, de 16 de mayo de 2025. Y esta misma Sec. 4ª ya se había pronunciado en el mismo sentido en la Sentencia nº 513/2021, de 28 de septiembre de 2021.

La pretensión de la arrendadora consiste en la reclamación de reembolso de determinadas facturas y de la cantidad pactada en el contrato por desistimiento anticipado del contrato. Se trata, por tanto, de una cantidad líquida y determinada. Ciertamente, la arrendataria puede oponerse a la misma, y la controversia entre las partes deberá resolverse en sentencia. Pero, en todo caso, la arrendadora puede pretender que ese crédito se haga valer en el proceso como alegación de crédito compensable, en los términos del art. 408 LEC, sin necesidad de formular reconvención.

CUARTO.- Sobre desperfectos existentes en la vivienda

La recurrente se opone a la compensación aplicada por la arrendadora de 29.640,16 euros, por desperfectos en la vivienda una vez que la posesión de la misma le fue restituida a la propiedad.

Cabe decir, ante todo, que los motivos de fondo por los que la representación de Dª. Lucía se opone a esa compensación fueron planteados por primera vez en el escrito de conclusiones, y han sido desarrollados después en la interposición del recurso. Es decir, se trata de alegaciones que no fueron debidamente suscitadas en primera instancia. Tras la alegación de crédito compensable por la parte demandada no se concedió a la demandante un plazo de veinte días para formular contestación a esa pretensión de compensación, trámite que vendría permitido (aunque no de forma preceptiva) por el art. 408.1 LEC. Dicho artículo establece que si, frente a la pretensión de la actora de condena al pago de una cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación "podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar".Tras la contestación a la demanda, el juzgado no otorgó a la representación de Dª. Lucía un plazo de veinte días para contestar a la alegación de crédito compensable, y ciertamente no tenía por qué hacerlo, pues la LEC no prevé ese trámite. Eso sí, la actora estaba facultada para presentar tal contestación voluntariamente, o por lo menos de pedir ser emplazada. No lo hizo, ni manifestó la procedencia de dicho trámite. Siendo así, no cabe plantear ahora, ya en segunda instancia, motivos de oposición al crédito esgrimido por CUAMON CENTRAL, S.A. que puedan considerarse hechos impeditivos, extintivos o excluyentes, ante los que la arrendadora no tuvo oportunidad de proponer prueba, ya que habrían sido introducidos en el debate en un momento posterior, y por tanto de forma extemporánea.

Es decir, si bien la carga de la prueba sobre la existencia de daños en la vivienda correspondería a CUAMON CENTRAL, S.A., esa carga de la prueba habría de limitarse a la existencia de los desperfectos en el momento de la restitución de la posesión, a la responsabilidad respecto de los mismos de la parte arrendataria y a su valoración económica, sin que le pueda ser exigible una carga probatoria adicional respecto de otras circunstancias no alegadas debidamente en el proceso.

Y es que, respecto de la responsabilidad por desperfectos en el inmueble arrendado, una vez finalizado el contrato, son de aplicación los arts. 1561 y ss. CC. El art. 1561 CC dispone: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".El art. 1562 CC establece: "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".El art. 1563 CC indica: "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".Y el art. 1564 CC, finalmente, dice: "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa".

Respecto de la responsabilidad del arrendatario en los daños y deterioro apreciados en una vivienda, con posterioridad al contrato de arrendamiento, esta Sala ha consolidado un régimen que puede sistematizarse de la siguiente manera (por todas, Sentencia nº 560/2022, de 30 noviembre 2022):

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 CC) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 CC) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

La representación de CUAMON CENTRAL, S.A. aportó presupuesto y factura de reparación emitida por "Domum" por desperfectos existentes en la vivienda, por importe de 4.591,95 euros. Se ha practicado prueba testifical que ha servido para corroborar la existencia de esos desperfectos en el momento inmediatamente posterior a la devolución de la posesión (el presupuesto es de 7 de septiembre de 2020), y la realidad de los trabajos realizados. Cabe atribuir sobre la arrendataria la responsabilidad de esos daños, máxime considerando lo ya dicho respecto de la imposibilidad de tener por formuladas alegaciones relativas a hechos impeditivos, extintivos o excluyentes. Es irrelevante si se ha aportado o no comprobante del pago de la factura, pues la demandada ya sería perjudicada a raíz de la existencia del daño, y no ha de acreditar el pago al tercero reparador como condición necesaria para poder reclamar la correspondiente indemnización a quien ha sido responsable en su causación.

Lo mismo cabe decir respecto de la factura de desperfectos de jardinería, emitida por "Sepra", por importe de 14.079,56 euros. Las fotografías aportadas evidencian que al devolver la posesión de la vivienda el jardín de la finca se encontraba en muy malas condiciones. También se practicó prueba testifical relativa a la existencia de los daños, a las actuaciones realizadas y a la procedencia de la factura aportada. Por tanto, resulta procedente la compensación de este importe.

Y ante ello no cabe exigir de la parte arrendadora una prueba fidedigna sobre cuál era el estado de la vivienda en el momento de la firma del contrato. La mención literal del propio contrato venía a expresar que el inmueble se encontraba en un estado correcto para la finalidad prevista, y no consta que durante la vigencia del arrendamiento la arrendataria formulase queja o disconformidad sobre la existencia de desperfectos.

No cabe decir lo mismo, sin embargo, respecto del importe que se reclama en concepto de daños en paredes y actuación de pintura. Es criterio de esta sección que los gastos de pintura, como adecuación habitual del inmueble antes de sacarlo nuevamente al mercado inmobiliario, han de ser a cargo del propietario arrendador, por tratarse de una actuación usual de mantenimiento del inmueble, salvo casos de acreditación de especial estado de abandono o gravedad en la causación de desperfectos.

En este caso, en lo relativo a daños en pintura de paredes, la demandante aporta facturas en donde sólo consta como partida la de "trabajos de pintura". El importe facturado correspondería a ese concepto entendido de forma global, sin desglosar. Tampoco se especifican los metros cuadrados de pintura, ni el precio aplicado por metro cuadrado. Es cierto que en la factura se habla de "agujeros cuadros", "golpes" y "roces", y ciertamente las fotografías aportadas reflejan estas circunstancias. Muchos de los agujeros (que en conjunto no son demasiados), podrían entenderse realizados en el ámbito de un uso normal de una vivienda, y sólo los que derivan de la instalación de un radiador de baño pueden entenderse significativamente relevantes. Algunos roces y golpes son ciertamente visibles. Pero, en general, se trata de daños que no precisan de una actuación sustancial que exceda de la labor del mero pintado y mantenimiento de paredes, cuando así se realiza. Con ello, esta Sección no entiende procedente la pretensión de CUAMON CENTRAL, S.A. de compensar esta partida.

Con ello, la cantidad que procedería compensar por parte de la arrendadora, frente a la pretensión de la arrendataria de retorno de las fianzas y garantías, sería de 18.671,51 euros (4.591,95 + 14.079,56).

QUINTO.- Facturas de suministros

Sí se antoja procedente ratificar el criterio de la juez de instancia de aplicar también la compensación propuesta por la demandada respecto de las tarifas de suministro que se han aportado. Todas las facturas cuyo recobro se reclama por la demandada obedecen a servicios y suministros cuya contratación y disfrute no se ha negado por la arrendataria. Tampoco consta que esos servicios se hayan abonado ya por Dª. Lucía, ni mediante el pago de esas mismas facturas, ni el de cualquieras otras. Como ya se ha mencionado respecto de los desperfectos, el hecho de que la arrendadora no haya probado el pago concreto de estas facturas no es una circunstancia que impida que las mismas hayan de ser abonadas por Dª. Lucía, ya que en todo caso se trata de gastos asimilados a la renta que según contrato debían ser sufragados por la arrendataria. Es verdad que los importes no cuadran, pero la diferencia iría a favor de la parte arrendataria, ya que las facturas aportadas como doc. nº 19 de la contestación a la demanda suman, en conjunto, 4.354,34 euros, mientras que la propiedad sólo ha planteado la alegación de crédito compensable respecto de 4.106,36 euros, que es la que se ha reconocido en la sentencia apelada. La propia demandada ha manifestado que, respecto de la factura de aguas, se habría producido un pago parcial, que no se reclama en el litigio. En conclusión, el recurso ha de desestimarse en lo que se refiere a este motivo, ratificándose la procedencia de compensar esta partida.

SEXTO.- Indemnización por desistimiento anticipado de la arrendataria

I.-)Finalmente, cabe abordar la cuestión relativa a la compensación de la indemnización por desistimiento anticipado de la arrendataria que CUAMON CENTRAL, S.A. aplicó en su momento, y que fue acogida por la juzgadora de instancia.

No es un hecho controvertido que las partes firmaron el contrato en fecha 5 de diciembre de 2018, y que la resolución se produjo en fecha 7 de septiembre de 2020, después de que la arrendataria manifestase su voluntad de desistir del arrendamiento.

Pues bien, la cláusula segunda del contrato expresamente dice:

"SEGUNDA.- El arrendamiento tiene una duración de TRES AÑOS,a contar desde el día 28 de diciembre de 2018, conforme a lo previsto en el artículo 9 de la LAU , siendo DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO por la Arrendadorala duración de todo el plazo fijado en el presente contrato, y siendo DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO por la Arrendatariael plazo de los UN AÑO (12 MESES)a contar desde la misma fecha. Manifiestan ambas partes, Arrendadora y Arrendataria que son conocedores el contenido del Art. 9 y 11 de la LAU pactando y obligándose expresamente la Arrendadora al cumplimiento mínimo de UN AÑO de contrato.

La Arrendatariapodrá desistir del presente contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días, sin necesidad de justificar dicho desistimiento por parte de la Arrendataria.

No obstante ello, y si el desistimiento se produjera antes del año de obligado cumplimiento, la Arrendatariadeberá abonar las rentas que resten pendientes hasta cumplirse los 12 meses de contrato.

PENALIZACIÓN: Se establece una penalización de SEIS MESES de renta durante la duración de todo el contrato, de tal forma que si la Arrendatariadesistiera del contrato antes de los TRES AÑOS deberá abonar la cantidad correspondiente a los seis meses de renta indicados.

A la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las dos partes hubiese notificado a la otra al menos con 30 días de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente AÑO A AÑO hasta llegar a un plazo de prórroga máximo de TRES AÑOS. Finalizado el contrato, la Arrendataria deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del Arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó."

(Las mayúsculas, la negrita y el subrayado son del original).

Como señala la parte recurrente, la cláusula, considerada en su conjunto, es ambigua y puede dar lugar a diversas interpretaciones, ya que contiene estipulaciones que aparentemente son contradictorias entre sí. Ante el plazo general de duración del contrato de tres años, parece que hay hasta tres plazos distintos de duración obligatoria para la arrendataria: seis meses, un año y tres años. En el primer párrafo se dice que el plazo de obligado cumplimiento para la arrendataria es de un año (12 meses); en el párrafo segundo se le reconoce la posibilidad de desistir una vez hayan transcurrido sólo 6 meses, siempre y cuando notifique su voluntad a la arrendadora con una antelación mínima de un mes; en el tercer párrafo se impone a la arrendataria la obligación de pagar una indemnización en caso de desistimiento del contrato antes de que hubiese transcurrido el plazo de duración mínima de un año, alcanzando tal indemnización al importe equivalente de las rentas que restasen por abonar hasta alcanzar aquel periodo de 12 meses; y, en el cuarto párrafo, con el subepígrafe "PENALIZACIÓN" se establece la obligación de indemnizar con una cantidad equivalente a seis mensualidades para el caso de que se produjese un desistimiento antes de tres años.

La cláusula, con ello, es sumamente confusa, y ello ha de dar lugar a que la penalización de 99.000 años que pretende aplicar la arrendadora deba desestimarse. En primer lugar, no queda claro si existe penalización a la arrendataria si se produce desistimiento antes de los 12 meses, o antes de 3 años, o si se trata de dos penalizaciones distintas, con carácter acumulativo (interpretación esta que en principio habría de descartarse, salvo que así se hubiese indicado de manera inequívoca y concluyente, que no es el caso). Pero, en segundo lugar, es contradictorio que, con carácter general, en el primer párrafo, se diga que el plazo de duración mínima obligatoria para el arrendatario es de "un año (12 meses)" y después, en el cuarto párrafo, se diga que si abandona la vivienda antes de 3 años deberá abonar una indemnización como penalización. Es contradictorio e improcedente que se imponga una cláusula penal a una parte por desistimiento del contrato cuando ya habría pasado el periodo de duración mínima pactada.

No se ha cuestionado que fue la arrendadora la que redactó el contrato, y la que pretendió introducir aquella penalización, por lo que deberá asumir las consecuencias que se derivan de estas dudas interpretativas. El art. 1288 CC , invocado por la representación de Dª. Lucía, establece que "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

Y, en todo caso, tratándose de una cláusula que supone la imposición de una cláusula penal a la arrendataria, en caso de desistimiento anticipado del contrato, las dudas interpretativas sobre cuál ha de ser el supuesto de hecho en que tal penalización se aplica, y cuál ha de ser la cuantía de la misma habrán de resolverse aplicando un criterio restrictivo, a favor de aquella interpretación que suponga una menor pena para la arrendataria.

II.-) Lo dicho hasta ahora sería suficiente para estimar el recurso en lo referido a esta pretensión. De todos modos, existe otro argumento a favor de la recurrente. Como se ha dicho, en este caso, por la fecha de celebración del contrato, el arrendamiento no estaría excluido del régimen de la LAU sobre arrendamiento de viviendas. Por tanto, le sería de aplicación el art. 6 LAU , según el cual serían nulas todas las cláusulas que estableciesen un régimen más gravoso para la arrendataria que las disposiciones previstas en la propia Ley.

El art. 11 LAU , en la redacción vigente en la fecha de celebración del contrato (que es la misma que la vigente en la actualidad) establecía:

"Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Es claro que la cláusula segunda del contrato, tanto en cualquiera de las dos fórmulas aparentemente contradictorias de indemnización desistimiento antes de los 12 meses y desistimiento antes de los 3 años, suponen una imposición de una penalización más gravosa que la prevista en el art. 11 LAU . Por tanto, la cláusula que establece tal penalización debe considerarse nula, conforme al art. 6 LAU , y en ese sentido la pretensión de CUAMON CENTRAL, S.A. debe rechazarse.

En conclusión, la pretensión de la arrendadora, de aplicación de una penalización por desistimiento anticipado, debe ser rechazada, por lo que ha de estimarse el recurso presentado por la arrendataria en lo que se refiere a este motivo.

Con todo ello, la demanda inicial de Dª. Lucía debió haberse estimado parcialmente, concretamente en la cantidad de 76.222,13 euros (99.000 - 18.671,51 - 4.106,36).

Y todo ello, como ya se ha apuntado, sin perjuicio de que en sede de ejecución las partes puedan convenir voluntariamente (ya que esta circunstancia no constituye un motivo de oposición a la ejecución de título judicial) la compensación de los pronunciamientos condenatorios que cada parte pueda tener frente a la otra, de manera recíproca.

SÉPTIMO.- Intereses

Cabe condenar a CUAMON CENTRAL, S.A. al pago de intereses debido a la mora en que ha incurrido, conforme al art. 36.4 LAU. El incumplimiento de la arrendadora de la obligación de pagar o consignar cantidades en concepto de devolución de fianza o garantía adicional tras la resolución del contrato supone que deba imponerse el interés legal del dinero, computado desde pasado un mes de la fecha de finalización del arrendamiento, hasta la fecha de esta resolución.

Desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago se aplicará el interés legal incrementado en dos puntos, conforme al art. 576 LEC.

OCTAVO.- Costas de primera instancia

La estimación parcial de la demanda de instancia habrá de conllevar que cada parte deba abonar las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad, conforme al art. 394 LEC

NOVENO.- Costas de segunda instancia

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción aplicable a este procedimiento, la estimación del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación