Sentencia Civil 821/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 552/2023 de 29 de noviembre del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de la demandada, Dña. Guillerma, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por Dña. Dolores y D. Simón, quienes solicitaron que fuese dictada sentencia en el sentido de:

"- Estimar íntegramente la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual formulada por mis mandantes, declarando extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 19 de enero de 2015, y novado en fecha 24 de febrero de 2021 del local sito en El Prat de Llobregat ( DIRECCION000, al haber fallecido la usufructuaria.

- Condenar a la demandada a dejar libre, vacua y expedita dicho local a disposición de mis mandantes, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciera de forma voluntaria.

- Condenar a la demandada, al pago de las rentas que se devenguen por la ocupación del local, hasta el efectivo desalojo y entrega de posesión a mis mandantes, en concepto de indemnización por el uso hecho, una vez vencido el contrato.

- Y todo ello con expresa imposición de las costas a la demandada."

En escrito presentado en fecha 12 de mayo de 2022, se subsanó el suplico en el sentido de pedir que "se condene a la demandada al pago de las rentas que se devenguen por la ocupación del local, hasta el efectivo desalojo y entrega de posesión a mis mandantes."

2. Los actores partieron en la demanda de ser los propietarios del local sito en El Prat de Llobregat ( DIRECCION000., y de que dicho local fue comprado por ellos mediante escritura de compraventa suscrita en fecha 8 de junio de 1998, ostentando en dicho momento la nuda propiedad, mientras que Dña. Josefa (madre de la actora y suegra del actor) ostentaba el usufructo de dicha finca. Alegaron que la citada usufructuaria falleció el 26 de diciembre de 2021,y que ellos procedieron a la extinción del usufructo mediante escritura de fecha 28 de enero de 2022, pasando a adquirir la plena propiedad del referido inmueble. Alegaron que, en fecha 19 de enero de 2015,Dña. Josefa había suscrito contrato de arrendamiento de local con la demandada, que fue novado en fecha 24 de febrero de 2021. Adujeron que, como en fecha 26 de diciembre de 2021 falleció la usufructuaria arrendadora, en tal fecha se extinguió el usufructo sobre el local y, al mismo tiempo, el contrato de arrendamiento existente sobre el local objeto del procedimiento, de conformidad con lo previsto en el art. 13.2 LAU. Añadieron que, a través de una inmobiliaria, contactaron con la demandada para acordar de forma amistosa la entrega de la posesión del referido local, pero que la demandada se opuso, por lo que, en fecha 23 de febrero de 2022, a través de su letrada le remitieron un burofax informando fehacientemente a la demandada habían pasado a ser plenos propietarios del local que estaba ocupando, al haber fallecido la usufructuaria, y que, de conformidad con el art. 561-9.3 y 561-16 del Libro V Código Civil Catalán (CCC), se le requería para que se procediese a la entrega de llaves el día 31 de marzo de 2022 a las 12 horas en la inmobiliaria "Inmoseguros", si bien, llegado ese día, la demandada no entregó las llaves ni la posesión. Añadieron, asimismo, que la renta mensual abonada era de 543,15 euros, y la anual y que la anual ascendía en la actualidad a 6.517,80 euros, según resultaba de la copia del recibo abonado correspondiente al mes de marzo de 2022.

2. La demandada se opuso a la demanda. Formuló excepción de inadecuación de procedimiento, basada en que los actores seguían la vía del art.250.1.1º LEC, cuando el procedimiento adecuado para recuperar la posesión del local objeto del litigio debió seguir los cauces del procedimiento ordinario del art.249.1.6 LEC, para poder extinguir el título que hasta el momento habilitaba la ocupación. Seguidamente, hizo alusión expresa al tenor del art.4.3 LAU ("Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil"), y alegó que la LAU no regula la extinción del arrendamiento por fallecimiento del usufructuario en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales de negocio), de modo que había que acudir al Código Civil (CC), que regula la tácita reconducción en el art.1566 ("Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento"), y el propietario no había pedido a la inquilina dentro de los quince días siguientes al fallecimiento de la usufructuaria que se fuera del inmueble, por lo que había operado dicha tácita reconducción, ya que la comunicación fue ya el 24 de febrero de 2022, de modo que, en su caso, el contrato finalizaría el 24 de febrero de 2023. Finalmente, adujo que era improcedente la condena solicitada en la demanda al pago de las rentas que se devengasen hasta el desalojo y entrega efectiva de la posesión del local, en concepto de indemnización por el uso hecho una vez vencido el contrato, sin concretar el importe de la renta ni la última renta pagada; era improcedente la condena de futuro del art.220.2 LEC peticionada en la demanda porque la condena de futuro viene condicionada a la condena al pago de rentas debidas; añadió que el art.219 LEC prohíbe derivar para ejecución de sentencia la determinación de la condena, y que, en este caso, faltaban los elementos necesarios para ello.

La demandada formuló reconvención contra los actores, y solicitó que se declarase la nulidad relativa del contrato de arrendamiento de fecha 19 de enero de 2015, y su novación de fecha 24 de febrero de 2021, por vicio del consentimiento (error y dolo), siendo condenados los demandados reconvenidos al pago de la suma de 24.109,90 euros en concepto de daños y perjuicios, más los intereses, con imposición a los demandados reconvenidos de las costas procesales, por apreciar en ellos temeridad y mala fe. Fundó su reclamación en que la arrendadora había silenciado su condición de usufructuaria del local al tiempo de suscribir el contrato y su novación.

Dicha reconvención fue inadmitida a trámite por auto firme de 4 de octubre de 2022.

3. La sentencia es estimatoria de la demanda. No se aprecia la excepción de inadecuación de procedimiento, pues se señala que el art. 250.1.1º LEC prevé expresamente que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas de expiración del plazo contractual del arrendamiento para que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca dada en arrendamiento recuperen la posesión. En cuanto a la tácita reconducción, no se acepta, por entender que el contrato quedó extinguido por la muerte de la usufructuaria con derecho vitalicio, tal como prevén expresamente el art. 561.9 CCC y el art. 13.2 LAU, de modo que, muerta la usufructuaria arrendadora, el contrato se extinguió de forma automática, como consecuencia de la previsión legal; se añade que no nos encontramos en un caso de prórroga tácita al no notificarse la voluntad de no renovar el arrendamiento, puesto que para ello es preciso el consentimiento del arrendador, en este caso imposible por haber fallecido, no constando tal voluntad continuadora, y se cita al respecto la Sentencia de la sección 13ª de esta Audiencia nº 582/2021, de 8 de octubre. En relación con la alegada improcedencia de la reclamación de rentas, se aclara que, en el acto de juicio, se concretó la reclamación de rentas debidas hasta esa fecha en 3.802,05 euros, sin haber sido contradichas por la demandada las alegaciones sobre la falta de pago vertidas en la demanda; se concluye que queda probado el impago y que procede la condena al pago de las rentas debidas y cantidades asimiladas en la cuantía reclamada.

4. Después de ser dictada sentencia, la demandada presentó un escrito en fecha 31 de enero de 2023, donde manifestó que aportaba documento de entrega de posesión y llaves por su parte, por lo que no era preciso proceder al lanzamiento.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la resolución del contrato de arrendamiento

1.La apelante aduce, en primer término, que el contrato de arrendamiento resuelto por la sentencia recurrida es el contrato de 19 de enero de 2015, obviando señalar que fue suscrito por la demandada, pero también por Dña. Raquel, quien no fue demandada, de modo que se resuelve el contrato de 19 de enero de 2015, pero no la novación de 24 de febrero de 2021, en que la demandada quedó como única arrendataria.

En segundo término, aduce que estamos ante un arrendamiento de local de negocio, no de vivienda, y reitera que la LAU no regula la extinción del contrato de arrendamiento por fallecimiento del usufructuario en arrendamientos distintos del de vivienda, debiendo estar a lo regulado en el Código Civil (CC). En la sentencia recurrida, se aplica el art.13.2 LAU, que corresponde a los arrendamientos de vivienda, por lo que no resulta aplicable. Y el art.1566 CC regula la tácita reconducción y que, en caso de fallecimiento del usufructuario, dicho hecho se debe notificar en el plazo de quince días, pues, de lo contrario, el contrato se prorroga por tácita reconducción, lo cual aduce que sucede en este caso, pues el fallecimiento fue notificado casi dos meses después del fallecimiento (24/02/2022), de forma que ha operado la tácita reconducción hasta el 24 de febrero de 2023.

2. Los apelados se oponen. En cuanto al tenor del fallo de la sentencia recurrida, aducen que ya en el suplico de la demanda se pedía "Estimar íntegramente la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual formulada por mis mandantes, declarando extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 19 de enero de 2015, y novado en fecha 24 de febrero de 2021 del local sito en El Prat de Llobregat ( DIRECCION000, al haber fallecido la usufructuaria." Precisan que el contrato inicial estaba firmado por dos arrendatarias, y que la novación posterior fue una simple modificación de la parte arrendataria, manteniendo en todos los términos el contrato, de modo que, extinguido el contrato inicial, el subsidiario, también lo está.

En cuanto al fondo de la cuestión, aducen que resulta aplicable el art.561.9 CCC, según el cual los contratos se extinguen al final del usufructo, y que el art.561-16 CCC regula las causas de extinción y prevé que "1. El derecho de usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas: a) Muerte del usufructuario o usufructuaria o del último de ellos en los casos a que se refiere el artículo 561-14.1, en los usufructos vitalicios". Concluyen los apelantes que, por tanto, desde la muerte de la usufructuaria quedó extinguido "ope legis" el contrato de arrendamiento, cualquiera que fuere la duración del contrato y naturaleza del alquiler. Añaden que, en cuanto al plazo de comunicación del fallecimiento, la usufructuaria falleció en fecha 26 de diciembre de 2021, siendo ellos los nudos propietarios del local, no hablándose con la usufructuaria desde hacía años, y aducen que ni tan siquiera participaron en la redacción de ningún contrato de alquiler; relatan que, al día siguiente al fallecimiento de la usufructuaria, recibieron de la hermana de la Sra. Dolores (la Sra. Rebeca), el contrato de alquiler del local objeto de autos, acudieron al local a informar a la inquilina de dicho hecho, y no recibiendo respuesta alguna por parte de ésta, el día 30 de diciembre de 2021 acudieron a una inmobiliaria a fin de que se realizasen las comunicaciones necesarias con la arrendataria para recuperar la posesión del local; la testigo de dicha inmobiliaria (la Sra. Amalia), manifestó durante la vista que efectivamente antes de final de año, el 30 de diciembre de 2021, llamó a la demandada, solicitándole que compareciese en sus oficinas a fin de gestionar la entrega de la posesión del local, pues el contrato de alquiler que tenía estaba extinguido por muerte de la usufructuaria, que dicha demandada compareció el 4 de enero de 2022 en sus oficinas, que se intentó gestionar de una manera amistosa la entrega de posesión el local, pero que la demandada estaba muy enfadada porque no le habían informado que el alquiler lo había hecho con una usufructuaria. Añaden que, posteriormente, tras pasar los días, y acreditar la falta de voluntad por parte de la demandada de entregar la posesión del local, se acabó remitiendo un burofax, del cual tampoco se obtuvo respuesta alguna, por lo que finalmente fue presentada la demanda.

3. Entrando a resolver la primera cuestión, es cierto lo que aducen los apelados acerca de que, ya en el suplico, solicitaron la estimación de la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual "declarando extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 19 de enero de 2015, y novado en fecha 24 de febrero de 2021 del local sito en El Prat de Llobregat ( DIRECCION000, al haber fallecido la usufructuaria."

Y, teniendo en cuenta que la demandada es una de las dos arrendatarias originales y que quedó como arrendataria única al tiempo de la novación meramente modificativa del contrato en cuanto a los sujetos que arrendaban el local, consideramos que el hecho de que en la sentencia recurrida se haga sólo referencia al "contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 19 de enero de 2015"carece de incidencia práctica, porque, en efecto, en la novación de 2021 se mantuvo expresamente en todos sus términos el contrato de 2015. De hecho, la demandada no formuló excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, a fin de que fuera llamada al proceso como codemandada la otra arrendataria inicial.

Ello sin perjuicio de que puede procederse a la rectificación del error material producido en la sentencia recurrida.

4. En relación con la cuestión de fondo, ciertamente, como aduce la apelada, no resulta de aplicación al caso lo dispuesto en el art.13.2 LAU ("Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley"), enmarcado dentro del título II de la LAU, que regula los arrendamientos de vivienda, pues el art.4.3 LAU dispone que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

5. Sin embargo, el art.513.1 CC prevé que el arrendamiento se extingue por muerte del usufructuario, al igual que lo prevé el art.561-16.1 CCC, que dispone que "El derecho de usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas: a) Muerte del usufructuario o usufructuaria (...)". Dicho texto legal prevé, además, en el art.561-9 que "Los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo", lo cual puede tener lugar, pues, por muerte del usufructuario o usufructuaria.

Como señala la STSJC, Sala Civil y Penal, de 23 de noviembre de 2020 ( ROJ: STSJ CAT 11719/2020 - ECLI:ES:TSJCAT:2020:11719 ):

"3.-Es norma general que emana de los artículos 561-9.3 y 561-16.3 CCCat en sede de usufructo; 566-2.2 en materia de servidumbres voluntarias; art. 569-32 en sede de hipoteca ; art. 5.1 de la llei 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, hoy art. 623-5.2 del CCCat o art. 13.2 de la LAU , que en tanto no existan normas que otra cosa dispongan, tanto los derechos que otorgue, como los actos o contratos que el usufructuario realice en tal condición, se extingan con su muerte.

Como excepción - art. 561-16.3- el supuesto de que el usufructuario renuncie voluntariamente a su derecho después de haber realizado el contrato, con la finalidad de evitar el fraude."

En virtud de lo expuesto, el contrato de arrendamiento quedó extinguido por disposición legal ( art.561-9 CCC) al tiempo del fallecimiento de la usufructuaria arrendadora, esto es, en fecha 26 de diciembre de 2021. A partir de ese momento, el arrendamiento dejó de existir.

6. Por lo demás, en contra de lo alegado en el recurso, el art.1566 CC regula la tácita reconducción en términos generales, pero no regula la tácita reconducción en el caso concreto de fallecimiento del usufructuario, ni, por ende, que se deba notificar el fallecimiento del usufructuario en el plazo de quince días para que no opere la tácita reconducción.

7. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la condena al pago de rentas

1. Aduce la apelante que, al tiempo de presentar la demanda de desahucio por expiración de plazo, no se acumuló la acción de reclamación por impago de rentas, puesto que ella había abonado hasta entonces todas las rentas, de modo que no procede la condena al pago de las rentas que tiene lugar en la sentencia recurrida, al no haber sido pedida expresamente en la demanda.

2. Los apelados se oponen. Aducen que, conforme al fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, "En el acto del juicio se concretó la reclamación de rentas debidas en 3.802,05 € hasta esa fecha, por lo que, en aplicación de lo previsto en los arts. 250.1.1º LEC y 437.4.3º LEC , no habiéndose contradicho por la demandada las alegaciones de la falta de pago vertidas en la demanda, ha de tenerse por admitido y probado el impago y procede la condena al pago de las rentas debidas y las cantidades asimiladas en la cuantía reclamada".Ponen de relieve que, con anterioridad al decreto de admisión a trámite de la demanda, presentaron un escrito en fecha 9 de abril de 2022, donde manifestaron "Que habiendo observado un error en los fundamentos de derecho, en concreto en el punto 5, esta parte pasa a subsanarlo, en el sentido, de que se solicitan las rentas futuras devengadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 437.4.3ª de la LEC. Acción que se puede acumular a la de resolución contractual y tramitarse por el juicio verbal". Añaden que, en la contestación a la demanda, la ahora apelante manifestó que no procedía la reclamación de las rentas futuras, siendo sus pretensiones desestimadas por auto de fecha 24 de octubre de 2022. Y precisan que, en cuanto a las rentas debidas y su cuantificación, durante la vista manifestaron que las rentas reclamadas eran las devengadas desde junio de 2022 hasta la fecha de juicio el 19 de diciembre de 2022, es decir, 7 meses, a razón de 543,15 €/mes, a tenor del doc. 7 de la demanda (recibo de alquiler), sin oposición, ni prueba alguna por la demandada.

3. En el suplico de la demanda, se solicitó "Condenar a la demandada, al pago de las rentas que se devenguen por la ocupación del local, hasta el efectivo desalojo y entrega de posesión a mis mandantes, en concepto de indemnización por el uso hecho, una vez vencido el contrato." Los actores peticionaron, pues, la condena al pago de una indemnización por el uso por la demandada de la cosa arrendada una vez extinguido el contrato; de hecho, en el fundamento de derecho quinto de la demanda, señalaron que "El apartado 4 del artículo 437 LEC permite la acumulación al juicio por expiración legal o contractual del plazo, de la acción en reclamación de rentas o cantidades analógicas vencidas y no pagadas. Respecto a la reclamación de "rentas" desde la fecha de fallecimiento del usufructuario hasta la devolución de la posesión del inmueble, debe entenderse como una indemnización por el uso hecho por el arrendatario de la cosa, una vez vencido el contrato (...)".

Es cierto que, en escrito presentado en fecha 12 de mayo de 2022, indicaron "Que habiendo observado un error en los fundamentos de derecho, en concreto en el punto 5, esta parte pasa a subsanarlo, en el sentido, de que se solicitan las rentas futuras devengadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 437.4.3ª de la LEC. Acción que se puede acumular a la de resolución contractual y tramitarse por el juicio verbal. Y, se tenga también por subsanado el suplico en el sentido de que se condene a la demandada al pago de las rentas que se devenguen por la ocupación del local, hasta el efectivo desalojo y entrega de posesión a mis mandantes."

Sin embargo, por más que se modificasen el precepto legal que estimaban aplicable, quedó claro que reclamaban "las rentas que se devenguen por la ocupación del local, hasta el efectivo desalojo y entrega de posesión a mis mandantes", no rentas ya adeudadas. Es más, en la demanda, donde se alegó que la renta mensual abonada era de 543,15 euros, y que la anual ascendía en la actualidad a 6.517,80 euros, se alegó también que así resultaba de la copia del recibo abonado correspondiente al mes de marzo de 2022, por lo que, dado que la demanda fue presentada en fecha 6 de abril de 2022 y no se indicó impago de la mensualidad de ese mes de abril, cabe deducir que la demandada venía abonando la renta con regularidad.

4. En cuanto a que, en la contestación a la demanda, la demandada alegó que no procedía la reclamación de las rentas futuras, siendo sus pretensiones desestimadas por auto de fecha 24 de octubre de 2022, debemos precisar que el citado auto es, realmente, un auto resolutorio del recurso de reposición interpuesto por la demandada contra el auto por el cual fue inadmitida a trámite su reconvención. Y, en el citado auto, no fueron desestimadas las pretensiones de la demandada de que no procedía la reclamación de las rentas futuras, puesto que ni fue objeto del recurso de reposición ni era el momento procesal de pronunciarse al respecto.

5. En cuanto a que durante la vista de juicio verbal se puso de manifiesto que las rentas reclamadas eran las devengadas desde junio de 2022 hasta la fecha de juicio, celebrado el 19 de diciembre de 2022, es decir, 7 meses, a razón de 543,15 euros mensuales, ello revela que no eran rentas debidas al tiempo de ser presentada la demanda, sino relativas a la indemnización solicitada por ocupación del local después la extinción del arrendamiento por fallecimiento de la arrendadora, pues la demanda había sido presentada el 6 de abril de 2022.

6. En conclusión, en la demanda, posteriormente subsanada, no se reclamó renta alguna como adeudada, sino que, únicamente, se reclamó el pago de las rentas que se devengasen por la ocupación del local, hasta el efectivo desalojo y entrega de posesión, a modo de indemnización por el uso. Y a dicha indemnización corresponden las cantidades en concepto equivalente al de renta devengadas desde junio de 2022 hasta el 19 de diciembre de 2022, fecha de la vista de juicio verbal.

Por consiguiente, no procedía la condena al pago de 3.802,05 euros en concepto de rentas debidas.

7. El motivo es estimado

CUARTO.-Sobre la condena al pago de daños y perjuicios

1. Aduce la apelante que, en su oposición a la demanda, alegó que, al no haber sido reclamadas en la demanda rentas impagadas, no procede la reclamación de rentas futuras en concepto de daños y perjuicios. Reitera al respecto las alegaciones vertidas en ese momento, entre las cuales se halla la de que la posibilidad contemplada en el art.220.2 LEC es puramente instrumental, pues, en realidad, el deudor no las debe, ya que aún no se han devengado, y lo único que se pretende es evitar un nuevo proceso para la reclamación de las que se vayan devengando. Pero condenar sólo al pago de unas rentas no devengadas y, por tanto, no debidas, sin condena al pago de las debidas no tiene sentido, sin haber rentas debidas en este caso.

2. Conforme a lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, la suma de 3.802,05 euros -la actora puso de manifiesto durante el trámite de conclusiones concedido durante la vista que la demandada había dejado de pagar la renta desde junio de 2022 hasta diciembre de 2022-, no puede responder a rentas debidas, sino a indemnización por el uso.

3. Ahora bien, aunque la demandada nada dijo durante la vista acerca de la citada suma, lo cierto es que ya alegó en su escrito de oposición lo que ahora reitera en su recurso, y así lo manifestó también durante el trámite de conclusiones concedido.

4. Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta sección de la Audiencia de 27 de junio de 2024 ( ROJ: SAP B 7785/2024 - ECLI:ES:APB:2024:7785 ):

"3.- En cuanto a la condena de futuro, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 10069/2022 - ECLI:ES:APB:2022:10069 ), siguiendo el criterio adoptado por las secciones de arrendamiento, señalamos:

" La sentencia desestima la misma, fundamentando tal decisión en que a la fecha de la interposición de la demanda la demandada no adeudaba renta alguna, por lo que la acción acumulada de indemnización de daños y perjuicios no podía ser acogida, al resultar improcedente una condena a futuro cuando no existen, a fecha de interposición de la demanda, rentas vencidas e impagadas.

El apelante D. Gabriel no está conforme con esta conclusión, destacando al efecto que lo que por él se sostiene es que no existe contrato de arrendamiento válido y ante esta ausencia de contrato de arrendamiento no puede existir la obligación de pagar rentas, de ahí que lo que se pida no sea una condena al pago de rentas futuras, sino una indemnización por daños y perjuicios.

Partiendo de este motivo del recurso de apelación, y de cara a darle respuesta al mismo, se debe comenzar por concretar el marco del presente procedimiento y las acciones en el mismo ejercitadas.

Tal marco es el que se ha expuesto en el anterior fundamento de derecho al que se hace remisión y en el que se parte (de cara a la admisibilidad del cauce procesal seguido) de una asimilación entre la noción de renta y la de la indemnización por ocupación una vez resuelto el contrato por expiración de plazo siendo su monto el mismo que el de la renta.

Lo reclamado en este caso es el importe de la indemnización generada por la ocupación del inmueble por la demandada desde el mes de febrero de 2019, ya que no es debatido en estas actuaciones que la renta del mes de enero de 2019 si fue satisfecha, habiéndose redactado la demanda el 31.01.2019, momento en el que por ello no existía cantidad alguna pendiente de pago, lo que implica que la condena que se solicita es una condena de futuro.

En relación a estas condenas de futuro, las mismas están previstas en el art 220,2 LEC conforme al que:

En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda".

El tenor de este precepto vincula por ello la posibilidad de reclamación de futuro a que la acción ejercitada fuere la de desahucio por falta de pago o expiración de plazo mas reclamación de rentas debidas y aquellas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la entrega del inmueble (a la noción de rentas se equipara la indemnización por ocupación del inmueble una vez finalizado el plazo, pues solo de esta forma es admisible una acumulación de acciones como la que aquí plantea la parte actora tal y como se ha señalado en el fundamento de derecho anterior de esta sentencia).

La acumulación de estas acciones es la que se prevé en el art 437,4,3ª LEC (antes transcrito y que se estima idóneo de nuevo reflejar de cara a clarificar la cuestión aquí planteada). El mismo establece que:

"4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: ...

3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho".

De la lectura de estas normas cabe derivar que presupuesto para poder operar una condena de futuro lo es el que al tiempo de la presentación de la demanda existan cantidades pendientes de pago ( rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas), realidad ésta que se ha expuesto en la sentencia dictada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 30.09.2021 (reproducida posteriormente en las de 24.01.2022 o 2.02.2022).

En ella se indica:

"2.- La segunda objeción que formula la apelante es que no se pidió la condena al pago de rentas, sino de la indemnización por la ocupación una vez extinguido el contrato, sin concreción alguna en cuanto a cuál era el importe de la renta ni la última renta pagada.

Basta leer la demanda para ver que la acción ejercitada es doble: por una parte el desahucio por expiración de plazo, y por otra, la acción de indemnización de daños y perjuicios causados por la prolongación ilegítima de la posesión 'tomando como base para su cálculo las rentas futuras, fijando el importe de las mismas en función de la última de las mensualidades reclamadas/cobradas'. A pesar de esta manifestación, lo cierto es que el actor no nos dice ni cuál fue la última renta satisfecha, ni su importe, de manera que desconocemos si al tiempo de la demanda se debía algún importe (vía renta o indemnización), ni, en su caso, su importe.

La actora, en su demanda, hace descansar esta última pretensión en el artículo 220 Lec .

Partimos, pues, de que no se ha acreditado (ni alegado) que al tiempo de la demanda se adeudara cantidad alguna por parte de la demandada. En la propia sentencia, tampoco se concreta qué importe ni desde cuando debe satisfacerse en concepto de indemnización, sino que más bien se justifica la pertinencia del abono de la indemnización sustitutoria de la renta aun en el caso de extinción del contrato por expiración del plazo, prescindiendo de que efectivamente se produjera impago alguno en el caso; impago que no se determina en ningún caso.

(...)

El Fallo dice, en lo que se refiere a esta acción: " CONDENAR a Doña Elisabeth al pago a la actora de las rentas y cantidades asimiladas que no hayan sido abonadas o no lo fueran a su vencimiento mensual hasta el momento de la efectiva recuperación de la posesión del local por la parte actora y a razón de la última renta mensual actualizada a modo de indemnización de los daños y perjuicios causados, quedando dicha concreción y liquidación para ejecución de sentencia"

Además de que el artículo 219 Lec prohíbe derivar a la ejecución de sentencia la determinación de la condena salvo en supuestos excepcionales, lo cierto es que aquí faltan en la demanda todos los elementos necesarios para el éxito de la acción, de forma tan imprecisa ejercitada.

En el rollo 54/20 dijimos, en un caso similar, en el que se pretendía la condena de futuro al pago de rentas (o indemnización) sin deuda al principio del proceso: " La propia sentencia dice que ni se debía nada al tiempo de la demanda ni al tiempo de la sentencia.

Consiguientemente, esta acción debe desestimarse. El artículo 220.2 Lec dice que 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

La condena de futuro entendemos que viene condicionada a la estimación de la condena al pago de rentas debidas. La acción de reclamación de rentas es autónoma, aunque se permita su acumulación a la de desahucio por falta de pago o expiración de plazo. Si la acción de reclamación de rentas se desestima, la condena a rentas futuras no procede porque la configuración de la sentencia de futuro viene subordinada a la condena al pago de las rentas reclamadas; luego si no hay condena al pago de éstas, mal podrá haberla para unas rentas de futuro, que son como un complemento de la condena principal de condena al pago de rentas debidas.

Esta posibilidad contemplada en el artículo 220.2 Lec es puramente instrumental: en realidad, el deudor no las debe, pues aún no se han devengado, y lo único que se pretende es evitar un nuevo proceso para la reclamación de las que se vayan devengando. Pero condenar sólo al pago de unas rentas no devengadas (por lo tanto, no debidas) sin condena al pago de las debidas (que no las hay en este caso) no tiene sentido."

Dado que en este caso no existía cantidad alguna pendiente de pago al tiempo de elaborarse la demanda, no concurre el presupuesto para la condena de futuro que se solicita, lo que implica que, al igual que hizo la sentencia de instancia, y desestimando el recurso de apelación presentado, no proceda acoger la acción ejercitada en reclamación de cantidad, sin perjuicio de la eventual reclamación de lo que considere la parte actora le es debido en otro procedimiento"

Así también, en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de enero de 2021 ( ROJ: SAP B 170/2021 - ECLI:ES:APB:2021:170 ), citada por la demandada, se señala:

" La actora acumulaba a la acción de desahucio la de reclamación de rentas aunque, al considerar extinguido el contrato, configure su petición como indemnización, conforme al art. 437.4.3º LEC . Ahora bien, el demandado se encontraba al corriente del pago de la renta por lo que la condena se limita al pago de rentas futuras, según lo solicitado, al amparo del art. 220.2 LEC .

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas), a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca ( rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro ( reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario."

4. Aplicando lo anterior al presente supuesto, consideramos que no puede darse lugar a la "INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS POR OCUPACIÓN" reclamada en la demanda.

Ello sin perjuicio de aclarar que la eventual falta de pago por la demandada de la cantidad equivalente a la renta durante el plazo de ocupación de la vivienda hasta su entrega a la actora generaría una deuda a cargo de la demandada."

5. Lo anterior deviene aplicable al presente supuesto, por lo que no procede la condena impuesta a la demandada en la sentencia recurrida "a pagar a la actora 3.802,05 € por las rentas devengadas y no abonadas (...) en concepto de indemnización por daños y perjuicios hasta el momento de entrega efectiva de la posesión del inmueble", con los intereses. Ello "sin perjuicio de aclarar que la eventual falta de pago por la demandada de la cantidad equivalente a la renta durante el plazo de ocupación de la vivienda hasta su entrega a la actora generaría una deuda a cargo de la demandada."

6. El motivo es estimado.

7. En atención a lo expuesto, procede estimar en parte el recurso de apelación, dejando sin efecto las condenas impuestas en la sentencia recurrida en relación con rentas debidas y en relación con la indemnización por daños y perjuicios hasta el momento de entrega efectiva de la posesión del inmueble.

8. En consecuencia, dada la estimación en parte de la demanda, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia ( art.394.2 LEC) .

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación