Sentencia Civil 524/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 431/2023 de 29 de julio del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de la demandada, Dña. Noelia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por D. Luis, en la cual solicitó que:

"se declare:

Primero: Extinguido por EXPIRACION DEL TERMINO DEL CONTRATODE ARRENDAMIENTO de fecha 19 de abril de 2017 y su anexo posterior de subrogación suscrito entre la propiedad, como arrendadora, y DOÑA Noelia, como arrendataria, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona (Barcelona).

Segundo: Haber lugar al desahucio sobre el local reseñado por expiración contractual, con apercibimiento a la demandada que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo voluntario, y todo ello con expresa condena en costas.

Tercero: Se condene a la parte demandada al abono de la totalidad de la deuda por las rentas no abonadas y las que deben considerarse como indemnización por ser mensualidades posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento que asciende a MIL QUINIENTOS EUROS (1.500,- €), más todas aquellas que venzan hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca, más los intereses correspondientes.

Cuarto: Se condene a la demandada al pago de la totalidad de las costas de lpresente procedimiento."

2. El actor ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 19 de abril de 2017sobre la finca de su propiedad sita en la DIRECCION000 de Barcelona, alegando que lo suscribió con D. Rogelio, quien, en fecha 1 de febrero de 2021, firmó un anexo al contrato de arrendamiento donde se establecía que su esposa se subrogaría en la posición de arrendataria en el contrato de arrendamiento de vivienda, dejando constancia de que era una subrogación y de que en ningún caso se trataba de la firma de un nuevo contrato; se informó claramente a la nueva arrendataria, y desde ese momento adquirió los derechos y obligaciones que emanaban de la relación contractual existente, dejándose específicamente acordado en dicho anexo que "Los pactos y condiciones suscritos en el contrato original firmado en fecha 19 de abril de 2017, así como de su subsiguiente prórroga firmada en fecha 10 de marzo de 2020, quedan plenamente subsistentes". Adujo que la duración del referido contrato de 19 de abril de 2017 fue de 1 año prorrogable a 3 años, y que, llegada la fecha de la finalización de la relación contractual, la demandada se negó a entregar la posesión, aun cuando había

firmado un documento en fecha 3 de diciembre de 2021 en el que dejaba constancia que no se iba a renovar el contrato y que se entregaría la posesión de la vivienda a la propiedad en fecha 19 de abril de 2022. Adujo que la demandada había realizado ingresos a la propietaria que no podían considerarse en ningún caso como una aceptación para la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por lo que era intención del actor poder depositar dichas cantidades en la cuenta bancaria que el Tribunal facilitase al efecto hasta el efectivo lanzamiento en el día fijado, si bien, sí se reclamaban dichas cantidades en concepto de indemnización por no haber hecho entrega de la posesión del local el día establecido contractualmente; la cantidad mensual en concepto de renta fue establecida por las partes en la suma de 500 euros, como constaba acreditado en los últimos ingresos realizados por la demandada, quien debía estas cantidades por ser las correspondientes a las mensualidades posteriores a la finalización del contrato por un total de 1.500 euros (abril, mayo y junio de 2022). Aportó el contrato de arrendamiento de fecha19 de abril de 2017, la prórroga del contrato de fecha 19 de abril de 2020, y el anexo al contrato de fecha 1 de febrero de 2021.

3. La demandada se opuso a la demanda. Alegó que el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de abril de 2017 por plazo de tres años lo fue con posterioridad a la reforma de la LAU de 2013 y, por tanto, por una duración de tres años, más un año de prórroga tácita, aportando el actor un documento de fecha 19 de abril 2020que califica de prórroga de contrato de arrendamiento, cuando no se trataba de una prórroga al contrato de arrendamiento, sino de una novación de la relación contractual, donde la renta fue variada: en el primer contrato, la renta era de 500 euros mensuales, y en ese nuevo contrato la renta se estableció en 570 euros mensuales, por lo que un requisito de la relación arrendaticia había sido modificado; además, dicho documento fue suscrito en fecha 19 de abril de 2020, cuando ya resultaba de aplicación la reforma de 5 de marzo de 2019, que estableció el plazo de duración de los contratos en 5 años con prórroga de 3 años, de modo que debía decaer la acción en cuanto a la expiración del término contractual, pues el contrato no expiraba en la fecha pretendida por la adversa, sino en fecha 19 de abril de 2025. Adujo que, en febrero de 2021, ante la separación del arrendatario y su esposa, el actor redactó un anexo, en el que aceptaba la subrogación de la esposa del arrendatario, indicando que la misma se subrogaba en el contrato de 19 de abril de 2017 y en el de 19 de marzo de 2020, y que quedaba claro que la demandada tenía un contrato de arrendamiento actualmente vigente, pues el segundo era una novación del primero, y estaba sujeto al plazo de 5 años, de forma que no finalizaba hasta el año 2025. Añadió que, de forma maliciosa, el actor aportaba también un documento de manifestaciones unilaterales que le presentó a la firma, donde le notificaba la no intención de renovar el contrato de arrendamiento, motivado por necesidades habitacionales de su hija, quedando finalizado, según expresaba el documento, en fecha "19 de abril de 2022"; de dicho documento no se le hizo entrega, y, leído al recibir la demanda, adujo que lo que realmente sucedió es que el actor, aprovechándose de su buena fe, le manifestó que el piso debería dejarlo por necesidades de su hija, ejercitando presión moral que, finalmente, condujo a la firma del recibí del comunicado, no pudiendo determinar si lo fue en la fecha contenida en el mismo; poco después el arrendador le comunicó que no era seguro que su hija quisiera ocupar el piso y que mientras tanto lo siguiera ocupando y pagando la renta. La actuación del actor fue engañosa, pues, por un lado, quiso asegurarse una inquilina responsable que cuidaba del piso y pagaba las rentas puntualmente para el caso de que su hija definitivamente no quisiera ocupar el piso y, por otro lado, se saltó los requisitos que conlleva la resolución de un contrato por necesidad de la vivienda. Adujo que no se había extinguido la relación arrendaticia, pues el contrato fue novado el 19 de abril de 2020 y el arrendador había venido cobrando todas las rentas después de la presunta extinción del contrato, según él, el 19 de abril 2022, a través del medio de pago habitual entre ellos (transferencia bancaria), pago que debía haber rechazado, si bien luego les otorgaba el actor un carácter indemnizatorio. Su situación de arrendataria debía perdurar hasta abril de 2025. Añadió que el actor ejercitaba también la acción de reclamación de rentas, cuando la arrendataria había ido pagando rigurosa y puntualmente todas las rentas, y que la mala fe del actor resultaba clara en atención a la fecha del documento al que denominaba prórroga, de fecha 19 de abril 2020, al estar, incluso, confinados por la pandemia de Covid; aprovechando el desconocimiento y preocupación de la demanda, que entonces ya estaba embarazada, estableció una nueva renta de 570 euros, a sabiendas de que su esposo no podía trabajar por la situación y que no les quedaba otra opción que aceptar lo impuesto por él, viéndose obligado el actor a reducirla verbalmente a 500 euros mensuales por la situación Covid, aunque les decía que la reducción era un préstamo para ellos hasta que la situación mejorase; aportó todos los ingresos realizados desde el pasado mes de abril.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que la discusión entre las partes se centra en si ha de entenderse que en 2020 tuvo lugar simplemente una prórroga del contrato preexistente, o si más bien se suscribió un nuevo contrato, que dado el tenor de la norma legal en aquel momento no expiraría hasta 2025. Se razona que la literalidad del documento es clara en el sentido de acordarse meramente una prórroga del contrato concertado en 2017, el cual se manifiesta quedar subsistente en todo aquello que no apareciera modificado (pacto 4.º); igualmente, con ocasión de la novación subjetiva de la arrendataria, se hace constar la subsistencia de los pactos y condiciones del contrato de 2017, así como de su prórroga de 2020 (pacto 4.º). Se razona también que la circunstancia de que en el acuerdo de prórroga del contrato se contemplase también una elevación de la renta no permite entender que se estuviera, contra lo declarado en el documento, celebrando un nuevo contrato, en la medida en que la renta inicialmente pactada era susceptible de actualización (cláusula 6.ª del contrato de 2017). Se concluye que las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, decidieron una vez expirado el plazo de duración mínimo legalmente previsto, prorrogar el contrato otros dos años, y que a su vez consta que, cuando faltaba más de un mes para la finalización del plazo de duración pactado, por el arrendador se exteriorizó su voluntad de no volver a prorrogar el contrato, de modo que conforme a lo previsto en los arts. 9 y 10 de la LAU, en su redacción vigente en el momento de celebración del contrato, así como en el art. 1.569.1.º y concordantes del CC, debe necesariamente darse lugar al desahucio interesado en la demanda.

En relación con la a la acción acumulada de reclamación de rentas, de la documental que se aporta con los escritos de demanda y de contestación, así como de las propias alegaciones del actor, y de lo expresado por este en la vista, resulta que la demandada ha venido satisfaciendo hasta este momento de manera puntual las sucesivas mensualidades de renta, mediante la realización de las correspondientes transferencias a la cuenta del actor, quien admite que en la actualidad no se adeuda cantidad alguna, por lo que no cabe acoger la petición de que se condene a la demandada a abonar la suma de 1.500 euros correspondiente a las rentas de abril a junio de 2022, en tanto en cuanto se ha efectuado ya pago de su importe, dentro del plazo previsto en el contrato. Se concluye que sólo cabe condenar a la demandada de acuerdo con los artículos 1.091, 1.254, 1.258, 1.555.1.º y concordantes del CC al pago de las rentas que mensualmente se vayan devengando a razón de 500 euros hasta el momento en que la actora recupere la posesión del inmueble, conforme permite el artículo 220.2 LEC.

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1. Sostiene la apelante que existe una errónea valoración de la prueba, pues reitera que hubo novación contractual. Insiste en que la modificación radical de las obligaciones se refiere al sujeto, al objeto materia del contrato o a sus modalidades; los factores principales del contrato de arrendamiento son el objeto que se da en uso, el valor económico que se paga por éste, o sea, la renta, y la duración establecida del contrato, y, si los anteriores factores fueron modificados, se opera la novación del contrato de arrendamiento, por cambio de obligaciones, sin necesidad de realizar y firmar un nuevo contrato, lo cual sucedió en este caso. Afirma que la novación se constituyó explícitamente, aunque no se hayan usado las palabras habituales por las partes, en el sentido de que pretendían novar el contrato. Tras reiterar argumentos de su contestación en relación con la modificación de la renta operada en el documento calificado como prórroga, reitera también que la acción interpuesta por la actora no es la adecuada, pues dicho documento fue suscrito en fecha 19 de abril de 2020, cuando ya resultaba de aplicación la reforma de 5 de marzo de 2019, que estableció el plazo de duración de los contratos en 5 años con prórroga de 3 años, por lo que el contrato no expira en la fecha pretendida por la adversa, sino en fecha 19 de abril de 2025. En fecha 1 de febrero de 2021, ante la separación del arrendatario y de su esposa, el actor redacta un anexo en el que acepta la subrogación de la esposa del arrendatario, indicando que la misma se subroga en el contrato de 19 de abril de 2017 y en el de 10 de marzo de 2020. Afirma que, en realidad, nos encontramos ante una renovación del contrato, pues el arrendador cobra mensualmente las rentas que la arrendataria puntualmente y como siempre paga, lo cual queda demostrado con el cobro de los recibos de los meses posteriores a abril de 2022.

2. El apelado se opone. Tras aducir que la apelante no ha satisfecho las mensualidades de noviembre de 2022 ni de enero de 2023, adeudando hasta la fecha 1.000 euros al propietario, que no

han sido consignados en el Juzgado, y que, conforme a lo previsto en el art. 449 LEC, debe declararse desierto el recurso de apelación, reitera los argumentos de su demanda, y comparte los argumentos contenidos en la sentencia recurrida.

3. Tras descartar lo alegado por la apelada acerca del incumplimiento por la apelante de los dispuesto en el art.449.2 LEC, al haber quedado acreditado el pago, un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo previsto en el art.456.1 LEC, conduce a este Tribunal a desestimar el recurso de apelación, puesto que se comparten los razonamientos del juez "a quo".

4. En ese sentido, el contrato de arrendamiento inicial, que data de 19 de abril de 2017,fue concertado con D. Rogelio (esposo de la demandada), y lo fue por una duración de tres años, por lo que con ello se cumplía ya con la previsión de la prórroga obligatoria del art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito ("La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (...)").

El art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, prevé una prórroga tácita de un año ("Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más"), de modo que el contrato de arrendamiento podía durar, en principio, con el amparo legal, hasta el 19 de abril de 2021.

5. Lo cierto es que, en fecha 19 de abril de 2020,las partes del contrato pactaron lo siguiente:

"1. Que estando próximo el vencimiento del contrato suscrito en fecha 19 de Abril de 2017, las partes han acordado efectuar una ampliación de la duración del contrato inicial por DOS años,pasando a ser la fecha de vencimiento el día 19 de Abril de 2022.

2. Se acuerda un incremento de la renta (...)

3. El importe de fianza que actualmente está depositado en el Instituto Catalán del suelo (...) Se acuerda incrementar la fianza en SETENTA EUROS (70 €),siendo el total de la fianza de QUINIENTOS SETENTA EUROS (570 €)(...)

4. Los restantes pactos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento original, suscrito el 19 de Abril de 2017, quedan plenamente subsistentes".

Lo pactado fue denominado "PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA". Y eso es lo que fue, puesto que, reiterando que el contrato de arrendamiento podía durar con el amparo legal hasta el 19 de abril de 2021, quedó estipulado que duraría, incluso, un año más (hasta el 19 de abril de 2022) y, sobre todo, quedó expresamente pactado que "Los restantes pactos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento original, suscrito el 19 de Abril de 2017, quedan plenamente subsistentes".

Con ello queda fuera de toda duda que se trató de una prórroga del contrato, y no de una novación extintiva del mismo, por más que quedase modificado uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento (novación modificativa), cual es la renta, a razón de 70 euros mensuales más, en lógica correlación con el aumento del plazo de duración.

Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 8 de junio de 2020 ( ROJ: STS 1711/2020 - ECLI:ES:TS:2020:1711 ):

"El citado art. 1204 CC , referido a la denominada novación propia o extintiva, señala que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) . La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior ( novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original aunque con la modificación pretendida ( novación modificativa que previene el art. 1203 CC) .

En las novaciones extintivas, como declaró la sentencia de esta Sala núm. 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi ) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).

(...)

La novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor".

Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (vid. art. 1.156 CC) . Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC) , y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación está sujeta a un mayor formalismo, exigiéndose una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC) , ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias."

6. Posteriormente, en fecha 1 de febrero de 2021,fue firmado ya el "ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA"por las partes del contrato original y la ahora demandada, quedando estipulado en el pacto segundo "Que DOÑA Noelia toma el lugar de DON Rogelio, por lo que se convierte en parte ARRENDATARIA y adquiere los derechos y obligaciones que emanan de la relación contractual existente". Y, a fin de eliminar cualquier resquicio de duda, en el pacto CUARTO, quedó estipulado que "Los pactos y condiciones suscritos en el contrato original firmado en fecha 19 de abril de 2017, así como la subsiguiente prórroga firmada en fecha 10 de marzo de 2020, quedan plenamente subsistentes".

7. Por tanto, el contrato de arrendamiento, ya con la demandada como arrendataria, quedaba extinguido en fecha 19 de abril de 2022,sin que resultase de aplicación la nueva redacción dada al art.9.1 LAU por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 5 de marzo de 2019, pues lo contrario supondría la vulneración de la irretroactividad de las leyes prevista en el art.2.3 CC.

8. El contrato de arrendamiento finalizaba, pues, el 19 de abril de 2022, conforme a lo pactado expresamente en el documento de prórroga de fecha 19 de abril de 2020 ("1. Que estando próximo el vencimiento del contrato suscrito en fecha 19 de Abril de 2017, las partes han acordado efectuar una ampliación de la duración del contrato inicial por DOS años, pasando a ser la fecha de vencimiento el día 19 de Abril de 2022"). Y, en cualquier caso, en fecha 3 de diciembre de 2021, fue firmado por las partes litigantes -la demandada no niega su firma- el documento de "PRE-AVISO" aportado con la demanda, donde consta "Que el propietario NO renovará dicho contrato, motivado por necesidades habitacionales de su hija, quedando finalizado el mismo en fecha de 19 de Abril de 2022, entendiéndose esta carta como preaviso de fin de contrato."

9. Por tanto, tal y como bien se razona en la sentencia recurrida, cabe entender que el contrato expiró el 19 de abril de 2022.

10. Cabe añadir que el hecho de que el actor el arrendador haya ido cobrado mensualmente las rentas de los meses posteriores a abril de 2022 no cambia la anterior conclusión, al ser la lógica contraprestación al uso de la vivienda por la demandada aun después de haber expirado el contrato. Como señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 2 de marzo de 2023 ( Roj: SAP B 2082/2023 - ECLI:ES:APB:2023:2082 ):

"Esta equiparación a que se viene haciendo referencia entre renta e indemnización por la ocupación del inmueble por el antiguo arrendatario una vez extinguido el contrato, ha sido puesta de manifiesto por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia de 26.07.2021 (reiterada en otra de 9.06.2022) en la que (con análisis de unas sentencias de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid) se indica:

"La sentencia nº 241/2010 de la sección 14 de la AP de Madrid, dictada en el recurso de apelación nº : 137/2010 dice:

"Y esta misma Sala, en sentencia de 14 de noviembre de 2006 , ya argumentó: "La distinción entre precio del arrendamiento ( renta y demás conceptos a cargo del arrendatario durante la vigencia del contrato ) y contraprestación indemnizatoria por la ocupación sin título del objeto arrendado ( contraprestación equivalente a la renta y demás cantidades pactadas a cargo del arrendatario, durante el período comprendido entre la extinción del contrato por expiración del término contractual y la devolución al arrendador del objeto arrendado ) es meramente conceptual, pues en cualquier caso estamos en presencia de una obligación a cargo del arrendatario por la ocupación de la vivienda y dependiente del contrato de arrendamiento, primero, durante la vigencia del contrato, por el uso y disfrute convenido, luego, desde la extinción del contrato por finalización del plazo de duración y hasta la entrega de la posesión al arrendador, esto es, hasta el agotamiento de los efectos del contrato, por el uso y disfrute unilateral y sin título del arrendatario y perjudicial para el arrendador ".

En efecto, la distinción es meramente conceptual, puesto que, jurídicamente, no cabe hablar ya de rentas, sino de cantidades equivalentes a las rentas, las cuales deben ser abonadas en lógica contraprestación por la ocupación del inmueble, a modo de indemnización de daños y perjuicios.""

11. En atención a todo lo expuesto, se reitera la procedencia de la desestimación del recurso.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, son impuestas a la apelante las costas de segunda instancia, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación