Sentencia Civil 810/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 56/2023 de 03 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Rogelio promovió acción judicial frente a don Ovidio, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) El actor es propietario de la nave industrial, edificio anexo, depósito fuelóleo y terreno, fincas registrales números NUM000 (terreno) y NUM001 (edificio), sitas en Parets del Vallés, DIRECCION000, en virtud de escritura pública de 25 de julio de 2003.

b) En fecha 26 de junio de 2017 el Sr. Rogelio suscribió con el ahora demandado, don Ovidio, un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en relación con la antedicha nave industrial, edificio anexo y depósito fuelóleo y terreno, con destino a almacén. Se pactó una duración de tres años y se fijó una renta mensual inicial de 1.600 Euros, actualizable al IPC. El arrendatario hizo entrega a la propiedad de una fianza de 3.200 euros y de un depósito en concepto de garantía adicional de 3.200 euros.

c) En fecha 18 de septiembre de 2019 se incoaron diligencias de investigación por parte de los Mossos d'Esquadra, durante cuya tramitación la Policía Local de Parets del Vallès, el 3 de octubre siguiente, levantó acta de precinto de la nave por haberse utilizado y habilitado para cultivar plantaciones de marihuana con la instalación de compresores en el exterior y la modificación de la distribución de la nave para la organización de dichos cultivos. Con ello el arrendatario contravino el destino establecido en el contrato de arrendamiento, así como la prohibición, también plasmada en el contrato, de la realización de obras que alterasen la estructura y distribución de la nave y su recinto exterior.

d) De la investigación policial se desprende que es el ahora demandado el que desarrollaba aquella actividad y, por tanto, el causante de los desperfectos que presenta la nave arrendada, entre los que se incluye la manipulación de la instalación eléctrica de la nave mediante la incorporación de una doble acometida eléctrica fraudulenta conectada a la red de Endesa, de modo que tal manipulación fraudulenta alimenta toda la instalación eléctrica de las salas de cultivo de marihuana y de la nave industrial, hasta el punto de que el consumo defraudado alcanza los 87 Kw/hora.

e) Una vez que el demandado tuvo conocimiento de las actuaciones policiales y del precinto de la nave de fecha 3 de octubre de 2019, decidió resolver el contrato de arrendamiento de 26 de junio de 2017 mediante comunicación remitida la propiedad el 7 de octubre de 2019.

f) Aquella comunicación no respetó tampoco el preaviso de 2 meses estipulado en el contrato para el caso de resolución unilateral anticipada, con lo que el Sr. Ovidio está en la obligación de abonar las dos mensualidades en las que no se respetó el preaviso (noviembre y diciembre de 2019, por importe conjunto de 3.509 euros), así como la de octubre de 2019 (1.754,50 euros), que tampoco abonó -pese a que hasta entonces había satisfecho todas las rentas mensuales-, lo que generó unos gastos de devolución de recibo por importe de 30,25 euros, cuando hasta entonces había realizado el pago de las mensualidades de renta corrientes.

g) El Sr. Ovidio también tiene pendientes de pago las facturas de los suministros de electricidad de octubre 2019 (108,39 euros), noviembre de 2019 (147,69 euros) y diciembre de 2019 (149,39 euros), lo que totaliza una deuda de 450,03 euros. Resultó también impagado el importe de la tasa de recogida de basuras, que asciende a 44,56 euros.

h) Aunque en alguna comunicación mantenida con el personal de la agencia inmobiliaria Binsola, que gestionaba el cobro del alquiler, el demandado hizo alusión a que terceras personas podrían estar ocupando y utilizando la nave, lo cierto es que era el propio don Ovidio quien durante toda la vida del contrato abonó todas las rentas mensuales, hasta la de septiembre de 2019, mediante cargo en cuenta de los correspondientes recibos bancarios, cuenta que coincide con la que indicó el propio inquilino en la orden de domiciliación Sepa anexa al contrato de arrendamiento. También se cargaron en aquella cuenta, previa domiciliación, los gastos de electricidad de la nave.

i) En todo caso, hasta la fecha en la que el inquilino decidió desistir unilateralmente del arrendamiento (7 de octubre de 2019) se mantuvieron plenamente vigentes entre las partes todas y cada una de las obligaciones dimanantes del contrato, y prueba de ello es que, como se ha expuesto, hasta septiembre de 2019 el Sr. Ovidio abonó puntualmente las rentas mensuales y las facturas de suministros de luz de la nave.

j) La recuperación de la posesión de la nave por parte de la propiedad solo fue posible cuando la Policía levantó el precinto en fecha 19 de diciembre de 2019. Fue en ese momento cuando el Sr. Rogelio comprobó que la nave se encontraba en un estado de conservación deplorable y que presentaba múltiples desperfectos, como se desprende de la documentación fotográfica adjuntada a la demanda, que refleja el estado de la nave y del recinto exterior antes y después del alquiler.

k) La propiedad ha solicitado varios presupuestos para la reparación de los daños materiales existentes en la nave arrendada. Se incluyen los siguientes conceptos: desalojo y limpieza de materiales de obra de la nave (36.033,80 euros), reparación y suministro de cerramientos metálicos (10.570,56 euros), instalación de subcuadro para protección de línea alimentación para sistema de seguridad y cableado tendido aéreo de manguera de 3x2,5 mm para alimentación sistema de alarma (755,79 euros), elaboración de boletín eléctrico (3.200,45 euros), instalaciones de electricidad, fontanería, climatización y cristalería (23.864,83 euros), limpieza de jardín (2.342,56 euros) y consumo eléctrico registrado por la utilización de la plantación de marihuana durante el período comprendido entre el 30 de junio y el 3 de octubre de 2019, tras factura de inspección girada por la empresa distribuidora (11.518,52 euros).

l) Las anteriores partidas totalizan la suma de 94.030,29 euros, IVA incluido, de lo que debe descontarse la cuantía de 6.400 euros entregada por el arrendatario, al suscribir el contrato, en concepto de fianza y depósito.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se condene a D. Ovidio a pagar a D. Rogelio el importe de OCHENTA SIETE MIL SEISCIENTOS TRENTA EUROS VEINTINUEVE CENTIMOS (87.630,29 Euros), más intereses legales des de la interposición de la demanda, con expresa imposición de costas al demandado".

II. La representación de don Ovidio se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) En el momento de acontecer los hechos que originan la eventual responsabilidad que reclama la contraparte el demandado ya no era el titular del negocio, sino que tal negocio fue cedido por el Sr. Ovidio a un tercero, en concreto don Daniel, el cual, aparte de disponer de la posesión del inmueble, abonaba las rentas desde su propia cuenta bancaria. De esta circunstancia fue conocedora la propiedad, aunque para que constara por escrito tal cesión los asesores del arrendador solicitaron determinadas formalidades, que finalmente no llegaron a materializarse.

b) Aunque la cláusula 9ª del contrato establecía que el arrendatario se obligaba a no subarrendar la finca ni a cederla sin contar con el consentimiento previo de la propiedad, lo cierto es que, como se ha expuesto, la posición de arrendatario fue cedida en favor de don Daniel, y esta cesión fue conocida y consentida por el propietario.

c) El 25 de marzo de 2019 se comunicó al propietario de la nave que el arrendatario pasaba a ser don Daniel, e incluso se facilitó a la propiedad el DNI de este último. El 29 de marzo siguiente la propiedad, a través de sus abogados, comunicó su oposición a que en el contrato figura únicamente como arrendatario el Sr. Daniel, si bien mostraba su disposición a valorar que, una vez transcurrido un año, el Sr. Ovidio quedara fuera del contrato, siempre que se comprobase que el Sr. Daniel cumpliese con el pago regular de la renta pactada y el resto de disposiciones del contrato.

d) Las fotografías de la nave adjuntadas a la demanda no gozan de fehaciencia alguna ni de valor probatorio, pues fueron tomadas prácticamente tres meses después del precinto policial, que fue cuando la propiedad recuperó la posesión de la finca. En consecuencia, no puede conocerse lo acontecido entre el precinto policial y la obtención de las fotografías.

e) El Sr. Ovidio no es responsable de ningún daño registrado en la finca. En su caso lo sería el cesionario -que lo era con conocimiento de la propiedad y que abonaba la renta mensual- o quien quiera que en el largo periodo de precinto hubiera actuado sobre la finca.

f) Se niega el valor probatorio de los presupuestos de reparación de desperfectos adjuntados con la demanda, ya que han sido confeccionados unilateralmente y no acreditan la situación de la finca con anterioridad y con posterioridad al arrendamiento, como tampoco la existencia de nexo de causalidad alguno.

g) Mediante auto de 4 de diciembre de 2019 se ha incoado procedimiento penal frente a don Ovidio, procedimiento en cuyo seno se están investigando hechos de apariencia delictiva consistentes en tráfico de drogas cualificado y delito leve de defraudación de fluido eléctrico. Como quiera que tales hechos están relacionados con los daños y desperfectos cuya indemnización reclama la contraparte, concurre prejudicialidad penal, que justificaría la suspensión del procedimiento.

III. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente, a propósito de la prejudicialidad penal invocada por el demandado, que el objeto del presente litigio no consiste en un ilícito penal, sino en un supuesto incumplimiento, por parte del demandado, de sus obligaciones como arrendatario en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito por ambas partes, de modo que lo relevante no era si resultaba o no condenado en el procedimiento penal, pues en cualquier caso responde de sus propios actos y de los de terceros en virtud del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Añadía que, en cualquier caso, el demandado no había razonado la forma en la que el pronunciamiento penal podría condicionar la decisión del proceso civil, por lo que, en definitiva, desestimó la alegación sobre prejudicialidad penal.

En cuanto a la posible falta de legitimación pasiva, razonaba que el Sr. Ovidio suscribió libre y voluntariamente el contrato de arrendamiento con la parte actora, y que tal relación contractual ha venido desarrollándose con pleno cumplimiento de las obligaciones recíprocas establecidas por ambos, incluido el pago de la renta por parte del arrendatario; y agregaba que la circunstancia de que este último pudiese haber cedido a un tercero, por cualquier motivo, la posesión del almacén, o incluso que aquel tercero pudiese haber satisfecho determinadas rentas, en nada habría de incidir sobre la relación arrendaticia consolidada entre actor y demandado cuando, como es el caso, no ha mediado novación o modificación formal del contrato sobre tal aspecto. De cualquier forma, fue el propio demandado quien comunicó a la propiedad su voluntad de resolver unilateralmente la relación arrendaticia. Por todo ello desestimó la alegación del demandado sobre su propia falta de legitimación.

En relación con la reclamación pecuniaria en concepto de rentas y suministros, la jueza a quoconsideró acreditado que el arrendatario había dejado impagadas las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre de 2019 -estas dos últimas por no haber respetado el plazo de preaviso de dos meses para la resolución unilateral del arriendo-, y declaró igualmente procedente la solicitud de pago de los gastos de devolución del recibo de octubre de 2019, de las facturas de los suministros de electricidad de octubre, noviembre y diciembre de 2019 y de la tasa de basuras.

Razonaba igualmente, a propósito de la reclamación de una indemnización por los desperfectos ocasionados en la nave arrendada, que el Sr. Ovidio recibió dicho inmueble en perfecto estado y que se obligó a conservarlo y a reintegrarlo en iguales condiciones, de modo que son de su cargo los desperfectos sufridos en el inmueble conforme al régimen específico de responsabilidad del arrendatario establecido en el artículo 1563 del Código Civil común para los casos de deterioro o pérdida de la cosa arrendada. Por todo ello declaró la obligación de don Ovidio de responder frente a don Rogelio por la falta de diligencia en la conservación del inmueble y por razón de los desperfectos ocasionados.

Respecto a la cuantificación de los daños causados en la nave, concluyó que la parte actora había acreditado con suficiencia la pertinencia de la suma reclamada por tal concepto a través de la documental adjuntada al escrito de demanda, singularmente por medio de los presupuestos de reparación y de la documentación fotográfica de dichos desperfectos, por lo que aceptó la condena de don Ovidio al abono de 76.767,99 euros como indemnización por aquellos daños, conforme al desglose plasmado en el escrito de demanda.

Finalmente, aceptó también la solicitud de condena del inquilino al abono de la suma de 11.518,52 euros, correspondiente a la factura repercutida por la empresa distribuidora de electricidad por el consumo correspondiente al periodo comprendido entre 30 de junio y 3 de octubre de 2019.

Por todo ello estimó íntegramente la demanda y condenó al arrendatario demandado a abonar al actor la suma por principal, una vez descontados los importes abonados en concepto de fianza y depósito, de 87.630,29 euros.

Impuso las costas al demandado.

IV. La representación de don Ovidio se alza en apelación frente a aquella resolución.

SEGUNDO.- Improcedencia de la suspensión de las actuaciones por prejudicialidad penal

I. Insiste en esta alzada la parte demandada en la alegación sobre prejudicialidad penal, y argumenta al respecto que ante el Juzgado de Instrucción número 3 de junio del Vallès se tramitan diligencias penales frente al propio don Ovidio por presuntos delitos de tráfico de drogas y de defraudación de fluido eléctrico, cuyos presupuestos, a su juicio, coinciden con los que fundamentan la pretensión civil que se ejercita en el presente litigio.

Razona igualmente que, dado que la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del contrato se fundamenta en el desarrollo de una actividad ilícita y delictiva -cultivo de marihuana-, que es la que ha generado precisamente esos daños, sería necesaria la conclusión del procedimiento penal para determinar la eventual responsabilidad del demandado en el presente procedimiento, es decir, la decisión del tribunal penal puede tener una influencia decisiva en la resolución del asunto civil.

II. Dispone el artículo 10.2 de la LOPJ que "la existencia de una cuestión prejudicial penal de la que no pueda prescindirse para la debida decisión o que condicione directamente el contenido de esta determinará la suspensión del procedimiento mientras aquella no sea resuelta por los órganos penales a quienes corresponda, salvo las excepciones que la ley establezca".

Por su parte, el artículo 40 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "deberá ordenarse la suspensión de las actuaciones del proceso civil cuando se acredite la existencia de causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil, y cuando la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil".

Conforme a los anteriores preceptos, la concurrencia de la prejudicialidad penal exige la presencia de dos presupuestos: por una parte, la acreditación de la existencia de una causa criminal en la que se están investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil; y, por otra, la constatación de que la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil.

No se aprecian en el supuesto enjuiciado, sin embargo, las premisas anteriores. Por lo pronto, la reclamación pecuniaria en concepto de deudas por rentas, suministros e impuestos ninguna relación guarda con lo que se está dilucidando en el proceso penal, por lo que es evidente que lo que en este último se resuelva no condiciona en modo alguno aquella pretensión del actor.

Pero tampoco la indemnización de daños y perjuicios se asocia con la presunta actividad ilícita desarrollada en el interior de la nave o en el recinto adyacente. La reclamación de una suma indemnizatoria no deriva necesariamente de la comisión de un delito, sino de la causación de determinados desperfectos, con absoluta independencia de que tengan o no trascendencia penal. Así, el hecho que se demostrara que no fue el Sr. Ovidio quien materialmente instalara la plantación no presupone que no deba responder de las obligaciones previstas legal y contractualmente en la relación arrendaticia que unía a ambas partes, y, especialmente, de la que se relaciona con la conservación en buen estado de la cosa arrendada.

Señala al respecto la sentencia de esta Sección de 26 de marzo de 2024:

"De lo que se acaba de exponer deriva que lo esencial para determinar si concurre o no una prejudicialidad penal es el que se estén investigando como hechos de apariencia delictiva aquellos que puedan fundamentar alguna de las pretensiones que se ejercitan en sede civil o que se trate de hechos con influencia decisiva en la resolución del asunto civil.

Es por ello que lo que se debe verificar es una comparación de los hechos a fin de comprobar si deben llegar a impedir al juez civil fallar el pleito o resolver el asunto, de forma que solo en el supuesto de que el juez civil llegue a la convicción de que no puede prescindir de la cuestión prejudicial penal para poder dictar sentencia porque de dicha cuestión dependerá la resolución, se podrá hablar de influencia decisiva de la resolución de la cuestión prejudicial penal en la decisión civil.

En este caso, lo que se decida en la causa penal pendiente cabe entender que es irrelevante a los efectos de resolver el presente procedimiento (...), y cualquiera que sea el resultado del procedimiento penal ni determinará la existencia de dicho título ni la negará, por lo que ninguna influencia tendrá lo que pueda resolverse en aquél en éste".

III. En definitiva, no se aprecia que concurra riesgo de que pueda recaer en alguno de los litigios una resolución contradictoria con lo que se decida en el otro porque, por una parte, lo que se está dilucidando en el ámbito penal no constituye en absoluto el fundamento de las pretensiones ejercitadas por la actora en el presente pleito, y, por otra, la decisión del tribunal penal acerca de los hechos investigados en aquella sede, sea cual sea su sentido, no puede tener influencia alguna en la resolución del asunto civil, pues es obvio que nada impide que el arrendatario no haya incurrido en ninguno de los delitos que se le imputan en la jurisdicción penal y, sin embargo, haya ocasionado en la nave arrendada los desperfectos que se describen en la demanda inicial.

Se respalda, en consecuencia, la decisión desestimatoria adoptada por la jueza de primera instancia en relación con la alegación de prejudicialidad penal.

TERCERO.- Sobre la alegada falta de legitimación pasiva de don Ovidio

I. Ya se expuso que el demandado apelante aduce que su originaria posición de arrendatario fue cedida a un tercero, en concreto don Daniel, con conocimiento y consentimiento de la propiedad, y que, en consecuencia, sería el propio Sr. Daniel -que, además, abonaba las rentas desde su propia cuenta- quien en su caso habría de responder frente a don Rogelio por los distintos conceptos que se reclaman en la demanda, es decir, rentas, facturas de suministros y desperfectos en la nave.

Y se agregaba que, aunque el Sr. Ovidio se obligó en el contrato a no subarrendar la finca ni a cederla sin contar con el consentimiento previo de la propiedad, lo cierto es que, como se ha expuesto, la posición jurídica de arrendatario fue cedida en favor de un tercero, el Sr. Daniel, y esta cesión fue conocida y consentida por el titular de la nave.

II. Ya se adelanta que aquellas alegaciones no pueden tener acogida. Tal como reconoce el apelante, en el contrato se introdujo la cláusula 9ª, que es del siguiente tenor:

"CESION Y SUBARRIENDO: El arrendatario con expresa renuncia a lo dispuesto en el artículo 32 de la LAU , se obliga a no subarrendar la finca ni ceder el contrato de arrendamiento, sin contar con el consentimiento previo y por escrito del arrendador y caso de ser arrendatario una persona jurídica, su fusión, transformación o escisión también facultará al arrendador para poder rescindir el contrato".

Es claro, pues, que para la validez de la cesión o subarriendo del arrendamiento a favor de un tercero el arrendatario precisaría el consentimiento previo y por escrito del arrendador. La cláusula no admite más interpretación que la que resulta de su literalidad. El consentimiento de la propiedad a la cesión habría de plasmarse por escrito, a no ser, obviamente, que ambas partes decidieron de común acuerdo y de forma expresa prescindir de tal formalidad, lo que no es el caso.

Y es que, en efecto, no solo no consta que el Sr. Rogelio aceptara de forma explícita y por escrito la cesión del contrato favor del Sr. Daniel, sino que además la documentación incorporada a las actuaciones revela que, pese a que se entablaran negociaciones a tales efectos, en ningún momento llegó a culminarse ni perfeccionarse aquella presunta cesión, ni la propiedad otorgó su consentimiento a tales efectos, ni expresa ni tácitamente.

El apelante erige en bandera de su tesis el correo electrónico de 25 de marzo de 2019, mediante el que, según defiende, comunicó al propietario de la nave que el arrendatario pasaba a ser don Daniel, e incluso se facilitó a la propiedad el DNI de este último. Pero lo cierto es que al día siguiente, 26 de marzo de 2019, desde la administración de fincas Binsola se remitió al Sr. Ovidio un correo electrónico con el siguiente contenido:

"Bon dia,

Tal com acabem de parlar per telèfon, no podem acceptar el canvi del contracte només a nom del Sr. Daniel, si bé es podria valorar eliminar al Sr. Ovidio del contracte si passat 1 any del contracte, sempre que es comprovi que Sr. Daniel compleix amb el pagament regular de la renda pactada i la resta de disposicions del contracte.

Per altra banda, m'hauries de indicar quin tipus de maquinaria es pretén posar a la nau?".

Aquella comunicación fue contestada por el arrendatario Sr. Ovidio, el 29 de marzo siguiente, en los siguientes términos:

"No tirem endevant amb el projecte de guardar maquinaria per tercers.

Per tant no cal fer el contracte nou. Acabem l'actual, i com que tenim intenció de seguir, ja farem el canvi de titular al renovar".

III. De los anteriores correos se obtienen las siguientes conclusiones:

(i) Es innegable que las partes intercambiaron comunicaciones en las que se planteaba la posibilidad de que un tercero, Sr. Daniel, pasara a ocupar, mediante cesión, la posición jurídica de arrendatario que ostentaba el ahora demandado, e incluso parece que este tercero llegó a ejercitar actos de posesión sobre la finca, conjuntamente o no con el Sr. Ovidio.

(ii) El arrendatario insistió inicialmente a la propiedad en formalizar el contrato de cesión a favor de tercero, pero el Sr. Rogelio no aceptó en ningún momento tal propuesta, y mucho menos su formalización documental, tal como exigía con rotundidad el contrato de arrendamiento. La propia parte demandada reconoce que el propietario formuló diversas objeciones a aquella hipotética cesión y que terminó por desestimarla.

(iii) Si la propiedad no aceptó la cesión del arrendamiento a un tercero, resulta absolutamente intrascendente que el arrendatario le notificara que una tercera persona estaba ocupando la nave, o que la iba a ocupar, e incluso que le facilitara el DNI de este tercero. Se insiste en que el Sr. Rogelio se negó en todo momento a perfeccionar y formalizar la cesión. Lo expresó con nitidez en su correo electrónico de 26 de marzo de 2019: "(...) no podem acceptar el canvi del contracte només a nom del Sr. Daniel (...)".

(iv) Es la propia parte demandada la que reconoce que el actor "formalmente puso pegas a la formalización de un nuevo contrato" con el Sr. Daniel, lo que equivale a entender que en ningún momento, se insiste, el Sr. Rogelio consintió en la modificación subjetiva del arrendamiento.

(v) No puede dejar de incidirse en la circunstancia de que el propietario de la nave desechó la posibilidad de la pretendida cesión, y, además, no se cuenta con ningún indicio del que pudiera deducirse que ambas partes, de común acuerdo, decidieran dejar sin efecto la prevención contractual de que la cesión habría de documentarse por escrito.

(vi) Por si lo anterior no fuera suficiente, mediante correo electrónico de 29 de marzo de 2019 el arrendatario expresó claramente a la propiedad: "Per tant no cal fer el contracte nou. Acabem l'actual, i com que tenim intenció de seguir, ja farem el canvi de titular al renovar".Y efectivamente así fue, porque se mantuvieron plenamente vigentes, sin alteración alguna, todas y cada una de las obligaciones dimanantes del contrato entre arrendador y arrendatario, hasta que este último, de forma unilateral, desistió del contrato en fecha 7 de octubre de 2019.

(vii) Finalmente, el apelante argumentaba que prueba de que la propiedad consintió en su momento la sustitución de la persona del arrendatario es que aceptó las rentas que el Sr. Daniel le abonó, pero, por una parte, se trata de una afirmación que no goza de la adecuada cobertura probatoria, y, por otra, por lo que resulta de la documental incorporada a las actuaciones todos los recibos de renta, hasta el mes de septiembre de 2019 -el arrendatario desocupó la nave el 7 de octubre siguiente-, fueron cargados en la misma cuenta bancaria, que fue la que designó el propio don Ovidio con motivo de la autorización de domiciliación SEPA anexa al contrato de arrendamiento.

IV. En síntesis, consta suficientemente demostrado no solo que no se dio cumplimiento a la previsión contractual de que la hipotética cesión o subarriendo se formalizara por escrito, sino que la propiedad rechazó expresamente tal posibilidad y no promovió acto o actuación alguna de los que se pudiera mínimamente inferir que consintiera expresa o tácitamente tal modificación contractual.

Por ello, en definitiva, subsiste en su integridad la responsabilidad del demandado para afrontar el cumplimiento de las obligaciones que dimanan del contrato de arrendamiento, responsabilidad que se extiende a los actos de las personas que pudieran haber ocupado la nave alquilada con su conocimiento y consentimiento.

CUARTO.- Rentas y suministros pendientes de pago. Desperfectos y cuantía. Doctrina general sobre el deber del arrendatario de conservar la cosa arrendada y de reintegrarla a la propiedad en el mismo estado en que la recibió. Prueba suficiente sobre la realidad y alcance de los desperfectos ocasionados en la finca arrendada

La sentencia de primera instancia acepta la totalidad de las partidas pretendidas en la demanda, que se agrupan en tres bloques genéricos: rentas pendientes de pago, consumo de electricidad y desperfectos en la nave arrendada y en el recinto.

Se analizará individualmente cada uno de aquellos conceptos:

I. Rentas.

La jueza a quo,acogiendo lo interesado en la demanda inicial, condenó al arrendatario a abonar a la propiedad las rentas correspondientes a los dos meses de preaviso establecidos en el contrato para la resolución unilateral, y que no fueron respetados por el inquilino (noviembre y diciembre de 2019, por un importe conjunto de 3.509 euros), así como a la renta del mes de octubre de 2019, que dejó impagada el Sr. Ovidio (1.754,50 euros).

En el recurso de apelación no se combate aquella decisión.

II. Facturas de electricidad.

Esta pretensión tenía por objeto dos partidas diferenciadas. La primera hace referencia a los consumos ordinarios de los suministros de electricidad de octubre 2019 (108,39 euros), noviembre de 2019 (147,69 euros) y diciembre de 2019 (149,39 euros), lo que totaliza una deuda de 450,03 euros. El apelante tampoco combate la decisión estimatoria adoptada al respecto por la jueza a quo.

La segunda se asociaba con una factura emitida por la empresa Factor Energía (documento número 16.3 de la demanda), en la que, tras una actuación inspectora, se giró un importe de 11.518,52 euros por el consumo eléctrico registrado en la nave durante el periodo comprendido entre el 30 de junio y el 3 de octubre de 2019.

Se trata, por tanto, de consumos realizados durante el periodo de vigencia del arrendamiento, por lo que es indiscutible que, con independencia de su entidad cuantitativa -relacionada probablemente con el cultivo de la plantación de marihuana-, corresponde su abono al arrendatario, que fue quien asumió en el contrato de arrendamiento la obligación de satisfacer los suministros.

La representación de la apelante se limita a argumentar que la propiedad pretende el reembolso íntegro de la antedicha factura, cuando consta en ella un descuento de 3.099,84 euros practicado en virtud de un acuerdo alcanzado entre el propietario y la empresa distribuidora.

Con independencia de que la única alegación defensiva esgrimida por el Sr. Ovidio se limite a la aplicación de un descuento ya comporta la aceptación de dicho arrendatario de su obligación de satisfacer los consumos reflejados en la factura, lo cierto es que tampoco puede aceptarse aquella objeción porque, aunque es cierto que en la propia factura figura el concepto "Descompte Acord -3.099,84 euros", no lo es menos que tal deducción consta debidamente contabilizada y que el importe de la factura, 11.518,52 euros, ya incluye expresamente el repetido descuento.

También en este aspecto, por tanto, deberá ser corroborada la sentencia de primera instancia.

III. Desperfectos en la finca arrendada y en el recinto anejo

1. Debe recordarse inicialmente que del contrato de arrendamiento se desprenden una serie de obligaciones para el arrendatario, establecidas expresamente en el artículo 1555 del Código Civil común, de suerte que, además de pagar el precio convenido, se le asigna el deber de usar de la cosa arrendada con diligencia de un buen padre de familia y de destinarla al uso pactado, extremo respecto del cual el artículo 1563 del mismo texto dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ya que en todo arrendamiento, como cesión de uso, es obligación fundamental del arrendatario utilizar la cosa arrendada con el debido celo y cuidado, conservarla y devolverla al arrendador en el mismo estado en que la recibió.

El Código Civil refuerza aquella obligación estableciendo una inversión de la carga de la prueba a cargo del arrendatario de que la causa del deterioro no fue imputable a su negligencia.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006, que se apoya en jurisprudencia consolidada, ilustra acerca de que, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1561), el artículo 1563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro, en principio, le es imputable, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no son debidos a culpa suya.

2. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096.

Conforme a la anterior doctrina, los principios básicos que han de regir la materia relativa a la causación de daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( art. 1562 del Código Civil) .

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( art. 1555.2 del Código Civil) .

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

3. Aquellas líneas doctrinales quedan compendiadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

3. Ya se mencionó que, en aplicación de los principios que han quedado expuestos, y con sustento en la documentación adjuntada a la demanda, la jueza de primera instancia consideró suficientemente acreditada, a través de las pruebas documental y testifical, la realidad de los desperfectos registrados en la nave arrendada y su recinto, así como en determinados bienes y efectos.

No esté conforme el apelante con aquella conclusión. Objeta que la sentencia no justifica debidamente la totalidad de las cantidades reclamadas y que se apoya en unos simples presupuestos confeccionados por parte interesada y que además carecen de detalle. Y añade que ninguno de los testigos que depusieron durante el acto del juicio era conocedor del estado de la finca antes de iniciarse el arrendamiento.

No pueden aceptarse aquellas argumentaciones a la luz de las siguientes consideraciones:

a) La documentación fotográfica adjuntada a la demanda es absolutamente reveladora sobre el deplorable estado en el que, tras la finalización del arrendamiento, quedaron la nave y el recinto adyacente, así como de la realidad de todos y cada uno de los desperfectos a los que se hace alusión en la demanda.

b) Carece de trascendencia que los dos testigos que declararon durante el acto del juicio -Sr. Sebastián, comercial que visitó la nave tras el desprecinto, y Sr. Aquilino, industrial que, también después de inspeccionar la finca tras el desalojo del inquilino, elaboró buena parte de los presupuestos adjuntados a la demanda-, admitieran desconocer el estado de la finca antes del inicio del arrendamiento. Se recuerda que rige la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, y, además, la documentación fotográfica aportada por el actor plasma el correcto estado de conservación de la nave antes de que fuera ocupada por el Sr. Ovidio y la patente diferencia con la situación apreciada tras la finalización del contrato.

c) No se detecta razón alguna que impida cuestionar la verosimilitud del testimonio de los citados Sr. Sebastián y Sr. Aquilino, como tampoco su razón de conocimiento, ya que se personaron en la nave tras la finalización del precinto policial y pudieron comprobar personalmente la existencia de los daños y su alcance. Sus declaraciones, además, son congruentes con lo que patentemente resulta de la documentación fotográfica que refleja los múltiples daños registrados en la nave y sus alrededores.

d) No es justo el reproche de que los presupuestos no se encuentran detallados. En efecto, reflejan con minuciosidad cada una de las partidas relacionadas con los daños apreciados, así como el importe de los correspondientes trabajos necesarios para la reparación de tales desperfectos.

e) Es cierto que alguno de los presupuestos no figura firmado por la persona o profesional que lo elaboró, pero no lo es menos que los daños a los que se hace referencia en ellos resultan contundentemente de las fotografías aportadas con la demanda. En todo caso, el demandado, que es el obligado, conforme a lo expuesto, a desvirtuar la presunción de que la finca fue recibida en buen estado y que le son imputables los daños ocasionados durante la vigencia del arrendamiento, no ha propuesto alternativa probatoria alguna dirigida a impugnar la realidad de los desperfectos o la pertinencia de la cuantía de los trabajos previstos para su subsanación.

4. Aducía finalmente el apelante que los testigos se personaron en la finca prácticamente tres meses después de que fuera desocupada por el Sr. Ovidio, y que, en consecuencia, no podía descartarse que los desperfectos que se describen por la contraparte pudieran haber sido ocasionados por terceros distintos del inquilino.

Es obvio que, en efecto, aquella posibilidad no puede descartarse, pero se trataría de un hecho absolutamente excepcional, hasta el punto de que resultaría improcedente desde la perspectiva de la distribución de la carga de la prueba asignar al propietario el deber de demostrar que durante aquel lapso temporal no accedieron a la vivienda terceras personas que hubiesen causado los desperfectos apreciados por los testigos y constatados en la documentación fotográfica.

Se trataría, sin más, de una prueba diabólica, y parece ajustarse más a patrones de lógica y al curso normal de las cosas -máxime a la luz del régimen probatorio aplicable en esta materia, según lo razonado- concluir que los daños ya existían en el momento en el que el inquilino abandonó la finca. En todo caso, buena parte de los desperfectos proceden de la actividad de cultivo de marihuana practicada en la finca durante la vigencia del arrendamiento -hecho que se refleja en las actuaciones policiales y penales practicadas, y que no ha sido negado por el apelante-, a lo que se anuda que ha de presumirse que, estando vigente el precinto policial durante aquellos tres meses, debe presumirse que nadie ocupó la nave después de que el Sr. Ovidio la desalojara.

IV. La sentencia de primera instancia, en consecuencia, debe ser íntegramente corroborada.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,