Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.
PRIMERO.-La sentencia dictada en la instancia estima parcialmente la demanda entablada por los actores Sres. Casiano Soledad y declara nulos los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles suscritos entre las partes en fecha 22 de mayo de 2001 y 11 de septiembre de 2004, por los que adquirieron el derecho a disfrutar de un periodo vacacional anual en el complejo turístico denominado " DIRECCION000", condenando a la parte demandada MVCI HOLIDAYS S.L. a reintegrar a los actores la cantidad que resulte de la liquidación conforme a lo expuesto en el fundamento jurídico sexto de la resolución, absolviendo a MVCI MANAGEMENT S.L. del resto de pedimentos; y ESTIMANDO la reconvención presentada por MVCI MANAGEMENT, S.L. frente al demandante, CONDENA a los demandantes reconvenidos al pago de 5.096,51 euros, incrementada en las cuotas que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento, más el interés legal que se devengue durante la tramitación de la litis. En materia de costas no se efectúa pronunciamiento de condena respecto a la demanda inicial, imponiéndose las derivadas de la reconvención a los actores reconvenidos.
El Magistrado de Instancia fundamenta sucintamente la estimación de la acción de nulidad respecto de los contratos litigiosos en considerar aplicable la Ley 42/1998 y entender que la duración del contrato es contraria a lo dispuesto en el art. 3 de dicha ley, lo que debe dar lugar a la nulidad de pleno derecho de los mismos. Y en cuanto a las consecuencias de la nulidad computa el uso que de los derechos habían hecho los actores y no estima aplicable al caso el art. 11.2 de la Ley 42/1998 con relación a la solicitud de devolución del duplo de la cantidad entregada, al acreditarse la entrega de las condiciones generales e información precontractual del contrato y el cumplimiento de los requisitos exigidos. Por otra parte, estima la falta de legitimación pasiva de MVCI Management S.L. y la absuelve de los pedimentos de la demanda al no haber recibido el precio del contrato. Y, por último, estima la reconvención formulada por MVCI Management SL., y la condena de los actores al pago de la cantidad reclamada de 5.091,51 euros por impago de las cuotas de mantenimiento de los años 2020 y 2021, que ya fueron devengadas. Todo ello sin imposición de costas respecto de la demanda reconvencional y con condena a la actora reconvenida de las costas de la reconvención.
Y frente a dicha resolución se alza la parte demandada alegando como motivos de apelación: 1º) infracción de la Disposición Transitoria 2ª, apartado 2 (tercer párrafo) y apartado 3 de la Ley 42/1998, al declarar aplicable al contrato el límite de duración de 50 años establecido en el art 3 de la ley cuando dicho precepto no resulta aplicable al ser el contrato suscrito con anterioridad a la adaptación de régimen de dicha Ley. 2º) Infracción del art. 9 de la CE y 2.3 del CC, al propugnar una aplicación retroactiva de la Ley. 3º) Infracción del principio de conservación de los contratos, al declarar la nulidad del contrato en lugar de tener por modificado el plazo de duración.
Por su parte la parte actora interpuso igualmente recurso de apelación, que sustentó en los siguientes motivos: 1º) La entidad codemandada absuelta MVCI Management S.L. está legitimada para intervenir en este procedimiento ante la confusión entre ambas codemandadas, que figuran en los contratos sin diferenciación de las funciones que realizan cada una, tienen la misma dirección y funcionan como una unidad económica y empresarial y porque de no estimarse se vulneraría la doctrina de los actos propios. 2º) Infracción de los arts. 8 y 9 y 1.7 en relación con el art. 11 de la Ley 42/98 y jurisprudencia aplicable, en cuanto a la devolución doblada de la cantidad abonada como anticipo. 3º) Impugna la condena recaída en su contra por estimación de la demanda reconvencional, por estimar que la cuota de mantenimiento del año 2002 objeto de condena está pagada y porque si los contratos son nulos no cabe ninguna condena derivada de los mismos. 4º) Las condiciones generales no forman parte del contrato, no fueron entregadas a los actores a su firma y no se encontraban anexionadas al mismo ni firmadas por las partes. 5º) Nulidad de los contratos por indeterminación del objeto contractual.
Ambas partes se opusieron al recurso de apelación interpuesto de contrario, solicitando su desestimación.
RECURSO DE LAS ENTIDADES DEMANDADAS MVCI MANAGEMENT S.L. y MVCI HOLIDAYS S.L.
SEGUNDO. -Para la resolución del recurso de apelación interpuesto por las entidades demandadas ha de partirse de lo resuelto por la Sala anteriormente y más concretamente, entre otras, en sus sentencias de fechas 4 de junio y 21 de septiembre de 2021, dictadas en los Rollos de apelación nº 87/2020 y 264/2020, en el que intervinieron como entidades demandadas las mismas que en este procedimiento, referidas a la nulidad de contratos, idénticos a los que son objeto de este procedimiento (Complejo denominado DIRECCION000 sito en Lluchmajor, Mallorca), por el que los actores adquirieron dos semanas vacacionales en cada uno de ellos, modalidad "Oro", todo ello en consonancia con lo resuelto por el Juzgador de instancia en la sentencia apelada, cuya fundamentación jurídica se acepta y da por reproducida en esta alzada, salvo en lo que después se dirá.
Por lo demás los motivos del recurso planteados en aquel procedimiento coinciden en gran medida con los aquí suscitados. Lo acordado en las sentencias de esta Sala al resolver aquellos recursos es plenamente aplicable a este.
En efecto, en el presente caso, constan acreditados documentalmente en autos los siguientes extremos: Que con fechas 22 de mayo de 2001 y 11 de septiembre de 2004 la parte actora suscribió con las entidades codemandadas MVCI Holidays, S.L. y MVCI Management, S.L., sendos contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles respecto de dos semanas vacacionales cada uno (semanas 44 y 23), modalidad Oro, en apartamentos/villas con los nº NUM000 y NUM001, de dos habitaciones, a los que por el sistema llamado flotante, respecto del Resort denominado " DIRECCION000", de Mallorca, por importes de 16.700 y 13.820 euros, respectivamente, e igualmente con una cuota de mantenimiento anual.
De conformidad con lo expuesto en los contratos, los compradores efectuaron respecto del primero de ellos dos pagos de 4.175,09 y 12.525,28 euros, los días 9 y 23 de julio de 2001. Y respecto del segundo contrato tres pagos de 12.154, 833 y 833 euros, los días 22 de septiembre, 15 de octubre y 16 de noviembre de 2004, respectivamente.
Como se afirma en las sentencias de la Sala antes citadas, "Nos encontramos ante la venta de derechos de aprovechamiento por turnos de carácter personal y a la fecha de la firma del contrato -estaba en vigor la ley 42/1998. La Disposición Transitoria 2º de dicha ley establecía respecto de los regímenes preexistentes, lo siguiente:
"1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.
Si el régimen preexistente estuviera inscrito, se podrá solicitar del registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, sobre la forma en que ha de realizarse la adaptación.
Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable del año, podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición.
2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos. De los contratos a que se refiere el artículo citado sólo deberán incorporarse los que existan en el momento de la adaptación. La escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, la escritura de adaptación deberá ser otorgada por el presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia comunidad adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.
En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto".
Ahora bien; el Tribunal Supremo ya estableció respecto a los regímenes preexistentes, que en la disposición transitoria segunda el legislador se ocupó de los efectos de la nueva regulación sobre los mismos, imponiendo la necesidad de adaptarlos a sus disposiciones en el plazo de dos años, y que la recta interpretación de tal disposición suponía que, sin perjuicio de que los derechos enajenados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley se sometiesen a mera adaptación en los términos que se establecen en dicha Disposición, la entidad que deseara, tras la escritura de adaptación "comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno", debería constituir "el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley", de modo que por el hecho de que conforme a la escritura de adaptación otorgada se pudiera considerar como régimen preexistente el que venía explotándose, ello no eximía a la parte de que los contratos suscritos con posterioridad debían cumplir lo dispuesto en la Ley 42/1998.
Teniendo en cuenta lo expuesto, la parte apelante mantiene en esta alzada que la sentencia dictada infringe la DT 2ª apartado 3 de la Ley 42/1998 en relación con el apartado 2 en cuanto a la duración de los contratos alegando que, en el caso de autos, los mismos tiene una duración determinada y que por lo tanto no pueden ser declarados nulos por tal motivo.
En tal sentido, en el supuesto litigioso planteado ha de partirse de que es reconocida por las partes la realidad de la celebración y contenido de los contratos litigiosos, aportados con la demanda, con su traducción al español, Términos generales del Resort, en los que se puede leer que el plan tiene una duración indefinida.
No es discutible que dicho plazo excedía de lo dispuesto en el art. 3 de la ley 42/1998 que preveía una duración no superior a los 50 años. Y tal infracción da lugar a la nulidad contractual tal y como se pronunció el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de febrero de 2017 con cita de las anteriores 92/2016 de fecha 29 de marzo de 2016 y 627/2016 de 25 de octubre de 2016, y que se ratifica en la más reciente sentencia 378/2018 de 20 junio de 2018.
Ello ya quedó claro en la sentencia del TS de 15 de enero de 2015 que, al interpretar que la D.T. Segunda de la Ley 42/1998 , no permite transmitir los derechos de aprovechamiento aún no enajenados de forma indefinida, limitándose las previsiones de la D.T. Segunda a los derechos preexistentes. Así dicha sentencia establecía que "En la regulación establecida en la Ley tuvo una particular importancia la duración del régimen, determinada, en el artículo 3, apartado 1, entre tres y cincuenta años -" [...] a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción "-. Esa norma es completada por la de la disposición transitoria segunda, en la que el legislador se ocupó de los efectos de la nueva regulación sobre los llamados "regímenes preexistentes", imponiendo la necesidad de adaptarlos a sus disposiciones, en el plazo de dos años -apartado 1-. Ciertamente, en el apartado 3 de dicha norma transitoria, tras imponer la adaptación al nuevo régimen, también en lo temporal - " [s]in perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley [...] "-, se permitió la posibilidad de formular, en la escritura de adaptación, la " [...] declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto". Esta última alternativa, inspirada en el deseo de respetar los derechos ya adquiridos, es la que eligió Anfi Sales, SL, por cuanto declaró, de modo expreso en la escritura de adaptación, que su preexistente régimen seguiría teniendo una duración indefinida. Sin embargo, la interpretación que la recurrente hizo y hace del referido apartado 3 de la disposición transitoria segunda, en el que se apoya, no es respetuosa con el sentido que resulta de la conexión sistemática del mismo con el apartado 2 de la propia norma transitoria, cuyo contenido aquel respeta en todo caso - "[s] in perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior [...]"- y según el cual toda titular -y, por tanto, también la ahora recurrente- que deseara, tras la escritura de adaptación, "comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno", debería constituir "el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley", entre ellos, el relativo al tiempo, establecido en el artículo 3, apartado 1. No lo hizo así la recurrente, amparándose en una norma que no le daba suficiente cobertura, por lo que, al comercializar, estando ya en vigor la nueva Ley, los turnos aun no transmitidos sin respetar el régimen temporal establecido en la norma del referido artículo, lo infringió, como en correcta interpretación del conjunto normativo declaró el Tribunal de apelación".
El motivo, pues, ha de ser desestimado.
TERCERO. -También alega la apelante en estrecha relación con la cuestión de la duración del contrato, que la sentencia dictada infringe el principio de cumplimiento y conservación de los contratos y del propio contrato en su cláusula V.G de las Condiciones Generales que dispone que, en caso de que una cláusula fuera ilegal o inválida, las partes acordarían su modificación a los efectos de posibilitar su validez. Y añade que también infringe el art. 9 de la Constitución Española y 2.3 del Código Civil al propugnar una aplicación retroactiva de la ley.
Ambos motivos han de ser desestimados.
Sobre esta cuestión la Sala da por reproducido lo resuelto con anterioridad, a saber:
Comenzando por el segundo -infracción del art. 9 de la CE y 2.3 del CC -, la sentencia dictada no aplica retroactivamente la ley. Lo que hace es aplicar la ley 42/1998 vigente al momento de celebración de los contratos e interpretar la Disposición Transitoria 2 ª 2 y 3 de conformidad con la jurisprudencia citada.
En cuanto a que la sentencia dictada infringe el principio de cumplimiento y conservación de los contratos y del propio contrato, tampoco puede ser admitido puesto que el contrato es declarado nulo de conformidad con lo expuesto en líneas precedentes y por lo tanto no es posible su conservación.
CUARTO.- En materia de costas, desestimado el recurso, procede su condena a las recurrentes, conforme al art. 398 de la LEC. Acordándose la pérdida del depósito prestado para recurrir.
RECURSO DE LA PARTE ACTORA
QUINTO.- Respecto del primer motivo atinente a la falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI MANAGEMENT SL acogida en la sentencia apelada, ha de ser desestimado, por cuanto al respecto es criterio de esta Sala mantenido en supuestos idénticos al de autos, entre otras, en la sentencia dictada en el Rollo de apelación nº 1214/2022:
1/ En cuanto a la falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. para ser condenada al pago de cantidad alguna, esta sección ya se ha pronunciado favorablemente admitiendo la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. frente a reclamaciones de este tipo en diversas sentencias, entre las que se encuentran, como más recientes, las de fecha 27 de junio de 2023, recurso de apelación n.º 1547/2021 , 14 de marzo de 2023, recurso 1177/2021 o la de 10 de marzo de 2023, recurso 1060/2022 . Y es que ambas empresas aparecen como partes del contrato, MVCI HOLIDAYS, S.L. como vendedora -" cedente"- y MVCI MANAGEMENT, S.L. como gestora.
Además, pertenecen a un mismo grupo, según se desprende de las condiciones generales, en las que se recoge que "La Vendedora, la Administración y la Promotora son sociedades filiales de DIRECCION000", y en tres de los contratos aparece la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. como gestora y MVCI HOLIDAYS, S.L. como vendedora, ambas con la misma dirección y en un cuarto firmando como parte.
El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". Y no cabe duda de que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L. Por lo tanto, declarada la nulidad de los contratos en los que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.
Por tanto, la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L se encuentra legitimada pasivamente para intervenir en este procedimiento.
SEXTO. -Nulidad de los contratos objeto de litis por indeterminación del objeto.
En efecto, los actores recurrentes sostienen en su escrito de recurso, que ambos contratos litigiosos de fechas 22/05/2001 y 11/09/2004, por los que adquirieron por el precio de 16.700 y 13.820 euros, respectivamente, sendos derechos de aprovechamiento por turno por los que se les atribuía la facultad de disfrutar de dos semanas vacacionales de temporada ORO en un apartamento/villa de dos dormitorios, en el complejo " DIRECCION000, incurren en causa de nulidad por indeterminación de objeto y del plazo legal de duración.
Como antes se dijo, no es discutible a juicio de la Sala que ambos contratos adolecen de nulidad por infracción del art. 3 de la Ley 42/98.
No obstante lo anterior, respecto de la invocada nulidad de los contratos por indeterminación de objeto, como expresa la sentencia de esta Sala de fecha 20 de septiembre de 2021, dictada en el Rollo de apelación nº 177/20, que resuelve un recurso con relación a la misma entidad demandada y a un complejo inmobiliario similar al de autos, con cita de la sentencia del TS nº 518/2019 de 4 de octubre de 2019, que reiteraba lo ya expuesto en sentencias anteriores como la nº 379/2018, de 20 de junio de 2018 o la nº 694/2018 de fecha 11 de diciembre de 2018. En ésta última se hacía una reseña histórica de su regulación refiriéndose tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre como a la Ley 4/2012, de 6 de julio, exponiendo en el Fundamento de Derecho V el ámbito de aplicación de la Ley 42/1998, pronunciándose en los siguientes términos:
"El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1).
Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos (art. 1.7)."
Como se ha dicho, no negada la realidad de los contratos, y estando sujeto a la normativa derivada de la Ley 42/1998, hemos de centrarnos en si de acuerdo con uno de los motivos esgrimidos como causa de nulidad, indeterminación del objeto, concurre y es de apreciar en los mismos.
Nos encontramos, por tanto, ante la venta de derechos de aprovechamiento por turnos de carácter personal y a la fecha de la firma de los contratos estaba en vigor la ley 42/1998 que reguló en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve, aunque inexacta y prohibida su referencia en la misma, de multipropiedad.
La Ley 42/98, en su art. 9.1. 3º, establece que el contrato deberá expresar una "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina."
Es decir, el legislador requiere una concreción del objeto del contrato en una triple vertiente:
a) Respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino "precisa",es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.
b) Además, el referido artículo obliga a que consten los datos registrales del derecho adquirido, incumpliéndose igualmente ese requerimiento si tales datos lo son respecto al conjunto del complejo, pues el artículo se refiere no solo al edificio, sino también al "alojamiento"sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, normalmente apartamento, que va a ocupar el comprador durante las semanas que adquiere.
c) Finalmente, deberá constar el turno contratado y los días y horas que abarca.
En lo que respecta a la protección del adquirente en la celebración del contrato, la ley regula de forma detallada las cuestiones referidas al documento informativo, art. 8, el contenido del contrato, art. 9, el desistimiento y la resolución ad nutum y la resolución-sanción, art.10, la prohibición del pago de anticipos, art.11 y la resolución de préstamos vinculados, art.12.
Examinados los contratos no cabe más que concluir en el sentido de que han sido redactados al margen de la ley (art. 1.7).
Los contratos no recogen referencia registral alguna respecto de los apartamentos objeto de los mismos. Sostiene la parte apelante, que se recoge en anexos, pero, aun cuando admitiéramos que dichos anexos que contienen, entre otros, las condiciones generales, respecto de las que se dice en los contratos que se han entregado a los adquirentes, con firma de reconocer dicha entrega, no desvirtuado de contrario, lo cierto es que analizadas tanto las condiciones particulares como las generales, en ninguna cláusula se recoge la descripción registral de los apartamentos objeto de contrato; sí se hace referencia a un número de apartamento, pero, de acuerdo a la Ley, ello no es suficiente. Además, si obviar que de forma anómala y con infracción del art. 1 de la Ley 42/98 se contiene en su regulación una modalidad de aprovechamiento flotante que puede llevar a la imposibilidad legal del ejercicio del derecho o a dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio del vendedor, ante el hecho de que dicha empresa puede determinar en última instancia el alojamiento y la semana a disfrutar por el titular del derecho.
En las Condiciones Generales, en el Apartado finca (pg. 2 CCGG) se recoge: "Finca significará las parcelas sobre las que se construirán la Villas, inscritas en el Registro de la Propiedad núm. 4 de Palma de Mallorca, al Tomo NUM002, Libro NUM003, fincas núm. NUM004 NUM005 de Lucmajor"
Por tanto, y en conclusión, se precisa la identificación registral de los apartamentos cuyos derechos se transfieren, por lo que sin necesidad de analizar el resto de las alegaciones invocadas por las recurrentes, que resultaría innecesario, los contratos han de ser considerados nulos por falta de concreción de objeto.
El motivo ha de ser estimado.
SÉPTIMO. -En cuanto a la devolución de los anticipos, y ante la dicción de los propios contratos y sus anexos, se ha de concluir que, sin perjuicio de la nulidad radical del contrato, el art. 11 de la Ley 42/1998 exige la devolución duplicada de los anticipos al considerarlos proscritos y como sanción legal al incumplimiento contractual, la cual es procedente aun cuando la parte opte por el cumplimiento del contrato, cuanto más cuando el contrato se declare nulo por incumplimiento sistemático de las obligaciones contractuales por la promotora que incurren en fraude de ley ( sentencias del TS de 25 de octubre de 2016 y 20 de enero de 2017, entre otras).
Pero en ello hay que distinguir entre el anticipo en sí mismo y la sanción de la devolución del duplo de darse determinadas circunstancias.
La doctrina del TS viene diciendo que, aunque es cierto que el artículo 1.7 de la Ley 42/1998 establece que, en caso de nulidad de pleno derecho, serán devueltas al adquirente la totalidad de las cantidades satisfechas, la interpretación de dicha norma y su aplicación al caso no pueden ser ajenas a las previsiones del artículo 3 CC en el sentido de que dicha interpretación se ha de hacer atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad. En el caso del citado artículo 1.7 se trata de dejar indemne al contratante de buena fe que resulta sorprendido por el contenido de un contrato (normalmente de adhesión) que no cumple con las prescripciones legales, pero no ha sucedido así en el presente supuesto en el cual los demandantes han podido disfrutar durante varios años de los alojamientos que el contrato les ofrecía, por lo que el reintegro de cantidades satisfechas no ha de ser total, sino proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años.
Procede, pues, declarar la nulidad del referido contrato por falta de concreción de objeto, concretamente por falta de identificación registral del apartamento cuyo derecho se transfiere, y la condena de las entidades demandadas a restituir a los actores la cantidad satisfecha en concepto de precio de dichos contratos en la forma expresada en la resolución apelada.
OCTAVO. -En cuanto a la devolución duplicada, ya se ha dicho que el art. 11 de la Ley 42/1998 exige la devolución duplicada de los anticipos al considerarlos proscritos y como sanción legal al incumplimiento contractual. Se ha de cumplir, para evitar la devolución del duplo, los requisitos de información que recoge el art. 8, así como los datos que debe contener el contrato de acuerdo al art. 9.
El art. 8 viene referido a la información en general que debe contenerse en un documento informativo con el carácter de oferta vinculante en la que se deben recoger los extremos referidos a la identidad del promotor, la naturaleza real o personal del derecho, así como los datos de la obra, situación y descripción del inmueble, los servicios e instalaciones comunes, empresa encargada de la administración, precio, número de alojamientos, derechos de desistimiento y resolución, si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o en un sistema organizado para la cesión a terceros del derecho objeto del contrato.
El art. 9, por su parte, regula el contenido mínimo del contrato y, entre otros datos, se exige que contenga la "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina"(apartado 1, nº 3), que, como ya se ha apuntado, es uno de los requisitos que incumple el contrato objeto de esta litis.
El art. 11 de la Ley 42/1998 establece:
"1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.
2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento".
Y el art. 10 de la Ley 42/1998 dice:
"1. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.
2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil .
Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.
Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo.
3. El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el contrato. La notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.
Si el contrato se celebra ante Notario, y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, el desistimiento podrá hacerse constar en acta notarial, que será título suficiente para la reinscripción del derecho de aprovechamiento a favor del transmitente".
Por su parte, el artículo 9.1 de la Directiva 2008/122/CE , de 14 de enero, que deroga la anterior 1994/47/CE, dispone que "respecto a los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración y de intercambio, los Estados miembros velarán por que se prohíba el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento explícito de deuda o cualquier otra contrapartida al comerciante o a un tercero por parte del consumidor antes de que concluya el plazo de desistimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 ".
La sentencia del TS de 14 de septiembre de 2016 vino a decir a este respecto que "la obligación de devolución del duplo de la cantidad entregada como anticipo es un efecto derivado de la propia ley ( artículo 11 Ley 42/1998 ) y en absoluto está condicionado a que se ejercite la facultad de desistimiento o se inste la resolución por parte de quien hizo el pago anticipadamente; (...). En este caso procede por ello la devolución duplicada de lo anticipado (...) Se trata, en definitiva, de una prohibición legal (...) se ha limitado (la norma) a establecer una sanción civil a cargo del receptor de las cantidades (...)."Y la sentencia del mismo alto Tribunal de 12 de julio de 2017 viene a considerar que se deberán abonar determinada cantidad "en concepto de anticipo duplicado, que tiene un régimen de devolución diferente, en cuanto amparado en norma sancionadora que no permite moderación. El pago anticipado debe considerase como tal y reprobable (...)".Y así, en otras muchas sentencias del Tribunal Supremo se recoge la devolución del duplo de las cantidades anticipadas como sanción legal por incumplimiento de la prohibición del art. 11.
En definitiva, el art. 11 de la Ley 42/1998 pretende que no se realicen pagos durante el periodo de desistimiento del contrato y penaliza lo contrario, de tal forma que la devolución duplicada de los anticipos es procedente dado que los anticipos se han efectuado antes de transcurrido el periodo de desistimiento de tres meses que fija el art. 10.2 de la Ley, en cuanto que se dan en este supuesto las circunstancias señaladas en dicho precepto referidas a la falta de adecuación del contrato a las exigencias normativas relacionadas en los arts. 8 y 9 en cuanto a la falta de información adecuada que podría dar lugar a la nulidad, no faltando sentencias del Tribunal Supremo que lo consideren también con un efecto de nulidad por contravenir preceptos legales, como la ya citada sentencia del TS de 14 de septiembre de 2016 cuando dice que "Se trata, por tanto, de una prohibición legal y el artículo 6.3 CC dispone que los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. De ahí que pueda considerarse que el supuesto del artículo 11 de la Ley 42/1998 es de nulidad de pleno derecho, sin que la norma haya señalado un efecto distinto de la nulidad al ordenar la devolución duplicada de la cantidad entregada como anticipo -lo que se puede exigir en cualquier momento- pues se ha limitado a establecer una pena civil a cargo del receptor causante de la nulidad".
En el supuesto de autos, entiende la Sala que en este caso, cuando menos, no se cumple el requisito de la identificación registral de los apartamentos, cuando la ley exige que se incorporen al contenido mínimo del contrato, según dispone el art. 9.1. 3º de la Ley 42/98. Por tanto, era necesario que el juzgador se pronunciara sobre el cumplimiento de tales preceptos a los efectos de determinar la aplicación al caso del art. 11 de la referida Ley, todo ello con independencia de que, como se dijo, cabe entender que se entregó la documentación exigida a los actores a la firma del contrato, aunque esta no se acomodaba al contenido exigido por los preceptos señalados.
Por tanto, dado que los pagos de anticipos se efectuaron antes del transcurso de los tres meses cuando no se había dado en los contratos toda la información que exigen los arts. 8 y 9 de la Ley 42/1998, se ha de concluir con la condena a la devolución de las cantidades anticipadas resulta obligada.
Procede, pues, estimar el motivo y el recurso y, en su consecuencia, revocar parcialmente la sentencia apelada en el sentido de que respecto del primer contrato de fecha 22 de mayo de 2001, procede condenar a las entidades demandadas al pago de la cantidad que se determine en ejecución de sentencia en concepto de restitución de las cantidades satisfechas deducido el valor de las estancias consumidas por los actores y 16.700 euros en concepto de devolución duplicada de la cantidad anticipada. Y respecto del segundo contrato de 11 de septiembre de 2004, procede condenarlas al pago a los actores de la cantidad que se determine en ejecución de sentencia en concepto de restitución de las cantidades satisfechas deducido el valor de las estancias consumidas por los actores y 13.820 euros en concepto de devolución duplicada de la satisfecha dentro del plazo de tres meses a que alude el art. 11 de la Ley.
NOVENO.- Respecto a la condena de que fueron objeto por impago de las cuotas de mantenimiento de los años 2020 y 2021 ha de estarse a lo resuelto por el Juzgado en el fundamento jurídico sexto, que la Sala acepta y que no ha sido desvirtuado de contrario, a saber: "De otro lado, debe prosperar la reconvención planteada al estimarse probado el impago de las cuotas de mantenimiento correspondientes a los años 2020, 2021 que ya ha sido devengada, (documento nº 27 de la contestación) encontrándose plenamente en vigor los contratos litigiosos, pudiendo haber disfrutado la parte actora del derecho transmitido, sin que sea dable apreciar causa que legitime el impago. Se reputa probado el adeudo de las cuotas de mantenimiento desde 2020. Aun cuando la actora atendió a su abono al emitirse la cuota de 2.020, como así refleja el documento nº 4 aportado junto a la demanda, impartió el Sr. Casiano instrucciones a su entidad bancaria para reclamar la devolución de los importes. Por ello se recoge como no atendidas aquella cuotas en el documento actualizado aportado por la demandada, nº 27. Frente al alegato formulado en la demanda reconvencional, pudo aportar el cliente documento bancario, extracto de movimientos, que acreditara la regularidad en el pago de la cuota de 2020. Reconoció el actor no haber abonado la cuota de 2021, sin aducir causa que merezca amparo para eludir el pago. Es por ello que el demandante deberán entregar a MVCI MANAGEMENT, S.L. 5.096,51 euros, más las cuotas que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento, más el interés legal que se devengue durante la tramitación de la litis."
En efecto, como se recoge en dicha resolución, los actores no acreditaron, conforme a la doctrina del onus probandi del art. 217 de la LEC, haber realizado el pago que invoca (cuotas del 2020), al no aportar prueba alguna al respecto y porque en contra de lo que se afirma constan documentados los requerimientos de pago efectuados (documento 15 bis de la contestación). Además, la reclamación formulada deviene obligada y es procedente por razones obvias, dada su naturaleza, durante todo el tiempo en que se usó y disfrutó o pudo disfrutarse el aprovechamiento adquirido, esto es durante toda la vigencia de los contratos hasta el momento en que se declare su nulidad.
DÉCIMO.-La estimación parcial del recurso de los actores conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada a los mismos, conforme a lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC. Acordándose la devolución del depósito constituido para recurrir.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación.
