Sentencia Civil 189/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 577/2023 de 03 de marzo del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de Dña. Rosa se presentó demanda contra UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L., en reclamación de la devolución de la fianza arrendaticia (6.000 euros) y de la garantía adicional (12.000 euros), entregadas en su día a la demandada al tiempo de ser suscrito en fecha 11 de noviembre de 2016 un contrato de arrendamiento sobre la vivienda propiedad de la demandada, sita en la DIRECCION000), a cambio de una renta mensual de 6.000 euros, contrato ya resuelto y con entrega de llaves en fecha 2 de diciembre de 2019; reconoció la actora que, deducidas por vía de compensación la renta impagada correspondiente a 19 días de noviembre de 2019 (3.800 euros) y una factura de gas emitida por "Naturgy" el 25 de octubre de 2019 (545,11 euros), y computados los intereses legales devengados por la fianza, la suma reclamada ascendía a 13.910,14 euros.

Según expuso en la demanda, ya al inicio de la relación contractual, se llevó a cabo una inspección del estado del inmueble arrendado, y se dejó constancia de su estado y de los desperfectos de la casa, y, que, tras tres años de arrendamiento, aparecieron nuevos desperfectos, a los que la propietaria hizo caso omiso, hasta que, en octubre de 2018, la Sra. Rocío, quien se ocupaba de la gestión diaria del inmueble como representante acreditada de la demandada, ofreció el pago de los desperfectos, y puso a disposición de la actora un número de cuenta, cuyo titular afirmaba que era la propietaria, en el que debía ingresar una parte proporcional de la renta (5.000 euros) al inicio del mes, y la diferencia hasta 6.000 euros (1.000 euros) tras la completa reparación de los desperfectos en la vivienda; afirmó que ese procedimiento de pago se llevó a cabo los meses de noviembre y diciembre de 2018, y en enero de 2019; precisó que, en noviembre de 2018, abonó en dicha cuenta 4.671,57 euros en lugar de 5.000 euros, pues asumió el pago de dos piezas de reparación de fogones (328,43 euros), y precisó, asimismo, que, en diciembre de 2018 y enero de 2019, abonó 5.000 euros cada mes, pero que, ante la reclamación de la demandada por un supuesto impago y bajo la amenaza de no terminar las reparaciones, realizó ingreso de los 3.000 euros pendientes en la cuenta de la arrendadora indicada en el contrato; añadió que la Sra. Rocío emitió una carta exonerando de toda responsabilidad a la parte arrendataria (documento nº 6), pues en ella constaba que "Que los arrendatarios quedan liberados de cualquier reclamación en concepto de renta, manifestando la Sra. Rocío, que en caso de recibir la misma, se hará responsable directa y exclusivamente frente a la sociedad propietaria". Alegó que, en fecha 2 de diciembre de 2019, se acordó la extinción del contrato, y que hizo entrega de llaves a D. Eulogio, en nombre y representación del administrador de la demandada, D. Torcuato, quien las aceptó en señal de satisfacción con el estado en que se encontraba la vivienda arrendada. Adujo que, una vez vencido el plazo de devolución de la fianza y de la garantía adicional, mediante burofax de 22 de enero de 2020 al administrador de la demandada, y luego mediante correo electrónico de 11 de febrero de 2020 al letrado de la demandada, solicitó la citada devolución, y, en fecha 27 de febrero de 2020, el letrado de la demandada respondió indicando que la actora adeudaba a la demandada 38.536,53 euros (renta noviembre 2018 (6.000 euros); renta diciembre 2018 (6.000 euros); renta enero 2019 (6.000 euros); renta 19 días de noviembre 2019 (3.800 euros); IPC noviembre 2016-noviembre 2017 (1.224 euros); IPC noviembre 2017-noviembre 2018 (1.224,48 euros); IPC noviembre 2018-noviembre 2019 (292,92 euros); servicio de seguridad y alarma (2.554,14 euros); consumo corrector PH piscina (3.267 euros); consumo de sal para la descalcificadora de agua y piscina (348,48 euros), y trabajos de pintura (7.260 euros). De entre los citados conceptos, la actora consideró improcedente la deducción de la fianza de: 1) las rentas, por las razones ya expuestas; 2) los importes reclamados por IPC, al no haber sido actualizada la renta al año de ser celebrado el contrato, conforme a la LAU, y ser reclamados de contrario de forma intempestiva con posterioridad a la celebración del contrato, y tras haber transcurridos los 30 días que prevé la LAU para la devolución de la fianza; 3) no se aludía en el contrato al servicio de seguridad y alarma como algo adicional y, en caso de existir, como un coste extraordinario, que nunca había sido reclamado, aparte de no haber sido informada la actora sobre su coste ni compelida nunca a su abono, debiendo estar incluidos tales gastos en los gastos de comunidad; 4) el consumo de corrector PH piscina y el consumo de sal para la descalcificadora de agua y piscina, por estar incluidos en la renta ("mantenimiento de la piscina"), y 5) los trabajos de pintura, por el tenor del acta de entrega de llaves, y por no ser aportada factura, fecha de realización de los trabajos, fotografías, etc. sino sólo un escrito emitido por un pintor en fecha 2 de abril de 2020, aparte de que la actora aportaba una factura del mismo pintor de 4 de diciembre de 2019 por importe de 750 euros, por trabajos de pintura para reparar los pequeños desperfectos ocasionados en las paredes de la casa (marcas de uso por estar colgada la TV, marcas de alcayatas por haber colgado cuadros, marcas del roce de la cortina en el techo, entre otros) los días previos a la entrega de llaves. Por ello, comunicó al letrado de la demandada que, tras deducir de la suma total de 18.000 euros (fianza y garantía adicional) los importes que la actora sí reconocía adeudar (4.345,11 euros (renta de 19 días de enero de 2019 (3.800 euros) + factura de gas de "Naturgy" de 25 de octubre de 2018 (545,11 euros)), reclamaba la suma de 13.910 euros, incluidos los intereses legales derivados del impago de la fianza (255,25 euros), conforme al art.36.4 LAU. Añadió la actora que procedería descontar de la fianza los importes de consumo de agua y de gas correspondientes a la vigencia del contrato, emitidos respectivamente por "Sorea" y por "Naturgy", de los que no tuviera constancia, previa información y conformidad por su parte.

2. La demandada contestó y se opuso, partiendo de solicitar la acumulación al proceso instado por Dña. Rosa contra UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. (Ordinario 295/2020, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de Vilanova i la Geltrú) del proceso instado por UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. contra Dña. Rosa y D. Celestino (Ordinario 404/2020, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú), y de que la demandada era totalmente ajena al documento nº 6 de la demanda, el cual no podía liberar de pago a los inquilinos, puesto que la Sra. Rocío no era representante ni persona autorizada de la sociedad, nada menos que para percibir cantidades y ordenar a los arrendatarios pagos distintos de los expresamente pactados en el contrato; asimismo, reconoció la demandada el pago de 3.000 euros efectuado por la actora, si bien adujo que fue imputado al mes de octubre de 2018, cantidad que todavía adeudaban los arrendatarios en mayo de 2019. Reconoció que, en fecha 27 de febrero de 2020, su letrado comunicó al letrado de la actora que esta última adeudaba a la demandada 38.536,53 euros, cantidad de la que habría que deducir los 18.000 euros entregados en concepto de fianza y garantía adicional, resultando adeudar a la demandada la suma de 20.536,53 euros. Alegó que la actora no acreditaba el pago de la renta de noviembre de 2018, diciembre de 2018 y enero de 2019; la reclamación del IPC se hizo en tiempo y forma; en cuanto al servicio de alarma, en el documento nº 4 de la demanda (conversaciones de Whatsapp), se hacía referencia a dicho suministro, que venían utilizando, y que estaba expresamente pactado en la estipulación quinta del contrato; igual cabía decir los productos empleados para el adecuado mantenimiento de la piscina, pues había que diferenciar el trabajo de conservación de la piscina, que estaba incluido en la renta, de los productos necesarios para su uso; en relación con los trabajos de pintura, procedía su reclamación, con base en el documento aportado, emitido por el pintor.

3. La demandada formuló reconvención, en reclamación de la citada suma de 21.478,30 euros, con remisión a la demanda que, a su vez, presentó UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. contra Dña. Rosa y D. Celestino, donde se reclamaban 20.933,19 euros -se adicionaron a los 20.536,53 euros señalados diversas facturas por suministros impagados-, y a la ampliación posterior por importe de 545,11 euros, correspondiente a una nueva factura de gas de "Naturgy".

4. La demandada reconvenida contestó y se opuso a la reconvención, reiterando los argumentos de su demanda. En cuanto a la reclamación de los IPC, añadió que, en contra de lo alegado por la actora reconvencional, nunca habían sido reclamados a la actora en tiempo y forma; en cuando al consumo de corrector PH piscina y el consumo de sal para la descalcificadora de agua y piscina, añadió que las facturas habían sido emitidas unilateralmente por la arrendadora, y que no quedaba acreditado el dispendio ni la parte que le correspondía; en cuanto a los suministros pendientes de agua y de gas, alegó que siempre había aceptado el pago de los mismos hasta la finalización del contrato, teniendo sólo constancia de una factura de gas de "Naturgy" por importe de 545,11 euros; en cuanto a los trabajos de pintura, puso de relieve que ella venía reclamando el arreglo de las goteras, causantes de innumerables desperfectos en las paredes de la vivienda, y de los desperfectos provocados por la construcción de la vivienda contigua, y que la arrendadora no había reparado en ningún momento los números daños y desperfectos existentes por falta de conservación en condiciones de habitabilidad, haciendo caso omiso a las reclamaciones de la parte arrendataria. Reiteró los cálculos efectuados en su demanda. Y aludió a que estarían prescritas ex art.121-21 a (tres años) las cantidades correspondientes a 2016 y 2017 (actualización del IPC, servicios de seguridad, mantenimiento de la piscina y consumo de sal).

5. Por auto de fecha 15 de enero de 2021, se dio lugar a la acumulación de autos solicitada por UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. del proceso instado por UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. contra Dña. Rosa y D. Celestino (Ordinario 404/2020, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú, al proceso Ordinario 295/2020, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de Vilanova i la Geltrú.

6. En la demanda presentada por UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. contra Dña. Rosa y D. Celestino, contra quien desistió posteriormente, la actora reclamó la suma total de 20.933,19 euros. Reclamó UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.por los mismos conceptos ya tratados al formular la reconvención en el otro procedimiento, si bien reclamó en su demanda por el servicio de seguridad y alarma la suma de 2.304,33 euros, en lugar de los 2.554,14 euros comunicados por correo electrónico de 27 de febrero de 2020; reclamó también 995,41 euros por facturas de gas de "Naturgy", aportando un aviso de impago por dicho importe de fecha 10 de marzo de 2020, y reclamó 196,17 euros por facturas de agua de "Sorea". Alegó que la parte demandada le adeudaba un total de 38.933,19 euros, de los que había que descontar los 18.000 euros entregados como fianza y garantía adicional, reclamando por ello 20.933,19 euros.

7. A solicitud de la actora UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L., fue ampliada posteriormente la cuantía reclamada en reclamación de 545,11 euros, correspondientes a una factura de gas de "Naturgy", de modo que la reclamación pasó a ser de 21.478,30 euros.

8. La demandada Dña. Rosa contestó y se opuso a la demanda, partiendo de solicitar también la acumulación de procesos, que sería finalmente acordada. Reiteró los argumentos vertidos en la demanda por ella presentada.

9. Dña. Rosa formuló reconvención contra UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L., en reclamación de la suma de 13.910,14 euros -la reclamada en su demanda-.

10. La demandada reconvenida contestó y se opuso, con remisión a su demanda y al escrito de ampliación en 545,11 euros, junto con la documentación que había aportado, así como con remisión a la contestación a la demanda y a la reconvención que había ya formulado en el procedimiento Ordinario 295/2020, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de Vilanova i la Geltrú.

Al contestar a la reconvención, aprovechó para ampliar su reclamación en la suma de 698,62 euros, importe de tres facturas emitidas por EXTERIOR PISCINES, S.L., de las cuales afirmó que había tenido conocimiento pocos días antes, de modo que la cuantía finalmente reclamada por UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. fuera de 22.176,92 euros, lo cual fue admitido por diligencia de ordenación de fecha 9 de marzo de 2021.

11. La sentencia es desestimatoria de la demanda y estimatoria en parte de la reconvención. Se reconoce que el importe de la fianza y el de la garantía adicional ascienden en conjunto a la suma de 18.000, y se parte de que la ex arrendadora reclama la suma de 21.478,30 euros, si bien renunció durante el juicio al IPC de noviembre de 2018 a noviembre de 2019 (292,92 euros). Se parte de que el objeto de la controversia radica en determinar si se deben por parte de la Sra. Rosa las rentas de noviembre 2018, diciembre de 2018 y enero de 2019 o estas fueron ya abonadas, así como si se deben por parte de la Sra. Rosa las cantidades correspondientes a IPC noviembre 2016-noviembre 2017 e IPC noviembre 2017- noviembre 2018; las cantidades derivadas de servicio de seguridad y alarma; el importe derivado del corrector de PH de la piscina, y el de la sal para la descalcificadora de la piscina, y el importe por la pintura, y procede o no la devolución de la fianza y la garantía a la Sra. Rosa; como hechos admitidos se fijaron la no devolución de la fianza ni la garantía complementaria, así como el adeudo por la Sra. Rosa de los 19 días de renta de noviembre de 2019 y la factura del gas por importe de 545,11 euros.

En cuanto a las rentas noviembre 2018, diciembre de 2018 y enero de 2019, se razona que, más allá de si la testigo Sra. Rocío tenía o no capacidad para actuar en nombre de EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L., lo cierto es que la Sra. Rosa aduce haber efectuado dichos pagos, por lo que, como paso previo a entrar a valorar si dichos pagos realizados en cuenta distinta a la mencionada en el contrato por indicación de la Sra. Rocío pueden ser tenidos en cuenta o no para entender cumplida la obligación de pago de la actora, debe abordarse si han quedado acreditados, con la consecuencia de que no se aporta por su parte prueba alguna de los pagos que dice haber efectuado, ya que en la documentación aportada junto con la demanda como prueba de los mismos aparece el documento emitido unilateralmente por la Sra. Rocío en el que se señala el cambio de cuenta (documento número 6), pero no aparecen los justificantes de la realización de los ingresos o trasferencias en dicha cuenta, ya que el comprobante que sí se aporta como documento número 7 se trata de un comprobante de la transferencia posterior de 3.000 euros, pero en la cuenta señalada en el contrato; se añade que la única prueba de dichos pagos viene constituida por la testifical de la Sra. Rocío, quien fue tachada por la sociedad demandada con base en la relación de enemistad existente entre la misma y el propietario de la inmobiliaria de quien se encuentra divorciado, no siendo el documento número 6 una prueba del pago, sino, en su caso, una prueba de que el pago debía efectuarse en otra cuenta, pero no de que este se haya efectuado; no se considera que dicha testifical sea suficiente para poder tener por efectuados esos pagos ante la facilidad probatoria que existe para su acreditación, siendo sencilla para la actora la prueba de los pagos efectuados en la cuenta proporcionada por la Sra. Rocío a través del mismo medio que del que la actora se sirve para probar los pagos posteriores de 3.000 euros. Ello conduce a estimar la petición de EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. en cuanto a las rentas de noviembre 2018, diciembre 2018 y enero 2019 por importe de 5.000 euros por cada uno de los meses ya que, sin embargo, sí se aporta junto como documento número 7 la demanda de la Sra. Rosa justificante de las transferencias por importe de 3.000 por las rentas de noviembre 2018, diciembre 2018 y enero de 2019, de modo que la deuda final de 15.000 euros por rentas queda reducida a 15.000 euros, a los que hay que adicionar los 3.800 euros que se reconocen impagados, correspondientes a19 días de la renta de noviembre de 2019.

En relación con las actualizaciones por IPC, se está a lo previsto en el art.18 LAU, y se razona que la sociedad aporta como documento número 8 una factura unilateralmente emitida por ella en la que señala el importe que se debería por las actualizaciones reclamadas, pero que, sin embargo, no se aporta documento alguno acreditativo del cumplimiento del requisito legal notificación por escrito a la arrendataria exigido por la LAU, cuando al actor reconvencional le corresponde conforme al art.217 LEC la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión de reclamación de las actualizaciones, lo cual no ha llevado a cabo, de modo que no se da lugar a este concepto.

Tampoco se da lugar a la reclamación por el servicio de seguridad y alarma, pues se señala que no se hace referencia al mismo en las cláusulas tercera (precio) y quinta (suministros) del contrato, y que, si estuviera incluido en la cláusula quinta, no se habría cumplido por el arrendador la obligación de trasladar las facturas para el cambio de titularidad del mismo servicio al arrendatario.

En cuanto al importe derivado del corrector de PH de la piscina y de la sal para la descalcificadora de la piscina, se razona que, conforme a la cláusula tercera del contrato, está incluido en el importe de la renta el mantenimiento de la piscina, y dentro del mismo deben comprendidos los productos del mantenimiento puesto que no se hace precisión en sentido distinto. Además, se trata de un documento unilateralmente emitido en el que no se precisa absolutamente nada más allá de unos importes por "consumo sal" "consumo corrector" emitidos con posterioridad a la resolución del contrato, y sin que se haga referencia, entonces, a qué se entiende incluido en la renta según la cláusula tercera del contrato al referirse al "mantenimiento de la piscina".

Tampoco se da lugar al importe reclamado por pintura, para lo cual se parte de que es reiterada la jurisprudencia que descarta que el importe de la fianza deba responder de los gastos que de ordinario el arrendador debe hacer al final del arrendamiento para ponerlo de nuevo en alquiler. Son valoradas conjuntamente varias pruebas: un escrito sin firmar, aportado por la sociedad, realizado por el pintor de la vivienda, donde se explica que realizó una serie de reparaciones de pintura en la vivienda a instancia de la Sra. Rosa, pero que no fueron suficientes para dejar la vivienda tal y como se encontraba en el momento inicial de entrar por la inquilina, y se echan en falta unas fotografías a las que se alude en dicho escrito, mientras que con la demanda se aportan fotografías del estado de la vivienda así como de los trabajos de pintura realizados por la Sra. Rosa antes de irse para cubrir los desperfectos que la misma hubiera podido ocasionar; el acta de entrega de las llaves en que se dice que se entregan las llaves al arrendador "quien las acepta en señal de satisfacción con estado en que se encuentra el inmueble objeto de arrendamiento", y la declaración testifical del pintor, el Sr. Eulogio, quien manifestó que no se hizo inspección el día de la entrega de las llaves pero si unos días después y que a raíz de la misma fue cuando se solicitó los servicios de pintura para que el inmueble quedara en el mismo estado en que se entregó, aunque ya se habían realizado reparaciones por parte de la Sra. Rosa. Se concluye que debe entenderse que los trabajos efectuados por la propiedad para dejar el inmueble en perfecto estado antes de comenzar el siguiente arriendo son gastos normales en que debe incurrir la propietaria antes de poner de nuevo la vivienda en alquiler, y que no se aprecia que ninguna de las partidas responda a reparación de daños, que ya habían sido reparados por la Sra. Rosa; se trata de gastos de "puesta a punto" que no deben ser asumidos por el arrendatario, al cual únicamente le corresponde la reparación de daños o desperfectos que no sean ocasionados por el uso normal de la vivienda.

En cuanto a los consumos de agua (SOREA) y de gas (NATURGY), se parte de que la sociedad reclama el importe de las facturas de gas (995,41 euros) y de agua (196,17 euros). Respecto del gas,se reitera que la Sra. Rosa reconoce el impago de la factura de gas ascendente a 545,11 euros; se añade que, en la demanda reconvencional de EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. se aporta como documento numero 15 una factura de NATURGY emitida por el periodo del 22 de octubre de 2019 al 18 de diciembre de 2019, un total de 58 días, y de esa factura debe abonarse por la Sra. Rosa la parte correspondiente hasta el día 19 de noviembre de 2019, día en el cual se cesa el contrato (días que se reclaman de la renta de noviembre de 2019), por lo que se debe descontar al importe de la factura de 58 días lo correspondiente a 30 días (del 18 noviembre al 18 de diciembre); en concreto, al importe de 995,41 euros hay que descontar 514,86 euros ((995,41euros/58dias=17,1622) x 30 días= 514,86 euros), siendo la cantidad adeudada por la Sra. Rosa ascendente a 480,55 euros (995,41-514,86). Respecto del suministro de agua,se reclama la factura correspondiente a 01/10/2019 y a 03/01/2020, y se razona que, teniendo en cuenta que la Sra. Rosa no ha negado adeudar dichos importes, sino que únicamente hace referencia a la falta de factura acreditativa, la cual ya ha sido aportada al procedimiento como documento número 13 de la demanda de la sociedad, le corresponde el pago de los suministros de agua por la factura de 01/10/2019 (92,74 euros), ya que continuaba vigente el contrato el arrendamiento, pero no por la correspondiente a 03/01/2020 (103,43 euros), pues no puede determinarse con la documentación aportada el periodo que comprende, al no haber sido aportada la factura impagada, sino el requerimiento de pago dirigido a la arrendadora. Se concluye que queda acreditado el impago del importe de 92,74 euros.

En relación con la reclamación de la fianza, se parte del tenor de la cláusula novena del contrato y de la regulación legal conforme al art.36 LAU, de la cual se señala que no determina específicamente las obligaciones del arrendatario a las que debe hacer frente la fianza, por lo que hay que estar a la jurisprudencia sobre la materia sobre las obligaciones del arrendatario a las que debe hacer frente la fianza, y sobre que la carga de la prueba de la causa de la no restitución corresponde a la arrendadora. Se concluye que, de los 18.000 euros entregados como fianza y garantía adicional al comienzo del arrendamiento, habría que deducir los siguientes importes:

-Renta noviembre 2019, diciembre 2019 y enero 2020: 15.000 euros

-Renta 19 días de noviembre 2019: 3.800 euros

-Factura de NATURGY por la parte proporcional: 480,55 euros

-Factura de SOREA 01/10/2019: 92,74 euros

18.000 - (15.000 + 3.800 + 480,55 + 92,74) = -1.373,29 euros, por lo que, en concreto, la Sra. Rosa debe abonar a UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. el importe de 1.373,29 euros, más los intereses legales previstos en los arts.1108 CC y 576 LEC.

12. La Sra. Rosa interpone recurso de apelación contra la indicada sentencia, a fin de que se dé lugar a lo que en él solicita, con imposición de costas a UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.

13. UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. se opone al recurso de apelación y, a su vez, apela la sentencia, a fin de que la apelada le abone la suma de 17.021,78 euros, más los intereses legales correspondientes.

14. La apelada se opone al recurso, y solicita que se sea estimada su oposición a la impugnación.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de Dña. Rosa

1. Parte la apelante de poner de relieve que, en el fundamento de derecho primero de la sentencia apelada se indica que el contrato de arrendamiento objeto de autos se resolvió entre las partes el 2 de diciembre de 2020, cuando del documento nº 8 aportado con su demanda resulta que quedó resuelto el 2 de diciembre de 2019, por lo que existe un error material. Seguidamente, aduce que, en el fundamento de derecho segundo, se afirma que, como hechos admitidos y, por consiguiente, no controvertidos, "se fijaron la no devolución de la fianza ni la garantía complementaria así como el adeudo por la Sra. Rosa de los 19 días de renta de noviembre de 2019 y la factura del gas", cuando ya en la demanda adujo que mediante otrosí que se aceptaba la deuda correspondiente a los 19 días de renta de noviembre de 2019 y la factura de gas de NATURGY, y, en el acto de la audiencia previa, se indicó expresamente que era procedente la compensación de dicha deuda, pero también cualquier otra deuda del período contractual que la parte contraria pudiese acreditar mediante factura y que estuviera pendiente por pagar, de modo que no se ha tenido en cuenta que ella asumía no sólo los 19 días proporcionales de la renta de noviembre de 2019 y la factura de gas, sino también cualquier otro gasto del período contractual que la parte contraria pudiese acreditar mediante factura y que estuviera pendiente por pagar.

Pasa luego la apelante a mostrar su disconformidad con lo indicado en el fundamento de derecho tercero, acerca de que el pago de los 15.000 euros realizados a la cuenta corriente facilitada por la Sra. Rocío "no han quedado acreditados",puesto que "la única prueba de dichos pagos viene constituida por la testifical de la Sra. Rocío que (...) fue objeto de tacha por la parte demandada justificada en la relación de enemistad existente entre la misma y el propietario de la inmobiliaria de quien se encuentra divorciado"; se señala en la sentencia recurrida que "el documento número 6 no es una prueba del pago sino sería, en su caso, una prueba de que el pago debía efectuarse en otra cuenta, pero no de que este se haya efectuado",y, finalmente, se entiende que "la testifical de la Sra. Rocío no es suficiente para poder tener por efectuados estos pagos ante la facilidad probatoria que existe para su acreditación". Considera la apelante que, tanto de la documental obrante en autos como de la testifical de la Sra. Rocío ha quedado acreditada la realización del pago de los 15.000 euros debidos en concepto de rentas de los meses de noviembre y diciembre de 2018 y enero de 2019 en la cuenta corriente de UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTION INMOBILIARIA, S.L. facilitada por ella a la Sra. Rosa: por un lado, se halla el documento número 6 aportado por ella junto a la demanda; por otro lado, se halla la testifical de la Sra. Rocío, quien fue clara al asumir que la Sra. Rosa le había ingresado dichas cantidades en la cuenta corriente facilitada; en el acto de la vista la Sra. Rocío manifestó que facilitó a la Sra. Rosa una cuenta corriente -en concreto, la que consta en el documento 6 de la demanda, que le fue exhibido y que fue reconocido por ella- para realizar los ingresos de los meses de alquiler y poder así realizar las reparaciones y, además, dejó claro que se hicieron efectivamente esos ingresos en dicha cuenta; añadió la Sra. Rocío que las cantidades cobradas por la Sra. Rosa fueron posteriormente compensadas en el procedimiento de divorcio, puesto que su exmarido era el administrador de UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTION INMOBILIARIA, S.L.; en la sentencia recurrida, se tiene sólo en cuenta que dicha testifical fue objeto de tacha por la parte contraria, cuando no se admitió una prueba relevante para el caso (la sentencia de divorcio de la Sra. Rocío y el administrador de UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTION INMOBILIARIA, S.L.) aduciendo que era una prueba reiterativa, debido a que la testifical de la Sra. Rocío podía "ilustrar sobre todo ello", y cuando la testifical de la Sra. Rocío fue absolutamente creíble y veraz; insiste la apelante en que la Sra. Rocío actuaba en nombre de la citada sociedad, puesto que incluso los datos de contacto con la arrendadora facilitados en el contrato eran los datos de la Sra. Rocío (contrato), de modo que las funciones de la Sra. Rocío en relación con la sociedad no han sido tenidas en cuenta en sentencia, a pesar de que de la prueba practicada y la más documental propuesta acreditan claramente que era una mandataria verbal de la sociedad y que actuaba en nombre y con el consentimiento de la misma; la ahora apelante quiso aportar en el acto del juicio la Sentencia nº 35/2021, de fecha 3 de mayo de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº6 de Vilanova i la Geltrú en el procedimiento de divorcio contencioso nº286/2019 entre la Sra. Rocío y el Sr. Jon (administrador de la hoy sociedad apelada), en la que se tenía como acreditado que la Sra. Rocío "durante la convivencia matrimonial trabajó para la casa, que dedicó gran parte de su tiempo a la gestión inmobiliaria de las casas, su decoración, la gestión de alquiler, preparación y puesta a punto y coordinación del alquiler de los barcos que el matrimonio poseía y la contratación del personal al servicio de la casa así como la tripulación de los barcos. Que en dichas labores también intervenía el Sr. Jon, pero se acredita la participación activa de Dña. Rocío en los negocios de su marido constante el matrimonio"; pide la apelante que sea admitida dicha sentencia de divorcio en segunda instancia. Asimismo, peticiona la admisión en segunda instancia de los comprobantes bancarios de los ingresos realizados por la Sra. Rosa a la cuenta corriente facilitada por la Sra. Rocío, por los importes alegados en su demanda. Concluye que existe una evidente incongruencia omisiva de la sentencia, puesto que, si bien tiene por no realizados los pagos a la cuenta facilitada por la Sra. Rocío, se olvida de que uno de dichos pagos fue inferior debido a que la apelante asumió el pago de las citadas reparaciones, que tuvo que realizar precisamente por la dejadez de la apelada en sus obligaciones contractuales. Añade que sí se reconoce en la sentencia recurrida que los 3.000 euros abonados a la cuenta corriente fijada en el contrato deben ser imputados a las rentas de noviembre y diciembre de 2018 y enero de 2019, tal y como el propio documento indica, y que existe una evidente la voluntad de pago, que se instrumentalizó a través de dos cuentas distintas, siendo una de ellas la de la Sra. Rocío, mandataria verbal de la apelada.

Detalla luego la apelante cuáles son las deducciones que, aparte de las rentas referidas anteriormente, considera procedente efectuar respecto de los 18.000 euros entregados como fianza y garantía adicional: 1) 19 días de renta de noviembre de 2019 (3.800 euros); 2) factura de NATURGY por la parte proporcional (480,55 euros), y 3) factura de SOREA de 01/10/2019 (92,74 euros), de modo que la sociedad arrendadora le adeuda 13.626,45 euros, más los intereses legales de acuerdo con lo dispuesto en el fundamento de derecho décimo de la sentencia recurrida, debiendo ser estimada su demanda. Deben ser, a su vez, desestimadas las pretensiones de la sociedad.

Se opone también al pronunciamiento relativo a los intereses, puesto que los mismos deberían aplicarse a sensu contrario sobre la cantidad a cuyo pago debe ser condenada la sociedad, ya que la Sra. Rosa ha reconocido y aceptado que asumiría la renta de los días proporcionales del mes de noviembre de 2019 y los suministros adeudados durante el período contractual, tal y como quedó patente en el otrosí de la demanda y en la audiencia previa, aparte de reiterar que las cantidades relativas al alquiler de los meses de noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019, fueron efectivamente abonadas. Además, se desestimaron las pretensiones de la parte demandada reconviniente (hoy apelada) en su demanda reconvencional, quien reclamaba en el suplico de su demanda reconvencional la cantidad exorbitante de 21.478,30 euros, petición que queda muy lejos de la condena reducida de 1.373,29 euros contenida en el Fallo de la sentencia apelada. En este sentido, se han visto desestimados todos y cada uno de los gastos que se pretendían cobrar separadamente y de forma independiente al alquiler, entre ellos, parte del suministro de gas reclamado y parte del suministro de agua reclamado. Por tanto, no sólo no debería ser condenada la apelante a las costas procesales de la demanda de instancia, sino que la demandada reconviniente debería ser condenada en costas esencialmente por su mala fe y temeridad en su actuación, pues a sabiendas que debía el abono de la fianza y la garantía adicional, ha intentado evitar el pago de ésta inflando gastos y creando facturas unilaterales con partidas de gastos absolutamente desproporcionadas que se han visto absolutamente rechazadas, pero habiendo obligado a la apelante a reclamar dicho importe, con el consiguiente coste procesal que ello ha implicado y también el coste que ha generado a la Administración de Justicia. Ello le conduce a concluir que el fallo de la sentencia debe ser modificado en el sentido de que debe estimarse totalmente la demanda por ella presentada, mientras que la demanda reconvencional debe ser íntegramente desestimada, y debe ser condenada la demandada reconviniente a las costas con especial declaración de mala fe y temeridad.

2. Respecto del alegado error material obrante en la sentencia recurrida en relación con la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, es cierto que tuvo lugar el 2 de diciembre de 2019, no de 2020, por lo que existe un error material, que puede ser rectificado en cualquier momento a instancia de parte. En cualquier caso, no tiene incidencia práctica en la resolución del pleito, puesto que ninguno de los conceptos reclamados por la apelada alcanzan a diciembre de 2020.

3. En cuanto a que, como hechos no controvertidos, "se fijaron la no devolución de la fianza ni la garantía complementaria así como el adeudo por la Sra. Rosa de los 19 días de renta de noviembre de 2019 y la factura del gas", lo cierto es que, como hemos expuesto, ya en su demanda hizo alusión a "aquellos importes relativos al consumo de agua y gas correspondientes al periodo de vigencia del contrato de arrendamiento que hayan podido ser emitidas por "Nuturgy" y/ o por "Sorea";lo mismo sucedió al contestar a la reconvención de la sociedad, donde la Sra. Rosa alegó que "reconoce adeudar los importes que se indican a continuación en el burofax enviado a la representación letrada de la demandada en fecha 27 de marzo de 2020, mostrándose conforme en que dichos importes fuesen compensados con la fianza, resultando el importe final a devolver de 13.654,89€ a nuestro favor",e hizo de nuevo expresa alusión a "aquellos importes relativos al consumo de agua y gas correspondientes al periodo de vigencia del contrato de arrendamiento que hayan podido ser emitidas por "Nuturgy" y/ o por "Sorea" y de las que esta parte no tenga constancia, previa información y conformidad expresa y escrita por nuestra parte."En todo caso, ello no ha tenido incidencia final en lo resuelto en la sentencia recurrida, donde ha sido computada una factura de agua, aparte de que, expresamente, se señala que "la parte demandada reconvencionalmente no ha negado adeudar dichos importes sino que únicamente hace referencia a la falta de factura acreditativa."

4. En relación con el pago de los 15.000 euros, correspondiente a las rentas de noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019, que, con base en el documento número 6 aportado por ella junto a la demanda y en la testifical de la Sra. Rocío, insiste la apelante que fueron realizados en la cuenta corriente facilitada por la Sra. Rocío de UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTION INMOBILIARIA, S.L. facilitada por la testigo a la Sra. Rosa, la realidad es que no han sido acreditados dichos pagos durante el procedimiento. Junto con el recurso, han sido aportados como nº 15 y 16, unos documentos que se afirma que son los comprobantes bancarios relativos los ingresos realizados por la Sra. Rosa en la cuenta corriente facilitada por la Sra. Rocío, documentos que no han sido admitidos en esta segunda instancia, al ser de diciembre de 2018 el documento nº 15 y de enero de 2019 el documento nº 16, y no haber sido aportados con la demanda ni con la contestación a la reconvención, que fue presentada por la ahora apelante en fecha 25 de enero de 2021.

Por otra parte, la Sra. Rosa se limitó a alegar que, dado que en la vivienda arrendada aparecieron nuevos desperfectos y dado que la arrendadora hacía caso omiso, la Sra. Rocío se ofreció a repararlos. Pero no consta siquiera cuál fuera el importe de la reparación, a los efectos de calibrar si justificaba el pago separado de 5.000 euros y de 1.000 euros durante tres meses, ni, sobre todo, el motivo de señalar otra cuenta bancaria de la arrendadora, distinta de la señalada en el contrato, donde, sin embargo, sí se realizó por la Sra. Rosa el pago de los 3.000 euros imputados por ella a los meses de noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019, según reconoce "Ante la reclamación de la arrendadora por un supuesto impago y bajo la amenaza de no terminar las reparaciones"(hecho tercero de la demanda de la Sra. Rosa). Además, el testigo Sr. Eulogio (encargado de mantenimiento de la casa) manifestó durante el juicio que, si se estropeaba algo, la Sra. Rosa le llamaba y lo hacía, y afirmó que, durante todo el tiempo en que estuvo la actora, la vivienda estaba en perfecto estado de habitabilidad.

En la citada demanda, se aduce que la Sra. Rocío se ocupaba de la gestión diaria del inmueble como representante acreditada de la arrendadora, no obstante lo cual, en el documento nº 6 de la demanda de la Sra. Rosa, que se afirma en la demanda fue emitido por la Sra. Rocío tras el requerimiento de pago de la arrendadora, se dice sólo que actúa "como mandataria verbal de la mercantil".En dicho documento, se exonera de responsabilidad a la Sra. Rosa, pues consta "Que los arrendatarios quedan liberados de cualquier reclamación en concepto de renta, manifestando la Sra. Rocío, que en caso de recibir la misma, se hará responsable directa y exclusivamente frente a la sociedad propietaria." Pero, aparte de que los pagos no han resultado acreditados en el procedimiento, se trataría, en su caso, de pagos realizados a una cuenta distinta de la señalada expresamente en el contrato para el pago de la renta, siguiendo las indicaciones de la Sra. Rocío, una persona que, además, no consta acreditado que tuviera la representación legal o de hecho de la sociedad demandada, por más que "A efectos de comunicaciones, como complemento al domicilio indicado"se señalase en el contrato de arrendamiento como correo electrónico una dirección de la Sra. Rocío y un número de teléfono móvil, que afirmó la testigo que era suyo, exhibido el contrato durante su declaración como testigo, explicó que figuran sus datos en el contrato porque ella hizo la mediación con " Fabio", y, una vez hecho el contrato, lo firmó el administrador. De hecho, cabe admitir que la Sra. Rocío llevase "el día a día" de la relación (ver conversaciones de Whatsapp aportadas como documento nº 4 de la demanda de la Sra. Rosa), pero no que ello le habilitase a cambiar la cuenta de pago de la renta.

Se afirma también por la apelante que las cantidades cobradas por la Sra. Rosa fueron posteriormente compensadas en el procedimiento de divorcio, puesto que su ex marido era el administrador de UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTION INMOBILIARIA, S.L. Al respecto, por un lado, de la escritura de poder para pleitos aportada con la contestación a la demanda de dicha sociedad, resulta que el Sr. Jon (ex esposo de la Sra. Rocío) devino administrador único de dicha sociedad en virtud de escritura pública de 11 de mayo de 2020, pendiente de inscripción registral al tiempo del otorgamiento del poder; por otro lado, carece de sentido que por el administrador de la sociedad arrendadora se compensasen deudas propias con capital perteneciente a la sociedad, en el marco del procedimiento de familia. Además, el anterior administrador de la sociedad era desde el 29 de noviembre de 2011, el Sr. Torcuato, como resulta del documento nº 9 de la demanda de la Sra. Rosa (información registral de la sociedad), e, incluso, de las reclamaciones extrajudiciales que, a través de burofax y a través de correo electrónico, dirigió la asistencia letrada de la Sra. Rosa a la sociedad en enero/febrero de 2020, y que fueron aportadas con su propia demanda; de hecho, dicha persona figura como firmante del contrato de arrendamiento, en representación de la arrendadora.

En cualquier caso, ha sido admitida en esta segunda instancia la sentencia de divorcio de fecha 3 de mayo de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Vilanova i la Geltrú en el procedimiento de divorcio contencioso nº286/2019 entre la Sra. Rocío y el Sr. Jon, en la que se tiene como acreditado que la Sra. Rocío "durante la convivencia matrimonial trabajó para la casa, que dedicó gran parte de su tiempo a la gestión inmobiliaria de las casas, su decoración, la gestión de alquiler, preparación y puesta a punto y coordinación del alquiler de los barcos que el matrimonio poseía y la contratación del personal al servicio de la casa así como la tripulación de los barcos. Que en dichas labores también intervenía el Sr. Jon, pero se acredita la participación activa de Dña. Rocío en los negocios de su marido constante el matrimonio". Pero, aparte de que no consta la firmeza de dicha sentencia, en ella se regula la indemnización que por razón del trabajo fue solicitada por la Sra. Rocío, a satisfacer por el Sr. Jon, ponderando para ello la intervención de la ex esposa en las gestiones que se detallan, las cuales no tenían por qué estar relacionadas con la sociedad arrendadora apelada, sino con los bienes del matrimonio, máxime cuando de la información registral de la sociedad resulta que su socio único es INVESTMENT AND TECNOLOGIC AAF, S.A., no el Sr. Jon.

Por lo demás, la declaración durante el juicio de la Sra. Rocío no avala la versión de la apelante.

La testigo reconoció no tener poder por escrito de la sociedad, sino -según dijo- sólo verbal, extremo éste que no consta acreditado. Además, declaró que su función en la sociedad consistía en que, como si fuese la propietaria, alquilaba la casa, compraba materiales, rentabilizaba la vivienda con inquilinos, y se encargaba del mantenimiento, lo cual no lleva implícito decidir unilateralmente un cambio de cuenta donde domiciliar los pagos. Dijo también que, cuando la actora entró en el inmueble, estaba en perfecto estado, pues, de hecho, vino detrás de un inquilino que no la dejó hasta que entró ella, por lo que no se acaba de entender la existencia de desperfectos tales que precisaran una actuación más allá de los arreglos habituales y la designación de una cuenta bancaria distinta para hacer frente a los mismos; es más, en las conversaciones de Whatsapp aportadas con la demanda, que terminan el 27 de enero de 2017, no se hace alusión a ellos, y luego no se aporta reclamación alguna de la arrendataria dirigida a la arrendadora quejándose de la existencia de desperfectos.

En cualquier caso, dijo la testigo la Sra. Rosa contactó con ella en relación a los desperfectos de la casa, con una antigua secretaria de su ex esposo de nombre Luz, y con Eulogio -el testigo Sr. Eulogio (encargado de mantenimiento)-, pues estaba desesperada. Dijo la testigo que, después de enviarle los correos que enviaba a Luz y a Jon -no obran en las actuaciones-, después de casi un año, le dijo la Sra. Rosa que no sabía qué hacer, a lo que la testigo le dijo que lo que podía hacer era darle nombres de industriales, para que los llamase y pagase, y que luego le remitiera las facturas, pero que dijo que no era su trabajo y que lo hiciera la testigo, quien indicó a la Sra. Rosa que entonces necesitaba dinero, y entonces le pagó el alquiler a ella. Reconoció que facilitó a la arrendataria una cuenta corriente donde poder hacer los ingresos del alquiler, para poder pagar los gastos de los industriales para reparaciones, y afirmó que ese dinero fue ingresado en la cuenta, "en la mía sí"; se trataba de la cuenta que aparecen en el documento nº 6 de la demanda de la Sra. Rosa.

Por otra parte, en el sentido que aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, preguntada la testigo qué hizo con el dinero, dijo que gastó el dinero en la reparación de la alarma, cosas para la piscina que había un aparato roto, reparación de los baños, etc. Preguntada si el 28 de mayo de 2019, en la comparecencia de medidas provisionales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vilanova i la Geltrú, respondió a esa misma pregunta que se había quedado con el dinero, porque le hacía falta para dar de comer a sus hijos, dijo la testigo que "Además". Y, preguntada entonces con qué nos quedamos, dice que "las dos cosas, además las dos son ciertas": empezó con las reparaciones y, como el dinero del alquiler siempre se ha usado para las dos casas, lo que ha quedado es para dar de comer a sus hijos evidentemente, pues su ex esposo ha dejado de pagar las pensiones. Asimismo, preguntada si es cierto que lo que dice el auto de medidas provisionales de 5 de mayo de 2019 es que se apropió de las tres mensualidades de renta, manifestó que la jueza se equivocó, porque al final se apropió de todo -según la resolución-, cuando en realidad eran tres meses, pero reducidas con la idea de seguir reparando las cosas.

5. Por tanto, sí era procedente descontar del importe de 18.000 euros (fianza + garantía adicional) las rentas de noviembre y diciembre de 2018, y la de enero de 2019, tal y como bien ha sido llevado a cabo en la sentencia recurrida, de forma que, efectuados los oportunos cálculos, no resulta cantidad alguna a devolver por la sociedad, ni, por ende, cabe aplicar interés legal moratorio o procesal alguno.

6. Finalmente, en materia de costas, procede mantener lo resuelto al respecto en la sentencia recurrida. Es cierto que, entregadas las llaves de la vivienda en fecha 2 de diciembre de 2019, la arrendadora no procedió a la devolución a la arrendataria de la fianza y de la garantía adicional entregadas en su momento (18.000 euros en total), pero también lo es que la prueba practicada arroja el resultado de que no procedía devolver cantidad alguna, por más que hubiese quedado pendiente de aportación alguna factura. Y nada tiene que ver respecto de las costas causadas por la Sra. Rosa a la sociedad el hecho de no haber sido reconocido a la sociedad el derecho a deducir determinados conceptos, lo que ha determinado que su reclamación quede limitada a 1.373,29 euros y que no hayan sido impuestas a ninguna de las partes las costas derivadas de la demanda de la sociedad.

7. En definitiva, el recurso de apelación ha de ser desestimado.

TERCERO.- Recurso de apelación de UPPER EAST SIDE REAL ESTATE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.

1. La sociedad apelante parte de mostrar su disconformidad con la denegación de las actualizaciones de renta conforme al IPCque resultan del documento nº 8 aportado con la demanda que ella presentó contra la Sra. Rosa, consistente en una factura emitida por la sociedad en fecha 31 de diciembre de 2019, con la precisión de que, en el acto del juicio, renunció a la reclamación del incremento de noviembre de 2018 a noviembre de 2019. Aduce que, la cláusula cuarta del contrato establece que "La renta se actualizará anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia

De contrato, conforme a la variación del Índice General Nacional de Precios al Consumo (el IPC general) en el periodo de los 12 meses anteriores a la fecha de la celebración del contrato",pero que, a los efectos del recurso, en su último párrafo establece que "La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado".

En la sentencia recurrida, ya se ha expuesto que se parte del tenor del art.18 LAU, y de que no fue aportado por la sociedad apelante documento alguno acreditativo del cumplimiento por su parte del requisito legal notificación por escrito a la arrendataria exigido por la LAU, cuando le correspondía ex art.217 LEC la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión de reclamación de las actualizaciones.

El art.18 LAU dispone:

"1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

(...)

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente."

Como reitera la apelada, la notificación de la actualización por parte de la sociedad tuvo lugar de forma intempestiva, una vez ya resuelto el contrato, y sin haberse efectuado con anterioridad reclamación alguna al respecto. La aplicación de la actualización no tiene efecto retroactivo, sino "ex nunc", y presupone una relación arrendaticia vigente. Como señala la STS, Sala 1ª, de 5 de marzo de 2009 ( ROJ: STS 932/2009 - ECLI:ES:TS:2009:932 ):

"El contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y los demandados, aunque datado el día 25 de marzo de 1994, no entró en vigor hasta el día 16 de abril de 1996, conforme a lo consignado en la cláusula segunda del mismo. Es razón por la que resulta aplicable la Ley 29/1994, en cuyo artículo 18 se establece el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 ).

Como quiera que no se ha tenido en cuenta esa exigencia tanto por la sentencia aquí recurrida como por la de primera instancia, toda vez que los incrementos de renta se producen en la demanda, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, paralelamente a la reclamación de las rentas adeudadas hasta el desalojo, es por lo que resulta procedente la estimación de ambos motivos."

Como señala la SAP Burgos, sección 3ª, de 31 de julio de 2015 ( Roj: SAP BU 588/2015 - ECLI:ES:APBU:2015:588), "(...) lo que determina la irretroactividad de la actualización es el mandato imperativo que al respecto contiene el Art. 18. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En consecuencia, y sin perjuicio de lo que hayan podido pactar las partes, la actualización de renta sólo surtirá efectos ex nunc, es decir, desde el mes siguiente a la notificación por parte del arrendador al arrendatario."

En un supuesto similar de reclamación de la actualización por IPC no notificada en su momento por el arrendador al arrendatario, sino después de extinguido el contrato, señala la SAP Málaga, sección 4ª, de 20 de octubre de 2010 lo siguiente:

"La actualización de la renta no se produce de forma automática, estableciendo el referido precepto legal ( art. 18 LAU ) que la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Es así que la efectividad de la actualización de la renta impone una actividad por parte del arrendador que no consta haberse llevado a cabo en el presente caso, lo que provoca la inexegibilidad de la renta actualizada."

Por tanto, la ahora apelante podría haber reclamado el importe de las correspondientes actualizaciones de renta después de extinguido el contrato, pero sólo si, en su momento, hubiera efectuado las oportunas notificaciones a la arrendataria, conforme a lo previsto en el art.18 LAU y en el propio contrato.

2. Reitera la apelante que procede reclamar las cantidades derivadas de los servicios de seguridad y alarma Insporel,cuya factura aportó como documento nº 9 de su demanda, por importe de 2.304,33 euros, a razón de 768,11 euros cada anualidad desde diciembre 2016 a diciembre de 2019. Aduce que esos servicios no están incluidos en el contrato porque un servicio de vigilancia y alarma jamás puede equipararse, en el sentido estrictamente jurídico, de "suministro", desde el momento en que por tal concepto se entiende aquél servicio básico, necesario e imprescindible, para dotar de habitabilidad a un inmueble (electricidad, el gas, el agua, etc.), quedando, por tanto, la utilización del servicio de alarma a la voluntad del propio arrendatario; aunque se considerara que los suministros a los que alude el primer párrafo de la cláusula quinta son los que estaban dados de alta ("El inmueble se entrega al arrendatario con los distintos suministros de los que está dotada dados de alta"),mientras que el sistema de vigilancia y de alarma, como así ha quedado acreditado, se encontraba desactivado, era una facultad única y exclusiva de la arrendataria activar o no activar dicho sistema, y, al no estar dado de alta, no es de aplicación la referencia que se hace a la obligación del arrendador de facilitar los datos para poder hacer el cambio. Se trata, pues, de un servicio completamente opcional por tener la instalación efectuada en la vivienda arrendada, quedando a voluntad de la arrendataria su activación, por lo que tal servicio ha de ser abonado a la sociedad. Aduce que así resulta de la declaración del testigo Sr. Eulogio, quien manifestó que, efectivamente, cuando la apelada tomó posesión de la vivienda interesó la puesta en marcha de la alarma, lo que llevó a cabo la entidad Insporel, así como del documento nº 4 aportado por la apelada con su demanda, consistente en un hilo de mensajes por WhatsApp mantenidos entre la Sra. Rosa y la Sra. Rocío, pues, en el del día 20 de enero de 2017, a las 10.10-10.17h, la primera le pregunta a la segunda "Hola, Rocío ¿te ha dicho Darío -refiriéndose a Don Darío, de la empresa Insporel y firmante de la factura aportada por la apelante como documento nº 9 de su demanda- cuando quiere venir a reactivar el sistema de alarma?".Precisa la apelante que sólo reclama las anualidades de 2016, 2017 y 2018, por importe de 768,11 euros cada una de ellas, lo que hace un total de 2.304,33 euros.

En la sentencia recurrida, no se da lugar a esta reclamación, pues se señala que no se hace referencia al mismo en las cláusulas tercera (precio) y quinta (suministros) del contrato, y que, si estuviera incluido en la cláusula quinta, no se habría cumplido por el arrendador la obligación de trasladar las facturas para el cambio de titularidad del mismo servicio al arrendatario, criterio que comparte la apelada y que es acogido por este Tribunal.

Es más, aunque la apelante reconoce en su recurso que dicho servicio no aparece siquiera previsto en cláusula alguna del contrato, afirma que, al tratarse de un servicio completamente opcional, cuya activación queda a voluntad de la arrendataria, ha de ser abonado a la sociedad, lo cual no tiene apoyo legal alguno. A ello cabe añadir que, de haber sido un servicio opcional a pagar aparte por la arrendataria, lo lógico es que le hubiera sido reclamado por la arrendadora en su debido momento, no ya una vez resuelto el contrato, por lo que no cabe acogerse su reclamación.

3. Respecto de la reclamación del corrector de PH de la piscina y de la sal para la descalcificadora de la piscina,aduce la apelante que el compromiso de la arrendadora no era otro que el mantenimiento del vaso de la piscina, así como el de realizar las reparaciones, cambios de piezas por roturas, etc. que pudieran surgir durante la duración del contrato, pero, en modo alguno, implica que deba hacer frente a los productos que, a gusto de la inquilina, considere necesarios utilizar para la conservación del PH del agua que va a disfrutar o la sal descalificadora, pues cada usuario tendrá el agua como considere oportuno.

La apelada se muestra conforme con lo resuelto al respecto en la sentencia recurrida, que lo entiende comprendido en el mantenimiento de la piscina a que hace referencia la cláusula tercera del contrato al regular el precio, aparte de poner de relieve que, en las facturas aportadas por la sociedad no se precisa absolutamente nada más allá de unos importes por "consumo sal" "consumo corrector" emitidos con posterioridad a la resolución del contrato. Añade la apelada que resulta absolutamente improcedente que se reclamen dos facturas emitidas unilateralmente por la propiedad en fecha 31 de diciembre de 2019 derivadas del mantenimiento de la piscina, sin haber aportado tickets o recibos de compra de los distintos productos adquiridos, que deberían acompañar.

Compartimos lo señalado en la sentencia recurrida y las alegaciones al respecto de la apelada. Cabe precisar, además, que, en sus escritos rectores, la sociedad arrendadora no indicó siquiera lo que aduce ahora "ex novo" acerca de que sólo se comprometió a las labores a las que alude en el recurso de apelación. Y entendemos que el mantenimiento de la piscina incluía también los productos encaminados a dicho mantenimiento, que, por lo demás, no consta fueran reclamados a la arrendataria con anterioridad.

4. En cuanto a los trabajos de pinturareclamados, realizados por el pintor Sr. Alonso tras la entrega de llaves de la vivienda por la arrendataria a la arrendadora, la apelante no comparte el criterio de la sentencia recurrida, y aduce que no se ha tenido en cuenta que la cláusula sexta, apartado 6.2 del contrato recoge literalmente que "El Arrendatario se obliga a dejar las paredes de la vivienda en igual estado de conservación que en el momento de la entrega de la posesión (...) En caso de incumplimiento por el Arrendatario, la Arrendadora podrá hacer suyo el importe de la fianza en concepto de daños y perjuicios",lo cual significa que la reclamación efectuada no se basa en el acondicionamiento de la vivienda para un posterior arriendo, sino que estamos ante el cumplimiento de una obligación recogida, de forma expresa, en el contrato que unía a las partes. Aduce que el inmueble fue entregado recién pintado, como así asegura el profesional que llevó a cabo los trabajos de pintura, primero antes de que la Sra. Rosa tomara posesión del mismo, después los indicados por ésta antes de abandonar el inmueble, y, por el último, tras su salida por indicación de la arrendadora, ante el incumplimiento por parte de la arrendataria del compromiso anteriormente transcrito. Alude a la declaración del testigo Sr. Eulogio cuando indicó que el día que se formalizó el documento nº 8 de la demanda (acta de entrega de llaves), aunque estaba presente, no vio el documento en cuestión, ni lo firmó, que se formalizó entre el representante de la sociedad y la Sra. Rosa, y que en dicho momento no se llevó a cabo la inspección del inmueble, siendo al tiempo de la inspección s cuando observaron que la arrendataria tan solo había reparado pequeños desperfectos, quedando unas manchas desiguales con el resto de la pintura de las paredes, lo que, indefectiblemente, llevaba aparejado tener que volver a pintar todas las estancias de la vivienda. Alude también al documento nº 14 aportado con su demanda, realizado por el pintor Sr. Alonso, que, pese a carecer de firma, aduce que ha sido reconocido también por la contraparte, al ser quien efectuó los arreglos indicados por arrendataria, y del cual resulta que fue él quien realizó los trabajos de pintura de todo el inmueble, antes de la toma de posesión de éste por la apelada, lo que indica el perfecto estado de la vivienda, que los trabajos realizados por encargo de la arrendataria fueron sobre unos desperfectos puntuales, y no consistieron en dejar el inmueble en el mismo estado en el que le fue entregado, y que el importe presupuestado de 7.260 euros, abonado por la propiedad por el trabajo de pintura realizado posteriormente se encuentra perfectamente ajustado a los precios de mercado, considerando, en primer lugar, la dimensión de la vivienda de 800 metros cuadrados, y, en segundo lugar, porque con los arreglos indicados por la arrendataria, no se consiguió dejar la pintura en el mismo estado que al inicio del arriendo.

La apelada reitera argumentos ya vertidos en sus escritos rectores, y comparte lo razonado en la sentencia recurrida.

Este Tribunal considera acertados los razonamientos al respecto contenidos en la sentencia recurrida, en la cual se parte de la jurisprudencia existente sobre la materia.

Como señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 28 de diciembre de 2021 ( ROJ: SAP B 15999/2021 - ECLI:ES:APB:2021:15999 ) en relación con la pintura:

"Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de novembre de 2015 , 13 de julio de 2016 o 13 de enero 2020 , entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino". Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que la conveniencia de pintar la vivienda responda a la existencia de desprefectos o daños en la pintura que vayan más allà del que se deriva del desgaste por el normal uso y el paso del tiempo (testifical del Sr. Lázaro), que, conforme a lo dispuesto en el art. 1561 CC , no es imputable al arrendatario."

En la sentencia recurrida, se valora a tal efecto el documento aportado por la sociedad, realizado por el pintor Sr. Alonso, donde se explica que realizó una serie de reparaciones de pintura en la vivienda a instancia de la Sra. Rosa, pero que no fueron suficientes para dejar la vivienda tal y como se encontraba en el momento inicial de entrar por la inquilina, y se echan en falta unas fotografías a las que se alude en dicho escrito, mientras que, por el contrario, con la demanda presentada por la Sra. Rosa, se aportan fotografías del estado de la vivienda así como de los trabajos de pintura realizados por encargo suyo antes de irse para cubrir los desperfectos que la misma hubiera podido ocasionar; se valora también el acta de entrega de las llaves, donde consta que se entregan las llaves al arrendador "quien las acepta en señal de satisfacción con el estado en que se encuentra el inmueble objeto de arrendamiento",y se valora, asimismo, la declaración testifical del Sr. Eulogio, hasta llegar a la conclusión de que los trabajos efectuados por la propiedad para dejar el inmueble en perfecto estado antes de comenzar el siguiente arriendo son gastos normales en que debe incurrir la propietaria antes de poner de nuevo la vivienda en alquiler, y que no se aprecia que ninguna de las partidas responda a reparación de daños, que ya habían sido reparados por la Sra. Rosa, quien no ha de responder de los gastos de "puesta a punto" de la vivienda de cara a ser concertado un nuevo arrendamiento.

Ciertamente, en el documento nº 14 de la demanda de la ahora apelante, se alude, únicamente, a un presupuesto por importe de 7.260 euros (IVA incluido), el cual no ha sido aportado al procedimiento, y que se afirma está relacionado con unos trabajos que no aparecen detallados -no se aporta el presupuesto-, correspondientes a la pintura de una vivienda de unos 800 m2. Consta también en el documento que, en efecto, el pintor Sr. Alonso tomó fotografías de cuál era el estado de la vivienda al tiempo de su intervención -tras la entrega de llaves-, fotografías que la juez "a quo" echa oportunamente en falta, máxime cuando pone de relieve que, en el documento de entrega de llaves de 2 de diciembre de 2019, consta expresamente que el que fuera administrador de la sociedad, las aceptó "en señal de satisfacción con el estado en que se encuentra el inmueble objeto de arrendamiento."

Frente a lo anterior, no puede prevalecer lo declarado por el testigo Sr. Eulogio, quien firmó, incluso, el documento de entrega de llaves, y a quien la Sra. Rosa encargó la realización de trabajos de pintura por importe de 750 euros (IVA incluido), antes de proceder al desalojo de la vivienda. Además, dicho testigo declaró que el referido pintor había hecho algún trabajo de pintura para la Sra. Rosa, repasando varias cosas, pues, por el uso, había paredes que estaban más sucias; dijo que la diferencia entre trabajos es que, por encargo de la arrendataria, se retocaron las cosas, y se veían en las paredes las manchas, de cosas de la cría y cosas de normal, pues en una casa siempre hay golpes, mientras que, por encargo de la arrendadora, el pintor pinta todo el paño entero, nada de parches, y añadió que se veían los parches, y quien la fuera a alquilar diría que no estaba en condiciones. Pero ya hemos expuesto que de ello no hay constancia gráfica alguna (fotografías), cuando el propio pintor que hizo los trabajos alude a su existencia. Además, el testigo reconoció que, cuando se fue la actora, la casa estaba habitable.

Por otra parte, es cierto que, en la cláusula sexta, punto 6.2 del contrato, consta que "El Arrendatario se obliga a dejar las paredes de la vivienda en igual estado de conservación que en el momento de la entrega de la posesión (...) En caso de incumplimiento por el Arrendatario, la Arrendadora podrá hacer suyo el importe de la fianza en concepto de daños y perjuicios",de modo que, en principio, si era preciso pintar la vivienda antes de su desalojo, la arrendataria debería haber procedido a ello. Pero, aparte de que consta acreditado que la arrendataria sí encargó ciertos trabajos de pintura, que aparecen detallados en la factura del pintor Sr. Alonso de 4 de diciembre de 2019 (documento nº 13 de su demanda), la realidad es que no obran en autos fotografías de las paredes de la vivienda en el momento en que fue entregada su posesión a la arrendataria, como -reiteramos- tampoco obran fotografías de las paredes al tiempo de ser devuelta la posesión a la arrendadora, de modo que no es posible efectuar el oportuno juicio de comparación del estado de la vivienda antes y después. Y ni siquiera ha sido traído al procedimiento el referido pintor a instancia de la sociedad, a fin de declarar como testigo en apoyo de su pretensión resarcitoria por el concepto pintura.

Por tanto, tampoco procede dar lugar ahora al importe reclamado por pintura.

5. En suma, el recurso de apelación ha de ser desestimado.

6. Procede, en consecuencia, la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación de ambos recursos de apelación, son impuestas los apelantes las costas procesales causadas en segunda instancia a consecuencia de sus respectivos recursos.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación