Sentencia Civil 194/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 264/2023 de 03 de marzo del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de la actora, Dña. Almudena, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó contra D. Salvador, en ejercicio, en forma acumulada, de acción de desahucio por falta de pago de rentas y de reclamación de rentas impagadas hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, tomando como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada en la demanda ascendente a 1.499,40 euros, más intereses.

2. En la demanda, partió la actora de ser la propietaria de una vivienda unifamiliar sita en Berga, DIRECCION000, con frente a la DIRECCION001, donde está señalada con el DIRECCION001, antes no constaba, compuesta de planta baja de ciento treinta metros y treinta centímetros cuadrados,

primer piso, vivienda, de ciento treinta metros treinta centímetros cuadrados y desván, de ochenta metros cuadrados, y edificada sobre una parcela de terreno de superficie seiscientos ochenta y siete metros cuadrados (finca registral nº inscrita en el Registro de la Propiedad de Berga, Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, finca número NUM003, inscripción NUM004), la cual había adquirido por herencia de la madre de ambos litigantes, Dña. Emilia, en virtud de escritura pública de fecha 16 de junio de 2020.Según expuso, con anterioridad al fallecimiento de la madre, acaecida en fecha 19 de diciembre de 2019,el demandado residía en la citada vivienda con autorización de la misma, y, una vez fallecida la madre y heredada la propiedad por la actora el 16 de junio de 2020, las partes acordaron que el demandado, a cambio de residir en el inmueble, entregaría a la actora la suma simbólica de 200 euros mensuales a fin de cubrir parte de los gastos que genera la vivienda (tales como IBI, Tasa de residuos Municipales, seguros, etc.), si bien pactaron verbalmente que en enero del 2021 se fijaría una renta acorde al valor de mercado. Precisó la actora que el demandado también disfrutaba del terreno colindante ( DIRECCION002) del que ella era también la propietaria. Adujo que se concedió al demandado un margen prudencial -un año desde el fallecimiento de la madre- a fin de que buscara una vivienda en la que residir, no obstante lo cual, si transcurrido dicho periodo de tiempo decidía continuar viviendo en el inmueble, debería abonar una renta que se ajustara al valor de mercado de la zona y a las características de la vivienda; la suma de 200 euros mensuales se fijó con carácter simbólico, dado que las fincas generaban unos gastos a la propietaria ascendentes, como mínimo, a 6.027,29 euros anuales (502,28 euros mensuales), y aportó un bloque de recibos acreditativos de los gastos, que pasó a detallar: Seguro de hogar 430,59 €; IBI DIRECCION002 (terreno) 148,90 €; IBI DIRECCION001 (vivienda) 780,70 €; Tasa Residuos Domésticos 56,95 €; Plusvalía DIRECCION002 (terreno) 2.634,37 €, y Plusvalía DIRECCION001 (vivienda) 1.975,78 €. Seguidamente, alegó la actora que, desde el mes de julio del 2020,el demandado había ido abonando en concepto de gastos de la vivienda la cantidad de 200 euros, que en ningún caso se pactó dicho importe en concepto de renta, si bien en el mes de enero de 2021 dicho importe debía incrementarse pasando a tener ya la condición de renta. A tal efecto, el 16 de noviembre de 2020, envió un burofax al demandado comunicándole que, a partir del mes de enero de 2021, debería abonar una renta mensual acorde al mercado inmobiliario, y le hizo saber que el índice de la Agència de lŽHabitatge para la zona era de 4,41 euros el m2, por lo que debería abonar a partir del referido mes de enero la cantidad de 1.499,40 euros mensuales (340 m2 x 4.41 = 1499,4 euros) en concepto de arrendamiento, y ello obviando el terreno colindante del que también disfrutaba; añadió que la Consulta del índice de referencia de los precios de alquiler extraída de l'Agència de l'habitatge de Catalunya permite indicar como máximo 250 m2 de superficie, mientras que la vivienda disponía de 396 m2, como resultaba de la descripción catastral también anexa al presente, no obstante lo cual se atenía a dicho índice. Adujo que el demandado se negó a abonar, sin justificación alguna, el importe que excediera de los 200 euros mensuales, cuando dicho importe no permitía siquiera sufragar los gastos que generaban las fincas (502,28 euros mensuales como mínimo), por lo que le adeudaba 2.998,8 euros, correspondientes a las rentas de los meses de enero y febrero de 2021, a razón de 1.499,40 euros cada mes, más las sucesivas mensualidades que fueran venciendo.

3. El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de que era cierto que con anterioridad al fallecimiento de la madre de los litigantes ya residía en la vivienda señalada, pero que lo hacía en virtud de un contrato de arrendamiento que habían concertado madre e hijo verbalmente, quedando fijada una renta de 200 euros mensuales, renta que el demandado pagaba directamente en mano a la arrendadora, y negando que la actora y el demandado acordasen una cosa diferente; no era cierto que actora y demandado acordasen incrementar la renta, como tampoco lo era que los 200 euros que venía pagando el demandado como renta fuesen una cantidad simbólica para cubrir los gastos que generaba la vivienda, ni que, a partir de enero de 2021, se fijase una renta acorde al valor de mercado si el demandado seguía habitando en la vivienda. Negó también el demandado hallarse disfrutando el terreno colindante, sito en la DIRECCION002, pues se había limitado a ocuparse de limpiarlo periódicamente, para evitar daños a las fincas colindantes. Alegó que la actora había reconocido expresamente durante meses la existencia del referido arrendamiento verbal, al haber ido aceptando los pagos que, en concepto de arrendamiento, le iba haciendo el demandado desde que tuvo conocimiento del testamento de la madre y se procedió a la aceptación de la herencia, pasando a ser la actora la propietaria del inmueble; de hecho, la demanda presentada por la actora suponía admitir y reconocer la existencia de una relación arrendaticia, pues no había presentado una demanda de desahucio por precario, por lo que la actora actuaba con abuso de derecho. Seguidamente, se opuso al importe reclamado en concepto de renta que pretendía imponerle la actora conforme a un índice que no resultaba de aplicación, aparte de que no se trataba de un contrato nuevo, sino ya existente antes de que entrase en vigor la Llei 11/2020, de 18 de septiembre, de modo que la renta sólo se podía actualizar si estaba previsto en el contrato. Adujo, asimismo, que la actora no aportaba con la demanda la respuesta del demandado a su burofax, y que, en el mismo, la actora admitía expresamente que el demandado estaba pagando 200 euros mensuales en concepto de renta, reconociendo con ello la vigencia del contrato de arrendamiento; aportó justificantes bancarios de las transferencias mensuales de 200 euros efectuadas por el demandado en concepto de renta posteriores al fallecimiento de la madre y arrendadora inicial, desde enero de 2020 hasta la contestación a la demanda, precisando que, como después del fallecimiento de la madre no podía continuar pagando en mano la renta, y desconocía entonces las últimas voluntades de la misma, continuó pagando la renta a través de transferencia a una cuenta bancaria titularidad de la causante, a la espera de conocer quién se adjudicaba el inmueble, y, a partir de junio de 2020, cuando supo que la actora había aceptado la herencia y era la nueva propietaria, continuó pagando la renta mediante transferencia a la cuenta de la nueva propietaria, como resultaba de los recibos aportados; añadió que la actora fue aceptando todos los pagos hasta que, en enero de 2021, comenzó a devolverlos, pese a lo cual el demandado había continuado transfiriendo mensualmente la renta a la cuenta de la actora.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. A partir de la prueba practicada, se concluye que los 200 euros que ha ido abonando el demandado son en concepto de renta, puesto que, tras el fallecimiento de la madre, se mantuvo la voluntad de pago realizando domiciliaciones bancarias por 200 euros, donde literalmente se hacía constar el concepto "alquiler". Con cita del art.1547 CC, se señala que el contrato de arrendamiento verbal con la madre se ha transmitido "mortis causa", pero que, difiriendo las partes en cuanto al precio, procede a su valoración. Se razona que el art.1547 CC hace referencia al precio que se regule, por lo que lo adecúa al valor de mercado, y que, dado que no hay prueba directa suficiente para determinar claramente cuál es el valor medio de las viviendas semejantes en la localidad, se procede a su cuantificación a partir de la información que consta en el expediente. Se precisa que la cuantía alegada por la actora está sobrevalorada, pues incluye el terreno adyacente y sus gastos, respecto del cual no queda acreditado su disfrute por el demandado, así como impuestos cuyo sujeto pasivo es el heredero o son soportados por el titular (IBI, sólo repercutible al arrendatario mediante pacto expreso, y plusvalía); se pueden incluir en la valoración sólo la tasa de residuos domésticos y el seguro del hogar, elevando de ese modo la renta a 240 euros mensuales, de la manera más próxima al valor de mercado, debiendo abonar el demandado desde el 1 de enero de 2020 hasta el 1 de junio de 2020 40,60 euros por mes que hacen un total de 243,60 euros, y desde el 1 de julio de 2020 hasta la fecha 240,60 euros mensuales. Y no se da lugar al desahucio, pues se señala que así resulta de las domiciliaciones presentadas, en la medida en que no concurre causa de resolución, al haber procedido el demandado al pago de la renta casi en su integridad cada mes.

5. La apelante solicita en su recurso que se acojan los argumentos esgrimidos en la demanda por los motivos alegados en la misma y en el presente recurso, y que se acuerde el impago reiterado de la renta desde enero de 2021 hasta la actualidad, puesto que la renta pactada entre las partes era de 1.499,40 euros, de modo que se acuerde el pago de las rentas debidas, que ascienden a 17.992,80 euros (mensualidades debidas desde enero de 2021 a febrero de 2022) a los que deberá sumarse las cantidades devengadas con posterioridad y hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble, más los intereses y costas, así como, se acuerde el lanzamiento del demandado por falta de pago. Subsidiariamente, para el caso que se entienda que la renta es por un importe de 200 euros, se entienda por impagada la renta del mes de agosto de 2020, por no estar acreditado su pago y, en consecuencia, acuerde el lanzamiento del demandado, al no haber cumplido con las obligaciones arrendaticias que le corresponden, teniendo en cuenta que es una persona que no se encuentra en una situación de vulnerabilidad, así como se le condene al pago de la renta debida. Subsidiariamente y para el caso que se estime la existencia de un contrato entre la Sra. Emilia y el Sr. Salvador, se establezca la fecha de inicio de dicho contrato al tratarse de una condición esencial del contrato de arrendamiento. Y que se acuerde la imposición de las costas, tanto en primera instancia, como en esta alzada.

6. El apelado se opone al recurso y solicita su desestimación. A su vez, impugna la sentencia, a fin de ser absuelto del pago impuesto en la misma, con mantenimiento del importe fijado inicialmente al convenir el arrendamiento, y con imposición de costas a la actora.

7. La impugnada se opone a la impugnación.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de la actora

Sobre la falta de motivación de los hechos controvertidos

1. Parte la apelante de que nos encontramos ante un procedimiento de los regulados en el artículo 250.1.1º LEC, y de que, en el Fundamento de Derecho preliminar de la sentencia recurrida, se establece como cuestión controvertida, entre otras, la de "Las condiciones del contrato de arrendamiento",que es de carácter verbal entre las partes, por lo que entiende que en la referida sentencia no han quedado debidamente definidas las condiciones del contrato; si bien se dan por válidas las alegaciones de contrario y se entiende que existía un contrato verbal previo con la madre de ambas partes por importe de 200 euro mensuales, en el cual se subrogó la actora al heredar, no se define el ámbito temporal del mismo, es decir, el inicio de la relación contractual, siendo esto una condición esencial del contrato, por lo que la apelante no puede aceptar tal situación, ya que se convertiría en un contrato de arrendamiento en indefinido, cuando el propio Tribunal Supremo, estableció que: "tal institución nunca puede aplicarse por plazo indefinido habida cuenta que la inteligencia contractual en tal sentido violaría la idea de plazo concreto y definido que es consustancial al arrendamiento, como exige el artículo 1543 CC, cuyo correctivo para el caso de omisión o expresión de plazo indefinido es el precitado artículo 1581 del referido cuerpo legal sustantivo", por lo que la duración del presente contrato debería ser anual puesto, dado que no se fijó otro plazo. Añade que, en el Fallo de la sentencia, se condena a pagar al demandado el importe de 243,60 euros, como renta adecuada al mercado, desde el 1 de julio de 2020, sin entender la apelante por qué esa fecha; si el contrato era previo al fallecimiento de la madre, y no se había establecido una fecha de inicio del mismo, no entiende por qué se condena al pago a partir de julio de 2020, cuando ya era propietaria de la finca en cuestión y niega el mencionado contrato

2. El apelado se opone, pues aduce que la apelante pretende modificar el petitum de su demanda en segunda instancia, así como el fundamento del desahucio, estableciendo ahora, como hecho controvertido, la expiración del término contractual, cuando esa no fue la causa de desahucio esgrimida, no siendo el término contractual no fue objeto de controversia. Además, considera que, en la sentencia recurrida, se fijó el importe de la renta a pagar de 243,60 euros mensuales desde el 1 de julio de 2021 por considerar que fue la fecha en que se podría entender que la actora quedó subrogada en el lugar de la arrendadora inicial, pues la fecha del título de adquisición por herencia es la de 16 de junio de 2020.

3. En relación con la motivación de las sentencias, la STS, Sala 1ª, de 18 de marzo de 2016 ( ROJ: STS 1284/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1284 ) señala:

"Con relación al primer motivo debe señalarse que esta Sala, con carácter general, ha declarado que la motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE , es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos. Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia. Estas conclusiones podrán ser revisadas en el marco del recurso de casación, si la falta del acierto que se pretende denunciar se refiere a la valoración jurídica de los hechos y a la aplicación de una determinada norma sustantiva. De esta forma, sólo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso y resulta posible una remisión a la motivación ofrecida en la sentencia de primera instancia.

La STS de 27 de diciembre de 2013, recurso n.º 2398/2011 , resume la exigencia de este presupuesto:

[...] «para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional «ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión» ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ). De este modo, «deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla» ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo )»."

4. Sentado lo anterior, no apreciamos que la sentencia presente falta de motivación acerca de cuál fuera el inicio del contrato de arrendamiento verbal concertado por el demandado con su madre, que es el reconocido en la sentencia, dado que, en efecto, ello no fue objeto de controversia. El objeto de la controversia radicó en determinar la existencia o no de un contrato de arrendamiento concertado por el demandado con su madre, al sostener la actora que dicho contrato no existió, siendo ella la que alcanzó determinados acuerdos con el demandado, tal y como se verá en el fundamento de derecho siguiente.

TERCERO.-Sobre el error en la valoración de la prueba. Inexistencia de contrato previo del demandado con Dña. Emilia

1. Reitera la apelante que no podía existir un contrato previo entre el demandado y la madre de ambos litigantes. El demandado, quien tenía la carga de la prueba, no ha acreditado que se realizara un contrato verbal entre él y la madre, puesto que no existe ningún recibo, testigo o rastro bancario que acredite la existencia de dicho contrato verbal, ni mucho menos que acredite el inicio temporal del mismo; sólo constan pagos posteriores a la defunción de la Sra. Emilia, pagos posteriores a la defunción que no se hacen ni en tiempo ni en forma, puesto que no tienen periodicidad alguna asimilable al alquiler; el primer pago se hizo en marzo del 2020 (tres meses después del fallecimiento de la madre) con dos ingresos de cuantías distintas en días diferentes del mismo mes (uno de 400 euros y otro de 200 euros), repitiéndose una circunstancia similar en el mes de junio de 2020, en que se hizo un único ingreso de 400 euros; además, en el burofax de fecha 3 de diciembre de 2020, aportado por la actora y por el demandado, el demandado no hace referencia a ningún contrato previo con su difunta madre, lo cual evidencia que no es cierto el supuesto contrato. Aduce, asimismo, que la madre no tenía capacidad para formalizar un contrato, ya que se encontraba con un grado de discapacidad en Grado III, que le afectaba en un 81%, desde octubre de 2016 por resolución de la Generalitat de Catalunya con fecha de 6 de julio de 2018 y confirmado por una segunda resolución de la Generalitat con fecha 5 de octubre de 2018, en la que adjunta un resumen del dictamen técnico facultativo en la que se le diagnostica, entre otras, hemiplejia izquierda, limitación funcional y un trastorno cognitivo; como no había una evolución favorable de la enfermedad, ello motivó la entrada en la Residencia Orpea de Sant Cugat, donde se especifica también en el contrato de ingreso el estado de gran dependencia, es decir, necesitaba ayuda para cualquier actividad de la vida, tanto a nivel personal, como de salud, así como patrimonial hasta el día de su fallecimiento, de modo que, si no disponía de capacidad, es totalmente imposible que se perfeccionase un contrato, puesto que no puede existir consentimiento válido ( artículos 1258 CC y 1263 CC) . Aporta como documental 1 certificados del grado discapacidad, y como documental 2 certificado de residencia que acredita el domicilio de la misma, para que puedan ser valoradas en segunda instancia, ya que no fueron admitidos en primera instancia. Aduce que es casualidad que el primer ingreso que consta como renta se encuentre en marzo de 2020, justo después de que el Sr. Salvador fuera sabedor del contenido del testamento, y apunta que, siguiendo los argumentos esgrimidos en la sentencia, cualquier hijo que residiera en casa de los padres podría alegar frente a los herederos que existe un contrato verbal y este sería válido. Además, la cuenta donde se efectúan los dos primeros ingresos en marzo de 2020, era una cuenta titularidad de la Sra. Emilia, del Sr. Salvador y la Sra. Almudena, y el pago es tres meses posterior a la defunción de su madre, justo después ser conocedor del contenido del testamento y de descubrir que él no era el heredero de la finca; realmente, disponía de una cuenta donde hacer las transferencias, pero nos dice que los pagos se hacían en mano en la residencia, a más de 80 km de Berga, aparte de que, para acreditar la existencia del contrato verbal con la Sra. Emilia, el demandado no ha aportado nada, ni un recibo de servicios de la vivienda a su nombre, ni testigos de la residencia, teniendo en cuenta que la madre no tenía prácticamente movilidad, debido a la parálisis de la que se encontraba afectada, por lo que era evidente que, si se hubiera efectuado algún pago, algún testigo debería haber del pago, puesto que la Sra. Emilia no tenía capacidad ni movilidad para gestionar el supuesto pago recibido. Añade que, según la jurisprudencia en cuanto al pago extemporáneo de marzo es la de que, aunque se paguen ciertas cantidades por el usuario de una vivienda, no puede entenderse que sea un alquiler si no hay una periodicidad. Así el Tribunal Supremo (Sala 1ª), en sentencia de 29 de junio de 2012 establece que: "no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler" (...) 3º.- Procede por ello la estimación del recurso de casación interpuesto, por razón de interés casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina de esta Sala, y reiterar como doctrina jurisprudencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos."En suma, considera la apelante que no queda otra opción que interpretar que nunca existió dicho contrato y que, en todo caso, estaría en condición de precario al momento de la defunción de la madre, por lo que el único contrato verbal que existe es el efectuado entre los hermanos Almudena Salvador, quienes, de mutuo acuerdo, pactaron un pago de 200 euros hasta finales del año 2020 para ayudar a cubrir los gastos de la finca, siendo que a partir de enero de 2021 se acordaba un precio de arrendamiento según valor de mercado, tal y como se manifestó en el burofax enviado a finales de 2020 al Sr. Salvador, hecho que prueba la existencia del contrato verbal entre los hermanos.

2. El apelado se opone. Reitera que acreditó la relación contractual de arrendamiento concertada verbalmente con la madre mediante la aportación de múltiples certificados bancarios por él efectuados, en los que constaba como concepto "lloguer", con una clara voluntad de seguir manteniendo el pago desde el fallecimiento de la madre, y que desde que fue conocedor en julio de 2020 que la actora era la nueva propietaria en virtud de la aceptación de herencia de 16 de junio de 2020, pasó a pagarle a ella la renta, en una cuenta de su titularidad. Aduce que la actora conocía la relación de arrendamiento concertada con la madre, y la aceptó tácitamente, la admitir los pagos de 200 euros que realizaba en concepto de "lloguer". Se opuso a la admisión de los documentos aportados con el recurso, muy anteriores a la demanda, y que no fueron aportados en razón de los argumentos de la contestación, cuyos términos eran absolutamente previsibles para la actora, en razón de la respuesta dada al burofax enviado por la actora; además, la afectación de la madre fue básicamente de tipo funcional y de movilidad, nada que ver con que padeciera un trastorno cognitivo, y no fue incapacitada judicialmente; no tenía nada de extraño que pagase en mano, en metálico, a la arrendadora, pago previsto en el art.17 LAU; tampoco era extraño que esperase a conocer el contenido del testamento para saber a quién había dejado su madre la finca y para saber a quién debía continuar pagando la renta. Y negó la existencia de un contrato verbal entre los hermanos por el que acordasen el pago de 200 euros hasta finales de 2020 para ayudar a cubrir los gastos de la finca, y que, a partir de enero de 2021, se acordase un precio de arrendamiento según valor de mercado, sin que el burofax enviado por la actora acredita lo anterior. No aprecia, pues, error en la valoración de la prueba.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC nos conduce a apreciar el error en la valoración de la prueba que aduce la apelante.

Puede aceptarse que el demandado estuviese a la expectativa de ver quién heredaba la vivienda para efectuar el pago por transferencia de 200 euros mensuales, que afirma efectuaba en concepto de "lloguer", como consta en los recibos aportados (documentos nº 15 a 19 de la contestación), ante la posibilidad de que, como heredero, no tuviese que seguir haciéndolo. Pero, aparte de que, ante la eventualidad de que no fuese él el instituido heredero, un adecuado proceder como arrendatario aconsejaba continuar con los pagos desde la defunción misma (diciembre de 2019), lo verdaderamente relevante es que el demandado no ha acreditado ex art.217.3 LEC haber efectuado el pago de esa renta de 200 a la madre antes de su fallecimiento.

Es cierto que el art.17.3 LAU dispone que "El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada." El problema es de prueba del pago efectuado en metálico. Y, como aduce la apelante, el demandado no ha acreditado dicho extremo mediante prueba documental o testifical alguna.

Por otra parte, afirma el apelado que la apelante fue aceptando los pagos de 200 euros que, desde julio de 2020, fue realizando en concepto de "lloguer", cuando ya había aceptado la herencia, olvidando que la actora alegó en la demanda que "Una vez fallecida la madre y heredada la propiedad por mi mandante -16/06/2020-, las partes acordaron que el Sr. Salvador, a cambio de residir en el inmueble, entregaría a la actora la suma simbólica de 200€ mensuales a fin de cubrir parte de los gastos que genera la vivienda (tales como IBI, Tasa de residuos Municipales, seguros, etc.), si bien pactaron verbalmente que en enero del 2021 se fijaría una renta acorde al valor de mercado." Incluso se aduce en el recurso de apelación que "el único contrato verbal que existe es el efectuado entre los hermanos Almudena Salvador que ambos de mutuo acuerdo pactaron un pago de 200€ hasta finales del año 2020 para ayudar a cubrir los gastos de la finca".

A ello se une que, en efecto, en el burofax de fecha 3 de diciembre de 2020 -aportado por la actora con la demanda y por el demandado con la contestación-, enviado en respuesta al burofax de la actora de 18 de noviembre de 2020, el demandado no hace referencia a contrato alguno previo con su difunta madre, sino que se refiere a arrendamiento en general. En concreto, la actora, a través de letrado, le indicó en su burofax lo siguiente:

"(...) En relación con el inmueble de referencia, tal y como acordaron en su día su hermana y Usted, a partir del mes de enero de 2021 deberá de abonar una renta acorde al mercado inmobiliario de la vivienda que Usted ocupa, propiedad de su hermana y por la que está abonando 200 euros al mes.

En relación con el precio de la Renta, para su beneficio, aplicamos el índice de la Agencia de lŽHabitatge, que para la zona es de 4,41.-€ el m2. Por tanto 340 m2 x 4.41 = 1499,4€

No se ha contado el terreno colindante del que también disfruta.

En el caso de que no fuera de su interés puede Usted entregar la posición del inmueble, para ello debería de ponerse en contacto con este despacho (...)"

A lo que el demandado respondió:

"(...) En relació a l'inmoble del DIRECCION001 de la ciutat de Berga, del que soc arrendatari, comentar-li que no és cert que la Sra. Almudena i el sotasignant acordéssim que a partir del mes de gener de 2021, s'abonaria una nova renta, perquè com molt bé diu vostè, el sotasignant està abonant una renta de 200 euros mensuals, que és la pactada en el seu dia (...)".

Por tanto, aunque los documentos aportados con el recurso de apelación no habilitan para poner en tela de juicio la capacidad de la madre para contratar, consideramos no probada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal concertado por el demandado con la madre, sino la existencia de un contrato de arrendamiento verbal concertado por el demandado con la actora "Una vez fallecida la madre y heredada la propiedad por mi mandante -16/06/2020-."

CUARTO.-Sobre el error en la valoración de la prueba aportada por la actora, consistente en fotografías que acreditan la indivisibilidad de la finca objeto de autos

1. Niega la apelante que no haya acreditado que el patio colindante en la finca de autos sea utilizado o aprovechado por el demandado, y que no debe pagar por ello, ya que, de las fotografías aportadas en la causa queda debidamente acreditado que tanto la vivienda como el terreno colindante conforman una única unidad inmobiliaria indivisible, siendo el terreno el jardín de la vivienda, debiendo matizar que, como se ve en las fotografías aportadas, ambos terrenos se encuentran vallados conjuntamente, que solo existen dos accesos colindantes desde la calle, el primero (izquierda) para acceder al garaje de la vivienda y al jardín, y el segundo (derecha) para acceder a la puerta principal, y que solo se puede acceder al terreno colindante desde la zona de la vivienda, donde reside el demandado, en consecuencia ambos terrenos conforman una unidad unifamiliar indivisible. Considera que son las características de la vivienda unifamiliar donde reside el demandado, quien debe pagar por las mismas, y que un inmueble no se alquila a la carta, decidiendo qué dependencias se van a utilizar y cuáles no, sino que se alquila como unidad, y ello ha quedado acreditado debidamente con las fotografías, que el terreno colindante ejerce de jardín de la vivienda principal y que el único acceso al jardín es a través del acceso de la vivienda. Asimismo, en el acto de juicio y una vez aportada la prueba fotográfica conforme se trata de una única vivienda unifamiliar, la parte contraria dice textualmente "no tenim res a dir", hecho que debe entenderse como prestación de su conformidad a los argumentos esgrimidos por la actora para acreditar que ambos terrenos son una única vivienda familiar, puesto que tan solo se esgrimen argumentos en contra de la demás documental aportada, no de las fotografías, de modo que la parte contraria se allana a su argumentación.

2. El apelado se opone, pues considera que las referidas fotografías no son prueba del aprovechamiento del demandado del terreno adyacente. Niega que el terreno forma una unidad familiar indivisible con la vivienda, ni que conforme una única unidad inmobiliaria, a tenor del Registro de la Propiedad, donde aparecen como fincas independientes, habiendo un acceso desde la calle a través de dos entradas. Reitera que únicamente arrendó la vivienda, sin hacer uso del terreno en su beneficio. Y añade que el hecho de que su letrado no impugnase la autenticidad de las fotografías aportadas por la actora no significa que les sea otorgado el valor probatorio que pretende la apelante, y tampoco un allanamiento a su argumentación.

3. Tal y como se señala en la sentencia recurrida, "de la prueba practicada no ha quedado acreditado que el arrendatario esté disfrutando del terreno adyacente a la finca. En efecto, mientras la parte actora afirma tal aprovechamiento lo desmiente la parte demandada constituyendo verdaderas versiones contradictorias que hubieren sido fácilmente desmentidas por la actora con la declaración de testigos que hubieren visto tales actos de aprovechamiento o la incorporación a la causa de fotografías en las que se puedan delimitar claramente dónde se hallan las fincas. Las fotografías aportadas meramente permiten ver que el terreno adyacente está efectivamente al lado de la finca pero no que constituyan un beneficio o un favor al demandado que, además, alega que le constituye una verdadera molestia y coste."Y cabe añadir que se trata, en efecto, de dos fincas registrales diferentes.

QUINTO.-Sobre el error en la valoración de la prueba en relación con el importe del alquiler

1. Muestra la apelante su disconformidad con la fijación de la renta llevada a cabo en la sentencia recurrida, partiendo de que hizo alusión a los diversos importes de gastos que había soportado, pero no para la determinación de la renta, que fijó en la demanda en la suma de 1.499,40 euros mensuales. Tras rectificar un error mecanográfico que aduce existe en la demanda en cuanto a la superficie de la casa, que es de 340 m2 y no de 396 m2, afirma que, en aras de la relación familiar y en beneficio del demandado, se estableció ese precio.

2. El apelado se opone, partiendo de anunciar que el importe fijado en la sentencia será objeto de impugnación por su parte. Reitera que no existe un acuerdo entre las partes respecto del establecimiento de una renta de 1.499,40 euros mensuales a partir de enero de 2021, y aduce que, en su respuesta al burofax de la actora, consta la oposición explícita del demandado a la modificación de la renta establecida con la arrendadora inicial (200 euros), así como a la fijación unilateral de la nueva propietaria de una nueva renta, y más la suma de 1.499,40 euros mensuales. Reitera que no resulta aplicable la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge, porque, aparte de ser un arrendamiento anterior a su entrada en vigor, no concurre uno de los requisitos esenciales y necesarios para que sea aplicable, a tenor de su art.1.1 b) ("1. L'objecte d'aquesta llei és regular la contenció i moderació de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge en què concorrin les circumstàncies següents: (...) b) Que l'habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d'habitatge tens"), puesto que Berga no está incluido dentro de los sesenta municipios declarados como "àrees de mercat d'habitatge tens (Disposició transitòria segona i Annex de la Llei). En suma, la renta sólo puede actualizarse si está previsto expresamente por las partes en el contrato.

3. Este Tribunal considera que, en efecto, en la demanda, se hizo alusión a los diversos importes de gastos que la actora adujo que había soportado, pero no de cara a la determinación de la renta. Pero, en cualquier caso, aparte de la oposición del demandado a la modificación de la renta comunicada por la actora mediante burofax, la realidad es que no consta acreditado mediante medio probatorio alguno que actora y demandado acordasen que, a partir de enero de 2021, el demandado tenía que pagar una renta acorde al mercado inmobiliario de la vivienda. Y la fijación de la misma conforme a la citada Llei 11/2020, del 18 de setembre no resulta ser el método adecuado, en lugar de acudir a la valoración por parte de un API, por ejemplo, que llevase a cabo una comparativa de precios de viviendas similares.

Por tanto, sin perjuicio de lo que se dirá al tiempo de resolver la impugnación, la renta a abonar no tenía por qué ser ascendente a 1.499,40 euros mensuales a partir de enero de 2021.

SEXTO.-Sobre el error en la valoración de la prueba documental aportada por el demandado

1. Sostiene la apelante que el demandado no ha acreditado el pago de la renta del mes de agosto de 2020, pues el documento nº 13 de su contestación sólo acredita que se iba a hacer una transferencia, pero no su realización, siendo un "pantallazo" de la página web de Banco Sabadell en la fase de introducción de datos para realizar una transferencia, que no justifica la realización de la transferencia. Tampoco consta en auto justificante de dos transferencias en julio de 2020, como indicó la defensa del demandado durante la vista, sino que dichos justificantes son de julio de 2021.

2. El apelado se opone, y aduce que la apelante actúa de mala fe cuando niega el pago de agosto de 2020, pues, si bien el documento nº 13 de la contestación no tiene el mismo formato que el resto, se desconoce por qué, sin poder negar la actora el pago de dicha mensualidad. Aporta justificante bancario del pago efectuado el 4 de agosto de 2020 en concepto de "lloguer cas mes d'agost 2020", confirmatorio y complementario del documento nº 13.

3. Es cierto que, por comparación con los demás documentos aportados por el demandado para acreditar la realización de los pagos mediante transferencia, en los que aparece el resultado de una "Transferencia realizada correctamente", aunque en el documento nº 13 consta como concepto de la transferencia "lloguer cas mes d'agost 2020", el mismo es relativo a la fase de entrada de datos, sin constar el resultado.

Sin embargo, admitido que ha sido en esta segunda instancia el justificante bancario del pago efectuado el 4 de agosto de 2020 en concepto de "lloguer cas mes d'agost 2020", donde consta ya "Transferència Emesa", por entender que viene a complementar el citado documento nº 13 de la contestación, donde ya constaba también "lloguer cas mes d'agost 2020", no cabe tener por impagada dicha mensualidad de renta.

4. En definitiva, procede estimar en parte el recurso de apelación, en el sentido de tener por acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento concertado en fecha 16 de junio de 2020 entre la actora y el demandado, en relación con la vivienda sita en Berga, DIRECCION000, con frente a la DIRECCION001.

SÉPTIMO.- Impugnación de la sentencia por parte del demandado

1. Impugna el demandado el pronunciamiento de la sentencia recurrida de "condenar al pago de 243,63 euros y desde el 1 de julio de 2020 hasta la fecha 240,60 euros mensuales en concepto de renta", pues aduce que existe error en incrementar la renta pactada de 200 euros. Considera que, si como recoge la sentencia, se tiene por acreditada una relación arrendaticia entre el demandado y la madre, así como que los pagos mensuales de 200 euros lo son en concepto de renta, no se ha acreditado pacto alguno de actualización de la renta conforme prevé el art.17 LAU, por lo que la renta no puede ser actualizada ni modificada, y menos al arbitrio unilateral de la nueva propietaria.

2. La impugnada se opone, y afirma que no procede admitir la impugnación, ya que lo que se está alegando una incongruencia de la sentencia, y, para poder recurrir en apelación en estos casos, tiene sentado la jurisprudencia es preciso instar primero la aclaración, complemento o subsanación.

3. Ciertamente, si se concluye que existió una relación arrendaticia entre demandado y la madre, la eventual actualización de la renta de 200 euros mensuales debería haberse atenido a lo previsto en el art.17 LAU, que, a los efectos que aquí interesan, dispone que "1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos (...) 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente."

En este caso, no quedaría acreditado dicho pacto, partiendo de que se afirma que el contrato fue verbal. Pero ello no integra una incongruencia en sentido jurídico, en el sentido al que alude la impugnada, sin perjuicio de que ya hemos expuesto que no queda acreditada la existencia de una relación arrendaticia concertada entre el demandado y la madre.

4. Por tanto, procede la estimación de la impugnación.

5. En consecuencia, procede la desestimación de la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y en reclamación de rentas presentada por la actora contra el demandado.

6. En materia de costas procesales de primera instancia, aunque la demanda es desestimada, dadas las dudas de hecho derivadas de cuál fuera el origen de la relación arrendaticia, procede que cada parte abone las costas procesales causadas a su instancia ( art.394.1 LEC) .

OCTAVO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por la actora, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales derivadas de dicho recurso. Y, dada la estimación de la impugnación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales derivadas de dicha impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación