Sentencia Civil 446/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 750/2023 de 30 de mayo del 2025

PRIMERO.-Interpone la representación procesal de la mercantil BESIDONE, S.L. recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda entablada por la misma frente a la mercantil OCEAN DRIVE FUENGIROLA, S.L.

Alega la parte recurrente como motivos de apelación los siguientes. En cuanto a la acción ejercitada de reclamación de rentas adeudadas al tiempo de interposición de la demanda: 1º) error en la valoración de la prueba por cuanto la sentencia declara que las mensualidades de renta que se reclaman se corresponden con los meses de diciembre de 2020 en adelante, cuando las rentas reclamadas son las de las mensualidades de abril a noviembre de 2020; 2º) incongruencia omisiva al no resolver la sentencia de instancia sobre esas rentas reclamadas sino sobre otras. En cuanto a la acción ejercitada de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 15/11/2018 y la indemnización de daños y perjuicios: 3º) alega nuevamente error en la valoración de la prueba puesto que mantiene la apelante que el contrato no fue resuelto de mutuo acuerdo en fecha 30/11/2020 y que la resolución unilateral lleva consigo la indemnización de daños y perjuicios correspondiente ya que la parte arrendataria no cumplió con la duración del contrato pactada y además dejó el local con destrozos que imposibilitaron a la parte arrendadora poder alquilarlo de inmediato.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-De los términos del recurso se constata que el único motivo de apelación que se invoca es el error en la valoración de la prueba.

En cuanto el error en la valoración de la prueba se refiere, la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 ( Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, dijo:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) " ...".

Y también el TS en sentencia nº 668/15 de 4 de diciembre de 2015 expuso que:

Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 .

Por lo tanto, alegado error en la valoración de la prueba por la parte apelante, procede analizar nuevamente el material probatorio de la instancia para determinar si la juez sustituta ha incurrido en error alguno que pueda llevar a revocar la sentencia dictada en los aspectos invocados por la parte recurrente.

TERCERO.-Son antecedentes de autos que conviene exponer para dotar de claridad la resolución del recurso los siguientes.

La mercantil BESIDONE, S.L. presentó demanda de juicio ordinario frente a la mercantil OCEAN DRIVE FUENGIROLA, S.L. En dicha demanda exponía sucintamente que entre las partes se había celebrado en fecha 15/11/2018 un contrato de arrendamiento sobre el local comercial denominado CAF 2 y CAF 3 procedente de la finca o local número tres, a la altura de planta baja o nivel del suelo, del edificio sito en Fuengirola con acceso por calle Jacinto Benavente en el complejo residencial Las Palmeras de Fuengirola, con una duración de cuatro años y una renta mensual de 3000 €, más IVA, menos retenciones. Añadía que en fecha 21 de julio de 2020 y con motivo de la crisis de la COVID, las partes suscribieron una adenda a dicho contrato en virtud de la cual convinieron suspender el devengo del pago de las rentas de abril a octubre de 2020 y posponer su devengo y pago a los meses de noviembre de 2020 a octubre de 2022. Sin embargo, en el mes de noviembre de 2020 la arrendataria resolvió unilateralmente el contrato abandonando local y entregando las llaves del mismo en fecha 30 de noviembre de 2020. Continuaba exponiendo que, cuando pudo acceder al local, se encontró con destrozos importantes cuyo importe de reparación no reclamaba en la demanda entablada sino que exponía que reclamaría separadamente por la vía penal. En virtud de todo ello, en el suplico de dicha demanda reclamaba la resolución del contrato y la condena de la parte demandada a abonar la cantidad de 24.480 € a que ascendían las rentas impagadas a la fecha de entrega de llaves, así como las rentas que se devengasen durante la sustanciación del procedimiento y, una vez declarado resuelto el contrato, la cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada uno de los meses que quedaban pendientes para la extinción del contrato o, en su defecto, la cantidad moderada que considerase el juzgado en concepto de indemnización de daños y perjuicios, deduciendo de todo ello la fianza entregada a la firma del contrato, todo ello con los intereses legales correspondientes y costas del procedimiento.

La parte demandada en su contestación a la demanda admitió la celebración del contrato de fecha 15 de noviembre de 2018 y la adenda al mismo de fecha 21 de julio de 2020. Reconoció asimismo que en fecha 17 de noviembre de 2020 comunicó a la propiedad su intención de resolver el contrato dada la situación de crisis sanitaria y la insostenibilidad del negocio y que dicha resolución fue aceptada por la parte arrendadora recepcionando las llaves y reconociendo expresamente que desde dicha fecha no se devengarían más rentas. Se oponía por tanto a la pretensión de resolución del contrato que consideraba resuelto de mutuo acuerdo desde noviembre de 2020, y se oponía asimismo a la pretensión de condena al pago de rentas posteriores a noviembre de 2020. Añadía que no se justificaba la concurrencia de los requisitos para la procedencia de una indemnización de daños y perjuicios y que su intención siempre fue la de liquidar los efectos económicos del contrato teniendo en cuenta que la parte arrendadora disponía de la cantidad de 21.000 € entregados en concepto de fianza. En cuanto a la cantidad de 24.480 € reclamados por rentas impagadas se oponía igualmente manifestando desconocer el origen de dicho importe y alegando la pérdida de equilibrio del contrato. Finalmente se mostraba disconforme con la alegación de que se habían causado destrozos en el local aunque añadía que era una cuestión ajena al procedimiento puesto que ninguna pretensión se hacía en la demanda con respecto a tales daños. Por todo ello solicitaba la desestimación de la demanda.

La sentencia de instancia fundamenta que el contrato quedó resuelto en fecha 30 de noviembre de 2020 de mutuo acuerdo; que la parte arrendadora no ha devuelto la fianza que obra en su poder y que la parte arrendataria no ha entregado el local en las condiciones en que debió entregarlo. Ello lleva a la juez sustituta a compensar la fianza con el importe en que valora los daños ocasionados en el local diciendo textualmente en el FD IV, penúltimo párrafo: "De todo ello se extrae que la arrendadora actora puede apropiarse de 13.679 € IVA incluido, de los 21.000 € que retiene en concepto de fianza, para hacer pago de los daños habidos en el local al momento de la entrega de la posesión a la arrendataria, con la resolución contractual". y en cuanto las rentas reclamadas en la demanda fundamenta la juez sustituta: "En cuanto al pago de las rentas, como quiera que las reclamadas son de diciembre de 2020 en adelante, cuando ya el contrato estaba resuelto, como ya he dicho no proceden, por lo que no puede la arrendadora dejar de devolver el resto de fianza (7.321 €) alegando adeudo de rentas, que debió entregar el día 30/11/2020, fecha de la resolución contractual".

Y frente a dicha sentencia se interpone el recurso apelación que ahora nos ocupa y que se fundamenta, como ya se ha dicho, en error en la valoración de la prueba.

CUARTO.-No se acepta por esta Sala la fundamentación de la sentencia de instancia.

Como ha quedado expuesto, no es un hecho controvertido la celebración del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de fecha 15 de noviembre de 2018 y la adenda al mismo de fecha 21 de julio de 2020, obrando en autos ambos documentos (doc. nº 4 y 6 de la demanda).

A los efectos que interesan para la resolución del recurso, la mercantil Bestdone, S.L. cedía en arrendamiento a la mercantil Ocean Drive Fuengirola, S.L. el local sito en planta baja o nivel del suelo, del edificio sito en Fuengirola con acceso por calle Jacinto Benavente en el complejo residencial Las Palmeras de Fuengirola con la finalidad de que fuese explotado como café bar. En la cláusula 4ª del contrato se pactaba una duración de cuatro años a partir del 15 de noviembre de 2018 finalizando el arriendo el día 14 de noviembre de 2022 sin necesidad de previo requerimiento. En la cláusula 5ª se pactaba una renta anual de 36.000 € que se abonaría por mensualidades anticipadas mediante ingreso o transferencia en la cuenta bancaria designada en el contrato a razón de 3000 € mensuales, más IVA, menos retenciones. En la cláusula 15ª se decía que la parte arrendataria constituía fianza por el importe equivalente a dos mensualidades de renta, cantidad que sería depositada ante el organismo oportuno. Finalmente, en la cláusula 17ª se pactaba que la parte arrendataria constituiría en metálico una fianza de carácter convencional o contractual de 15.000 € que garantizaría el pago de las rentas, el de servicios y suministros que hubieran quedado pendientes de abonar al cese del contrato y desperfectos, entre otros conceptos.

Asimismo obran autos la adenda firmada en fecha 21 de julio de 2020. En la misma se decía que, con motivo de la crisis sanitaria de la COVID 19, las partes de común acuerdo convenían "suspender el devengo en el pago de las rentas de abril a octubre (incluidos) de 2020 y posponer su devengo y pago acumulativo y a prorrata -en partes iguales- a los meses de noviembre de 2020 a octubre de 2022; de manera tal que el total sumatorio de las rentas correspondientes a los meses de abril a octubre -incluidos- del 2020 se abonaría distribuido (a prorrata y en partes iguales) entre los 24 meses posteriores, incrementando la base imponible de la renta mensual; al importe resultante se le añadiría el IVA y se le descontaría la retención".

Tampoco es discutido que la parte arrendataria remitió misiva de fecha 17 de noviembre el 2020 a la parte arrendadora comunicando la imposibilidad de continuar con el contrato arrendamiento y la necesidad de resolver el mismo con efectos desde el día 30 de noviembre de 2020, fecha en que se entregarían las llaves del mismo (doc. nº 7 de la demanda). Dicha misiva fue contestada por la parte arrendadora con otra de fecha 23 de noviembre de 2020 en la que se decía que la resolución unilateral por parte del arrendataria antes de la fecha prevista en el contrato llevaría implícita la indemnización de daños y perjuicios y recordando la adenda firmada. A ello añadía que, si era voluntad de la arrendataria entregar las llaves en fecha 30 de noviembre de 2020, las mismas serían recibidas en un despacho de abogados no devengándose a partir de dicho momento más renta quedando en condiciones de liquidar el mismo (doc. nº 1 de la contestación).

Para finalizar, tampoco se discute que efectivamente en fecha 30 de noviembre de 2020 fueron entregada la llave de local a la propiedad.

Resulta ajeno al presente procedimiento los daños que pudiera o no presentar el local ya que ninguna pretensión se ejercitaba al respecto en la demanda entablada, reservándose expresamente la parte actora reclamar tales daños ante la jurisdicción penal.

QUINTO.-Partiendo de los hechos expuestos y la prueba detallada, la primera pretensión que se ejercitaba en la demanda y que era la resolución del contrato de arrendamiento, no puede tener favorable acogida procediendo únicamente declarar en la presente sentencia que el contrato de arrendamiento de fecha 15 de noviembre de 2018 quedó resuelto fecha 30 de noviembre de 2020 puesto que así fue comunicado por la parte arrendataria y aceptado por la parte arrendadora con la recepción de las llaves del local, teniendo desde dicho momento la disposición sobre el mismo. Así resulta del documento número 7 de la demanda y del documento número 1 de la contestación. Precisamente en este último documento la parte arrendadora acepta la devolución de las llaves y comunica a la arrendataria: "A partir de dicho momento desde luego no se devengará más renta y nos encontraremos en condiciones de convenir la liquidación del contrato en el mejor modo posible y para interés de todas las partes contratantes". Por lo tanto no procede la reclamación de rentas a partir de dicha fecha.

En cualquier caso, que la parte arrendadora aceptase la entrega de las llaves del local no le priva de la posibilidad de solicitar una indemnización de daños y perjuicios por la resolución del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado en el mismo. Ahora bien esos daños y perjuicios han de ser acreditados. Así se pronuncia el Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia n.º 382/2019, de 2 de julio (ECLI:ES:TS:2019:2207): "el incumplimiento de un contrato no implica por sí solo la existencia de daños y perjuicios, que han de ser alegados y probados, y han de derivarse del pretendido incumplimiento". Por tanto, además de probar su existencia debe probarse el nexo causal existente entre el incumplimiento y los daños y perjuicios. Y en el caso de autos la parte actora en la instancia, ahora apelante, se limitó a alegar que la existencia de daños en el local le impidió el arrendamiento del mismo, pero nada de ello resulta acreditado en autos. Y no procede una indemnización automática como solicita consistente en el pago de las mensualidades de renta devengadas desde el 30 de noviembre de 2020 -fecha en que recibe las llaves del local- hasta la finalización pactada en el contrato -14/11/2022-, pues se desconoce en qué momento se pudo volver arrendar el local e incluso en qué fecha fueron reparados los daños que dice la parte arrendadora que existían de forma que pudiese volver a rentabilizarse el local. Ni siquiera la ley prevé esa indemnización automática. En tal sentido la LAU prevé en el artículo 11 una indemnización para el caso de desistimiento del contrato -una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir-, pero lo es en el caso de arrendamiento de vivienda y nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. En definitiva la parte no acredita los daños y perjuicios y por lo tanto debe rechazarse tal petición.

Pero también reclamaba la parte actora en la demanda las rentas adeudadas a la fecha de interposición de la misma. Y en este aspecto el recurso ha de tener una de una favorable acogida.

No se discute que en el contrato arrendamiento de fecha 15 de noviembre de 2018 se pactó una renta mensual de 3000 € más IVA -21%- menos retenciones -19%-. La renta resultante a abonar era por tanto de 3060 euros/mes. Y en la adenda de fecha 21 de julio de 2020 lo que se pactó fue la suspensión del pago de la renta durante una serie de meses, en concreto las mensualidades de abril a octubre, ambas incluidas, de 2020, pero modo alguno se eximía a la parte arrendataria del pago de las rentas de dichas mensualidades. Lo que se acordaba era su pago a partir del mes de noviembre del 2020 y hasta octubre de 2022 de forma que la deuda generada sería repartida de forma igualitaria en los meses de noviembre de 2020 en adelante hasta la finalización del contrato. Y no cabe duda que la parte arrendataria dispuso del local hasta el 30 de noviembre de 2020 en que entregó las llaves del mismo. Por lo tanto está obligada al pago de la renta durante el tiempo que dispuso del local arrendado, no habiendo acreditado que abonase ninguna de dichas rentas, incluida la de noviembre de 2020. En consecuencia la deuda generada por tal concepto asciende al importe de 24.480 euros que era lo reclamado en la demanda.

Ahora bien; tampoco es discutido que la parte arrendadora tienen su poder dos mensualidades de renta en concepto de fianza tal como se pactó en la cláusula 15ª del contrato así como 15.000 € que se entregaron en concepto de fianza (como garantía adicional) según la cláusula 17ª del contrato haciendo expresa alusión dicha cláusula de que dicha cantidad garantizaría, entre otras obligaciones, el pago de la renta. Por lo tanto la arrendadora dispone de la cantidad de 21.000 €, debiendo compensarse la cantidad adeudada en concepto de rentas con esa fianza, lo que supone todavía un saldo a favor de la parte arrendadora de 3.480 euros, cantidad a cuyo pago es condenada la parte arrendataria en la presente sentencia. Y no podemos aplicar dicha fianza a los daños que dice la parte actora que existían en el local a la fecha de entrega de llaves puesto que ninguna pretensión se hizo en la demanda en relación a tales daños que expresamente dijo la parte que se reservaba reclamar en la jurisdicción penal por considerar que eran daños intencionados.

Lo expuesto lleva por tanto a la estimación parcial del recurso apelación con revocación de la sentencia dictada en la instancia y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil BESIDONE, S.L. frente a la la mercantil OCEAN DRIVE FUENGIROLA, S.L., declaramos que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 15 de noviembre de 2018 sobre el local sito en planta baja o nivel del suelo, del edificio sito en Fuengirola con acceso por calle Jacinto Benavente en el complejo residencial Las Palmeras de Fuengirola, quedó resuelto con efectos desde el 30 de noviembre de 2020, condenando a la mercantil OCEAN DRIVE FUENGIROLA, S.L. a abonar a la mercantil BESIDONE, S.L. la cantidad de 3.480 euros en concepto de rentas adeudadas hasta dicha fecha (una vez descontada ya la cantidad que en concepto de fianza obraba poder de la parte arrendadora), devengando dicha cantidad los intereses legales correspondientes a contar desde la fecha interposición de la demanda, absolviendo a la parte demandada del resto de pretensiones que en su contra se contenían en aquella demanda.

SEXTO.- En cuanto a las costas de esta alzada, estimado parcialmente el recuso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede una expresa imposición de las mismas.

Por lo que respecta a las costas de la instancia, la estimación parcial del recurso de apelación lleva consigo la revocación de la sentencia dictada en la instancia y, en su lugar, la estimación parcial de la demanda entablada, por lo que de conformidad con el artículo 394 de la LEC, tampoco son de expresa imposición las costas causadas en la instancia.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación