Sentencia Civil 1049/2024 Audiencia Provincial Civil de Murcia nº 4, Rec. 425/2022 de 31 de octubre del 2024

PRIMERO.-En el recurso de apelación interpuesto por D. Simón se alega, como primer motivo, vulneración de las normas sobre la prueba, citándose como infringidos los artículo 24 CE y 281 LEC; que la sentencia recurrida reconoció la vinculación entre ambos contratos de forma que, la extinción por el desistimiento unilateral del arrendamiento y falta de pago de la renta por parte de la actora pudo o debió repercutir en el negocio de la opción de compra, por lo que la prueba debió ser admitida; que se acompaña, con base en el artículo 460.1 LEC, documento de contestación a la demanda y justificante de recepción, en el juicio verbal nº 212/2021, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Caravaca de la Cruz, en el que se solicitó la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y la reclamación de las rentas debidas; que la aportación de los anteriores documentos está justificada de acuerdo con el artículo 270.1.1º LEC, ya que la demandada en dicho juicio verbal reconoció el adeudar a D. Simón cuatro mensualidades.

En relación con el anterior motivo hay que manifestar que la parte apelante ha solicitado la admisión de los documentos que se refieren con anterioridad en esta alzada, al amparo de la facultad que confiere el artículo 460.1 LEC. Lo alegado carece de relevancia en tanto que la eventual indefensión que se pueda haber ocasionado por inadmisión de prueba en instancia, puede subsanarse en sede de apelación, ello al margen de que la prueba interesada no fuera admitida a tenor de lo acordado en el auto de fecha 2 de marzo de 2022, dictado en el presente rollo de apelación.

SEGUNDO.-El segundo motivo se refiere a la calificación del contrato y el carácter o naturaleza de la entrega de la cantidad de 10.000 € a la fecha de la firma del contrato. En resumen, se indica que la cantidad entregada de 10.000 € fue en concepto de prima de la opción de compra, no pudiéndose caracterizar como entrega a cuenta, arras o señal, pues la opción de compra era un simple precontrato; se citan los artículos 1281.2, 1282, 1284, 1.285 y 1286 del Código Civil; se refiere el pacto 11 del contrato, cláusula especial, opción de compra, debiendo ser dicha cláusula interpretada con el conjunto del negocio jurídico, pues si la optante podía apartarse del contrato en cualquier momento sin perjuicio alguno, era indiferente la constitución de una cantidad a la fecha de la firma del contrato, pues ello equivaldría a dejar el cumplimiento del mismo a voluntad de una de las partes, solución contraria a lo estipulado en el art. 1256 del Código Civil.

El tercer motivo se refiere a los efectos naturales sobre la prima por extinción de la opción por caducidad a no haber sido ejercitada. Se indica que caracterizada de precio o prima de la opción la cantidad que la apelada reclama, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la jurisprudencia menor, ha entendido que se produce la pérdida en favor del concedente por el no ejercicio por el optante de la opción de compra, siempre, que no sea por causas imputables a aquél; que ha quedado plenamente acreditado que la actora y apelada no ejerció la opción de compra y no por causas que puedan imputarse al demandado-apelante; que la constitución del precio o prima de la opción obedece a la contraprestación a la obligación del concedente de no disponer del bien durante el plazo ofrecido, por lo que la consecuencia del no ejercicio de la opción ha de ser la pérdida de la prima para el optante, citándose en apoyo de la tesis que se refiere diversas resoluciones judiciales.

La tercera alegación se refiere al efecto sobre la prima del incumplimiento de la obligación de pago de las cuotas del arrendamiento por la parte actora. Se indica que desde aquella fecha de 1 de abril de 2020 hasta la efectiva entrega de llaves, 19 de agosto, la actora incumplió la obligación principal de pago de la renta; que la actora con el abandono de la vivienda y el impago de las cuotas de renta, desistió unilateralmente del contrato de arrendamiento y, siendo el contrato de opción de compra un negocio accesorio a aquél, la extinción de la relación locaticia por incumplimiento ha de llevar implícita la extinción de la opción de compra.

Se alega error en la valoración de la prueba, discrepándose de lo razonado en instancia, indicándose que de documental y, en particular del contrato privado, y de la calificación que la propia actora realiza en la demanda, resulta que la cantidad entregada a cuenta a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra tiene el carácter o naturaleza de precio o prima de la opción; se alude a la intención de los contratantes y a las anotaciones efectuadas a mano, debiendo ser el criterio interpretativo distinto al mantenido en instancia; se hacen alegaciones en relación con la supuesta oscuridad generada por la cláusula en discusión y a la aplicación del artículo 1288 del Código Civil a que se alude en la sentencia recurrida.

La sentencia recurrida estima la demanda, condenando al demandado a que abone a la actora la cantidad de 10.000 €. Se indica<<De ella se desprende, al igual que del relato de las partes, que efectivamente se suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra sobre la vivienda propiedad del demandado el pasado 1 de abril de 2018, pactándose la caducidad de dicho derecho en el plazo de 2 años, y la entrega a la firma del contrato de la cantidad de 10.000 euros, que se computarían en el total del precio de la vivienda pactado (100.000 euros) en caso de que se ejecutara la opción de compra. Del mismo modo, ha quedado acreditado que dicha cantidad se entregó y que obra en poder del demandado. Llegado el momento de ejecutar la opción de compra sobre la vivienda, la actora remite un Burofax a la demandada manifestándole que no era de su interés ejercitarla, que la misma había decaído por caducidad, y que le reintegrara la cantidad de 10.000 euros en su día entregada como parte del total del precio en caso de que se vendiera la vivienda(...). Por lo tanto, lo único que se conoce es que, por motivos que no se han acreditado, lo cierto es que la demandante no ejerció su derecho de opción de compra, considerando ella misma que había caducado cuando remitió el Burofax a la parte contraria interesando el reintegro de la cantidad de 10.000 euros en su día abonada. El debate jurídico gira alrededor de si dicha cantidad se ha de perder en todo caso ya a favor de la propiedad, o si tiene derecho la actora a su reintegro(...). Sin embargo, el problema que se encuentra en dicho contrato es que ambos (las dos copias aportadas por las partes) están manipulados. Si se observa el contrato de la actora, al que se denominará contrato A) (Doc. Nº 1) y el de la demandada, al que se denominará contrato B) (Doc. Nº 1 contestación) se observa que en el contrato A), en el Pacto 3 ya existe una anotación escrita y tachada a mano que no existe en el contrato B), que en el contrato B) ya existe una anotación a mano entre paréntesis que no existe en el contrato A). Pero la mayor divergencia entre ambos se observa en el Pacto 11, precisamente dedicado a la regulación de la opción de compra, apartado Quinto, donde en el contrato A) Aparecen redactadas y tachadas expresiones diferentes a las que aparecen redactadas y tachadas en el contrato B), tratándose precisamente del destino y la regulación de la cantidad abonada de 10.000 euros a la firma del contrato de opción de compra. Es obvio que esta juzgadora no puede realizar una interpretación contractual en base a unas cláusulas que aparecen manipuladas manualmente, donde no coinciden ni el tipo de letra ni las expresiones manuscritas, como tampoco los tachones, y donde en ninguna de las dos copias, las partes salvaron con su firma y con su expresa mención, las cláusulas modificadas, tachadas o enmendadas. (...). Por las razones expuestas, de dicho apartado Quinto de la cláusula Undécima, solo se puede tener por cierto e indubitado aquello que aparece impreso, que no es susceptible de manipulación después de la firma y que todas las partes tuvieron o debieron tener a su vista, ilustrándose sobre ello, en el momento de estampar su firma a conformidad(...). Sobre este asunto, de nuevo se ha de hacer hincapié en que en la cláusula o apartado Quinto del Pacto Undécimo del contrato, dedicado a la "entrega a cuenta", sólo se especifica que " se entregan en este acto DIEZ MIL EUROS (10.000) como entrega a cuenta del total de la compraventa". Sobre la interpretación literal, destaca que: A) La entrega de 10.000 euros no se califica o adjetiva en ningún momento como "prima o precio de la opción de compra" o como "señal o arras" del contrato, sino que la referencia es en todo caso a la entrega de un capital a cuenta del principal; B) Sólo se prevé el efecto de dicha entrega para la hipótesis de que la compraventa finalmente se lleve a cabo porque la arrendataria optante solicite en el tiempo concedido ejecutar la opción de compra, pero nada se regula respecto al destino de dicha cantidad en caso de que la compraventa no se llegara a realizar, como es el caso(...). Por ello, ante la falta de regulación expresa sobre la naturaleza de la cantidad de 10.000 euros entregada, y las consecuencias en caso de no ejecutarse el contrato de opción de compra, dado que el resto del clausulado no ofrece otras pautas interpretativas, ha de estarse a la intención evidente de los contratantes, examinando los actos coetáneos y posteriores. En cuanto a los actos coetáneos, es obvio que en el acto de la firma del contrato, la naturaleza y el destino de la cantidad entregada de 10.000 euros fue objeto de debate, a la vista de las añadiduras realizadas a mano a bolígrafo. Es obvio también que hubo un conflicto de intereses, puesto que si la parte demandada sostiene que las tachaduras realizadas en la copia del contrato de la actora los realizó ella misma no se sabe cuándo, no es menos cierto que en la copia del contrato del demandado también hay una tachadura, que al no haber reconocido el mismo haberla realizado, solo cabe interpretar que fue realizada o por la demandante o a presencia o petición de ésta. Ello supone una evidencia de que la supuesta pérdida de la cantidad de 10.000 euros en caso de no verificarse la venta fue objeto de controversia y debate, y un indicio de que los intereses de la parte actora no coincidían con los de la demandada(...). Como acto posterior a la firma del contrato y anterior al planteamiento de litigio alguno, que ha de servir para interpretar las cláusulas del contrato, está el hecho de que desde la primera comunicación vía Burofax, la actora consideraba que tenía derecho al reintegro de la cantidad entregada a cuenta, lo que implica que en su imaginario, la idea de que en caso de no ejecutar la opción de compra perdería los 10.000 euros, no existía(...). Y esa laguna, tratándose de un contrato atípico donde la autorregulación es la primera fuente del derecho para las partes, entiende esta juzgadora que conforme a la intención de los contratantes (exteriorizada en actos coetáneos o posteriores) y a la responsabilidad en cuanto a la oscuridad generada en el contrato (que reside en quien lo redactó o dio órdenes para su redacción, esto es, el demandado), debe perjudicar a la parte demandada, que no tiene sustento contractual para retener la cantidad en su día entregada de 10.000 euros una vez no se ha ejecutado la opción de compra por parte de la optante, debiendo reintegrar dicho importe>>.

TERCERO.-La cuestión a resolver en esta alzada es si procede o no la devolución a la actora, Doña Azucena, de la cantidad de 10.000 € entregada por la misma con motivo de la opción de compra prevista en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2018, en su calidad de arrendataria, y suscrito con el demandado, apelante y arrendador, D. Simón. Para dar respuesta a dicha cuestión se tienen en consideración los hechos y doctrina jurisprudencial que se refiere a continuación.

Examinados los autos se aceptan todos los particulares de naturaleza fáctica que se refieren en la sentencia recurrida y antes referidos. Y además, hay que se reseñar por su importancia lo siguientes:

A) En el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2018, el pacto 11 se titula "PACTO ESPECIAL:OPCIÓN DE COMPRA, y en el mismo se establece" Primera.- Objeto: La parte arrendadora y oferente concede a la parte arrendataria y optante la OPCION DE COMPRA del inmueble objeto de arrendamiento, que acepta con sujeción a las normas convenidas en este documento.

Segunda.- Plazo de ejercicio de la opción: La parte arrendataria y optante podrá ejercer el derecho de opción de compra que se le otorga en cualquier momento durante la vigencia y duración del contrato, fijado en dos años, de modo tal que el ejercicio de este derecho de opción caducará el día 1 de abril de 2020.

Tercera.-Comunicación y efectos de la opción: El ejercicio del derecho de opción deberá ser comunicado de forma expresa y fehaciente antes del plazo estipulado y, en todo caso, con un preaviso de treinta días de antelación, indicando el Notario y la fecha y lugar para su elevación a escritura pública de compraventa, con simultaneo pago del precio y entrega de la posesión. Los gastos derivados del otorgamiento de la escritura pública serán abonados conforme marca la Ley.

Cuarta.-Precio de la compraventa: El precio de venta del inmueble se fija en CIEN MIL EUROS (100.000 C).

Las cantidades pagadas por la parte arrendataria-optante a la parte arrendadora-promitente hasta el momento de ejercerse el derecho de compra, serán considerados como entregas a cuenta del precio total, y por lo tanto, descontadas del precio de la compra.

Quinta.-Entrega a cuenta: Se entregan en este acto DIEZ MIL EUROS (10.000 € ) como entrega a cuenta (del-total--de--la--compr-ay-e_ntà)

B) En el burofax en enviado en fecha 19 de julio de 2020 a D. Simón, se indica" Estimado Señor: 1º.- Mediante contrato privado de arrendamiento de vivienda con opción de compra suscrito con fecha 1 de abril de 2018, respecto de la vivienda de su propiedad sita en Cehegín, tipo duplex señalada con el DIRECCION000 y Ciudad de Mataró, se pactó en la Cláusula Especial 11: Opción de compra: (...)

Quinto.- Entrega a cuenta: Se entrega a cuenta en este acto DIEZ MIL EUROS, como entrega a cuenta del total de la compraventa."(...).

Atendiendo a que en la fecha de caducidad de dicho ejercicio (1-4-2020), nos hallábamos en Estado de Alerta como consecuencia del COVID19, que finalizó el pasado 20 de junio, es evidente que dicha caducidad se pospuso a ésta fecha, no habiendo ejercido esta parte este derecho de opción de compra en el plazo pactado, debiendo entenderse que dicho derecho ha CADUCADO, interesando la devolución en un plazo no superior a quince días de los diez mil euros entregados a cuenta de la opción de compra que esta parte en ningún caso ha ejercitado, bajo apercibimiento que de no verificado en dicho plazo se ejercerá la correspondiente acción civil en reclamación de la referida cantidad.

C) En el "PACTO ESPECIAL:OPCIÓN DE COMPRA, apartado quinto, entrega a cuenta, figura en dicho documento de forma impresa lo antes indicado, si bien de forma manuscrita figura en el contrato aportado por la parte demandada, lo siguiente" Si no se realiza la compra, en ningún caso se devolverán al comprador", y en el contrato aportado por la actora, también de forma manuscrita figura "los 10.000 euros no se devolverán al comprador".

La STS 19 de febrero de 2020 indica<< Esta Sala declaró en sentencia 15/2019, de 15 de enero (...) en cuanto se refiere a la necesaria observancia del pacto suscrito por las partes sobre el ejercicio de la opción ( artículo 1255 CC) , en relación con la doctrina jurisprudencial que, en el caso de la opción de compra, establece de modo reiterado que la misma ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción.(...). "La primera de las sentencias citadas (la de 6 de abril de 2011) dice que: "El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción>>.

La STS 67/2020, de 3 de febrero, refiere<<2.3. Perfección y consumación del contrato de opción de compra.(...). La sentencia de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra "es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno".

La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores: "Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".

Esta misma jurisprudencia se reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre, que el recurrente cita como infringida.

Pero ya antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en "no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado", plazo dentro del cual "el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005)". Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre) es la facultad de exigir al optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Finalmente, la consumación de la compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial. Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013: "[...] con carácter general, ...la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de compraventa. En suma, no estamos ante un problema de perfección contractual sino de consumación, de efectividad jurídico real. La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil) , ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria) ."

Por ello, el pago del precio de la compraventa (la opción ya tuvo un precio inicial en caso de haberse pactado el pago de una prima por su concesión), así como la entrega de la cosa, se efectúan en el momento de la celebración del contrato de compraventa, con cuya celebración se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita ésta mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC) . En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC) , así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc, según lo pactado)>>.

Sentado lo anterior, se desestima la pretensión revocatoria, manteniéndose, pues, la condena del demandado a la devolución de la cantidad de 10.000 €, aceptándose lo razonado en instancia y referido en el anterior fundamento de derecho en tanto que no se considera desvirtuado por las alegaciones formuladas en el recurso y referidas de forma resumidamente en el fundamento de derecho de segundo. Y ello es así, por las siguientes razones: (i) en la pacto 11, relativo a la opción de compra figura de forma impresa " Se entregan en este actor DIEZ MIL EUROS (10.000 €) como entrega a cuenta total de la compraventa. No se concede valor probatorio alguno a lo que figura manuscrito en el pacto 11, apartado quinto, ello teniendo en cuenta las divergencias surgidas entre las partes litigantes en orden a si procedía o no la devolución en caso que no se llevara a cabo la compraventa; (ii) la parte arrendataria y optante no ejercitó el derecho de opción de compra el plazo concedido, si bien solicitó la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio de la compraventa (iii), en el pacto 11, relativo a la opción de compraventa, no se indicó expresamente que la cantidad de 10.000 € entregada por la arrendataria y actora fuere en concepto de prima por el ejercicio del derecho de opción, de ahí que al considerarse que se entregó a cuenta del precio de la compraventa proceda la devolución de dicha cantidad, ello una vez que la compraventa no se perfeccionó y, finalmente, (iv) el objeto de la presente litis se refiere el derecho de opción de compra pactado en el contrato de arrendamiento, careciendo de relevancia todo lo acontecido en cuanto al impago de las rentas en dicha contrato y al juicio verbal nº 212/2021, incoado con tal motivo.

En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación, de conformidad con lo sostenido en el escrito de oposición formulado por la representación procesal de Doña Azucena.

CUARTO.-El último motivo se refiere a la condena en costas. Se indica que en caso de no ser estimadas las alegaciones formuladas en el recurso, no procedería la imposición de las costas de esta apelación, por la concurrencias de dudas de hecho y de derecho, con cita del artículo 398 y 394 LEC.

Procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC, ya que la cuestión plantada en esta alzada no suscita dudas de hecho ni de derecho, ello teniendo en cuenta las alegaciones, y pruebas practicadas, con la circunstancia de que no estaba justificado la interposición del recurso de apelación a tenor de los exhaustivos y fundados razonamientos de la sentencia recurrida.