Sentencia Civil 267/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 715/2023 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Eulalia (sucesora procesal de D. Hugo, fallecido en fecha16 de agosto de 2021), se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en contra del citado ALCOTAS INMOBILIARIA, S.L.U., donde solicitó:

"A) La resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona, condenando al demandado a que desaloje la misma, bajo apercibimiento de ser lanzado.

B) Se condene al demandado al pago de las cantidades asimiladas a la renta, por importe de 329,15€ al mes, en concepto de indemnización y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca.

C) Con expresa imposición de costas procesales al demandado."

2. Partió la actora en la demanda de ser dueña en pleno dominio de la finca sita en Barcelona. DIRECCION000, en virtud de escritura pública de 25 de noviembre de 2013, por la que la anterior propietaria ALCOTAS, S.L. se escindió y esta finca pasó a la sociedad beneficiaria, ALCOTAS INMOBILIARIA, S.L.U. Alegó que, en fecha 10 de julio de 1955, D. Pedro, en calidad de arrendatario, firmó un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido con el Administrador de la propiedad, Sr. Miguel; añadió que, durante el año 2003, se solicitó al referido arrendatario por el administrador de la propiedad (SERADÍN, S.L., grupo ARNAL) que indicase con quien convivía en la vivienda objeto del contrato, aportando la carta remitida por el arrendatario al administrador con los datos solicitados; posteriormente, el 1 de junio de 2019, por el administrador de la propietaria, se remitió comunicación de revisión de la renta al arrendatario. Alegó la actora haber tenido conocimiento de la defunción del titular del arrendamiento, D. Pedro, acaecida hacía más de noventa días, tiempo que excedía del previsto en el art. 58.4 LAU 1964 para que la subrogación fuera notificada de modo fehaciente al arrendador; tuvo conocimiento de ello porque, dadas las obligaciones fiscales a las que está sometida la propiedad del inmueble, en enero de 2020, al cumplimentar un modelo de la AEAT en el que se debe hacer constar el NIF del arrendatario, apareció como incidencia la imposibilidad de validar el DNI del referido arrendatario frente la Agencia Tributaria, lo cual motivó que desde la administración de fincas se contactará con el arrendatario para que validase el DNI y así lo hizo, pero quien se hizo pasar por el arrendatario y validó el DNI no era el arrendatario (que llevaba años fallecido), sino otra persona, siendo de suponer que su hijo, el demandado, que era quien supuestamente estaba ocupando la vivienda. Adujo que no le constaba al administrador ni a la propietaria comunicación alguna del fallecimiento del D. Pedro, ni de la intención del hijo, D. Hugo, de subrogarse en el contrato de arrendamiento suscrito por su padre dentro del plazo legal establecido, por lo que, en fecha 12 de febrero de 2020, la propiedad envió a D. Hugo un burofax a los efectos de regularizar la situación; el demandado contactó con el administrador de la propiedad y confirmó el fallecimiento de su padre, aportando documentación económica de la unidad familiar a los efectos de suscribir un nuevo contrato de alquiler con las condiciones actualizadas a día de hoy; realizada la propuesta por la propiedad (nuevo contrato de alquiler por siete años con una renta de 900 euros mensuales), no fue aceptada por el demandado.

Asimismo, alegó que, en forma paralela, y dada la resolución automática del contrato de alquiler por no haber optado a la subrogación dentro del plazo legal, el administrador de la propiedad dejó de emitir el recibo de la renta del alquiler a partir del mes de febrero de 2020, recibiendo entonces un burofax de fecha 28 de febrero de 2020 de un despacho de abogados (ACM Legal SLP) que decía actuar en representación del arrendatario difunto, y en el que se le conminaba a girar el correspondiente recibo de la renta de alquiler bajo la amenaza de proceder al depósito notarial de la misma; el administrador de la actora contestó mediante burofax de fecha 4 de marzo, indicando la imposibilidad de representar a una persona ya fallecida, y la posibilidad de regularizar la situación mediante el otorgamiento de un contrato de alquiler nuevo; el 10 de marzo de 2020, por ACM LEGAL SLP se envió burofax reiterando se procediera a emitir los recibos correspondientes a la renta de alquiler, e indicando que por parte del demandado se había procedido a depositar en la oficina de correos las rentas correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2020. Se acompaña señalado como DOCUMENTO NÚMERO TRECE, dicho burofax. Concluyó la actora que, tras las distintas comunicaciones remitidas al arrendatario, nunca se recibió por parte de su hijo notificación ni de la defunción del titular del contrato ni de su intención de subrogarse, de modo que el contrato de alquiler suscrito el 10 de julio de 1955 con D. Pedro finalizó a su fallecimiento, por no haber ni comunicado la defunción ni solicitado el demandado la subrogación en la relación contractual dentro del plazo legal conferido a tal efecto, esto es dentro de los 90 días siguientes a la defunción, tal y como según lo dispuesto en el art. 58 LAU 1964, y conforme a la Disposición transitoria segunda de la LAU1994, al regular "B) Extinción y subrogación. 4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento." Añadió que, además, en las ocasiones posteriores a la defunción del titular del contrato en las que el administrador de la propiedad había pretendido contactar con el arrendatario, nunca había sido informado de la defunción de éste, sino que se había suplantado su personalidad e intencionadamente se ha ocultado su deceso.

3. El demandado, D. Hugo, contestó y se opuso a la demanda, partiendo de que, en fecha 21 de enero de 1987, falleció el arrendatarioD. Pedro, tras lo cual su hijo, D. Hugo, quien convivía junto con su padre, se subrogó en plazo y forma al referido contrato de arrendamiento; pasados unos pocos días desde el fallecimiento y dentro del plazo estipulado legalmente de tres meses, el demandado informó en persona al administrador del fallecimiento del arrendatario, de la identidad del subrogado y del parentesco con el fallecido, tanto verbalmente como por escrito, y el administrador le trasladó que se aceptaba la subrogación y que a partir de ese momento quedaba efectivamente subrogado en la posición de su padre, concurriendo de ese modo pleno conocimiento y consentimiento por parte de la arrendadora; después de más de tres décadas de materializarse la subrogación ante el administrador en 1987, había pervivido la relación arrendaticia durante todo este tiempo sin que nunca antes los propietarios que se habían ido sucediendo con el tiempo pusieran en tela de juicio la condición de legítimo arrendatario del demandado. Puso de relieve que, respecto a la forma de comunicar al arrendador la voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento, era pacífica la jurisprudencia acerca de que, en relación al requisito de notificación, no es imprescindible la existencia de notificación escrita, sino que el arrendador tuviera conocimiento de que se había producido el fallecimiento del arrendatario y de la subrogación. Así, desde febrero de 1987, aunque los recibos se giraran por la propiedad a nombre de D. Pedro, siempre había aparecido su hijo subrogado, el demandado, como pagador de la renta (ver histórico de recibos satisfechos por su parte; además, era el demandado y no el fallecido D. Pedro la persona que constaba en el padrón municipal, en la AEAT y en los demás organismos públicos como arrendatario desde hacía más de tres décadas, aportando para acreditarlo un certificado presentado ante la AEAT en fecha 3 de octubre de 1995, donde el demandado solicitaba en su condición de arrendatario no declarar por ningún concepto, para ser presentado ante el administrador a los efectos de aumento de la LAU; también constaba el demandado como la persona que desde hacía varias decenas de años constaba como titular de todos los recibos por suministros que se giraban periódicamente en relación con la vivienda arrendada; también era el demandado quien aparecía en el buzón de la vivienda junto con su esposa, Dña. Eulalia, por lo que, si la administración de fincas tenía llave del portal, solo bastaba con ver el buzón para comprobar que no constaba Pedro. Concluyó que los sucesivos propietarios de la vivienda, incluida la actora que adquirió la propiedad en 2003, tenían conocimiento de todas las circunstancias de la demandada, siendo impensable que, tras haber transcurrido más de 33 años desde la muerte del arrendatario original no se tuviera conocimiento de las circunstancias de los inquilinos, por lo que sin lugar a dudas se podía hablar de la existencia de un claro e inequívoco consentimiento tácito de la subrogación operada por parte de la propiedad, existiendo actos propios, inequívocos actos reveladores de la aceptación prestada por el arrendador desde el indicado año 1987; al entrar en vigor la LAU 1994 en fecha 1 de enero de 1995, el arrendatario ya era el demandado, por lo que la situación descrita finalizaría al tiempo del fallecimiento del arrendatario, D. Hugo, sin perjuicio de ulterior subrogación a favor de su cónyuge viuda.

El demandado atribuyó al tiempo transcurrido y a la posible falta de la debida transmisión de la información por parte de los anteriores propietarios y administradores de la finca que se han ido sucediendo desde el año 1987, el hecho de que la actora alegase el supuesto desconocimiento de los antecedentes expuestos y de la subrogación materializada en el año 1987, habiendo venido disfrutando de la posesión de la vivienda de forma pública, pacífica, consentida y nunca controvertida del alquiler en la posición de arrendatario. Añadió que no le permitieron abonar la renta, por lo que, a través de su representante legal, envió un burofax a la actora el 28 de febrero de 2020 y otro el 24 de febrero de 2020, para que procediera al cargo del alquiler, advirtiéndose que en su defecto se procedería a su depósito notarial; la actora se negó, porque se había requerido a los ocupantes de la vivienda para formalizar un nuevo contrato de alquiler, enviando el demandado nuevo burofax de fecha 12 de marzo de 2020, y posteriores burofax de fechas 8 de abril, 16 de abril y 19 de junio de 2020, donde se reiteraba la subrogación y se comunicaba que las rentas por alquiler que se habían negado a recepcionar, desde el mes de enero de 2020, se estaban depositando en la Oficina de Correos; tras el estado de alarma decretado por Covid 19, el demandado procedió a consignar las rentas en la Oficina de Consignación de Rentas, incoándose el correspondiente procedimiento de jurisdicción Voluntaria General nº 29/2020, archivado ante la negativa de la propiedad de retirar la consignación, acordándose la devolución de las rentas consignadas al Sr. Hugo. Seguidamente, tras aludir a su precaria situación socieconómica y de salud, alegó que la acción de la actora había prescrito, por aplicación de la Disposición adicional 10 LAU 1994 y del art.1964 CC, pues, habiendo fallecido el anterior arrendatario en el año 1987, había transcurrido el plazo de cinco años previsto por la normativa legal para ejercitar la acción por parte de los anteriores propietarios de la vivienda, y la actora desde que adquirió la propiedad en 2003.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte del tenor de la Disposición transitoria segunda de la LAU 1994, tras lo cual se pasa a valorar la prueba practicada. Se señala al respecto que:

a) En fecha 10 de julio de 1955, Don Pedro -padre de Don Hugo y suegro de Doña Eulalia- en calidad de arrendatario, y Don Miguel como administrador de la propiedad, firmaron un contrato de arrendamiento de la finca sita en Barelona, DIRECCION000 (documento 3 de la demanda). La renta actual es de 329,15€/mes.

b) En fecha 21 de enero de 1987 falleció Don Pedro. Alega la parte demandada que Don Hugo se subrogó en el contrato de arrendamiento, en cuanto hijo de Don Pedro.

c) Ha declarado Doña Eulalia (viuda de Don Hugo, fallecido en fecha 16 de agosto de 2021 y quién ha solicitado su subrogación en el contrato en cuánto cónyuge) que el administrador de fincas en aquel momento le dijo a su marido que no se preocupara y le dio una "carta" que no se ha aportado. Por tanto, ante la falta de prueba objetiva y directa del cumplimiento de los requisitos para la subrogación, es preciso examinar las circunstancias concurrentes para determinar si cabe apreciar el consentimiento tácito de la propiedad a dicha subrogación.

d) Don Pedro falleció en estado de casado, no acreditándose por la parte demandada por qué no fue su viuda la que se subrogó, salvo la declaración de Doña Eulalia de que la madre se fue a vivir con las hermanas de su marido.

e) Consta en autos que Don Hugo habitaba en la vivienda con anterioridad al fallecimiento de su padre, constando empadronado en la finca apenas un año antes (documento 2 de la contestación). También consta en autos que, en fecha 3 de octubre de 1995, Don Hugo presentó ante la Agencia Tributaria, en su condición de arrendatario, solicitud de no declarar por ningún concepto. Asimismo se ha acreditado el pago de los suministros por Don Hugo (documentos 4 a 7 de la contestación). Y Doña Eulalia ha declarado que su marido iba a las reuniones sobre las obras de reforma del inmueble y que parte de las mismas se llevaron a cabo en su vivienda. Sin embargo, ninguna de estas circunstancias tienen por qué ser conocidas por la propiedad ni de ser conocidas son de por sí reveladoras del fallecimiento de Don Pedro, salvo que se acredite lo contrario por la parte demandada, prueba que no se ha facilitado ( artículo 217. 3 Ley Enjuiciamiento Civil) .

f) En fecha 18 de diciembre de 2003 la sociedad Alcotas, S.L. adquiere por aportación la finca objeto de este procedimiento (documento 1 de la demanda) y por escisión de dicha sociedad, en fecha 25 de noviembre de 2013 (documento 2 de la demanda), la finca pasa a ser propiedad de la parte actora, por tanto, 26 años después del fallecimiento de Don Pedro.

g) Según ha declarado Doña Loreto, empleada del actual administrador de fincas, se encargan de la gestión de este inmueble desde el año 2004, y ella personalmente desde que se incorporó a la empresa en el año 2007. Durante todo este período se han girado y cobrado los recibos - a nombre de Don Pedro, con sus correspondientes actualizaciones, sin ninguna incidencia. En enero del año 2020 la propiedad les solicita los números del documento nacional de identidad de los arrendatarios que constan en la base de datos y es entonces cuándo advierten que, respecto a la finca objeto de autos, consta como arrendatario Don Pedro. Por tanto, a efectos de la prescripción de la acción alegada por la parte demandada, desde el conocimiento efectivo por la parte actora hasta la interposición de la demanda, no ha transcurrido el plazo establecido en el artículo 1.964 del Código Civil.

h) La más reciente jurisprudencia ( Sentencia núm. 475/2018, de 20 de julio, del Pleno de la Sala de lo Civil; Sentencia núm. 79/2021, de 19 de febrero, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13) ha flexibilizado el formalismo de la notificación por escrito al arrendador, admitiendo que es suficiente acreditar el consentimiento tácito del arrendador, si bien únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados. Y carece de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta por la demandada en los meses posteriores al fallecimiento del arrendatario, por ser doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa.

Se concluye que la supuesta subrogación en el contrato de arrendamiento habría operado en el año 1987, cuando falleció Don Pedro. A falta de prueba del cumplimiento de los requisitos formales (notificación fehaciente al arrendador en el plazo de 90 días), no consta acreditado en autos ni quién era el propietario ni quién era el administrador de la finca, tampoco actos propios de los mismos que cumplan con los requisitos de la jurisprudencia para entender que los mismos consintieron tácitamente la subrogación. Ni se ha acreditado el consentimiento tácito de la actual propietaria, caso de que el mismo pudiera entenderse como suficiente.

5. La apelante, sucesora procesal del demandado fallecido, solicita en el recurso de apelación la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la vulneración del principio de tutela judicial efectiva. Inaplicación de la Disposición transitoria primera de la LAU 1994, apartado segundo. Inaplicación del art.58 LAU 1964. Prescripción de la acción conforme al art. 1964 CC. Error en la valoración de la prueba

1. Con carácter previo, la apelante Dña. Eulalia aduce que viene residiendo de forma ininterrumpida en la vivienda objeto de enjuiciamiento desde el mes de abril de 1986, y que, tras el fallecimiento de su esposo, procedió a comunicar en tiempo y forma a la propiedad la subrogación en la posición de arrendataria que venía ocupando su consorte, mediante carta de fecha 6 de septiembre de 2021, habiendo respondido la propiedad no dando por válida dicha subrogación, al no aceptarse la anterior subrogación de su esposo, D. Hugo, respecto de su progenitor, D. Pedro. Seguidamente, tras hacer referencia a la regulación legal aplicable, reitera lo alegado en la contestación a la demanda acerca de que, en fecha 21 de enero de 1987, falleció el arrendatario origina, D. Pedro, tras lo cual su hijo, D. Hugo, quien convivía con su padre, pasados unos pocos días y siempre dentro del plazo estipulado legalmente de 3 meses, comunicó al administrador el referido fallecimiento, la identidad del subrogado y el parentesco con el fallecido, si bien, tristemente, D. Hugo falleció durante el curso del procedimiento y no pudo dar fe de los hechos descritos, además tampoco se solicitó por la actora su interrogatorio, pero sí lo hizo ella, manifestando que: "le constaba como efectivamente su esposo acudió a la administración de fincas para entregar la oportuna comunicación de la subrogación en el contrato de arrendamiento dentro del plazo legal; que su esposo habló personalmente con el antiguo administrador, Sr. Luis María, quien dio por válida la subrogación; que éste le dijo que no se preocupase, que él mismo haría todos los trámites, y que como lo conocía esto pasaba de padres a hijos; que no se preocupase que tenía toda la documentación; que todo estaba bien; que se comunicó la subrogación por carta y que además hablaron quedando de acuerdo". Aduce que, desde que se materializó en 1987 ante el administrador Sr. Luis María la subrogación, lo cierto es que ha pervivido la relación arrendaticia durante todo este tiempo sin que nunca antes los diferentes administradores y propietarios que se han ido sucediendo pusieran en tela de juicio la condición de legítimo arrendatario del Sr. Hugo; la apelante declaró durante el juicio que "hubo muchos cambios de administrador, cuando venía uno les pedían la información y se la dábamos, si teníamos que ir al despacho íbamos, no teníamos ningún problema con el administrador; así la subrogación se aceptó por el primer administrador originario ( Luis María) como por los posteriores; nunca tuvieron problemas, nunca les dijeron nada hasta la fecha actual"; por tanto, el Sr. Hugo actuó siempre de forma pública y no controvertida como arrendatario sin la más mínima objeción por la propiedad. Reitera que la jurisprudencia sobre la materia en cuanto a la forma de comunicar al arrendador la voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento es pacífica en cuanto a que no es imprescindible la existencia de notificación escrita, sino que el arrendador tenga conocimiento de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y la subrogación; además, aduce que la imposibilidad de valerse de los testigos directos de la subrogación por el notorio periodo de tiempo transcurrido, habiendo fallecido el arrendador subrogado y desconocerse la filiación del administrador frente al que se materializó la subrogación, sin perjuicio que el mismo probablemente también haya fallecido al ser ya una persona mayor cuando tuvo lugar la subrogación referenciada; tampoco debería extrañar que no se haya conservado el comunicado librado en su día al citado administrador, habida cuenta que estamos hablando de un hecho que se remonta a hace más de 30 años. Reitera que concurren toda una serie de hechos concluyentes así como actos tanto expresos como tácitos que evidencian que la propiedad sí que era conocedora que el arrendatario subrogado era efectivamente D. Hugo, quien habitaba en la vivienda con anterioridad al fallecimiento de su padre, y quien, en fecha 3 de octubre de 1995, presentó ante la AEAT en su condición de arrendatario solicitud de no declarar por ningún concepto; la apelante declaró que dicho documento también fue librado directamente a la administración de la fincas de la época, que declaró ser FINCAS SERADIN, cuando desde la misma se les requirió su entrega para así poder tramitar el correspondiente aumento del arriendo, que se ha ido practicando con el paso de los años; aunque los recibos se giraran por la propiedad a nombre de D. Pedro, aclaró la apelante que por parte de su esposo nunca le dio mayor importancia a dicha circunstancia, por ignorancia, pensando que tenía que ser así por ser su padre el arrendatario original, y que, durante más de tres décadas, fue D. Hugo la persona que consta como pagador de las rentas por alquiler, lo que supone de forma inequívoca validar y reconocer de forma tácita la condición de arrendataria; también constaba como titular de los suministros de la vivienda y, como declaró la apelante, su esposo siempre intervino forma pública y notoria en calidad de arrendatario en todas las reuniones que se mantuvieron con los diferentes administradores por cuestiones relacionadas con el alquiler (obras, reformas, subidas de alquiler, comunicación de gastos, etc...); las únicas personas que constaban en el buzón del piso objeto de arriendo desde hace más de 30 años eran la apelante y su esposo, y no el arrendatario originario, siendo evidente que la propiedad ha tenido acceso durante todos estos años a la finca, pudiéndose inferir de ello que pudo ser conocedora de tal hecho y sus derivadas. Seguidamente, hace alusión a la declaración de la testigo propuesta por la actora, Dña. Loreto, que considera que no desvirtúa lo alegado y acreditado por la demandada, toda vez que la Sra. Loreto, trabajadora de la actora, reconoció que se encargaba de hacer el seguimiento de la finca desde el año 2007, de modo que, cuando entró a gestionarla, ya hacía 19 años que había tenido lugar la subrogación alegada; manifestó que, cuando habló con la Sra. Eulalia para solicitar datos y documentación, ésta la trasladó que se había efectuado la subrogación del piso alquilado hacía muchos años, y reconoció que la Sra. Eulalia le entregó la documentación que se le requirió, entre la que se encontraba el propio contrato de arrendamiento, evidenciándose que no tenía nada que esconder. Finalmente, si bien precisa que no tiene incidencia directa en argumentación jurídica expuesta, y a fin de no deshumanizar el presente procedimiento, aduce que la apelante es una anciana, con unos humildes ingresos dimanantes de su pensión, que si bien si puede atender el pago de la renta que abonaba su esposo derivada del contrato de renta antigua, la cual asciende a 329 euros, no podría hacer frente al alquiler solicitado en la actualidad superior a los 900 euros (vivienda que no se ha reformado desde el año 1955), que carece de hijos, familia y de recursos propios, por lo que la resolución del contrato le situaría en una situación extremadamente precaria en su avanzada vejez. Finalmente, reitera la prescripción de la acción, y aduce que se incurre en error en la sentencia recurrida a la hora de valorar que el momento a partir del cual la propiedad tuvo constancia del fallecimiento del arrendatario originario fue en el mes de enero, pues la subrogación arrendaticia tuvo lugar en el año 1987, habiendo transcurrido sobradamente el plazo conferido por la legislación a los propietarios anteriores; han sido múltiples las ocasiones en las que los distintos propietarios que se han ido sucediendo durante estos 34 años tuvieron o pudieron razonablemente tener constancia del fallecimiento del arrendatario y consiguientemente la subrogación de su hijo; además, la actora adquirió la propiedad de la finca objeto del presente procedimiento en el año 2003, momento en el que también bien pudo conocer razonablemente, mediante idéntico procedimiento que el desplegado en la actualidad, las circunstancias que fundamentan y la persona contra la que se podía ejercer la acción ejercitada.

2. La apelada se opone, partiendo de alegar la inadmisibilidad del recurso de apelación por infracción del art. 449.1 LEC, alegando que el último recibo girado por la propiedad y abonado por la demandada es de febrero de 2020, y desde esa fecha la apelante ha seguido ostentando la posesión de la finca, sin haber recibido la propiedad ningún euro en compensación por esa ocupación, salvo en los meses de enero y febrero de 2022, en los que la apelante, una vez dictada la sentencia, ha efectuado transferencias por importe de 329,15 cada una, debiendo por tanto hasta este momento 7.570,45 euros (23 mensualidades transcurridas desde febrero de 2020 hasta diciembre de 2021, ambos inclusive). Seguidamente, aduce que la apelante omite hechos probados de la sentencia recurrida que considera que son definitivos para la resolución del asunto, tales como que "d) Don Pedro falleció en estado de casado, no acreditándose por la parte demandada por qué no fue su viuda la que se subrogó, salvo la declaración de Doña Eulalia de que la madre se fue a vivir con las hermanas de su marido. h) La más reciente Jurisprudencia ( Sentencia núm.475/2018, de 20 de julio, del pleno de la Sala de los civil. Sentencia nº 79/2021, de 19 de febrero, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ) ha flexibilizado el formalismo de la notificación por escrito al arrendador, admitiendo que es suficiente acreditar el consentimiento tácito del arrendador, si bien únicamente con actos propios los caracterizados por una clara expresa y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible delos actos inequívocos realizados. Y carece de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta por la demandada en los meses posteriores al fallecimiento del arrendatario, por ser doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremos de 3 de julio de1990 y 17 de marzo 1992 ), que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa."

En cuanto a los motivos de apelación en sí, aduce que no consta que se dieran las circunstancias del art.58 LAU 1964 para que D. Hugo pudiera subrogarse en la posición de su padre, pues no consta acreditado que la pretendida subrogación por fallecimiento del arrendatario fuera notificada al arrendador de forma fehaciente, ni de otra forma, dentro del plazo de 90 días, existiendo sólo el testimonio de la Sra. Eulalia (sucesora procesal del demandado) quien manifestó que el anterior administrador Sr. Luis María con una carta formalizó la subrogación, sin que conste en autos ni la carta, ni ningún testimonio (como el de las hijas del arrendatario inicial, hermanas y cuñadas de la parte demandada, ni del Sr. Luis María), razón por la cual la apelada desconocía la defunción del arrendatario hasta los hechos acontecidos en enero del año 2020. Niega que los argumentos de la apelante acrediten la subrogación, y pone énfasis la apelada en el documento nº 4 aportado con la demanda, del cual resulta que, a petición del administrador actual de la finca -SERADIN-, en el año 2003 se solicitó a la arrendataria que manifestase quién convivía en la vivienda, y se cumplimentó dicho documento por la "supuesta parte arrendataria", indicando que convivían: el Sr. Pedro, (identificándolo con su DNI) del que ahora sabemos llevaba 17 años fallecido, su hijo, Sr. Hugo y su nuera, Sra. Eulalia. Aduce, además, no se acredita el orden de prelación que rige la subrogación prevista en el artículo 58.2 LAU 1964, a falta de acuerdo, ya que tal como manifiesta la apelante en interrogatorio, al fallecimiento del titular del contrato de alquiler existía viuda e hijas, por lo que, a falta de acuerdo, siguiendo el orden que determina la ley, tenía preferencia la esposa del difunto, después las hijas solteras, etc.; no consta acreditado que el Sr. Hugo tuviera opción a la subrogación, pues no se prueba la existencia de acuerdo entre los posibles subrogantes, y, en caso de existir, no se ha probado con el testimonio de las hermanas y cuñadas de la parte demandada, siendo que sólo consta lo manifestado por la Sra. Eulalia de que la cónyuge del difunto (suegra de la testigo) se marchó a vivir con sus hijas. Tampoco se cumple el plazo de dos años de convivencia que establecía el artículo 58.1 LAU 1964, previamente a la defunción del titular del arrendamiento, en razón de los certificados de empadronamiento aportados. Finalmente, aduce que no habría operado la prescripción, a tenor de los documentos nº 6 y 7 de la demanda, y de la testifical de la Sra. Loreto, acreditativos de que el "diez a quo" para el cómputo del plazo sería el 23 de enero de 2020.

TERCERO.-Sobre el cumplimiento de lo previsto en el art.449.1 LEC

1. Ya hemos expuesto que la apelada, en su escrito de oposición al recurso, aduce que resulta procedente la inadmisión a trámite del recurso de apelación, con base en la infracción del art. 449.1 LEC, alegando para justificarlo que el último recibo girado por la propiedad y abonado por la demandada es de febrero de 2020, y que desde esa fecha la apelante ha seguido ostentando la posesión de la finca, sin haber recibido la propiedad ningún euro en compensación por esa ocupación, salvo en los meses de enero y febrero de 2022, en los que la apelante, una vez dictada la sentencia, ha efectuado transferencias por importe de 329,15 cada una, debiendo por tanto hasta este momento 7.570,45 euros (23 mensualidades transcurridas desde febrero de 2020 hasta diciembre de 2021, ambos inclusive).

2. El art.449.1 LEC dispone que "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas."

3. El presente proceso lleva aparejado -en su caso- el lanzamiento, por lo que, al no ser firme la sentencia dictada en primera instancia, resultaba exigible la satisfacción por la apelante de las cantidades similares a la renta adeudadas hasta la interposición del recurso.

El recurso de apelación fue interpuesto en fecha 13 de enero de 2022, y la apelante, que fue condenada en la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2021 a abonar a la actora "la cantidad de 329,15€ al mes hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca", aportó en fecha 20 de enero de 2022 justificante de transferencia a la cuenta de SERADIN, S.L. del importe correspondiente al mes de enero de 2022, y ha ido aportando justificantes de transferencias similares, relativos a las mensuales posteriores.

La condena no incluía, pues, el pago de mensualidades anteriores a la fecha de la sentencia misma, las cuales, por lo demás, ya en la contestación a la demanda se alegó la falta de cobro, aunque fuera por razones relacionadas con el fondo de la cuestión litigiosa. La apelante debió haber acreditado, al tiempo de la interposición de su recurso (13/01/2022), que había abonado el mes de enero de 2022, lo cual, según acreditó con la documentación aportada con su escrito de fecha 20 de enero de 2022, llevó a cabo el 18/01/2022, es decir, después de la interposición del recurso, por lo que, en puridad, no cabría entrar en el examen del mismo. Lo que cabría sería ya la desestimación del recurso, porque, como tiene sentado el Tribunal Supremo en estos casos, "la causa de inadmisión deviene causa de desestimación"(v.gr. STS, Sala 1ª, 30 de noviembre de 2011).

De todos modos, la apelada no pone el acento en el abono extemporáneo del mes de enero de 2022, sino en la falta de pago de las mensualidades anteriores a que fuese dictada la sentencia de primera instancia, lo que, según se ha expuesto, no tiene aquí incidencia, puesto que la parte demandada fue condenada "a abonar a la parte actora la cantidad de 329,15€ al mes hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca".

CUARTO.-1. En cualquier caso, se comparten los argumentos que vierte la apelada en su escrito de oposición al recurso, que vienen a coincidir con los acertados razonamientos contenidos en la sentencia objeto de recurso.

2. El contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 10 de julio de 1955 por D. Pedro (padre del demandado, quien falleció después de haber contestado a la demanda, en fecha16 de agosto de 2021), arrendatario que, según se puso de relieve en la contestación a la demanda, falleció en fecha 21 de enero de 1987, era un arrendamiento que estaba sometido al tiempo de su suscripción a la LAU 1964, y que se rige, por tanto, por la Disposición transitoria segunda de la LAU 1994, que establece lo siguiente:

"Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

(...)

B) Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento (...)."

Así, como en la contestación a la demanda se sostiene que la subrogación en el contrato por parte del demandado D. Hugo tuvo lugar al tiempo de fallecimiento de su padre, debemos estar a que "Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria", normas entre las cuales se halla el art.58 LAU 1964.

3. El art.58 LAU 1964, por lo que aquí interesa, dispone:

"1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación.

(...)

4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.

Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación, podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo."

Cabe puntualizar que el apartado 1 fue declarado inconstitucional por ST 222/1992, de 11 diciembre, en la medida en que excluye del beneficio de la subrogación mortis causa a quien hubiera convivido de modo marital y estable con el arrendatario fallecido.

4. El demandado era hijo del arrendatario, quien se ha puesto de relieve en los autos que estaba casado, de modo que, como acertadamente se señala en la sentencia recurrida, en principio, sería la esposa del arrendatario fallecido quien habría tenido derecho, en su caso, a subrogarse en la posición de arrendatario del contrato. Y no consta debidamente acreditado en los autos por la parte demandada ex art.217.3 LEC que, según manifestó durante su interrogatorio la ahora apelante (Dña. Eulalia), la viuda del arrendatario se fuese a vivir con las hermanas de su marido fallecido, salvo las propias manifestaciones de la interrogada, que deben ser valoradas conforme al art.316 LEC:

"1. Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.

2. En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307."

En este caso, ante la ausencia de otro tipo de pruebas que avalen la versión del demandado, la sana crítica no pueden tenerse por acreditadas sus manifestaciones.

5. En cualquier caso, en el supuesto de que la viuda del arrendatario no hubiese querido ejercitar su derecho de subrogación, lo tendrían preferentemente sus descendientes, pero sólo los que "con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento".

Lo cierto es que, como resulta del propio volante de empadronamiento aportado por parte demandada como documento 2 en la audiencia previa, el hijo del arrendatario, D. Hugo, se inscribió en el Padrón municipal en fecha 6 de mayo de 1986, sin que haya sido aportada prueba alguna acreditativa de que conviviese con él con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, acaecida el 21 de enero de 1987.

Por ello, de entrada, no se daba ya el requisito del necesario tiempo de convivencia con el arrendatario fallecido. Pero es que, además, no consta acreditado por la parte demandada ex art.217.3 LEC que comunicase siquiera en tiempo y forma a la parte arrendadora la defunción del arrendatario y el deseo de subrogarse en su posición, ni consta, por ende, que la comunicación se hiciera en el plazo de 90 días desde el fallecimiento del arrendatario.

Por más que se haya alegado en la contestación a la demanda que, pasados unos pocos días desde el fallecimiento y dentro del plazo estipulado legalmente de tres meses, el demandado informó en persona al administrador del fallecimiento del arrendatario, de la identidad del subrogado y del parentesco con el fallecido, tanto verbalmente como por escrito, así como que el administrador le trasladó que se aceptaba la subrogación y que a partir de ese momento quedaba efectivamente subrogado en la posición de su padre, lo cierto es que ello no consta acreditado ex art.217.3 LEC en forma alguna. Incluso se alude a la existencia de una comunicación por escrito, que, sin embargo, no ha sido aportada al procedimiento. Y consideramos que, para dar virtualidad a las alegaciones de la parte demandada, no cabe ampararse en que el paso del tiempo hace que las personas que pudieron intervenir en ese momento hayan también fallecido o hayan desaparecido, máxime cuando, como se ha expuesto, no se cumple ya el requisito de convivencia.

6. A todo ello, cabe añadir que, según resulta del documento nº 4 de la demanda, en 2003, a requerimiento del administrador, le fue enviado al mismo un impreso, donde constaba que aún era arrendatario D. Pedro, y que, en ese momento, convivían con él D. Hugo (el hijo) y Dña. Eulalia (la nuera); en escrito fecha el 1 de junio de 2020, dirigido al arrendatario D. Pedro, le fue comunicado a él el incremento de la renta (documento nº 5 de la demanda), y, con ocasión de tener que cumplimentar un modelo de la AEAT en el que se debe hacer constar el DNI del arrendatario, apareció como incidencia la imposibilidad de validar el DNI del arrendatario, quien resultaba "No identificado" (documento nº 6 demanda). No obsta a lo anterior que el demandado solicitase en fecha 3 de octubre de 1995 a la AEAT un certificado de no declarar por ningún concepto "Para ser presentada ante el administrador a los efectos de aumento de la LAU (documento nº 2 de la contestación), pues se trata de un acto unilateral, aparte de que no consta acreditado ex art.217.3 LEC que fuese siquiera expedido el certificado y presentado al administrador.

Por lo demás, los recibos de renta han ido siempre a nombre el arrendatario, D. Pedro. Y tampoco tiene incidencia que el demandado fuera haciendo pago de la renta, ni que abonase los suministros de la vivienda, que estaban a su nombre, ni que en el buzón aparecieran los nombres del demandado y de su esposa, puesto que no niegan vivir allí. Como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 17 de julio de 2018 ( ROJ: SAP B 7085/2018 - ECLI:ES:APB:2018:7085):

"(...) el pago de los recibos de renta puede hacerse, como cualquier pago, por cuenta de un tercero, y puede recuperarse la cantidad abonada por vía de repetición ( art. 1158 CC : "Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor. El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad (...)"), y no por ello quien paga en nombre de otro se convierte en arrendatario. Como tampoco se convierte en arrendatario quien abona los suministros de la vivienda (...). El arrendatario es, pues, quien figura como tal expresamente en el contrato de arrendamiento o, en su caso, quien se ha subrogado en esa posición contractual con arreglo a la Ley."

7. Finalmente, no hay constancia tampoco en autos de que la actora haya tenido conocimiento del fallecimiento del arrendatario en 1987 hasta el año 2020. Partimos de la base de que, conforme a lo razonado, no consta que se comunicase la subrogación en tiempo y forma, y consideramos que, al menos, la actora tuvo conocimiento del fallecimiento con anterioridad al burofax que envió a la parte demandada el 12 de febrero de 2020 (documento nº 7 de la demanda), poco tiempo antes, al indicarse:

La apelante sitúa su conocimiento del fallecimiento del arrendatario incluso antes, en enero de 2020, en razón del documento nº 6 de la demanda, relativo a la incidencia surgida ante la imposibilidad de validar el DNI del arrendatario. Pero este Tribunal no aprecia dónde aparece allí la fecha.

Aun tomando como "dies a quo" el día señalado por la apelante, conforme al art.121-20 CCC, que dispone que "Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa", la prescripción no habría operado al tiempo de ser presentada la demanda (16/04/2020). Y se reitera que no cabe ampararse en el transcurso del tiempo para justificar que las personas que pudieron intervenir en su momento hayan también fallecido o hayan desaparecido, y no puedan dar fe de lo sucedido, máxime cuando, como se ha expuesto, no se cumple ya el requisito de convivencia.

8. Cabe precisar que, no habiendo sido reconocido el derecho a subrogarse de D. Hugo, no cabría acoger tampoco el derecho a la subrogación por parte de su viuda, Dña. Eulalia conforme a la Disposición transitoria segunda de la LAU 1994, al tratar en el apartado B) de la extinción y subrogación.

9. En atención a todo lo expuesto, se reitera la procedencia de la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso de apelación, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación