Sentencia Civil 52/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 77/2024 de 04 de febrero del 2026

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Jenaro promovió acción judicial frente a la sociedad Raja Bros, S.L., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

1. Con fecha 1 de septiembre de 2016 el actor y la mercantil Decent Trading, S.L. suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el inmueble, propiedad del Sr. Jenaro, sito en Barcelona, calle Duc de la Victoria número 14, bajos (local comercial). Se fijó una duración de 7 años y se estipuló una renta base mensual de 5.500 euros.

2. Las partes pactaron además que aquella renta se acomodaría anualmente a la variación del IPC y que la primera actualización se aplicaría tomando como referencia el mes de agosto de 2016. La arrendataria también se comprometió al pago del IVA, computado sobre la total contraprestación, y al del IBI, según recibo anual, aunque pagadero por meses (44,53 euros mensuales en aquel momento).

3. En la fecha de la firma del contrato la arrendataria hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y se pactó que, transcurridos tres años de vigencia del contrato, tal fianza se actualizaría anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera, en el equivalente a dos mensualidades.

4. Con fecha 13 de marzo de 2019 la parte arrendadora y Decent Trading, S.L. suscribieron una cesión del citado contrato de arrendamiento a favor de Raja Bros, S.L., hoy demandada, quien se subrogó como arrendataria en todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de 1 de septiembre de 2016.

5. Como consecuencia de la crisis provocada por el COVID-19, en junio de 2020 Raja Bros, S.L. solicitó al Sr. Jenaro una rebaja de la renta que en ese momento venía abonando, y, tras los correspondientes negociaciones, en fecha 10 de julio de 2020 se firmó por ambas partes un documento de novación, en el que se incluyeron las siguientes condiciones:

i) Raja Bros, S.L. se comprometió a abonar las rentas de los meses de abril y mayo de 2020, cuyos importes adeudaba por aquel entonces. Dichas cantidades fueron pagadas cuatro días después de la firma del documento.

ii) Las partes acordaron que la propiedad recuperase de INCASOL la fianza en su día depositada a nombre de la anterior arrendataria, Decent Trading, S.L., y se aplicase al pago de las rentas de junio y julio de 2020. Raja Bros, S.L. asumió la obligación de restituir la fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación.

iii) Arrendadora y arrendataria pactaron, asimismo, una rebaja de la renta exclusivamente de los meses comprendidos entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambos inclusive, de modo que Raja Bros, S.L. abonaría un importe mensual de 2.963,73 euros (2.861,09 euros de renta base, 44,53 euros de IBI, 610,18 euros de IVA, con una retención por IRPF de 552,07 euros).

6. Finalizada la duración de la novación temporal, esto es, a partir del 31 de mayo de 2021, la demandada jamás volvió a pagar el importe de renta que le correspondía satisfacer según el contrato inicial. Y no solo eso, sino que incumplió su obligación de restituir la fianza, en contra de lo pactado en el documento de novación de 10 de julio de 2020.

7. Recientemente, el Sr. Jenaro ha tenido conocimiento de que con posterioridad a la finalización del periodo de vigencia de la novación, el anterior administrador del local ( DIRECCION000), de forma negligente y sin consentimiento de la propiedad, había venido girando los recibos de renta por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de julio de 2020.

8. En fecha 18 de abril de 2023, Fincas Armadans Sancho envió un burofax a la parte arrendataria presentándose como nueva administradora del local, y, después de exponerle la irregular actuación del anterior administrador, le notificó, en nombre de la propiedad, que la renta aplicable a partir de ese momento sería la vigente con anterioridad al periodo de novación, es decir, un total, tras la oportuna actualización, de 5.882,05 euros mensuales. Se comunicó igualmente a Raja Bros, S.L. que desde mayo de 2023 se actualizaría la renta conforme al IPC acumulado durante los últimos 24 meses, periodo durante el que tal incremento no había sido aplicado, nuevamente por error del anterior administrador. Y, finalmente, en la misma comunicación se le notificó la actualización del IBI, con todo lo cual la renta mensual, por todos los conceptos, quedaba fijada en 6.713,14 euros, importe que habría de satisfacer la arrendataria a partir de mayo de 2023.

9. En el mismo burofax se requirió a Raja Bros, S.L. a fin de que restituyese la fianza legal que en su día se aplicó al pago de dos mensualidades de renta y a cuya devolución se comprometió expresamente la arrendataria. Dicha fianza, una vez actualizada conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y en el documento de cesión, asciende a la suma de 13.069,46 euros.

10. Con fecha 27 de abril de 2023, la parte demandada remitió un burofax en respuesta al anterior, en el que manifestaba negarse al pago de las cantidades reclamadas argumentando que por acuerdo de ambas partes la renta mensual había quedado fijada en un total de 4.000 euros. Sin embargo, tal suma nunca fue aceptada por el propietario, y si constaba en los recibos girados por el anterior administrador fue por su unilateral y arbitraria decisión y sin contar con el consentimiento del Sr. Jenaro.

11. No es cierto que se hubiese pactado por las partes ninguna cantidad después de la finalización de la vigencia del documento de novación 10 de julio de 2020, y prueba de ello es que no existe ningún documento suscrito por ambas en el que se plasme aquel presunto acuerdo.

12. Tras el burofax remitido por la nueva administradora en el mes de abril de 2023, la arrendataria continuó improcedentemente abonando la renta de 3.999,34 euros, si bien desde junio de 2023 la ha actualizado a la cuantía de 4.164,01 euros. Como quiera que la renta mensual actualizada asciende en realidad a 6.713,14 euros, Raja Bros, S.L. adeudaba las diferencias mensuales entre ambas cantidades, lo que a la fecha de la interposición de la demanda (julio de 2023) arroja una suma pendiente de 9.529,96 euros, que se actualizó durante el acto de la vista por la dirección técnica de don Jenaro hasta la suma total de 17.177,20 euros para abarcar la deuda hasta el mes de octubre de 2023.

13. A la cantidad adeudada en concepto de rentas debe añadirse el importe correspondiente a la reposición de la fianza actualizada, por importe de 13.069,46 euros, por todo lo cual en el momento presente la deuda a cargo de Raja Bros, S.L. asciende a la suma de 22.599,42 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) se dicte Sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos:

1) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 y de su posterior novación de 10 de julio de 2020, por falta de pago, sobre el local sito en Barcelona, c/ Duc de la Victoria nº 14, que se corresponde con la finca registral nº 2356 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Barcelona.

2) Se condene a la demandada a dejar el local objeto del arriendo libre, vacuo y expedito y a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento.

3) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 22.599,42 euros, así como a las rentas que se devenguen desde la interposición de la presente demanda hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, más sus intereses legales.

4) Se condene en costas a la demandada del presente procedimiento".

II. La representación de Raja Bros, S.L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La arrendataria siempre ha abonado los recibos que le giró el propietario a través de su administrador de fincas.

b) Carece de sentido interesar la restitución de la fianza que en su día se aplicó al pago de dos mensualidades cuando el contrato está a punto de expirar.

c) Tras la finalización del periodo de novación temporal, tanto propiedad como arrendataria, de mutuo acuerdo, actualizaron y adaptaron la renta a precios de mercado, tal como se preveía en la cláusula 22 del contrato de arrendamiento. Tras aquella adaptación, la renta quedó establecida en 4.000 euros mensuales por todos los conceptos, y así se reflejó en los recibos presentados desde entonces por el anterior administrador de la propiedad, don Basilio, quien nunca fue desautorizado en tal sentido por el Sr. Jenaro.

d) En consecuencia, Raja Bros, S.L. no adeuda cantidad alguna ni por rentas ni en concepto de fianza, y la documentación que se adjunta al escrito de contestación es acreditativa de ello. El abono de las rentas se realizaba inicialmente mediante cargo en cuenta de los recibos girados por el administrador, si bien las últimas mensualidades, ante los obstáculos puestos por el nuevo administrador, se han cursado por vía de transferencia bancaria.

III. La magistrada de instancia apuntaba inicialmente que, tras la finalización del periodo durante el cual, por razón de la pandemia, ambas partes convinieron una reducción de la renta mensual, no consta acreditado que arrendador y arrendataria hubiesen concertado un nuevo acuerdo en virtud del cual se modificase a la baja, como pretende Raja Bros, S.L., la renta estipulada en el contrato de arrendamiento inicial.

Consideró, por tanto, que, una vez expirado el periodo de novación (mayo de 2021), la arrendataria estaba obligada a satisfacer la renta mensual originaria, la cual, con las actualizaciones pertinentes, ascendía a 6.713,14 euros, de modo que condenó a la arrendataria a abonar a la propiedad las diferencias de rentas computadas hasta la fecha de celebración de la vista (octubre de 2023), que importaban 17.177,20 euros, así como las que se devengaran desde noviembre de 2023 hasta el desalojo del local.

Por razón de aquel impago, acogió la acción de desahucio y la de reclamación de rentas. En cuanto al importe de la fianza, se advertía en la sentencia que, pese a haberse declarado resuelto por incumplimiento el contrato de arrendamiento, la arrendataria no había restituido la posesión del local, por lo que no podía determinarse si tal local se encontraba en buen estado; por ello, condenó igualmente a Raja Bros, S.L. a reembolsar a la actora el importe actualizado de la fianza, fijado en la cantidad de 13.069,46 euros.

En definitiva, la juzgadora a quoestimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de Raja Bros, S.L. se alza en apelación frente a aquella resolución.

SEGUNDO.- Reanálisis de la actividad probatoria en relación con la renta pactada por las partes. Reconsideración de las conclusiones alcanzadas por la magistrada a quo

I. No se ha suscitado controversia entre las partes sobre las vicisitudes del contrato de arrendamiento en la primera fase de su vigencia, y, singularmente, acerca de los siguientes extremos, que conviene precisar a fin de perfilar el análisis del objeto litigioso en esta alzada:

a) El contrato de arrendamiento fue concertado el 1 de septiembre de 2016 entre el actor como arrendador y la mercantil Decent Trading, S.L. como arrendataria, aunque la posición jurídica de esta última fue cedida en fecha 13 de marzo de 2019 a favor de la hoy demandada, Raja Bros, S.L., la cual se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de 2016. Se fijó una duración de 7 años y se estipuló una renta base mensual de 5.500 euros más IVA, actualizable conforme al IPC, y la arrendataria asumió también el pago del IBI.

b) A la firma del contrato la arrendataria hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y se pactó que, transcurridos tres años de vigencia del arrendamiento, tal fianza se actualizaría anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera, en el equivalente a dos mensualidades.

c) Como consecuencia de la crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia, las partes -en ese entonces ya se había subrogado Raja Bros, S.L. en la posición de arrendataria- formalizaron, en fecha 10 de julio de 2020, un convenio de novación temporal del contrato originario, en el que, entre otras, estipularon las dos siguientes condiciones:

(i) La fianza de 11.000 euros depositada por la arrendataria a la firma del contrato se destinaría a cubrir las rentas de junio y julio de 2020. Raja Bros, S.L. asumió la obligación de restituir la fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación.

(ii) Arrendadora y arrendataria pactaron, asimismo, una rebaja de la renta exclusivamente respecto de los meses comprendidos entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambos inclusive, de modo que Raja Bros, S.L. abonaría en ese periodo un importe mensual neto de 2.963,73 euros (2.861,09 euros de renta base, 44,53 euros de IBI, 610,18 euros de IVA, y aplicación de una retención por IRPF de 552,07 euros).

II. No consta, o al menos no se ha reflejado en la demanda, que durante la vigencia del acuerdo de 10 de julio de 2020 -que expiraba, se recuerda, el 31 de mayo de 2021- surgiera entre las partes alguna incidencia en relación con el pago de la renta pactada en aquel documento.

Ahora bien, se ajusta a la realidad que con posterioridad al 31 de mayo de 2021 la arrendataria -ya se analizará con posterioridad si justificada o injustificadamente- no volvió a abonar la renta vigente con anterioridad a la concertación de la novación de 10 de julio de 2020 (5.500 euros más actualizaciones, en total 5.882,05 euros). Pero, así como no es discutido que durante toda la vigencia del documento de novación -es decir, hasta mayo de 2021- Raja Bros, S.L. abonó la renta acordada de 2.963,73 euros, no existe constancia de lo que la arrendataria satisfizo durante los meses comprendidos entre junio y septiembre de 2021, aunque este aspecto no es esencial a los efectos que se debaten porque la propiedad no reclama las eventuales diferencias de rentas correspondientes a esas mensualidades.

En todo caso, consta como hecho probado que Raja Bros, S.L. pagó la renta y demás conceptos en todas las mensualidades hasta la extinción del contrato, y por ello lo que reclama el actor no son rentas íntegras sino diferencias de renta, aparte del importe actualizado de la fianza que, como se dijo, debía ser reembolsado por la arrendataria en el plazo máximo de un año computable desde la formalización del acuerdo de 10 de julio de 2020, pese a lo cual, y así se admite también por ambos litigantes, la arrendataria no cumplió nunca con tal obligación.

III. Conforme se desprende de lo hasta ahora expuesto, y con independencia por el momento de la determinación de las consecuencias del incumplimiento por parte de la arrendataria del compromiso de reembolsar la fianza aplicada en su día al pago de dos mensualidades, el conflicto estriba en dilucidar la cuantía que en concepto de renta debía abonar Raja Bros, S.L. una vez finalizado el periodo de novación contractual, es decir, a partir de junio de 2021.

La parte actora apelada sostiene, y así se acoge por la juzgadora de primera instancia, que desde junio de 2021, y conforme a lo que se pactó expresamente en el documento de 10 de julio de 2020, la arrendataria debía satisfacer la renta vigente con anterioridad a la concertación de aquella novación de 10 de julio de 2020, es decir, 5.500 euros más actualizaciones, en total 5.882,05 euros.

Por contra, la demandada defiende que, pese a que aquella previsión se incluyó, en efecto, en el documento de novación, tras la expiración del plazo establecido en el documento de 10 de julio de 2020 (31 de mayo de 2021), las partes convinieron en que en lo sucesivo la renta y demás conceptos quedarían fijados globalmente en la suma de 4.000 euros, y de hecho esta es la cantidad que Raja Bros, S.L. abonó invariablemente -con el matiz del incremento por razón de la actualización operada a partir de mayo de 2023, que la dejó fijada en 4.164,01 euros- hasta la extinción del contrato en noviembre de 2023.

IV. La tesis propugnada por la propiedad cuenta con el indudable refrendo de la literalidad del documento de novación de 10 de julio de 2020, en el que se expone con nitidez que la reducción de la renta a la suma de 2.963,73 euros -frente a los 5.500 euros mensuales, más actualizaciones, pactados en el contrato originario- se aplicaría exclusivamente a las mensualidades comprendidas entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambas inclusive, de lo que debe interpretarse, obviamente, que a partir de junio de 2021 la renta mensual volvería a ser la inicialmente pactada en el contrato de 2016, con las actualizaciones correspondientes.

Así lo entendió también la magistrada a quo,la cual destacó en su sentencia, como argumento nuclear para la estimación de la demanda, que no se había acreditado que con posterioridad al 31 de mayo de 2021 arrendador y arrendataria hubieran suscrito algún documento mediante el que convinieran, como se pretende por Raja Bros, S.L., que desde aquella fecha la renta habría de estar constituida por la suma total de 4.000 euros.

V. Sin embargo, el conflicto merece un análisis más detenido, del que resulta, ya se anticipa, que efectivamente las partes estipularon que desde el mes de junio de 2021 la arrendataria pasaría a abonar la suma mensual de 4.000 euros frente a la de 5.500 euros, más actualizaciones, que venía satisfaciendo hasta julio de 2020.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

a) Consta suficientemente acreditado que, al menos desde el mes de septiembre de 2021, y hasta la extinción del contrato en noviembre de 2023, la arrendataria abonó a la propiedad una renta mensual de 4.000 euros.

b) Ya se expuso que no se cuenta con prueba documental que constate la renta que pudiera haber satisfecho Raja Bros, S.L. en las mensualidades comprendidas entre junio, julio y agosto de 2021, aunque la actora no ha negado que en ese lapso temporal la arrendataria abonara, siquiera parcialmente, la renta establecida.

No se han incorporado por ninguna de las partes ni los recibos ni las facturas correspondientes a las rentas comprendidas entre septiembre y diciembre de 2021, pero sí consta, como se ha mencionado, que la arrendataria abonó los 4.000 euros de renta al menos desde septiembre de 2021. Se significa al respecto que mediante burofax de 10 de diciembre de 2021 (cfr. documento número 5 de la demanda), el entonces abogado de la propiedad se dirigió a Raja Bros, S.L. a fin de comunicarle que adeudaba las diferencias de rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre y diciembre de 2021, por un importe global de 7.528,02 euros. Ello significa que la diferencia de cada mes ascendía a 1.882 euros, que es la que media entre la renta que, a juicio del propietario, debía realmente satisfacerse (5.882,05 euros) y la que efectivamente venía abonando Raja Bros, S.L., al menos, se reitera, desde septiembre de 2021 (4.000 euros).

c) La demandada sostiene que fue el anterior administrador del inmueble, don Basilio ( DIRECCION000), quien, tras la finalización del período durante el que estuvo vigente la novación, presentaba al pago los recibos mensuales por la suma de 4.000 euros al mes.

Ello es así, ciertamente, al menos desde enero de 2022 y hasta abril de 2023 (cfr. documento número 6 de la contestación), mes este último en el que el Sr. Basilio fue sustituido por Fincas Armadans Sancho. No constan los recibos presentados al cobro hasta diciembre de 2021, pero debe razonablemente entenderse que también se giraron por el anterior administrador por aquel importe de 4.000 euros al mes porque ya se ha dicho que, al menos desde septiembre de 2021, Raja Bros, S.L. abonaba aquella suma mensual.

d) Pero lo que sí ha aportado la demandada son los recibos girados entre enero de 2022 y abril de 2023, que obran al bloque documental número 6 de la contestación, como se anticipó. Estos recibos fueron confeccionados por el antiguo administrador, si bien en ellos se plasma el nombre y demás datos personales del arrendador. Todos ellos reflejan la renta mensual de 4.000 euros (incluidos el IVA y el IBI y deducido el IRPF), que coincide exactamente con la renta satisfecha por la arrendataria.

e) Aquel dato parece respaldar la afirmación de que, en efecto, medió un acuerdo entre las partes en virtud del cual, tras la expiración del plazo de la novación de 10 de julio de 2020, el arrendatario pasaría a abonar una suma mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros, es decir, inferior a la pactada en el contrato inicial (5.882,05 euros, incluidas actualizaciones), pero superior a los 3.000 euros satisfechos durante el periodo de vigencia del acuerdo novatorio.

f) No resulta complicado identificar la causa de aquel convenio. Bajo la premisa de que no consta en autos ninguna comunicación entre las partes mediante la cual alguna de ellas expresara a la otra su voluntad de extinguir anticipadamente el contrato tras la finalización del periodo durante el que rigió la novación (mayo de 2021), lo cierto es que constituye hecho notorio que en ese entonces aun persistían las restricciones y limitaciones exigidas por la situación de pandemia, lo que justificaría que propiedad y arrendataria alcanzaran un acuerdo para distribuir entre ambas, de forma equitativa, los negativos efectos derivados de aquella devastadora coyuntura sanitaria y económica.

g) Aquella actuación de las partes, además, era absolutamente congruente con el tenor de la cláusula 20 del contrato de arrendamiento, que era, en los pasajes que ahora interesan, del siguiente tenor:

"Independientemente de la actualización que corresponda según la evolución de los Índices Generales de Precios al Consumo, explicada en la estipulación anterior, una vez finalizado el QUINTO año de vigencia de este contrato, en el mes de octubre de 2021, la renta se acomodará al mercado libre.

Para ello las partes solicitarán de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria o Administrador de Fincas Colegiado, a elección de la ARRENDADORA, especialista en arrendamientos y en la zona de ubicación del local, designado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o por el de Administradores de Fincas, según sea el caso, un informe de valoración del local en renta para dicho momento.

A partir del resultado de dicho informe la renta correspondiente al mes de octubre de 2021 será la establecida en el mismo ya sea superior o inferior a la que ese momento se esté abonando".

No entraña especial dificultad inferir que la estipulación transcrita se incorporó al contrato con el designio de corregir un futuro desequilibrio entre las partes a raíz de una modificación apreciable del valor en renta del local objeto de litigio, al alza o a la baja, al cabo de los cinco años de vigencia del arrendamiento. Y todo parece indicar que los contratantes se ampararon en la repetida cláusula para reacomodar el importe de la renta a las circunstancias del mercado, porque, aunque no conste que se elaborara un informe por parte de un agente de la propiedad inmobiliaria o de un administrador de fincas colegiado, lo cierto es que la fijación de la renta en 4.000 euros mensuales se practicó bajo los parámetros proporcionados por la repetida cláusula, tanto temporales (cinco años de vigencia del arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 -se recuerda que Raja Bros, S.L. ya abonó en octubre de 2021 la renta por importe de 4.000 euros-, como objetivos -indiscutible disminución del valor en renta del local, en relación con la fecha del contrato originario, en un momento en el que las consecuencias de la pandemia aún se dejaban notar-).

Por ello, la moderación de la renta originaria hasta el importe de 4.000 euros, además de guardar congruencia con la voluntad de las partes plasmada en la cláusula 20 del contrato de arrendamiento, encarnaba el cumplimiento de un deber impuesto por esta previsión contractual porque si se hubiera mantenido la renta originaria una vez cumplidos los primeros cinco años de vigencia del arriendo, se habría infringido el espíritu que inspiraba la repetida estipulación, que no era otro que reajustar la renta a las circunstancias del mercado.

h) Defiende en la demanda la representación de la propiedad, literalmente, que "recientemente, el Sr. Jenaro ha tenido conocimiento de que con posterioridad a la finalización del periodo de vigencia de la novación, el anterior administrador del local (Fincas Basilio), de forma negligente y sin consentimiento de la propiedad, había venido girando los recibos de renta por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de junio de 2020".

Sin embargo, aquella observación merece una doble objeción:

- Se asevera que la circunstancia que se describe -presentación al cobro, por parte del anterior administrador, de recibos mensuales por importe inferior al que correspondería- fue conocida por el Sr. Jenaro "recientemente" -la demanda lleva fecha de 12 de julio de 2023-, pero, como con posterioridad se razonará, la propiedad fue sabedora, al menos desde octubre de 2021 -mensualidad en la que, como se dijo, ya era exigible contractualmente la adaptación de la renta al valor del mercado del alquiler-, de que Raja Bros, S.L. abonaba una renta mensual de 4.000 euros.

- En consecuencia, tampoco se ajusta a la realidad que tras la expiración del periodo de novación el administrador Sr. Basilio girara los recibos "por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de junio de 2020" (2.963,73 euros), sino que, como reiteradamente se ha mencionado, los recibos devengados al menos octubre de 2021 fueron girados por el importe de 4.000 euros, no por el de 2.963,73 euros.

i) Entraña cierta dificultad localizar en las actuaciones algún documento acreditativo de que la propiedad mostrara a la arrendataria su disconformidad con el hecho de que esta última viniera abonando, tras la expiración de la vigencia del acuerdo de 10 de julio de 2020, una renta mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros. Aunque es cierto, como se dijo, que mediante burofax de 10 de diciembre de 2021 el anterior abogado de la propiedad instó a los responsables de Raja Bros, S.L. a abonar el pago de las diferencias de rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre y diciembre de 2021, ambos incluidos, por un importe global de 7.528,02 euros.

Más allá de ello, no consta que durante el amplio lapso temporal comprendido entre octubre de 2021 y abril de 2023 el propietario del local exteriorizara alguna conducta que pudiera denotar su disconformidad con la circunstancia de que en aquel periodo el administrador del local de su titularidad girara los recibos por importe de 4.000 euros. Pero es que además la postura mantenida al respecto por la demandada en el presente procedimiento no es novedosa, porque los responsables de Raja Bros, S.L. ya la esgrimieron frente a la propiedad en los burofaxes de 4 de noviembre y 22 de diciembre de 2021, en virtud de los cuales recordaban a la propiedad la vigencia, desde junio de 2021, de un acuerdo entre ambas partes mediante el cual, para adaptar la renta a los precios mercado -previsión contenida, como se mencionó, en el contrato de arrendamiento de 2016-, se estableció de común acuerdo una renta total mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros.

Tal argumento se reiteró a la propiedad en abril de 2023, con ocasión de los requerimientos formulados por la nueva administradora, Fincas Armadans Sancho.

j) No puede aceptarse como verosímil, en consecuencia, que la actuación del administrador Sr. Basilio no fuera consentida, y mucho menos conocida, por el propietario, Sr. Jenaro. Si dicho administrador confeccionó y presentó al cobro, durante prácticamente año y medio, los recibos mensuales por 4.000 euros, debe razonablemente presumirse que tal actuación se emprendía por razón de las instrucciones expresas facilitadas por la propiedad, y no a raíz de una iniciativa unilateral y discrecional del propio administrador.

Si a partir de agosto de 2020 Fincas Basilio pasó a girar los recibos por importe de 3.000 euros, en lugar de los 5.500 euros anteriores, ha de entenderse, obviamente, que tal modificación respondió a la información que le proporcionó el propietario tras alcanzar con la arrendataria el acuerdo de novación de 10 de julio de 2020. Pues bien, lo propio habrá de predicarse del hecho de que, tras la finalización del periodo de vigencia de aquel acuerdo, los recibos no volviesen a confeccionarse por la suma de 3.000 euros, pero tampoco por la original de 5.500 euros más actualizaciones, sino por la de 4.000 euros: no puede sino entenderse, se insiste, que fue el propietario quien impartió las indicaciones precisas a Fincas Basilio a fin de que en lo sucesivo fuera esta última cantidad la que se hiciera figurar en los recibos y/o facturas presentados por dicha administradora.

Es más, podría admitirse que el administrador Sr. Basilio pudiera haber incurrido en la negligencia o desatención a la que hace referencia la parte actora si, tras la expiración del plazo de aplicación del convenio novatorio, hubiera continuado presentando los recibos por el importe de 3.000 euros pactado por las partes para aquel periodo, porque obviamente podría manejarse la posibilidad de que el mencionado administrador no se percatara de que el repetido acuerdo únicamente habría de estar vigente hasta mayo de 2021. Pero lo que es contrario a los más elementales principios de la lógica es considerar que desde entonces el Sr. Basilio decidiera, unilateral y arbitrariamente, y en patente desconsideración a los deberes propios de su profesión, girar los recibos precisamente por un importe de 4.000 euros.

Se reitera que debe presumirse que aquella actuación obedeció a instrucciones expresas de la propiedad, y en todo caso la parte actora estaba en disposición de probar lo contrario mediante la propuesta de la declaración testifical del Sr. Basilio. Pero no lo hizo.

k) No fue sino hasta el 18 de abril de 2023 cuando Fincas Armadans Sancho remitió un burofax a Raja Bros, S.L. en el que, después de presentarse ante esta última como la nueva administradora y de describirle la irregular actuación del anterior administrador, le notificó, en nombre de la propiedad, que la renta aplicable a partir de ese momento sería la vigente con anterioridad al periodo de novación, es decir, un total de 5.882,05 euros mensuales. Se comunicaba igualmente a Raja Bros, S.L. que desde mayo de 2023 se aplicaría a la renta la actualización del IPC acumulado durante los últimos 24 meses, periodo durante el que tal incremento no había sido aplicado, según se afirmaba, por error del anterior administrador. Y, finalmente, en el mismo burofax se notificó a Raja Bros, S.L. la actualización del IBI, con todo lo cual la renta mensual, por todos los conceptos, quedaba fijada en 6.713,14 euros, importe que habría de satisfacer la arrendataria a partir de mayo de 2023.

Sin embargo, ha de insistirse en que aquellas observaciones serían admisibles si se hubiese acreditado cabalmente que hasta entonces, y desde la finalización del período en el que se aplicó la novación contractual, la propiedad y la arrendataria no hubieran pactado, siquiera de forma verbal o tácita, un acuerdo en virtud del cual la renta aplicable, por todos los conceptos, habría de estar constituida precisamente por la que venía satisfaciendo durante los últimos meses la arrendataria, es decir, 4.000 euros.

Y prueba adicional de aquel acuerdo es que, en respuesta al mencionado burofax de 18 de abril de 2023, Raja Bros, S.L. remitió sendos burofaxes a la propiedad, en fechas 27 de abril y 27 de mayo de 2023 (documento número 10 de la demanda), mediante los cuales, aparte de mostrar su disposición a pagar las rentas de abril y mayo de 2023, recordaba a la parte arrendadora que hasta entonces los recibos y facturas por importe de 4.000 euros se giraban en nombre del propio Sr. Jenaro, y que, en consecuencia, habría de entenderse que era este último, en su condición de propietario, quien aceptaba expresamente esa renta mensual.

Y, por las razones expuestas, no puede compartirse ni aceptarse como trascendente a los efectos que se debaten el contenido del burofax que en fecha 15 de mayo de 2023 remitió el abogado de la parte actora a la arrendataria, a través del cual le hacía saber que "el importe de los 4.000 euros mensuales en ningún momento fue aceptado por mi cliente, sino que dicha cantidad les fue girada por voluntad y arbitrio del anterior administrador, motivo por el cual mi patrocinado ha decidido prescindir de sus servicios". Tal comunicación fue respondida nuevamente por los responsables de Raja Bros, S.L., como ya se dijo, mediante burofax de 27 de mayo de 2023, en el que aquellos, aparte de mostrar su disposición a satisfacer las rentas de abril y mayo de 2023 -si bien a razón de 4.000 euros mensuales-, recordaban que fue el propio Sr. Jenaro el que venía girando las facturas en su propio nombre por tal importe de 4.000 euros, y que por lo tanto era el mismo propietario quien aceptó expresamente esa renta mensual.

l) En definitiva, es cierto, como defiende la parte actora y destaca la juzgadora de primera instancia, que las partes no suscribieron un convenio escrito mediante el cual estipulasen que a la finalización de la vigencia del documento de novación 10 de julio de 2020 la renta ascendería a 4.000 euros mensuales, pero no lo es menos que ya se han expuesto las razones en virtud de las cuales debe admitirse como razonablemente probado que propiedad y arrendataria alcanzaron un acuerdo verbal, y en todo caso tácitamente aceptado por el Sr. Jenaro, en virtud del cual convinieron, en aplicación de la cláusula 20 del contrato de 1 de septiembre de 2016, en fijar en aquella cantidad la renta que en lo sucesivo habría de satisfacer la arrendataria.

Se alude a un consentimiento al menos tácito de la propiedad porque durante un largo tiempo conoció que el importe abonado mensualmente por Raja Bros, S.L. era de 4.000 euros, y sin embargo no consta que instara al administrador a fin de modificar aquella suma en los recibos mensuales y sustituirla por la renta originalmente pactada. No siendo así, e insistiendo en que los recibos se emitieron de forma recurrente por el importe de 4.000 euros y a nombre del propio actor, y que obviamente este último era consciente de lo que mensualmente recibía en concepto de renta, no cabe sino concluir que dicho propietario estaba conforme con ello, porque en otro caso debe razonablemente presumirse que desde el primer momento habría promovido lo necesario para regularizar la situación.

m) Se cuenta con un dato adicional que apuntala los razonamientos que se vienen exponiendo. Y es que en cada uno de los recibos mensuales girados hasta abril de 2023 para el cobro de la renta se incluía, a modo de deducción sobre la cantidad pactada originariamente en el contrato, el concepto "Convenio: -1.845,14".Se reitera que se trata de un descuento practicado en cada uno de los recibos, cuyo importe coincide con la diferencia entre la renta primitiva y los 4.000 euros satisfechos en tal concepto por la arrendataria desde 2021, es decir, con las diferencias de renta que precisamente se reclaman en el presente procedimiento.

No exige especial esfuerzo deducir que aquella mención, ni conceptual ni cuantitativamente, no pudo ser incorporada a todos los recibos por la caprichosa y unilateral iniciativa del administrador, y únicamente puede explicarse razonablemente si se admite que obedecía a indicaciones expresas de la propiedad, indicaciones que, a su vez, debe entenderse que venían justificadas por un acuerdo alcanzado en tal sentido con la arrendataria.

VI. Por todo ello, se estimará el recurso de apelación para eximir a la demandada apelante del pago de las rentas que se reclamaban por la propiedad.

TERCERO.- Fianza

I. Ya se dijo que en los albores del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 la arrendataria inicial hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y que en el convenio novatorio de 10 de julio de 2020 se estipuló por las partes que aquella fianza se aplicaría al pago de las rentas de junio y julio de 2020, si bien la arrendataria asumió expresamente la obligación de restituir la repetida fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación, es decir, hasta el 10 de julio de 2021.

No se ha discutido entre las partes que Raja Bros, S.L. no ha reembolsado a la propiedad el importe de la fianza, ni en el plazo establecido ni hasta el momento presente. Incluso en el burofax que Raja Bros, S.L. remitió a don Jenaro en fecha 22 de diciembre de 2021 se reconocía que la fianza estaba pendiente de reembolso y se anunciaba que de forma inmediata se reintegraría mediante transferencia bancaria, compromiso que, como se ha dicho, no llegó a cumplirse.

De ahí que en la demanda se reclamara la condena de Raja Bros, S.L. al reintegro a la propiedad de la suma actualizada de la fianza, y que la magistrada de primera instancia decidiera correctamente acoger tal pretensión.

II. Objetaba la demandada en su escrito de contestación -pese a reconocer, se insiste, que aún retiene en su poder el importe de la fianza-, que carecería de sentido su devolución a la propiedad cuando el contrato estaba a punto de expirar.

No puede pasarse por alto, sin embargo que en el momento en que se interpuso la demanda (12 de julio de 2023), incluso en la fecha en la que se dictó la sentencia de primera instancia (21 de octubre de 2023), la pretensión de devolución de la fianza, con independencia de que el contrato "estuviera a punto de expirar", era absolutamente pertinente -se recuerda, además, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 27.2, b) de la LAU, la falta de pago de la fianza faculta al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato-, y es aquel momento de la presentación de la demanda al que debe atenderse para resolver este aspecto del litigio por imperativo del principio de litispendencia al que hace referencia al artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pero es que además, aunque el contrato haya expirado y la arrendataria haya reintegrado ya la posesión del local al propietario -lo hizo el 17 de noviembre de 2023-, se recuerda que la fianza está destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, entre ellas la de devolver la posesión del inmueble en un estado adecuado. Y lo cierto es que no consta, entre otras razones porque no ha formado parte integrante del objeto del presente litigio, que hasta la fecha se haya liquidado definitivamente el contrato en el sentido de establecer si subsiste alguna obligación de la que deba responder el arrendatario, especialmente en lo relacionado con la eventual existencia de daños o desperfectos en el local arrendado.

Hasta entonces la propiedad goza del derecho de mantener la garantía que representa la retención en su poder de la fianza y de aplicarla, en su caso, a alguna de las finalidades que le son propias, sin perjuicio de su deber de reintegrarla al inquilino una vez liquidado íntegramente el contrato.

III. En aquel aspecto, por tanto, deberá desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la representación de la arrendataria, de modo que deberá corroborarse el pronunciamiento de primera instancia mediante el que se condenó a esta parte a reintegrar al actor la suma actualizada de la fianza, que asciende -no se ha controvertido por dicha arrendataria- a 13.069,46 euros.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Jenaro promovió acción judicial frente a la sociedad Raja Bros, S.L., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

1. Con fecha 1 de septiembre de 2016 el actor y la mercantil Decent Trading, S.L. suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el inmueble, propiedad del Sr. Jenaro, sito en Barcelona, calle Duc de la Victoria número 14, bajos (local comercial). Se fijó una duración de 7 años y se estipuló una renta base mensual de 5.500 euros.

2. Las partes pactaron además que aquella renta se acomodaría anualmente a la variación del IPC y que la primera actualización se aplicaría tomando como referencia el mes de agosto de 2016. La arrendataria también se comprometió al pago del IVA, computado sobre la total contraprestación, y al del IBI, según recibo anual, aunque pagadero por meses (44,53 euros mensuales en aquel momento).

3. En la fecha de la firma del contrato la arrendataria hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y se pactó que, transcurridos tres años de vigencia del contrato, tal fianza se actualizaría anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera, en el equivalente a dos mensualidades.

4. Con fecha 13 de marzo de 2019 la parte arrendadora y Decent Trading, S.L. suscribieron una cesión del citado contrato de arrendamiento a favor de Raja Bros, S.L., hoy demandada, quien se subrogó como arrendataria en todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de 1 de septiembre de 2016.

5. Como consecuencia de la crisis provocada por el COVID-19, en junio de 2020 Raja Bros, S.L. solicitó al Sr. Jenaro una rebaja de la renta que en ese momento venía abonando, y, tras los correspondientes negociaciones, en fecha 10 de julio de 2020 se firmó por ambas partes un documento de novación, en el que se incluyeron las siguientes condiciones:

i) Raja Bros, S.L. se comprometió a abonar las rentas de los meses de abril y mayo de 2020, cuyos importes adeudaba por aquel entonces. Dichas cantidades fueron pagadas cuatro días después de la firma del documento.

ii) Las partes acordaron que la propiedad recuperase de INCASOL la fianza en su día depositada a nombre de la anterior arrendataria, Decent Trading, S.L., y se aplicase al pago de las rentas de junio y julio de 2020. Raja Bros, S.L. asumió la obligación de restituir la fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación.

iii) Arrendadora y arrendataria pactaron, asimismo, una rebaja de la renta exclusivamente de los meses comprendidos entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambos inclusive, de modo que Raja Bros, S.L. abonaría un importe mensual de 2.963,73 euros (2.861,09 euros de renta base, 44,53 euros de IBI, 610,18 euros de IVA, con una retención por IRPF de 552,07 euros).

6. Finalizada la duración de la novación temporal, esto es, a partir del 31 de mayo de 2021, la demandada jamás volvió a pagar el importe de renta que le correspondía satisfacer según el contrato inicial. Y no solo eso, sino que incumplió su obligación de restituir la fianza, en contra de lo pactado en el documento de novación de 10 de julio de 2020.

7. Recientemente, el Sr. Jenaro ha tenido conocimiento de que con posterioridad a la finalización del periodo de vigencia de la novación, el anterior administrador del local ( DIRECCION000), de forma negligente y sin consentimiento de la propiedad, había venido girando los recibos de renta por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de julio de 2020.

8. En fecha 18 de abril de 2023, Fincas Armadans Sancho envió un burofax a la parte arrendataria presentándose como nueva administradora del local, y, después de exponerle la irregular actuación del anterior administrador, le notificó, en nombre de la propiedad, que la renta aplicable a partir de ese momento sería la vigente con anterioridad al periodo de novación, es decir, un total, tras la oportuna actualización, de 5.882,05 euros mensuales. Se comunicó igualmente a Raja Bros, S.L. que desde mayo de 2023 se actualizaría la renta conforme al IPC acumulado durante los últimos 24 meses, periodo durante el que tal incremento no había sido aplicado, nuevamente por error del anterior administrador. Y, finalmente, en la misma comunicación se le notificó la actualización del IBI, con todo lo cual la renta mensual, por todos los conceptos, quedaba fijada en 6.713,14 euros, importe que habría de satisfacer la arrendataria a partir de mayo de 2023.

9. En el mismo burofax se requirió a Raja Bros, S.L. a fin de que restituyese la fianza legal que en su día se aplicó al pago de dos mensualidades de renta y a cuya devolución se comprometió expresamente la arrendataria. Dicha fianza, una vez actualizada conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y en el documento de cesión, asciende a la suma de 13.069,46 euros.

10. Con fecha 27 de abril de 2023, la parte demandada remitió un burofax en respuesta al anterior, en el que manifestaba negarse al pago de las cantidades reclamadas argumentando que por acuerdo de ambas partes la renta mensual había quedado fijada en un total de 4.000 euros. Sin embargo, tal suma nunca fue aceptada por el propietario, y si constaba en los recibos girados por el anterior administrador fue por su unilateral y arbitraria decisión y sin contar con el consentimiento del Sr. Jenaro.

11. No es cierto que se hubiese pactado por las partes ninguna cantidad después de la finalización de la vigencia del documento de novación 10 de julio de 2020, y prueba de ello es que no existe ningún documento suscrito por ambas en el que se plasme aquel presunto acuerdo.

12. Tras el burofax remitido por la nueva administradora en el mes de abril de 2023, la arrendataria continuó improcedentemente abonando la renta de 3.999,34 euros, si bien desde junio de 2023 la ha actualizado a la cuantía de 4.164,01 euros. Como quiera que la renta mensual actualizada asciende en realidad a 6.713,14 euros, Raja Bros, S.L. adeudaba las diferencias mensuales entre ambas cantidades, lo que a la fecha de la interposición de la demanda (julio de 2023) arroja una suma pendiente de 9.529,96 euros, que se actualizó durante el acto de la vista por la dirección técnica de don Jenaro hasta la suma total de 17.177,20 euros para abarcar la deuda hasta el mes de octubre de 2023.

13. A la cantidad adeudada en concepto de rentas debe añadirse el importe correspondiente a la reposición de la fianza actualizada, por importe de 13.069,46 euros, por todo lo cual en el momento presente la deuda a cargo de Raja Bros, S.L. asciende a la suma de 22.599,42 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) se dicte Sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos:

1) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 y de su posterior novación de 10 de julio de 2020, por falta de pago, sobre el local sito en Barcelona, c/ Duc de la Victoria nº 14, que se corresponde con la finca registral nº 2356 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Barcelona.

2) Se condene a la demandada a dejar el local objeto del arriendo libre, vacuo y expedito y a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento.

3) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 22.599,42 euros, así como a las rentas que se devenguen desde la interposición de la presente demanda hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, más sus intereses legales.

4) Se condene en costas a la demandada del presente procedimiento".

II. La representación de Raja Bros, S.L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La arrendataria siempre ha abonado los recibos que le giró el propietario a través de su administrador de fincas.

b) Carece de sentido interesar la restitución de la fianza que en su día se aplicó al pago de dos mensualidades cuando el contrato está a punto de expirar.

c) Tras la finalización del periodo de novación temporal, tanto propiedad como arrendataria, de mutuo acuerdo, actualizaron y adaptaron la renta a precios de mercado, tal como se preveía en la cláusula 22 del contrato de arrendamiento. Tras aquella adaptación, la renta quedó establecida en 4.000 euros mensuales por todos los conceptos, y así se reflejó en los recibos presentados desde entonces por el anterior administrador de la propiedad, don Basilio, quien nunca fue desautorizado en tal sentido por el Sr. Jenaro.

d) En consecuencia, Raja Bros, S.L. no adeuda cantidad alguna ni por rentas ni en concepto de fianza, y la documentación que se adjunta al escrito de contestación es acreditativa de ello. El abono de las rentas se realizaba inicialmente mediante cargo en cuenta de los recibos girados por el administrador, si bien las últimas mensualidades, ante los obstáculos puestos por el nuevo administrador, se han cursado por vía de transferencia bancaria.

III. La magistrada de instancia apuntaba inicialmente que, tras la finalización del periodo durante el cual, por razón de la pandemia, ambas partes convinieron una reducción de la renta mensual, no consta acreditado que arrendador y arrendataria hubiesen concertado un nuevo acuerdo en virtud del cual se modificase a la baja, como pretende Raja Bros, S.L., la renta estipulada en el contrato de arrendamiento inicial.

Consideró, por tanto, que, una vez expirado el periodo de novación (mayo de 2021), la arrendataria estaba obligada a satisfacer la renta mensual originaria, la cual, con las actualizaciones pertinentes, ascendía a 6.713,14 euros, de modo que condenó a la arrendataria a abonar a la propiedad las diferencias de rentas computadas hasta la fecha de celebración de la vista (octubre de 2023), que importaban 17.177,20 euros, así como las que se devengaran desde noviembre de 2023 hasta el desalojo del local.

Por razón de aquel impago, acogió la acción de desahucio y la de reclamación de rentas. En cuanto al importe de la fianza, se advertía en la sentencia que, pese a haberse declarado resuelto por incumplimiento el contrato de arrendamiento, la arrendataria no había restituido la posesión del local, por lo que no podía determinarse si tal local se encontraba en buen estado; por ello, condenó igualmente a Raja Bros, S.L. a reembolsar a la actora el importe actualizado de la fianza, fijado en la cantidad de 13.069,46 euros.

En definitiva, la juzgadora a quoestimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de Raja Bros, S.L. se alza en apelación frente a aquella resolución.

SEGUNDO.- Reanálisis de la actividad probatoria en relación con la renta pactada por las partes. Reconsideración de las conclusiones alcanzadas por la magistrada a quo

I. No se ha suscitado controversia entre las partes sobre las vicisitudes del contrato de arrendamiento en la primera fase de su vigencia, y, singularmente, acerca de los siguientes extremos, que conviene precisar a fin de perfilar el análisis del objeto litigioso en esta alzada:

a) El contrato de arrendamiento fue concertado el 1 de septiembre de 2016 entre el actor como arrendador y la mercantil Decent Trading, S.L. como arrendataria, aunque la posición jurídica de esta última fue cedida en fecha 13 de marzo de 2019 a favor de la hoy demandada, Raja Bros, S.L., la cual se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de 2016. Se fijó una duración de 7 años y se estipuló una renta base mensual de 5.500 euros más IVA, actualizable conforme al IPC, y la arrendataria asumió también el pago del IBI.

b) A la firma del contrato la arrendataria hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y se pactó que, transcurridos tres años de vigencia del arrendamiento, tal fianza se actualizaría anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera, en el equivalente a dos mensualidades.

c) Como consecuencia de la crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia, las partes -en ese entonces ya se había subrogado Raja Bros, S.L. en la posición de arrendataria- formalizaron, en fecha 10 de julio de 2020, un convenio de novación temporal del contrato originario, en el que, entre otras, estipularon las dos siguientes condiciones:

(i) La fianza de 11.000 euros depositada por la arrendataria a la firma del contrato se destinaría a cubrir las rentas de junio y julio de 2020. Raja Bros, S.L. asumió la obligación de restituir la fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación.

(ii) Arrendadora y arrendataria pactaron, asimismo, una rebaja de la renta exclusivamente respecto de los meses comprendidos entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambos inclusive, de modo que Raja Bros, S.L. abonaría en ese periodo un importe mensual neto de 2.963,73 euros (2.861,09 euros de renta base, 44,53 euros de IBI, 610,18 euros de IVA, y aplicación de una retención por IRPF de 552,07 euros).

II. No consta, o al menos no se ha reflejado en la demanda, que durante la vigencia del acuerdo de 10 de julio de 2020 -que expiraba, se recuerda, el 31 de mayo de 2021- surgiera entre las partes alguna incidencia en relación con el pago de la renta pactada en aquel documento.

Ahora bien, se ajusta a la realidad que con posterioridad al 31 de mayo de 2021 la arrendataria -ya se analizará con posterioridad si justificada o injustificadamente- no volvió a abonar la renta vigente con anterioridad a la concertación de la novación de 10 de julio de 2020 (5.500 euros más actualizaciones, en total 5.882,05 euros). Pero, así como no es discutido que durante toda la vigencia del documento de novación -es decir, hasta mayo de 2021- Raja Bros, S.L. abonó la renta acordada de 2.963,73 euros, no existe constancia de lo que la arrendataria satisfizo durante los meses comprendidos entre junio y septiembre de 2021, aunque este aspecto no es esencial a los efectos que se debaten porque la propiedad no reclama las eventuales diferencias de rentas correspondientes a esas mensualidades.

En todo caso, consta como hecho probado que Raja Bros, S.L. pagó la renta y demás conceptos en todas las mensualidades hasta la extinción del contrato, y por ello lo que reclama el actor no son rentas íntegras sino diferencias de renta, aparte del importe actualizado de la fianza que, como se dijo, debía ser reembolsado por la arrendataria en el plazo máximo de un año computable desde la formalización del acuerdo de 10 de julio de 2020, pese a lo cual, y así se admite también por ambos litigantes, la arrendataria no cumplió nunca con tal obligación.

III. Conforme se desprende de lo hasta ahora expuesto, y con independencia por el momento de la determinación de las consecuencias del incumplimiento por parte de la arrendataria del compromiso de reembolsar la fianza aplicada en su día al pago de dos mensualidades, el conflicto estriba en dilucidar la cuantía que en concepto de renta debía abonar Raja Bros, S.L. una vez finalizado el periodo de novación contractual, es decir, a partir de junio de 2021.

La parte actora apelada sostiene, y así se acoge por la juzgadora de primera instancia, que desde junio de 2021, y conforme a lo que se pactó expresamente en el documento de 10 de julio de 2020, la arrendataria debía satisfacer la renta vigente con anterioridad a la concertación de aquella novación de 10 de julio de 2020, es decir, 5.500 euros más actualizaciones, en total 5.882,05 euros.

Por contra, la demandada defiende que, pese a que aquella previsión se incluyó, en efecto, en el documento de novación, tras la expiración del plazo establecido en el documento de 10 de julio de 2020 (31 de mayo de 2021), las partes convinieron en que en lo sucesivo la renta y demás conceptos quedarían fijados globalmente en la suma de 4.000 euros, y de hecho esta es la cantidad que Raja Bros, S.L. abonó invariablemente -con el matiz del incremento por razón de la actualización operada a partir de mayo de 2023, que la dejó fijada en 4.164,01 euros- hasta la extinción del contrato en noviembre de 2023.

IV. La tesis propugnada por la propiedad cuenta con el indudable refrendo de la literalidad del documento de novación de 10 de julio de 2020, en el que se expone con nitidez que la reducción de la renta a la suma de 2.963,73 euros -frente a los 5.500 euros mensuales, más actualizaciones, pactados en el contrato originario- se aplicaría exclusivamente a las mensualidades comprendidas entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambas inclusive, de lo que debe interpretarse, obviamente, que a partir de junio de 2021 la renta mensual volvería a ser la inicialmente pactada en el contrato de 2016, con las actualizaciones correspondientes.

Así lo entendió también la magistrada a quo,la cual destacó en su sentencia, como argumento nuclear para la estimación de la demanda, que no se había acreditado que con posterioridad al 31 de mayo de 2021 arrendador y arrendataria hubieran suscrito algún documento mediante el que convinieran, como se pretende por Raja Bros, S.L., que desde aquella fecha la renta habría de estar constituida por la suma total de 4.000 euros.

V. Sin embargo, el conflicto merece un análisis más detenido, del que resulta, ya se anticipa, que efectivamente las partes estipularon que desde el mes de junio de 2021 la arrendataria pasaría a abonar la suma mensual de 4.000 euros frente a la de 5.500 euros, más actualizaciones, que venía satisfaciendo hasta julio de 2020.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

a) Consta suficientemente acreditado que, al menos desde el mes de septiembre de 2021, y hasta la extinción del contrato en noviembre de 2023, la arrendataria abonó a la propiedad una renta mensual de 4.000 euros.

b) Ya se expuso que no se cuenta con prueba documental que constate la renta que pudiera haber satisfecho Raja Bros, S.L. en las mensualidades comprendidas entre junio, julio y agosto de 2021, aunque la actora no ha negado que en ese lapso temporal la arrendataria abonara, siquiera parcialmente, la renta establecida.

No se han incorporado por ninguna de las partes ni los recibos ni las facturas correspondientes a las rentas comprendidas entre septiembre y diciembre de 2021, pero sí consta, como se ha mencionado, que la arrendataria abonó los 4.000 euros de renta al menos desde septiembre de 2021. Se significa al respecto que mediante burofax de 10 de diciembre de 2021 (cfr. documento número 5 de la demanda), el entonces abogado de la propiedad se dirigió a Raja Bros, S.L. a fin de comunicarle que adeudaba las diferencias de rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre y diciembre de 2021, por un importe global de 7.528,02 euros. Ello significa que la diferencia de cada mes ascendía a 1.882 euros, que es la que media entre la renta que, a juicio del propietario, debía realmente satisfacerse (5.882,05 euros) y la que efectivamente venía abonando Raja Bros, S.L., al menos, se reitera, desde septiembre de 2021 (4.000 euros).

c) La demandada sostiene que fue el anterior administrador del inmueble, don Basilio ( DIRECCION000), quien, tras la finalización del período durante el que estuvo vigente la novación, presentaba al pago los recibos mensuales por la suma de 4.000 euros al mes.

Ello es así, ciertamente, al menos desde enero de 2022 y hasta abril de 2023 (cfr. documento número 6 de la contestación), mes este último en el que el Sr. Basilio fue sustituido por Fincas Armadans Sancho. No constan los recibos presentados al cobro hasta diciembre de 2021, pero debe razonablemente entenderse que también se giraron por el anterior administrador por aquel importe de 4.000 euros al mes porque ya se ha dicho que, al menos desde septiembre de 2021, Raja Bros, S.L. abonaba aquella suma mensual.

d) Pero lo que sí ha aportado la demandada son los recibos girados entre enero de 2022 y abril de 2023, que obran al bloque documental número 6 de la contestación, como se anticipó. Estos recibos fueron confeccionados por el antiguo administrador, si bien en ellos se plasma el nombre y demás datos personales del arrendador. Todos ellos reflejan la renta mensual de 4.000 euros (incluidos el IVA y el IBI y deducido el IRPF), que coincide exactamente con la renta satisfecha por la arrendataria.

e) Aquel dato parece respaldar la afirmación de que, en efecto, medió un acuerdo entre las partes en virtud del cual, tras la expiración del plazo de la novación de 10 de julio de 2020, el arrendatario pasaría a abonar una suma mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros, es decir, inferior a la pactada en el contrato inicial (5.882,05 euros, incluidas actualizaciones), pero superior a los 3.000 euros satisfechos durante el periodo de vigencia del acuerdo novatorio.

f) No resulta complicado identificar la causa de aquel convenio. Bajo la premisa de que no consta en autos ninguna comunicación entre las partes mediante la cual alguna de ellas expresara a la otra su voluntad de extinguir anticipadamente el contrato tras la finalización del periodo durante el que rigió la novación (mayo de 2021), lo cierto es que constituye hecho notorio que en ese entonces aun persistían las restricciones y limitaciones exigidas por la situación de pandemia, lo que justificaría que propiedad y arrendataria alcanzaran un acuerdo para distribuir entre ambas, de forma equitativa, los negativos efectos derivados de aquella devastadora coyuntura sanitaria y económica.

g) Aquella actuación de las partes, además, era absolutamente congruente con el tenor de la cláusula 20 del contrato de arrendamiento, que era, en los pasajes que ahora interesan, del siguiente tenor:

"Independientemente de la actualización que corresponda según la evolución de los Índices Generales de Precios al Consumo, explicada en la estipulación anterior, una vez finalizado el QUINTO año de vigencia de este contrato, en el mes de octubre de 2021, la renta se acomodará al mercado libre.

Para ello las partes solicitarán de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria o Administrador de Fincas Colegiado, a elección de la ARRENDADORA, especialista en arrendamientos y en la zona de ubicación del local, designado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o por el de Administradores de Fincas, según sea el caso, un informe de valoración del local en renta para dicho momento.

A partir del resultado de dicho informe la renta correspondiente al mes de octubre de 2021 será la establecida en el mismo ya sea superior o inferior a la que ese momento se esté abonando".

No entraña especial dificultad inferir que la estipulación transcrita se incorporó al contrato con el designio de corregir un futuro desequilibrio entre las partes a raíz de una modificación apreciable del valor en renta del local objeto de litigio, al alza o a la baja, al cabo de los cinco años de vigencia del arrendamiento. Y todo parece indicar que los contratantes se ampararon en la repetida cláusula para reacomodar el importe de la renta a las circunstancias del mercado, porque, aunque no conste que se elaborara un informe por parte de un agente de la propiedad inmobiliaria o de un administrador de fincas colegiado, lo cierto es que la fijación de la renta en 4.000 euros mensuales se practicó bajo los parámetros proporcionados por la repetida cláusula, tanto temporales (cinco años de vigencia del arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 -se recuerda que Raja Bros, S.L. ya abonó en octubre de 2021 la renta por importe de 4.000 euros-, como objetivos -indiscutible disminución del valor en renta del local, en relación con la fecha del contrato originario, en un momento en el que las consecuencias de la pandemia aún se dejaban notar-).

Por ello, la moderación de la renta originaria hasta el importe de 4.000 euros, además de guardar congruencia con la voluntad de las partes plasmada en la cláusula 20 del contrato de arrendamiento, encarnaba el cumplimiento de un deber impuesto por esta previsión contractual porque si se hubiera mantenido la renta originaria una vez cumplidos los primeros cinco años de vigencia del arriendo, se habría infringido el espíritu que inspiraba la repetida estipulación, que no era otro que reajustar la renta a las circunstancias del mercado.

h) Defiende en la demanda la representación de la propiedad, literalmente, que "recientemente, el Sr. Jenaro ha tenido conocimiento de que con posterioridad a la finalización del periodo de vigencia de la novación, el anterior administrador del local (Fincas Basilio), de forma negligente y sin consentimiento de la propiedad, había venido girando los recibos de renta por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de junio de 2020".

Sin embargo, aquella observación merece una doble objeción:

- Se asevera que la circunstancia que se describe -presentación al cobro, por parte del anterior administrador, de recibos mensuales por importe inferior al que correspondería- fue conocida por el Sr. Jenaro "recientemente" -la demanda lleva fecha de 12 de julio de 2023-, pero, como con posterioridad se razonará, la propiedad fue sabedora, al menos desde octubre de 2021 -mensualidad en la que, como se dijo, ya era exigible contractualmente la adaptación de la renta al valor del mercado del alquiler-, de que Raja Bros, S.L. abonaba una renta mensual de 4.000 euros.

- En consecuencia, tampoco se ajusta a la realidad que tras la expiración del periodo de novación el administrador Sr. Basilio girara los recibos "por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de junio de 2020" (2.963,73 euros), sino que, como reiteradamente se ha mencionado, los recibos devengados al menos octubre de 2021 fueron girados por el importe de 4.000 euros, no por el de 2.963,73 euros.

i) Entraña cierta dificultad localizar en las actuaciones algún documento acreditativo de que la propiedad mostrara a la arrendataria su disconformidad con el hecho de que esta última viniera abonando, tras la expiración de la vigencia del acuerdo de 10 de julio de 2020, una renta mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros. Aunque es cierto, como se dijo, que mediante burofax de 10 de diciembre de 2021 el anterior abogado de la propiedad instó a los responsables de Raja Bros, S.L. a abonar el pago de las diferencias de rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre y diciembre de 2021, ambos incluidos, por un importe global de 7.528,02 euros.

Más allá de ello, no consta que durante el amplio lapso temporal comprendido entre octubre de 2021 y abril de 2023 el propietario del local exteriorizara alguna conducta que pudiera denotar su disconformidad con la circunstancia de que en aquel periodo el administrador del local de su titularidad girara los recibos por importe de 4.000 euros. Pero es que además la postura mantenida al respecto por la demandada en el presente procedimiento no es novedosa, porque los responsables de Raja Bros, S.L. ya la esgrimieron frente a la propiedad en los burofaxes de 4 de noviembre y 22 de diciembre de 2021, en virtud de los cuales recordaban a la propiedad la vigencia, desde junio de 2021, de un acuerdo entre ambas partes mediante el cual, para adaptar la renta a los precios mercado -previsión contenida, como se mencionó, en el contrato de arrendamiento de 2016-, se estableció de común acuerdo una renta total mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros.

Tal argumento se reiteró a la propiedad en abril de 2023, con ocasión de los requerimientos formulados por la nueva administradora, Fincas Armadans Sancho.

j) No puede aceptarse como verosímil, en consecuencia, que la actuación del administrador Sr. Basilio no fuera consentida, y mucho menos conocida, por el propietario, Sr. Jenaro. Si dicho administrador confeccionó y presentó al cobro, durante prácticamente año y medio, los recibos mensuales por 4.000 euros, debe razonablemente presumirse que tal actuación se emprendía por razón de las instrucciones expresas facilitadas por la propiedad, y no a raíz de una iniciativa unilateral y discrecional del propio administrador.

Si a partir de agosto de 2020 Fincas Basilio pasó a girar los recibos por importe de 3.000 euros, en lugar de los 5.500 euros anteriores, ha de entenderse, obviamente, que tal modificación respondió a la información que le proporcionó el propietario tras alcanzar con la arrendataria el acuerdo de novación de 10 de julio de 2020. Pues bien, lo propio habrá de predicarse del hecho de que, tras la finalización del periodo de vigencia de aquel acuerdo, los recibos no volviesen a confeccionarse por la suma de 3.000 euros, pero tampoco por la original de 5.500 euros más actualizaciones, sino por la de 4.000 euros: no puede sino entenderse, se insiste, que fue el propietario quien impartió las indicaciones precisas a Fincas Basilio a fin de que en lo sucesivo fuera esta última cantidad la que se hiciera figurar en los recibos y/o facturas presentados por dicha administradora.

Es más, podría admitirse que el administrador Sr. Basilio pudiera haber incurrido en la negligencia o desatención a la que hace referencia la parte actora si, tras la expiración del plazo de aplicación del convenio novatorio, hubiera continuado presentando los recibos por el importe de 3.000 euros pactado por las partes para aquel periodo, porque obviamente podría manejarse la posibilidad de que el mencionado administrador no se percatara de que el repetido acuerdo únicamente habría de estar vigente hasta mayo de 2021. Pero lo que es contrario a los más elementales principios de la lógica es considerar que desde entonces el Sr. Basilio decidiera, unilateral y arbitrariamente, y en patente desconsideración a los deberes propios de su profesión, girar los recibos precisamente por un importe de 4.000 euros.

Se reitera que debe presumirse que aquella actuación obedeció a instrucciones expresas de la propiedad, y en todo caso la parte actora estaba en disposición de probar lo contrario mediante la propuesta de la declaración testifical del Sr. Basilio. Pero no lo hizo.

k) No fue sino hasta el 18 de abril de 2023 cuando Fincas Armadans Sancho remitió un burofax a Raja Bros, S.L. en el que, después de presentarse ante esta última como la nueva administradora y de describirle la irregular actuación del anterior administrador, le notificó, en nombre de la propiedad, que la renta aplicable a partir de ese momento sería la vigente con anterioridad al periodo de novación, es decir, un total de 5.882,05 euros mensuales. Se comunicaba igualmente a Raja Bros, S.L. que desde mayo de 2023 se aplicaría a la renta la actualización del IPC acumulado durante los últimos 24 meses, periodo durante el que tal incremento no había sido aplicado, según se afirmaba, por error del anterior administrador. Y, finalmente, en el mismo burofax se notificó a Raja Bros, S.L. la actualización del IBI, con todo lo cual la renta mensual, por todos los conceptos, quedaba fijada en 6.713,14 euros, importe que habría de satisfacer la arrendataria a partir de mayo de 2023.

Sin embargo, ha de insistirse en que aquellas observaciones serían admisibles si se hubiese acreditado cabalmente que hasta entonces, y desde la finalización del período en el que se aplicó la novación contractual, la propiedad y la arrendataria no hubieran pactado, siquiera de forma verbal o tácita, un acuerdo en virtud del cual la renta aplicable, por todos los conceptos, habría de estar constituida precisamente por la que venía satisfaciendo durante los últimos meses la arrendataria, es decir, 4.000 euros.

Y prueba adicional de aquel acuerdo es que, en respuesta al mencionado burofax de 18 de abril de 2023, Raja Bros, S.L. remitió sendos burofaxes a la propiedad, en fechas 27 de abril y 27 de mayo de 2023 (documento número 10 de la demanda), mediante los cuales, aparte de mostrar su disposición a pagar las rentas de abril y mayo de 2023, recordaba a la parte arrendadora que hasta entonces los recibos y facturas por importe de 4.000 euros se giraban en nombre del propio Sr. Jenaro, y que, en consecuencia, habría de entenderse que era este último, en su condición de propietario, quien aceptaba expresamente esa renta mensual.

Y, por las razones expuestas, no puede compartirse ni aceptarse como trascendente a los efectos que se debaten el contenido del burofax que en fecha 15 de mayo de 2023 remitió el abogado de la parte actora a la arrendataria, a través del cual le hacía saber que "el importe de los 4.000 euros mensuales en ningún momento fue aceptado por mi cliente, sino que dicha cantidad les fue girada por voluntad y arbitrio del anterior administrador, motivo por el cual mi patrocinado ha decidido prescindir de sus servicios". Tal comunicación fue respondida nuevamente por los responsables de Raja Bros, S.L., como ya se dijo, mediante burofax de 27 de mayo de 2023, en el que aquellos, aparte de mostrar su disposición a satisfacer las rentas de abril y mayo de 2023 -si bien a razón de 4.000 euros mensuales-, recordaban que fue el propio Sr. Jenaro el que venía girando las facturas en su propio nombre por tal importe de 4.000 euros, y que por lo tanto era el mismo propietario quien aceptó expresamente esa renta mensual.

l) En definitiva, es cierto, como defiende la parte actora y destaca la juzgadora de primera instancia, que las partes no suscribieron un convenio escrito mediante el cual estipulasen que a la finalización de la vigencia del documento de novación 10 de julio de 2020 la renta ascendería a 4.000 euros mensuales, pero no lo es menos que ya se han expuesto las razones en virtud de las cuales debe admitirse como razonablemente probado que propiedad y arrendataria alcanzaron un acuerdo verbal, y en todo caso tácitamente aceptado por el Sr. Jenaro, en virtud del cual convinieron, en aplicación de la cláusula 20 del contrato de 1 de septiembre de 2016, en fijar en aquella cantidad la renta que en lo sucesivo habría de satisfacer la arrendataria.

Se alude a un consentimiento al menos tácito de la propiedad porque durante un largo tiempo conoció que el importe abonado mensualmente por Raja Bros, S.L. era de 4.000 euros, y sin embargo no consta que instara al administrador a fin de modificar aquella suma en los recibos mensuales y sustituirla por la renta originalmente pactada. No siendo así, e insistiendo en que los recibos se emitieron de forma recurrente por el importe de 4.000 euros y a nombre del propio actor, y que obviamente este último era consciente de lo que mensualmente recibía en concepto de renta, no cabe sino concluir que dicho propietario estaba conforme con ello, porque en otro caso debe razonablemente presumirse que desde el primer momento habría promovido lo necesario para regularizar la situación.

m) Se cuenta con un dato adicional que apuntala los razonamientos que se vienen exponiendo. Y es que en cada uno de los recibos mensuales girados hasta abril de 2023 para el cobro de la renta se incluía, a modo de deducción sobre la cantidad pactada originariamente en el contrato, el concepto "Convenio: -1.845,14".Se reitera que se trata de un descuento practicado en cada uno de los recibos, cuyo importe coincide con la diferencia entre la renta primitiva y los 4.000 euros satisfechos en tal concepto por la arrendataria desde 2021, es decir, con las diferencias de renta que precisamente se reclaman en el presente procedimiento.

No exige especial esfuerzo deducir que aquella mención, ni conceptual ni cuantitativamente, no pudo ser incorporada a todos los recibos por la caprichosa y unilateral iniciativa del administrador, y únicamente puede explicarse razonablemente si se admite que obedecía a indicaciones expresas de la propiedad, indicaciones que, a su vez, debe entenderse que venían justificadas por un acuerdo alcanzado en tal sentido con la arrendataria.

VI. Por todo ello, se estimará el recurso de apelación para eximir a la demandada apelante del pago de las rentas que se reclamaban por la propiedad.

TERCERO.- Fianza

I. Ya se dijo que en los albores del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 la arrendataria inicial hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y que en el convenio novatorio de 10 de julio de 2020 se estipuló por las partes que aquella fianza se aplicaría al pago de las rentas de junio y julio de 2020, si bien la arrendataria asumió expresamente la obligación de restituir la repetida fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación, es decir, hasta el 10 de julio de 2021.

No se ha discutido entre las partes que Raja Bros, S.L. no ha reembolsado a la propiedad el importe de la fianza, ni en el plazo establecido ni hasta el momento presente. Incluso en el burofax que Raja Bros, S.L. remitió a don Jenaro en fecha 22 de diciembre de 2021 se reconocía que la fianza estaba pendiente de reembolso y se anunciaba que de forma inmediata se reintegraría mediante transferencia bancaria, compromiso que, como se ha dicho, no llegó a cumplirse.

De ahí que en la demanda se reclamara la condena de Raja Bros, S.L. al reintegro a la propiedad de la suma actualizada de la fianza, y que la magistrada de primera instancia decidiera correctamente acoger tal pretensión.

II. Objetaba la demandada en su escrito de contestación -pese a reconocer, se insiste, que aún retiene en su poder el importe de la fianza-, que carecería de sentido su devolución a la propiedad cuando el contrato estaba a punto de expirar.

No puede pasarse por alto, sin embargo que en el momento en que se interpuso la demanda (12 de julio de 2023), incluso en la fecha en la que se dictó la sentencia de primera instancia (21 de octubre de 2023), la pretensión de devolución de la fianza, con independencia de que el contrato "estuviera a punto de expirar", era absolutamente pertinente -se recuerda, además, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 27.2, b) de la LAU, la falta de pago de la fianza faculta al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato-, y es aquel momento de la presentación de la demanda al que debe atenderse para resolver este aspecto del litigio por imperativo del principio de litispendencia al que hace referencia al artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pero es que además, aunque el contrato haya expirado y la arrendataria haya reintegrado ya la posesión del local al propietario -lo hizo el 17 de noviembre de 2023-, se recuerda que la fianza está destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, entre ellas la de devolver la posesión del inmueble en un estado adecuado. Y lo cierto es que no consta, entre otras razones porque no ha formado parte integrante del objeto del presente litigio, que hasta la fecha se haya liquidado definitivamente el contrato en el sentido de establecer si subsiste alguna obligación de la que deba responder el arrendatario, especialmente en lo relacionado con la eventual existencia de daños o desperfectos en el local arrendado.

Hasta entonces la propiedad goza del derecho de mantener la garantía que representa la retención en su poder de la fianza y de aplicarla, en su caso, a alguna de las finalidades que le son propias, sin perjuicio de su deber de reintegrarla al inquilino una vez liquidado íntegramente el contrato.

III. En aquel aspecto, por tanto, deberá desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la representación de la arrendataria, de modo que deberá corroborarse el pronunciamiento de primera instancia mediante el que se condenó a esta parte a reintegrar al actor la suma actualizada de la fianza, que asciende -no se ha controvertido por dicha arrendataria- a 13.069,46 euros.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Jenaro promovió acción judicial frente a la sociedad Raja Bros, S.L., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

1. Con fecha 1 de septiembre de 2016 el actor y la mercantil Decent Trading, S.L. suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el inmueble, propiedad del Sr. Jenaro, sito en Barcelona, calle Duc de la Victoria número 14, bajos (local comercial). Se fijó una duración de 7 años y se estipuló una renta base mensual de 5.500 euros.

2. Las partes pactaron además que aquella renta se acomodaría anualmente a la variación del IPC y que la primera actualización se aplicaría tomando como referencia el mes de agosto de 2016. La arrendataria también se comprometió al pago del IVA, computado sobre la total contraprestación, y al del IBI, según recibo anual, aunque pagadero por meses (44,53 euros mensuales en aquel momento).

3. En la fecha de la firma del contrato la arrendataria hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y se pactó que, transcurridos tres años de vigencia del contrato, tal fianza se actualizaría anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera, en el equivalente a dos mensualidades.

4. Con fecha 13 de marzo de 2019 la parte arrendadora y Decent Trading, S.L. suscribieron una cesión del citado contrato de arrendamiento a favor de Raja Bros, S.L., hoy demandada, quien se subrogó como arrendataria en todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de 1 de septiembre de 2016.

5. Como consecuencia de la crisis provocada por el COVID-19, en junio de 2020 Raja Bros, S.L. solicitó al Sr. Jenaro una rebaja de la renta que en ese momento venía abonando, y, tras los correspondientes negociaciones, en fecha 10 de julio de 2020 se firmó por ambas partes un documento de novación, en el que se incluyeron las siguientes condiciones:

i) Raja Bros, S.L. se comprometió a abonar las rentas de los meses de abril y mayo de 2020, cuyos importes adeudaba por aquel entonces. Dichas cantidades fueron pagadas cuatro días después de la firma del documento.

ii) Las partes acordaron que la propiedad recuperase de INCASOL la fianza en su día depositada a nombre de la anterior arrendataria, Decent Trading, S.L., y se aplicase al pago de las rentas de junio y julio de 2020. Raja Bros, S.L. asumió la obligación de restituir la fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación.

iii) Arrendadora y arrendataria pactaron, asimismo, una rebaja de la renta exclusivamente de los meses comprendidos entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambos inclusive, de modo que Raja Bros, S.L. abonaría un importe mensual de 2.963,73 euros (2.861,09 euros de renta base, 44,53 euros de IBI, 610,18 euros de IVA, con una retención por IRPF de 552,07 euros).

6. Finalizada la duración de la novación temporal, esto es, a partir del 31 de mayo de 2021, la demandada jamás volvió a pagar el importe de renta que le correspondía satisfacer según el contrato inicial. Y no solo eso, sino que incumplió su obligación de restituir la fianza, en contra de lo pactado en el documento de novación de 10 de julio de 2020.

7. Recientemente, el Sr. Jenaro ha tenido conocimiento de que con posterioridad a la finalización del periodo de vigencia de la novación, el anterior administrador del local ( DIRECCION000), de forma negligente y sin consentimiento de la propiedad, había venido girando los recibos de renta por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de julio de 2020.

8. En fecha 18 de abril de 2023, Fincas Armadans Sancho envió un burofax a la parte arrendataria presentándose como nueva administradora del local, y, después de exponerle la irregular actuación del anterior administrador, le notificó, en nombre de la propiedad, que la renta aplicable a partir de ese momento sería la vigente con anterioridad al periodo de novación, es decir, un total, tras la oportuna actualización, de 5.882,05 euros mensuales. Se comunicó igualmente a Raja Bros, S.L. que desde mayo de 2023 se actualizaría la renta conforme al IPC acumulado durante los últimos 24 meses, periodo durante el que tal incremento no había sido aplicado, nuevamente por error del anterior administrador. Y, finalmente, en la misma comunicación se le notificó la actualización del IBI, con todo lo cual la renta mensual, por todos los conceptos, quedaba fijada en 6.713,14 euros, importe que habría de satisfacer la arrendataria a partir de mayo de 2023.

9. En el mismo burofax se requirió a Raja Bros, S.L. a fin de que restituyese la fianza legal que en su día se aplicó al pago de dos mensualidades de renta y a cuya devolución se comprometió expresamente la arrendataria. Dicha fianza, una vez actualizada conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y en el documento de cesión, asciende a la suma de 13.069,46 euros.

10. Con fecha 27 de abril de 2023, la parte demandada remitió un burofax en respuesta al anterior, en el que manifestaba negarse al pago de las cantidades reclamadas argumentando que por acuerdo de ambas partes la renta mensual había quedado fijada en un total de 4.000 euros. Sin embargo, tal suma nunca fue aceptada por el propietario, y si constaba en los recibos girados por el anterior administrador fue por su unilateral y arbitraria decisión y sin contar con el consentimiento del Sr. Jenaro.

11. No es cierto que se hubiese pactado por las partes ninguna cantidad después de la finalización de la vigencia del documento de novación 10 de julio de 2020, y prueba de ello es que no existe ningún documento suscrito por ambas en el que se plasme aquel presunto acuerdo.

12. Tras el burofax remitido por la nueva administradora en el mes de abril de 2023, la arrendataria continuó improcedentemente abonando la renta de 3.999,34 euros, si bien desde junio de 2023 la ha actualizado a la cuantía de 4.164,01 euros. Como quiera que la renta mensual actualizada asciende en realidad a 6.713,14 euros, Raja Bros, S.L. adeudaba las diferencias mensuales entre ambas cantidades, lo que a la fecha de la interposición de la demanda (julio de 2023) arroja una suma pendiente de 9.529,96 euros, que se actualizó durante el acto de la vista por la dirección técnica de don Jenaro hasta la suma total de 17.177,20 euros para abarcar la deuda hasta el mes de octubre de 2023.

13. A la cantidad adeudada en concepto de rentas debe añadirse el importe correspondiente a la reposición de la fianza actualizada, por importe de 13.069,46 euros, por todo lo cual en el momento presente la deuda a cargo de Raja Bros, S.L. asciende a la suma de 22.599,42 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) se dicte Sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos:

1) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 y de su posterior novación de 10 de julio de 2020, por falta de pago, sobre el local sito en Barcelona, c/ Duc de la Victoria nº 14, que se corresponde con la finca registral nº 2356 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Barcelona.

2) Se condene a la demandada a dejar el local objeto del arriendo libre, vacuo y expedito y a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento.

3) Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 22.599,42 euros, así como a las rentas que se devenguen desde la interposición de la presente demanda hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, más sus intereses legales.

4) Se condene en costas a la demandada del presente procedimiento".

II. La representación de Raja Bros, S.L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La arrendataria siempre ha abonado los recibos que le giró el propietario a través de su administrador de fincas.

b) Carece de sentido interesar la restitución de la fianza que en su día se aplicó al pago de dos mensualidades cuando el contrato está a punto de expirar.

c) Tras la finalización del periodo de novación temporal, tanto propiedad como arrendataria, de mutuo acuerdo, actualizaron y adaptaron la renta a precios de mercado, tal como se preveía en la cláusula 22 del contrato de arrendamiento. Tras aquella adaptación, la renta quedó establecida en 4.000 euros mensuales por todos los conceptos, y así se reflejó en los recibos presentados desde entonces por el anterior administrador de la propiedad, don Basilio, quien nunca fue desautorizado en tal sentido por el Sr. Jenaro.

d) En consecuencia, Raja Bros, S.L. no adeuda cantidad alguna ni por rentas ni en concepto de fianza, y la documentación que se adjunta al escrito de contestación es acreditativa de ello. El abono de las rentas se realizaba inicialmente mediante cargo en cuenta de los recibos girados por el administrador, si bien las últimas mensualidades, ante los obstáculos puestos por el nuevo administrador, se han cursado por vía de transferencia bancaria.

III. La magistrada de instancia apuntaba inicialmente que, tras la finalización del periodo durante el cual, por razón de la pandemia, ambas partes convinieron una reducción de la renta mensual, no consta acreditado que arrendador y arrendataria hubiesen concertado un nuevo acuerdo en virtud del cual se modificase a la baja, como pretende Raja Bros, S.L., la renta estipulada en el contrato de arrendamiento inicial.

Consideró, por tanto, que, una vez expirado el periodo de novación (mayo de 2021), la arrendataria estaba obligada a satisfacer la renta mensual originaria, la cual, con las actualizaciones pertinentes, ascendía a 6.713,14 euros, de modo que condenó a la arrendataria a abonar a la propiedad las diferencias de rentas computadas hasta la fecha de celebración de la vista (octubre de 2023), que importaban 17.177,20 euros, así como las que se devengaran desde noviembre de 2023 hasta el desalojo del local.

Por razón de aquel impago, acogió la acción de desahucio y la de reclamación de rentas. En cuanto al importe de la fianza, se advertía en la sentencia que, pese a haberse declarado resuelto por incumplimiento el contrato de arrendamiento, la arrendataria no había restituido la posesión del local, por lo que no podía determinarse si tal local se encontraba en buen estado; por ello, condenó igualmente a Raja Bros, S.L. a reembolsar a la actora el importe actualizado de la fianza, fijado en la cantidad de 13.069,46 euros.

En definitiva, la juzgadora a quoestimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de Raja Bros, S.L. se alza en apelación frente a aquella resolución.

SEGUNDO.- Reanálisis de la actividad probatoria en relación con la renta pactada por las partes. Reconsideración de las conclusiones alcanzadas por la magistrada a quo

I. No se ha suscitado controversia entre las partes sobre las vicisitudes del contrato de arrendamiento en la primera fase de su vigencia, y, singularmente, acerca de los siguientes extremos, que conviene precisar a fin de perfilar el análisis del objeto litigioso en esta alzada:

a) El contrato de arrendamiento fue concertado el 1 de septiembre de 2016 entre el actor como arrendador y la mercantil Decent Trading, S.L. como arrendataria, aunque la posición jurídica de esta última fue cedida en fecha 13 de marzo de 2019 a favor de la hoy demandada, Raja Bros, S.L., la cual se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de 2016. Se fijó una duración de 7 años y se estipuló una renta base mensual de 5.500 euros más IVA, actualizable conforme al IPC, y la arrendataria asumió también el pago del IBI.

b) A la firma del contrato la arrendataria hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y se pactó que, transcurridos tres años de vigencia del arrendamiento, tal fianza se actualizaría anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera, en el equivalente a dos mensualidades.

c) Como consecuencia de la crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia, las partes -en ese entonces ya se había subrogado Raja Bros, S.L. en la posición de arrendataria- formalizaron, en fecha 10 de julio de 2020, un convenio de novación temporal del contrato originario, en el que, entre otras, estipularon las dos siguientes condiciones:

(i) La fianza de 11.000 euros depositada por la arrendataria a la firma del contrato se destinaría a cubrir las rentas de junio y julio de 2020. Raja Bros, S.L. asumió la obligación de restituir la fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación.

(ii) Arrendadora y arrendataria pactaron, asimismo, una rebaja de la renta exclusivamente respecto de los meses comprendidos entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambos inclusive, de modo que Raja Bros, S.L. abonaría en ese periodo un importe mensual neto de 2.963,73 euros (2.861,09 euros de renta base, 44,53 euros de IBI, 610,18 euros de IVA, y aplicación de una retención por IRPF de 552,07 euros).

II. No consta, o al menos no se ha reflejado en la demanda, que durante la vigencia del acuerdo de 10 de julio de 2020 -que expiraba, se recuerda, el 31 de mayo de 2021- surgiera entre las partes alguna incidencia en relación con el pago de la renta pactada en aquel documento.

Ahora bien, se ajusta a la realidad que con posterioridad al 31 de mayo de 2021 la arrendataria -ya se analizará con posterioridad si justificada o injustificadamente- no volvió a abonar la renta vigente con anterioridad a la concertación de la novación de 10 de julio de 2020 (5.500 euros más actualizaciones, en total 5.882,05 euros). Pero, así como no es discutido que durante toda la vigencia del documento de novación -es decir, hasta mayo de 2021- Raja Bros, S.L. abonó la renta acordada de 2.963,73 euros, no existe constancia de lo que la arrendataria satisfizo durante los meses comprendidos entre junio y septiembre de 2021, aunque este aspecto no es esencial a los efectos que se debaten porque la propiedad no reclama las eventuales diferencias de rentas correspondientes a esas mensualidades.

En todo caso, consta como hecho probado que Raja Bros, S.L. pagó la renta y demás conceptos en todas las mensualidades hasta la extinción del contrato, y por ello lo que reclama el actor no son rentas íntegras sino diferencias de renta, aparte del importe actualizado de la fianza que, como se dijo, debía ser reembolsado por la arrendataria en el plazo máximo de un año computable desde la formalización del acuerdo de 10 de julio de 2020, pese a lo cual, y así se admite también por ambos litigantes, la arrendataria no cumplió nunca con tal obligación.

III. Conforme se desprende de lo hasta ahora expuesto, y con independencia por el momento de la determinación de las consecuencias del incumplimiento por parte de la arrendataria del compromiso de reembolsar la fianza aplicada en su día al pago de dos mensualidades, el conflicto estriba en dilucidar la cuantía que en concepto de renta debía abonar Raja Bros, S.L. una vez finalizado el periodo de novación contractual, es decir, a partir de junio de 2021.

La parte actora apelada sostiene, y así se acoge por la juzgadora de primera instancia, que desde junio de 2021, y conforme a lo que se pactó expresamente en el documento de 10 de julio de 2020, la arrendataria debía satisfacer la renta vigente con anterioridad a la concertación de aquella novación de 10 de julio de 2020, es decir, 5.500 euros más actualizaciones, en total 5.882,05 euros.

Por contra, la demandada defiende que, pese a que aquella previsión se incluyó, en efecto, en el documento de novación, tras la expiración del plazo establecido en el documento de 10 de julio de 2020 (31 de mayo de 2021), las partes convinieron en que en lo sucesivo la renta y demás conceptos quedarían fijados globalmente en la suma de 4.000 euros, y de hecho esta es la cantidad que Raja Bros, S.L. abonó invariablemente -con el matiz del incremento por razón de la actualización operada a partir de mayo de 2023, que la dejó fijada en 4.164,01 euros- hasta la extinción del contrato en noviembre de 2023.

IV. La tesis propugnada por la propiedad cuenta con el indudable refrendo de la literalidad del documento de novación de 10 de julio de 2020, en el que se expone con nitidez que la reducción de la renta a la suma de 2.963,73 euros -frente a los 5.500 euros mensuales, más actualizaciones, pactados en el contrato originario- se aplicaría exclusivamente a las mensualidades comprendidas entre agosto de 2020 y mayo de 2021, ambas inclusive, de lo que debe interpretarse, obviamente, que a partir de junio de 2021 la renta mensual volvería a ser la inicialmente pactada en el contrato de 2016, con las actualizaciones correspondientes.

Así lo entendió también la magistrada a quo,la cual destacó en su sentencia, como argumento nuclear para la estimación de la demanda, que no se había acreditado que con posterioridad al 31 de mayo de 2021 arrendador y arrendataria hubieran suscrito algún documento mediante el que convinieran, como se pretende por Raja Bros, S.L., que desde aquella fecha la renta habría de estar constituida por la suma total de 4.000 euros.

V. Sin embargo, el conflicto merece un análisis más detenido, del que resulta, ya se anticipa, que efectivamente las partes estipularon que desde el mes de junio de 2021 la arrendataria pasaría a abonar la suma mensual de 4.000 euros frente a la de 5.500 euros, más actualizaciones, que venía satisfaciendo hasta julio de 2020.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

a) Consta suficientemente acreditado que, al menos desde el mes de septiembre de 2021, y hasta la extinción del contrato en noviembre de 2023, la arrendataria abonó a la propiedad una renta mensual de 4.000 euros.

b) Ya se expuso que no se cuenta con prueba documental que constate la renta que pudiera haber satisfecho Raja Bros, S.L. en las mensualidades comprendidas entre junio, julio y agosto de 2021, aunque la actora no ha negado que en ese lapso temporal la arrendataria abonara, siquiera parcialmente, la renta establecida.

No se han incorporado por ninguna de las partes ni los recibos ni las facturas correspondientes a las rentas comprendidas entre septiembre y diciembre de 2021, pero sí consta, como se ha mencionado, que la arrendataria abonó los 4.000 euros de renta al menos desde septiembre de 2021. Se significa al respecto que mediante burofax de 10 de diciembre de 2021 (cfr. documento número 5 de la demanda), el entonces abogado de la propiedad se dirigió a Raja Bros, S.L. a fin de comunicarle que adeudaba las diferencias de rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre y diciembre de 2021, por un importe global de 7.528,02 euros. Ello significa que la diferencia de cada mes ascendía a 1.882 euros, que es la que media entre la renta que, a juicio del propietario, debía realmente satisfacerse (5.882,05 euros) y la que efectivamente venía abonando Raja Bros, S.L., al menos, se reitera, desde septiembre de 2021 (4.000 euros).

c) La demandada sostiene que fue el anterior administrador del inmueble, don Basilio ( DIRECCION000), quien, tras la finalización del período durante el que estuvo vigente la novación, presentaba al pago los recibos mensuales por la suma de 4.000 euros al mes.

Ello es así, ciertamente, al menos desde enero de 2022 y hasta abril de 2023 (cfr. documento número 6 de la contestación), mes este último en el que el Sr. Basilio fue sustituido por Fincas Armadans Sancho. No constan los recibos presentados al cobro hasta diciembre de 2021, pero debe razonablemente entenderse que también se giraron por el anterior administrador por aquel importe de 4.000 euros al mes porque ya se ha dicho que, al menos desde septiembre de 2021, Raja Bros, S.L. abonaba aquella suma mensual.

d) Pero lo que sí ha aportado la demandada son los recibos girados entre enero de 2022 y abril de 2023, que obran al bloque documental número 6 de la contestación, como se anticipó. Estos recibos fueron confeccionados por el antiguo administrador, si bien en ellos se plasma el nombre y demás datos personales del arrendador. Todos ellos reflejan la renta mensual de 4.000 euros (incluidos el IVA y el IBI y deducido el IRPF), que coincide exactamente con la renta satisfecha por la arrendataria.

e) Aquel dato parece respaldar la afirmación de que, en efecto, medió un acuerdo entre las partes en virtud del cual, tras la expiración del plazo de la novación de 10 de julio de 2020, el arrendatario pasaría a abonar una suma mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros, es decir, inferior a la pactada en el contrato inicial (5.882,05 euros, incluidas actualizaciones), pero superior a los 3.000 euros satisfechos durante el periodo de vigencia del acuerdo novatorio.

f) No resulta complicado identificar la causa de aquel convenio. Bajo la premisa de que no consta en autos ninguna comunicación entre las partes mediante la cual alguna de ellas expresara a la otra su voluntad de extinguir anticipadamente el contrato tras la finalización del periodo durante el que rigió la novación (mayo de 2021), lo cierto es que constituye hecho notorio que en ese entonces aun persistían las restricciones y limitaciones exigidas por la situación de pandemia, lo que justificaría que propiedad y arrendataria alcanzaran un acuerdo para distribuir entre ambas, de forma equitativa, los negativos efectos derivados de aquella devastadora coyuntura sanitaria y económica.

g) Aquella actuación de las partes, además, era absolutamente congruente con el tenor de la cláusula 20 del contrato de arrendamiento, que era, en los pasajes que ahora interesan, del siguiente tenor:

"Independientemente de la actualización que corresponda según la evolución de los Índices Generales de Precios al Consumo, explicada en la estipulación anterior, una vez finalizado el QUINTO año de vigencia de este contrato, en el mes de octubre de 2021, la renta se acomodará al mercado libre.

Para ello las partes solicitarán de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria o Administrador de Fincas Colegiado, a elección de la ARRENDADORA, especialista en arrendamientos y en la zona de ubicación del local, designado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o por el de Administradores de Fincas, según sea el caso, un informe de valoración del local en renta para dicho momento.

A partir del resultado de dicho informe la renta correspondiente al mes de octubre de 2021 será la establecida en el mismo ya sea superior o inferior a la que ese momento se esté abonando".

No entraña especial dificultad inferir que la estipulación transcrita se incorporó al contrato con el designio de corregir un futuro desequilibrio entre las partes a raíz de una modificación apreciable del valor en renta del local objeto de litigio, al alza o a la baja, al cabo de los cinco años de vigencia del arrendamiento. Y todo parece indicar que los contratantes se ampararon en la repetida cláusula para reacomodar el importe de la renta a las circunstancias del mercado, porque, aunque no conste que se elaborara un informe por parte de un agente de la propiedad inmobiliaria o de un administrador de fincas colegiado, lo cierto es que la fijación de la renta en 4.000 euros mensuales se practicó bajo los parámetros proporcionados por la repetida cláusula, tanto temporales (cinco años de vigencia del arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 -se recuerda que Raja Bros, S.L. ya abonó en octubre de 2021 la renta por importe de 4.000 euros-, como objetivos -indiscutible disminución del valor en renta del local, en relación con la fecha del contrato originario, en un momento en el que las consecuencias de la pandemia aún se dejaban notar-).

Por ello, la moderación de la renta originaria hasta el importe de 4.000 euros, además de guardar congruencia con la voluntad de las partes plasmada en la cláusula 20 del contrato de arrendamiento, encarnaba el cumplimiento de un deber impuesto por esta previsión contractual porque si se hubiera mantenido la renta originaria una vez cumplidos los primeros cinco años de vigencia del arriendo, se habría infringido el espíritu que inspiraba la repetida estipulación, que no era otro que reajustar la renta a las circunstancias del mercado.

h) Defiende en la demanda la representación de la propiedad, literalmente, que "recientemente, el Sr. Jenaro ha tenido conocimiento de que con posterioridad a la finalización del periodo de vigencia de la novación, el anterior administrador del local (Fincas Basilio), de forma negligente y sin consentimiento de la propiedad, había venido girando los recibos de renta por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de junio de 2020".

Sin embargo, aquella observación merece una doble objeción:

- Se asevera que la circunstancia que se describe -presentación al cobro, por parte del anterior administrador, de recibos mensuales por importe inferior al que correspondería- fue conocida por el Sr. Jenaro "recientemente" -la demanda lleva fecha de 12 de julio de 2023-, pero, como con posterioridad se razonará, la propiedad fue sabedora, al menos desde octubre de 2021 -mensualidad en la que, como se dijo, ya era exigible contractualmente la adaptación de la renta al valor del mercado del alquiler-, de que Raja Bros, S.L. abonaba una renta mensual de 4.000 euros.

- En consecuencia, tampoco se ajusta a la realidad que tras la expiración del periodo de novación el administrador Sr. Basilio girara los recibos "por el mismo importe que el establecido en el documento de 10 de junio de 2020" (2.963,73 euros), sino que, como reiteradamente se ha mencionado, los recibos devengados al menos octubre de 2021 fueron girados por el importe de 4.000 euros, no por el de 2.963,73 euros.

i) Entraña cierta dificultad localizar en las actuaciones algún documento acreditativo de que la propiedad mostrara a la arrendataria su disconformidad con el hecho de que esta última viniera abonando, tras la expiración de la vigencia del acuerdo de 10 de julio de 2020, una renta mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros. Aunque es cierto, como se dijo, que mediante burofax de 10 de diciembre de 2021 el anterior abogado de la propiedad instó a los responsables de Raja Bros, S.L. a abonar el pago de las diferencias de rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre y diciembre de 2021, ambos incluidos, por un importe global de 7.528,02 euros.

Más allá de ello, no consta que durante el amplio lapso temporal comprendido entre octubre de 2021 y abril de 2023 el propietario del local exteriorizara alguna conducta que pudiera denotar su disconformidad con la circunstancia de que en aquel periodo el administrador del local de su titularidad girara los recibos por importe de 4.000 euros. Pero es que además la postura mantenida al respecto por la demandada en el presente procedimiento no es novedosa, porque los responsables de Raja Bros, S.L. ya la esgrimieron frente a la propiedad en los burofaxes de 4 de noviembre y 22 de diciembre de 2021, en virtud de los cuales recordaban a la propiedad la vigencia, desde junio de 2021, de un acuerdo entre ambas partes mediante el cual, para adaptar la renta a los precios mercado -previsión contenida, como se mencionó, en el contrato de arrendamiento de 2016-, se estableció de común acuerdo una renta total mensual, por todos los conceptos, de 4.000 euros.

Tal argumento se reiteró a la propiedad en abril de 2023, con ocasión de los requerimientos formulados por la nueva administradora, Fincas Armadans Sancho.

j) No puede aceptarse como verosímil, en consecuencia, que la actuación del administrador Sr. Basilio no fuera consentida, y mucho menos conocida, por el propietario, Sr. Jenaro. Si dicho administrador confeccionó y presentó al cobro, durante prácticamente año y medio, los recibos mensuales por 4.000 euros, debe razonablemente presumirse que tal actuación se emprendía por razón de las instrucciones expresas facilitadas por la propiedad, y no a raíz de una iniciativa unilateral y discrecional del propio administrador.

Si a partir de agosto de 2020 Fincas Basilio pasó a girar los recibos por importe de 3.000 euros, en lugar de los 5.500 euros anteriores, ha de entenderse, obviamente, que tal modificación respondió a la información que le proporcionó el propietario tras alcanzar con la arrendataria el acuerdo de novación de 10 de julio de 2020. Pues bien, lo propio habrá de predicarse del hecho de que, tras la finalización del periodo de vigencia de aquel acuerdo, los recibos no volviesen a confeccionarse por la suma de 3.000 euros, pero tampoco por la original de 5.500 euros más actualizaciones, sino por la de 4.000 euros: no puede sino entenderse, se insiste, que fue el propietario quien impartió las indicaciones precisas a Fincas Basilio a fin de que en lo sucesivo fuera esta última cantidad la que se hiciera figurar en los recibos y/o facturas presentados por dicha administradora.

Es más, podría admitirse que el administrador Sr. Basilio pudiera haber incurrido en la negligencia o desatención a la que hace referencia la parte actora si, tras la expiración del plazo de aplicación del convenio novatorio, hubiera continuado presentando los recibos por el importe de 3.000 euros pactado por las partes para aquel periodo, porque obviamente podría manejarse la posibilidad de que el mencionado administrador no se percatara de que el repetido acuerdo únicamente habría de estar vigente hasta mayo de 2021. Pero lo que es contrario a los más elementales principios de la lógica es considerar que desde entonces el Sr. Basilio decidiera, unilateral y arbitrariamente, y en patente desconsideración a los deberes propios de su profesión, girar los recibos precisamente por un importe de 4.000 euros.

Se reitera que debe presumirse que aquella actuación obedeció a instrucciones expresas de la propiedad, y en todo caso la parte actora estaba en disposición de probar lo contrario mediante la propuesta de la declaración testifical del Sr. Basilio. Pero no lo hizo.

k) No fue sino hasta el 18 de abril de 2023 cuando Fincas Armadans Sancho remitió un burofax a Raja Bros, S.L. en el que, después de presentarse ante esta última como la nueva administradora y de describirle la irregular actuación del anterior administrador, le notificó, en nombre de la propiedad, que la renta aplicable a partir de ese momento sería la vigente con anterioridad al periodo de novación, es decir, un total de 5.882,05 euros mensuales. Se comunicaba igualmente a Raja Bros, S.L. que desde mayo de 2023 se aplicaría a la renta la actualización del IPC acumulado durante los últimos 24 meses, periodo durante el que tal incremento no había sido aplicado, según se afirmaba, por error del anterior administrador. Y, finalmente, en el mismo burofax se notificó a Raja Bros, S.L. la actualización del IBI, con todo lo cual la renta mensual, por todos los conceptos, quedaba fijada en 6.713,14 euros, importe que habría de satisfacer la arrendataria a partir de mayo de 2023.

Sin embargo, ha de insistirse en que aquellas observaciones serían admisibles si se hubiese acreditado cabalmente que hasta entonces, y desde la finalización del período en el que se aplicó la novación contractual, la propiedad y la arrendataria no hubieran pactado, siquiera de forma verbal o tácita, un acuerdo en virtud del cual la renta aplicable, por todos los conceptos, habría de estar constituida precisamente por la que venía satisfaciendo durante los últimos meses la arrendataria, es decir, 4.000 euros.

Y prueba adicional de aquel acuerdo es que, en respuesta al mencionado burofax de 18 de abril de 2023, Raja Bros, S.L. remitió sendos burofaxes a la propiedad, en fechas 27 de abril y 27 de mayo de 2023 (documento número 10 de la demanda), mediante los cuales, aparte de mostrar su disposición a pagar las rentas de abril y mayo de 2023, recordaba a la parte arrendadora que hasta entonces los recibos y facturas por importe de 4.000 euros se giraban en nombre del propio Sr. Jenaro, y que, en consecuencia, habría de entenderse que era este último, en su condición de propietario, quien aceptaba expresamente esa renta mensual.

Y, por las razones expuestas, no puede compartirse ni aceptarse como trascendente a los efectos que se debaten el contenido del burofax que en fecha 15 de mayo de 2023 remitió el abogado de la parte actora a la arrendataria, a través del cual le hacía saber que "el importe de los 4.000 euros mensuales en ningún momento fue aceptado por mi cliente, sino que dicha cantidad les fue girada por voluntad y arbitrio del anterior administrador, motivo por el cual mi patrocinado ha decidido prescindir de sus servicios". Tal comunicación fue respondida nuevamente por los responsables de Raja Bros, S.L., como ya se dijo, mediante burofax de 27 de mayo de 2023, en el que aquellos, aparte de mostrar su disposición a satisfacer las rentas de abril y mayo de 2023 -si bien a razón de 4.000 euros mensuales-, recordaban que fue el propio Sr. Jenaro el que venía girando las facturas en su propio nombre por tal importe de 4.000 euros, y que por lo tanto era el mismo propietario quien aceptó expresamente esa renta mensual.

l) En definitiva, es cierto, como defiende la parte actora y destaca la juzgadora de primera instancia, que las partes no suscribieron un convenio escrito mediante el cual estipulasen que a la finalización de la vigencia del documento de novación 10 de julio de 2020 la renta ascendería a 4.000 euros mensuales, pero no lo es menos que ya se han expuesto las razones en virtud de las cuales debe admitirse como razonablemente probado que propiedad y arrendataria alcanzaron un acuerdo verbal, y en todo caso tácitamente aceptado por el Sr. Jenaro, en virtud del cual convinieron, en aplicación de la cláusula 20 del contrato de 1 de septiembre de 2016, en fijar en aquella cantidad la renta que en lo sucesivo habría de satisfacer la arrendataria.

Se alude a un consentimiento al menos tácito de la propiedad porque durante un largo tiempo conoció que el importe abonado mensualmente por Raja Bros, S.L. era de 4.000 euros, y sin embargo no consta que instara al administrador a fin de modificar aquella suma en los recibos mensuales y sustituirla por la renta originalmente pactada. No siendo así, e insistiendo en que los recibos se emitieron de forma recurrente por el importe de 4.000 euros y a nombre del propio actor, y que obviamente este último era consciente de lo que mensualmente recibía en concepto de renta, no cabe sino concluir que dicho propietario estaba conforme con ello, porque en otro caso debe razonablemente presumirse que desde el primer momento habría promovido lo necesario para regularizar la situación.

m) Se cuenta con un dato adicional que apuntala los razonamientos que se vienen exponiendo. Y es que en cada uno de los recibos mensuales girados hasta abril de 2023 para el cobro de la renta se incluía, a modo de deducción sobre la cantidad pactada originariamente en el contrato, el concepto "Convenio: -1.845,14".Se reitera que se trata de un descuento practicado en cada uno de los recibos, cuyo importe coincide con la diferencia entre la renta primitiva y los 4.000 euros satisfechos en tal concepto por la arrendataria desde 2021, es decir, con las diferencias de renta que precisamente se reclaman en el presente procedimiento.

No exige especial esfuerzo deducir que aquella mención, ni conceptual ni cuantitativamente, no pudo ser incorporada a todos los recibos por la caprichosa y unilateral iniciativa del administrador, y únicamente puede explicarse razonablemente si se admite que obedecía a indicaciones expresas de la propiedad, indicaciones que, a su vez, debe entenderse que venían justificadas por un acuerdo alcanzado en tal sentido con la arrendataria.

VI. Por todo ello, se estimará el recurso de apelación para eximir a la demandada apelante del pago de las rentas que se reclamaban por la propiedad.

TERCERO.- Fianza

I. Ya se dijo que en los albores del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2016 la arrendataria inicial hizo entrega a la propiedad de la suma de 11.000 euros en concepto de fianza, y que en el convenio novatorio de 10 de julio de 2020 se estipuló por las partes que aquella fianza se aplicaría al pago de las rentas de junio y julio de 2020, si bien la arrendataria asumió expresamente la obligación de restituir la repetida fianza en el plazo máximo de un año desde la firma del documento de novación, es decir, hasta el 10 de julio de 2021.

No se ha discutido entre las partes que Raja Bros, S.L. no ha reembolsado a la propiedad el importe de la fianza, ni en el plazo establecido ni hasta el momento presente. Incluso en el burofax que Raja Bros, S.L. remitió a don Jenaro en fecha 22 de diciembre de 2021 se reconocía que la fianza estaba pendiente de reembolso y se anunciaba que de forma inmediata se reintegraría mediante transferencia bancaria, compromiso que, como se ha dicho, no llegó a cumplirse.

De ahí que en la demanda se reclamara la condena de Raja Bros, S.L. al reintegro a la propiedad de la suma actualizada de la fianza, y que la magistrada de primera instancia decidiera correctamente acoger tal pretensión.

II. Objetaba la demandada en su escrito de contestación -pese a reconocer, se insiste, que aún retiene en su poder el importe de la fianza-, que carecería de sentido su devolución a la propiedad cuando el contrato estaba a punto de expirar.

No puede pasarse por alto, sin embargo que en el momento en que se interpuso la demanda (12 de julio de 2023), incluso en la fecha en la que se dictó la sentencia de primera instancia (21 de octubre de 2023), la pretensión de devolución de la fianza, con independencia de que el contrato "estuviera a punto de expirar", era absolutamente pertinente -se recuerda, además, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 27.2, b) de la LAU, la falta de pago de la fianza faculta al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato-, y es aquel momento de la presentación de la demanda al que debe atenderse para resolver este aspecto del litigio por imperativo del principio de litispendencia al que hace referencia al artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pero es que además, aunque el contrato haya expirado y la arrendataria haya reintegrado ya la posesión del local al propietario -lo hizo el 17 de noviembre de 2023-, se recuerda que la fianza está destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, entre ellas la de devolver la posesión del inmueble en un estado adecuado. Y lo cierto es que no consta, entre otras razones porque no ha formado parte integrante del objeto del presente litigio, que hasta la fecha se haya liquidado definitivamente el contrato en el sentido de establecer si subsiste alguna obligación de la que deba responder el arrendatario, especialmente en lo relacionado con la eventual existencia de daños o desperfectos en el local arrendado.

Hasta entonces la propiedad goza del derecho de mantener la garantía que representa la retención en su poder de la fianza y de aplicarla, en su caso, a alguna de las finalidades que le son propias, sin perjuicio de su deber de reintegrarla al inquilino una vez liquidado íntegramente el contrato.

III. En aquel aspecto, por tanto, deberá desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la representación de la arrendataria, de modo que deberá corroborarse el pronunciamiento de primera instancia mediante el que se condenó a esta parte a reintegrar al actor la suma actualizada de la fianza, que asciende -no se ha controvertido por dicha arrendataria- a 13.069,46 euros.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,