Sentencia Civil 281/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1337/2022 de 04 de abril del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L. promovió acción judicial frente a doña Encarnacion, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La actora es propietaria, en virtud de escritura de compraventa de 19 de octubre de 2005, de la vivienda sita en Gavà, DIRECCION000).

b) En fecha 1 de julio de 1971 el anterior propietario de la vivienda, don Avelino, suscribió con don Benigno, padre de la demandada, un contrato de arrendamiento sobre la citada finca.

c) El arrendatario, don Benigno, falleció el 21 de junio de 2010, tras lo que su viuda, doña Felicisima, se subrogó en el contrato de arrendamiento en tal condición de arrendataria. Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L. accedió a la subrogación por resultar acreditados los requisitos legalmente establecidos.

d) El 2 de diciembre de 2019 falleció la arrendataria subrogada, doña Felicisima, y el 16 de diciembre siguiente la propiedad recibió una primera comunicación, firmada por "Familia Encarnacion Casiano", en la que se comunicaba la defunción de la Sra. Felicisima y se solicitaba la subrogación a favor de doña Encarnacion, hija de los arrendatarios anteriores. Posteriormente, mediante escrito de 4 de enero de 2020, don Casiano, hijo de la causante y hermano de doña Encarnacion, remitió vía burofax, una "comunicación de la voluntad de subrogación de contrato de arrendamiento por fallecimiento", en la cual solicitaba la subrogación a favor de su citada hermana doña Encarnacion, amparando dicha pretensión en una pretendida convivencia previa con dos años de antelación y en la concurrencia de una minusvalía del 69% en la persona de su hermana.

e) El 13 de enero de 2020 Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L. contestó a aquella comunicación mediante burofax remitido a doña Encarnacion, en el que le denegaba la pretendida subrogación por cuanto, a la luz de la documentación remitida, y especialmente del certificado de empadronamiento que se adjuntaba, no se cumplía el requisito de convivencia ininterrumpida con la arrendataria con dos años de antelación a su fallecimiento, según lo establecido en la D.T. 2ª, apartado B) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

f) Con independencia de ello, Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L. fue conocedora de que la inquilina fallecida, doña Felicisima, llevaba años sin ocupar la vivienda arrendada, por cuanto, por razón de su precario estado de salud, estaba internada en la residencia Frederica Montseny, de Viladecans. De hecho, la vivienda se encontraba habitualmente desocupada y en situación de semiabandono, hasta el punto de que terceras personas intentaron ocuparla ilegalmente.

g) Ante la negativa de la propiedad a reconocer la condición de arrendataria subrogada a doña Encarnacion, esta última instó expediente de consignación judicial de rentas, que se sustanció ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Gavà con el número de autos 112/2020-2. En el curso de la vista celebrada en dicho procedimiento, la Sra. Encarnacion reconoció, por una parte, que su madre no vivió en la finca arrendada durante sus dos últimos años de vida y que en realidad residía en el Centre Social i Sanitari Frederica Montseny de Viladecans; y, por otra, que ella misma tampoco residió de manera efectiva en la vivienda arrendada durante el citado periodo previo de dos años, pues desde aproximadamente 13 años antes residía en una vivienda tutelada, a la que accedió por su condición de persona con capacidad disminuida. Tales circunstancias fueron recogidas en el auto de 10 de marzo de 2021, recaído en el antedicho procedimiento.

h) En definitiva, no concurren los requisitos establecidos, a efectos de la subrogación pretendida por la demandada, en el apartado B, puntos 4 y 9 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente L.A.U., y ello porque no se cumple la premisa de la convivencia durante los dos años anteriores al fallecimiento de la anterior inquilina.

i) La propiedad goza del derecho a percibir de la demandada una indemnización equivalente a la renta que venía abonando la anterior inquilina, es decir, la cantidad de 60,44 euros mensuales durante el periodo comprendido entre el mes siguiente a la fecha de la defunción de doña Felicisima (enero de 2020), y hasta el momento del reintegro efectivo de la posesión de la vivienda.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) sea dictada Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1º) Declare resuelto el contrato suscrito en fecha en fecha 1 de julio de 1971 para el arrendamiento de la vivienda sita en Gavá (Barcelona), DIRECCION000 (casa), por expiración del plazo legalmente establecido a tenor de lo dispuesto en la D.T. 2ª apartado B), puntos 4 a 9 de la L.A.U ., por incumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para la subrogación en dicho contrato en la persona de doña Encarnacion.

2º) Condene a doña Encarnacion a dejar vacua, libre y expedita la mencionada vivienda y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal que le sea concedido.

3º) Condene a doña Encarnacion a indemnizar a mi principal por los daños y perjuicios que le ocasiona su resistencia a admitir la extinción del contrato, y que se cifra en la misma cantidad que el importe de la última renta abonada por la anterior arrendataria-subrogada, es decir 60,44 euros, a contar desde el mes siguiente a su defunción, enero de 2020, y hasta la fecha de presentación de esta demanda, así como las que se devenguen con posterioridad hasta la entrega efectiva de la posesión de la vivienda a mi principal, todo ello más intereses legales y procesales que se generen.

4º) Condene a la demandada al pago de las costas procesales".

II. La representación de doña Encarnacion se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La parte actora debió haber elegido el cauce del juicio ordinario para el ejercicio de su pretensión resolutoria, tal como establece el artículo 249.1.6º de la L.E.C.

b) Mediante burofax de 5 de enero de 2020, recibido el 8 de enero siguiente, doña Encarnacion comunicó a la propiedad el fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2019 de la anterior inquilina -su progenitora-, y le notificaba su voluntad de subrogarse en la posición jurídica de esta última, subrogación a la que tenía derecho puesto que en el momento de la defunción doña Encarnacion convivía en la vivienda arrendada con su difunta madre, según se reflejaba en el volante histórico de empadronamiento que acompañaba a la comunicación, y además la propia doña Encarnacion tiene reconocida una minusvalía del 69% en virtud de resolución del Institut Catalá d'Assistència i Serveis Socials de la Generalitat de Catalunya, que se anexaba igualmente al indicado burofax.

c) En consecuencia, no es cierto que no conste que doña Encarnacion no haya convivido con su madre, inquilina de la vivienda, durante los dos años anteriores al fallecimiento de esta última, y prueba de ello es que en el histórico de movimientos de la inscripción en el padrón de habitantes se refleja que doña Encarnacion ha estado empadronada en el indicado domicilio, junto a sus padres, desde 1996 hasta la actualidad.

d) Aunque la Sra. Encarnacion reconoció durante el expediente de consignación judicial que tenía reconocido un grado de discapacidad del 69% y que no reside de forma continuada en la vivienda por cuanto entre semana vive en un piso tutelado, tal circunstancia ha sido conocida y consentida por Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L., como también era sabedora esta última de que la difunta madre de la demandada llevaba años en una residencia, aunque a todos los efectos tenía su domicilio en la finca alquilada.

e) La circunstancia de que una persona esté internada en una residencia por necesidades de salud o situaciones de dependencia no impide que se considere que la vivienda habitual sea el lugar de su empadronamiento, como es el caso de la Sra. Encarnacion y de su progenitora.

f) No es cierto que doña Encarnacion resida desde hace 13 años en una vivienda tutelada, ya que sus estancias durante la semana en dicha vivienda tutelada datan de marzo de 2018.

g) Se ajusta a la realidad que la anterior inquilina vivía en una residencia, aunque la arrendadora ha aceptado mediante actos propios la consideración de que su vivienda habitual era la que es objeto de las actuaciones.

III. La jueza de primera instancia consideró que no concurrían los requisitos enunciados en el punto 5 del apartado B) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, por cuanto no se había probado que durante los dos años inmediatamente anteriores al fallecimiento de la Sra. Felicisima -primera subrogada en el arrendamiento tras el fallecimiento de su esposo, que era el inquilino inicial-, dicha subrogada y su hija -la ahora demandada- convivieran juntas en la vivienda arrendada.

Por ello concluyó que doña Encarnacion no reunía los presupuestos necesarios para subrogarse en la posición jurídica de arrendataria que ocupaba su difunta madre y declaró que el arrendamiento se encontraba extinguido por haber expirado el plazo legalmente limitado por la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.

Desestimó, sin embargo, la pretensión de condena de la demandada al abono de una indemnización por ocupación de la vivienda.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda.

IV. La representación de doña Encarnacion se alza en apelación frente a aquella resolución e insiste en los motivos de oposición expuestos en el escrito de contestación.

SEGUNDO.- Sobre la alegada inadecuación de procedimiento. Desestimación

I. Las presentes actuaciones se han seguido por el trámite del juicio verbal porque el Juzgado de primera instancia interpretó, en línea con lo que se exponía en la demanda, que la pretensión ejercitada por la propietaria de la vivienda se inscribía en el ámbito de la resolución del contrato de arrendamiento por expiración "del plazo fijado contractual o legalmente", en los términos empleados en el apartado 1.1º del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el trance de enumerar las demandas que habrán de decidirse por el trámite del juicio verbal.

Por contra, la demandada considera aplicable a efectos procedimentales el apartado 1.6º del artículo 249 del mismo texto, que establece que se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas "que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta ley".

En el acto de la vista se abordó esta cuestión y la juzgadora a quodecidió, como se ha expuesto, que el juicio verbal era el indicado para dilucidar el litigio. Frente a tal decisión no se formuló objeción alguna por la dirección técnica de la demandada.

II. Debe convenirse que la tesis defendida al respecto por la representación de la demandada apelante goza de indudables dosis de razonabilidad. Ciertamente, parece forzado interpretar que la pretensión mediante la cual se persigue la extinción del contrato de arrendamiento por no concurrir los presupuestos de subrogación establecidos en el régimen transitorio de la LAU para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 pueda incardinarse en el ámbito de "la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractual o legalmente", según el tenor del apartado 1.1º del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin embargo, igualmente es aceptable la postura mantenida por la parte actora y por la jueza de primera instancia en el sentido de que lo que se propugna, en definitiva, es la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, no precisamente contractual, sino legal, y, en efecto, la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a mayo de 1985 está acotada por un parámetro que, en principio, no es estrictamente temporal, en el sentido de que no se prolongará hasta una fecha concreta, pero que está condicionada a una circunstancia objetiva que lleva aparejada la extinción del arriendo cuando, tras el fallecimiento del inquilino subrogado, no se presenten las circunstancias establecidas en el régimen transitorio de la LAU para la operatividad de ulteriores subrogaciones, como, ya se adelanta, es el caso.

E incluso el apartado B) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1964, con ocasión de la regulación del régimen transitorio de la subrogaciones en los arrendamientos, prevé, en los supuestos en que es posible la subrogación del hijo del arrendatario o del hijo del cónyuge subrogado, que el contrato de arrendamiento se extinga una vez transcurridos dos años desde la subrogación, con lo que propiamente se trataría de una "resolución del contrato de arrendamiento por extinción del plazo legal".

III. En cualquier caso, no se aprecia, en juicio objetivo, que la presunta inadecuación de procedimiento haya de desplegar los efectos pretendidos por la recurrente.

Por lo pronto, ya se ha expuesto que la representación demandada no formuló objeción alguna, durante el acto de la vista, frente a la resolución de la jueza a quoque desestimó oralmente dicha excepción de inadecuación de procedimiento.

Además, parece razonable entender que una eventual estimación de la repetida defensa habría de desembocar, no precisamente en la desestimación sustantiva de las pretensiones actoras, sino en una declaración de nulidad de actuaciones tras la que habría que retrotraer el procedimiento al momento posterior a la interposición de la demanda, a fin de dar a dichas actuaciones el trámite correspondiente a las normas del juicio ordinario. Sin embargo, la demandada apelante, pese a insistir en el recurso en su queja sobre la inadecuación de procedimiento, no ha formulado una solicitud expresa de nulidad de actuaciones -ni siquiera sugiere que la demanda haya de ser desestimada en cuanto al fondo por tal eventual defecto procedimental-, y se recuerda que el artículo 227.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "[e]n ningún caso podrá el tribunal, con ocasión de un recurso, decretar de oficio una nulidad de las actuaciones que no haya sido solicitada en dicho recurso, salvo que apreciare falta de jurisdicción o de competencia objetiva o funcional o se hubiese producido violencia o intimidación que afectare a ese tribunal".

IV. Se insiste en que este aspecto del litigio no parece admitir una solución unívoca. Prueba de ello es la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 25 de abril de 2021, la cual, en un supuesto idéntico al que ahora se debate, se abstuvo de adoptar un pronunciamiento expreso sobre costas "atendida la discrepancia existente entre diversas Audiencias Provinciales sobre el procedimiento adecuado para instar la resolución de los contratos de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble arrendado en los casos de subrogación mortis causa".

Se recuerda también que la demandada no especificó las consecuencias que habrían de deducirse de la posible estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento. Ni interesó expresamente la nulidad, ni que por tal causa procedimental debiera ser desestimada la demanda; ni siquiera indicó las razones por las cuales pudiera haber sufrido indefensión por el hipotético error padecido por la actora en la elección del procedimiento.

En relación con aquella inexistencia de indefensión la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2020, que analizaba un supuesto de subrogación en un contrato de arrendamiento que se siguió por los trámites del juicio verbal en lugar del ordinario, declaró:

"En definitiva, admitido el recurso de casación, será en éste donde habrá de determinarse si efectivamente la cuestión a resolver es de pura extinción legal del contrato o es necesario valorar la posibilidad de subrogación por parte de la hoy demandada, sin que en cualquier caso quepa apreciar indefensión en la parte demandada por el hecho de haberse sustanciado un juicio verbal".

Y también es rotunda la sentencia del Alto Tribunal de 27 de febrero de 2015, que declara que la inadecuación del procedimiento apreciada en segunda instancia solo puede provocar la nulidad de actuaciones si se acredita "de qué concreta facultad de defensa causante de indefensión se ha visto privado, requisito que la parte no ha cumplido". En concreto, establece:

"(...) En cualquier caso, por lo que respecta al motivo segundo, la inadecuación del procedimiento alegada en el recurso de apelación no podría justificar la revocación de la sentencia de primera instancia y que en su lugar se desestimara la demanda. La inadecuación de procedimiento, si se aprecia en primera instancia, debe dar lugar a reconducir el procedimiento al trámite procesal que corresponda y, en su caso, la nulidad de lo actuado para que pueda continuarse por el cauce procesal adecuado. Y si se aprecia en segunda instancia tan sólo puede provocar la nulidad de actuaciones, si se cumplen las exigencias que establece la jurisprudencia.

--- 8. Conforme a la jurisprudencia de esta Sala, que arranca de cuando estaba vigente la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (...), «el mantenimiento del juicio elegido no invalida la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión».

Con carácter general, cuando se ha seguido el juicio ordinario, en vez de un juicio verbal, como es el de desahucio, en cuanto que está dotado de mayores garantías de defensa, es difícil que pueda apreciarse indefensión por esta inadecuación de procedimiento; mientras que en sentido contrario, si el juicio seguido es el verbal y el que procedía era el ordinario, podría llegar a apreciarse una merma efectiva de medios de defensa. Pero esta aproximación general no exime a quien invoca este vicio y pretende la nulidad de lo actuado, el deber de acreditar en qué medida, en su caso, la inadecuación de procedimiento le ha provocado indefensión. Esto es, tiene que poner de manifiesto de qué concreta facultad de defensa se ha privado con la inadecuación de procedimiento, y mostrar por qué esta privación le ha generado indefensión.

En nuestro caso, no se ha manifestado qué excepción se hubiera querido oponer a la pretensión del demandante y no pudo oponerse, como consecuencia del procedimiento seguido; ni qué medio de defensa hubiera querido emplear y no pudo, por las mismas razones. No basta pues la mera denuncia de la inadecuación del procedimiento, máxime cuando se hizo valer una vez concluida la primera instancia, sino que es preciso acreditar la indefensión para que esta infracción procesal pueda justificar la nulidad del procedimiento con ocasión del presente recurso extraordinario por infracción procesal".

V. Se desestima en este aspecto, por tanto, el recurso de apelación interpuesto por la representación de la demandada.

TERCERO.- Fondo del asunto. Falta de concurrencia de los presupuestos que podrían justificar la subrogación de la demandada apelante en la posición jurídica de inquilina

I. En la demanda se defiende que doña Encarnacion, hija de la anterior inquilina de la vivienda -que falleció el 2 de diciembre de 2019- no goza del derecho de subrogarse en la posición jurídica de su difunta progenitora porque, bajo la premisa de que el contrato se concertó antes del 9 de mayo de 1985, no concurren los requisitos de convivencia a los que hace referencia la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Constan como hechos no controvertidos, por resultar de la documentación incorporada las actuaciones y, en todo caso, porque no han sido discutidos por las partes, los siguientes: (i) el contrato de arrendamiento se suscribió en 1971 entre el antiguo propietario de la vivienda y el Sr. Encarnacion, padre de la hoy demandada; (ii) Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L. adquirió el inmueble en 2005; (iii) en el año 2010 falleció el inquilino y se subrogó en la posición de arrendataria su esposa, Sra. Felicisima, madre de la demandada; (iv) la Sra. Felicisima falleció en 2019 y, tras ello, su hija, doña Encarnacion, interesó extrajudicialmente la subrogación en el arrendamiento, lo que le fue denegado por la propiedad.

II. Dado que la subrogación de la difunta madre de doña Encarnacion en la posición jurídica de arrendatario se materializó en el año 2010, tras el fallecimiento de su esposo -que fue quien suscribió originariamente el contrato en el año 1971-, y que lo que se discute en el presente litigio es la posibilidad de que la demandada, tras el fallecimiento de su progenitora, goza o no del derecho a subrogarse en la posición de inquilina de esta última, debe atenderse a lo que para tal hipótesis de hecho establece el apartado 4 de la precitada Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

Dispone aquella norma:

"Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

B) Extinción y subrogación

(...)

4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior".

III. Es decir, la subrogación operada a favor del cónyuge del arrendatario, como es el caso, tras la entrada en vigor de la LAU 1994, habría de desembocar en la extinción del arrendamiento tras el fallecimiento del subrogado, salvo que hubiese hijos de este último que conviviesen con él.

Sin embargo, no es el caso, como concluye con acierto la jueza de primera instancia, porque no solo consta fehacientemente que la demandada, hija de la arrendataria fallecida, no residía en la vivienda objeto de procedimiento desde muchos años atrás, sino que ni siquiera su progenitora, Sra. Felicisima, tenía su domicilio en la precitada vivienda al tiempo de su fallecimiento.

Se significa que el apartado B) de la Disposición Transitoria Segunda, en el párrafo segundo del punto 9, exige que "la condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada".Y difícilmente pudo haber convivencia en la vivienda arrendada entre la difunta Sra. Felicisima y la Sra. Encarnacion cuando la primera estaba ingresada en una residencia desde hacía 13 años, y la segunda ocupa una vivienda tutelada desde que tenía 18 años, a la que accedió por su condición de persona discapacitada.

Se insiste en que las anteriores circunstancias no solo no han sido desmentidas por la demandada apelante, sino que fueron expresamente admitidas por doña Encarnacion durante el acto de la vista del procedimiento judicial de consignación de rentas tramitado con anterioridad al presente litigio.

IV. Obviamente, sobre aquella incontestable realidad no puede prevalecer, en contra de lo que se pretende por la demandada, lo reflejado en el padrón de habitantes, pues, por encima de datos formales o administrativos, el asunto debe ventilarse verificando si la antigua inquilina, inmediatamente antes de su fallecimiento, ocupaba efectivamente la vivienda y si convivía con su hija, y ya se ha expuesto que consta suficientemente demostrado que desde varios años atrás ninguna de las dos hacía uso de la repetida vivienda ni tenían fijado en ella su domicilio habitual.

Finalmente, tampoco se aprecia la concurrencia de los presupuestos necesarios para la aplicación de la doctrina de los actos propios, a la que también se hace referencia en el recurso. Y es que, tal como se razona por la parte actora, la circunstancia de que durante un tiempo la propiedad tolerara la prolongación del arrendamiento pese a que la inquilina se encontrara internada en una residencia no vincula a dicha propietaria en relación con la continuación del contrato cuando, tras el fallecimiento de la Sra. Felicisima, su hija pretende subrogarse en la posición jurídica de arrendataria, situación esta última que en ningún momento han tolerado los responsables de Construcciones Ramón y Ramón Moreno, S. L.

IV. El recurso de apelación, en consecuencia, no puede tener acogida.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,