Sentencia Civil 345/2024 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 4, Rec. 209/2023 de 04 de septiembre del 2024

PRIMERO: 1.La sentencia de primer grado estima íntegramente la demanda interpuesta por quien fuera el arrendatario de la vivienda sita en Zaragoza, DIRECCION001., y dirigida contra la arrendadora ( DIRECCION000, C.B.), en reclamación de la cantidad en la que fueron valorados los enseres de su propiedad dañados a consecuencia del derrumbe del techo del salón, cuyo importe ascendió a 5.068,41 euros, más los intereses legales computados desde la interpelación judicial, con condena en costas a la parte demandada.

2.Por otro lado, la sentencia estima en parte la reconvención y condena al actor principal a pagar a la otra parte la cantidad de 3.655,88 euros, más los intereses legales computados desde la interpelación judicial y sin declaración de condena en costas.Concretamente, de la suma reclamada en la reconvención, 5.638,6 € (4.660 € presupuestados en el informe pericial más el IVA del 21 %), la sentencia descuenta: a) un 20 % por la depreciación general de la vivienda, es decir, 1.127,72 €; b) 430 € por la nevera (pertenecía al demandante) y c) 425 € por la fianza arrendaticia prestada en su momento.

3.El actor principal interpone recurso de apelación, en cuya súplica interesa la desestimación de la demandareconvencional, "con imposición de costas a la demandante reconvencional".

4.Por su parte, la demandada principal recurre por vía de impugnación la sentencia sobre las costas causadas con la demanda principal a fin de que se "acuerde la no imposición de dichas costas a la parte demandada, DIRECCION000, C.B.".

5.De este modo, ha quedado consentida por ambas partes la condena de la demandada a pagar los daños producidos en los enseres del salón por el desplome de su techo que fueron objeto de la demanda principal.

SEGUNDO: 1.La demandada hace referencia en su escrito de oposición al recurso presentado de contrario (página 5, alegación sexta) "a la encubierta solicitud de prueba propuesta por la apelante, la cual se corresponde con el visionado por parte de la Sala de ciertas grabaciones".Desde el punto de vista formal, arguye sustancialmente que "resulta de todo punto inapropiado y contrario a la Ley que, en el trámite que nos ocupa, pretenda ahora la apelante la reproducción de unos medios audiovisuales constitutivos de una prueba no propuesta en el momento procesal oportuno, que no es otro que el plenario";y que "conforme al art 459 LEC , en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia".

2.Al respecto, los artículos 289.2, 299.2, 300.1-5.º, 382 y 383 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan la "reproducción de la palabra, el sonido y la imagen".Esta prueba tiene una naturaleza diferente a la de la prueba documental, en tanto que su práctica no se limita a la mera aportación del soporte electrónico, como ocurre con los documentos públicos y privados, sino que también se alude a su reproducción a presencia judicial (artículo 289.2), y siempre a instancia de parte y acompañando la transcripción escrita de las palabras contenidas en el soporte de que se trate y que resulten relevantes para el caso (artículo 382.1).

3.En el presente supuesto, el demandante no instó la emisión electrónica de los vídeos aportados, sino solo tenerlos "por reproducidos" como si se tratara de una prueba documental (sobre el minuto 02:47 de la grabación de la vista), lo cual no fue discutido de contrario ni fue denegado por el Magistrado Juez de instancia (a partir del minuto 07:03). Además, en el juicio no se pudieron reproducir los vídeos ante los testigos o peritos, dado que el Juzgado no disponía del medio técnico para ello, como consta en la grabación. En todo caso, todas esas circunstancias no han causado indefensión a la parte contraria, que admite de modo expreso haber visionado las grabaciones y nunca las impugnó formalmente hasta la presentación del escrito de oposición al recurso. Por tanto, no hay inconveniente alguno en que este tribunal de apelación valore directamente las grabaciones aportadas por el actor con sus correspondientes escritos de alegaciones (demanda y contestación a la reconvención), sin necesidad de reproducir esos medios audiovisuales en la vista celebrada en la primera instancia, ni mucho menos en la segunda.

4.Esta es la solución mayoritaria defendida por las Audiencias Provinciales, como se explica con profusión de argumentos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9, de 22 de marzo de 2024 (n.º 174/2024), por citar la última conocida sobre la misma materia.

TERCERO: 1.De acuerdo con el informe pericial que funda la reconvención, emitido por la arquitecta Sra. Rosalia, las partidas que fundan la demanda reconvencional formulada por la arrendadora y su valoración económica son las siguientes:

[1] LIMPIEZA ESTANCIAS 60

[2] REPARACIÓN DE 4 VENTANAS 560

[3] TRABAJOS A REALIZAR EN BAÑO110

[4] PUERTAS INTERIORES 660

[5] COCINA (7 tiradores en armarios y frigorífico) 450

[6] FOCOS DE PASILLO (2) 60

[7] REPARACIÓN Y PINTADO DE PISO770

[8] SUSTITUCIÓN RODAPIÉ Y PARQUET DAÑADO (50M2 APROX) 2190

2.La suma de todos los conceptos da 4. 860€, si bien en el informe y en la reconvención se parte de una cifra inferior en 200 €, 4. 660€. En la demanda reconvencional se añade el IVA del 21 %, lo que da un total de 5.638,6 € [4.660 x 1,21], la cantidad allí reclamada.

3.Ya se ha anticipado que la sentencia apelada solo reconoce 3.655,88 euros tras descontar: a) un 20 % por la depreciación general de la vivienda, es decir, 1.127,72 € (se incluye el IVA para el cálculo); b) 430 € por el frigorífico (dado que pertenecía al demandante) y c) 425 € por la fianza arrendaticia.

CUARTO: 1.Según el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ("conservación de la vivienda"), el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil .Así, según lo razonado en la sentencia apelada, el arrendador se encuentra protegido por una doble presuncióniuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado( artículo 1562 del Código civil) y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro( artículo 1563 del Código civil) .

2.El apartado 4 del mismo artículo 21 añade que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

3.Es suficientemente conocida la doctrina de los tribunales que interpreta los mencionados preceptos respecto al estado y a la conservación de las viviendas al finalizar los arrendamientos. Así, la sentencia de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 15 de junio de 2006 (n.º 393/2006 [ponente Sr. Medrano]) ya destacaba que "no es trasladable a los arrendatarios el coste de su pintura, limpieza, pequeños daños, en tanto en cuanto se puedan considerar deteriores secuentes al uso normal y al mero paso del tiempo, y sí cuando los mismos ofrezcan o presenten una especial intensidad o desproporción con relación a las circunstancias concurrentes, particularmente en atención al tiempo de duración del contrato".

4.Se distingue así entre los deterioros por un uso ordinarioy los debidos a un uso incorrecto.En todo caso, la realidad de los desperfectos de la cosa arrendada y si se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

5.Dentro de la casuística de los Tribunales y como se aclara en la sentencia apelada, se viene considerando con carácter general que la limpiezay la pinturason partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

6.Las Audiencias Provinciales también mantienen que noson exigibles al arrendatario las rozadurasy los desconchonesque pudieran haberse producido por el uso normal y que pueden ser debidos a causas distintas

7.Al entrar dentro del mismo concepto, tampoco son imputables al arrendatario las reparaciones del sueloocasionadas por su uso cuando se trate de una solera desgastada, de manera que es consecuencia del disfrute a que se ha facultado al arrendatario en condiciones de normalidad; pero no cuando se encuentre rota o fisurada, lo que sería contrario a su deber de conservación.

QUINTO: 1.La controversia se encuentra mediatizada en el presente caso por la posible influencia de las siguientes circunstancias en la suciedad y en los deterioros o desperfectos que fundan la reconvención: a) el propio derrumbe del techo cuya responsabilidad recae en la arrendadora; b) los trabajos de reparación efectuados a cargo de la propiedad.

2.La primera de las partidas referidas, "[1] LIMPIEZA ESTANCIAS",comprende los siguientes conceptos: "Limpieza de cocina (armarios, electrodomésticos, encimera) y baño"y "Limpieza manchas humedad todas las estancias, previo pintado".

El piso se encontraba desde luego en unas condiciones de absoluta suciedad y desorden tras el desplome del techo y su reparación, pero el demandante no volvió ya a habitar en la vivienda después del siniestro (ocurrido a mediados de agosto de 2021) y el contrato de arrendamiento quedó extinguido poco tiempo después a instancias de la arrendadora, y por ello el arrendatario entregó las llaves a través del Sr. Cayetano el 22/9/2021.

Desde el punto de vista causal, es evidente la influencia que el desplome del techo (confeccionado a base de cañizo y de yeso) y los trabajos de reparación debieron de tener en una suciedad tan importante como la detectada. Además, los albañiles trasladaron los muebles del salón a las otras dependencias del mismo apartamento, lo que incrementó la situación de desorden absoluto.

Por otra parte, la propiedad se comprometió a limpiar el piso y no se ha demostrado que el inquilino se opusiera a ello, aparte de que, como decimos, la limpieza correspondía realizarla en todo caso a la arrendadora, habida cuenta de la suciedad producida por el desplome del techo y por los trabajos de reparación, y así fue asumido por la propia demandada.

Sobre la base de todo ello, procede excluirde la condena la partida de limpieza(60 €).

3."[2] REPARACIÓN DE 4 VENTANAS".Comprende los siguientes conceptos: "suministro y colocación de molduras interiores de 4 ventanas"; "reparación lijado, barnizado y pintado de las ventanas";y "eliminación de topes de las ventanas y reparación".

Las ventanas tenían una antigüedad de quince años, cuando se llevó a cabo una rehabilitación de todas viviendas del edificio, como reconoció la Sra. Gema en el interrogatorio judicial (sobre el minuto 17:51).

No obstante, a la vista de las fotografías unidas en las páginas *17, *27, *28, *29 y *31 del documento PDF que incorpora el informe pericial aportado por la demandada, se aprecia que los daños en las molduras se deben principalmente a la humedad por una inadecuada ventilación, aparte de a la suciedad, todo lo cual supone un uso inapropiadode tales elementos, como la perito Sra. Rosalia remarcó en la vista (a partir del minuto 00:38:10 de la grabación).

Los vídeos aportados por el demandante no reflejan el estado de las ventanas antes de la entrega de las llaves.

Por otro lado, la propiedad no tiene por qué asumir la colocación de los topes de las ventanas, ya perjudicaran o no a la ventilación, los cuales deberían haber sido retirados por el inquilino antes de entregar las llaves.

El derrumbe del techo y los trabajos de reparación no pudieron influir en el estado en que se encontraban las molduras de las ventanas.

Dado que nos encontramos ante un uso incorrecto de las ventanas, el resultado de la prueba testifical practicada a instancia del actor (Sra. Encarna [a partir del minuto 00:33:50 de la grabación]; Sr. Santos [a partir del minuto 00:54:20 de la grabación]) y Sr. Cayetano [a partir de la hora 01:00:50 de la grabación]) no puede desvirtuar la anterior valoración probatoria, como tampoco, por los mismos motivos, las aclaraciones dadas por los peritos que intervinieron a instancia del mismo demandante (Sr. Alejo [a partir de la hora 01:28:40 de la grabación] y Sr. Apolonio [grabación de la diligencia final]).

Por todo ello, se desestima el recurso en este punto.

4."[3] TRABAJOS A REALIZAR EN BAÑO".El concepto que funda la reclamación es el siguiente: "Suministro y colocación de grifería ducha";y "Grifería de ducha sustraída".

Frente a lo mantenido en el recurso, no consta que los gremios que llevaron a cabo la reparación del techo hubieran retirado el grifo de la ducha del baño, por mucho que allí hubieran dejado parte de los enseres dañados.

Partiendo de la doble presunción referida, el recurso también debe ser desestimado sobre ese extremo.

5."[4] PUERTAS INTERIORES".Se comprenden los siguientes conceptos: "Retirada de 3 puertas y molduras en mal estado de la vivienda./ Suministro y colocación de 3 puertas interiores abatibles, ciegas, de una hoja de 203x70cm, de tablero de fibras acabado en melanina color roble, tapajuntas de MDF, con revestimiento de melanina. Incluso, bisagras, herrajes de colgar, de cierre y manivela sobre largo./ Retirada de escombros a punto limpio".

En el informe pericial de la demandada se dice genéricamente que las puertas están "manchadas, rayadas y deterioradas"(páginas *6 y *23).

Concretamente, en la página *16 del mismo informe pericial se alude a lo siguiente: "DAÑOS DORMITORIO 1/ [...] 11. Puerta manchada, rayada y deteriorada por instalación de cerrojo de seguridad".Tal concepto se corresponde con las dos fotografías unidas a la página *20 del informe pericial, en las cuales no se aprecia con nitidez raya alguna. Se trata en todo caso de un desgaste o deterioro de la puerta ocasionado por su uso ordinario, cuya reparación corresponde ciertamente al arrendatario, según el citado artículo 21.4 LAU. No obstante, la arrendadora no pide aquí la oportuna indemnización por la reparación, sino el precio de una nueva puerta en sustitución de la originaria, cuya antigüedad debe de llegar a los quince años, de acuerdo con lo anticipado al hablar de las ventanas. Con arreglo a la citada sentencia de 15 de junio de 2006, no se aprecia una especial intensidad o desproporción en el daño ocasionado por la instalación de un cerrojo de seguridad, de modo que, a la vista de las circunstancias del caso y del tiempo de duración del contrato (nueve años), resulta desproporcionada esa concreta reclamación. Este es el criterio defendido por la sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia de 26 de junio de 2023 (n.º 373/2023) y por la sección 3 de la Audiencia Provincial de Palma en su sentencia de 27 de febrero de 2023 (n.º 134/2023).

En la página *19 del informe aparecen dos fotografías, ambas con la leyenda "Puerta armario empotrado en Dormitorio 1".En las páginas *6 y *16 se aclara que el armario está "sucio, con manchas humedad".El deterioro es incluso menor en esta puerta que en la antes examinada, por lo que debemos llegar a la misma conclusión: el arrendatario no debe responder de la sustitución de la puerta del armario empotrado del dormitorio 1.

Por último, en la página *24 del informe pericial se aprecia una puerta en el pasillo, aparentemente sucia, aunque sin humedades contiguas. Debemos, por tanto, defender idéntico criterio que respecto de las otras dos puertas.

Sobre la base de todo ello, procede estimar el recurso y excluiresta partida de la indemnización.

6."[5] COCINA (7 tiradores en armarios y frigorífico) 450".

El frigorífico por importe de 430 € ya fue excluido acertadamente de la indemnización en la sentencia apelada, al pertenecer al actor.

En cuanto a los tiradores (por importe de solo 20 €), no hay razones para excluirlos de la reclamación, siempre partiendo de la doble presunción de culpabilidad de continua referencia.

7."[6] FOCOS DE PASILLO (2)".

Sobre la misma base argumental, procede confirma la sentencia en este punto.

8."[7] REPARACIÓN Y PINTADO DE PISO".

Esta partida se integra por los siguientes conceptos:

"- Reparación y tapado de fisuras, perforaciones y desconchones de paredes y techos.

- Aplicación de pintura anti manchas en zonas donde ha salido moho por la mala ventilación de la vivienda.

- Aplicación de dos manos de pintura blanca a todos los parámetros del piso.

- Limpieza de la zona de trabajo y retirada de escombros a punto limpio".

Por lo que se refiere al primero de tales conceptos, en la demanda principal ya se adujo que, un año antes del siniestro que nos ocupa, reclamó a la propiedad por la aparición de "una leve grieta en el techo del salón"y que "a finales del mes de julio de 2020 que el grosor de dicha grieta había aumentado de tamaño".Por otro lado, las "fisuras, perforaciones y desconchones de paredes y techos"son defectos propios de la mala calidad del inmueble, como se deduce de las declaraciones de la testigo Sra. Encarna y de los testigos Sr. Santos y Sr. Cayetano, por lo que su reparación no corresponde al arrendatario, sino al arrendador, al ser necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad y servir al uso convenido, en los términos previstos en el citado artículo 24.1 LAU.

Por las mismas razones, debemos excluir la "limpieza del piso y retirada de escombros a punto limpio".

El pintadodel piso al terminar el arriendo corresponde al inquilino, al igual que eliminar las marcas de clavos, los tacos en las paredes y cualquier señal, a tenor de lo pactado en la cláusula sexta del contrato: "El piso se devolverá recién pintado en tono claro, similar al tono que lo recibe al día de la fecha, sin marcas de clavos, tacos en las paredes, señales de ningún tipo, etc.".Además, las humedades y manchas apreciadas en las fotografías incorporadas al informe pericial (páginas *17, *18, *19, *22, *27, *30, *31, *39, *42 y *45) exceden del uso ordinario de una vivienda.

No obstante, las obras desarrolladas para la reparación del techo también debieron de producir una suciedad extra en el apartamento, principalmente en el salón, cuyo pintado es atribuible a la arrendadora.

Partiendo de todo ello, nos inclinamos por distribuir entre las dos partes en un cincuenta por cientolos costes del pintado de la vivienda.

La partida global objeto de examen se eleva a 770 € y debe excluirse el coste para la "reparación y tapado de fisuras, perforaciones y desconchones de paredes y techos"y la "limpieza del piso y retirada de escombros a punto limpio",como ha quedado dicho, pero no contamos con un desglose detallado por conceptos. Siendo que no procede dejar para ejecución de sentencia la liquidación de la deuda ( artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y que resultaría antieconómico y desproporcionado remitir a las partes a otro procedimiento, se puede valorar estimativamente el importe de esos trabajos excluidos en la suma de 170 €, de manera que el pintado se concretará en 600 €. Se trata de un importe mínimo indudable del daño, más allá del cual no podemos afirmar con total seguridad que corresponda una suma superior, y siempre teniendo en cuenta que sobre la actora reconvencional recae la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión, en este caso desglosando la partida cuestionada, por lo que a esa parte le perjudica una valoración estimativa que acude a un mínimo incuestionable o notorio.

En suma, procede estimarparcialmente el recurso sobre ese particular por la suma de 300 €.

9."[8] SUSTITUCIÓN RODAPIÉ Y PARQUET DAÑADO (50M2 APROX)":

"- Retirada de rodapié y parquet existente por medios manuales.

- Limpieza de la zona de trabajo para posterior colocación de base para parquet de polietileno.

-Colocación de parquet ACS (revestimiento laminado) de espesor color a elegir por cliente con rodapiés y terminación con baldosa de baño, cocina y puerta entrada.

- Retirada de residuos a punto limpio".

En cuanto a los rodapiés,en el informe pericial se habla de rodapiés repintados sobre original de manera ruda y solo en algunas parteso rodapié en mal estado y parcheado y repintado en otro color.El estado de los rodapiés que se observa en las fotografías unidas en las páginas *17, *22, *24, *27 y *30 del informe pericial no refleja un uso inadecuado, que solo se materializaría a través de daños directos ocasionados por el inquilino. Todo da a entender que los rodapiés se encontraban en mal estado debido a su antigüedad (quince años al menos) y mala calidad, como queda corroborado por la prueba testifical aludida. En el presente supuesto, el arrendatario intentó arreglar infructuosamente los rodapiés, lo cual no le es reprochable, puesto que corresponde al arrendador realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, según el repetido artículo 24.1 LAU.

Respecto al parqué(de "pergo"), los deterioros que se aprecian en las fotografías aportadas con el informe pericial (como las unidas en las páginas *33 y *45) tampoco revelan un mal uso por parte del inquilino. También se debe tener en cuenta que los trabajadores que repararon el techo del salón trasladaron todos los muebles a las otras dependencias del piso y debieron de ensuciar el parqué. Por todo ello, debemos llegar a la misma conclusión que al hablar del rodapié.

Procede, por tanto, estimarel recurso sobre la totalidad de la partida analizada.

10.Partiendo de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, una comunidad de bienes, como la aquí demandada y actora en reconvención, podría deducirse el IVA soportado de las facturas si tiene la condición de empresario o profesional y actúa en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional. Sin embargo, nada de todo ello consta en el presente caso, por lo que no hay motivos para rechazar el IVA del 21 % aplicable a las partidas estimadas.

11.En resumen, se estima la reconvención por los siguientes conceptos: 560 euros por las ventanas; 110 euros por el baño; 20 euros por los tiradores; 60 euros por los focos del pasillo y 300 euros por el pintado. El total da la suma de 1.050 euros, a la cual debemos aplicar una depreciación del 20 %, conforme a lo decidido en la instancia, lo que supone la cantidad de 840 euros, y a la que debemos añadir el IVA del 21 % (176,4 €), lo que nos da un total de 1.016,4 euros. A esta cantidad se debe restar la fianzaarrendaticia de 425 euros, de modo que la reconvención se estima parcialmente por 591,4 euros,más los intereses legalescomputados desde la interpelación judicial.

12.En lo que concierne a los intereses de la mora procesal,al reducirse el importe de la condena ya emitida en primera instancia con la consiguiente revocación parcial de la sentencia en lo que se refiere a la reconvención, los intereses regulados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se devengarán del modo que se dirá en la parte dispositiva. Los intereses procesales, si no concurre alguna circunstancia excepcional, se deben devengar desde la fecha de la primera resolución condenando al pago de una cantidad líquida, pero computando como principal la suma dispuesta en la apelación, en los casos de minoración -como aquí ocurre-, mientras que en los casos en los que la condena se incrementa en apelación, el principal, desde el día en el que se dicta la resolución en apelación, debe pasar a ser ya no el dispuesto por el Juzgado, sino el indicado en la alzada.

SEXTO:Como se ha anticipado, la demandada recurre la sentencia por vía de impugnación interesando que no se haga una especial declaración sobre las costas causadas por la demanda principal, pese a haber sido estimada íntegramente. Los motivos expuestos para fundar tal pretensión podrían ser válidos si se hubiera producido un allanamiento, lo que no es el caso. Por consiguiente, se debe aplicar el principio objetivo del vencimiento recogido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al no concurrir serias dudas de hecho ni de derecho en la estimación de la demanda principal. Por todo ello, el recurso impugnativo de apelación ha de ser desestimado.

SÉPTIMO: 1.Al estimarse en parte el recurso de apelación presentado por el actor, procede omitir un especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada por ese recurso ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Asimismo, procede disponer la devolución del depósito formalizado por la misma parte para recurrir, en cumplimiento de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

2.La desestimación del recurso impugnativo por parte de la demandada conlleva la consiguiente imposición de las costas producidas en esta segunda instancia por ese recurso ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , dado que no se aprecian serias dudas de hecho ni de derecho que justifiquen otro pronunciamiento.