Sentencia Civil 834/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 299/2023 de 05 de diciembre del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de los demandados, D. Cecilio, Dña. Nuria y D. Clemente, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda formulada en fecha 28 de febrero de 2019 en su contra por Dña. Aurelia (fallecida el 26 de abril de 2022 y sucedida procesalmente por D. Eleuterio), en ejercicio, en forma acumulada, de acción de desahucio por falta de pago de rentas y de reclamación de rentas impagadas hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, más intereses.

2. En la demanda, partió la actora de ser propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona, y de que, en fecha 13 de marzo de 2015,arrendó dicha finca a los demandados Dña. Nuria y D. Clemente, figurando en el contrato D. Cecilio como avalista; la renta era de 700 euros mensuales, y los arrendatarios habían dejado de abonar las rentas de los meses de diciembre de 2018, enero y febrero de 2019, lo que ascendía a la suma de 2.100 euros. Alegó que requirió de pago a los arrendatarios mediante carta en fecha 4 de febrero de 2019, y que dirigió al avalista un burofax en fecha 20 de febrero de 2019, sin obtener resultado positivo, por lo que presentaba la demanda.

3. La demanda fue admitida a trámite en fecha 18 de marzo de 2019,y, en fecha 26 de marzo de 2019, la actora presentó un escrito poniendo de manifiesto que, en fecha 13 de marzo de 2019,los arrendatarios habían hecho entrega de las llaves, sin plantear oposición ni abonar deuda alguna, por lo que adujo que procedería dictar decreto de archivo de las actuaciones de desahucio, dejando sin efecto el lanzamiento, y con imposición de costas a los demandados. Añadió la actora que habían dejado impagadas las rentas reclamadas en la demanda (2.100 euros) más los 13 días de marzo en que habían seguido ocupando la vivienda (293,54 euros), lo que cual afirmó que totalizaba la suma de 2.693,54 euros.

4. En fecha 3 de abril de 2019, fue dictado decreto de terminación del procedimiento, con base en la falta de pago, sin haber formulado oposición, el cual fue dejado sin efecto por auto de 23 de octubre de 2019.

5. Requerida la actora para que manifestase si los demandados adeudaban cantidad alguna, en escrito de fecha 26 de febrero de 2020 manifestó que seguían adeudando la suma de 2.693,54 euros, y que se seguía reclamando dicha deuda, siendo la deuda final pendiente de pago ascendente a 1.287,54 euros. Asimismo, en dicho escrito, adujo lo siguiente:

-en el momento de la firma del documento de rescisión del contrato en fecha 13 de marzo de 2019, la deuda total ascendía a la suma de 2.393,54 euros (los 2.100 euros reclamados en la demanda correspondientes a los meses de diciembre de 2018, enero y febrero de 2019 más 293,54 euros correspondientes a la parte proporcional de los 13 días de marzo de 2019).

- con posterioridad, los demandados abonaron la suma de 1.106 euros a cuenta de la deuda pendiente en fecha 26 de marzo de 2019, según justificante de pago que aportaba, con lo que la deuda final en concepto de rentas ascendía a 1.287,54 euros.

-la fianza depositada en su momento (1.400 euros) no podía descontarse de la deuda por rentas, pues la misma había tenido que ser aplicada, al pago de suministros pendientes de abono (683,73 euros) y a la reparación de los daños causados en la pica (475,49 euros), esto es, al pago de 1.159,22 euros, según los documentos que aportaba (copia del pago de suministros y factura de reparación de la pica).

En escrito presentado por la actora el 21 de octubre de 2019, la actora ya lo había puesto de manifiesto al tiempo de impugnar un recurso de revisión.

6. Por diligencia de ordenación de 29 de octubre de 2020, se acordó que el procedimiento continuase por la reclamación de las rentas pendientes debidas, que ascendían a 1.287,54 euros.

7. Los demandados se opusieron a la demanda en escrito de fecha 3 de septiembre de 2021, mostrando su disconformidad con la existencia de una deuda por importe de 1.287,54 euros, por considerar que debía ser aplicada la fianza de 1.400 euros, negando que no pudiera descontarse en su totalidad de la deuda por rentas con base en haber tenido la actora gastos por suministros pendientes por un total de 683,73 euros y por la reparación de daños en una pica por importe de 475,49 euros, ya que ellos habían abonado todas las cantidades derivadas del contrato. Alegaron que, en fecha 13 de marzo de 2019, las partes contractuales firmaron un documento de rescisión relativo a la entrega de las llaves y de la vivienda en perfectas condiciones de uso; en ese momento, la deuda ascendía a 2.393,54 euros, y los arrendatarios autorizaron expresamente al arrendador para que aplicase el importe de la fianza a pagar a parte de la deuda que mantenía con la arrendataria, de modo que, cuando se recibieron las llaves y se puso a disposición de la propiedad el piso en arrendamiento, tal y como figuraba en el documento número uno que aportaban, el encargado de la propiedad efectúo las cuentas de las cantidades debidas, que fueron abonadas por los arrendatarios, siendo acompañada la propia nota de las personas intervinientes efectuando las cuentas como documentos número dos al escrito de recurso de revisión; los demandados abonaron por transferencia 1.106 euros en fecha 26 de marzo de 2019, obrando en el juzgado el correspondiente justificante de pago, y, de mutuo acuerdo entre ambas partes, la actora se quedó la fianza depositada de 1.400 euros, por lo que existía una diferencia a favor de los demandados (2.506 euros abonados por descontarse la fianza - 2.393,54 euros adeudados). Añadieron que, en cuanto a los suministros, eran importes de suministros anteriores a la entrada en la vivienda por los demandados, de modo que no fueron efectuados por su parte; en cuanto a la pica, adujeron que se trataba de una pica de tierra, no de acero inoxidable, y que, cuando se entregó la vivienda para su ocupación, estaba agrietada por el centro, por lo que tuvieron que colocar un balde, y después otro debajo, que recogía todo el agua que caía de la pica, que fue entregada en el mismo estado en que se encontró cuando accedieron al piso.

8. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se señala que la tesis de los demandados no puede ser acogida pues, a la vista del documento en que fundamentan su postura, no es posible sostener que el mismo contenga una especie de liquidación o finiquito de las deudas derivadas del contrato de arrendamiento; se trata de un documento manuscrito del que no consta la autoría ni la firma, en el que tan sólo se reflejan unos cálculos sin especificación del concepto al que corresponden y sin ninguna cláusula de la que se infiera la voluntad de las partes de tener por liquidadas las obligaciones dinerarias nacidas del contrato de arrendamiento así como de renunciar a exigir judicialmente cualquier cantidad. Se precisa que los demandados ni siquiera propusieron el interrogatorio como testigo del supuesto autor de los cálculos invocados en apoyo de su tesis y, en lugar de ello, se limitan a proponer el testimonio de una hija de los arrendatarios, cuya relación familiar con éstos proyecta dudas evidentes sobre su credibilidad y, en suma, impide atribuir a su declaración un valor dirimente de la cuestión sobre la que se discute. Se concluye que las partes codemandadas no han acreditado el pago de las rentas que se les reclaman, acreditación que no revestía especial dificultad teniendo en cuenta que la deuda pendiente de pago se contrae a tres mensualidades y a los trece primeros días del mes en que tuvo lugar la terminación del contrato y la restitución posesoria de la vivienda, por lo que la acción de reclamación de rentas debe ser estimada con la consiguiente condena de los arrendatarios y su avalista a pagar a la arrendadora la suma de 1.287,54 euros. Se añade que, con independencia de lo anterior, debe subrayarse que ninguno de los escritos de contestación de los demandados plantea formalmente la compensación de la deuda reclamada con los créditos a su favor derivados de la obligación de la arrendadora de restituir la fianza constituida al tiempo de la formalización del arriendo, siendo, precisamente, en ese momento procesal y no en otro cuando incumbía a las partes codemandadas alegar, si así lo tenían a bien, la excepción referida, para posibilitar a la parte actora oponerse por la vía del art. 408.1 LEC. En consecuencia, aun cuando las partes se hayan pronunciado deslavazadamente sobre el destino de la fianza en varios de los escritos sucesivamente presentados, no es posible entender que la cuestión haya quedado debidamente incorporada al objeto procesal y, por tanto, no procede pronunciamiento alguno sobre ella.

9. Los apelantes solicitan en su recurso la desestimación de la demanda.

10. El sucesor procesal de la actora se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. Tras hacer los apelantes un resumen de las actuaciones procesales, aducen que se ha cumplido con el requisito del pago íntegro de las cantidades correspondientes a rentas sobre la vivienda arrendada, y se ha acreditado en sede de los anteriores procedimientos seguidos ante el Juzgado, el pago de cuantas cantidades se adeudaban, y la entrega en forma de la vivienda arrendada en perfectas condiciones, tal y como fue entregada en su día, no obstante lo cual la actora presentó escrito en fecha 25 de febrero de 2020, en el que se concretó las cantidades que reclamaba, y se opuso a la compensación de la deuda con el crédito de lo codemandados resultante de la obligación restitutoria de la fianza. Aducen que, en el acto de la vista, los demandados alegaron la inexistencia de deuda, y sostuvieron que, con motivo de la restitución posesorio de la vivienda, el encargado de la propiedad efectuó las cuentas de las cantidades debidas que fueron abonadas por los arrendatarios, que suponían la cantidad de 1.106 euros, suma que coincide con la cantidad que reconoció la parte actora haber recibido como pago parcial a cuenta de la rentas reclamadas; tanto la actora como los demandados trataron infructuosamente de obtener la dirección o la forma de localización del Administrador para que verificase los mencionados datos, que figuran en las actuaciones de su puño y letra, pero no fue posible aportar dicho testigo crucial a las actuaciones, siendo confirmada por la parte demandada la existencia de dicha nota, donde figuran los cálculos efectuados por el Administrador de la finca y, por tanto, por el administrador de la arrendadora, que finiquitaron y liquidaron la relación; el conocimiento de dicha nota se tuvo desde el primer momento del procedimiento en que comparecieron los demandados. Consideran que es obvio que, si llevaba la administración de la parte actora, esta debía conocer perfectamente su nuevo domicilio, porque le estaba administrando las fincas que tiene, y, en el caso de la parte actora conociese o no conociese su domicilio actual, en modo alguno le interesaba aportarlo, porque verificaría con toda claridad que dicha nota había sido manuscrita por el propio administrador. Aducen que, o bien la fianza se compensó, o bien la fianza debe devolverse, y con ella pueden abonarse las cantidades que se derivasen entre arrendadora y arrendataria. En cuanto a la factura aportada por la actora, aduce que se trata de un presupuesto de fecha 22 de marzo de 2019, muy anterior a la fecha de presentación de la demanda, de la ampliación de esta y, naturalmente, de la oposición, y que otro tanto sucede con el documento fechado el 11 de agosto de 2015, muy anterior a la fecha de presentación de la demanda; además de ser documentos absolutamente prescritos, fueron presentados con posterioridad a la demanda, fuera del plazo para su presentación ( art.265.1 LEC) , y generando una total ausencia de defensa en las alegaciones de los demandados, por lo que no pueden ser tenidos en cuenta. Finalmente, aluden a que propusieron el interrogatorio de la actora, pero que no asistió al acto de la vista, y a que su testigo sí avaló su versión de los hechos. Y propusieron la práctica del interrogatorio de la actora y la testifical del Administrador en esta segunda instancia.

2. El apelado considera ajustada a Derecho la sentencia recurrida.

3. Las pruebas de interrogatorio de la actora, ya fallecida, y la testifical del Administrador, testigo cuya declaración había sido propuesta en primera instancia por la actora, no por los demandados, fueron denegadas en esta segunda instancia.

TERCERO.-1. En contra de lo señalado en la sentencia recurrida, aun cuando no se aludiera expresamente a la "compensación", consideramos que, de una parte, la compensación con la fianza arrendaticia fue puesta de relieve ya en un primer escrito de oposición del demandado, presentado en fecha 3 de marzo de 2021, y, posteriormente, en el escrito de contestación conjunta de los tres demandados de fecha 3 de septiembre de 2021; incluso, vertieron alegaciones acerca de que no procedía descontar de la fianza el importe de la nueva pica, porque se trataba de una pica de tierra, no de acero inoxidable, que cuando se entregó la vivienda para su ocupación estaba agrietada por el centro, teniendo que colocar un balde, y después otro debajo que recogía todo el agua que caía de la pica, y que la pica fue entregada en el mismo estado en que se encontró cuando accedieron al piso. También vertieron alegaciones acerca de que no procedía descontar el importe de varios recibos de suministros, por ser anteriores a entrar en la vivienda, de modo que no era consumos de los demandados. Y no alegada prescripción alguna al tiempo de contestar a la demanda.

De otra parte, ya se ha expuesto en el fundamento de derecho primero que, requerida la actora para que manifestase si los demandados adeudaban cantidad alguna, en escrito de fecha 26 de febrero de 2020 manifestó que seguían adeudando la suma de 2.693,54 euros -en realidad, 2.393,54 euros-, y que se seguía reclamando dicha deuda, si bien la deuda final pendiente de pago ascendía a 1.287,54 euros, al haber abonado los demandados 1.106 euros, añadiendo la actora expresamente que la fianza depositada en su momento (1.400 euros) no podía descontarse de la deuda por rentas, pues la misma había tenido que ser aplicada al pago de suministros pendientes de abono (683,73 euros) y a la reparación de los daños causados en la pica (475,49 euros), esto es, al pago de 1.159,22 euros.

2. Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de septiembre de 2022 ( ROJ: SAP B 10023/2022 - ECLI:ES:APB:2022:10023 ):

"Sobre la compensación de la fianza entregada

Aducen los apelantes que, teniendo en cuenta que la acción ejercitada es de desahucio y de reclamación de rentas, y que la sentencia que recaiga tiene efectos de cosa juzgada, procede la compensación con la fianza arrendaticia.

La Sentencia núm. 285/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona

" (...) la fianza prestada responde, no sólo de las rentas impagadas, sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso. Obviamente sin perjuicio de que la demandada pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.

..., la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario/a (consumos) y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último/a deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio respecto a ésta, a través de la excepción de compensación (o, en su caso reconvención; y con las especialidades en ambos casos establecidas en el art. 438.1 y 2 LEC para el juicio verbal).

Ciertamente, parece que nada se oponga y sea incluso recomendable (a efectos de evitar dilaciones, molestias y costes) aplicar la fianza cuando en el pleito se ha discutido acerca de todas las posibles deudas del arrendatario por todos los conceptos y se ha resuelto en sentencia procediendo a su concreta cuantificación, es decir, en definitiva, cuando ha sido liquidado el contrato y en ello se encuentren contestes las partes. Pero no cabe cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada (así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos), como sucede, entre otros en los casos como el presente en el que, al plantear la demanda, que es el momento en el que se origina la litispendencia (ex. art. 410 LEC ), no se haya recuperado aún la posesión, aunque esta se recupere constante el litigio (...)".

El art.1196 CC dispone:

"Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, como bien se señala en la sentencia recurrida, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.."

3. Pues bien, aparte de, en este concreto supuesto, se procedió ya a la entrega de las llaves de la vivienda arrendada por los arrendatarios a la actora en fecha 13 de febrero de 2019, antes, incluso, de que llegara a ser admitida a trámite la demanda (18/03/2019), si bien después de su presentación, vistos los avatares procesales que ha tenido el procedimiento mismo, consideramos que existen en autos datos bastantes para poder liquidar el contrato, habiendo tenido las partes la oportunidad de ponderar a lo largo del procedimiento la compensación o no de la fianza arrendaticia, y la aplicación de la fianza a determinados conceptos puestos de manifiesto por la actora durante el procedimiento a raíz del desalojo, los cuales fueron negados expresamente por los demandados, incluso mediante prueba testifical de la hija de dos de ellos.

4. Así las cosas, consideramos que, concretamente, no cabe acoger el pago a cargo de los demandados de la cantidad facturada en fecha 12 de abril de 2019, no por reparación, sino por sustitución de la pica de gres existente por otra de acero inoxidable.

Si bien la actora presentó un presupuesto de reparación de la pica de fecha 22 de marzo de 2019, y, posteriormente, en fecha 21 de octubre de 2019, presentó una factura de reparación de fecha 12 de abril de 2019 -siempre antes de que los demandados contestasen a la demanda-, lo cierto es que la actora Dña. Aurelia carecía de legitimación activa para reclamar por tal concepto, pues, tanto el presupuesto como la factura van a nombre de su hijo Eleuterio, sin perjuicio de que, posteriormente, sea éste quien haya sucedido procesalmente a la actora a raíz de su fallecimiento en fecha 26 de abril de 2022. Por tanto, en la fecha en que fueron emitidos esos documentos, la actora carecía de legitimación activa para reclamar por conceptos que ella no había abonado.

Cabe recordar que, como señala la STS, Sala 1ª, de 11 de octubre de 2021 ( ROJ: STS 3670/2021 - ECLI:ES:TS:2021:3670 ):

"Es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, relativa a la posibilidad de apreciar de oficio la falta de legitimación activa.

Así lo declaramos, en la sentencia 481/2000, de 16 de mayo , en la que razonamos:

"[...] el tema de la legitimación comporta siempre una questio iuris y no una questio facti que, aunque afecta a los argumentos jurídicos de fondo, puede determinarse con carácter previo a la resolución del mismo, pues únicamente obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen se puede, por ello, estar legitimado y carecer del derecho que se controvierte. con todo, dada la vinculación de la legitimación con el tema de fondo y las utilidades que comporta el manejo del concepto con precisión, no es extraño que, en ocasiones, se confunda la legitimación ( questio iuris) con la existencia del derecho discutido (que exige la comprobación de los elementos fácticos que lo configuran)" ( STS 31 mar. 1997, en recurso núm. 1275/93 ), y de ahí, sobre todo, que la falta de legitimación ad causam se considere apreciable de oficio por los tribunales, incluso por esta sala al conocer del recurso de casación (SSTS. 20 oct. 1993 , 1 feb. 1994 , 13 nov. 1995 , 30 dic. 1995 y 24 ene. 1998 , entre otras)", con lo que cualquier reproche de incongruencia a la sentencia recurrida y toda la argumentación de los dos motivos, caen absolutamente por su base".

5. En cuanto a los recibos de pago de suministros de agua emitidos por "Aigües de Barcelona", son un recibo de 11 de agosto de 2015,por importe de 374,38 euros; un recibo de 8 de febrero de 2019,por importe de 108,11 euros; un recibo de 11 de diciembre de 2018,por importe de 100,62 euros, y un recibo de 8 de octubre de 2018,por importe de 100,62 euros.

Teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 13 de marzo de 2015 y que la vivienda fue desalojada el 13 de marzo de 2019, todos los recibos podrían corresponder con el periodo en que los arrendatarios demandados hacían uso de la vivienda, sin que haya sido alegada la prescripción de su reclamación hasta ser formulado el recurso de apelación. Ello por más que la testigo propuesta por los demandados, Dña. Enma (hija de los arrendatarios demandados), dijera durante su declaración que eran consumo excesivos y que podían corresponder a un arrendatario anterior.

En cualquier caso, consideramos que ya podían haber sido reclamados con la propia demanda todos ellos, pues fue presentada en fecha 28 de febrero de 2019, y, conforme a lo dispuesto en el art.27.2 LAU, "Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (...)".

En el contrato de arrendamiento, se pactó que los suministros corrían a cargo de los arrendatarios (cláusula quinta), por lo que, de haber habido suministros pendientes de pago -uno, incluso, data de agosto de 2015-, ya deberían haber sido oportunamiento reclamados con la demanda. Pero no lo fueron.

Además, los recibos aportados no son identificatorios siquiera de la vivienda a que corresponden, y tampoco se acredita a nombre de quién van emitidos.

6. En consecuencia, consideramos procedente que la fianza arrendaticia entregada al tiempo de ser suscrito el contrato (1.400 euros) se compense con el importe de las rentas finalmente adeudadas (1.287,54 euros), con el resultado de que los demandados no adeudan cantidad alguna a la parte actora.

7. Por consiguiente, con estimación del recurso de apelación, procede desestimar la demanda.

No son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia, ante la realidad no negada de la existencia de rentas rentas reclamadas al tiempo de la demanda y hasta la entrega de llaves, no obstante su compensación final con la fianza arrendaticia, que ha sido declarada en la presente resolución.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimacion del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación