Sentencia Civil 195/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1034/2023 de 05 de marzo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. Berta Mestres Montia, en representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., presentó demanda contra D. Héctor, ejercitando la acción de desahucio por expiración de plazo y reclamación de rentas, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de junio de 2009, sobre una vivienda existente en Mataró (Barcelona), DIRECCION000. En aquel procedimiento aparecía como arrendadora "Caixa d'Estalvis de Catalunya". Con posterioridad, la demandante adquirió la propiedad del inmueble y se subrogó en el contrato como arrendadora. Se pactó que el contrato tendría una duración de un año, prorrogable hasta 5 años. La renta contractual se fijó en 350 euros mensuales.

El contrato se fue renovando tácitamente. Mediante burofax de 17 de junio de 2020 la actora comunicó al demandado su voluntad de no renovar el contrato, y darlo por resuelto a fecha 27 de junio de 2021. Sin embargo, el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble a la actora.

Se relata que, a fecha de presentación de la demanda, el arrendatario adeuda 735,00 euros, correspondientes a una parte de la renta de junio de 2021 (35,00 euros), más las mensualidades de julio y agosto de 2021 (a razón de 350,00 euros al mes).

En consecuencia, se solicitaba sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.-Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 29 de junio de 2009 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000 en Mataró (Barcelona),que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 4 de Mataró.

2.-Condene al demandado a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;

3.-Se condene a D. Héctor al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de 735 euros,más los correspondientes intereses;

4.-Se condene a D. Héctor a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la demandante, a razón de 350 euros mensuales.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

II.-)La Procuradora Dª. Marta Sagues Pérez, en representación de D. Héctor, se opuso a la acción ejercitada en la demanda. Se alega que el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad, y que por tanto cabe acordar la suspensión extraordinaria del procedimiento conforme al Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo. Se admite la existencia del contrato de arrendamiento, y la subrogación posterior de la actora en el mismo, en la posición de arrendadora. Se señala que la demandante ha omitido en su demanda que hubo una novación contractual acordada por esta parte con la entidad "BBVA", cuando la misma era arrendadora, en fecha 26 de julio de 2017. En virtud de esa novación, se acordó que la renta anual fuese de 600 euros, pagadera a razón de 50 euros al mes. Se estableció una prórroga de un año, estableciéndose una duración del contrato hasta el 27 de junio de 2018. La fecha correcta del burofax enviado por la actora fue el 17 de diciembre de 2020. Debido a la situación de vulnerabilidad del demandado, procedía prorrogar el contrato durante 6 meses, conforme al art. 2 del Real Decreto-Ley 11/2020. Por tanto, el contrato finalizaba el 17 de diciembre de 2021. La parte actora presentó su demanda antes de que el contrato hubiese finalizado. En cuanto a la acción de reclamación de cantidad, se niega que exista la deuda de 735,00 euros que se indica en la demanda. La renta aplicable es de 50,00 euros al mes, y esta parte la ha ido pagando. Subsidiariamente, se alega que las cantidades adeudadas deberán compensarse con la fianza constituida por el arrendatario en el momento de celebrar el contrato.

Por tanto, se solicitó la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la actora.

III.-)La sentencia de instancia estimó la demanda presentada. Previamente, durante el acto del juicio, la actora había precisado que el demandado estaba al corriente del pago de las rentas. El juez de instancia apreció que en este caso se había producido el vencimiento del contrato, y que la arrendadora había emitido requerimiento al arrendatario en los términos y en la forma previstos en la Ley. La parte demandada no habría cuestionado estos extremos. Por otro lado, la posible vulnerabilidad no es un factor que pueda suponer la desestimación de la demanda de desahucio.

En consecuencia, se acordó la estimación de la demanda presentada, declarando la resolución del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo contractual. Se condenó al demandado a entregar la posesión del inmueble a la entidad actora, con apercibimiento de lanzamiento. Y todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

IV.-)La representación de D. Héctor se alza contra aquella resolución. Se alega error en la valoración de la prueba. La sentencia no se ha pronunciado sobre la alegación de esta parte de prórroga extraordinaria del contrato por seis meses conforme al art. 2 del Real Decreto-Ley 11/2020. Se destaca que la parte actora ocultó la novación contractual hecha con la anterior arrendadora, "BBVA", en fecha 26 de julio de 2017. El contrato debía estar vigente hasta diciembre de 2021, y sin embargo la actora presentó la demanda antes de esa fecha. En el juicio, la actora reconoció que el arrendatario estaba al corriente en el pago de las rentas. Y con posterioridad continuó pagando la renta vigente de 50 euros mensuales, con total aceptación por la propiedad. La sentencia incurre en incongruencia omisiva. La actora desistió de la reclamación de cantidad, ante las alegaciones hechas por el demandado. Ello se tendría que haber trasladado a la sentencia, y que haber tenido en cuenta a los efectos de resolver sobre las costas procesales.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en instancia, y en su lugar se acuerde la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

V.-)La representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. muestra oposición al recurso presentado. Para esta parte, debería inadmitirse el recurso de apelación, al no haber dado cumplimiento al requisito de pago o consignación previa de las rentas, conforme al artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) . En todo caso, el contrato de arrendamiento habría expirado. Hubo una correcta notificación de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato a su vencimiento. En este caso no es aplicable la tácita reconducción. No es aplicable la prórroga extraordinaria de 6 meses del Real Decreto 11/2020, ya que el arrendatario no la solicitó en ningún momento. Cobrar las rentas no significa aceptar la prórroga del contrato.

En definitiva, se solicita que se inadmita el recurso presentado, declarando la firmeza de la sentencia de instancia. Y, subsidiariamente, se solicita Sentencia por la que se desestime el recurso interpuesto y se confirme la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Procedimiento verbal de desahucio por expiración de plazo.

Ejercita la parte actora demanda solicitando el desahucio respecto de una finca urbana consistente en vivienda, ubicada en Mataró (Barcelona), DIRECCION000, por la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de junio de 2009, que el demandado D. Héctor suscribió con la entidad "Caixa d'Estalvis de Catalunya" (doc. nº 2 de los acompañados a la demanda), en el que la parte actora DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. se habría subrogado, en la posición de arrendadora.

La parte demandante hace uso por tanto de la facultad establecida en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) , según el cual el actor podrá ejercitar, mediante el planteamiento de un juicio verbal, la acción encaminada a recuperar la posesión de una finca dada en arrendamiento, cuando esa pretensión se base en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente.

Es de aplicación en este pleito, por tratarse de inmueble destinado a vivienda, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , que establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 4.1, los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (en adelante, CC) .

La parte actora reclamaba inicialmente en su demanda las sumas adeudadas por rentas y cantidades asimiladas. El art. 437.4.3º LEC regula la posibilidad de ejercer acumuladamente la acción de desahucio y la reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía de esa reclamación. No obstante, en la sentencia de instancia no se ha recogido pronunciamiento alguno respecto de esta acción acumulada de reclamación de cantidad, cuestión por la que la parte actora no ha interpuesto recurso de apelación, ni ha impugnado la sentencia recurrida, y que por tanto ya no es controvertida en esta segunda instancia.

TERCERO.- Sobre la expiración del plazo fijado en el contrato suscrito por las partes

Ante todo, y en cuanto a la admisibilidad del recurso de apelación, cabe reseñar que se requirió a la parte apelante para que acreditase el pago o consignación de las rentas devengadas, en los términos del art. 449.1 LEC, y tal requerimiento se tuvo por cumplimentado.

Pues bien, más allá de esa cuestión formal, D. Héctor recurre en apelación la sentencia de instancia, cuestionando el pronunciamiento relativo a la extinción del contrato de arrendamiento y la condena al desalojo del inmueble y entrega de la posesión a la parte actora.

Es clara la omisión existente en la sentencia de instancia, que se limitó a constatar el vencimiento del plazo fijado contractualmente y la existencia de un requerimiento válidamente emitido por la arrendadora, comunicando su voluntad de no prorrogar nuevamente el contrato, en los términos del art. 10 LAU. La representación de D. Héctor no cuestionó estas circunstancias en su escrito de contestación, y lo que alegaba como motivo de oposición era que el contrato debía entenderse prorrogado por seis meses más, debido a la situación de vulnerabilidad del arrendatario, conforme al art. 2 del Real Decreto-Ley 11/2020. Esa prórroga no habría sido respetada por la arrendadora, que habría presentado demanda ejercitando la acción de desahucio conforme al art. 250.1.1º LEC antes de que transcurriese esa prórroga de seis meses. En concreto, el mencionado precepto decía, en la redacción vigente en la fecha de finalización del contrato (27 de junio de 2021), lo siguiente:

"Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 9 de agosto de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial."

No obstante, siendo cierto que se trata de una alegación oportunamente realizada por la parte demandada en su escrito de contestación, a la que no se dio respuesta en la sentencia de instancia, esta sala no puede otorgarle ningún pronunciamiento favorable. Para empezar, cabe entender que se trató de una omisión que podría haberse subsanado mediante la petición de complemento de sentencia prevista en el art. 215 LEC. La parte demandada no hizo uso de tal posibilidad, sino que prefirió sustanciar su petición mediante la interposición de un recurso de apelación.

Y, en todo caso, entrando en el fondo de la cuestión, de ningún modo puede reconocerse a favor de D. Héctor el derecho a esta prórroga de seis meses. La prórroga extraordinaria por vulnerabilidad que se regula en el art. 2 del Real Decreto-Ley 11/2020 no opera de manera automática, sino que requiere, ante todo, de la previa petición de la persona arrendataria. La prórroga operara "previa solicitud del arrendatario".Pues bien, en ese caso no consta de ningún modo que D. Héctor formulase tal petición.

Más allá de ello, el hecho de que en la demanda se omitiese cualquier mención al documento de novación suscrito en fecha 26 de julio de 2017 con la entonces arrendadora "BBVA", o que la fecha de envío del burofax no fuese la de 17 de junio de 2020, sino 17 de diciembre de 2020, en nada afectaría al pronunciamiento relativo a la finalización del contrato, el cual ha de considerarse extinguido igualmente.

CUARTO.- Sobre la tácita reconducción

Tampoco cabe, a criterio de este tribunal, acoger la alegación relativa a la tácita reconducción, a la que se llegaría según la recurrente por el pago puntual de rentas por el arrendatario con posterioridad al día fijado por la actora como extinción contractual.

La parte demandada no puede alegar la existencia de tácita reconducción sólo por el hecho de haber continuado abonando las rentas más allá de la fecha fijada como vencimiento del contrato, y la aceptación de esas cantidades por la propiedad. En nuestro Derecho, la novación contractual no se presume, sino que debe ser expresa. Así se desprende de lo indicado por el Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de junio de 2006: "Además hay que añadir que esta Sala ha venido considerando que la novación no se presume y que "es preciso para que exista, de acuerdo con reiterada jurisprudencia, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio" ( Sentencia de 23 julio 1996 , así como las de 14 diciembre 1998 , 28 diciembre 2000 y 10 junio 2003 )".

En ese sentido, es inaceptable que el pago de la renta por un inquilino, o incluso la reclamación del abono de la misma por el propietario, tenga efectos novatorios. La resolución de los arrendamientos ha de efectuarse por mutuo acuerdo de las partes o por resolución judicial. Mientras ello no ocurre, hay obligación de pago de la prestación comprometida. Si el inquilino está en el uso de la cosa, es obligado pagar, pues es la única manera de contrarrestar la ocupación y disfrute de la finca arrendada. Y, por ese pago, no se alteran las condiciones del contrato, ni se novan sus pactos. El pago hecho una vez extinguido el plazo contractual no constituiría una renta propiamente dicha, sino un modo de indemnización de perjuicios por ocupación ilegitima del inmueble. Y, en todo caso, la percepción de esa suma por la propiedad no puede interpretarse como una prolongación del contrato por pacto novatorio, ni por tácita reconducción.

QUINTO.- Incongruencia omisiva en relación al pronunciamiento sobre costas procesales de primera instancia

Sí debe estimarse la petición de la parte demandada en relación a la incongruencia omisiva de que adolece la sentencia de instancia, y la relevancia que ello ha de tener en materia de costas.

La parte demandante ejercitó en su demanda una acción de desahucio por expiración de plazo, acumulando además una acción de reclamación de rentas, por la existencia de rentas indebidas. Después de que la representación de D. Héctor mostrase oposición a la acción de reclamación dineraria alegando que la renta vigente no era de 350 euros mensuales, sino de 50 euros mensuales, así como el pago de todas las mensualidades devengadas, la representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. desistió durante el juicio de esa acción de reclamación de cantidad. A pesar de la insistencia de la abogada del demandado, la actora no llegó a pronunciarse sobre si el motivo de ese desistimiento era un reconocimiento de la procedencia de las alegaciones efectuadas por la demandada, o la existencia de un pago sobrevenido de la deuda por el arrendatario. Ante la falta de mención expresa sobre ello, y de documentación acreditativa de las operaciones realizadas, esta sala debe decantarse por la primera de las opciones.

Es más, el abogado de la parte demandante manifestó durante el juicio que desistía a la acción de reclamación de 735,00 euros, pero no a la condena de futuro del art. 220 LEC. Esta Sección de la Audiencia Provincial de Barcelona ha declarado de forma reiterada que, para que haya condena al pago de rentas posteriores a la fecha de la sentencia, conforme al art. 220 LEC, es necesario que haya habido un impago previo por el deudor. No procede condenar al pago de rentas futuras cuando no consta incumplimiento del arrendatario (por todas, Sentencia nº 473/2024, de 3 de julio de 2024, recurso nº 725/2023, que a su vez cita las Sentencias de 6 de marzo y 26 de septiembre de 2023).

Lo que parece claro es que si la sentencia se limitó únicamente a condenar a D. Héctor a entregar la posesión de la finca a la parte actora, no hubo una estimación íntegra de la demanda inicial. Teniendo en cuenta que no hubo pronunciamiento alguno sobre la acción de reclamación de rentas (ni siquiera en el sentido de tener a la demandante por desistida del mismo), que la parte actora no ha instado el correspondiente complemento de la resolución dictada, y considerando que la petición de condena futura del art. 220 LEC en ningún caso podía ser objeto de pronunciamiento favorable ante la falta de impagos apreciables por el demandado, la conclusión a la que cabría llegar, respecto de la primera instancia de este pleito, es que las pretensiones de la demandante fueron estimadas sólo parcialmente. Procederá colmar la omisión existente en la sentencia de instancia, declarando la absolución del demandado respecto de la acción de reclamación de cantidad respecto de la cual la sentencia no hizo pronunciamiento alguno.

Y, desde luego, eso habría de tener incidencia en el pronunciamiento sobre costas, de modo que cada parte habría de abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, conforme al art. 394 LEC.

SEXTO.- Costas procesales de segunda instancia

Conforme al art. 398.2 LEC, la estimación parcial del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación