Sentencia Civil 412/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 852/2023 de 06 de mayo del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de los actores, D. Gonzalo y Dña. Eulalia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentaron contra D. Fabio y Dña. María Angeles, en reclamación de la suma de 6.320,18 euros, más los intereses legales devengados.

2. Partieron los actores en la demanda de que, en fecha 20 de abril de 2021,suscribieron con los demandados un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001, por el plazo de cinco años y por importe 900 euros mensuales de renta. Alegaron que, en fecha 23 de julio de 2021,los arrendatarios les notificaron su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento suscrito, indicando que la entrega de llaves y puesta a disposición de la vivienda se realizaría el día 10 de septiembre de 2021; en fecha 2 de agosto de 2021,los demandados enviaron una nueva comunicación a los actores, en la que les informaban de que no les ingresarían el dinero correspondiente a las rentas de los meses de julio y agosto, justificando la falta de pago atendiendo a diversos motivos que nada tenían que ver con los actores, y añadían un supuesto mal funcionamiento del aire acondicionado, indicando que habían tenido que alquilar una habitación de hotel, cuando el aire acondicionado de la vivienda funcionaba correctamente, ya que los propietarios de la vivienda enviaron un técnico, quien les informó de que el aparato de aire funcionaba correctamente y tenía la potencia y características suficientes para climatizar el piso. Alegaron que, en fecha 6 de septiembre de 2021,las partes firmaron un documento por el que se rescindía el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de abril de 2021, por voluntad unilateral de los arrendatarios, y donde se pactó lo siguiente:

"En el día de hoy, los abajo firmantes como otorgantes del contrato de arrendamiento devivienda, firmado en fecha 20 de abril de 2021, de la finca sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001, a requerimiento de la parte arrendataria acuerdan y se avienen a resolver el presente contrato de alquiler en fecha 6 de septiembre de 2021,devolviendo la cantidad de MIL OCHOCIENTOS EUROSen concepto de fianza, en el plazo no superior a 30 días, una vez deducidas las cantidades que le correspondan al arrendatario para suministros, alquiler, penalización o cualquier otro devengo.

En el supuesto caso que hubiera deuda por alguno de los conceptos mencionados, o algún desperfecto, y la fianza no lo cubriera, el arrendatario se compromete a abonar la cantidad adeudada en un plazo no superior a 30 días.

Las partes de común acuerdo dejan sin efecto ni valor alguno el presente contrato y en este acto se hace entrega de las llaves de la vivienda y plaza de aparcamiento."

Adujeron los actores que, al tiempo de la firma de dicho documento de rescisión, restaban pendientes de pago los recibos de alquiler de julio y agosto de 2021, por un total de 1.800 euros, y que, además, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se pactó que "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días",por lo que, dado que el contrato entró en vigor el día 1 de mayo de 2021, el periodo de obligado cumplimiento finalizaría el día 31 de octubre de 2021, de modo que correspondía a los arrendatarios el pago de las rentas de los meses de septiembre y octubre de 2021, ascendentes a 1.800 euros; dicha cláusula también establecía que "Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización",por lo que, dado que el contrato se inició el día 20 de abril y se rescindió el día 6 de septiembre, restarían cuatro años y medio para finalizar el contrato, por lo que la indemnización a abonar a los actores ascendía a 4.050 euros. A dichas cantidades debían añadirse los importes que restaban pendientes en concepto de suministros y desperfectos por un total de 470,18 euros, aportando facturas: factura de agua correspondiente a los meses de junio y julio (75,62€); factura de agua correspondiente a los meses de abril y mayo, 50% (30,62€); factura de gas natural del período 02-04-2021 a 27-05-2021, 27 días (40,88€); factura de electricidad del período 12-05-2021 a 31-05-2021 (45,36€), y factura de reparación del herraje de la puerta basculante (277,70€). Los actores reconocieron que debería restarse la cantidad de 1.800 euros, entregada por demandados en el momento de la firma del contrato en concepto de fianza, por lo que la suma adeudada ascendía finalmente 6.320,18 euros. Añadieron haber enviado a los demandados, a la dirección de notificaciones que ellos mismos notificaron en el documento de rescisión de 6 de septiembre, un burofax en fecha 13 de octubre de 2021, requiriéndoles para que abonaran la deuda correspondiente a las rentas, indemnizaciones, suministros y desperfectos antes mencionados, pero sin obtener resultado positivo.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, partiendo de haber suscrito las partes un acuerdo sobre rescisión contractual, aceptando el desistimiento, con imposibilidad de reclamación con el contrato extinguido; se trató de un acuerdo de las partes (arrendadores y arrendatarios) que plantearon, de común acuerdo, un desistimiento por causa de fuerza mayor para solventar la problemática generada en dicha vivienda arrendada por la multitud de incidencias y desperfectos que presentaba; entre otras, la principal problemática tratada era el asunto de la instalación defectuosa de los aires acondicionados de la vivienda, que solo daban resultados en la mitad de la vivienda, dejando sin servicio a la otra mitad, y que tras varias asistencias de los técnicos no conseguía solventarse; dicha situación unida a los muchos desperfectos que presentaba la vivienda, provocaron el malestar y descontento de los inquilinos, quienes vieron gravemente afectada su calidad de vida diaria y la salud de su hija menor, que padece una enfermedad, con incumplimiento del deber de los propietarios de proporcionarles una vivienda en buen estado con los requisitos contratados, siendo una de sus prioridades para la elección de vivienda que contara con instalación de aire acondicionado; los problemas en la vivienda ocurrieron de forma sistemática desde que se inició el alquiler y, aunque algunos habían sido solventados por los arrendadores, la mayoría de los problemas subsistían y los arrendatarios estaban hartos de que la situación no fuera solventada, por lo que, se acordó fijar una reunión entre las partes para solventar dichos problemas derivados del contrato de alquiler de vivienda. Alegaron haber contactado la demandada con el actor vía Whatsapp, de cuyas conversaciones resultaba el incumplimiento del propietario del deber de reparar los desperfectos y problemáticas de la vivienda que le iba comunicando; también contactaron con la asesoría DIRECCION001 sobre la problemática y la búsqueda de soluciones conjuntas. Alegaron que la vivienda ya venía presentando desperfectos no observables a simple vista antes de ellos entraran a vivir en ella, y que el anterior inquilino había efectuado una declaración jurada que aportaban. A raíz de dichas conversaciones y de la multitud de reclamaciones de reparación que se acumulaban, el actor y los demandados se reunieron el día 23 de julio de 2021 en las instalaciones de la Assessoria DIRECCION001 para tratar de buscar una solución a las diversas problemáticas generadas en la vivienda arrendada, y en presencia de la Sra. Leocadia (trabajadora de la citada asesoría), y, viendo que las soluciones eran inviables económicamente para la propiedad o insuficientes para los inquilinos, se pactó una rescisión al contrato de común acuerdo que pondría fin al contrato otorgándose un plazo razonable a los inquilinos para poder buscar una nueva vivienda para residir, siendo redactado y firmado el documento número dos aportado en la demanda, donde se utiliza la forma de desistimiento por causa de fuerza mayor, dejando a las partes convencidas del acuerdo y de los extremos de dicha rescisión que serían los que se plasman posteriormente en el documento de rescisión de fecha 6 de septiembre de 2021, de mutuo acuerdo, y sin existir punto alguno de desavenencia; a raíz de dicha reunión, y tras valorarse que no existía opción económicamente viable al problema reiterado del aire acondicionado (entre otros), se acordó que se resolvería el contrato de alquiler mediante desistimiento, y que, por tanto, la propiedad aceptaba el desistimiento, sin comunicar su oposición o su intención de aplicar ningún tipo de penalización o sanción, ni de aplicar la cláusula cuarta del contrato. Aducen que, si la intención de los arrendadores era reclamar la penalización por importe de 4.050 euros (por los 4 años y medio que restaban de cumplir), debían haber manifestado su disconformidad con el desistimiento y con la rescisión y haber dejado claro y manifiesto su intención de dar cumplimiento a la cláusula cuarta antes de la rescisión del contrato, como si de un desistimiento unilateral se tratara; los arrendadores plantearon una apariencia de acuerdo mutuo en el documento firmado de rescisión contractual, que convenció a los demandados del acuerdo de rescisión como solución a los reiterados problemas que se generaban en la vivienda, pero, posteriormente, una vez rescindido el contrato, y mostrando una mala fe manifiesta, pidieron el cumplimiento de una de las cláusulas sancionadoras; los arrendadores deberían haber incluido la cuantificación de los 4.050 euros de penalización en el acuerdo de rescisión y dejar clara su oposición a dicho desistimiento informando de que al ser la cantidad que reclamaban (4.050 euros) muy superior a la fianza (1.800 euros), y jamás deberían haber redactado un acuerdo con apariencia de devolver fianza. Además, en el documento de rescisión se dejaron cerrados todos los otros extremos como desperfectos que los inquilinos debían hacerse cargo (el herraje motor de la puerta del parking) así como la lectura de los servicios. Concluyeron que no cabía reclamar esos 4.050 euros como penalización, porque pactó voluntariamente el desistimiento y se aceptó la resolución del contrato, no pudiendo exigir meses más tarde el cumplimiento del contrato.

Los demandados se allanaron parcialmente en cuanto a la factura de agua correspondiente a los meses de junio y julio, por importe de 75,62 euros, y a la factura de agua correspondiente a los meses de abril y mayo (50%), por importe de 30,62 euros, aceptando una deuda por tales conceptos de 106,24 euros.

Asimismo, formularon pluspetición, en cuanto a la reclamación de los dos meses de renta debidos de los meses de julio y agosto por importe de 1.800 euros, importe que afirmaron ya se compensó con la no reclamación/devolución de la fianza que ascendía también ha dicho importe (1.800 euros), sin oponerse a que la parte actora hiciera suya dicha fianza en compensación a dichos importes. Negaron la procedencia de dar lugar a los demás importes:

1) En relación a la factura de reparación del herraje de la puerta basculante, lo que se presentaba realmente no era una factura, sino un presupuesto a nombre de la empresa DIRECCION002. para alguna reparación por dicha empresa, reparación que no guardaba relación con los hechos, por lo que existía falta de legitimación activa para poder reclamar el pago de dicho presupuesto, ya que ni tan siquiera se indica en qué lugar se había presupuestado dicha reparación.

2) En referencia a la factura de gas natural del periodo 02/04/2021 a 27/05/2021 por importe de 30,62 euros, la parte actora no tenía legitimación activa para reclamar dicha factura, pues constaba a nombre de Miriam (ex inquilina de la vivienda arrendada).

3) Lo mismo ocurría con la factura de electricidad de 45,36 euros, sin tener la parte actora legitimación activa para reclamar dicha factura, que constaba a nombre de Miriam (ex inquilina de la vivienda arrendada). Aportaron transferencia realizada a los anteriores inquilinos en pago de las mismas facturas reclamadas, lo cual reflejaba la mala fe de los actores.

Finalmente, alegaron que los actores no reclamaron por tales conceptos hasta el momento de interponer la demanda (transcurridos tres meses desde la entrega de llaves), no constando reclamación extrajudicial previa, pues el hecho de haber remitido burofax a la dirección del antiguo domicilio de los inquilinos que constaba en su DNI, a sabiendas de que en dicho domicilio ya no residían y estaban en búsqueda activa de nuevo domicilio tras el pacto de rescisión contractual, ponía de manifiesto el poco interés en solventar el asunto por vía extrajudicial. Además, los actores podían haberse comunicado por email, Whatsapp o llamadas al número de teléfono de cualquiera de los dos inquilinos, que era el canal habitual de comunicación.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda, partiendo de que no son controvertidas en el presente procedimiento las mensualidades de julio y agosto de 2021, las cuales ascienden a 1.800 euros y que serán compensadas con la fianza, que ya se encuentra en posesión de la actora, como tampoco la factura de agua correspondiente a los meses de junio y julio, y la factura de agua correspondiente a los meses de abril y mayo (50%), lo que asciende a 106,24 euros, cuantía respecto de la que la demandada se ha allanado. Se señala que no procede dar lugar a los 277,70 euros reclamados en concepto de reparación del herraje de la puerta basculante, pues el documento acompañado con la demanda consiste en un simple presupuesto que no acredita la ejecución de los trabajos y, a mayor abundamiento, no se emite a cargo de la actora. Respecto de las cantidades reclamadas en concepto de suministros de gas natural y electricidad por los importes de 40,88 y 45,36 euros, se aporta justificante de las transferencias efectuadas a la titular de las facturas, que no han sido impugnadas de contrario, y que hacen prueba plena del pago de las mismas. En cuanto a las cantidades reclamadas derivadas del incumplimiento del plazo de duración contractual, se señala que, en el documento de rescisión del contrato, se refleja que las partes acuerdan y se avienen a resolver el contrato de alquiler suscrito entre ambas sobre la finca, y se establece literalmente que "las partes de común acuerdo dejan sin efecto ni valor alguno el presente contrato".Se concluye que no cabe duda de que la relación contractual existente entre las partes terminó de forma consensuada y no de forma unilateral, pues del citado documento se desprende que el arrendador mostró su conformidad con la decisión de los arrendatarios de poner fin al contrato de arrendamiento, por lo que la reclamación posterior de las mensualidades correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2021 constituye una clara infracción de los actos propios, y debe ser desestimada. En cuanto a la cantidad de 4.050 euros reclamada en concepto de indemnización por desistimiento, tampoco se da lugar a la misma, pues se razona que la indemnización que contempla el art. 11 LAU exige el desistimiento unilateral del arrendatario, circunstancia que no concurre en este caso. Se concluye que corresponde a la demandada abonar las mensualidades de julio y agosto de 2021 que ascienden a 1.800 euros y que, por existir acuerdo entre las partes, serán compensadas con la fianza, fianza que ya se encuentra en posesión de la actora. De otra, también la demandada asumirá la factura de agua correspondiente a los meses de junio y julio (75,62€) y la factura de agua correspondiente a los meses de abril y mayo, 50% (30,62€), lo que totaliza la suma 106,24 euros, cuantía a cuyo pago se han allanado los demandados.

5. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea estimada la demanda.

6. Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1. Los apelantes parten en su recurso de que en la sentencia recurrida se señala, erróneamente, que la rescisión del contrato ha sido fruto de la voluntad de ambas partes, cuando afirman que no es así, pues en el propio documento de rescisión se hace constar que el contrato se resuelve "a requerimiento de la parte arrendataria", y que la devolución queda supeditada a las penalizaciones que puedan derivar del propio contrato de alquiler, al constar "una vez deducidas las cantidades que le correspondan al arrendatario para suministros, alquiler, penalización o cualquier otro devengo". Aducen los apelantes que se encontraban en una situación de presión, pues debían firmar un documento de rescisión del contrato para poder recuperar el uso del piso de forma pacífica, ya que de otra forma se enfrentaban a un perjuicio mucho más grave, pues los inquilinos habían dejado clara su voluntad de no seguir abonando el alquiler (ya no abonaron los dos últimos meses y habían comunicado de forma expresa su voluntad de no seguir pagando), pero que el hecho de rescindir el contrato y aceptar la devolución de las llaves no significa, en modo alguno, renunciar a los derechos que el mismo contrato preveía para el caso, aludiendo, en concreto, a la cláusula cuarta, la cual contempla lo que ha sucedido en este caso: el arrendatario ha desistido del contrato, y el arrendador ha aceptado dicho desistimiento, con las consecuencias que implica el mismo, razón por la cual se hace constar expresamente en el documento de rescisión que se rescinde el contrato a requerimiento de la parte arrendataria, y se supedita la devolución de la fianza a las posibles penalizaciones derivadas del contrato, que en este caso han sido superiores al importe de la fianza, por lo que se reclama la diferencia a la parte arrendataria; la voluntad de los arrendatarios de desistir del contrato de forma unilateral es manifiesta, y resulta de la comunicación que enviaron a los actores. Asimismo, aducen que los demandados pretenden culpabilizara a los actores del calor del piso y del consumo de aire que esto les supone, intentando justificar que es un motivo justo para rescindir el contrato sin tener que abonar la penalización pactada en el mismo, cuando no puede justificarse la inhabitabilidad de una vivienda indicando que "hace calor"; el aire acondicionado puede ser una ayuda en los meses de calor, pero nunca un requisito indispensable para la habitabilidad de una vivienda; además, de los mensajes aportados de contrario, se desprende que los actores estaban abiertos a negociar soluciones, pero los demandados decidieron rescindir unilateralmente el contrato; añaden que, en la cláusula séptima del contrato, consta que el arrendatario declara recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y en las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido, de modo que los desperfectos aducidos de contrario no son más que una excusa para desistir del contrato evitando las penalizaciones pactadas por ambas partes, a las cuales debe darse lugar.

Reiteran también la procedencia de dar lugar a la reparación del herraje de la puerta basculante, por importe 277,70 euros, pues aducen que, en el documento de rescisión firmado por ambas partes el día 6 de septiembre de 2021, se hace constar expresamente que existe un desperfecto en el herraje del motor de la puerta del parquin, que ambas partes aceptan y asumen. Añaden que un presupuesto es un documento válido para valorar una reparación, puesto que el propietario no podía saber el importe de la misma sin solicitar presupuesto, y que, si los demandados no estaban de acuerdo con el importe, lo correspondiente hubiese sido presentar un presupuesto distinto. En cualquier caso, deben asumir el coste de la reparación del mismo, por ser los responsables de su reparación.

2. Los apelados se oponen, y muestran su conformidad con la sentencia recurrida, reiterando argumentos de su contestación a la demanda. Aducen, asimismo, que, si los propietarios firmaron dichos documentos "presionados" por la situación, era en ese momento y no posteriormente cuando debían haberse opuesto a tal desistimiento en una clara manifestación de buena fe y transparencia, y no meses después mediante la interposición de la demanda. Afirman que lo que realmente ocurrió es que los propietarios sí aceptaron dicho acuerdo voluntariamente, firmaron la resolución contractual y la entrega de llaves, por lo que, ahora no pueden pretender ir en contra de sus propios actos y reclamar el resarcimiento más allá de la fecha de resolución contractual. Como afirman mantiene pacífica y reiterada jurisprudencia, "si declara resuelto el contrato es porque ha aceptado el desistimiento y con ello no puede exigir el cumplimiento o la resolución de un contrato artículo 1.124 del Código Civil, que ha sido resuelto, ni por lo tanto, el resarcimiento de los daños o reclamación de las rentas más allá de la fecha en que se declaró resuelto dicho contrato, como evidencia del consentimiento al desistimiento del arrendatario."

Tras advertir que en el recurso nada se alega respecto de las facturas reclamadas a cuyo pago no se dio lugar en la sentencia recurrida, suponiendo los apelados que ello será por la irrefutable prueba que aportaron los demandados al respecto, reiteran la clara falta de legitimación activa para la reclamación del importe de la posible reparación del herraje de la puerta basculante. Aducen que, además de ser tan solo un presupuesto, el mismo está a nombre de una empresa, DIRECCION002., por alguna reparación a realizar en dicha empresa, pero que no guarda relación alguna con los hechos aquí valorados ni con las partes.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a la estimación del recurso, el cual, como apuntan los apelados, no contiene alegación alguna relativa a las facturas inicialmente reclamadas en la demanda, y a las cuales no se dio lugar en la sentencia recurrida. Por tanto, cabe entender que los actores se han aquietado a la sentencia en cuanto a ese extremo.

4. Por lo que respecta a lo que se señala en la sentencia recurrida acerca de que la rescisión del contrato ha sido fruto de la voluntad de ambas partes, y no un desistimiento unilateral, compartimos los argumentos vertidos al respecto por los apelantes en su recurso cuando aducen que en el propio documento de rescisión consta que el contrato se resuelve "a requerimiento de la parte arrendataria",y que la devolución queda supeditada a las penalizaciones que puedan derivar del propio contrato de alquiler, al constar "una vez deducidas las cantidades que le correspondan al arrendatario para suministros, alquiler, penalización o cualquier otro devengo".Es decir, se parte de que los demandados comunicaron a los actores su voluntad de desistir del contrato de forma unilateral ("a requerimiento de la parte arrendataria"), como es de ver el tenor de la comunicación aportada como documento nº 2 de la demanda:

La idea de poner fin a la relación contractual surgió, pues, de los demandados, "por causas de fuerza mayor", causas que, sin embargo, no concretaron en dicha comunicación, por más que aludan en su escrito de oposición a problemas relacionados con el aire acondicionado. Y tampoco consta la causa en el documento de rescisión contractual.

En cualquier caso, con su oposición a la demanda, aportaron la comunicación vía correo electrónico que, en fecha 19 de julio de 2021, enviaron a la " DIRECCION003", la cual es copia del mensaje enviado vía Whatsapp al actor en igual fecha:

Dicha comunicación se hizo en respuesta al correo electrónico que habían recibido de "Assesoria Castellbisbal" el 13 de junio de 2021, reclamando el pago del alquiler:

Y, aparte de que de ella se desprende que el problema que subyace es que a la vivienda le da mucho el sol ("ya sabes que al piso le pega el sol todo el día") y hace calor, lo cierto es que, en las conversaciones de Whatsapp aportadas por los demandados, se observa que, ya en fecha 13 de junio de 2021, el arrendador les pasó el contacto del instalador. Posteriormente, en fecha 22 de junio de 2021, los demandados dieron las gracias al arrendador "por haber conseguido que el técnico fuera tan pronto", no obstante lo cual añadieron lo siguiente: "el aire funciona en el salón y en la habitación principal pero no tira nada, nada de frío en las habitaciones de atrás. No sé cómo lo podemos resolver. Podríamos poner un Split en la habitación de Elsa. Te parece bien? Me preocupa mucho la temperatura que alcanza la habitación. Por las noches, se queda en 27 grados mínimo. De día, es inhabitable. No se si quieres hacerlo tu o lo hacemos nosotros y luego arreglamos. Piénsatelo y dime algo cuando puedas." Seguidamente, aparece parcialmente un mensaje del actor, que se supone es de 6 de julio de 2021, del siguiente tenor: "abonarse a principios de mes. No és correcto ni legal dejar de pagar el alquiler por una discrepancia. Esto ya lo hablamos y estábamos a la espera de vuestras propuestas. Saludos". En fecha 19 de julio de 2021, se comunica al arrendador: "Hola Gonzalo, no te entendí que esperabas nuestra propuesta, simplemente me dijiste que no había solución, que las medidas del balcón no son aptas para un Split. Tu sabes que el aire no funciona y que la solución es muy cara (...)". Se trata del mismo Whatsapp remitido a la administración de fincas, antes transcrito, del cual resulta que los arrendatarios habrían solicitado un peritaje y un presupuesto de reparación, que, sin embargo, no han aportado al procedimiento, como tampoco han aportado otra prueba acreditativa de la especial problemática que plantean, ni siquiera la testifical de la administración de fincas, puesto que no pidieron la convocatoria de vista. Aportaron una declaración jurada fechada el 21 de julio de 2022, emitida por el arrendatario anterior, donde se alude también al problema relativo al aire acondicionado, pero, aparte de que no se propuso su declaración como testigo, son ajenos a este procedimiento los motivos reales por los cuales se diera por finalizada su relación de arrendamiento con los aquí actores.

Por otra parte, cabe representarse como perfectamente posible que, ante la comunicación de los arrendatarios de que iban a desistir del contrato, los arrendadores se plegasen a firmar un documento de rescisión del contrato para poder recuperar la vivienda arrendada de forma pacífica, máxime cuando los arrendatarios no abonaron los dos últimos meses (julio y agosto de 2021) y habían comunicado de forma expresa su voluntad de no seguir pagando. De hecho, en el documento de rescisión de fecha 6 de septiembre de 2021, consta que "a requerimiento de la parte arrendataria acuerdan y se avienen a resolver el presente contrato de alquiler en fecha 6 de septiembre de 2021".

Además, la aceptación del desistimiento no tuvo lugar a cambio de nada, sino que, al hilo de prever la devolución de la fianza de 1.800 euros en el plazo no superior a 30 días, se previó también que dicha devolución de la fianza tuviese lugar "una vez deducidas las cantidades que le correspondan al arrendatario para suministros, alquiler, penalización o cualquier otro devengo",así como que "En el supuesto caso que hubiera deuda por alguno de los conceptos mencionados, o algún desperfecto, y la fianza no lo cubriera, el arrendatario se compromete a abonar la cantidad adeudada en un plazo no superior a 30 días".Y, precisamente, con base en esas previsiones accionan los actores, puesto que reclaman suministros, reclaman rentas (alquileres) adeudadas al tiempo de la rescisión -lo cual alcanza, incluso, al mes de septiembre de 2021, puesto que, a tenor del contrato, debían ser abonadas "dentro de los cinco primeros días de cada mes" (cláusula décimo novena)-, reclaman por desperfectos (herraje de la puerta basculante), y reclaman también la penalización prevista en la cláusula cuarta del contrato, que establece:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Dicha cláusula viene a ser un trasunto de lo previsto en el art.11 LAU, que dispone:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Ciertamente, los arrendatarios desistieron del contrato, y lo hicieron de forma extemporánea, antes de que transcurrieran incluso esos seis meses, lo cual habría tenido lugar el 20 de octubre de 2021, por lo que debían proceder al abono de la renta/alquiler hasta ese mes de octubre, inclusive. Además, la propia cláusula cuarta previó también la indemnización que correspondería abonar a los arrendatarios en caso de que desistieran del contrato.

Llegados a este punto, traemos a colación lo que señala la reciente Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 16 de enero de 2025 ( ROJ: SAP B 347/2025 - ECLI:ES:APB:2025:347):

"Así pues, conforme al art. 11 LAU , el arrendatario solo puede desistir del arrendamiento una vez transcurrido el período mínimo de vigencia pactado, que no puede ser superior a seis meses. A partir del séptimo mes, el arrendatario tiene derecho a desistir, si bien las partes pueden pactar el abono de la indemnización que el precepto establece en el importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del plazo pactado.

La cláusula cuarta del contrato es coincidente con el art. 11 en cuanto establece que la parte arrendataria podrá desistir del contrato de arrendamiento, "una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que, transcurrido ese plazo, se lo comunique a la parte arrendadora con una antelación mínima de treinta días" (...)

Como se recoge en la Sentencia de esta misma Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, nº 744/2021, de 28 de diciembre ( ROJ SAP B 15999/2021 ), "... ha de partirse, como premisa, a nivel conceptual de que el desistimiento no es más que la resolución unilateral anticipada voluntaria (esto, es no causal) del contrato llevada a cabo por una de las partes. Así, el desistimiento se configura como un incumplimiento contractual (de la duración del contrato pactada), por tanto, en los contratos bilaterales y sinalagmáticos éste no cabe, por lo que ante el desistimiento de una de las partes la otra puede instar el cumplimiento o aceptar la resolución, con posibilidad de exigir una indemnización por los daños y perjuicios en ambos casos ( art. 1124 CC ). Por ello, el hecho de que el arrendador acepte la entrega de las llaves, y con ello la resolución del contrato, no comporta que pueda calificarse de resolución de mutuo acuerdo ni que aquél renuncie a las indemnizaciones o aplicación de las penalizaciones pactadas que sean procedentes. Ahora bien, frente a esta regla general, la facultad de desistimiento unilateral cabe en determinados contratos (significativamente los celebrados intuitu personae o basados en la confianza) y cuando las partes lo hayan expresamente pactado o esté legalmente previsto.

Y, en el caso de los arrendamientos de vivienda la posibilidad de desistir del contrato está expresamente prevista para el arrendatario en el artículo 11 de la LAU , con los presupuestos y consecuencias establecidos para el mismo. Por tanto, no cabe aplicar en estos supuestos la doctrina general expuesta, sino que es preciso estar a lo dispuesto en el mencionados precepto".

También en la a Sentencia de esta Sección 13ª de 12 de mayo de 2017, ( ROJ SAP B 4879/2017 ), se indicaba que "Es por ello que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar la vivienda antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado."

Asimismo, en términos de la Sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 10 de febrero de 2.021, ( ROJ: SAP B 858/2021 ), "puesto que los arrendatarios demandados no abandonaron la vivienda después de transcurridos los seis primeros meses del contrato de 22 de julio de 2016, sino antes, incluso, de esos seis meses (octubre de 2016), la actora ostenta derecho a ser indemnizada. Si se tiene derecho a una indemnización cuando se respeta el plazo de seis meses, con mayor motivo si no es respetado dicho plazo.". En igual sentido, la Sentencia de la misma Sección nº 312/2022, de 21 de junio , señala que "Efectivamente, de un lado, el precepto exige que el desistimiento unilateral del arrendatario, para ser considerado como tal, debe hacerse transcurridos los 6 meses (antes ha de considerarse un incumplimiento del contrato) y que, necesariamente, el arrendatario debe proceder a preavisar con una antelación mínima de treinta días."

En el mismo sentido cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida de 26 de julio de 2.022( ROJ SAP L 677/2022 ) que indica que la ley no permite que el arrendatario pueda desistir antes de seis meses, sino solo a partir del séptimo. Y si lo hace, la consecuencia es que ha de indemnizar los daños y perjuicios que haya podido causar al arrendador con su incumplimiento contractual, sin el límite legal establecido para el caso de desistimiento posterior al séptimo mes, que el legislador limita en beneficio del arrendatario a una mensualidad de renta por cada año que falte para finalizar el contrato."(...)

c) El propio art. 11 de la LAU establece como condicionante para el referido desistimiento libre del contrato (a partir de los 6 primeros meses de cumplimiento del mismo), el que se comunique este "al arrendador con una antelación mínima de treinta días" (...)."

En cuanto a la mención en el documento de rescisión de que "Las partes de común acuerdo dejan sin efecto ni valor alguno el presente contrato y en este acto se hace entrega de las llaves de la vivienda y plaza de aparcamiento",entendemos que no es sino el reflejo de la rescisión contractual, si bien "a requerimiento de la parte arrendataria",quien previamente comunicó el desistimiento unilateral.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de febrero de 2021 ( ROJ: SAP B 858/2021 - ECLI:ES:APB:2021:858), aclaramos al respecto lo siguiente:

"La STS, Sala 1ª, de 16 de febrero de 2015 , entre otras, señala al respecto lo siguiente:

" conforme a la sentencia de esta Sala, de 7 de noviembre de 2012 (núm. 639/2012 ), debe señalarse que el mutuo disenso constituye una figura jurídica claramente diferenciable de la facultad resolutoria del contrato. En efecto, no se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz.

El mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes, sin que pueda inferirse, directamente, de la interpretación o integración del contrato principal que nada contempló al respecto".

De hecho, la actora reclama en la demanda las rentas adeudadas y la indemnización por desistimiento."

Y en el presente caso, los actos propios de las partes revelan que, en realidad, se quiso poner fin a la relación jurídica de arrendamiento de forma pacífica, a requerimiento de los arrendatarios, quien habían comunicado previamente su desistimiento unilateral, y que se hizo con entrega de llaves, pero con el compromiso de los arrendatarios de abonar los conceptos expresamente señalados.

5. En relación con la reclamación del importe de reparación del herraje de la puerta basculante del garaje, ascendente a 277,70 euros, en efecto, en el propio documento de rescisión de 6 de septiembre de 2021, aparece contemplado dicho desperfecto: "RELACIÓN DE DESPERFECTOS A DETALLAR: Herraje motor puerta PK", lo cual implica su asunción por los arrendatarios, que lo suscribieron. Consideramos que ello es primordial.

Sentado lo anterior, como aducen los apelantes, aunque en la demanda se alude a que se trata de una factura, se trata, en realidad, de un presupuesto, que es un documento válido para valorar una reparación. Se trata de un presupuesto emitido por DIRECCION004. el 10 de septiembre de 2021, y que fue solicitado por el actor, pues consta " NUM000", por más que se dirija a DIRECCION002., sociedad que cabe presumir vinculada al actor, en razón de su apellido.

Cuestión distinta sería que se hubiera presentado una factura emitida DIRECCION004. a nombre de DIRECCION002., en cuyo caso los actores no podrían reclamar con base en la factura, al carecer de legitimación activa para ello, pues la tendría la citada sociedad.

Por tanto, los demandados, quienes no han discutido el importe mismo reclamado, han asumir el coste de la reparación del desperfecto, tal y como se comprometieron que harían.

6. En atención a lo expuesto, se reitera la procedencia de la estimación del recurso, dando lugar a los importes reclamados de 1.800 euros (rentas de septiembre y octubre de 2021, por haber desistido antes del plazo de los seis meses), de 4.050 euros (penalización pactada por desistimiento) y de 277,70 euros (desperfecto del herraje de la puerta basculante del garaje), de modo que a los 106,24 euros ya reconocidos en la sentencia recurrida se ha de adicionar el importe de 6.127,70 euros.

El importe total de la condena impuesta a los demandados asciende, pues, a 6.233,94 euros,más los intereses legales devengados desde la presentación de la demanda (17/12/2021) ex arts. 1100, 1101 y 1108 CC) . De ahí que, al haber sido reclamados en la demanda 6.320,18 euros, tiene lugar la estimación sustancial de la misma.

Por tanto, procede imponer a los demandados las costas procesales de la primera instancia, conforme al criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) .

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación