Sentencia Civil 28/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 871/2023 de 08 de enero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. Luisa Lasarte Díaz, en representación de SYNERGYM HOLDING, S.L., presentó demanda contra la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, C.B., y sus integrantes D. Adrian y D. Fidel. Se relata que en fecha 1 de septiembre de 2018 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda relativo al local sito en Barcelona, DIRECCION001. Dicho inmueble se había destinado a garaje, y la demandante deseaba implantar allí un gimnasio. La finca estaba gravada con una servidumbre de paso y servicios a favor de la entidad "Endesa", debido a la existencia de un centro de transformación en el local. En el contrato se hacía constar que había obras pendientes de realizar en el edificio, que no afectaban al local. Se estableció un periodo de carencia de 12 meses, durante el cual la arrendataria no estaba obligada a abonar rentas, a fin de que durante este periodo se pudiesen realizar las obras y actuaciones necesarias para la adaptación del local. La renta sería de 90.000 euros al año, pagadera a razón de 7.500 euros al mes. Se pactó una duración de 25 años, 4 de los cuales eran de obligado cumplimiento. La fianza prevista era de 15.000 euros (equivalente a dos mensualidades), y se estableció una garantía adicional de otros 15.000 euros.

Se relata que, una vez firmado el contrato, se observaron circunstancias que la actora arrendataria no había tenido oportunidad de conocer con anterioridad. Por un lado, surgió la necesidad de acometer obras de actualización y traslado del centro de transformación, desde la planta sótano a la planta baja. Esa necesidad ya era conocida por la arrendadora antes de firmar el contrato, y fue ocultada a la arrendataria. Además, las obras que había que hacer en el edificio consistían en resolver un problema de aluminosis, que sí afectaba al local arrendado. Todo ello impidió la ejecución de obras y la explotación del local en la fecha inicialmente prevista.

En cuanto a las obras de actualización y traslado del centro de transformación a la planta baja del edificio, esta cuestión surgió cuando la demandante solicitó licencia de actividad. En fecha 4 de diciembre de 2018 "Endesa Distribución Electrica, S.L." facilitó presupuesto de ejecución de los trabajos. La arrendadora negó en un primer momento que fuese necesaria la actualización y traslado del centro de transformación. En mayo de 2019 "Endesa" entregó a esta parte un presupuesto de instalaciones del nuevo centro de transformación, por importe de 71.279,70 euros. Se indicó que la compañía distribuidora no haría ninguna actividad hasta que se aceptase y pagase el presupuesto. Se celebró una reunión en julio de 2019 en la que intervinieron la actora, la propiedad y la compañía distribuidora. La representación de "Endesa" destacó que esta cuestión ya se había tratado en el año 2016 por la persona interesada en aquel momento en arrendar el local. Por aquel entonces, el presupuesto había ascendido a 38.003,96 euros. La propiedad se quejaba de la diferencia cuantitativa entre el nuevo presupuesto y el anterior. Fue entonces cuando la actora pudo saber que la propiedad conocía esta necesidad de adaptación y traslado del centro de transformación, y lo había ocultado a esta parte.

La situación se resolvió mediante la firma de un anexo modificatorio del contrato. Se pactó que la carencia en el pago de la renta se prolongaría hasta el 31 de diciembre de 2019. Además, se fijó una bonificación de la renta, de modo que la cantidad a pagar sería de 3.000 euros al mes hasta el 31 de agosto de 2020, o hasta la apertura del local si fuese anterior. La demandante adelantaría el pago a "Endesa" de la suma correspondiente al presupuesto de adaptación y traslado del centro de transformación, y la propiedad restituiría esta cantidad en 60 cuotas mensuales, a partir del momento en que fuese efectiva la renta mensual de 7.500 euros. En virtud de ese acuerdo, la demandante pagó a "Endesa Distribución Eléctrica, S.L." 71.297,70 euros, en fecha 9 de agosto de 2019.

Se evidenció también la necesidad de construir un nuevo acceso al local desde el exterior, a la altura de la planta calle, con motivo de la nueva ubicación del centro de transformación. Se tuvo que convocar junta general extraordinaria entre los vecinos del edificio. Se celebró reunión el 2 de diciembre de 2019, y allí se obtuvo autorización de apertura de puerta desde la fachada del edificio.

Con ello las obras de "Endesa" empezaron en febrero de 2021 y terminaron el 8 de marzo de 2021. En la fecha de presentación de la demanda, la actora está pendiente de que se proceda a la homologación y aprobación por el Servicio de Indústria de la Generalitat. Mientras tanto, sigue en servicio el viejo centro de transformación.

Se firmó nuevo anexo al contrato en fecha 24 de junio de 2020, por el retraso que sufría la actora en la puesta a disposición del local para poder explotarlo como gimnasio.

La demandante inició las obras de adaptación del local en agosto de 2020, pero a los pocos días se detectó la avería de un albañal comunitario, lo cual dio lugar a la celebración de una nueva junta extraordinaria en fecha 17 de septiembre de 2020. Se tuvieron que emprender obras de arreglo de albañal, asumidas por la comunidad, que acabaron en diciembre de 2020.

En cuanto a la ejecución de las obras que estaban pendientes para resolver el problema de aluminosos, en diciembre de 2020 la demandada comunicó a la actora la aprobación del presupuesto y el comienzo de las obras. Las obras sí afectaban al local, y de hecho se tenían que abordar a través del mismo. Por tanto, se suspendieron nuevamente los trabajos de reforma del local, y se retrasó la apertura del gimnasio. La demandante pidió suspender el contrato.

La actora sostiene la incompatibilidad de simultanear las obras de la comunidad con las que se han de llevar a cabo para la adaptación del local y apertura de un gimnasio. Se dan los presupuestos legales para que la demandante inste la suspensión del contrato de arrendamiento. Los perjuicios padecidos por esta parte alcanzan todas las cantidades que se han abonado hasta este momento en concepto de renta, sin poder explotar el local a la actividad prevista. Ello supone una cantidad de 66.500 euros, más IVA y menos retención, en total 67.830 euros.

Con todo ello, se solicitaba una sentencia con los siguientes pronunciamientos:

a.-) Declarar el incumplimiento por el arrendador de la obligación asumida en el contrato de arrendamiento de facilitar a la arrendataria la libre disposición del local.

b.-) Acordar la suspensión del contrato desde la fecha de su firma hasta la puesta en funcionamiento del nuevo Centro de Transformación y desmontaje el antiguo, la terminación de la Fase I de las obras de rehabilitación del inmueble de que permitan la libre disposición del local sin impedimento alguno, y cuatro meses más para ejecutar las obras de adecuación y acondicionamiento del local, o hasta la fecha de apertura del gimnasio si se produce antes.

c.-) Condenar a los demandados a indemnizar al demandante en la cantidad de 67.830 euros, pagados hasta esta fecha en concepto de rentas más los intereses desde la fecha de cada pago, en concepto de daños y perjuicios causados por su incumplimiento, a los que se deberá añadir las rentas que, en su caso, se paguen durante la tramitación del procedimiento.

d.-) Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

II.-)En el Otrosí de su demanda, la parte actora interesaba la adopción de las siguientes medidas cautelares: a) Establecer provisionalmente una renta a cargo del arrendatario por importe de 1.500 euros mensuales hasta la resolución del procedimiento, o hasta la apertura del gimnasio si se produjera antes. Esta renta tendrá la consideración de anticipo a cuenta de las rentas futuras que deba pagar la arrendataria. b) Acordar la suspensión de la ejecución del aval otorgado por CaixaBank a favor de la arrendadora absteniéndose así mismo de cobrar las rentas con cargo a la garantía adicional prestada en metálico. c) Fijar una caución a cargo de la demandante en la cantidad de 7.500 euros, o la que el juzgado considere más ajustada para garantizar los daños y perjuicios que puedan generarse a la demandada.

Se abrió pieza incidental 41/2021-3C, que se tramitó dando audiencia a la parte demandada mediante celebración de vista. Finalmente, se dictó Auto nº 368/2021, de 11 de octubre de 2021, por el que se desestimó la solicitud formulada, con imposición de costas a la parte actora.

La parte demandante presentó recurso de apelación contra aquel auto. Ello dio lugar a la incoación del Recurso de Apelación nº 133/2022 ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona. Esta Sección dictó Auto nº 189/2022, de 12 de julio de 2022, desestimando el recurso interpuesto y confirmando la resolución recurrida.

III.-)La Procuradora Dª. Nuria Suñé Peremiquel, en representación de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, C.B., D. Adrian y D. Fidel, presentó contestación a la demanda. Se destaca que, ya en junio de 2018 las partes firmaron un precontrato. Por tanto, la actora dispuso de un periodo previo de casi tres meses para verificar las condiciones en que se encontraba el inmueble, y comprobar cuáles las circunstancias a las que se tendría que enfrentar. Los demandados, propietarios del inmueble, son particulares que eran desconocedores de la problemática exacta que comportaba la existencia de un centro de transformación en el local. Los demandados habían desarrollado una actividad de garaje, taller y lavado de coches, y nunca recibieron requerimientos por la administración para la adaptación o traslado del centro de transformación. Tanto el precontrato como el contrato fueron preparados y redactados por la entidad demandante.

En cuanto a la problemática derivada del centro de transformación, se alega que dicha instalación no estaba en situación irregular, ni era contraria a normativa. La necesidad de trasladarlo a la planta baja del edificio derivaba del tipo de licencia de actividad solicitada por la demandante. Como la actora deseaba implantar en el local un gimnasio, lo que podía comportar un gran volumen de afluencia de público, no era posible mantener el centro de transformación en su ubicación. Esta parte no ocultó nada. El problema que se tuvo con el antiguo inquilino derivaba del alto nivel de potencia que requería para la actividad que deseaba implantar. Y fue el propio inquilino el que negoció con "Endesa", para después desistir del contrato de arrendamiento. Desde entonces, la compañía de distribución eléctrica no ha hecho requerimiento alguno para adaptar el centro de transformación, ni modificar su emplazamiento.

La necesidad de abrir una puerta en la fachada del edificio no supuso retraso alguno. De hecho, fue esta parte la que desencalló el problema con la comunidad, haciendo gestiones para la rápida convocatoria de junta extraordinaria y fomentando que se aprobase un acuerdo favorable a los intereses de la demandante.

En el momento de presentar la contestación, las obras relativas a la adaptación y emplazamiento del centro de transformación ya están finalizadas. Sólo se está pendiente de que el Departament de Indústria homologue el proyecto. A partir de ahí, podrá montarse el nuevo centro de transformación. Todas las negociaciones con "Endesa" las ha llevado a cabo directamente la demandante. La obra civil fue contratada por la actora. La obra no era incompatible con los trabajos de adaptación del local a la actividad que la demandante quería implantar.

Todos los problemas que fueron surgiendo fueron abordados, pactados y solucionados de mutuo acuerdo por las partes. De hecho, se firmaron dos anexos al contrato de arrendamiento, que la propia actora reseña en su demanda. Incluso se pactó qué ocurriría si las obras se prolongaban más allá del 31 de agosto de 2020. La demandante no puede reclamar por circunstancias que ya han sido objeto de acuerdo previo. Se invoca la doctrina de los actos propios.

En cuanto a las obras desarrolladas en el edificio para solucionar el problema de aluminosis, no hubo engaño alguno por esta parte. Las obras no iban a afectar al local. Se sugirió a la demandada actuar desde el local, porque en aquel momento estaba vacío y no se desarrollaba ninguna actividad. Estas obras finalizaron el 10 de septiembre de 2020, y tampoco han supuesto ningún retraso para la reforma del local que la actora deseaba emprender.

En cuanto a las obras en el colector comunitario, se señala que el albañal funcionaba bien, pero se apreció la conveniencia de cambiarlo. Se actuó con máxima celeridad, la reunión de la junta de vecinos se celebró el 17 de septiembre de 2020, promovida por esta parte. Las obras se hicieron por los mismos industriales escogidos por la demandante para la reforma del local. La obra ya está ejecutada y pagada, de hecho la demandante contribuyó a ella según su coeficiente en la comunidad de propietarios, esto es, en un porcentaje del 27,74%.

Se alega que en este caso no se dan los requisitos para la suspensión del contrato. Y, en todo caso, todas las incidencias que fueron apareciendo se negociaron y pactaron entre las partes.

Esta parte arrendadora ha sufrido perjuicios como consecuencia de la situación. En 2 años y 9 meses de contrato, la propiedad habría tenido que cobrar 247.500 euros en concepto de renta. Sin embargo, sólo ha percibido 66.500 euros. Cualquier retraso imputable a esta parte está más que compensado. En enero de 2021 esta parte, de buena fe, ofreció alargar la bonificación de la renta hasta abril de 2021.

La demandante es una gran empresa, que cuenta con más de 100 gimnasios repartidos por todo el territorio español. Los demandados son unos pensionistas que han tenido que pedir préstamos a su banco para afrontar las obras del local y las afrontadas por la comunidad de propietarios, de importe superior a 350.000 euros. Si la demandante no ha podido abrir el gimnasio hasta este momento, ello se deberá a su propia desidia, o a circunstancias ajenas a esta parte, ya que es la arrendataria la que asumió la negociación con la compañía eléctrica y con las administraciones. La demandante no pidió contador de agua hasta agosto de 2020. La actora se ha interesado en la compra del local, y ha interpuesto esta demanda como estratagema para la negociación. La demandante está facultada para rescindir el arrendamiento a los cuatro años de su celebración, el contrato le faculta para ello.

Por tanto, se solicitó la desestimación de la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

IV.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. Se comienza señalando que el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) regula el derecho de opción del arrendatario para suspender o desistir del contrato, pero para ello es necesario que el inmueble sea inhabitable en su totalidad. No es controvertido que el gimnasio entró finalmente en funcionamiento y se abrió al público en junio de 2022, después de que el nuevo centro de transformación se pusiese en funcionamiento en febrero de 2022.

En cuanto a las obras en el edificio por el problema de aluminosis, la cláusula 8.11 del contrato ya indicaba la existencia de obras de rehabilitación pendientes en la finca. En las juntas de propietarios que se habían celebrado antes del contrato no se había indicado una afectación directa al local. Las obras se realizaron entre marzo y mayo de 2021, de modo que la afectación para la arrendadora fue mínima.

En cuanto a las obras de arreglo de conector comunitario, es la comunidad de propietarios la que adoptó el acuerdo de sustituir el albañal, y quien hizo los trabajos fue la empresa contratada por la demandante para reformar el local. Las obras duraron 63 días, y acabaron en diciembre de 2020. No se ha probado que esas obras fuesen incompatibles con la reforma del local y la entrada en funcionamiento del gimnasio.

En cuanto a la problemática derivada del centro de transformación, había un conocimiento previo de su existencia por la arrendataria. Según el precontrato de 28 de junio de 2018, la firma del contrato quedaba condicionada a que la arrendataria obtuviera todos los elementos necesarios para garantizar la implantación exitosa del gimnasio. La demandante pudo hacer las verificaciones necesarias. El centro de transformación era apreciable a simple vista. La actora es una empresa especializada en la implantación de gimnasios, y podía haber verificado la necesidad de trasladar el centro de transformación, por la naturaleza de la actividad desarrollada. La cláusula 4.2.5 del contrato preveía la posibilidad de resolución contractual en caso de que la compañía de distribución eléctrica indicara un coste excesivo de las obras a realizar. La demandante no hizo uso de esta posibilidad, y ambas partes decidieron eliminar esta cláusula cuando firmaron el Anexo de 31 de julio de 2019.

Se destaca que cuando se pactó la adaptación del centro de transformación con los anteriores inquilinos, la necesidad de trasladar venía dada por la potencia solicitada. La prueba practicada revela que para el anterior inquilino no era exigible el traslado del centro de transformación. Con todo, se firmó el Anexo de 31 de julio de 2019, lo que es indicativo de que no hubo mala fe.

En cuanto a la obligación de acometer obras de adecuación y actualización del centro de transformación, dicho centro no se encontraba con anterioridad en situación irregular o fuera de normativa. Conforme a la cláusula 3.1 del contrato, era la demandante la encargada de obtener las licencias de obras de adecuación, actividad y apertura. Y fue la demandante la que se encargó de coordinar y gestionar todo con "Endesa", así se convino en el Anexo de 31 de julio de 2019. La propiedad cumplió lo pactado de negociar la cesión de espacio. La propiedad siempre mostró su implicación y colaboración. Según la prueba practicada, las obras de adecuación para el traslado del centro de transformación no eran impedimento para las de reforma del local. La actuación de la comunidad de propietarios no implicó ningún retraso.

Por todo ello, se acordó la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la actora.

V.-)La representación de SYNERGYM HOLDING, S.L. se alza contra esa resolución. Se alega error en la valoración de la prueba. En el contrato de arrendamiento no se decía nada en relación al centro de transformación. Hasta el Anexo de 31 de julio de 2019 la propiedad nunca asumió la necesidad de traslado del centro de transformación, y el coste que conllevaba. La propiedad asumió la gestión de la cesión de nuevo espacio en la planta baja. El nuevo centro de transformación no quedó instalado y operativo hasta febrero de 2022, de modo que la entrada en funcionamiento del gimnasio no fue hasta el 8 de junio de 2022. El precontrato no dio a esta parte 3 meses para realizar comprobaciones, en realidad esta parte sólo dispuso de 17 días hábiles. El anterior inquilino quería poner un restaurante, por lo que también se trataría de un local de pública concurrencia. La cláusula 4.2.5 quedó sin efecto por el Anexo de 31 de julio de 2019. Según la pericial de esta parte el centro de transformación sí era contrario a la normativa. La propiedad, en un primer momento, negó la necesidad de trasladar el centro de transformación. Y mediante el Anexo de 31 de julio de 2019 reconoció que tenía que ser ella la que asumiese ese coste. La demandante asumió la gestión con "Endesa" porque estaba interesada en avanzar las obras y poder desarrollar su actividad en el local, no porque legalmente estuviese obligada a ello. El Anexo de 31 de julio de 2019 no ha sido valorado correctamente. Como mínimo, habría de acordarse la suspensión de la renta desde el 1 de enero de 2020. El proyecto de traslado no lo podía hacer esta parte, sino "Endesa". Esta parte actuó ágilmente y sin demora, y no ha de responder por retrasos imputables a "Endesa", o al Covid. Sin embargo, la propiedad tardó más de dos años en firmar la cesión de espacio para instalación del centro de transformación. Hasta septiembre de 2021 esta parte no podía hacer nada para acometer las obras.

En cuanto a las obras de rehabilitación del edificio para la resolución de problemas de aluminosis, la envergadura de los trabajos a realizar ya era conocida por la demandante. La obra se afrontó entre marzo y mayo de 2021, desde el interior del local.

En cuanto a las obras del colector, esta parte no podía conocer su necesidad, y quedó sometida a la voluntad de la propiedad para poder llevar a cabo las obras de adecuación del local.

Subsidiariamente, se solicita la revocación del pronunciamiento sobre costas. En último término, concurrirían serias dudas de hecho y de derecho.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la sentencia de instancia y se dicte otra por la que estime la petición principal o, subsidiariamente: (i) acuerde la suspensión o adecuación de la renta desde el 1 de enero 2021 hasta la puesta en funcionamiento del Centro de Transformación en febrero 2022 y tres meses más para la terminación de las obras de adaptación o, alternativamente, (ii) hasta la entrada en funcionamiento del Centro de Transformación en febrero 2022 como fecha efectiva de disposición del local en que la arrendataria pudo dedicarlo al uso convenido, imponiendo a la parte demandada las costas de la instancia y del presente recurso.

VI.-)La representación de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, C.B., D. Adrian y D. Fidel muestra oposición al recurso presentado. Se señala que en este recurso la parte demandante está alterando su pretensión inicial contenida en la demanda, por lo que su petición supone una mutatio libelli,prohibida en nuestro ordenamiento. La parte contraria pretende introducir nuevas pretensiones en esta segunda instancia. Se niega que haya habido error en la valoración de la prueba en la sentencia de instancia. En síntesis, se reiteran las alegaciones realizadas sobre el conocimiento por la arrendataria de las circunstancias concurrentes, en virtud del precontrato firmado. Se niega que hubiese ocultación por la propiedad. Además, las partes negociaron sobre estas circunstancias sobrevenidas, mediante los anexos sucesivos del contrato. En todo caso, la dilación en la implantación del gimnasio derivaría de la indolencia de la arrendataria en las gestiones desarrolladas con "Endesa" y las administraciones públicas. Finalmente, se alega que el pronunciamiento sobre costas debe mantenerse, en virtud del principio de vencimiento. Se concluye señalando los múltiples perjuicios económicos que esta parte ha sufrido como consecuencia de estos hechos.

Con todo ello, se solicitó la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Acción ejercitada.

Ejercita la parte actora demanda solicitando la resolución o suspensión del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de septiembre de 2018, para uso distinto del de vivienda, sobre el local sito en Barcelona, DIRECCION001 (doc. nº 1 de los acompañados a la demanda). La pretensión ejercitada se basa en el art. 26 LAU, que dice:

"Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta."

Como apunta la sentencia apelada, para que el arrendatario pueda ejercitar esta opción a la suspensión del contrato o desistimiento del mismo es necesario que la inhabilitabilidad de que adolezca el inmueble sea completa. Sólo la imposibilidad de uso de la finca arrendada, acreditada a través de la oportuna prueba, desde criterios de razonabilidad, permitiría al arrendatario la exoneración de pago de la renta conforme al art. 26 LAU, aplicable a los arrendamientos de local por remisión del art. 30 LAU. Cabe citar a tal efecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sec. 1ª, nº 31/2005, de 18 de febrero de 2005, así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13ª, nº 142/2014, de 25 de marzo, citada por la propia juzgadora de instancia, y que a su vez se remite a otras Sentencias de la misma Sección de 30 de marzo de 2011, 10 de abril de 2013 y 31 de octubre de 2013.

TERCERO.- Valoración de la prueba. Sobre la existencia de un precontrato previo.

La parte demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia que en primera instancia desestimó sus pretensiones. Pues bien, este tribunal entiende necesario hacer una serie de consideraciones relativas a las circunstancias en que se celebró el arrendamiento y se alcanzó el concierto de voluntades entre las partes:

En primer lugar, resulta muy significativo el hecho de que la entidad actora SYNERGYM HOLDING, S.L. es una empresa con domicilio social en Málaga, consolidada en el sector, y que resulta titular de más de 100 gimnasios repartidos por todo el territorio español, según ella misma se ha encargado de publicitar (doc. nº 2 de los acompañados a la contestación a la demanda).

El contrato vino precedido de un precontrato de fecha 28 de junio de 2018. El documento firmado por las partes en aquella fecha está incorporado a las actuaciones como doc. nº 1 de los acompañados a la contestación (curiosamente, la actora no lo mencionó en su demanda). En aquel precontrato quedaba claramente identificado el local que posteriormente sería objeto de arrendamiento, con su descripción registral. Se acompañaron como anexos de ese precontrato la nota simple del Registro de la Propiedad, una certificación catastral gráfica y descriptiva del mismo, y un plano de planta y de situación de la finca.

Por tanto, es claro que la demandante disponía de una información completa sobre el local que iba a ser objeto de arrendamiento, tanto desde un punto de vista físico como registral.

Es interesante destacar que, en aquel precontrato, las partes condicionaban la firma del arrendamiento y la posterior entrada en vigor del mismo a la "Obtención por parte del ARRENDATARIO de todos los elementos que garanticen la implantación exitosa de un gimnasio en el local descrito, incluyendo, pero no limitado, a los siguientes aspectos: informe final de ingeniería, instalaciones, seguridad, viabilidad, etc.".

Es más, se reconocía a la parte arrendataria un derecho a renunciar a la firma del contrato, siempre que lo comunicase a la propiedad antes del día 23 de julio de 2018. Es decir, está claro que SYNERGYM HOLDING, S.L. disponía, más allá de la información que ya en el momento de firmar el precontrato se le facilitaba, de un plazo de 25 días naturales para estudiar las condiciones del local y valorar las posibilidades de implantación de un gimnasio en esa finca.

Curiosamente, no se reconocía un derecho similar a la parte arrendadora. Así, a continuación, el precontrato indicaba: "Ambas partes acuerdan que el ARRENDADOR no puede renunciar a la firma del mismo, y mediante firma del presente documento, se obliga a suscribir el contrato de arrendamiento anteriormente descrito, siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo en las condiciones definitivas del contrato, que estarán dentro de los parámetros expuestos en las estipulaciones 2.1 del presente contrato".

Es decir, las partes firmaron un precontrato previo, antes del arrendamiento definitivo, y ello fue en beneficio exclusivamente de la parte arrendataria, que pudo contar con un periodo de tiempo relevante para estudiar la viabilidad física, técnica, jurídica y económica de la operación. La arrendadora quedaba ya obligada desde ese momento a suscribir el contrato de arrendamiento, en las condiciones que ya quedaban descritas en esa misma estipulación 2 del precontrato.

Se antoja muy difícil de aceptar, por tanto, la afirmación contenida en la demanda de que la propiedad ocultó maliciosamente información sobre las condiciones del local y sobre información relevante que podía afectar al arrendamiento. Más allá de la propia descripción física y jurídica del inmueble, la arrendataria, que es una gran empresa con un alto grado de implantación en todo el territorio español en el sector de la explotación de gimnasios, dispuso de un periodo de tiempo significativo (25 días naturales) para estudiar la viabilidad de la operación.

Por supuesto, ya desde aquella fecha de 28 de junio de 2018 la demandante conocía que existía un centro de transformación en el local, y que existía un gravamen inscrito en el Registro de la Propiedad, consistente en una servidumbre de paso y servicios a favor de la compañía distribuidora de energía eléctrica. Y, además, cabe presumir que la parte arrendataria estaba en disposición de valorar el impacto que para su actividad podía tener el hecho de que existiese una subcentral eléctrica (centro de transformación), en pleno funcionamiento, dentro del local en el que tenía pensado implantar un gimnasio.

Y, por supuesto, también desde aquella primera fecha de 28 de junio de 2018 (incluso antes) la entidad demandante debía saber que el local en el que pensaba llevar a cabo su actividad formaba parte de una comunidad de propietarios, con las consecuencias físicas y jurídicas que ello también había de conllevar.

CUARTO.- Sobre el contenido del contrato de 1 de septiembre de 2018

Pues bien, tras ese periodo previo de estudio por parte de SYNERGYM HOLDING, S.L. que las partes habían concertado mediante la firma de aquel precontrato, finalmente se suscribió el mencionado arrendamiento de 1 de septiembre de 2018. Pues bien, respecto del contenido de ese contrato, es preciso tener en cuenta algunas consideraciones:

1.-) En el contrato ya se mencionaba, de manera expresa, la existencia de un centro de transformación (subcentral eléctrica) dentro del inmueble, así como la servidumbre de paso y servicios a favor de "Endesa" (Expositivo II).

2.-) En el contrato se indicaba también que, con anterioridad, el local se había destinado a pupilaje de vehículos y túnel de lavado, y que la arrendataria tenía intención de implantar la actividad de gimnasio. Ante ello, la arrendataria quedaba obligada a la obtención de licencia de obras de adecuación, licencia de actividad y licencia de apertura. La propiedad quedaba obligada a colaborar y cooperar en los trámites necesarios para ello (cláusula 3.1)

3.-) Se estableció un periodo de carencia, durante el cual la arrendataria quedaba eximida de la obligación de pagar rentas. Ese periodo de carencia alcanzaría hasta el momento en que se empezase a desarrollar la actividad de gimnasio, con un máximo de 12 meses (cláusula 3.2). Esta cláusula es muy significativa, ya que es evidente que las meras obras de adecuación del local, para la implantación de un gimnasio, no precisarían de un periodo de tiempo tan amplio, máxime cuando se podrían haber estado planificando desde la fecha del precontrato. Si las partes aceptaban que el periodo de carencia pudiese extenderse hasta 12 meses, era evidente que tanto arrendadora como arrendataria sabían que la actora había de llevar a cabo trámites previos, además de la actuación civil de ejecución de obras de remodelación del local.

4.-) Destaca también la cláusula 3.3 del contrato, según la cual, en caso de que las autoridades competentes procedieran, por causa no imputable al arrendatario, al cierre del local, de forma que el arrendatario no pudiera llevar su actividad en el mismo, quedaría en suspenso la obligación de pagar renta durante el tiempo en que se produjese dicho cierre. Y, si la duración del cierre fuese superior a 4 meses, el arrendatario estaría facultado para la resolución del contrato, sin necesidad de asumir indemnización alguna frente a la otra parte.

5.-) A juicio de este tribunal, resulta especialmente trascendente la cláusula 4.2.5 del contrato. En ella se especificaba, como una de las causas que facultarían a la arrendataria para la resolución anticipada del contrato, sin derecho a indemnización a favor de la arrendadora, "cuando la compañía de Distribución Eléctrica indicara un coste excesivo de actuaciones a realizar".Así, las dos partes eran conscientes de que, para la adaptación del local para su explotación como gimnasio, y para la concesión de las licencias y permisos necesarios, era probable que la compañía de distribución eléctrica impusiese condiciones en relación con las instalaciones existentes en el local (esto es, el centro de transformación). Pues bien, las partes pactaron de forma expresa que si las "actuaciones a realizar"impuestas por la compañía de distribución eléctrica suponían un "coste excesivo",la parte arrendataria quedaría facultada para desistir del contrato. No se definió qué debía entenderse por "coste excesivo".En cualquier caso, lo que sí parece claro, atendiendo al tenor literal de la cláusula, es que tanto arrendadora como arrendataria asumían que estas "actuaciones a realizar"debían ser asumidas por la parte arrendataria, y no por la arrendadora. No se entendería la cláusula si se reconociese a la arrendataria un derecho a la resolución anticipada del contrato por la existencia de un coste que tuviese que asumir la parte contraria.

6.-) El apartado 8 del contrato regulaba las obras de adecuación, mejoras y mantenimiento. Como previsión general, la arrendataria quedaba autorizada para realizar a su cargo todas las obras que considerase necesarias para el desarrollo de la nueva actividad de gimnasio, sin más limitación que la de no afectar la estructura básica del local y su seguridad.

Sí llama la atención, dentro de ese apartado, la cláusula 8.5. En síntesis, en esa cláusula se regulaba la posibilidad de que algunas obras o instalaciones a realizar por el arrendatario requiriesen la aprobación de la comunidad de propietarios del inmueble. En tal caso, el arrendador se comprometía a votar en sentido afirmativo en la junta de propietarios de la comunidad, o donde correspondiera, así como a colaborar al máximo para la obtención de la autorización de los distintos miembros de la comunidad. Es decir, es evidente que las partes ya previeron la posibilidad de que algunas obras a realizar afectasen a elementos de titularidad comunitaria, y requiriesen la autorización de la comunidad de propietarios.

7.-) Finalmente, en la cláusula 8.11 se dejaba constancia de la existencia de obras pendientes de ejecutar por la comunidad de propietarios en la que se ubicaba el local. La cláusula decía expresamente lo siguiente: "El ARRENDADOR pone en conocimiento del ARRENDATARIO que por parte de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001 existen unas obras aprobadas de rehabilitación de la finca, sin que hasta la fecha se hayan ejecutado, y, aunque directamente no afectan al local objeto del presente contrato, podrían interferir temporalmente al acceso al mismo por la instalación de andamios". Vaya por delante, en cualquier caso, que se trata de una información que la propia arrendataria ya podía haber recabado desde la firma del precontrato en fecha 28 de junio anterior, bien solicitándola directamente de la propia comunidad, bien acudiendo a los registros públicos municipales. En cualquier caso, la existencia de esa cláusula, unida al hecho de que las partes habían firmado un precontrato dos meses y tres días antes, hace difícil considerar que existiese una intencionalidad por parte de la propiedad de ocultar información relevante a la hora de perfeccionar el arrendamiento.

QUINTO.- Circunstancias posteriores. Sobre la necesidad de adaptar y trasladar el centro de transformación

A criterio de este tribunal, las valoraciones contenidas en los Fundamentos anteriores impiden muy decisivamente que las circunstancias acaecidas con posterioridad a la firma del contrato puedan justificar una suspensión o resolución del arrendamiento conforme al art. 26 LAU.

Ante todo, este tribunal no puede asumir como cierta la afirmación de que el centro de transformación se encontraba en situación de ilegalidad, conocida por la propiedad. No consta ningún expediente administrativo de infracción, ni de carácter sancionador, por el que se hubiese impuesto a la demandada ninguna obligación de adaptación del centro de transformación, y traslado a la planta baja del local. No consta requerimiento alguno en tal sentido. Es posible que, por su antigüedad, la instalación no cumpliese los parámetros de la normativa vigente, pero ninguna obligación se estableció de llevar a cabo actuación alguna mientras la actividad del local se mantuvo inalterable como párking y túnel de lavado. La falta de documentación acreditativa de requerimientos o resoluciones por la administración, dirigidas a la demandada, son indicativas en tal aspecto. Y, en último término, como se destaca en la sentencia apelada, la prueba testifical practicada durante el juicio vino a incidir en la misma conclusión. Lo que obligaba a llevar a cabo aquella actuación de adaptación y traslado del centro de transformación era la voluntad de destinar el local a la actividad de gimnasio, por el hecho de tratarse de una actividad que conllevaría el tránsito habitual de personas (pública concurrencia). Y, desde luego, esa exigencia se derivaría de la propia aplicación de la normativa administrativa. Es posible que, cuando con anterioridad se proyectó el arrendamiento del local a otro inquilino en el año 2016, ya se plantease una exigencia similar, pero no se hizo efectiva precisamente por el hecho de que aquel inquilino desistió finalmente de la operación. Y, a partir de ese desistimiento, el centro de transformación se mantuvo en funcionamiento en su ubicación original, sin que ello generase problema alguno a la propiedad. Por tanto, ningún ocultamiento cabe imputar a la parte demandada en este sentido. Y tampoco cabe considerar que la sentencia de instancia haya incurrido en ninguna contradicción, como señala la representación de SYNERGYM HOLDING, S.L. en su recurso de apelación.

En cualquier caso, ya se ha dicho que el hecho de que la compañía de distribución eléctrica "Endesa" impusiese la realización de determinadas actividades, y que las mismas debían costearse por la parte arrendataria, ya era algo asumido por las partes. Y, sencillamente, eso es lo que ocurrió. Ante la evidencia de que "Endesa" imponía la exigencia de adaptar y trasladar el centro de transformación a la planta baja del edificio, y ante la presentación en mayo de 2019 de un presupuesto según el cual el coste de esas actuaciones era de 71.279,70 euros (doc. nº 3 de la demanda), SYNERGYM HOLDING, S.L. habría podido, sin más, instar la resolución del contrato, por considerar que ese coste era excesivo, conforme a la cláusula 4.2.5 del contrato. Lo que no es posible, en absoluto, es afirmar que se trataba de un suceso imprevisto, y mucho menos de un incumplimiento contractual por la parte arrendadora de su obligación de facilitar el uso pacífico del local arrendado.

Lo que ocurrió, no obstante, es que ambas partes iniciaron una negociación, dirigida a poder cumplir lo pactado y facilitar que finalmente la demandante pudiese usar del local arrendado ejerciendo la actividad prevista de gimnasio. Sin duda, la actora obró de buena fe en aquel momento, al no querer hacer uso de la facultad contractual de resolver el arrendamiento, pero lo que no puede ahora es reprochar a la propiedad un supuesto incumplimiento contractual motivado por una circunstancia que ambas partes habían previsto de forma expresa.

Y, una vez conocida esa circunstancia que la actora califica como sobrevenida, de necesidad de adaptar el centro de transformación y trasladarlo a la planta baja, por un coste de 71.279,70 euros, las partes convinieron, de mutuo acuerdo, firmar el Anexo de 31 de julio de 2019, que en realidad suponía una novación modificativa del contrato de arrendamiento (doc. nº 6 de los acompañados a la demanda). Es lógico que ese Anexo supusiese la derogación de la cláusula 4.2.5, ya que lo que las partes pactaban era el modo en que se afrontarían las actuaciones que la compañía de distribución eléctrica pretendía realizar. En resumen, ello viene a confirmar que la cláusula 4.2.5 tenía por objeto regular situaciones como la que finalmente se produjo con motivo del centro de transformación existente en el local. Y tampoco cabe apreciar por este motivo ninguna contradicción en la sentencia recurrida. Más bien al contrario, el razonamiento contenido al respecto ha de ser ratificado.

Así, el hecho de que finalmente fuese la propiedad la que se comprometió a asumir el coste de 71.279,70 euros, restituyendo a la arrendataria el importe abonado a "Endesa Distribución Eléctrica, S.L." en 60 cuotas mensuales desde que entrase en vigor la renta de 7.500 euros, obedecía, pura y simplemente, a la negociación habida entre ambas partes para alcanzar el fin común de que la operación siguiese adelante y de que el arrendamiento no se resolviese ni extinguiese. Si la propiedad se comprometió finalmente a asumir ese coste no fue porque legal o contractualmente viniese obligada a ello, sino que ello fue fruto de la autonomía de la voluntad de las partes. Además, la arrendadora aceptó ampliar el periodo de carencia en la obligación de pago de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2019, más una bonificación en la renta a aplicar que podía extenderse hasta el 31 de agosto de 2020.

Todo ello fue aceptado por la parte arrendataria, tras la oportuna negociación. Con ello, de ningún modo puede entenderse probado que hubiese mala fe, ni incumplimiento contractual de la arrendadora.

Debe decirse, asimismo, que el Anexo de 31 de julio de 2019 ya expresaba que las actuaciones a realizar no se debían limitar a la adaptación y traslado del centro de transformación, sino también a facilitar un acceso directo desde la calle. Por eso, en aquel documento también se previó la necesidad de conseguir la aprobación de la junta de propietarios. Por tanto, la necesidad de recabar una autorización previa de la comunidad, para construir una entrada en la fachada del edificio, facilitando el acceso directo a la planta baja, no constituyó un nuevo suceso imprevisto tras el Anexo de 31 de julio de 2019. Cabe decir también que la actuación de la propiedad fue sumamente diligente al respecto, en cumplimiento de la obligación general contemplada en la cláusula 8.5 del contrato. Consta en las actuaciones que apenas cuatro meses después, el 2 de diciembre de 2019, se celebró junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 y DIRECCION002 de Barcelona, en el que se pudo examinar el plano incorporado al proyecto de obras elaborado a tal fin por "Endesa", de octubre de 2019, de modo que la comunidad aprobó autorizar la modificación de fachada y apertura de nuevo acceso de entrada al local, de modo directo desde la calle, a la altura de la planta baja (doc. nº 8 de los acompañados a la demanda).

Por tanto, ningún error cabe apreciar en la sentencia de instancia en cuanto a la valoración del Anexo firmado el 31 de julio de 2019.

En cuanto al segundo Anexo, de 24 de junio de 2020 (doc. nº 9 de los acompañados a la demanda), la propia actora atribuye la necesidad del mismo al retraso causado por la pandemia del Covid. Es obvio que ello no constituye ningún incumplimiento contractual de la parte actora, sino un suceso totalmente imprevisible. Cabría plantearse si esta circunstancia podía justificar la aplicación del art. 26 LAU, pero lo cierto es que lo que las partes decidieron, de mutuo acuerdo, es pactar una nueva modificación de la renta exigible, condonando algunas mensualidades y ampliando la bonificación prevista en el Anexo anterior de 31 de julio de 2019. Existiendo este pacto, de ningún modo cabría ahora pretender la resolución o suspensión del contrato por el retraso en la ejecución de las actuaciones ordenadas por "Endesa" hasta ese momento.

Además, no es controvertido que la gestión con "Endesa" de todas las actuaciones a realizar para la adaptación y traslado de la subestación eléctrica recaía directamente sobre la parte arrendataria, y no sobre la arrendadora. La única gestión que competía realizar directamente a la propiedad era la cesión de un espacio en la planta baja del local, a los efectos de alojar el nuevo centro de transformación y constituir la servidumbre de espacio y servicios que sustituyese al anterior. Y ello ocurrió en septiembre de 2021, después de que en abril de 2021 se diesen por buenos los trabajos de obra civil (gestionados por la arrendataria), y después de que se tuviesen que corregir diversos documentos que adolecían de errores imputables a "Endesa" desde mayo de ese mismo año. En ese sentido, la juzgadora de instancia apunta atinadamente, a la vista de la prueba practicada, que ningún retraso significativo cabe imputar a la demandada.

En último término, la parte actora reconocía en su demanda que, en aquel momento (la demanda se presentó en fecha 6 de mayo de 2021), la instalación estaba únicamente pendiente de la homologación y aprobación de las obras por parte del Departament d'Indústria i Energia de la Generalitat de Catalunya, de modo que la obra civil propiamente dicha estaba ya finalizada, tal y como la parte demandada alega en su contestación. Desde luego, la demora que pueda producirse en esa fase, difiriendo con ello la entrada en funcionamiento de la actividad de gimnasio, sería en todo punto ajena a la responsabilidad de la demandada.

SEXTO.- Obras en el colector comunitario

Es verdad que, a continuación, en agosto de 2020, se detectó la necesidad de reparar un albañal comunitario. Y es razonable que, más allá de la compatibilidad técnica de ejecutar la totalidad de las obras proyectadas, la demandante decidiese esperar a que se completase esa reparación para poder afrontar las obras de adaptación del local. Pero, en todo caso, ello no revelaría ninguna actuación de ocultamiento por la propiedad (pues lógicamente, no podía conocer la necesidad de llevar a cabo estas obras cuando se firmó el contrato), ni un incumplimiento de sus obligaciones como arrendadora. Se trató, simplemente, de una actuación que se presentó como necesaria en el momento de afrontar las obras de reforma del local, y que requería la autorización previa de la comunidad de propietarios. Es decir, se trataba de la circunstancia prevista en la cláusula 8.5 del contrato.

Y, desde luego, la arrendadora cumplió estrictamente con lo previsto en el contrato. Ya en fecha 17 de septiembre de 2020, apenas un mes después de la detección de la avería, se celebró junta extraordinaria de la comunidad, autorizando la ejecución de los trabajos de reparación. Esas obras, según se admite en la propia demanda, finalizaron en diciembre de 2020. Cabe destacar que el Anexo de 24 de junio de 2020 ya había contemplado bonificaciones de renta hasta ese mes de diciembre de 2020. Y, como señala la Sentencia de instancia, una vez concretadas las actuaciones de reparación que debían realizarse, sí es concebible que la reparación del albañal pudiese llevarse a cabo mientras se ejecutaban las obras de adaptación del local que pudiesen ejecutarse de forma simultánea.

Y, en todo caso, ello no pudo tener incidencia en la fecha final de apertura del gimnasio, toda vez que en aquellas fechas aún se estaba pendiente de completar la obra civil para la nueva ubicación del centro de transformación (que no acabó hasta abril de 2021), y cesión de espacio por la propiedad (septiembre de 2021). Y la puesta en funcionamiento del nuevo centro de transformación no se produjo hasta febrero de 2022.

Con ello, tampoco se antoja motivo para estimar la pretensión de la actora en lo relativo a esta circunstancia, como elemento perturbador en el uso pacífico del inmueble por la arrendataria.

SÉPTIMO.- Ejecución de obras en el edificio por aluminosis

Ya se ha apuntado más arriba que la parte actora, una gran empresa especializada en el sector de la explotación de locales como gimnasios, ya podía haber previsto desde la fecha del precontrato que sobre el local arrendado podían pesar obligaciones y gravámenes respecto de la comunidad de propietarios. Ello incluiría no sólo la existencia de deudas pendientes por cuotas y derramas, sino también la posible existencia de obras pendientes de realizar. Y, desde luego, ya desde la fecha del contrato la demandante conocía que la comunidad de propietarios en la que estaba asentada este local tenía obras proyectadas y pendientes de realizar.

Por otro lado, no consta que a la fecha del contrato hubiese algún informe técnico, dictamen, proyecto de obras, o documento semejante, en el que se concluyese que las obras a realizar en el edificio incluían actuaciones sobre vigas o forjados que directamente afectasen al local arrendado. Es más, como se destaca en la sentencia apelada, incluso en el acuerdo de la junta de propietarios de 26 de enero de 2021 (es decir, posterior tanto al contrato de arrendamiento como a sus dos anexos), la comunidad aprobó obras de refuerzo de estructura en fachadas, balcones y diversas viviendas, sin afectación a ninguna viga, vigueta o forjado del local. El hecho de que se actuase de manera directa en alguna zona del local arrendado quedó consignado en documentación posterior, y de hecho así se desprende del informe pericial aportado por la parte demandante junto a su demanda (doc. nº 22).

Y, en todo caso, las obras realizadas sobre viguetas y forjados del local se ejecutaron entre marzo y mayo de 2021 (docs. nº 14 a 16 de la contestación). Es más, como destaca la sentencia apelada al valorar la testifical y pericial practicadas durante el juicio, la actuación concreta que debía desarrollarse en el local se habría podido completar en apenas 9 días. Las obras de adecuación del local estuvieron en todo momento suspendidas, hasta que se reanudaron ya en octubre de 2021. Y es que, en cualquier caso, aún estaba pendiente de homologación y aprobación por el Departament d'Indústria i Energia de la Generalitat de Catalunya la actuación de traslado del centro de transformación, cuya puesta en funcionamiento se demoró hasta febrero de 2022, circunstancia no cuestionada por la parte actora. En realidad, ése fue el factor determinante de que la actora viese tan demorada la fecha de inicio de su negocio de gimnasio en el local. Con ello, como señala la sentencia apelada, no ha quedado probado que la realización de aquellas obras por parte de la comunidad de propietarios haya sido causa efectiva de retraso en el inicio de la actividad por parte de la arrendataria, y por tanto no ha de dar lugar a ninguna consecuencia de suspensión o resolución del contrato de arrendamiento.

En conclusión, este tribunal no aprecia ningún error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia, de modo que deberá desestimarse el recurso interpuesto y confirmarse la resolución recurrida.

OCTAVO.- Costas procesales de primera instancia

Conforme al art. 394 LEC, la desestimación de la demanda ha de suponer la imposición de costas a la parte demandante. Según la recurrente, existen en este caso dudas de hecho y de derecho que han de llevar a eximirla del pago de costas. Sin embargo, no cabe acoger este argumento. La documentación aportada a las actuaciones, incluyendo el precontrato de 28 de junio de 2018 (que la actora evitó citar en su demanda), evidencia un importante grado de información para la arrendataria, y en absoluto hace pensar en ningún tipo de ocultación por la propiedad. En concreto, la cláusula 4.2.5 dejaba claro que las partes ya previeron la posibilidad de que hubiese actuaciones a realizar con motivo del centro de transformación existente en el inmueble, y daba una vía de escape a la arrendataria, en caso de que ello supusiese un excesivo coste, mediante una facultad de resolución anticipada del contrato. En lugar de hacer uso de esa facultad, las partes emprendieron una fase de negociaciones, que dieron lugar a dos sucesivos anexos, por los cuales la arrendataria conseguía nuevos beneficios en cuanto a las rentas a abonar, y en cuanto a la asunción final por la propiedad de los gastos de adaptación y traslado de la subestación eléctrica. Y, a partir de ahí, no se ha acreditado en modo alguno que hubiese un retraso en la puesta en funcionamiento del gimnasio que pudiese atribuirse a la parte arrendadora, por ninguna de las circunstancias expuestas en la demanda. En definitiva, este tribunal no ha apreciado especiales dudas de hecho y de derecho (que, en todo caso, constituyen una excepción al principio general del vencimiento) a la hora de resolver el litigio.

En conclusión, tampoco cabe estimar este motivo de apelación, que se había planteado de manera subsidiaria.

NOVENO.- Costas procesales de segunda instancia

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación