Sentencia Civil 288/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 379/2024 de 08 de abril del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Inmo Criteria Arrendamiento III SLU (Inmo Criteria Arrendamiento, SLU), se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por ella presentada frente a Erasmo.

En la demanda (de desahucio por expiración de plazo y reclamación de daños y perjuicios) presentada el 31.05.2022 se señala que la demandante es propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de LŽHospitalet de Llobregat que fue arrendada por contrato de 30.09.2015 a Erasmo. La arrendadora que consta en el contrato es Arrendament Immibiliari Assequible SLU (luego Inmo Criteria Arrendamiento III SLU y en la actualidad Inmo Criteria Arrendamiento, SLU).

La duración se señala que se pactó por cinco años finalizando el 30.09.2020, si bien se precisa que el arrendatario solicitó en tres ocasiones la prórroga de seis meses prevista en el Real Decreto-ley 11/2020 con lo que la finalización del contrato era el 31.03.2022.

En fechas 30.12.2021 y 11.02.2022 se indica que se enviaron comunicaciones referidas a la posibilidad de suscribir un nuevo contrato para el caso de acreditarse el cumplimiento de las condiciones de la normativa referida a viviendas de protección oficial.

Igualmente se indica que como reclamación de daños y perjuicios se reclaman 640 € que equivaldrían a las rentas de abril y mayo de 2022.

En base a ello se interesa que se acuerde la resolución del contrato de arrendamiento con los efectos a ello inherentes incluyendo el lanzamiento, así como la condena al demandado a abonar a la demandante la suma de 640 € más los intereses legales devengados desde la formulación de la demanda, así como las cantidades que se devenguen desde la formulación de la demanda y hasta el efectivo desalojo de la vivienda, todo ello con expresa condena en costas al demandado.

Erasmo contestó y se opuso, alegando haber aportado la documentación necesaria para la renovación del contrato que por ello entiende que sigue en vigor. Igualmente se expone que la segunda comunicación no fue entregada con la antelación de dos meses legalmente prevista.

En lo que es la reclamación económica, se expone que la pretensión a la misma referida se debe ver desestimada al estarse al día en el pago del alquiler (se señala que se ha tenido que instar un procedimiento de jurisdicción voluntaria para el pago de las rentas de abril a octubre de 2022) ante la negativa de la demandante de percibirlas.

También se expone que el Sr. Erasmo es una persona vulnerable con riesgo de exclusión residencial viviendo con la prestación económica de 460 € que percibe del SEPE teniendo una discapacidad del 67 %.

En base a ello se interesa la desestimación de la demanda con imposición de costas a la demandante.

Tras el acto de la vista celebrada el 10.07.2023, se dictó sentencia que es desestimatoria de la demanda al entender que no se ha respetado el plazo de preaviso de cuatro meses fijado en el art. 10 LAU, siendo nula la cláusula que fijare otro inferior en base a lo previsto en el art. 6 LAU. En cuanto a la reclamación de daños y perjuicios no la entiende procedente al no haber aportado la demandante recibos o liquidación de las cantidades pendientes de pago constando el pago de rentas tanto en expediente de jurisdicción voluntaria como en la mas documental aportada en el acto de la vista. Todo ello con condena en costas a la demandante.

Inmo Criteria Arrendamiento III SLU (Inmo Criteria Arrendamiento, SLU), interpuso recurso de apelación en el que además de los argumentos ya expuestos en la demanda que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones, se señala que el plazo de cuatro meses que se menciona en la sentencia no debe ser el operativo pues se debe estar al texto de la LAU vigente al tiempo de la suscripción del contrato. La indemnización de daños y perjuicios asimismo la entiende procedente por el mantenimiento de la contraparte en la vivienda sin que la satisfacción de la renta impida el ejercicio de esta acción.

Erasmo se opone al recurso, señalando la corrección de los argumentos de la sentencia apelada al no haberse respetado el preaviso legalmente previsto, no habiéndose generado perjuicio alguno a la apelante al seguir cumpliendo el apelado con sus obligaciones.

SEGUNDO.- Duración del contrato

La primera cuestión que es necesario plantear en esta sede de apelación viene referida a la duración del contrato y si el mismo se hubiere resuelto con la antelación suficiente, lo que no entiende producido la sentencia de instancia que entiende operativo un plazo de cuatro meses, valoración con la que no está conforme la demandante/apelante, pues considera que debe estarse al que fija el texto de la LAU en la redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato, Frente a ello el demandado/apelado manifiesta su conformidad con lo indicado en la sentencia apelada.

En relación a la cuestión planteada cabe indicar que el contrato de arrendamiento objeto de las presentes fue suscrito el 30.09.2015, momento en el que el art. 9.1 LAU señalaba:

"Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".

Junto al anterior, se estima de interés reflejar el contenido del art. 10 LAU que en la redacción vigente al tiempo de suscribirse el contrato disponía:

"Artículo 10. Prórroga del contrato

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

En cuanto a la posibilidad de aplicar redacciones posteriores de la LAU al contrato aquí analizado, cabe indicar que ello no es posible salvo que las partes lo acuerden tal y como se establece en las normas que han procedido a la modificación de los preceptos antes mencionados que son el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Disposición Transitoria Primera) que fue derogado por la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Disposición Transitoria Primera).

En este caso tal acuerdo no consta con lo que el régimen normativo es el antes mencionado, si bien en este caso las partes pactaron un plazo mínimo de cinco años en lugar de tres que es lo que fijaba el art. 9 LAU al tiempo de celebración del contrato, lo que es perfectamente legítimo al ser una norma mas beneficiosa para el arrendatario ( art. 6 LAU) .

Es por ello que la vigencia del contrato, dado que la misma se iniciaba el 1.10.2015 como el mismo establece, terminaba el 30.09.2020, si bien en este caso la parte actora señala que el arrendatario interesó la operativa en tres ocasiones de la prórroga extraordinaria derivada de la normativa del Covid-19 contenida en el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020.

Este precepto establece una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que el periodo de prórroga obligatoria finalizare desde el 2.04.2020 y hasta el 28.02.2022 (en su última versión, siendo las diversas que han estado vigentes operativas en relación a los contratos que iban venciendo en este periodo temporal). Tal prórroga es única como ha indicado el Tribunal Supremo en la STS 1632/2024 de 5 de diciembre de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5987) si bien nada impide que se haga una interpretación mas favorable al arrendatario de mediar acuerdo entre las partes como parece que se produjo en este caso.

Es por ello que las prórrogas de seis meses se extendieron hasta el 31.03.2021 y 30.09.2021 y 31.03.2022 con lo que dado que el contrato se encontraba en el momento de operar las mismas en el plazo de prórroga legal (en este caso mayor que el legalmente previsto pero que no por ello deja de ser plazo de prórroga legal), el plazo de preaviso para poner punto final a la relación arrendaticia se considera que era el de treinta días que es el que impedía la operativa del art. 10 LAU.

En este caso la comunicación de finalización de la vigencia del contrato se hizo por burofax entregado el 30.12.2021 y reiterada en otro entregado el 15.02.2022 con lo que los plazos se estima que se respetaron.

En el primero de ellos se ofreció la posibilidad de suscribir un nuevo contrato haciendo llegar la documentación necesaria en un plazo de 30 días desde la recepción de la comunicación (sería hasta el 30.01.2022) y ninguna prueba existe de tal envío al que se hace referencia en la contestación de la demanda cuya prueba incumbe a la parte demandada pues se trata de un hecho excluyente de la pretensión ejercitada ( art. 217 LEC) y que es lo que podría desactivar la resolución del contrato. En este sentido cabe citar la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 161/2025 de 14 de febrero de 2025 siento el supuesto en ella analizado y el que es objeto de estas actuaciones distinto al que fue objeto de la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 872/2024 de 20 de diciembre de 2024, pues en él se tuvo por acreditado el envío de toda la documentación (lo que aquí no sucede)

Es por ello que este motivo de apelación debe verse estimado y con ello la resolución del contrato de arrendamiento (el pago de una cantidad equivalente a la de la renta no lleva a otra conclusión ni implica un acto propio de aceptación de la continuación de la relación arrendaticia conforme al art. 111.8 CCCat., ya que caso contrario se estaría aceptando la permanencia en la vivienda sin contraprestación por ello).

La adopción de esta decisión no es contraria a la existencia de una situación de vulnerabilidad del arrendatario, ya que la misma lo que puede afectar es al lanzamiento. Ello requiere instar el incidente previsto en el art.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que si bien no ha motivado una petición de suspensión del procedimiento que asimismo es posible (no consta se solicitare), ello en nada impide el planteamiento de una suspensión del lanzamiento (en la actualidad previsto hasta el 31.12.2025) siempre que se den los presupuestos que esta norma establece y siguiendo el trámite que la misma señala que no es el de la sentencia que se dicta en sede de apelación.

TERCERO.- Indemnización de daños y perjuicios.

También es objeto del recurso de apelación la desestimación de la pretensión ejercitada en relación a la indemnización de daños y perjuicios que en la sentencia de primera instancia no se fijó al constar el pago/consignación.

La apelante señala que tal indemnización es procedente en tanto en cuanto se mantenga el demandado/apelado en la vivienda indicando ello no obstante que la parte demandada había acreditado haber continuado satisfaciendo la renta del alquiler con posterioridad al vencimiento del contrato.

El apelado se opone al recurso indicando que siempre ha cumplido con sus obligaciones.

De cara a resolver sobre una reclamación de cantidad como la aquí planteada, es de interés reflejar lo señalado en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 549/2023 de 5 de septiembre de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:9327), reflejada en las de asimismo esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 166/2024 de 27 de marzo de 2024 (ECLI:ES:APB:2024:3134) y 528/2024 de 2 de septiembre de 2024 ( ECLI:ES:APB:2024:10777). En la misma con invocación de la de sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona 135/2023 de 6 de marzo de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:3097), se expone:

"Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite "cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, "la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas" ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite "en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas), a instancia del actor en la demanda, "la condena a satisfacer también (esto es, además de las vencidas y no pagadas) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada (ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores) al presentar la demanda".

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a este la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de estas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada, comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda-.

En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario".

En este caso, en la demanda presentada el 31.05.2022 se reclamaba como indemnización un importe equivalente al de las rentas de los meses de abril y mayo de 2022 que suponen 640 € (la renta en el contrato se fija en 320 €/mes).

La sentencia de primera instancia la tiene por abonada, realidad que no es contradicha en el recurso de apelación en el que expresamente se reconoce que el demandado/apelado ha venido satisfaciendo la renta.

En cuanto a si había rentas/monto indemnizatorio equivalente pendientes de pago al tiempo de interponerse la demanda (es lo que permitiría una condena de futuro), en la misma se reclamaban las referentes a los meses de abril y mayo de 2022.

En relación a las mismas con la contestación a la demanda se ha aportado un expediente de jurisdicción voluntaria de consignación de rentas presentado el 8.04.2022 señalando que la propiedad se negaba a seguir girando el recibo de alquiler (el 31.03.2022 era la fecha de finalización de la vigencia del contrato). El ingreso se verificó en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de LŽHospitalet de Llobregat haciéndose así respecto de las rentas desde abril de 2022.

En el contrato se prevé el pago de la renta dentro de los cinco días de cada mes en las oficinas de la parte arrendadora sitas en la C. Roger de Flor 193 de Barcelona, si bien asimismo se establece la posible domiciliación en la cuenta del arrendatario en Caixabank en la que se debería domiciliar el salario o la pensión.

La exposición anterior pone de manifiesto que la falta de pago a la propiedad de las rentas correspondientes a los meses de abril y mayo de 2022 derivaba de una actuación a la misma imputable, hasta el punto de que el arrendatario tuvo que promover un expediente de consignación.

Ello implica que aun cuando formalmente las rentas de los meses de abril y mayo de 2022 no se habían satisfecho a la arrendadora, ello derivaba del obrar de la misma (no del arrendatario que tuvo que acudir a un procedimiento de consignación) lo que cabe considerar que constituye una situación de "mora accipiendi" que para su operatividad requiere según la STS 331/1986 de 30 de mayo de 1986 (ECLI:ES:TS:1986:8167) la concurrencia de los siguientes presupuestos:

a) Una obligación vencida para cuyo cumplimiento hace falta el concurso del acreedor.

b) La realización por el deudor de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación. Ello supone que el deudor debe realizar el ofrecimiento de pago al acreedor

c) Falta de cooperación por parte del acreedor, sin justificación legal alguna, al cumplimiento de la obligación.

Sobre la misma, la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 313/2020 de 13 de mayo de 2020 (ECLI:ES:APB:2020:2847) destaca la necesidad de que el deudor haga todo lo que está en su mano para el cumplimiento de su obligación y que el acreedor realice, sin causa justificada, actos obstativos que impidan que el cumplimiento de la obligación por parte del actor devenga imposible. A tal efecto indica:

"2.- Lo primero que debemos concretar es qué entendemos por mora accipiendi. Podemos concretar como elementos definidores los siguientes:

a) la existencia de una obligación vencida.

b) que para su cumplimiento sea necesario el concurso del acreedor.

c) que el deudor haga todo lo que está en su mano para el cumplimiento de su obligación.

d) que el acreedor realice, sin causa justificada, actos obstativos que impidan que el cumplimiento de la obligación por parte del actor devenga imposible.

En la relación arrendaticia, del contrato dimana directamente una obligación clara para el arrendatario: el pago de la renta. El deudor (el arrendatario, en nuestro caso) ha de cumplir con su obligación. El ordenamiento jurídico arbitra mecanismos que permiten al deudor cumplir con su obligación, al margen de la actuación del acreedor. En este sentido, artículo 1176 CC . Así lo recogíamos en nuestra sentencia 1018/19, 10 octubre : " constando en autos el reconocimiento de impago de los 90,15 euros correspondientes a la mensualidad de febrero de 2018; lo cierto es que la mora accipiendi (de haber existido) no habría producido per se la extinción de la obligación del arrendatario de abonar la renta (ni la del derecho del arrendador a recibir el importe de la misma), sino que solo facultaba a aquel (si quería quedar liberado de su obligación) a realizar la consignación judicial ( artículo 1176 del Código Civil ). Por tanto; dado que no consta que el demandado (que ha reconocido sus obligaciones contractuales) acudiese a la consignación judicial ante la presunta falta de cobro por parte de la arrendadora; debe concluirse que el mismo adeuda las cantidades que se le reclaman y que, por ello, la pretensión pecuniaria de la demandante, debe ser estimada en su integridad."

En este caso consta que fue el obrar de la arrendadora el que motivó la existencia de dos rentas/monto equivalente impagadas al tiempo de interponerse la demanda, habiendo hecho el demandado lo necesario para hacerlas efectivas pues instó un expediente de consignación el 8.04.2022, esto es tres días después del momento fijado para el abono de la renta del primer mes siguiente a aquel en que se tuvo por finalizada la vigencia del contrato (ello se produjo el 31.03.2022) sin que la no recepción por la propiedad de lo que abonare el arrendatario se estimare justificada ya que como se ha señalado en el fundamento de derecho anterior tal percepción no constituye un acto propio de reconocimiento de la continuidad de la vigencia del contrato.

Es por ello que ante la ausencia de impagos debidos al obrar del arrendatario al tiempo de la presentación de la demanda no es posible hacer la condena al pago de rentas/monto equivalente (ni el fijado en la demanda que se señala en el recurso de apelación percibido como todas las siguientes) ni las de futuro al ser presupuesto para tal condena la existencia de un impago inicial que en este caso no concurre.

Es por ello que este motivo de apelación se debe ver desestimado con lo que la demanda se debe estimar únicamente en lo que es la acción resolutoria, lo que ante el carácter parcial que ello comporta, implica que no se deba condenar en costas a ninguna de las partes ( art. 394 LEC) .

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación