Sentencia Civil 421/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1414/2023 de 08 de mayo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.-)El Procurador D. Jesús Acín Biota, en representación de Dª. Salvadora, presentó demanda contra Dª. Mariola, ejercitando la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, con acción acumulada de reclamación de cantidad, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de enero de 2014, sobre un local sito en Barcelona, calle Balmes nº 279, local nº 2. En síntesis, se relata que inicialmente se fijó una renta de 1.265 euros al mes. Se previó que los impuestos, IBI y gastos de comunidad de propietarios se abonarían por la arrendataria, prorrateando los mismos en la factura mensual de alquiler. Para el año 2020, tras las sucesivas actualizaciones, la renta quedó fijada en 1.777,30 euros al mes, incluyendo los gastos adicionales de comunidad de propietarios e IBI. En el año 2021, con motivo del Covid, no se produjo reunión entre las partes para actualizar la renta, y en mayo de 2021 se alcanzó el pacto de eliminar de la factura mensual las partidas prorrateadas de IBI y comunidad de propietarios, para cobrarlas de modo anual y trimestral, respectivamente. El objetivo de ello era reducir la cantidad a pagar cada mes por la demandada, que quedó fijada en 1.664,15 euros al mes. Sin embargo, al final de cada anualidad o trimestre la demandada se ha negado a pagar estas sumas de comunidad de propietarios e IBI. La renta final de 2022 quedó fijada en 1.789,39 euros, y la de 2023 en 1.893,17 euros, impuestos incluidos, siempre excluyendo comunidad de propietarios e IBI. En concreto, para el año 2023, esta parte aplicó el IPC (5,8%), tal y como lo venía haciendo cada año, pero sin embargo la arrendataria sólo ha aceptado un incremento del 2%.

Según la actora, existe una cantidad impagada de 3.372 euros, que deriva de los siguientes conceptos:

- cantidad pendiente de la renta de mayo de 2021, 305,10 euros;

- gastos de comunidad de propietarios del año 2021, 943,36 euros;

- comunidad de propietarios del año 2022, 1.293,36 euros;

- IBI del año 2021, 378,02 euros;

- IBI del año 2022, 385,12 euros;

- resto de la renta de enero de 2023 pendiente de abonar, 67,04 euros.

Se solicitaba sentencia por la que se declarase la resolución del contrato y se condenase a la demandada al desalojo y entrega del local arrendado, haciendo entrega de la posesión del mismo a la actora, con apercibimiento de lanzamiento. Además, se solicitó que la demandada fuese condenada a pagar 3.372 euros, más las mensualidades que se devengasen hasta la devolución de la posesión a la actora, más intereses. Y todo ello con imposición de costas.

II.-)La Procuradora Dª. Sonsoles Pesqueira Pujol, en representación de Dª. Mariola, presentó escrito de oposición a la demanda. Se destaca que el contrato establecía que los gastos de comunidad de propietarios e IBI eran a cargo de la arrendataria, pero se prorratearían para integrarse en un único recibo de alquiler. La demandante, sin embargo, decidió a su antojo pasar la comunidad a un cobro anual, y el IBI trimestralmente. El borrador que se confeccionó para cambiar las condiciones del contrato no fue firmado por las partes. La arrendataria nunca aceptó esta modificación de las condiciones del contrato. Por otro lado, se alega que la cláusula 4.c) del contrato es abusiva y ha de considerarse nula conforme al artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , ya que supone que la actora tiene poder para fijar unilateralmente el importe de la renta. La demandante ha pretendido imponer incrementos de la renta desmesurados. La arrendadora ha cambiado las condiciones del contrato a su antojo, añadiendo partidas y modificando la base de la renta sin ninguna explicación. Se desconocen las cantidades que se tienen que pagar. Respecto de la renta de 2023, el Real Decreto-Ley 11/2022 de 25 de julio estableció un sistema de contención de rentas en arrendamientos concertados por grandes tenedores. El 27 de diciembre de 2022 el Consejo de Ministros aprobó que el límite en la subida de los alquileres para 2023 sería del 2%. La demandante es gran tenedora, y por tanto no puede aplicar el incremento del IPC que pretende, por eso la cantidad que esta parte ha pagado como renta de enero de 2023 es correcta.

Así, en cuanto a los importes que se reclaman, se señala que la renta de mayo de 2021 se pagó en su integridad. En cuanto a todas las cantidades que se reclaman por comunidad de propietarios e IBI, no es correcto facturarlas de manera independiente. Además, se desconoce si estas cantidades están ya pagadas, porque la actora ha emitido facturas alterando cuantías a su antojo, y los importes alegados no cuadran. Y, en cuanto a la renta de enero de 2023, la cantidad pagada por esta parte es la correcta, y no se debe nada más.

Con todo ello, se solicitaba que se dictase sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

III.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. La cláusula 4.c) del contrato no es nula, la determinación de la renta no queda al arbitrio de una sola de las partes. En cuanto a la cantidad que se reclama de mayo de 2021, la demandante no ha aportado la factura correspondiente a ese mes, y la demandada ha aportado extracto bancario del que se deprende el pago completo de la renta en esa mensualidad. El contrato no preveía una actualización automática de la renta conforme a IPC, sino que cada año las partes debían reunirse para fijar el importe que se abonaría en ese concepto. Para el año 2021 no consta que hubiese acuerdo entre las partes, con lo que ha de partirse de 1.265 euros de base imponible, que es lo que la arrendadora incluyó en algunas facturas. Para 2023, tampoco queda probado el pacto de subida del 5,8%. Por tanto, cabe aceptar el 2% que admite la demandada. No hay prueba del pacto entre las partes para girar los gastos de comunidad de propietarios e IBI con una periodicidad distinta de la que dice el contrato. Se desestimó la demanda, absolviendo a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

IV.-)La representación de Dª. Salvadora se alza contra aquella resolución. Se alega error en la valoración de la prueba en cuanto a la determinación del importe de las rentas. La documentación aportada prueba que las partes estaban de acuerdo en fecha 20 de mayo de 2020 en que la renta aplicable era de 1.777,30 euros, impuestos y gastos incluidos. La sentencia yerra al decir que para 2020 y 2021 la renta mensual era de 1.265 euros, más gastos e impuestos. En cuanto a 2023, esta parte se ha limitado a aplicar el IPC, en la misma forma en que lo venía haciendo cada año, con lo que la arrendataria está pagando 67,04 euros menos de lol que correspondería. La demandada no puede establecer unilateralmente el incremento de la renta. El Decreto sobre contención de rentas no es aplicable a este arrendamiento. Las cantidades que se reclaman por IBI y comunidad de propietarios están acreditadas. Las partes habían pactado que esas cantidades no se girasen mensualmente. Ninguna de las cláusulas del contrato es abusiva. Es un dislate decir que la arrendataria no sabe qué tiene que pagar. Desde el documento que ambas partes firmaron en mayo de 2020 esta parte se ha limitado a aplicar incrementos de IPC en 2022 y 2023 y a girar las cantidades de comunidad de propietarios e IBI por trimestres o por años, respectivamente, tal y como se había pactado.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en primera instancia, y en su lugar se acuerde la estimación de la demanda, acordando la resolución del contrato y el desahucio de la demandada, con la condena a la demandada al pago de las cantidades adeudadas, más intereses y con imposición de costas.

V.-)La representación de Dª. Mariola muestra oposición al recurso presentado. El juez de instancia no ha incurrido en error en la valoración de la prueba. Esta parte no ha incumplido el pago de ninguna cantidad. La actora está alterando unilateralmente las condiciones del contrato, al no incluir en las facturas mensuales las cantidades prorrateadas de IBI y comunidad de propietarios, y pretender facturarlas aparte, con distinta periodicidad. Tampoco es aceptable el incremento que unilateralmente se pretende imponer para 2023, la actora ha de estar a la limitación de incremento de rentas fijado por el Gobierno de la Nación. En consecuencia, se solicitaba la desestimación del recurso presentado de contrario, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Acción de desahucio por falta de pago. Procedimiento verbal

La parte actora ha presentado demanda de desahucio relativa al local sito en Barcelona, calle Balmes nº 279, local nº 2, que fue objeto de contrato de arrendamiento en fecha 10 de enero de 2014. Además, se reclaman las sumas adeudadas por la falta del pago de las rentas y cantidades asimiladas. La parte actora hace uso de la facultad establecida en el art. 437.4.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) de ejercer acumuladamente la acción de desahucio de finca por falta de pago y la reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía de esa reclamación.

El juicio verbal de desahucio es en principio un proceso de naturaleza sumaria. El objeto de conocimiento es limitado, ya que se ciñe únicamente a resolver si el arrendador tiene derecho a recuperar la posesión del bien arrendado, y sin que la sentencia que se dicte tenga efectos de cosa juzgada. El legislador ha hecho hincapié a la hora de regular este juicio en la acreditación del pago de la renta, limitando las posibilidades de oposición del demandado. Concretamente, el art. 444.1 LEC establece que "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

La sumariedad y rapidez que constituyen notas esenciales de este proceso (máxime tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que vino a introducir la técnica monitoria como cauce procesal, lejos del esquema tradicional de demanda y contestación del juicio plenario contradictorio) obedecen a su finalidad básica de juicio posesorio. El objetivo principal del procedimiento especial de desahucio es el de dotar al arrendador de un arma eficaz para que le sea reintegrada de manera rápida la posesión del inmueble, y ello sin perjuicio de que resulte posible acumular a esa acción, como pretensión accesoria, la reclamación dineraria por las rentas y cantidades análogas que deba abonar el arrendatario.

No obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1006/2023, de 21 de junio de 2023, proclamó el carácter plenario del proceso cuando se acumulan las acciones de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas adeudadas. En concreto, el Alto Tribunal indicó: "La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

TERCERO.- Sobre la posible situación de incumplimiento por parte de la arrendataria.

Conviene señalar que en este caso la parte arrendataria no ha dejado de hacer un pago regular de las rentas, de modo que la acción ejercitada por Dª. Salvadora se fundamenta en el impago de seis conceptos puntuales, que a la hora de analizarlos pueden englobarse en tres apartados distintos, como a continuación desarrollaremos.

En la sentencia apelada, el juez de instancia, tras rechazar que pueda considerarse nula la cláusula 4.c) del contrato, analiza cada uno de estos conceptos, y termina concluyendo que no puede hablarse de un incumplimiento de la obligación de pago por la arrendataria. La representación de Dª. Salvadora recurre esta resolución, por entender que sí ha habido impago, lo que debería conllevar la estimación de la acción de desahucio

Siendo así, la discusión planteada en torno a cuál fue la renta aplicable en cada momento a lo largo de los años en que se ha prolongado la relación arrendaticia no es decisiva a la hora de resolver este litigio. Ciertamente, el doc. nº 2 de los acompañados a la demanda determinaría, como señala la recurrente, que a fecha 20 de mayo de 2020 la renta aplicable era de 1.777,30 euros en total, incluyendo base imponible, impuestos y gastos repercutibles. Eso sí, ello no contradice la afirmación que se contiene en la sentencia de instancia, según la cual la base imponible de la renta en aquel momento era de 1.265,00 euros. Si se observan las facturas aportadas por la demandada, cuya autenticidad no se ha impugnado (doc. nº 1 de la contestación), se observa que en las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2020 la base imponible de renta que aparece en las facturas es de 1.265,00 euros, y que la cantidad final a abonar por la arrendataria, una vez aplicados los correspondientes impuestos y gastos repercutibles, es de 1.777,30 euros.

En cualquier caso, esta cuestión no es relevante a la hora de resolver este recurso. En esta sentencia, deberá abordarse cada uno de los conceptos que justifican a juicio de la recurrente el impago en que a su entender ha incurrido la arrendataria, para observar si efectivamente puede hablarse o no de incumplimiento en la obligación de pago de las rentas.

CUARTO.- Cantidad que se reclama por renta de mayo de 2021 (305,10 euros)

En primer lugar, se reclama por la parte actora una cantidad de 305,10 euros, correspondiente a un resto que estaría pendiente de pago de la renta de mayo de 2021.

Respecto de esta cantidad, parece claro que la pretensión de la actora no puede estimarse. No se explica en la demanda en qué medida la renta de mayo resultó parcialmente impagada. Como apunta el juez de instancia, la parte actora ni siquiera ha aportado la factura correspondiente a mayo de 2021, y no especifica a cuánto ascendía, ni cuánto se pagó por la arrendataria, ni cuándo. Curiosamente, es la demandada la que aporta esos datos con la documentación acompañada al escrito de contestación. En el acto del juicio, la representación de Dª. Salvadora no impugnó tales documentos.

Pues bien, según el doc. nº 1 de la contestación, la factura correspondiente a mayo de 2021 (concretamente, de 10 de mayo de 2021) ascendía a un total de 1.999,46 euros, incluyendo impuestos, gastos y recargo relativo a "Concepto moratoria",en los términos pactados por las partes el 20 de mayo de 2020. Pues bien, si se acude al extracto bancario aportado como doc. nº 3 de la contestación, se observa que durante el mes de mayo de 2021 la arrendataria hizo un traspaso a favor de la actora de 1.696,88 euros el 11 de mayo de 2021, y otro traspaso de 302,58 euros el 21 de mayo de 2021. Con ello, se completaron los 1.999,46 euros de la factura.

En cualquier caso, en su escrito de recurso la representación de Dª. Salvadora no ha hecho ninguna referencia a esta partida, ni ha hecho ninguna manifestación sobre el pronunciamiento concreto que hizo el juez de instancia respecto de la misma en la sentencia apelada. Y, cuando en la Alegación Cuarta del escrito de recurso la actora especifica las cantidades que se reclaman, esta partida ya no aparece.

En conclusión, debe ratificarse el pronunciamiento de que no existe incumplimiento de la parte arrendataria respecto de la renta de mayo de 2021.

QUINTO.- Cantidad pendiente de pago de la renta de enero 2023 (67,04 euros)

También cabe ratificar el pronunciamiento del juez de instancia en cuanto a la suma que a su entender estaba pendiente de pago respecto de la mensualidad de renta de enero de 2023.

Según la representación de Dª. Salvadora, tras la correspondiente actualización relativa a ese año, la cantidad que debía abonarse por la arrendataria era de 1.893,17 euros al mes, incluyendo gastos e impuestos. Sin embargo, sólo se hizo un importe de 1.826,13 euros.

La propia actora ya venía a explicar en su demanda inicial el motivo de esta discordancia, y así se vuelve a reproducir en el escrito de interposición de recurso de apelación. La arrendadora aplicó en sus facturas a partir de enero de 2023 una actualización de la renta del 5,8%, según el IPC correspondiente a ese año. La arrendataria, sin embargo, entendió que era aplicable a este contrato el límite del 2% como incremento máximo, según Real Decreto-Ley 20/2022, de 27 de diciembre.

El abogado de la parte actora señaló durante el juicio que esta diferencia de 67,04 euros se habría apreciado también en los meses siguientes a enero de 2023, durante todas las rentas de esa mensualidad, lo que ha de entenderse que da lugar a nuevas cantidades también reclamadas en este pleito, en virtud del art. 220 LEC, que expresamente se invoca en la demanda.

Vaya por delante que nada permite afirmar que la renta del contrato existente entre las partes tuviese que actualizarse mediante un aumento del 2%. Sencillamente, no le es aplicable a este contrato la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta regulada en el art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, en la redacción dada por el art. 67 del Real Decreto-Ley 20/2022, de 27 de diciembre. Con independencia de que Dª. Salvadora sea una gran tenedora de viviendas, la medida de limitación de actualización de rentas que se incluía en aquel precepto estaba limitada a arrendamientos de vivienda, y está claro que en este caso la relación contractual entre las partes no se refiere a un inmueble que tenga esa finalidad.

Lo que ocurre es que tampoco hay motivo alguno para estimar la pretensión de la actora de actualización de la renta conforme al IPC correspondiente a la última anualidad. En contra de lo que se dice en la demanda, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes no previó ningún mecanismo de actualización o revisión de la renta conforme a IPC. Es más, en contra de lo que la actora mantiene en este pleito, ni siquiera cabe decir que durante todas las anualidades transcurridas hasta 2021 la renta se fue actualizando conforme al IPC. Como ya se ha dicho, en enero de 2020 (incluso antes del estallido de la pandemia por Covid-19 en nuestro país) la base imponible de la renta que aparecía en las facturas confeccionadas por la actora era de 1.265 euros, el mismo importe que aparecía como renta en el contrato firmado el 10 de enero de 2014.

Y es que lo que el contrato señala, en su cláusula 4, es que la renta se actualizará anualmente conforme a lo que las partes pacten cada año. Siendo así, la actora no puede arrogarse ningún derecho a que la mensualidad de renta se incremente conforme a IPC. No se ha probado que la arrendadora intentase iniciar negociaciones, o requiriese a la arrendataria para celebrar reuniones, con el fin de pactar la renta que se aplicaría a partir de 2023.

En definitiva, en este caso no puede aceptarse sin más que la renta a aplicar en enero de 2023 fuese la que la apelante pretende. Por tanto, no cabe apreciar un incumplimiento contractual de la arrendataria, que, a falta de acuerdo alguno y de iniciativas para adoptarlo, continuó abonando las mensualidades vigentes hasta diciembre de 2022, incrementadas en un 2%. Por tanto, no cabe apreciar un incumplimiento contractual de la arrendataria en lo referido a esta partida.

SEXTO.- Respecto del IBI y la Comunidad de Propietarios

Más conflictivo resulta la reclamación que se hace por la parte actora respecto de las partidas correspondientes a IBI y Comunidad de Propietarios, durante las anualidades de 2021 y 2022.

Ambas partes admiten que el contrato inicial de 10 de enero de 2014 preveía que los gastos de IBI y comunidad de propietarios serían a cargo de la parte arrendataria (cláusula 4.a) del contrato). Esos gastos se irían repercutiendo en cada factura de renta, mediante un prorrateo anual que ya se cuantificaba para la primera anualidad (75 euros/mes por IBI y gastos de comunidad, 80 euros/mes por repercusión de obras y 2 euros/mes por cobranza de los recibos), y se iría actualizando cada año dependiendo de las variaciones que se produjesen. Esas cantidades se señalarían en cada factura "en concepto aparte de la renta pero integrados en un único recibo de alquiler".

Pues bien, la actora relata en su demanda que en junio de 2021 las partes llegaron al acuerdo de no incluir en los recibos de renta las cantidades correspondientes a IBI y comunidad de propietarios, para cobrarlas a final de cada año o de cada trimestre, respectivamente. La finalidad era aliviar la carga que suponía para la arrendataria el pago de la renta cada mes, en unos meses en que la situación económica estaba muy condicionada por la pandemia del Covid. Según se relata, la arrendadora restituyó a la arrendataria las cantidades ya cobradas durante ese año 2021 por esos conceptos, para pasar a facturarlos a final de cada año o de cada trimestre. Se relata que, sin embargo, esas cantidades no fueron abonadas por la arrendataria, dando lugar a deudas por comunidad de propietarios del año 2021 (943,36 euros), comunidad de propietarios de 2022 (1.293,36 euros), IBI de 2021 (378,02 euros) e IBI de 2022 (385,12 euros). En total, en la fecha de la demanda, estos conceptos alcanzaban la suma de 3.035,50 euros.

Durante el juicio, la parte actora pretendió actualizar las cantidades devengadas por comunidad de propietarios relativas al primer y segundo trimestre de 2023 (con gran imprecisión en cuanto a su cuantificación, por cierto), en una suma que finalmente fijó en 323,34 euros por trimestre.

La arrendataria niega que hubiese habido pacto alguno para dejar de repercutir estas cantidades mensualmente, alegando que en todo caso es la arrendadora la que unilateralmente ha modificado las condiciones del contrato. Además, respecto de alguna de estas partidas, alega que las mismas han de entenderse ya pagadas.

Pues bien, esta sección considera evidente que la parte actora está reclamando unas cantidades que según el contrato deben ser abonadas por la arrendataria. Estas cantidades deben considerarse no facturadas, y no pagadas.

Es más, si se observan las facturas aportadas por la demandada (doc. nº 1 de la contestación) se deduce que hasta la factura nº NUM000 de 2021, de 10 de mayo de 2021, inclusive, se incluía un concepto de "IBI + comunidad",por importe de 95 euros (salvo en abril de 2021, que fue de 115 euros). A partir de la factura nº NUM001 de 2021, de 21 de junio de 2021, esa partida dejó de aparecer.

La propia representación de Dª. Mariola admite que en fecha 21 de junio de 2021 recibió un abono de 495,00 euros por parte de la arrendadora, que precisamente coincidiría con el total de los importes que llevaba abonados por esos conceptos en lo que se llevaba de 2021 (95 + 95 + 95 + 115 + 95).

La representación de Dª. Mariola denuncia irregularidades por la arrendadora a la hora de confeccionar las facturas de renta y establecer las cantidades que por ese concepto debían abonarse cada mes. Pero, en cualquier caso, las supuestas incorrecciones que pudiera haber habido al respecto no podrían servir para compensar las cantidades a abonar por comunidad de propietarios e IBI, que son conceptos autónomos. Y, además, esas cantidades a compensar tampoco han sido concretadas o cuantificadas por la demandada. No se especifica en qué medida debe entenderse que los pagos hechos por la arrendataria habrían de entenderse destinados a cubrir las deudas que aquí se reclaman. Ni siquiera se ha llegado a plantear en legal forma una alegación de crédito compensable por la arrendataria, si es que consideraba que había abonado cantidades en exceso que se pudieran imputar a las deudas que pudiese tener pendientes frente a la arrendadora.

Lo que está claro es: primero, que desde junio de 2021 y durante todo el año 2022 estos conceptos dejaron de incluirse en las sucesivas facturas; segundo, que las cantidades abonadas por este concepto por la arrendataria desde enero hasta mayo de 2021 le fueron devueltas; y, tercero, que la arrendataria no ha probado el pago de estas partidas.

El hecho de que, tiempo después, aparezcan algunos cargos en los extractos de las cuentas bancarias de la arrendataria, no especificados (como el mencionado por la demandada en su contestación, de fecha 14 de julio de 2021, por importe de 476,20 euros) no puede hacer pensar que se trate de pagos que deban aplicarse a esta deuda. Es inaceptable pensar que ese cargo de 476,20 euros obedezca a un "recobro" de las cantidades correspondientes a IBI y comunidad de propietarios del periodo enero-mayo de 2021, cuando los importes no coinciden, y cuando simultáneamente la arrendadora estaba girando facturas de renta relativas a junio y julio de 2021 en donde no se incluían las partidas de IBI y comunidad de propietarios.

En definitiva, se trata de partidas que conforme a contrato la arrendataria debía pagar, y que no se prueba que se hayan pagado.

Eso sí, no puede ignorarse el hecho evidente de que no consta de ningún modo un acuerdo entre las partes para que esas partidas dejasen de abonarse mensualmente. El doc. nº 9 de la demanda evidencia, precisamente, que ya en enero de 2022 esta cuestión era objeto de conflicto entre las partes, y que la arrendataria había mostrado de forma expresa su disconformidad con el hecho de que las partidas de IBI y comunidad de propietarios se girasen de manera acumulada e independiente de los recibos mensuales de alquiler. A pesar de ello, la actora ha continuado intentando imponer su criterio, alegando la existencia de un acuerdo que, en realidad, no se ha acreditado de ningún modo. La cuestión no es baladí, ya que por estos conceptos pueden llegar a acumularse cantidades importantes, de modo que la arrendataria puede tener un legítimo interés en el prorrateo mensual, tal y como se especifica en el contrato.

SÉPTIMO.- Consecuencias que el impago de la comunidad de propietarios y el IBI ha de tener en la resolución de la acción de desahucio

Pues bien, a criterio de este tribunal, la arrendataria Dª. Mariola ha de ser condenada al pago de las cantidades reclamadas en concepto de IBI y comunidad de propietarios, pues se trata de partidas que conforme a contrato son de su cargo, sin que haya acreditado haberlas pagado, pero sin que ello deba suponer la resolución del contrato y la estimación de la acción de desahucio.

Como ya se ha dicho, en este procedimiento Dª. Salvadora ejercita también, de manera acumulada, la acción de reclamación de rentas. Y, en lo referido a gastos de IBI y Comunidad de Propietarios, la actora está reclamando unas cantidades que conforme a contrato le deben ser abonadas. El hecho de que la arrendadora no las haya incluido en las facturas mensuales de alquiler no es una circunstancia que por sí sola haya de suponer la extinción de la deuda ni su inexigibilidad. Ante la evidencia de que se trata de partidas no facturadas, y considerando que no se ha probado que hubiese acuerdo alguno para su facturación en lo sucesivo de manera anual o trimestral, Dª. Mariola habría podido proceder igualmente a su pago o consignación, sin que haya motivo para que pueda considerarse liberada de su obligación contractual. En este punto, este tribunal ha de discrepar del criterio del juzgador de instancia. El hecho de que no se haya probado el acuerdo bilateral para que estas partidas se facturasen a partir de junio de 2021 y hasta la finalización del contrato de manera independiente, con periodicidad anual o trimestral, no ha de suponer, sin más, la desestimación de la demanda. Cuando menos, la arrendataria ha de ser condenada al pago de estas cantidades, ante el ejercicio por la arrendadora de la correspondiente acción de reclamación de cantidad.

Cuestión distinta es que ello haya de suponer además la resolución del contrato y la estimación de la acción de desahucio. Es cierto que el art. 27.2.a) LAU, aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en virtud del art. 35 LAU, prevé que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Sin embargo, en este caso se está produciendo un impago de cantidades derivado de facturas que se están girando de manera diferente a lo que las partes habían convenido en el contrato, por iniciativa de la arrendadora, sin que conste acuerdo de voluntades al respecto, y de una manera que tiene trascendencia en cuanto a la carga económica generada para la parte obligada al pago. Se trata, en definitiva, de una modificación unilateral de las condiciones del contrato, que se pretende imponer a la demandada.

Como ya se ha dicho, el Tribunal Supremo ha fijado una doctrina jurisprudencial según la cual, cuando se ejercita de manera acumulada la acción de desahucio y la de reclamación de rentas, la naturaleza del procedimiento es plenaria, y la sentencia que se dicte tendrá efectos de cosa juzgada. Y ello será predicable respecto de todo el proceso en su conjunto, y no sólo respecto de la acción de reclamación de rentas (a diferencia de lo que resulta de aplicación con la nueva redacción del art. 447.2 LEC, párrafo segundo, aprobada por Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que ha entrado en vigor el 3 de abril de 2025).

Por tanto, en este caso ha de entenderse que, ante el ejercicio de la acción de desahucio por Dª. Salvadora, la arrendataria Dª. Mariola ha de estar facultada para alegar cualquier motivo de oposición, y no sólo los previstos en el art. 444.1 LEC (pago y circunstancias relativas a la procedencia de la enervación). En concreto, frente a la pretensión de resolución del contrato y ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago, la demandada ha de poder alegar el incumplimiento por la actora de las obligaciones cuyo cumplimiento le impone el contrato.

Además, resulta interesante citar la recientísima Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, nº 535/2025, de 3 de abril de 2025. En ella se hace un análisis de la doctrina sobre cumplimiento de los contratos conforme a las reglas de la buena fe y prohibición del abuso de derecho. Concretamente, el Alto Tribunal recuerda lo indicado en su Sentencia nº 502/2016, de 19 de julio, según la cual: "Dicha infracción del principio de buena fe también resulta comprensiva de todas aquellas conductas que aun sin contar con el referido animus nocendi o intención de perjudicar, no obstante, vulneren los deberes de conducta diligente, no abusiva y razonable que cabe exigir a las partes en relación a la determinación y ejecución de sus respectivas obligaciones, deberes implícitos que acompañan a todo ejercicio de una facultad o derecho".

En concreto, en la resolución de un litigio en el que se ejercita una acción de desahucio por falta de pago de las rentas, el Tribunal Supremo no elude el análisis de las concretas circunstancias fácticas que concurran en el caso concreto, más allá del automatismo que pueda suponer una interpretación estricta del art. 27.2.a) LAU.

En el caso que se estudiaba en la Sentencia nº 535/2025, el Alto Tribunal tuvo en cuenta que la arrendataria había venido abonando con puntualidad, y de manera regular, las rentas que se iban devengando mes a mes. Además, tuvo en cuenta la existencia de conversaciones o negociaciones previas, en las que se había planteado el conflicto concreto relativo a las cantidades determinadas que eran objeto de discusión. A pesar de la manifestación expresa de la arrendataria respecto de las cantidades que eran objeto de controversia (véase el doc. nº 9 de los acompañados a la demanda), la actora optó unilateralmente por mantener su pretensión en los términos en que se había estado planteando, y ejercitar por vía judicial una acción encaminada a resolver el contrato y recuperar la posesión del inmueble. La demandada ocupa el inmueble y explota en él un negocio que, al menos a la fecha de la demanda, se desarrollaba con toda normalidad. La pretensión de la arrendataria, en el sentido de que se le giren las cantidades relativas a comunidad de propietarios e IBI de manera mensual, tal y como se había pactado en el contrato, cuando no existe ningún acuerdo en contrario para que se devengasen con otra periodicidad diferente, no puede considerarse abusiva, ni desproporcionada.

En esa tesitura, más allá de la evidencia de que la arrendataria debe abonar las cantidades que conforme a contrato debe satisfacer, la pretensión de la arrendadora, que pretende por ello resolver el contrato y promover el desalojo de la arrendataria, sobre la base del impago de unas facturas giradas tras una modificación unilateral del contrato, constituye una actuación contraria a la buena fe, que no puede ser estimada.

En consecuencia, de manera similar a la aceptada por el Tribunal Supremo en la referida Sentencia nº 535/2025, de 3 de abril de 2025, procederá desestimar la acción de desahucio, sin perjuicio de la estimación parcial de la acción de reclamación de rentas.

OCTAVO.- Intereses

Tal y como se solicita en la demanda, se debe condenar a la parte demandada al pago de intereses debido a la mora en la que ha incurrido. Conforme a los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, tales intereses se aplicarán desde la interpelación judicial. Desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago se aplicarán los intereses previstos en el art. 576 LEC.

NOVENO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción aplicable a este procedimiento, la estimación parcial del recurso de apelación presentado por Dª. Salvadora conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

En cuanto a las costas de primera instancia, la estimación parcial de la demanda conllevará que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad, conforme al art. 394 LEC.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación