Sentencia Civil 468/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 1573/2024 de 09 de junio del 2025

PRIMERO.-Son circunstancias a tener en cuenta para la resolución del litigio, las que derivan del examen de las actuaciones del que este rollo dimana, además de las realizadas en otros litigios de los que hay constancia documental, al guardar relación entre sí.

Tales circunstancias relevantes para la resolución de los recurso y que resultan acreditadas por la documental aportada en las actuaciones son los siguientes:

1.-Entre las partes litigantes se han suscrito dos contratos sobre la La villa denominada " DIRECCION000" sito en la DIRECCION001:

Un contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de marzo de 2023 que conforme a sus estipulaciones tenía una duración inicial de 10 meses y una renta de 32.000 Euros mensuales.

Otro contrato suscrito el mismo día 1 de marzo de 2023 de promesa de venta con arras penitenciales sobre la misma finca por un precio de 8.750.000 Euros, acordando que el pago se satisfará en 4 desembolsos: 262.500 Euros a la fecha del contrato, 218.750 Euros el día 1 de junio de 2023, 393.750 el día 4 de septiembre de 2023 y el resto al otorgamiento de escritura.

2.-Sobre ambos contratos se han formulado los siguientes procedimientos.

2.1 En octubre de 2023 se formuló demanda de juicio de Desahucio por Falta de pago de la renta por la entidad Villa Sunrise Marbella, S.L. contra D. Luis, que fue turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella y registrada con el nº 1275/2023.

2.2 En noviembre de 2023 D. Luis, tras el recibo del requerimiento de resolución contractual por parte arrendadora por expiración del plazo contractual, formula demanda de Juicio Ordinario que fue turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Marbella, dando lugar a los autos de Juicio Ordinario nº 1222/2023.

En la misma se alegaba que en relación con el contrato de promesa de venta se habían entregado a la vendedora Villa Sunrise Marbella, S.L. la cantidad de 265.500 Euros por el pago del primer depósito, y un segundo pago de 218.750 Euros, conforme a lo pactado, así como el pago de rentas y fianza hasta octubre de 2023, y pese estos cumplimientos se conoció que la parte arrendadora estaba ofreciendo en el mercado la finca, lo que se contemplaba en la cláusula penal quinta como uno de los supuestos de incumplimiento concreto por parte de la vendedora, esto es: la comercialización, ofrecimiento o venta del inmueble a un tercero sin el consentimiento expreso de la parte compradora. Solicitaba en la demanda la resolución del contrato de promesa de venta con arras penitenciales suscrito por las partes el 1 de marzo de 2023, por incumplimiento de la parte vendedora, con condena a la cantidad de 4.962.500 Euros.

"Adicionalmente" (sic) se solicitaba declare la vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el 1 de marzo de 2023, y declare la aplicabilidad al mismo del régimen legal previsto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para los arrendamientos de vivienda, al tiempo de celebrarse el contrato, en lo referente al plazo de duración ( art. 9 LAU) , no procediendo la expiración del plazo del contrato en los 10 meses inicialmente recogidos en este.

2.3. El presente litigio, derivado interposición de demanda en Enero de 2024 de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2023, que dio lugar a los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio por Expiración del plazo nº 15/2024.

Consta requerimiento al demandado con fecha 3 de noviembre de 2023 de no renovación del contrato ni aplicación de prórroga alguna, que no fue contestado, reiterándose el mismo con fecha 1 de diciembre de 2023.

La sentencia de instancia que es objeto de recurso estima la excepción de litispendencia en relación a la demanda de Juicio Ordinario nº 1222/23 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Marbella, si bien el fundamento de su apreciación se funda en el pronunciamiento de la Sentencia (no firme) dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella que apreció inadecuación de procedimiento respecto a la acción de resolución por falta de pago. Asímismo por entender que no es un contrato normal de arrendamiento sino que se entrelazan dos negocios jurídicos que vinculan a la partes (el de compraventa y el de arrendamiento).

Contra esta resolución se formula por Villa Sunrise Marbella, S.L. actora en la instancia y por D. Luis, demandado en la instancia, recurso de apelación.

SEGUNDO.-Recurso formulado por Villa Sunrise Marbella, SL. Litispendencia.

Contra la sentencia de instancia que estima la excepción de litispendencia opuesta por la parte demandada en su contestación se alega, en primer lugar, la existencia de finalidad fraudulenta para neutralizar el juicio de desahucio bajo pretexto de interposición de un juicio ordinario, con claro abuso de derecho y fraude procesal, por cuanto tras la primera comunicación de advertencia de la finalización del contrato para que dejara la vivienda en diciembre de 2023, y dada la situación de conflicto preexistente creada por la interposición de una demanda de falta de pago, se promueve una estrategia procesal en fraude de ley consistente en interponer una demanda de juicio ordinario para tratar de paralizar o neutralizar la demanda de desahucio por expiración del término contractual como ha acontecido en el presente caso y que era inminente, con pretendido ánimo dilatorio cuasante de perjuicio, tratando de burlar la Ley al impedir la sustanciación del juicio de desahucio para lo que promovió el juicio ordinario con posterioridad desde que recibiera el e-mail el día 3 de noviembre de 2023. De hecho, recibida las dos notificaciones tanto del día 3 de noviembre como del 5 de diciembre, durante dicho tiempo y con posterioridad no contestó a las mismas sino hasta el 22 de diciembre de 2023, cuando ya estaba en disposición de conocer y comunicar el Juzgado turnado, esperando al plazo de finalización del arriendo para presentarla.

Igualmente alega la irrelevancia de la sentencia de los autos de Juicio de desahucio por falta de pago interpuesto con ocasión de la falta de pago de las rentas y cantidades debidas, sentencia que no guarda conexión en la presente litis sin perjuicio de que en la misma se aborda la posible conexión de otro contrato suscrito entre las partes, de promesa de venta del inmueble, que precisamente constituye el objeto principal del procedimiento ordinario promovido por el demanda ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Marbella, autos PO 1222/23. Insiste la apelante en la falta de conexión de un contrato con otro. Por otro lado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Marbella en un juicio sumario de desahucio por falta de pago en el que se estimó la existencia de una causa compleja, que conllevó la desestimación de la demanda de desahucio por falta de pago, al no permitir según razona el titular de dicho Juzgado, la discusión de otros elementos que desbordaban el objeto de la litis en este tipo de procesos sumarios remitiendo a las partes a discutir el asunto en otro procedimiento ordinario a instar.

La parte apelada se opuso al recurso e interesó la confirmación de la resolución recurrida.

Con respecto a la cuestión suscitada, la jurisprudencia del Tribunal supremo, en STS de 25 de julio de 2003 (reiterada en la STS de 20 de diciembre de 2005), con cita de otras muchas, declara lo siguiente: "La litispendencia es un mecanismo procesal para evitar la simultánea tramitación de dos procesos, entre los que existe una determinada interdependencia (identidad, o conexión cualificada de prejudicialidad), mediante la exclusión del segundo en el tiempo. Su utilización como defensa por la parte responde al legítimo derecho del demandado a no verse sometido dos veces a un proceso en los mismos términos ("de eadem re ne bis sit actio"), pero, además de dicho fundamento privado, existe un fundamento público, que legitima su apreciación de oficio, consistente en el principio de univocidad procesal, que exige evitar dos o más resoluciones firmes contradictorias -incompatibles-, a lo que cabe añadir, por un lado, la oportunidad de evitar fraudes (en relación con defectos u omisiones procesales, y deficiencias probatorias), y, por otro, la conveniencia social de no producir un inútil derroche de energías sociales como consecuencia de la doble actividad procesal, lo cual robustece el instituto con una importante razón de economía procesal." La diferencia entre la cosa juzgada y la litispendencia estriba en la existencia de una sentencia firme en la primera y la pendencia de un procedimiento aún no resuelto en la segunda, pero ambas figuras tienen el mismo fundamento. Las SSTS de 8 de mayo y de 25 de septiembre de 2006 resumen la doctrina jurisprudencial: "tiene la función negativa o excluyente, que responde al principio general del Derecho "non bis in idem" y evita la multiplicidad de procesos sobre el mismo objeto y alcanza su eficacia a las partes en el proceso en que se ha dictado la primera sentencia y va a dictarse la segunda, que deben ser los mismos (límite subjetivo), a la misma acción ejercitada en ambos procesos (límite objetivo) y sin alcanzar a hechos nuevos producidos tras el primer proceso, se da la preclusión para las partes de la alegación eficaz de hechos que no sean posteriores (límite temporal)."

Por su parte, la STS 527/2013 de 3 de septiembre señala: "La sentencia de esta Sala núm. 121/2011, de 25 febrero (Rec. núm. 1234/2006 ) se pronuncia en los siguientes términos: "la doctrina jurisprudencial desarrollada bajo el sistema de la LEC 1881 vino admitiendo la aplicación de la litispendencia, aunque no concurriera la triple identidad propia de la cosa juzgada ( SSTS 25 de julio de 2003 , 31 de mayo de 2005 , 22 de marzo de 2006 ), de la que la excepción de litispendencia es una institución preventiva o cautelar. Es la denominada litispendencia impropia o por conexión, que en realidad integra un supuesto de prejudicialidad civil. A ella se refieren las SSTS de 17 de febrero de 2000 , 9 de marzo de 2000 , 12 de noviembre de 2001 , 28 de febrero de 2002 , 30 de noviembre de 2004 , 1 de junio de 2005 , 20 de diciembre de 2005 y 22 de marzo de 2006 , en las que se declara que tiene lugar cuando un pleito interfiere o prejuzga el resultado de otro, con la posibilidad de dos fallos contradictorios".

Pese a la similitud de la litispendencia y la prejudicialidad, las consecuencias de ambas son distintas, por cuanto que la litispendencia, al igual que la cosa juzgada, impediría que se dictara resolución en el segundo procedimiento al coincidir los tres elementos (sujetos, objeto y causa), con el consiguiente archivo del segundo pleito, mientras que en la prejudicialidad la existencia del primer pleito no impide que se juzgue el segundo, sino únicamente que la decisión de éste quede condicionada por lo que se resuelva en aquél, lo que comporta la suspensión de un procedimiento hasta que el otro esté definitivamente resuelto, de modo que esta primera resolución se tenga en cuenta en la segunda.

Aplicando los preceptos expuestos, el recurso debe ser estimado, si bien por las razones que a continuación se dirán.

En primer lugar, la Sala no comparte las conclusiones de la sentencia de instancia de apreciar como un motivo que no puede ser evitado bajo ninguna circunstancia y que le lleva a apreciar litispendencia en el solo hecho que una sentencia, no firme, dictada por otro juzgado de instancia, en procedimiento de juicio de desahucio por falta de pago. En concreto se refiere al Juicio de Desahucio por falta de pago nº 1275/23 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Marbella, entre las mismas partes, y en el que no recayó sentencia de fondo sino que apreció la excepción de cuestión compleja. La conexión de lo resuelto en estos dos procesos son inexistentes, pues no tienen el mismo objeto ni se ejercita la misma acción puesto que mientras que en el juicio de desahucio se ejercitaba una acción de falta de pago de las rentas, que como obligación recíproca da lugar a la resolución contractual, la acción de expiración del plazo implica la sola declaración de la existencia de una obligación sujeta a plazo, que son acciones diferentes y por tanto, procesos sin conexión con el presente. En todo caso, el hecho que otro órgano judicial que conoce en primera instancia y por resolución no firme resolviera sobre la existencia de una inadecuación de procedimiento en un proceso sumario no constituye requisito insoslayable para conocer de la acción de resolución por expiración del plazo como determinante para apreciar la existencia de litispendencia, que se rige por la concurrencia de requisitos normativos y jurisprudenciales concretos que más arriba se han expuesto. Por otro lado en la contestación a la demanda en este procedimiento no se planteó la relación de litispendencia con el juicio de desahucio por falta de pago sino con el Juicio Ordinario1222/2023 ante el juzgado de Primera Instancia nº 4, sobre resolución del contrato de venta y arras. Y al respecto de lo que es objeto de dicho proceso no existe entre ambos ninguna subordinación procesal pues aunque se sigue entre las mismas partes ni tiene el mismo objeto ni se ejercita la misma acción. En este segundo pleito (Juicio Ordinario 1222/2023) se postula exclusivamente la resolución de un contrato de venta y arras por causa de incumplimiento que imputa al vendedor, por mas que como estratagema procesal se introdujera un apartado en el suplico tercero una petición "Adicional" pretendiendo la declaración de vigencia otro contrato, el de arrendamiento, petición que se realiza al socaire de haber recibido un burofax avisando de la expiración del término, pero no se articula procesalmente ni como acumulación de diferentes acciones (de resolución por un lado de un contrato de compraventa con arras y declarativo de jactancia de otro contrato independiente), ni con tampoco carácter subsidario o alternativo a la acción principal de resolución contractual de compraventa, por lo que no advertimos relación de subordinación alguna entre este proceso para decidir el desahucio por expiración del plazo contractual, que no guarda relación alguna con la suerte que corra el contrato de compraventa o arras suscrito entre las partes, de manera que si fuera estimada la demanda, la misma se refiere la acción ejercitada a la resolución de la compra e indemnización, en nada afecta a presente proceso, que es un contrato distinto del de compraventa. Y entiende la Sala con la apelante que en este caso no concurre que lo resuelto en el ordinario sea condición para resolver este verbal en el que nos encontramos, ya que la resolución de aquel proceso entablado no afecta directamente a la resolución del presente, en cuanto la prosperabilidad de la acción de desahucio por terminación del plazo pactado en un arrendamiento requiere solo la concurrencia de los siguientes requisitos: la posesión real de la finca por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que permita su disfrute; la posesión material por la arrendataria, habiendo cesado la validez de su título. Por tanto no existe identidad de acciones ni vinculación que justifique la existencia de litispendencia declarada en la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Estimado el motivo de apelación, puesto que no se resolvió sobre el fondo de la acción ejercitada, ha de entrar esta Sala a resolver la controversía.

El art. 217 LEC distribuye la actividad probatoria atribuyendo al demandante (y al demandado reconviniente) la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas aplicables, el efecto jurídico pretendido en la demanda, o en la reconvención, y al demandado, principal o por reconvención, acreditar la prueba de los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos alegados de contrario, de manera que el éxito de la demanda queda supeditado a que el demandante alegue y pruebe los hechos en que funda su derecho a la tutela que solicita, siendo doctrina reiterada del Tribunal Supremo que la carga de la prueba "no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes" ( sentencia de 8 de abril de 2016, entre otras), advirtiendo que las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quien, según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2009, 16 de marzo de 2011 y 29 de marzo de 2012, entre otras).

Aplicando estos fundamentos al caso que nos ocupa no es discutido que:

1.- El objeto del contrato recae sobre una finca suntuaria y por tanto de aplicación lo dispuesto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos urbanos, por lo que el contrato se rige por lo pactado y solo en su defecto por las normas contenidas en el Titulo II de la ley; y supletoriamente por las normas del Código Civil.

2.-La cláusula V del contrato de arrendamiento suscrito por las partes se estableció: "el arrendamiento se establece por un plazo de 10 meses a contar desde la fecha de toma de posesión".

Es claro que las partes establecieron un concreto plazo de arrendamiento, sin contemplar prórroga alguna, por cuando paralelamente se suscribió un contrato de compraventa con arras fijándose unos plazos para el pago de la vivienda que culminaban en el mes de Diciembre de 2023, haciéndose coincidir con la finalización del contrato, por lo que es clara y patente la voluntad de las partes de ceñír el contrato esos 10 meses, sin posibilidad de prórroga pues en dicha fecha se produciría, por mor de un contrato de compraventa la adquisición del dominio por el arrendatario, por lo que no tiene carácter imperativo de aplicación lo dispuesto en el Titulo II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no resultarán de aplicación los artículos 10, 17, 20 modificados por la Ley12/2023, por el derecho a la vivienda, ni tampoco la limitación extraordinaria de la actualización de renta del RDL 6/2022, de 29 de marzo, por lo que realizado el correspondiente requerimiento el arrendador antes de la finalización del plazo de su voluntad de extinción contractual, no cabe hablar de prórroga forzosa del artículo 9 de la LAU. Lo que conduce a la estimación del recurso y por ende, la estimación de la demanda formulada.

En lo que respecta al recurso de D. Luis, dado que la estimación del recurso de la contraparte deja sin efecto todos los pronunciamientos de la instancia, y conduce además a la estimación de la demanda, procede su desestimación, en aplicación de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso.

CUARTO.-En cuanto a las costas de esta alzada, estimado el recurso de apelación formulado por la entidad Villa Sunrise Marbella, S.L., en aplicación del artículo 398 de la LEC, que se remite al artículo 394 de la misma Ley,no se hace expresa imposición de costas.

Igualmente, y de conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede devolver el depósito constituido en su día al recurrente.

La estimación del recurso implica la estimación igualmente de la demanda por lo que se imponen al demandado las costas de primera instancia ( art. 394 LEC) .

Y desestimado el recurso de apelación formulado por D. Luis, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC, se imponen las costas y la pérdida del depósito para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación general.