Sentencia Civil 373/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1024/2024 de 12 de mayo del 2026

PRIMERO.-1. Por la parte actora, MIROLDA, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó en fecha 9 de enero de 2024 contra D. Juan Manuel, en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo de contrato de arrendamiento y en reclamación de rentas y cantidades asimiladas.

2. La actora ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 1 de marzo de 2023con el demandado, en relación con la vivienda propiedad de la actora sita en la DIRECCION000. Alegó que, a tenor del citado contrato, dicha vivienda era la vivienda habitual del demandado; el plazo de duración fue de un año, con prórrogas hasta los siete años, conforme al art.9 LAU; la renta pactada fue de 700 euros mensuales, y el arrendatario demandado entregó una fianza arrendaticia de 700 euros y una garantía adicional de 3.500 euros. Alegó, además, la actora que, conforme a la cláusula cuarta, el arrendatario podía irse antes del término inicial previsto en el contrato (un año), preavisando con 30 días de antelación, siempre y cuando hubieran transcurrido seis meses, y abonando la indemnización de una mensualidad de renta en vigor por cada año o periodo inferior que restase por cumplir. Alegó también la actora que, conforme a la cláusula décimo quinta, las partes del contrato estipularon una cláusula penal, consistente en que "(...) si arribat la finalitzación del termini pactat en aquest contracte, l'ARRENDATARI no fes entrega de les claus i de la possessió de la finca a la PROPIETAT, una vegada requerit per aquest motiu, podrá aquesta darrera reclamar una quantitat equivalent al doble de la renta proporcional als diez en que el s'allargui l'ocupació sense títol".

Adujo la actora que, en fecha 19 de septiembre de 2023, el demandado, a través de una Letrada, comunicó a la actora por correo electrónico su voluntad de desistir del contrato con efectos de 31 de octubre de 2023, indicando que, a mediados de octubre de 2023, contactaría con la actora para entregar las llaves de la vivienda y para firmar la rescisión del contrato, pero que, llegado ese día, el demandado no lo llevó a cabo. Alegó que el demandado tampoco abonó las rentas de noviembre y diciembre de 2023, ni la de enero de 2024, por lo que, al tiempo de la demanda, adeudaba la suma de 2.100 euros.

Añadió la actora que, en fecha 7 de diciembre de 2023, envió al demandado un correo electrónico, y que, en fecha 20 de diciembre de 2023, le envió un burofax; en tales comunicaciones, le requirió para la entrega de llaves y de la posesión de la finca, pero fueron desatendidas por el demandado.

Concluyó la actora fijando su reclamación de cantidad en la suma de 3.545,16 euros: 2.100 euros de rentas (700 euros mensuales por los tres meses impagados); 1.083,87 euros de penalización por desistimiento desde diciembre de 2023 (24 días desde el primer requerimiento), y 361,29 euros de penalización de enero de 2024 (8 días). Ello sin perjuicio de reclamar también las rentas que se fueran generando con posterioridad a la presentación de la demanda, junto con las cantidades por penalización, hasta el desalojo efectivo de la vivienda, más los intereses que se generasen.

3. El demandado contestó y se opuso a la demanda. Alegó que, llegado el día de la entrega de las llaves, no se pudo realizar por un motivo sobradamente conocido por la actora, pues la letrada del demandado había mantenido informada a la actora en todo momento, antes, durante y después del día 31 de octubre de 2023. Adujo que estuvo residiendo en la finca objeto de autos hasta el mes de agosto de 2023, cuando, siendo inviable la convivencia con la que era su pareja, la Sra. Laura, tuvo que marcharse del piso, dado que ella se había negado a irse; con la Sra. Laura, actual ocupante del inmueble, existía un acuerdo privado mediante el cual la misma se obligaba a entregar la posesión de la finca por todo el día 31 de octubre de 2023, si bien era cierto que, llegada la fecha, la Sra. Laura decidió unilateralmente no proceder a la entrega de las llaves, a pesar del acuerdo privado existente y a pesar de que el demandado le había requerido a tal efecto el día anterior.

Adujo, asimismo, el demandado que estaba a la espera de que se celebrase el día 17 de abril de 2024 la vista de medidas cautelares previas sobre la custodia del menor que tiene en común con la Sra. Laura, procedimiento seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Arenys de Mar, autos 1377/2023-S, en cuyo seno se había solicitado la atribución de la vivienda que había sido familiar a la Sra. Laura, y cuya resolución sería aportada a este procedimiento en el momento en que fuese dictada.

Aportó el acuerdo privado de fecha 10 de septiembre de 2023 con la Sra. Laura, donde esta última, en cuya cláusula tercera se comprometía en a entregar la posesión de la vivienda el día 31 de octubre de 2023; aportó el mail certificado enviado a la Sra. Laura a los efectos de recordarle que debía de entregar las llaves y la posesión de la finca el día 31 de octubre de 2023; aportó un mail a la propiedad de fecha 11 de enero de 2024, en respuesta a su correo de fecha 7 de diciembre de 2023, informando de la situación y del procedimiento de medidas. Por tanto, no era cierto que no hubiese dado respuesta al requerimiento de la actora, y, en consecuencia, la demanda debería dirigirse también contra la real ocupante de la finca, la Sra. Laura, con domicilio en la finca objeto de autos, y cualquier reclamación económica debía dirigirse a la actual ocupante de la vivienda, la Sra. Laura.

4. La Sra. Laura compareció en el Juzgado en fecha 27 de febrero de 2024, y manifestó que el demandado "es su expareja, que él no vive allí desde el 6 de octubre y que él rescindió el contrato a partir del mes de noviembre que se dejó de pagar el alquiler. Que ella vive alla con un bebé de dos años (...)."

5. La sentencia es desestimatoria de la demanda. Tras señalar en los antecedentes de hecho de la resolución que la actora, en el acto de la vista, actualizó las rentas debidas a la suma de 10.883,87 euros, se parte de considerar que "no es cuestión controvertida que MIROLDA, S.L y la parte demandada suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1 de marzo de 2023 (DOC. 2 de la demanda) y que, posteriormente, en fecha 19 de septiembre de 2023, el Sr. Juan Manuel manifestó su voluntad de no renovar el contrato con efectos desde el día 31 de octubre de 2023 (DOC. 4 de la demanda)", así como "el hecho de que puso en conocimiento de la entidad actora la existencia del conflicto existente con su expareja quien, a pesar de haber firmado un contrato privado en el que se comprometía a abandonar el inmueble en el plazo pactado (DOC.1 de la contestación a la demanda) y se le había reiterado la obligación que tenía al efecto (DOC. 2 de la contestación a la demanda), si bien la Sra. Laura no había depuesto su actitud (DOC. 3 de la contestación a la demanda)."

Se señala que, por tanto, sentado que el demandado desistió del contrato conforme al art.11 LAU, "ha de estarse a lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del artículo 12 de la LAU , que establece: "1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. 2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada (...) 4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia".Se razona que "en caso de desistimiento ( art. 11 LAU ) o no renovación ( art. 9.1 LAU ), la ley impone al arrendador la carga de requerir al cónyuge o pareja del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto; en caso de manifestar éste su voluntad de continuar, se subrogará en la posición de arrendatario titular, con todos los derechos y deberes inherentes, mientras que en el caso de respuesta negativa o silencio en el plazo legalmente señalado, el contrato se extinguirá, tratándose de una extinción ope legis (a este respecto, cabe traer a colación la doctrina jurisprudencial desarrollada por el Tribunal Supremo, por bien que en aplicación del art. 13 LAU , en las SSTS núm. 577/2020 de 4 de noviembre , núm. 109/2021 de 1 de marzo , núm. 212/2021 de 19 de abril o núm. 379/2021 de 1 de junio ), en cuyo caso el arrendador puede acudir al procedimiento oportuno para recuperar la posesión o incluso emprender acciones de carácter indemnizatorio, o bien concluir un nuevo contrato con aquél."

Asimismo, se precisa que "En cualquier caso, en el supuesto que nos ocupa, el Sr. Juan Manuel carece de legitimación pasiva para soportar la reclamación de rentas devengadas con posterioridad a su desistimiento", así como que "en cuanto al desahucio, no puede resolverse en el presente procedimiento sin que sea oída la expareja del arrendatario, la Sra. Laura, que continúa en la ocupación de la vivienda, puesto que no puede determinarse si el contrato se había extinguido por disposición legal o si subsistía al tiempo de plantearse el desahucio (si existió o no comunicación por parte del arrendador o respuesta por parte de aquélla), o sin que tenga oportunidad de alegar la existencia de eventuales pagos o de, en su caso, hacer uso del beneficio de la enervación; en definitiva, la relación jurídico procesal no se encuentra correctamente constituida."

Se concluye conforme a lo expuesto que "el desistimiento del arrendatario operó el día 31 de octubre de 2023 (DOC. 4 de la demanda), por lo que el mismo viene obligado al pago de la renta hasta ese momento, rentas que resultan satisfechas y, todo ello, al margen de la indemnización pactada por el desistimiento anticipado (Cláusula 15ª del contrato), improcedente en el supuesto de subrogación del cónyuge o conviviente (en la medida en que dicha subrogación implica la pervivencia del contrato), por lo que, ante la falta de conocimiento de esta cuestión, no puede tampoco estimarse este extremo en el caso de autos."

6. La actora-apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada la demanda.

7. El demandado-apelado se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida. Aporta auto de medidas provisionales previas dictado.

8. La Sra. Laura presenta un escrito oponiéndose al recurso, y aporta dos documentos: su comparecencia en el Juzgado y una carta recibida de la actora.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los arts.11 LAU y de los arts.1256 y 1562 del CC

1. La apelante considera que no es de aplicación al caso lo dispuesto en el art.12 LAU, partiendo para ello de alegar que, en el correo electrónico de 19 de septiembre de 2023 dirigido a la actora, el arrendatario demandado no indicó que conviviese con la Sra. Laura, ni que tuviera conflicto de convivencia con ella, ni siquiera la identificó, desconociendo la actora la situación sentimental del arrendatario y la situación de la pareja; tampoco puso en conocimiento de la actora si había puesto en conocimiento de la Sra. Laura su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento, ni si había consentimiento de la Sra. Laura o a los efectos del art.12 LAU. Aduce la apelante que la relación contractual entablada fue con el demandado, que el documento suscrito por el demandado con expareja es de fecha anterior al correo electrónico de 19 de septiembre de 2023, y que el correo electrónico dirigido por el demandado a su expareja no se puso en conocimiento de la actora. Considera, por tanto, que la asunción que se hace en la sentencia recurrida de que la actora conocía esos extremos es una apreciación subjetiva de la juez "a quo", sin apoyo probatorio en los autos. Concluye que no existe falta de consentimiento de la expareja al desistimiento del arrendatario, como resulta del documento nº 1 de la contestación, pues el arrendatario y su expareja consintieron la rescisión contractual.

Al hilo de lo anterior, sostiene la apelante que el art.12 LAU habla de desistir "sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario", y que, en este caso, no hubo falta de consentimiento, como resulta del documento nº 1 de la contestación (acuerdo del demandado con la Sra. Laura, donde ambos consintieron la rescisión y dijeron que se iban a vivir al DIRECCION001). Además, considera que el art.12.2 LAU no impone a la arrendadora la obligación de requerir a la expareja del arrendatario, sino cuando se cumplen una serie de requisitos objetivos.

Niega que el demandado carezca de legitimación pasiva para soportar la reclamación de rentas devengadas con posterioridad al desistimiento, más la penalización por no entregar la posesión de la finca. En relación con el desalojo, aduce que no es necesario escuchar a la expareja del arrendatario, como en cambio se señala en la sentencia recurrida, sin perjuicio de proseguir contra la ocupante por la vía del art.704 LEC

En cuanto a la cláusula décimo quinta del contrato, que en la sentencia recurrida se refiere al desistimiento anticipado, aduce la apelante es sólo una penalización a los efectos de que, llegada la finalización del término pactado en el contrato, el arrendatario no hiciese entrega de las llaves y de la posesión al arrendador, y siguiese manifestando su improcedencia bajo la premisa de la subrogación de la expareja, cuando en ningún momento ha quedado subrogada la expareja.

Respecto de la infracción de los arts.11 LAU y de los arts.1256 y 1562 del CC, aduce la apelante que, para que tenga efectos el desistimiento del art.11 LAU, ha de ir acompañada de la devolución de la cosa arrendada, según prevé el art.1561 CC, por lo que reitera que el demandado está legitimado pasivamente, sin perjuicio de su derecho de repetición contra su expareja.

2. El apelado se opone al recurso. Aduce que, siendo él el único titular del contrato, en la estipulación primera del citado documento se recoge que dicha vivienda estará destinada única y exclusivamente a satisfacer la necesidad de vivienda para el arrendatario y su familia, de modo que el demandado pasaba a residir en la vivienda de autos con su ahora expareja y el hijo en común de ambos, que en ese momento contaba con casi dos años de edad. Niega que la actora no fuese informada del conflicto existente entre la pareja arrendataria, pues la letrada que asiste al demandado mantuvo un contacto estrecho y constante con la propiedad informando de la situación; aduce que el documento nº 1 no se aportó antes de contestar a la demanda porque era un documento personalísimo y, a los efectos de comunicar la voluntad del demandado de rescindir el contrato de arrendamiento, no venía a cuento de nada. Afirma que la la vivienda fue arrendada al Sr. Juan Manuel y a su familia, por lo que, una vez el demandado rescinde el contrato de arrendamiento, y tal como recoge acertadamente la jueza de instancia, es de plena aplicación el art. 12 LAU. Además, con la contestación a la demanda se aportó un mail certificado enviado a la propiedad en fecha 11 de enero de 2023 -sic- (doc. 3 de la contestación a la demanda), reiterando la situación del demandado, quien en ese momento se encontraba pendiente de la celebración de la vista de medidas provisionales previas para determinar la atribución de la vivienda familiar, entre otras cuestiones, por lo que es totalmente falso que la actora no se encontrase informada de la situación de conflicto existente entre el demandado y su expareja. En cuanto al documento nº 2 de la contestación, insiste el apelado en que ninguna relevancia tenía poner en copia a la propiedad, pues tan solo era un correo electrónico enviado a la Sra. Laura a los efectos de recordarle que la entrega de la posesión de la finca sería al día siguiente, y aduce que no pudo prever el no cumplimiento por parte de aquella, cuando su voluntad era rescindir el contrato y así lo comunicó a la propiedad. Concluye que el hecho de que la apelante estaba al corriente del conflicto no es una apreciación subjetiva de la jueza "a quo", sino un hecho acreditado del conjunto de la prueba practicada.

3. La Sra. Laura presentó un escrito, que calificó de oposición al recurso de apelación. Pero lo cierto es que, aunque compareció en el procedimiento en fecha 27 de febrero de 2024, manifestando que ella vivía en la finca en compañía del hijo menor de edad, y que el demandado se había marchado en fecha 6 de octubre de 2023, no fue tenida por parte en sentido jurídico, esto es, no fue tenida como titular de la relación jurídica controvertida, conforme dispone el art.10 LEC ("Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso"). Y así se puso de relieve en la diligencia de ordenación de 4 de marzo de 2024, donde se indicó expresamente que "En todo caso su intervención no es como demandada en el pleito";también consta en el auto firme de 11 de marzo de 2024, dictado en el incidente extraordinario relativo a la suspensión del procedimiento solicitada por la Sra. Laura, a la cual no se dio lugar, donde se motiva que "Así pues, analizando el supuesto de autos y la legislación aplicable no cabe estimar la suspensión del procedimiento solicitada, por cuanto la Sra. Laura no es parte del presente procedimiento, siendo que la demanda se ha dirigido contra su exmarido, el Sr. Juan Manuel, quien ya no reside en el inmueble. Por tanto, en todo caso, la petición interesada se deberá resolver, en el momento procesal oportuno, mediante pieza separada de tercer ocupante."

En cualquier caso, y dado que la apelante no se opuso, en esta segunda instancia se acordó tener por unida al procedimiento la carta aportada por la Sra. Laura, fechada el 20 de mayo de 2024 -aparte del auto de medidas provisionales previas aportado por el apelado-.

4. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC, conduce a este Tribunal a acoger los argumentos vertidos por la apelante en su recurso.

5. No es, ciertamente, cuestión controvertida que actora (arrendadora) y demandado (arrendatario) suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1 de marzo de 2023.Y, aunque, como aduce el apelado "ex novo" en su escrito de oposición al recurso, en la cláusula primera del contrato de arrendamiento consta que la finca que se arrienda "haurà d'esser destinada única i exclusivament per a satisfacer la necessitat d'habitatge de l'ARRENDATARI i de la seva familia", se resalta la figura del arrendatario (el demandado) y se menciona a la familia, con fines aclaratorios de quiénes ocupan la vivienda junto con él, pero sin aparecer identificados.

Tampoco es controvertido que, posteriormente, en fecha 19 de septiembre de 2023,el demandado manifestó a la actora su voluntad de rescindir el contrato con efectos desde el día 31 de octubre de 2023, tal y como resulta del documento nº 4 de la demanda, que es un correo electrónico dirigido por la letrada del demandado al letrado de la actora, y que es el siguiente tenor:

"(...) Me pongo en contacto contigo en nombre y representación de Don Juan Manuel, a quien copio en este correo, en relación al contrato de arrendamiento suscrito con la mercantil Mirolda, S.L., a través de su administrador único, Don Edmundo, de la vivienda sita en DIRECCION000.

Tal y como ya te había adelantado anteriormente vía telefónica, mediante el presente te comunico que Juan Manuel dará por rescindido dicho contrato de arrendamiento por todo el próximo día 31 de octubre de 2023, cumpliendo, por tanto, el preaviso recogido en las cláusulas segunda y cuarta del citado documento.

Si te parece bien, a mediados del mes de octubre nos pondremos en contacto para acordar la entrega de llaves y firmar la rescisión del contrato.

Quedo a tu entera disposición para cualquier aclaración."

La actora respondió a dicho correo con otro de fecha 21 de septiembre de 2023,donde indicó lo siguiente:

"Bon dia Salome i Juan Manuel,

Prenc nota del preavís de desistiment. Parlem a l'octubre.

Cordialment,"

6. Tampoco es controvertido que, llegado el 31 de octubre de 2023, el arrendatario demandado no cumplió con lo anunciado: la entrega de las llaves y la firma de un documento de rescisión contractual. Por tal motivo, la actora dirigió al letrado del arrendatario demandado un correo electrónico en fecha 7 de diciembre de 2023,indicando lo siguiente:

"(...) En la meva condició d'arrendador en virtut del contracte d'arrendament subscrit entre tots dos, en data 1 de març de 2023, i que té per objecte l'habitatge situat al DIRECCION000, em dirigeixo a vostè per comunicar-li que el passat 19 de setembre de 2023 va comunicar mitjançant correu electrònic la seva voluntat de rescindir el contracte d'arrendament amb data d'efecte el dia 31 d'octubre de 2023, emplaçant a aquesta per realitzar l'entrega de les claus i signar el document de rescissió.

Que d'ençà no ha entregat les claus, no ha signat cap document de rescissió, segueix ocupant l'immoble, no ha abonat les mensualitats generades amb posterioritat, i aquesta part no ha recuperat la possessió.

De conformitat amb la clàusula quinzena del contracte, el requereixo perquè entregui les claus i la possessió de la finca, i en cas d'incomplir aquest requeriment, aquesta part es veurà legitimada a interposar les accions judicials corresponents i a reclamar una quantitat equivalent al doble de la renda proporcional als dies en que s'allargui l'ocupació sense títol (...)".

El citado correo electrónico no fue respondido por el demandado, quien no ha negado su recepción. Y ello dio lugar a que la actora le enviase un burofax en fecha 20 de diciembre de 2023,recordando el correo electrónico de 7 de diciembre de 2023 y reiterando el requerimiento en él contenido, si bien no fue entregado en la diligencia de 21 de diciembre de 2023, por resultar "Desconegut" el destinatario en el domicilio del contrato.

Sin embargo, en fecha 11 de enero de 2024,una vez ya había sido presentada la demanda en fecha 9 de enero de 2024, la letrada del demandado envió un correo electrónico a la actora, que, en relación con una comunicación que dice ser de 5 de diciembre, es del siguiente tenor:

"Ciertamente comunicamos la rescisión del contrato de arrendamiento con fecha de efectos 31 de octubre de 2023, toda vez que teníamos el compromiso firmado por la ex pareja y madre del hijo del Sr. Juan Manuel. Llegada la fecha, y, a pesar de habérsele requerido anterior y posteriormente a la fecha pactada, esta hizo caso omiso y de hecho continúa ocupando la vivienda en perjuicio de mi cliente, quien sigue asumiendo el coste de los suministros a día de hoy. Es este el motivo por el cual al Sr. Juan Manuel le resulta imposible hacer efectiva la entrega de la posesión de la vivienda, muy a su pesar.

Todas estas circunstancias las hemos hecho constar en el Procedimiento de Medidas cautelares previas que se siguen ante el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 2 de Arenys de Mar con núm. De autos 1377/23-S, solicitando entre otras la resolución de este conflicto (...)".

De dicho correo electrónico resulta que, cuando fue enviado, la demanda ya había sido presentada, y dicha demanda fue luego admitida a trámite, por lo que se originó la litispendencia prevista en el art.410 LEC, que dispone que "La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida." Resulta también del mismo que se vienen a dar entonces a la arrendadora las explicaciones relativas al porqué no se hizo la entrega de llaves ni se firmó la rescisión por el arrendatario en la fecha convenida de 31 de octubre de 2023. Pero lo cierto es que no consta que le fueran dadas con anterioridad. Es más, sólo se dice que se hicieron constar esas circunstancias a las que alude en el procedimiento de Familia, en el que no es parte la actora.

7. Por otro lado, el acuerdo del arrendatario demandado con su expareja data de fecha 10 de septiembre de 2023, por lo que es de fecha anterior, incluso, al correo electrónico en que el demandado comunicó que rescindía el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023 con el compromiso de contactar con la actora para llevar a cabo la entrega de llaves y para firmar el documento de rescisión. Ese correo electrónico data del 19 de septiembre de 2023.

8. De lo anterior resulta que, con anterioridad al correo electrónico de 11 de enero de 2024, dirigido por el demandado a la actora, no hay constancia alguna documental ni de otra naturaleza de que la actora, más allá de saber que arrendó una vivienda al demandado para que la ocupara como tal en compañía de su familia, tuviera conocimiento de que la Sra. Laura era su pareja, ni que el demandado hubiera alcanzado con ella un acuerdo en fecha 10 de septiembre de 2023, donde consta lo siguiente: "Tercero.- Que ambas partes de común acuerdo han decidido fijar su domicilio en el DIRECCION001, por lo que la Sra. Laura manifiesta libre y voluntariamente que por todo, el próximo 31 de octubre de 2023, fecha en la que se ha pactado la rescisión del contrato de arrendamiento con la propiedad, dejará libre, vacua y expédita, procediendo en esa misma fecha a la entrega de las llaves a la propiedad."

Se trata de un acuerdo alcanzado de cara a ser presentado en el procedimiento de Familia, pero donde se recoge el anterior extremo. En cualquier caso, se trata de un acuerdo alcanzado entre el demandado y su expareja, que sólo a ellos vincula ex art.1257 CC, conforme al cual "Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (...)".

Ese acuerdo no vincula a la actora, quien, aparte de no tener conocimiento del mismo ni siquiera por vía indirecta -a través, por ejemplo, de su mención en el correo electrónico de comunicación de la rescisión-, tiene derecho a que la rescisión comunicada en tiempo y forma no quede en meras palabras. Para que la rescisión comunicada surtiese plenos efectos, debía procederse a la entrega de las llaves. Como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de marzo de 2017 (ROJ: SAP B 3126/2017 - ECLI:ES:APB:2017:3126 ):

"El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .

Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.

Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido."

Así también, en la SAP Málaga de 16 de febrero de 2023 (ROJ: SAP MA 746/2023 - ECLI:ES:APMA:2023:746), se señala que "(...) las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil ."

Se reitera que el contrato fue suscrito por la actora con el demandado, por lo que, aunque fuera comunicado su desistimiento en tiempo y forma, conforme al art.11 LAU y a lo pactado en el contrato, la falta de entrega de llaves de la vivienda conduce a la persistencia de las obligaciones que, en calidad de arrendatario, corresponden al demandado, entre ellas la del pago de las rentas, así como el cumplimiento de lo demás pactado en el contrato, como es el caso de lo pactado en la cláusula décimo quinta. No basta, pues, con el desalojo "de facto" de la vivienda, sino que debe ir acompañado de la entrega de llaves. De hecho, el propio demandado otorgó la relevancia que tiene la entrega de llaves cuando, al comunicar a la actora su voluntad de desistir, quedó en contactar con ella para realizar la entrega de llaves.

Como se señala en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 16 de febrero de 2022 (ROJ: SAP B 1434/2022 - ECLI:ES:APB:2022:1434), "(...) es preciso resaltar que no nos encontramos ante un supuesto en que el arrendatario haya desocupado la finca sin devolver la posesión al arrendador (caso en que el arrendatario mantiene la obligación de pago) (...)".

9. Conforme a lo anterior, la expareja del demandado no tenía por qué ser llamada al proceso como parte demandada, sin perjuicio de que no habría tenido, en su caso, la oportunidad de enervar la acción de desahucio, al no seguirse un procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta. Y la relación jurídico-procesal quedó bien constituida con la llamada al proceso únicamente del demandado, como firmante del contrato de arrendamiento.

10. En cuanto al art.12 LAU, consideramos que dicho precepto legal no resulta de aplicación al presente caso, a tenor de lo expuesto. El art.12.1 LAU prevé que "Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge." Para la aplicación del art.12 LAU, hay que partir, pues, de la premisa de que se manifieste por el arrendatario su voluntad de no renovar el contrato o de desistir del mismo "sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario".

Como señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 16 de febrero de 2022 antes citada: "En los casos de separación de hecho el art. 12 contempla dos situaciones: primera, cuando estando permitido al arrendatario poner fin al contrato (por desistimiento en los casos del art. 11, o por no renovación, en los casos de consumación de cada año de contrato con posibilidad de prórroga), opta por la extinción contra el criterio e interés del cónyuge no arrendatario que pretende permanecer habitando en la vivienda arrendada; segundo, en los casos de abandono unilateral de hecho del domicilio familiar por parte del cónyuge arrendatario, que podría dar lugar a la resolución del contrato a instancias del arrendador por cesión inconsentida."

Sin perjuicio de precisar que, pese a la alusión que se hace al "cónyuge", se incluyen también las uniones de hecho, conforme prevé el apartado 4 ("Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia"), en el presente caso, resulta acreditado que el arrendatario contaba con el consentimiento de su pareja para desistir del contrato, puesto que ambos suscribieron un acuerdo que lo contempla. Incluso se llega a indicar en el acuerdo que ambos irán a vivir al DIRECCION001. Cuestión distinta es lo acontecido con posterioridad.

Por consiguiente, no procedía aplicar el art.12 LAU al caso concreto.

11. Llegados a este punto, procede hacer alusión a que, durante la tramitación del recurso de apelación, la expareja del demandado aportó un documento consistente en una carta que le fue enviada por la actora, fechada el 20 de mayo de 2024. Dicha carta quedó unida al procedimiento mediante auto dictado en esta segunda instancia, contando con la conformidad de la actora.

Consta en la citada carta que "(...) Atès que el Sr. Juan Manuel ha desistit del contracte i no resideix a l'habitatge i vostè, que n'és l'exparella amb un fill en comú, en fa us como a domicili habitual, cal que m'indiqui si vol subrogar-se en la posición d'arrendatària, als efectes d'allo previst en l' article 12 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)."

Sin embargo, dicha carta carece de virtualidad, en tanto que, aunque el demandado haya podido desalojar la vivienda, sigue sin haber sido entregadas las llaves de la vivienda, y ya se ha expuesto que lo pactado entre demandado y su expareja y, por ende, el posible incumplimiento de lo pactado, es ajeno a la parte actora.

De hecho, la actora-apelante se mostró conforme con la unión de dicho documento, porque adujo que "únicament acredita que aquesta part li ha ofert la possibilitat de subrogar-se en la posició d'arrendatària. En conversacions amb la Sra. Laura, se li va informar de l'obligació d'abonar les rendes mensuals de lloguer, i la resposta de la Sra. Laura fou que com que no tenia recursos econòmics romandria a l'immoble sense contracte i sense abonar cap quantia. I malgrat els intents de Mirolda, S.L de facilitar-li la sortida, continua tenint la possessió de l'habitatge de forma il·lícita."

12. En atención a todo lo expuesto, con estimación del recurso de apelación, procede estimar la demanda presentada por la actora, declarando la extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de marzo de 2023 por expiración del término, condenando al demandado al desalojo de la vivienda sita en la DIRECCION000 dentro del plazo legal, lo cual lleva implícita la entrega de llaves, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como a abonar la suma cuantificada por la actora en el acto de la vista celebrada el 25 de abril de 2024, ascendente a 10.883,87 euros (4.200 euros en concepto de rentas de noviembre y diciembre de 2023, enero, febrero, marzo y abril de 2024, y 6.683,37 euros por penalización conforme a la cláusula décimo quinta del contrato), más las rentas que se hayan ido generando con posterioridad y la penalización pactada generada con posterioridad, hasta el efectivo desalojo de la vivienda, y con los intereses legales moratorios de los arts. 1100, 1101 y 1108 del CC devengados desde la presentación de la demanda respecto de las sumas reclamadas en la demanda, y los generados desde cada incumplimiento de pago respecto de las cantidades generadas con posterioridad.

Todo ello dejando a salvo, en su caso, el eventual derecho de repetición del demandado frente a su expareja.

Son impuestas al demandado las costas procesales de primera instancia, conforme al principio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) .

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación