Sentencia Civil 375/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1643/2024 de 14 de mayo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Gerardo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él presentada por Gregoria.

En la demanda señala la demandante ser la propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Castelldefels habiendo suscrito Pio (hijo de la actora) en calidad de arrendador un contrato referido a tal inmueble el 1.09.2019 que fijaba una renta de 700 €/mes. Respecto de esta relación arrendaticia se expone que están pendientes de pago las siguientes rentas:

- Año 2022 (febrero, marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre) - 10 meses (a 717,57 €/mes): 7.175,70 €.

- Año 2023 (todo el año) - 12 meses (a 731,92 €/mes): 8.783,04 €.

- Año 2024 (enero a mayo) - 5 meses (a 731,92 €/mes): 3.659,60 €.

Ello hace un total de 19.618 € interesándose:

1º.- Se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

2º.- Se condene al demandado a que deje libre y a disposición de la actora el inmueble que ha venido ocupando, con el apercibimiento de que si no lo verifica en el plazo que al efecto se señale se procederá a su lanzamiento.

3º.- Se condene a dicho demandado al pago de la cantidad de 19.618,34 €, en concepto de rentas adeudadas a la actora, así como el pago de las rentas que se fueran devengando con posterioridad tanto durante la tramitación del procedimiento hasta la fecha de la sentencia como aquellas que se devenguen con posterioridad a esa resolución hasta que se produzca la efectiva entrega de la posesión, mediante desalojo voluntario y entrega de llaves o en su caso, hasta el lanzamiento, más el interés legal correspondiente a dicha suma desde la fecha de vencimiento de cada una de las rentas impagadas.

4º.- Se condene expresamente al demandado al pago de las costas procesales

Gerardo solicitó la suspensión de la causa por concurrencia de prejudicialidad penal ante una querella presentada frente a Apolonia como representante de Interba Solutions SL, interesando la suspensión del procedimiento.

Junto a ello se presentó escrito de contestación a la demanda en la que se expone que la demandante tiene reconocida una discapacidad no constando a su juicio el apoderamiento otorgado de forma válida dado su estado.

El pago de la renta se indica que desde julio de 2021 se acordó con el arrendador Pio que se hiciera en una cuenta que éste le proporcionó interesando éste último que se le adelantaran 6.000 € de rentas debido a su situación económica, lo que el demandado dijo haber hecho condonándose las rentas referentes a esta cuantía.

También se expone que llegó a un acuerdo con el Sr. Pio referente a que, ante la necesidad de reformar la vivienda, hiciere en ella las reparaciones el demandado imputándose su coste a los alquileres que se devengaran. Estas reparaciones detalla que vinieron referidas a la revisión y cambio de la caldera, reforma de la vivienda y reparación por obstrucción de una cañería lo que supusieron 12.997,17 €.

Si se suman ambas cantidades, se obtiene un total de 18.997,17 € a lo que se añade el importe de 1.400 € abonado como fianza, lo que supone que no concurren los presupuestos de las acciones ejercitadas que se solicita se vean desestimadas con condena en costas a la demandante.

El juicio se celebró el 14.10.2024 (en él se desestimó la petición de suspensión por prejudicialidad penal) y tras él se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas al demandado. Se entiende concurrente la capacidad en la parte actora ante el poder aportado en el acto de la vista no habiendo probado el demandado ni el pacto de compensación de rentas por la realización de reparaciones como tampoco el abono de los 6.000 € que indica haber satisfecho en efectivo.

Gerardo recurre en apelación. Considera que en la sentencia existe una problemática de motivación al no haberse dado respuesta a las cuestiones planteadas referentes a la prejudicialidad penal, no entendiendo suficiente lo que en ella se expone en relación a la capacidad de la parte actora, la posibilidad de otorgamiento del poder aportado dada su situación y reconocimiento de discapacidad previa. De igual forma entiende que la sentencia no analiza adecuadamente la alegación de pluspetición ni los documentos aportados.

Tras haberse planteado la problemática de la admisibilidad del recurso de apelación con fundamento en el art. 449.1 LEC que fue resuelta por decreto de 5.05.2025 en el sentido de entender procedente la tramitación dada la entrega del inmueble; Gregoria contestó y se opuso indicando que la cuestión referente a la prejudicialidad penal se resolvió en el acto del juicio, haciendo un análisis adecuado la sentencia de las cuestiones referentes a la capacidad, concurrencia de causa de resolución del contrato e importe debido.

Por esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona se resolvió por medio de autos de 15.10.2025 y 4.03.2026, sobre la prueba propuesta en segunda instancia.

SEGUNDO.- Motivación

En el recurso de apelación se expone que la sentencia no está suficientemente motivada en los términos expuestos en el fundamento de derecho anterior.

En relación a la motivación de sentencias (y como exposición de la jurisprudencia existente en la materia) indica la STS 31.03.2022 que:

"... la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el sentido y alcance de la exigencia constitucional de la motivación de las sentencias y de la jurisprudencia de esta sala (sentencias 295/2018, de 23 de mayo , 26/2017, de 18 de enero , y 662/2012, de 12 de noviembre ):

"El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ).

"De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 736/2013, de 3 de diciembre )".

Ello supone (como indica la STS 1.02.2022) que:

"1.- El deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC (LA LEY 58/2000) requiere que la resolución contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión. Asimismo, la motivación debe permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, lo que implica la exteriorización del fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo su comprensión. Desde este punto de vista, deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo ; 774/2014, de 12 de enero de 2015 ; y 484/2018, de 11 de septiembre )".

En este caso la sentencia dictada en primera instancia da una respuesta motivada a las diversas pretensiones que se plantearon por ambas partes. Así la referente a la suspensión por prejudicialidad penal lo fue en el acto de la vista, sin que sobre la decisión adoptada se formulare recurso.

La sentencia además analiza la pretensión referente a la concurrencia de la causa de resolución y la entiende concurrente dada la ausencia de prueba suficiente en lo referente al pago que señala haber efectuado el demandado, no entendiendo que los acuerdos que pudieren haber existido entre las partes sean una causa de oposición admisible.

Es por lo expuesto que cabe considerar que el deber de motivación se ve cumplido en la sentencia apelada, todo ello sin perjuicio del legítimo derecho de no estar conforme el apelante con lo expuesto en la sentencia, cuestión ésta que es diferente a la alegación fundamentada en la falta de motivación, siendo ello lo que seguidamente se procede a analizar.

TERCERO.- Prejudicialidad penal

El apelante planteó una suspensión de las presentes actuaciones por concurrencia de prejudicialidad penal en base a una querella por él presentada frente a Apolonia como representante de Interba Solutions SL respecto de la gestión del presente contrato de arrendamiento sin estar autorizada para ello entendiendo concurrentes unos delitos de estafa, extorsión y amenazas por la indicación de incluir al demandando en el fichero Asnef.

Respecto de esta cuestión cabe indicar que para que pueda concurrir una prejudicialidad penal es necesario como indica el art. 40.2 LEC:

"2. En el caso a que se refiere el apartado anterior, no se ordenará la suspensión de las actuaciones del proceso civil sino cuando concurran las siguientes circunstancias:

1.ª Que se acredite la existencia de causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil.

2.ª Que la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil".

De lo que se acaba de exponer deriva que lo esencial para determinar si concurre o no una prejudicialidad penal es el que se estén investigando como hechos de apariencia delictiva aquellos que puedan fundamentar alguna de las pretensiones que se ejercitan en sede civil o que se trate de hechos con influencia decisiva en la resolución del asunto civil.

Ello comporta que se deba verificar una comparación de los hechos a fin de comprobar si deben llegar a impedir al juez civil fallar el pleito o resolver el asunto, de forma que sólo en el supuesto de que el juez civil llegue a la convicción de que no puede prescindir de la cuestión prejudicial penal para poder dictar sentencia, porque de dicha cuestión dependerá la resolución, se podrá hablar de influencia decisiva de la resolución de la cuestión prejudicial penal en la decisión civil.

En este caso, la querella dio lugar al procedimiento de querella 1/2024 seguido ante el Juzgado de Instrucción nº 1 de Gavà. En el mismo el 28.04.2025 se dictó auto de sobreseimiento provisional confirmado por auto de 25.06.2025 que desestimó el recurso de reforma y dio trámite al recurso de apelación subsidiario presentado respecto del que no se conoce el resultado que haya podido tener.

En cuanto a la relación de tal causa penal (su contenido antes se ha expuesto) con lo que es objeto de estas actuaciones (y si ello afecta a la decisión que se pueda adoptar), cabe considerar que tal vínculo no se da. La razón de ser de ello se se encuentra en el hecho de que en el acto de la vista se aportó la escritura de poder otorgada el 24.05.2022 por parte de Gregoria a Apolonia sin que se impugnare la autenticidad de este documento, con lo que el resultado de la causa penal (caso de reabrirse) afectaría a cuestiones diferentes a la aquí planteada dada la ausencia de manifestación por parte del demandado respecto de este poder en el momento en que tal alegación se debería haber hecho (el acto del juicio).

Es por ello que no se considera concurra en este caso la prejudicialidad que se suscita, lo que comporta que este motivo de apelación no se considere que se pueda ver atendido.

CUARTO.- Capacidad procesal/representación

La sentencia de primera instancia la entiende concurrente precisamente por la escritura de poder otorgada el 24.05.2022 a que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho anterior.

El apelante considera que existe un problema en este poder, pues la actora es una persona internada en una residencia que ha visto mermadas sus capacidades intelectuales (se destaca haberse aportado un documento de la Generalitat del 2010 por el que se le reconocía una discapacidad de nivel 2 con grado 2 de dependencia). Todo ello considera que es prueba suficiente que constata que la actora no ostenta capacidad para poder iniciar un procedimiento judicial, no teniendo capacidad para otorgar dicho poder.

Frente a ello la apelada señala que el reconocimiento del grado de dependencia vino motivado por una reducción de movilidad, habiendo procedido la misma a otorgar en el año 2022 (en prevención de un posible deterioro cognitivo) un poder general y preventivo a favor de Apolonia, documento que se destaca no ha sido impugnado por el recurrente y que ha sido valorado de forma correcta por la juzgadora a quo.

En relación este motivo de apelación cabe señalar que en lo que son las medidas de apoyo de personas con discapacidad, unas presentan un carácter voluntario (las prevé la propia persona interesada) siendo entre ellas una muy frecuente la referida al otorgamiento de poderes preventivos que son de dos clases: poderes preventivos con cláusula de subsistencia y poderes preventivos puros.

Los primeros funcionan como un poder ordinario, hasta el momento en que, sobrevenida la necesidad de apoyos en la poderdante, se activa la cláusula en él prevista, lo que permite a la persona apoderada seguir actuando en el tráfico ya que, sin dicha previsión, el poder otorgado se extinguiría. Este tipo de poderes despliega sus efectos representativos tanto antes como desde que sobreviene la necesidad de apoyos para el ejercicio de la capacidad jurídica (es en esta segunda fase cuando se consideran medidas de apoyo en tanto que tales).

Frente a ello, los poderes preventivos puros solo permiten la actuación de la persona apoderada si llega a producirse la necesidad de apoyo en el ejercicio de la capacidad jurídica de la poderdante, lo que supone que están condicionados a que sobrevenga la discapacidad, de manera que quedan en estado latente hasta que ello ocurre.

En este caso, el poder aportado es de la primera clase, esto es surte sus efectos desde el momento en que se otorga, procediendo asimismo a hacer la designación de la persona apoderada como asistente conforme a lo previsto en el art. 226-3 CCCat.

Para su otorgamiento el notario hizo el juicio de capacidad previsto en el art. 17 bis de la Ley del Notariado con la presunción "iuris tantim" que ello supone y que en este caso no consta desvirtuado ( STS 1101/2004 de 19 de noviembre de 2004 -ECLI:ES:TS:2004:7499; 145/2006 de 14 de febrero de 2006 - ECLI:ES:TS:2006:831; 465/2019 de 17 de septiembre de 2019 - ECLI:ES:TS:2019:2820 o 156/2023 de 3 de febrero de 2023 - ECLI:ES:TS:2023:816) a título de ejemplo.

Entre las facultades que incluye este poder se encuentra la de presentar una demanda como la objeto de estas actuaciones (excluye incluso cuando fuere necesario la operativa de la exigencia de autorización judicial).

De hecho, en el poder para pleitos que otorgó Apolonia el 23.04.2024 adjunto a la demanda se indica que interviene como apoderada de Gregoria con referencia al de 24.05.2022 a que se viene haciendo mención.

Es por ello que se considera que este poder preventivo integra y complementa la demanda y el apoderamiento adjunto a ella (que se estima por sí mismo suficiente) y en el que de forma expresa se hace referencia a la existencia de tal poder preventivo, con lo que las exigencias de capacidad y representación necesarias para intervenir en juicio se consideran concurrentes, lo que comporta que este motivo de apelación se deba ver desestimado.

QUINTO.- Pluspetición

Esta alegación se ve desestimada en la sentencia en primera instancia que entiende que los pagos no están acreditados y los pactos entre las partes no son susceptibles de ser alegados como motivo de oposición. Con esta valoración está disconforme el apelante pues entiende que se puede entrar en el conocimiento de todo lo por él indicado estando acreditada tanto la realidad del pago como el acuerdo referido a las reformas de la vivienda. De ello discrepa la apelada que considera no probado nada de lo expuesto por el apelante.

Respecto de este motivo de apelación, lo primero que cabe señalar es que las posibilidades de oposición en procedimientos como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) se han visto ampliadas según la más reciente jurisprudencia que han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151) y supone que cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Es por lo expuesto que se procede al análisis de los motivos de apelación planteados referentes al pago, acuerdo de compensación de rentas por obras efectuadas en el inmueble y con el importe de la fianza.

Pago

Viene referido a una cantidad de 6.000 € que la sentencia dictada en primera instancia considera no acreditado de forma alguna.

El apelante precisa en su recurso que está acreditado según ya dijo en la contestación a la demanda en la que señaló que estos 6.000 € se habían abonado en efectivo a cambio de una condonación de rentas, lo que indica acreditado por las conversaciones de Whatsapp en las que el Sr. Pio (firmante del contrato de arrendamiento como arrendador) pedía dinero al demandado/apelante/arrendatario.

La apelada difiere de esta valoración pues de los Whatsapp mencionados indica que no se deriva que su hijo recibiera la cantidad de 6.000 €.

Respecto de este motivo de oposición cabe señalar que la prueba del pago corresponde a quien indica haberlo llevado a cabo conforme a las normas de carga de la prueba que se contienen en el art. 217 LEC y en este caso tal prueba no se considera que exista, ya que de la lectura de las conversaciones de Whatsapp nada se desprende al respecto. En ellas se alude una necesidad de dinero de quien se identifica como " Anibal" (cabe considerar que es el hijo de la demandante quien firmó el contrato de arrendamiento Pio). Las conversaciones se refieren en primer lugar a la venta de un inmueble del que el Sr. Pio tenía que sacar enseres (no cabe considerar que fuere por ello el arrendado) y en cuya venta el aquí apelante Sr. Gerardo ayudaba incluso con una previsión de entrega de arras. Este inmueble es diferente al objeto de esta causa pues las referencias son a un piso y lo arrendado en este caso es una torre. Además se alude a su ubicación en Sants (el objeto de esta causa se sitúa en Castelldefels), habiéndose adjuntado con la demanda dos notas simples del Registro de la Propiedad nº 14 de Barcelona referentes a dos casas propiedad de la demandante ubicadas en Sants (la aportación se hizo a los efectos de determinar la no consideración de la actora como gran tenedora)..

Junto a ello y en lo que son rentas que sew pudieren referir a la vivienda objeto de estas actuaciones, existe un mensaje en el que el Sr. Pio interesaba un adelanto de una semana en octubre de 2021, constando un ingreso de 700 € el 20.10.2021, si bien es una renta aquí no reclamada (los impagos fundamento de la demanda se inician en 2022).

En cuanto a otros ingresos de renta que pudieren derivarse de estos mensajes, existe uno fechado el 5.11.2021 donde el Sr. Gerardo (el aquí apelante) le pedía al Sr. Pio (hijo de la apelada) si le podía dar 10.000 € para el pago de IBI y unas obras de escalera. Estos 10.000 € no se sabe a qué pudieren venir referidos, si bien en un mensaje de 26.11.2021 el Sr. Gerardo se dirigió al Sr. Pio en relación a si le podía ingresar lo de la torre el lunes contestando el Sr. Gerardo que hacía la transferencia indicando el 12.12.2021 el Sr. Gerardo al Sr. Pio si necesitaba que le hiciera la transferencia diciendo que sí, señalando el Sr. Pio el 26.12.2021 que le había llegado. Estas referencias son a una torre y el inmueble arrendado objeto de las presentes actuaciones tiene tal condición si bien más allá de estos mensajes no consta el ingreso realmente efectuado, su importe y concepto (las rentas de noviembre y diciembre no son además aquí reclamadas ya que como se ha destacado, el primer impago señalado en la demanda es de febrero de 2022).

De lo que se acaba de exponer cabe derivar que el pago de 6.000 € a que se refiere el apelante no consta acreditado en una problemática probatoria que debe asumirl quien alega la realidad del pago conforme a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art. 217 LEC y supone que al igual que en la sentencia dictada en primera instancia no se considere que se pueda tener por acreditado el pago de los 6.000 € a que hace referencia el apelante, desestimándose el recurso de apelación en lo a ello referente.

Compensación con coste de obras/reparaciones

La sentencia dictada en primera instancia no entra en esta alegación al considerar que ello no es posible, aunque en virtud de la más reciente jurisprudencia antes transcrita se considera que es posible llevarlo a cabo.

Las concretas obras cuyo coste interesa compensar el apelante son las referentes a:

- Revisión de caldera y cambio de la misma, incluyendo la instalación de la nueva caldera y retirada de la anterior: 145 € por revisión y 1.190 € por la sustitución por una nueva.

- Reparación por obstrucción de cañería general de la Comunidad de Propietarios, en junio de 2022: 545,00 €.

- Obras y reformas efectuadas en 2022 para la adecuación de la vivienda: 11.117,17€ + IVA.

Dado su diferente carácter, se procede al análisis separado de las mismas.

- Revisión y cambio de caldera.

El apelante señala que la cantidad a ello referente son 145 € por revisión y 1.190 € por la sustitución por una nueva.

Frente a ello la apelada indica que es un coste cuyo abono que corresponde al arrendatario conforme al pacto 8º del contrato y además el único pago acreditado es de 700 €.

Respecto de esta cuestión debe partirse del régimen que en materia de obras se contiene en los arts. 21 a 24 LAU ( de carácter imperativo conforme se establece en el art 4 LAU) . Según el mismo:

"Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."

Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior."

La regulación referente a las obras que se contiene en el contrato objeto de las presentes actuaciones se encuentra en su cláusula 8ª cuyo contenido se estima conforme con el régimen jurídico que se acaba de reflejar. En ella se indica:

En este caso, lo reclamado es el coste de una revisión e instalación de una caldera.

De lo que es la revisión de la caldera nada consta aportado. En lo referente a lo que es el cambio de caldera, se adjunta una factura fechada el 28.02.2022 por 1.190 € relativa a la instalación de una caldera en la vivienda arrendada. La misma va a nombre de la demandante y de ella consta que el Sr. Gerardo hizo un pago a la empresa instaladora de 700 € ese mismo día 28.02.2022 (ninguno abono adicional se acredita).

Esta sustitución de la caldera cabe entender que va más allá de lo que es una pequeña reparación y por ello debe ser asumida por el arrendador siempre que la necesidad de la misma se le haga saber por el arrendatario (cabe citar a título de ejemplo la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 268/2025 de 31 de marzo de 2025 - ECLI:ES:APB:2025:3281) y en este caso consta además documentado por los Whatsapp a que se viene haciendo referencia (y en concreto los de 26.01.2022) que el Sr. Pio (hijo de la propietaria que gestionaba el contrato) tuvo conocimiento de la necesidad de reparación interesando que el Sr. Gerardo la instalara y le compensara el coste en tres meses pues así no se quedaba sin cobrar.

Ante esta realidad no cabe sino entender que la compensación del coste de la caldera procedente al concurrir todos los requisitos del art. 1.196 CC, si bien ello solamente se puede hacer en la cantidad cuyo pago consta acreditado que es la de 700 €, lo que supone que el recurso de apelación se deba estimar parcialmente en lo referente al elemento aquí considerado.

- Reparación por obstrucción de cañería general de la Comunidad de Propietarios.

Por este concepto se reclaman 545,00 € aportándose una factura respecto de la que la parte apelada destaca que no va a su nombre ni se acredita pago alguno.

En cuanto a este concepto, lo primero que cabe indicar es que una reparación necesaria de una cañería, dada la índole que de la misma resulta según la factura aportada a va más allá de lo que cabe entender pequeña reparación debida al desgaste ordinario sin que conste que derivase de una actuación indebida del arrendatario. Es por ello que, de acreditarse su realidad y pago, el coste corresponde que lo asuma la propiedad y debe ser objeto de compensación de igual forma a como se ha señalado en relación a la caldera, máxime cuando en este caso se trata de una cuestión urgente.

No obstante lo anterior, lo aportado es una factura fechada el 10.02.2021 que está a nombre de una persona llamada Jaime (no la demandante/apelada como tampoco el demandante/apelante) con referencia a la DIRECCION000 de Castelledefels. La vivienda aquí arrendada es la sita en la DIRECCION000 de Castelldefels con lo que en principio la factura se refiere a una actuación llevada a cabo en esta vivienda. No obstante lo anterior (y como ya se ha adelantado), esta factura no va a nombre del apelante Gerardo sino de un tercero ( Jaime) que sería en su caso quien tendría derecho a reclamar su coste (aparece en la factura un sello de pagado) con lo que no se estima posible compensar este importe, desestimándose este motivo de apelación.

- Obras y reformas efectuadas en 2022 para la adecuación de la vivienda.

Se considera por el apelante la procedencia de compensar una cantidad de 11.117,17 €

A este abono se opone la parte demandada indicando que lo aportado es un presupuesto que no puede tener valor probatorio aportándose recibos a nombre del demandado, entendiendo que para tener valor probatorio seria haber realizado una factura a nombre de la apelada para poderla haber deducido.

De estas alegaciones parece derivar que no es objeto de debate la realización de las obras en la vivienda arrendada, como tampoco que las mismas se hicieren en contra de la voluntad de la propiedad quien además en el acto del juicio no impugnó la autenticidad de los documentos a ello referentes.

Estas obras suponen unas mejoras en la vivienda arrendada y se describen en el presupuesto y consisten en la realización de un baño nuevo, pintura de toda la vivienda e instalación de equipos de climatización.

Este presupuesto va a nombre del arrendatario que es quien hizo los pagos que son los siguientes:

- 22.03.2022: 4.500 €.

- 20.04.2022: 4.500 €.

- 13.05.2022: 2.117,17 €.

La suma de estas cantidades asciende a 11.117,17 € coincidiendo los mismos con el momento en que se dejaron de abonar rentas (febrero de 2022). A las mismas no se refieren los mensajes aportados pues el último está fechado el 20.02.2022 (el Sr. Pio no consta exactamente en que fecha falleció si bien en el poder preventivo otorgado por su madre - la aquí demandante/apelada - el 24.05.2022 ya se hace referencia a las gestiones referentes a los trámites derivados de tal fallecimiento).

De la realidad que se acaba de exponer (presupuesto, pago, no impugnación de la realidad de las obras ni su coste ni de su realización en contra de la voluntad de la propiedad), cabe derivar que las mejoras que se llevaron a cabo en la casa las abonó el arrendatario, siendo a la propiedad a quien incumbe hacerlas conforme al régimen jurídico que se acaba de exponer, lo que comporta que su importe se considere que puede también ser deducido en la antes señalada cantidad de 11.117,17 € con lo que este motivo de apelación se considera que debe verse estimado.

Sumada esta cantidad a la anterior de 700 €, ello hace un total de 11.817,17 € con lo que el recurso de apelación en lo referente a esta cuestión se debe estimar parcialmente y en los términos que se acaban de indicar.

Fianza

También el apelante en su momento entendió procedente la compensación con la fianza, cuestión que de forma específica no señala en sede de apelación, si bien a efectos de garantizar la defensa cabe señalar que ello no es posible pues, la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento. En este caso al tiempo de la presentación de la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia no se había restituido la vivienda arrendada lo que imposibilita la operativa de la compensación interesada.

Es por todo lo expuesto que el recurso de apelación se debe ver parcialmente estimado en el sentido de que manteniendo la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, la cantidad líquida a cuyo pago se condena a la parte demandada (calculada a la fecha del juicio que fue el 14.10.2024) se fija en 11.460,77 € (resultado de restar los antes mencionados 11.817,17 € por reparaciones y reformas a la fijada en la sentencia de primera instancia fechada el 14.10.2024 y en base a lo indicado en el acto del juicio celebrado el 14.10.2024 - 23.277,94 €), más intereses, manteniéndose la condena al pago de 731,92 €/mes hasta el efectivo desalojo de la parte demandada (ello se produjo el 16.12.2024). No se hace condena en las costas de primera instancia ante el carácter parcial de la estimación de las pretensiones de las partes ( art. 394 LEC) .

QUINTO.-En materia de costas de apelación el art. 398 LEC1 remite a lo dispuesto en el art. 394 LEC y ello justifica una no imposición tampoco en las costas del presente recurso de apelación a ninguna de las partes ante la estimación parcial del mismo según deriva de los anteriores fundamentos de esta sentencia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Gerardo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él presentada por Gregoria.

En la demanda señala la demandante ser la propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Castelldefels habiendo suscrito Pio (hijo de la actora) en calidad de arrendador un contrato referido a tal inmueble el 1.09.2019 que fijaba una renta de 700 €/mes. Respecto de esta relación arrendaticia se expone que están pendientes de pago las siguientes rentas:

- Año 2022 (febrero, marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre) - 10 meses (a 717,57 €/mes): 7.175,70 €.

- Año 2023 (todo el año) - 12 meses (a 731,92 €/mes): 8.783,04 €.

- Año 2024 (enero a mayo) - 5 meses (a 731,92 €/mes): 3.659,60 €.

Ello hace un total de 19.618 € interesándose:

1º.- Se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

2º.- Se condene al demandado a que deje libre y a disposición de la actora el inmueble que ha venido ocupando, con el apercibimiento de que si no lo verifica en el plazo que al efecto se señale se procederá a su lanzamiento.

3º.- Se condene a dicho demandado al pago de la cantidad de 19.618,34 €, en concepto de rentas adeudadas a la actora, así como el pago de las rentas que se fueran devengando con posterioridad tanto durante la tramitación del procedimiento hasta la fecha de la sentencia como aquellas que se devenguen con posterioridad a esa resolución hasta que se produzca la efectiva entrega de la posesión, mediante desalojo voluntario y entrega de llaves o en su caso, hasta el lanzamiento, más el interés legal correspondiente a dicha suma desde la fecha de vencimiento de cada una de las rentas impagadas.

4º.- Se condene expresamente al demandado al pago de las costas procesales

Gerardo solicitó la suspensión de la causa por concurrencia de prejudicialidad penal ante una querella presentada frente a Apolonia como representante de Interba Solutions SL, interesando la suspensión del procedimiento.

Junto a ello se presentó escrito de contestación a la demanda en la que se expone que la demandante tiene reconocida una discapacidad no constando a su juicio el apoderamiento otorgado de forma válida dado su estado.

El pago de la renta se indica que desde julio de 2021 se acordó con el arrendador Pio que se hiciera en una cuenta que éste le proporcionó interesando éste último que se le adelantaran 6.000 € de rentas debido a su situación económica, lo que el demandado dijo haber hecho condonándose las rentas referentes a esta cuantía.

También se expone que llegó a un acuerdo con el Sr. Pio referente a que, ante la necesidad de reformar la vivienda, hiciere en ella las reparaciones el demandado imputándose su coste a los alquileres que se devengaran. Estas reparaciones detalla que vinieron referidas a la revisión y cambio de la caldera, reforma de la vivienda y reparación por obstrucción de una cañería lo que supusieron 12.997,17 €.

Si se suman ambas cantidades, se obtiene un total de 18.997,17 € a lo que se añade el importe de 1.400 € abonado como fianza, lo que supone que no concurren los presupuestos de las acciones ejercitadas que se solicita se vean desestimadas con condena en costas a la demandante.

El juicio se celebró el 14.10.2024 (en él se desestimó la petición de suspensión por prejudicialidad penal) y tras él se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas al demandado. Se entiende concurrente la capacidad en la parte actora ante el poder aportado en el acto de la vista no habiendo probado el demandado ni el pacto de compensación de rentas por la realización de reparaciones como tampoco el abono de los 6.000 € que indica haber satisfecho en efectivo.

Gerardo recurre en apelación. Considera que en la sentencia existe una problemática de motivación al no haberse dado respuesta a las cuestiones planteadas referentes a la prejudicialidad penal, no entendiendo suficiente lo que en ella se expone en relación a la capacidad de la parte actora, la posibilidad de otorgamiento del poder aportado dada su situación y reconocimiento de discapacidad previa. De igual forma entiende que la sentencia no analiza adecuadamente la alegación de pluspetición ni los documentos aportados.

Tras haberse planteado la problemática de la admisibilidad del recurso de apelación con fundamento en el art. 449.1 LEC que fue resuelta por decreto de 5.05.2025 en el sentido de entender procedente la tramitación dada la entrega del inmueble; Gregoria contestó y se opuso indicando que la cuestión referente a la prejudicialidad penal se resolvió en el acto del juicio, haciendo un análisis adecuado la sentencia de las cuestiones referentes a la capacidad, concurrencia de causa de resolución del contrato e importe debido.

Por esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona se resolvió por medio de autos de 15.10.2025 y 4.03.2026, sobre la prueba propuesta en segunda instancia.

SEGUNDO.- Motivación

En el recurso de apelación se expone que la sentencia no está suficientemente motivada en los términos expuestos en el fundamento de derecho anterior.

En relación a la motivación de sentencias (y como exposición de la jurisprudencia existente en la materia) indica la STS 31.03.2022 que:

"... la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el sentido y alcance de la exigencia constitucional de la motivación de las sentencias y de la jurisprudencia de esta sala (sentencias 295/2018, de 23 de mayo , 26/2017, de 18 de enero , y 662/2012, de 12 de noviembre ):

"El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ).

"De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 736/2013, de 3 de diciembre )".

Ello supone (como indica la STS 1.02.2022) que:

"1.- El deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC (LA LEY 58/2000) requiere que la resolución contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión. Asimismo, la motivación debe permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, lo que implica la exteriorización del fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo su comprensión. Desde este punto de vista, deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo ; 774/2014, de 12 de enero de 2015 ; y 484/2018, de 11 de septiembre )".

En este caso la sentencia dictada en primera instancia da una respuesta motivada a las diversas pretensiones que se plantearon por ambas partes. Así la referente a la suspensión por prejudicialidad penal lo fue en el acto de la vista, sin que sobre la decisión adoptada se formulare recurso.

La sentencia además analiza la pretensión referente a la concurrencia de la causa de resolución y la entiende concurrente dada la ausencia de prueba suficiente en lo referente al pago que señala haber efectuado el demandado, no entendiendo que los acuerdos que pudieren haber existido entre las partes sean una causa de oposición admisible.

Es por lo expuesto que cabe considerar que el deber de motivación se ve cumplido en la sentencia apelada, todo ello sin perjuicio del legítimo derecho de no estar conforme el apelante con lo expuesto en la sentencia, cuestión ésta que es diferente a la alegación fundamentada en la falta de motivación, siendo ello lo que seguidamente se procede a analizar.

TERCERO.- Prejudicialidad penal

El apelante planteó una suspensión de las presentes actuaciones por concurrencia de prejudicialidad penal en base a una querella por él presentada frente a Apolonia como representante de Interba Solutions SL respecto de la gestión del presente contrato de arrendamiento sin estar autorizada para ello entendiendo concurrentes unos delitos de estafa, extorsión y amenazas por la indicación de incluir al demandando en el fichero Asnef.

Respecto de esta cuestión cabe indicar que para que pueda concurrir una prejudicialidad penal es necesario como indica el art. 40.2 LEC:

"2. En el caso a que se refiere el apartado anterior, no se ordenará la suspensión de las actuaciones del proceso civil sino cuando concurran las siguientes circunstancias:

1.ª Que se acredite la existencia de causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil.

2.ª Que la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil".

De lo que se acaba de exponer deriva que lo esencial para determinar si concurre o no una prejudicialidad penal es el que se estén investigando como hechos de apariencia delictiva aquellos que puedan fundamentar alguna de las pretensiones que se ejercitan en sede civil o que se trate de hechos con influencia decisiva en la resolución del asunto civil.

Ello comporta que se deba verificar una comparación de los hechos a fin de comprobar si deben llegar a impedir al juez civil fallar el pleito o resolver el asunto, de forma que sólo en el supuesto de que el juez civil llegue a la convicción de que no puede prescindir de la cuestión prejudicial penal para poder dictar sentencia, porque de dicha cuestión dependerá la resolución, se podrá hablar de influencia decisiva de la resolución de la cuestión prejudicial penal en la decisión civil.

En este caso, la querella dio lugar al procedimiento de querella 1/2024 seguido ante el Juzgado de Instrucción nº 1 de Gavà. En el mismo el 28.04.2025 se dictó auto de sobreseimiento provisional confirmado por auto de 25.06.2025 que desestimó el recurso de reforma y dio trámite al recurso de apelación subsidiario presentado respecto del que no se conoce el resultado que haya podido tener.

En cuanto a la relación de tal causa penal (su contenido antes se ha expuesto) con lo que es objeto de estas actuaciones (y si ello afecta a la decisión que se pueda adoptar), cabe considerar que tal vínculo no se da. La razón de ser de ello se se encuentra en el hecho de que en el acto de la vista se aportó la escritura de poder otorgada el 24.05.2022 por parte de Gregoria a Apolonia sin que se impugnare la autenticidad de este documento, con lo que el resultado de la causa penal (caso de reabrirse) afectaría a cuestiones diferentes a la aquí planteada dada la ausencia de manifestación por parte del demandado respecto de este poder en el momento en que tal alegación se debería haber hecho (el acto del juicio).

Es por ello que no se considera concurra en este caso la prejudicialidad que se suscita, lo que comporta que este motivo de apelación no se considere que se pueda ver atendido.

CUARTO.- Capacidad procesal/representación

La sentencia de primera instancia la entiende concurrente precisamente por la escritura de poder otorgada el 24.05.2022 a que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho anterior.

El apelante considera que existe un problema en este poder, pues la actora es una persona internada en una residencia que ha visto mermadas sus capacidades intelectuales (se destaca haberse aportado un documento de la Generalitat del 2010 por el que se le reconocía una discapacidad de nivel 2 con grado 2 de dependencia). Todo ello considera que es prueba suficiente que constata que la actora no ostenta capacidad para poder iniciar un procedimiento judicial, no teniendo capacidad para otorgar dicho poder.

Frente a ello la apelada señala que el reconocimiento del grado de dependencia vino motivado por una reducción de movilidad, habiendo procedido la misma a otorgar en el año 2022 (en prevención de un posible deterioro cognitivo) un poder general y preventivo a favor de Apolonia, documento que se destaca no ha sido impugnado por el recurrente y que ha sido valorado de forma correcta por la juzgadora a quo.

En relación este motivo de apelación cabe señalar que en lo que son las medidas de apoyo de personas con discapacidad, unas presentan un carácter voluntario (las prevé la propia persona interesada) siendo entre ellas una muy frecuente la referida al otorgamiento de poderes preventivos que son de dos clases: poderes preventivos con cláusula de subsistencia y poderes preventivos puros.

Los primeros funcionan como un poder ordinario, hasta el momento en que, sobrevenida la necesidad de apoyos en la poderdante, se activa la cláusula en él prevista, lo que permite a la persona apoderada seguir actuando en el tráfico ya que, sin dicha previsión, el poder otorgado se extinguiría. Este tipo de poderes despliega sus efectos representativos tanto antes como desde que sobreviene la necesidad de apoyos para el ejercicio de la capacidad jurídica (es en esta segunda fase cuando se consideran medidas de apoyo en tanto que tales).

Frente a ello, los poderes preventivos puros solo permiten la actuación de la persona apoderada si llega a producirse la necesidad de apoyo en el ejercicio de la capacidad jurídica de la poderdante, lo que supone que están condicionados a que sobrevenga la discapacidad, de manera que quedan en estado latente hasta que ello ocurre.

En este caso, el poder aportado es de la primera clase, esto es surte sus efectos desde el momento en que se otorga, procediendo asimismo a hacer la designación de la persona apoderada como asistente conforme a lo previsto en el art. 226-3 CCCat.

Para su otorgamiento el notario hizo el juicio de capacidad previsto en el art. 17 bis de la Ley del Notariado con la presunción "iuris tantim" que ello supone y que en este caso no consta desvirtuado ( STS 1101/2004 de 19 de noviembre de 2004 -ECLI:ES:TS:2004:7499; 145/2006 de 14 de febrero de 2006 - ECLI:ES:TS:2006:831; 465/2019 de 17 de septiembre de 2019 - ECLI:ES:TS:2019:2820 o 156/2023 de 3 de febrero de 2023 - ECLI:ES:TS:2023:816) a título de ejemplo.

Entre las facultades que incluye este poder se encuentra la de presentar una demanda como la objeto de estas actuaciones (excluye incluso cuando fuere necesario la operativa de la exigencia de autorización judicial).

De hecho, en el poder para pleitos que otorgó Apolonia el 23.04.2024 adjunto a la demanda se indica que interviene como apoderada de Gregoria con referencia al de 24.05.2022 a que se viene haciendo mención.

Es por ello que se considera que este poder preventivo integra y complementa la demanda y el apoderamiento adjunto a ella (que se estima por sí mismo suficiente) y en el que de forma expresa se hace referencia a la existencia de tal poder preventivo, con lo que las exigencias de capacidad y representación necesarias para intervenir en juicio se consideran concurrentes, lo que comporta que este motivo de apelación se deba ver desestimado.

QUINTO.- Pluspetición

Esta alegación se ve desestimada en la sentencia en primera instancia que entiende que los pagos no están acreditados y los pactos entre las partes no son susceptibles de ser alegados como motivo de oposición. Con esta valoración está disconforme el apelante pues entiende que se puede entrar en el conocimiento de todo lo por él indicado estando acreditada tanto la realidad del pago como el acuerdo referido a las reformas de la vivienda. De ello discrepa la apelada que considera no probado nada de lo expuesto por el apelante.

Respecto de este motivo de apelación, lo primero que cabe señalar es que las posibilidades de oposición en procedimientos como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) se han visto ampliadas según la más reciente jurisprudencia que han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151) y supone que cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Es por lo expuesto que se procede al análisis de los motivos de apelación planteados referentes al pago, acuerdo de compensación de rentas por obras efectuadas en el inmueble y con el importe de la fianza.

Pago

Viene referido a una cantidad de 6.000 € que la sentencia dictada en primera instancia considera no acreditado de forma alguna.

El apelante precisa en su recurso que está acreditado según ya dijo en la contestación a la demanda en la que señaló que estos 6.000 € se habían abonado en efectivo a cambio de una condonación de rentas, lo que indica acreditado por las conversaciones de Whatsapp en las que el Sr. Pio (firmante del contrato de arrendamiento como arrendador) pedía dinero al demandado/apelante/arrendatario.

La apelada difiere de esta valoración pues de los Whatsapp mencionados indica que no se deriva que su hijo recibiera la cantidad de 6.000 €.

Respecto de este motivo de oposición cabe señalar que la prueba del pago corresponde a quien indica haberlo llevado a cabo conforme a las normas de carga de la prueba que se contienen en el art. 217 LEC y en este caso tal prueba no se considera que exista, ya que de la lectura de las conversaciones de Whatsapp nada se desprende al respecto. En ellas se alude una necesidad de dinero de quien se identifica como " Anibal" (cabe considerar que es el hijo de la demandante quien firmó el contrato de arrendamiento Pio). Las conversaciones se refieren en primer lugar a la venta de un inmueble del que el Sr. Pio tenía que sacar enseres (no cabe considerar que fuere por ello el arrendado) y en cuya venta el aquí apelante Sr. Gerardo ayudaba incluso con una previsión de entrega de arras. Este inmueble es diferente al objeto de esta causa pues las referencias son a un piso y lo arrendado en este caso es una torre. Además se alude a su ubicación en Sants (el objeto de esta causa se sitúa en Castelldefels), habiéndose adjuntado con la demanda dos notas simples del Registro de la Propiedad nº 14 de Barcelona referentes a dos casas propiedad de la demandante ubicadas en Sants (la aportación se hizo a los efectos de determinar la no consideración de la actora como gran tenedora)..

Junto a ello y en lo que son rentas que sew pudieren referir a la vivienda objeto de estas actuaciones, existe un mensaje en el que el Sr. Pio interesaba un adelanto de una semana en octubre de 2021, constando un ingreso de 700 € el 20.10.2021, si bien es una renta aquí no reclamada (los impagos fundamento de la demanda se inician en 2022).

En cuanto a otros ingresos de renta que pudieren derivarse de estos mensajes, existe uno fechado el 5.11.2021 donde el Sr. Gerardo (el aquí apelante) le pedía al Sr. Pio (hijo de la apelada) si le podía dar 10.000 € para el pago de IBI y unas obras de escalera. Estos 10.000 € no se sabe a qué pudieren venir referidos, si bien en un mensaje de 26.11.2021 el Sr. Gerardo se dirigió al Sr. Pio en relación a si le podía ingresar lo de la torre el lunes contestando el Sr. Gerardo que hacía la transferencia indicando el 12.12.2021 el Sr. Gerardo al Sr. Pio si necesitaba que le hiciera la transferencia diciendo que sí, señalando el Sr. Pio el 26.12.2021 que le había llegado. Estas referencias son a una torre y el inmueble arrendado objeto de las presentes actuaciones tiene tal condición si bien más allá de estos mensajes no consta el ingreso realmente efectuado, su importe y concepto (las rentas de noviembre y diciembre no son además aquí reclamadas ya que como se ha destacado, el primer impago señalado en la demanda es de febrero de 2022).

De lo que se acaba de exponer cabe derivar que el pago de 6.000 € a que se refiere el apelante no consta acreditado en una problemática probatoria que debe asumirl quien alega la realidad del pago conforme a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art. 217 LEC y supone que al igual que en la sentencia dictada en primera instancia no se considere que se pueda tener por acreditado el pago de los 6.000 € a que hace referencia el apelante, desestimándose el recurso de apelación en lo a ello referente.

Compensación con coste de obras/reparaciones

La sentencia dictada en primera instancia no entra en esta alegación al considerar que ello no es posible, aunque en virtud de la más reciente jurisprudencia antes transcrita se considera que es posible llevarlo a cabo.

Las concretas obras cuyo coste interesa compensar el apelante son las referentes a:

- Revisión de caldera y cambio de la misma, incluyendo la instalación de la nueva caldera y retirada de la anterior: 145 € por revisión y 1.190 € por la sustitución por una nueva.

- Reparación por obstrucción de cañería general de la Comunidad de Propietarios, en junio de 2022: 545,00 €.

- Obras y reformas efectuadas en 2022 para la adecuación de la vivienda: 11.117,17€ + IVA.

Dado su diferente carácter, se procede al análisis separado de las mismas.

- Revisión y cambio de caldera.

El apelante señala que la cantidad a ello referente son 145 € por revisión y 1.190 € por la sustitución por una nueva.

Frente a ello la apelada indica que es un coste cuyo abono que corresponde al arrendatario conforme al pacto 8º del contrato y además el único pago acreditado es de 700 €.

Respecto de esta cuestión debe partirse del régimen que en materia de obras se contiene en los arts. 21 a 24 LAU ( de carácter imperativo conforme se establece en el art 4 LAU) . Según el mismo:

"Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."

Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior."

La regulación referente a las obras que se contiene en el contrato objeto de las presentes actuaciones se encuentra en su cláusula 8ª cuyo contenido se estima conforme con el régimen jurídico que se acaba de reflejar. En ella se indica:

En este caso, lo reclamado es el coste de una revisión e instalación de una caldera.

De lo que es la revisión de la caldera nada consta aportado. En lo referente a lo que es el cambio de caldera, se adjunta una factura fechada el 28.02.2022 por 1.190 € relativa a la instalación de una caldera en la vivienda arrendada. La misma va a nombre de la demandante y de ella consta que el Sr. Gerardo hizo un pago a la empresa instaladora de 700 € ese mismo día 28.02.2022 (ninguno abono adicional se acredita).

Esta sustitución de la caldera cabe entender que va más allá de lo que es una pequeña reparación y por ello debe ser asumida por el arrendador siempre que la necesidad de la misma se le haga saber por el arrendatario (cabe citar a título de ejemplo la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 268/2025 de 31 de marzo de 2025 - ECLI:ES:APB:2025:3281) y en este caso consta además documentado por los Whatsapp a que se viene haciendo referencia (y en concreto los de 26.01.2022) que el Sr. Pio (hijo de la propietaria que gestionaba el contrato) tuvo conocimiento de la necesidad de reparación interesando que el Sr. Gerardo la instalara y le compensara el coste en tres meses pues así no se quedaba sin cobrar.

Ante esta realidad no cabe sino entender que la compensación del coste de la caldera procedente al concurrir todos los requisitos del art. 1.196 CC, si bien ello solamente se puede hacer en la cantidad cuyo pago consta acreditado que es la de 700 €, lo que supone que el recurso de apelación se deba estimar parcialmente en lo referente al elemento aquí considerado.

- Reparación por obstrucción de cañería general de la Comunidad de Propietarios.

Por este concepto se reclaman 545,00 € aportándose una factura respecto de la que la parte apelada destaca que no va a su nombre ni se acredita pago alguno.

En cuanto a este concepto, lo primero que cabe indicar es que una reparación necesaria de una cañería, dada la índole que de la misma resulta según la factura aportada a va más allá de lo que cabe entender pequeña reparación debida al desgaste ordinario sin que conste que derivase de una actuación indebida del arrendatario. Es por ello que, de acreditarse su realidad y pago, el coste corresponde que lo asuma la propiedad y debe ser objeto de compensación de igual forma a como se ha señalado en relación a la caldera, máxime cuando en este caso se trata de una cuestión urgente.

No obstante lo anterior, lo aportado es una factura fechada el 10.02.2021 que está a nombre de una persona llamada Jaime (no la demandante/apelada como tampoco el demandante/apelante) con referencia a la DIRECCION000 de Castelledefels. La vivienda aquí arrendada es la sita en la DIRECCION000 de Castelldefels con lo que en principio la factura se refiere a una actuación llevada a cabo en esta vivienda. No obstante lo anterior (y como ya se ha adelantado), esta factura no va a nombre del apelante Gerardo sino de un tercero ( Jaime) que sería en su caso quien tendría derecho a reclamar su coste (aparece en la factura un sello de pagado) con lo que no se estima posible compensar este importe, desestimándose este motivo de apelación.

- Obras y reformas efectuadas en 2022 para la adecuación de la vivienda.

Se considera por el apelante la procedencia de compensar una cantidad de 11.117,17 €

A este abono se opone la parte demandada indicando que lo aportado es un presupuesto que no puede tener valor probatorio aportándose recibos a nombre del demandado, entendiendo que para tener valor probatorio seria haber realizado una factura a nombre de la apelada para poderla haber deducido.

De estas alegaciones parece derivar que no es objeto de debate la realización de las obras en la vivienda arrendada, como tampoco que las mismas se hicieren en contra de la voluntad de la propiedad quien además en el acto del juicio no impugnó la autenticidad de los documentos a ello referentes.

Estas obras suponen unas mejoras en la vivienda arrendada y se describen en el presupuesto y consisten en la realización de un baño nuevo, pintura de toda la vivienda e instalación de equipos de climatización.

Este presupuesto va a nombre del arrendatario que es quien hizo los pagos que son los siguientes:

- 22.03.2022: 4.500 €.

- 20.04.2022: 4.500 €.

- 13.05.2022: 2.117,17 €.

La suma de estas cantidades asciende a 11.117,17 € coincidiendo los mismos con el momento en que se dejaron de abonar rentas (febrero de 2022). A las mismas no se refieren los mensajes aportados pues el último está fechado el 20.02.2022 (el Sr. Pio no consta exactamente en que fecha falleció si bien en el poder preventivo otorgado por su madre - la aquí demandante/apelada - el 24.05.2022 ya se hace referencia a las gestiones referentes a los trámites derivados de tal fallecimiento).

De la realidad que se acaba de exponer (presupuesto, pago, no impugnación de la realidad de las obras ni su coste ni de su realización en contra de la voluntad de la propiedad), cabe derivar que las mejoras que se llevaron a cabo en la casa las abonó el arrendatario, siendo a la propiedad a quien incumbe hacerlas conforme al régimen jurídico que se acaba de exponer, lo que comporta que su importe se considere que puede también ser deducido en la antes señalada cantidad de 11.117,17 € con lo que este motivo de apelación se considera que debe verse estimado.

Sumada esta cantidad a la anterior de 700 €, ello hace un total de 11.817,17 € con lo que el recurso de apelación en lo referente a esta cuestión se debe estimar parcialmente y en los términos que se acaban de indicar.

Fianza

También el apelante en su momento entendió procedente la compensación con la fianza, cuestión que de forma específica no señala en sede de apelación, si bien a efectos de garantizar la defensa cabe señalar que ello no es posible pues, la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento. En este caso al tiempo de la presentación de la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia no se había restituido la vivienda arrendada lo que imposibilita la operativa de la compensación interesada.

Es por todo lo expuesto que el recurso de apelación se debe ver parcialmente estimado en el sentido de que manteniendo la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, la cantidad líquida a cuyo pago se condena a la parte demandada (calculada a la fecha del juicio que fue el 14.10.2024) se fija en 11.460,77 € (resultado de restar los antes mencionados 11.817,17 € por reparaciones y reformas a la fijada en la sentencia de primera instancia fechada el 14.10.2024 y en base a lo indicado en el acto del juicio celebrado el 14.10.2024 - 23.277,94 €), más intereses, manteniéndose la condena al pago de 731,92 €/mes hasta el efectivo desalojo de la parte demandada (ello se produjo el 16.12.2024). No se hace condena en las costas de primera instancia ante el carácter parcial de la estimación de las pretensiones de las partes ( art. 394 LEC) .

QUINTO.-En materia de costas de apelación el art. 398 LEC1 remite a lo dispuesto en el art. 394 LEC y ello justifica una no imposición tampoco en las costas del presente recurso de apelación a ninguna de las partes ante la estimación parcial del mismo según deriva de los anteriores fundamentos de esta sentencia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Gerardo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él presentada por Gregoria.

En la demanda señala la demandante ser la propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Castelldefels habiendo suscrito Pio (hijo de la actora) en calidad de arrendador un contrato referido a tal inmueble el 1.09.2019 que fijaba una renta de 700 €/mes. Respecto de esta relación arrendaticia se expone que están pendientes de pago las siguientes rentas:

- Año 2022 (febrero, marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre) - 10 meses (a 717,57 €/mes): 7.175,70 €.

- Año 2023 (todo el año) - 12 meses (a 731,92 €/mes): 8.783,04 €.

- Año 2024 (enero a mayo) - 5 meses (a 731,92 €/mes): 3.659,60 €.

Ello hace un total de 19.618 € interesándose:

1º.- Se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

2º.- Se condene al demandado a que deje libre y a disposición de la actora el inmueble que ha venido ocupando, con el apercibimiento de que si no lo verifica en el plazo que al efecto se señale se procederá a su lanzamiento.

3º.- Se condene a dicho demandado al pago de la cantidad de 19.618,34 €, en concepto de rentas adeudadas a la actora, así como el pago de las rentas que se fueran devengando con posterioridad tanto durante la tramitación del procedimiento hasta la fecha de la sentencia como aquellas que se devenguen con posterioridad a esa resolución hasta que se produzca la efectiva entrega de la posesión, mediante desalojo voluntario y entrega de llaves o en su caso, hasta el lanzamiento, más el interés legal correspondiente a dicha suma desde la fecha de vencimiento de cada una de las rentas impagadas.

4º.- Se condene expresamente al demandado al pago de las costas procesales

Gerardo solicitó la suspensión de la causa por concurrencia de prejudicialidad penal ante una querella presentada frente a Apolonia como representante de Interba Solutions SL, interesando la suspensión del procedimiento.

Junto a ello se presentó escrito de contestación a la demanda en la que se expone que la demandante tiene reconocida una discapacidad no constando a su juicio el apoderamiento otorgado de forma válida dado su estado.

El pago de la renta se indica que desde julio de 2021 se acordó con el arrendador Pio que se hiciera en una cuenta que éste le proporcionó interesando éste último que se le adelantaran 6.000 € de rentas debido a su situación económica, lo que el demandado dijo haber hecho condonándose las rentas referentes a esta cuantía.

También se expone que llegó a un acuerdo con el Sr. Pio referente a que, ante la necesidad de reformar la vivienda, hiciere en ella las reparaciones el demandado imputándose su coste a los alquileres que se devengaran. Estas reparaciones detalla que vinieron referidas a la revisión y cambio de la caldera, reforma de la vivienda y reparación por obstrucción de una cañería lo que supusieron 12.997,17 €.

Si se suman ambas cantidades, se obtiene un total de 18.997,17 € a lo que se añade el importe de 1.400 € abonado como fianza, lo que supone que no concurren los presupuestos de las acciones ejercitadas que se solicita se vean desestimadas con condena en costas a la demandante.

El juicio se celebró el 14.10.2024 (en él se desestimó la petición de suspensión por prejudicialidad penal) y tras él se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas al demandado. Se entiende concurrente la capacidad en la parte actora ante el poder aportado en el acto de la vista no habiendo probado el demandado ni el pacto de compensación de rentas por la realización de reparaciones como tampoco el abono de los 6.000 € que indica haber satisfecho en efectivo.

Gerardo recurre en apelación. Considera que en la sentencia existe una problemática de motivación al no haberse dado respuesta a las cuestiones planteadas referentes a la prejudicialidad penal, no entendiendo suficiente lo que en ella se expone en relación a la capacidad de la parte actora, la posibilidad de otorgamiento del poder aportado dada su situación y reconocimiento de discapacidad previa. De igual forma entiende que la sentencia no analiza adecuadamente la alegación de pluspetición ni los documentos aportados.

Tras haberse planteado la problemática de la admisibilidad del recurso de apelación con fundamento en el art. 449.1 LEC que fue resuelta por decreto de 5.05.2025 en el sentido de entender procedente la tramitación dada la entrega del inmueble; Gregoria contestó y se opuso indicando que la cuestión referente a la prejudicialidad penal se resolvió en el acto del juicio, haciendo un análisis adecuado la sentencia de las cuestiones referentes a la capacidad, concurrencia de causa de resolución del contrato e importe debido.

Por esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona se resolvió por medio de autos de 15.10.2025 y 4.03.2026, sobre la prueba propuesta en segunda instancia.

SEGUNDO.- Motivación

En el recurso de apelación se expone que la sentencia no está suficientemente motivada en los términos expuestos en el fundamento de derecho anterior.

En relación a la motivación de sentencias (y como exposición de la jurisprudencia existente en la materia) indica la STS 31.03.2022 que:

"... la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el sentido y alcance de la exigencia constitucional de la motivación de las sentencias y de la jurisprudencia de esta sala (sentencias 295/2018, de 23 de mayo , 26/2017, de 18 de enero , y 662/2012, de 12 de noviembre ):

"El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ).

"De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 736/2013, de 3 de diciembre )".

Ello supone (como indica la STS 1.02.2022) que:

"1.- El deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC (LA LEY 58/2000) requiere que la resolución contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión. Asimismo, la motivación debe permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, lo que implica la exteriorización del fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo su comprensión. Desde este punto de vista, deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo ; 774/2014, de 12 de enero de 2015 ; y 484/2018, de 11 de septiembre )".

En este caso la sentencia dictada en primera instancia da una respuesta motivada a las diversas pretensiones que se plantearon por ambas partes. Así la referente a la suspensión por prejudicialidad penal lo fue en el acto de la vista, sin que sobre la decisión adoptada se formulare recurso.

La sentencia además analiza la pretensión referente a la concurrencia de la causa de resolución y la entiende concurrente dada la ausencia de prueba suficiente en lo referente al pago que señala haber efectuado el demandado, no entendiendo que los acuerdos que pudieren haber existido entre las partes sean una causa de oposición admisible.

Es por lo expuesto que cabe considerar que el deber de motivación se ve cumplido en la sentencia apelada, todo ello sin perjuicio del legítimo derecho de no estar conforme el apelante con lo expuesto en la sentencia, cuestión ésta que es diferente a la alegación fundamentada en la falta de motivación, siendo ello lo que seguidamente se procede a analizar.

TERCERO.- Prejudicialidad penal

El apelante planteó una suspensión de las presentes actuaciones por concurrencia de prejudicialidad penal en base a una querella por él presentada frente a Apolonia como representante de Interba Solutions SL respecto de la gestión del presente contrato de arrendamiento sin estar autorizada para ello entendiendo concurrentes unos delitos de estafa, extorsión y amenazas por la indicación de incluir al demandando en el fichero Asnef.

Respecto de esta cuestión cabe indicar que para que pueda concurrir una prejudicialidad penal es necesario como indica el art. 40.2 LEC:

"2. En el caso a que se refiere el apartado anterior, no se ordenará la suspensión de las actuaciones del proceso civil sino cuando concurran las siguientes circunstancias:

1.ª Que se acredite la existencia de causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil.

2.ª Que la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil".

De lo que se acaba de exponer deriva que lo esencial para determinar si concurre o no una prejudicialidad penal es el que se estén investigando como hechos de apariencia delictiva aquellos que puedan fundamentar alguna de las pretensiones que se ejercitan en sede civil o que se trate de hechos con influencia decisiva en la resolución del asunto civil.

Ello comporta que se deba verificar una comparación de los hechos a fin de comprobar si deben llegar a impedir al juez civil fallar el pleito o resolver el asunto, de forma que sólo en el supuesto de que el juez civil llegue a la convicción de que no puede prescindir de la cuestión prejudicial penal para poder dictar sentencia, porque de dicha cuestión dependerá la resolución, se podrá hablar de influencia decisiva de la resolución de la cuestión prejudicial penal en la decisión civil.

En este caso, la querella dio lugar al procedimiento de querella 1/2024 seguido ante el Juzgado de Instrucción nº 1 de Gavà. En el mismo el 28.04.2025 se dictó auto de sobreseimiento provisional confirmado por auto de 25.06.2025 que desestimó el recurso de reforma y dio trámite al recurso de apelación subsidiario presentado respecto del que no se conoce el resultado que haya podido tener.

En cuanto a la relación de tal causa penal (su contenido antes se ha expuesto) con lo que es objeto de estas actuaciones (y si ello afecta a la decisión que se pueda adoptar), cabe considerar que tal vínculo no se da. La razón de ser de ello se se encuentra en el hecho de que en el acto de la vista se aportó la escritura de poder otorgada el 24.05.2022 por parte de Gregoria a Apolonia sin que se impugnare la autenticidad de este documento, con lo que el resultado de la causa penal (caso de reabrirse) afectaría a cuestiones diferentes a la aquí planteada dada la ausencia de manifestación por parte del demandado respecto de este poder en el momento en que tal alegación se debería haber hecho (el acto del juicio).

Es por ello que no se considera concurra en este caso la prejudicialidad que se suscita, lo que comporta que este motivo de apelación no se considere que se pueda ver atendido.

CUARTO.- Capacidad procesal/representación

La sentencia de primera instancia la entiende concurrente precisamente por la escritura de poder otorgada el 24.05.2022 a que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho anterior.

El apelante considera que existe un problema en este poder, pues la actora es una persona internada en una residencia que ha visto mermadas sus capacidades intelectuales (se destaca haberse aportado un documento de la Generalitat del 2010 por el que se le reconocía una discapacidad de nivel 2 con grado 2 de dependencia). Todo ello considera que es prueba suficiente que constata que la actora no ostenta capacidad para poder iniciar un procedimiento judicial, no teniendo capacidad para otorgar dicho poder.

Frente a ello la apelada señala que el reconocimiento del grado de dependencia vino motivado por una reducción de movilidad, habiendo procedido la misma a otorgar en el año 2022 (en prevención de un posible deterioro cognitivo) un poder general y preventivo a favor de Apolonia, documento que se destaca no ha sido impugnado por el recurrente y que ha sido valorado de forma correcta por la juzgadora a quo.

En relación este motivo de apelación cabe señalar que en lo que son las medidas de apoyo de personas con discapacidad, unas presentan un carácter voluntario (las prevé la propia persona interesada) siendo entre ellas una muy frecuente la referida al otorgamiento de poderes preventivos que son de dos clases: poderes preventivos con cláusula de subsistencia y poderes preventivos puros.

Los primeros funcionan como un poder ordinario, hasta el momento en que, sobrevenida la necesidad de apoyos en la poderdante, se activa la cláusula en él prevista, lo que permite a la persona apoderada seguir actuando en el tráfico ya que, sin dicha previsión, el poder otorgado se extinguiría. Este tipo de poderes despliega sus efectos representativos tanto antes como desde que sobreviene la necesidad de apoyos para el ejercicio de la capacidad jurídica (es en esta segunda fase cuando se consideran medidas de apoyo en tanto que tales).

Frente a ello, los poderes preventivos puros solo permiten la actuación de la persona apoderada si llega a producirse la necesidad de apoyo en el ejercicio de la capacidad jurídica de la poderdante, lo que supone que están condicionados a que sobrevenga la discapacidad, de manera que quedan en estado latente hasta que ello ocurre.

En este caso, el poder aportado es de la primera clase, esto es surte sus efectos desde el momento en que se otorga, procediendo asimismo a hacer la designación de la persona apoderada como asistente conforme a lo previsto en el art. 226-3 CCCat.

Para su otorgamiento el notario hizo el juicio de capacidad previsto en el art. 17 bis de la Ley del Notariado con la presunción "iuris tantim" que ello supone y que en este caso no consta desvirtuado ( STS 1101/2004 de 19 de noviembre de 2004 -ECLI:ES:TS:2004:7499; 145/2006 de 14 de febrero de 2006 - ECLI:ES:TS:2006:831; 465/2019 de 17 de septiembre de 2019 - ECLI:ES:TS:2019:2820 o 156/2023 de 3 de febrero de 2023 - ECLI:ES:TS:2023:816) a título de ejemplo.

Entre las facultades que incluye este poder se encuentra la de presentar una demanda como la objeto de estas actuaciones (excluye incluso cuando fuere necesario la operativa de la exigencia de autorización judicial).

De hecho, en el poder para pleitos que otorgó Apolonia el 23.04.2024 adjunto a la demanda se indica que interviene como apoderada de Gregoria con referencia al de 24.05.2022 a que se viene haciendo mención.

Es por ello que se considera que este poder preventivo integra y complementa la demanda y el apoderamiento adjunto a ella (que se estima por sí mismo suficiente) y en el que de forma expresa se hace referencia a la existencia de tal poder preventivo, con lo que las exigencias de capacidad y representación necesarias para intervenir en juicio se consideran concurrentes, lo que comporta que este motivo de apelación se deba ver desestimado.

QUINTO.- Pluspetición

Esta alegación se ve desestimada en la sentencia en primera instancia que entiende que los pagos no están acreditados y los pactos entre las partes no son susceptibles de ser alegados como motivo de oposición. Con esta valoración está disconforme el apelante pues entiende que se puede entrar en el conocimiento de todo lo por él indicado estando acreditada tanto la realidad del pago como el acuerdo referido a las reformas de la vivienda. De ello discrepa la apelada que considera no probado nada de lo expuesto por el apelante.

Respecto de este motivo de apelación, lo primero que cabe señalar es que las posibilidades de oposición en procedimientos como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) se han visto ampliadas según la más reciente jurisprudencia que han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151) y supone que cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Es por lo expuesto que se procede al análisis de los motivos de apelación planteados referentes al pago, acuerdo de compensación de rentas por obras efectuadas en el inmueble y con el importe de la fianza.

Pago

Viene referido a una cantidad de 6.000 € que la sentencia dictada en primera instancia considera no acreditado de forma alguna.

El apelante precisa en su recurso que está acreditado según ya dijo en la contestación a la demanda en la que señaló que estos 6.000 € se habían abonado en efectivo a cambio de una condonación de rentas, lo que indica acreditado por las conversaciones de Whatsapp en las que el Sr. Pio (firmante del contrato de arrendamiento como arrendador) pedía dinero al demandado/apelante/arrendatario.

La apelada difiere de esta valoración pues de los Whatsapp mencionados indica que no se deriva que su hijo recibiera la cantidad de 6.000 €.

Respecto de este motivo de oposición cabe señalar que la prueba del pago corresponde a quien indica haberlo llevado a cabo conforme a las normas de carga de la prueba que se contienen en el art. 217 LEC y en este caso tal prueba no se considera que exista, ya que de la lectura de las conversaciones de Whatsapp nada se desprende al respecto. En ellas se alude una necesidad de dinero de quien se identifica como " Anibal" (cabe considerar que es el hijo de la demandante quien firmó el contrato de arrendamiento Pio). Las conversaciones se refieren en primer lugar a la venta de un inmueble del que el Sr. Pio tenía que sacar enseres (no cabe considerar que fuere por ello el arrendado) y en cuya venta el aquí apelante Sr. Gerardo ayudaba incluso con una previsión de entrega de arras. Este inmueble es diferente al objeto de esta causa pues las referencias son a un piso y lo arrendado en este caso es una torre. Además se alude a su ubicación en Sants (el objeto de esta causa se sitúa en Castelldefels), habiéndose adjuntado con la demanda dos notas simples del Registro de la Propiedad nº 14 de Barcelona referentes a dos casas propiedad de la demandante ubicadas en Sants (la aportación se hizo a los efectos de determinar la no consideración de la actora como gran tenedora)..

Junto a ello y en lo que son rentas que sew pudieren referir a la vivienda objeto de estas actuaciones, existe un mensaje en el que el Sr. Pio interesaba un adelanto de una semana en octubre de 2021, constando un ingreso de 700 € el 20.10.2021, si bien es una renta aquí no reclamada (los impagos fundamento de la demanda se inician en 2022).

En cuanto a otros ingresos de renta que pudieren derivarse de estos mensajes, existe uno fechado el 5.11.2021 donde el Sr. Gerardo (el aquí apelante) le pedía al Sr. Pio (hijo de la apelada) si le podía dar 10.000 € para el pago de IBI y unas obras de escalera. Estos 10.000 € no se sabe a qué pudieren venir referidos, si bien en un mensaje de 26.11.2021 el Sr. Gerardo se dirigió al Sr. Pio en relación a si le podía ingresar lo de la torre el lunes contestando el Sr. Gerardo que hacía la transferencia indicando el 12.12.2021 el Sr. Gerardo al Sr. Pio si necesitaba que le hiciera la transferencia diciendo que sí, señalando el Sr. Pio el 26.12.2021 que le había llegado. Estas referencias son a una torre y el inmueble arrendado objeto de las presentes actuaciones tiene tal condición si bien más allá de estos mensajes no consta el ingreso realmente efectuado, su importe y concepto (las rentas de noviembre y diciembre no son además aquí reclamadas ya que como se ha destacado, el primer impago señalado en la demanda es de febrero de 2022).

De lo que se acaba de exponer cabe derivar que el pago de 6.000 € a que se refiere el apelante no consta acreditado en una problemática probatoria que debe asumirl quien alega la realidad del pago conforme a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art. 217 LEC y supone que al igual que en la sentencia dictada en primera instancia no se considere que se pueda tener por acreditado el pago de los 6.000 € a que hace referencia el apelante, desestimándose el recurso de apelación en lo a ello referente.

Compensación con coste de obras/reparaciones

La sentencia dictada en primera instancia no entra en esta alegación al considerar que ello no es posible, aunque en virtud de la más reciente jurisprudencia antes transcrita se considera que es posible llevarlo a cabo.

Las concretas obras cuyo coste interesa compensar el apelante son las referentes a:

- Revisión de caldera y cambio de la misma, incluyendo la instalación de la nueva caldera y retirada de la anterior: 145 € por revisión y 1.190 € por la sustitución por una nueva.

- Reparación por obstrucción de cañería general de la Comunidad de Propietarios, en junio de 2022: 545,00 €.

- Obras y reformas efectuadas en 2022 para la adecuación de la vivienda: 11.117,17€ + IVA.

Dado su diferente carácter, se procede al análisis separado de las mismas.

- Revisión y cambio de caldera.

El apelante señala que la cantidad a ello referente son 145 € por revisión y 1.190 € por la sustitución por una nueva.

Frente a ello la apelada indica que es un coste cuyo abono que corresponde al arrendatario conforme al pacto 8º del contrato y además el único pago acreditado es de 700 €.

Respecto de esta cuestión debe partirse del régimen que en materia de obras se contiene en los arts. 21 a 24 LAU ( de carácter imperativo conforme se establece en el art 4 LAU) . Según el mismo:

"Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."

Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior."

La regulación referente a las obras que se contiene en el contrato objeto de las presentes actuaciones se encuentra en su cláusula 8ª cuyo contenido se estima conforme con el régimen jurídico que se acaba de reflejar. En ella se indica:

En este caso, lo reclamado es el coste de una revisión e instalación de una caldera.

De lo que es la revisión de la caldera nada consta aportado. En lo referente a lo que es el cambio de caldera, se adjunta una factura fechada el 28.02.2022 por 1.190 € relativa a la instalación de una caldera en la vivienda arrendada. La misma va a nombre de la demandante y de ella consta que el Sr. Gerardo hizo un pago a la empresa instaladora de 700 € ese mismo día 28.02.2022 (ninguno abono adicional se acredita).

Esta sustitución de la caldera cabe entender que va más allá de lo que es una pequeña reparación y por ello debe ser asumida por el arrendador siempre que la necesidad de la misma se le haga saber por el arrendatario (cabe citar a título de ejemplo la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 268/2025 de 31 de marzo de 2025 - ECLI:ES:APB:2025:3281) y en este caso consta además documentado por los Whatsapp a que se viene haciendo referencia (y en concreto los de 26.01.2022) que el Sr. Pio (hijo de la propietaria que gestionaba el contrato) tuvo conocimiento de la necesidad de reparación interesando que el Sr. Gerardo la instalara y le compensara el coste en tres meses pues así no se quedaba sin cobrar.

Ante esta realidad no cabe sino entender que la compensación del coste de la caldera procedente al concurrir todos los requisitos del art. 1.196 CC, si bien ello solamente se puede hacer en la cantidad cuyo pago consta acreditado que es la de 700 €, lo que supone que el recurso de apelación se deba estimar parcialmente en lo referente al elemento aquí considerado.

- Reparación por obstrucción de cañería general de la Comunidad de Propietarios.

Por este concepto se reclaman 545,00 € aportándose una factura respecto de la que la parte apelada destaca que no va a su nombre ni se acredita pago alguno.

En cuanto a este concepto, lo primero que cabe indicar es que una reparación necesaria de una cañería, dada la índole que de la misma resulta según la factura aportada a va más allá de lo que cabe entender pequeña reparación debida al desgaste ordinario sin que conste que derivase de una actuación indebida del arrendatario. Es por ello que, de acreditarse su realidad y pago, el coste corresponde que lo asuma la propiedad y debe ser objeto de compensación de igual forma a como se ha señalado en relación a la caldera, máxime cuando en este caso se trata de una cuestión urgente.

No obstante lo anterior, lo aportado es una factura fechada el 10.02.2021 que está a nombre de una persona llamada Jaime (no la demandante/apelada como tampoco el demandante/apelante) con referencia a la DIRECCION000 de Castelledefels. La vivienda aquí arrendada es la sita en la DIRECCION000 de Castelldefels con lo que en principio la factura se refiere a una actuación llevada a cabo en esta vivienda. No obstante lo anterior (y como ya se ha adelantado), esta factura no va a nombre del apelante Gerardo sino de un tercero ( Jaime) que sería en su caso quien tendría derecho a reclamar su coste (aparece en la factura un sello de pagado) con lo que no se estima posible compensar este importe, desestimándose este motivo de apelación.

- Obras y reformas efectuadas en 2022 para la adecuación de la vivienda.

Se considera por el apelante la procedencia de compensar una cantidad de 11.117,17 €

A este abono se opone la parte demandada indicando que lo aportado es un presupuesto que no puede tener valor probatorio aportándose recibos a nombre del demandado, entendiendo que para tener valor probatorio seria haber realizado una factura a nombre de la apelada para poderla haber deducido.

De estas alegaciones parece derivar que no es objeto de debate la realización de las obras en la vivienda arrendada, como tampoco que las mismas se hicieren en contra de la voluntad de la propiedad quien además en el acto del juicio no impugnó la autenticidad de los documentos a ello referentes.

Estas obras suponen unas mejoras en la vivienda arrendada y se describen en el presupuesto y consisten en la realización de un baño nuevo, pintura de toda la vivienda e instalación de equipos de climatización.

Este presupuesto va a nombre del arrendatario que es quien hizo los pagos que son los siguientes:

- 22.03.2022: 4.500 €.

- 20.04.2022: 4.500 €.

- 13.05.2022: 2.117,17 €.

La suma de estas cantidades asciende a 11.117,17 € coincidiendo los mismos con el momento en que se dejaron de abonar rentas (febrero de 2022). A las mismas no se refieren los mensajes aportados pues el último está fechado el 20.02.2022 (el Sr. Pio no consta exactamente en que fecha falleció si bien en el poder preventivo otorgado por su madre - la aquí demandante/apelada - el 24.05.2022 ya se hace referencia a las gestiones referentes a los trámites derivados de tal fallecimiento).

De la realidad que se acaba de exponer (presupuesto, pago, no impugnación de la realidad de las obras ni su coste ni de su realización en contra de la voluntad de la propiedad), cabe derivar que las mejoras que se llevaron a cabo en la casa las abonó el arrendatario, siendo a la propiedad a quien incumbe hacerlas conforme al régimen jurídico que se acaba de exponer, lo que comporta que su importe se considere que puede también ser deducido en la antes señalada cantidad de 11.117,17 € con lo que este motivo de apelación se considera que debe verse estimado.

Sumada esta cantidad a la anterior de 700 €, ello hace un total de 11.817,17 € con lo que el recurso de apelación en lo referente a esta cuestión se debe estimar parcialmente y en los términos que se acaban de indicar.

Fianza

También el apelante en su momento entendió procedente la compensación con la fianza, cuestión que de forma específica no señala en sede de apelación, si bien a efectos de garantizar la defensa cabe señalar que ello no es posible pues, la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento. En este caso al tiempo de la presentación de la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia no se había restituido la vivienda arrendada lo que imposibilita la operativa de la compensación interesada.

Es por todo lo expuesto que el recurso de apelación se debe ver parcialmente estimado en el sentido de que manteniendo la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, la cantidad líquida a cuyo pago se condena a la parte demandada (calculada a la fecha del juicio que fue el 14.10.2024) se fija en 11.460,77 € (resultado de restar los antes mencionados 11.817,17 € por reparaciones y reformas a la fijada en la sentencia de primera instancia fechada el 14.10.2024 y en base a lo indicado en el acto del juicio celebrado el 14.10.2024 - 23.277,94 €), más intereses, manteniéndose la condena al pago de 731,92 €/mes hasta el efectivo desalojo de la parte demandada (ello se produjo el 16.12.2024). No se hace condena en las costas de primera instancia ante el carácter parcial de la estimación de las pretensiones de las partes ( art. 394 LEC) .

QUINTO.-En materia de costas de apelación el art. 398 LEC1 remite a lo dispuesto en el art. 394 LEC y ello justifica una no imposición tampoco en las costas del presente recurso de apelación a ninguna de las partes ante la estimación parcial del mismo según deriva de los anteriores fundamentos de esta sentencia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación