Sentencia Civil 390/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1099/2023 de 19 de mayo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Piedad promovió acción judicial frente a doña Remedios y doña Adela, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 1 de junio de 2020 la actora firmó, junto con su hermana, doña Adelaida, un contrato de arrendamiento con doña Piedad en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona. Las partes pactaron una renta mensual de 1.100 euros.

b) El 12 de mayo de 2022 la actora firmó un contrato de subarriendo con tres compañeros de piso: su pareja sentimental, don Víctor, y las hoy demandadas, doña Remedios y su compañera sentimental, doña Adela. El domicilio actual de todos ellos es el correspondiente a la vivienda arrendada, es decir, DIRECCION000, de Barcelona.

c) El piso está dividido en tres habitaciones: grande, pequeña y mediana. Doña Piedad y don Víctor ocuparían la grande, doña Remedios la mediana, y doña Adela la pequeña. Por la habitación grande doña Piedad y don Víctor debían pagar 450 euros/mes, por la habitación mediana doña Remedios debía pagar 370 euros/mes y por la habitación pequeña doña Adela debía pagar 340 euros/mes. Las partes se comprometían a abonar todas estas cantidades en la cuenta titularidad de doña Piedad número NUM000 (...) antes del día 10 de cada mes. Además, cada uno de los cuatro inquilinos debía pagar una cuarta parte de las facturas de luz, agua, gas e internet que se fueran devengando.

d) Al inicio del contrato doña Remedios entregó a doña Piedad 680 euros y doña Adela 740 euros, en concepto de fianza, que habría de devolverse a la finalización del contrato.

e) A principios de noviembre de 2022 las demandadas comunicaron a doña Piedad que no podían hacer frente al pago de las siguientes mensualidades porque habían perdido el empleo. Solicitaban a la propiedad, además, que las cantidades que se devengasen se descontasen de la fianza que abonaron al inicio del contrato. A raíz de ello la convivencia entre los ocupantes de la vivienda, que hasta entonces fue correcta, se complicó por cuanto las demandadas empezaron a adoptar comportamientos hostiles hacia doña Piedad y don Víctor.

f) En consecuencia, y dado lo insostenible de la situación, que afectaba a la salud mental de la actora, esta última y don Víctor buscaron rápidamente un nuevo piso donde residir mientras se resolvía este litigio. A fecha de interposición de esta demanda doña Piedad y don Víctor ya han firmado un contrato de arrendamiento en relación con otra vivienda.

g) El resultado de todo ello es que, por los incumplimientos de las demandadas, la actora carece del disfrute pacífico del piso arrendado que, sin embargo, debe seguir pagando. Es decir, que desde noviembre de 2022 hasta la fecha de interposición de esta demanda la actora y su pareja han tenido que ingresar a la inmobiliaria sus respectivas partes del alquiler (un total de 1.350 euros), pero sin poder disfrutar de la vivienda arrendada con normalidad porque se han visto obligados a encontrar otro lugar donde vivir.

h) Ante aquella situación, en fecha 20 de noviembre de 2022 la propiedad envió sendos burofaxes a las demandadas mediante los que les comunicaba que, en virtud de los impagos y el incumplimiento del apartado 3º del contrato sobre normas de buena convivencia, se disponía a resolver judicialmente el contrato. Además, se les instaba a poner fin inmediato a sus comportamientos hostiles por cuanto podrían constituir un delito de mobbinginmobiliario. No obstante, y a fin de poder resolver aquella desagradable situación de manera amistosa y extrajudicial, se proponía consensuar la finalización del contrato el 31 de diciembre de 2022 y aplazar el pago de las cantidades adeudadas a esa fecha, pero siempre que se pusiera fin a los comportamientos hostiles y se adoptara una actitud respetuosa. Tal propuesta fue desatendida por las demandadas.

i) A fecha de interposición de esta demanda las demandadas adeudan las cuotas de noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023, que ascienden a un total de 2.130 euros.

j) El comportamiento de las demandadas ha impedido mantener una convivencia normal y disfrutar pacíficamente de la vivienda, lo que comporta un incumplimiento de la cláusula 3ª del contrato suscrito por las partes y del artículo 27.2.e) LAU. Ello ha obligado a doña Piedad y don Víctor a alquilar otra vivienda, por la que abonan 450 euros mensuales, de modo que el incumplimiento de las subarrendatarias ha causado a la actora un daño patrimonial por importe de 1.350 euros -meses de noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023-, que se incrementará con las mensualidades que vayan abonando en lo sucesivo.

k) Así pues, se reclaman 2.130 euros en concepto de alquiler impagado en virtud del contrato interno suscrito por las partes, y 1.350 euros en concepto de daño patrimonial por incumplimiento del contrato. A ello se añaden, como daño moral, otros 2.000 euros que ha desembolsado la Sra. Piedad por la necesidad de someterse a tratamiento psicológico ante el comportamiento hostil adoptado por las demandadas.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"1. º Que se requiera por el Secretario Judicial a los demandados para que en el plazo de DIEZ DÍAS DESALOJE el inmueble y pague al actor la cantidad de 2.130 EUROS MÁS LOS INTERESES y, en virtud del art. 220 LEC , las siguientes rentas impagadas de 710 euros, más los intereses que vayan devengándose en los meses posteriores.

2. º Que para el caso de que en dicho plazo no atienda el requerimiento ni comparezca ante este Juzgado para oponerse o allanarse, se dicte decreto dando por terminado el juicio de desahucio y SE PROCEDA AL LANZAMIENTO en la fecha fijada por el Juzgado, bastando para ello la mera solicitud.

3. º Que para el caso de que en dicho plazo atienda el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad reclamada, se dicte decreto dando por terminado el procedimiento y se me dé traslado del mismo para que pueda instar por mera solicitud el despacho de ejecución de título judicial en cuanto al pago de las cantidades reclamadas.

4. º Que se cite a las partes para la celebración de eventual vista si el demandado comparece y se opone a esta demanda, pidiendo desde este momento, para el caso de oposición, se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se decrete el desahucio de la demandada respecto de la finca que viene ocupando, sita en DIRECCION000), con condena a la expedita entrega de la misma, y al pago de la cantidad de 2.130 euros EUROS que adeuda hasta estos momentos, más la cantidad que resulte por las rentas debidas que se devenguen con posterioridad hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con sus intereses, fijándose por el Juzgado día y hora para que tenga lugar, el lanzamiento, antes de treinta días desde la fecha de la vista, de modo que a su firmeza se proceda a tal lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, y pronunciamiento de reembolso de las costas.

5º. Que conforme al art.1124 CC , en relación al art. 27.2e LAU y 220 LEC , se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de carácter patrimonial derivados del incumplimiento contractual los 1.350 euros abonados ya por doña Piedad y don Víctor a la inmobiliaria durante los meses de noviembre y diciembre de 2022, y enero de 2023 en los que han estado privados del disfrute pacífico de la vivienda, y en virtud del art. 220 LEC las cantidades que la actora deba ir abonando a la inmobiliaria (450 euros/mes) en los meses que siguen en que esta situación se mantenga.

6º. Que conforme al art. 1124 CC , en relación al art. 27.2e LAU y 220 LEC , se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de carácter moral derivados del incumplimiento contractual a abonar a la actora 2.000 euros.

7º. Que conforme al art. 394 LEC se condene a las partes demandadas al pago de las costas del procedimiento que se fijan prudencialmente en 2.840 euros dada la cuantía del proceso, dime -a reducir según los criterios orientadores del ICAB para esta clase de asuntos".

II. La representación de doña Remedios se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) El subarriendo de la vivienda debe considerarse como total, lo que está prohibido por el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ello comportaría la nulidad de dicho contrato.

b) A la vista del contrato de arrendamiento firmado por la actora con la propiedad en fecha 1 de junio de 2020, ha de entenderse que doña Piedad tiene la condición de arrendataria de la vivienda, y que el contrato formalizado con las demandadas consistía en un subarrendamiento de dicha vivienda. Ello determinaría la nulidad del contrato por vicio del consentimiento de las demandadas.

c) La actora, en su condición de subarrendadora, no contaba en el momento de celebrar el subarrendamiento de la finca objeto del presente procedimiento -ni tampoco en la actualidad- del preceptivo consentimiento por parte de su arrendadora -la propiedad-, consentimiento exigido por el artículo 8 de la LAU. Dicha circunstancia acarrearía igualmente la nulidad del contrato.

d) De todo lo anterior se deduce que en el presente supuesto concurren situaciones y circunstancias que exceden lo que sería el escenario tipo de un supuesto de mero incumplimiento del pago de unas rentas y la consecuente solicitud de resolución del contrato de arrendamiento, lo que determina que aquellas cuestiones no podrían ventilarse por el trámite de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas.

e) La Sra. Piedad y su compañero sentimental abandonaron el inmueble por su propia voluntad o por cualquier otro motivo que se desconoce, no por las causas que se alegan en la demanda. Desocuparon la vivienda, por tanto, por su propia iniciativa y voluntariamente, por lo que no pueden repercutir en las demandadas las consecuencias de tan anómalo comportamiento.

f) Tampoco concurre causa mínimamente fundada y razonable que permita afirmar que los padecimientos que sufre la actora se relacionen causalmente con alguna clase de acto imputable a las subarrendatarias.

h) La nulidad del contrato que se interesa conllevaría la restitución de las pretensiones entre las partes y justificaría la suspensión de los efectos del contrato, al menos en tanto en cuanto se analice dicha cuestión en el procedimiento correspondiente por la materia, y que en ningún caso sería el presente proceso de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades.

III. La representación de doña Adela también se opuso a las pretensiones actoras conforme a las siguientes consideraciones:

a) Se alega inicialmente la inadecuación de procedimiento. La actora acumula indebidamente las dos acciones que ejercita, las cuales deben ser ventiladas en procedimientos separados: la acción de reclamación de daños y perjuicios en un juicio ordinario, y la reclamación de rentas y cantidades asimiladas impagadas en un juicio verbal.

b) El contrato de arrendamiento principal de 1 junio de 2020, celebrado entre la demandante y la propietaria, doña Piedad, prohíbe expresamente la cesión o subarrendamiento total del inmueble.

c) La Sra. Adela ha desconocido hasta el presente momento aquella circunstancia, por lo que concurre un vicio sobre uno de los elementos esenciales del contrato como es el consentimiento. Ello ha de desembocar en la declaración de nulidad del contrato de subarrendamiento concertado por las partes hoy litigantes en fecha 12 de mayo de 2022.

d) La nulidad del contrato de subarrendamiento se justificaría además por la circunstancia de que la total renta obtenida por la actora supera el precio del arrendamiento pactado con la propiedad. Y es que, en efecto, en el contrato de arrendamiento principal la renta pactada es de 1.100 euros, y sin embargo, la suma de las rentas percibidas por la demandante es de 1.060 euros mensuales (450 euros + 370 euros + 340 euros) (sic).Nuevamente se vulnera la Ley, pues el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento ( artículo 8.2 n fine Ley de Arrendamientos Urbanos) .

e) La actora ha venido percibiendo una suma por suministros que es superior a la adeudada por las demandadas. Y es que el gasto por persona en concepto de suministros rondaría los 25 euros, cuando lo cierto es que tanto doña Remedios como doña Adela han pagado 40 euros cada una, lo que evidencia un claro enriquecimiento injusto a favor de la actora.

f) Bajo el presupuesto de que el contrato es nulo se solicita la devolución de la fianza prestada en su día (710 euros), así como la reintegración de las rentas cuyo cobro ha percibido la parte demandante con claro abuso y fraude de ley ( artículo 8 LAU) por exceso sobre el precio de la renta principal, y así mismo la devolución del exceso percibido en concepto de gastos de suministro, por enriquecimiento injusto. O bien, subsidiariamente, la compensación en relación con las cantidades que se reclaman a esta parte.

g) Se consideran infundados e injustificados los perjuicios reclamados por la contraparte por importe de 1.350 euros, dado que la desocupación de la vivienda por parte de la Sra. Piedad obedeció a una decisión personal, unilateral y voluntaria por su parte; y también es improcedente la reclamación de un daño moral por importe de 2.000 euros, pues en ningún caso las demandadas han ocasionado a la subarrendadora un padecimiento moral que haya de ser resarcido.

IV. La misma representación de doña Adela formuló demanda reconvencional frente a la actora principal para interesar la nulidad del contrato de subarrendamiento de 12 de mayo de 2022, con los efectos inherentes a dicha declaración conforme a lo establecido en el artículo 1.303 del Código Civil común.

La citada demanda reconvencional fue inadmitida a trámite durante el acto del juicio, si bien por la representación de la demandada reconveniente se interesó que el objeto de la demanda reconvencional se tuviera en consideración como hecho impeditivo o extintivo.

V. La jueza de primera instancia precisaba inicialmente que no podía considerarse que el subarrendamiento concertado por las partes litigantes tuviera por objeto el total de la vivienda, ya que constaba que la actora, arrendataria en el primer contrato, permaneció residiendo en la vivienda junto a su compañero sentimental, de modo que se trataría de un subarriendo parcial.

Añadía que mediante correo electrónico de 26 de junio de 2020 la demandante y la agencia inmobiliaria gestora de la vivienda convinieron en que la primera podría subarrendar la vivienda, y, en concreto, que se admitiría la ocupación de dos personas más, a elección de la propia arrendataria, personas cuya identidad comunicaría esta última a la inmobiliaria. Sin embargo, pese a que se permitió el subarrendamiento con dos personas, distintas de las ahora demandadas, la Sra. Piedad no cumplió la condición pactada de comunicar a la inmobiliaria la identidad de las nuevas subarrendatarias.

Exponía igualmente que se desconoce si la propietaria tenía conocimiento de que las demandadas residían, como subarrendatarias, en la vivienda litigiosa, y que la prueba practicada no era suficiente para concluir que la propiedad hubiera prestado su consentimiento al subarrendamiento, con lo que se infringió el artículo 8.2 de la LAU.

Concluyó apuntando que, ante aquella situación, debía considerarse que, de conformidad con el artículo 10 de la LEC, había desaparecido la legitimación activa que pudiera permitir a la demandante pedir tutela judicial para obligar a las demandadas a abandonar la vivienda y reclamar las cantidades adeudadas -legitimación que, en su caso, correspondería a la propietaria-, por lo que desestimó la demanda e impuso las costas a la actora.

IV. La representación de doña Piedad se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y argumenta primeramente, pese a admitir como cierto que se incumplió la formalidad pactada de notificar la identidad de las personas que iban subarrendando el piso a lo largo de los años, que ello no obsta a que desde el principio arrendador y arrendataria conocieran y consintieran explícitamente el subarriendo.

Añade que, en todo caso, la prohibición del artículo 8 de la LAU sobre el subarriendo inconsentido no priva de legitimidad a la actora, sino que faculta al arrendador principal para resolver el contrato, tal y como dispone el artículo de la 27 LAU.

Matizaba que, en todo caso, y aun cuando se considerara que el subarriendo no fue consentido, la jurisprudencia declara que no deben mezclarse las relaciones entre arrendador y arrendatario, y las relaciones entre subarrendador y subarrendatario. Es decir, que el contrato de subarriendo tiene autonomía y sustantividad propia y surte efectos entre las partes mientras el contrato principal subsista.

Reitera que, de conformidad con el artículo 444 LEC, las demandadas solo pueden alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y en ningún momento han acreditado haber satisfecho las rentas reclamadas, por lo que procede decretar el desahucio y condenar a las subarrendatarias a abonar las mensualidades devengadas desde noviembre de 2022.

SEGUNDO.- Delimitación del objeto de litigio en segunda instancia

I. La acción ejercitada en la demanda tenía por objeto principal la declaración de la resolución del contrato de subarrendamiento concertado en fecha 12 de mayo de 2022 entre la propia demandante, doña Piedad, y las demandadas, doña Remedios y doña Adela, en relación con la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.

Con anterioridad, en concreto en fecha 1 de junio de 2020, la actora, junto con su hermana, doña Adelaida, había formalizado un contrato de arrendamiento, sobre la misma vivienda, con su propietaria, doña Piedad.

La demandante acumuló a aquella acción de desahucio y reclamación de rentas una acción adicional de indemnización de daños y perjuicios, integrada por dos pretensiones, a saber: (i) las sumas que en concepto de renta mensual de la vivienda objeto de litigio han seguido siendo abonadas por la actora y su compañero sentimental (1.350 euros de noviembre y diciembre de 2022, y enero de 2023 -450 euros por mes-), pese a que por el inadecuado comportamiento de las subarrendatarias demandadas se vieron obligados a desocupar dicha finca y alquilar una vivienda alternativa; y (ii) 2.000 euros que ha desembolsado la Sra. Piedad por la necesidad de someterse a tratamiento psicológico ante el comportamiento hostil adoptado por las demandadas.

II. Ya se mencionó que la jueza a quodesestimó la totalidad de las pretensiones deducidas por la parte actora, es decir, tanto la que perseguía la resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago de las rentas y la condena de las demandadas a abonar dichas rentas, como la acción de indemnización de daños y perjuicios, disgregada en las dos peticiones pecuniarias a las que se ha hecho referencia.

Del recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Piedad se deduce, aunque su contenido no sea totalmente nítido, que únicamente se combate el pronunciamiento mediante el cual se desestima la pretensión de resolución del contrato de subarrendamiento, así como, correlativamente, la que perseguía la condena al pago de las rentas adeudadas. No parece insistirse en la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, pero en todo caso, tal como se declaraba en la sentencia dictada por esta Sección en fecha 21 de junio de 2022, con cita de la de 12 de enero de 2022, de la Sección 13ª, también de la Audiencia Provincial de Barcelona, "la posibilidad de acumulación permitida en los juicios verbales se ciñe a la acción de desahucio (...) con la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas ( art. 437.4.3ª), sin perjuicio de la reclamación de rentas futuras, al amparo del art. 220 LEC ; pero no cabe la acumulación con otros conceptos como la indemnización de daños y perjuicios (lucro cesante, por no disponer de la vivienda, basado en la renta de mercado o penalizaciones por el mismo concepto)".

La misma Sección 13ª, en su sentencia de 22 de julio de 2020, se expresaba en los siguientes términos:

"(...) no puede olvidarse que nos hallamos en el contexto procesal de una acción de desahucio por falta de pago a la que se acumuló la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, esto es, una acción que pretendía (cuando se interpuso) resolver un contrato en vigor. La acumulación no puede extenderse, pues la LEC no lo permite, a la reclamación de otras cantidades que no sean rentas o cantidades acumuladas, esto es, no cabe extenderla a cantidades que integrarían una indemnización de daños y perjuicios más propia de la fase de liquidación del contrato ya resuelto".

III. En todo caso, y a los meros efectos dialécticos, el perjuicio cuyo resarcimiento postulaba la actora en relación con las rentas que esté asumiendo por el alquiler de otra vivienda a la que al parecer ha trasladado su residencia por los problemas de convivencia que han surgido con las subarrendatarias demandadas se asocia causalmente con un acto libre y voluntario adoptado por la propia interesada y que no deriva de incumplimiento contractual alguno.

Y respecto al reembolso de los gastos destinados a sufragar los gastos derivados del tratamiento psicológico de la Sra. Piedad, tampoco se prueba que su necesidad derive directamente de alguna clase de incumplimiento del contrato de arrendamiento atribuible a las subarrendatarias.

TERCERO.- Sobre la nulidad del contrato de subarrendamiento postulada por las demandadas

I. Argumentaban las demandadas en sus escritos de contestación que el contrato de subarrendamiento estaría viciado de nulidad por tres causas: (i) por no haberse contado con el consentimiento de la propiedad para su otorgamiento; (ii) por tener por objeto la totalidad de la vivienda, cuando la normativa arrendaticia únicamente permite el subarrendamiento parcial; y (iii) por percibir la arrendadora una suma superior a la de la renta del arrendamiento principal.

Lo primero que habría de dilucidarse es si en el ámbito del juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas es posible la introducción de aquellas cuestiones como presuntamente determinantes de la nulidad del contrato de subarrendamiento. Establece al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2023:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

II. En el trámite de contestación la representación de la codemandada doña Adela formuló reconvención para promover la nulidad del contrato de subarrendamiento en los términos expuestos. Sin embargo, durante el acto del juicio tal reconvención fue inadmitida a trámite por la jueza de primera instancia, criterio que se comparte porque, como se ha expuesto, la doctrina jurisprudencial permite la formulación de reconvención en el juicio de desahucio y reclamación de rentas, pero siempre que, como es el caso, no determine la improcedencia del juicio verbal.

De cualquier forma, tampoco se apreciaba la concurrencia de las causas de nulidad a las que se hacía referencia por las subarrendatarias. Así:

1. Falta de consentimiento de la propiedad a la formalización del subarrendamiento:

El artículo 8.2 LAU dispone, en efecto, que la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador, pero se significa que en las comunicaciones intercambiadas entre la actora y la administradora de la vivienda, Fincas Castán, ya se negoció la posibilidad de que la arrendadora pudiera subarrendar parcialmente la vivienda para que la ocuparan dos personas más, con las cuales acordaría la distribución del pago del alquiler. Lo acredita, a modo de ejemplo, el burofax de 26 de mayo de 2020.

Aquella previsión, en efecto, se trasladó al documento contractual de 1 de junio de 2020, en el cual figuraban como arrendatarias doña Piedad y su hermana doña Adelaida. Así, en la cláusula 3 de dicho contrato se especificaba que las arrendatarias manifestaban "a los efectos previstos en los artículos 7 , 12 , 15 y 16 de la LAU , que convivirán con ellas las siguientes personas: Adoracion y Mauricio; en el supuesto que alguna de estas personas dejara de convivir con ellas, las arrendatarias deberán informar al arrendador, para la situación de una nueva persona y deberán presentar el DNI de la persona que convivan con ellos" (sic).

Es evidente, pues, que la propiedad, primeramente a través de la administración de fincas y después de forma directa, consintió, siquiera de forma implícita, la formalización del subarrendamiento. Lo único que se habría incumplido sería la presentación a la propietaria del DNI de las nuevas ocupantes -las hoy demandadas-, pero ello, obviamente, no se configura como causa de nulidad del subarrendamiento.

En todo caso, si el subarriendo se hubiese formalizado prescindiendo del preceptivo consentimiento de la propiedad, ello facultaría a esta última para hacer uso del derecho de resolución contractual frente a la arrendataria conforme a lo previsto en el artículo 27.2.c), que configura como causa de resolución el subarriendo o la cesión inconsentidos. Pero ello en modo alguno afectaría a las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de subarrendamiento objeto de litigio, por gozar de sustantividad propia, y, específicamente, aquella hipotética falta de consentimiento no eximiría en ningún caso a las subarrendatarias de abonar la renta pactada mientras ocupen la vivienda, como es el caso.

2. Incumplimiento de la previsión legal que prohíbe el subarriendo total de la vivienda:

Es cierto que en la cláusula 4 del contrato de arrendamiento suscrito por la propietaria de la vivienda objeto de litigio y la actora arrendataria se incorporó la previsión expresa de subarrendar totalmente la vivienda, en consonancia con lo establecido en el artículo 8.2 de la LAU, conforme al cual la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

Pero no lo es menos que no se aprecia que la arrendataria haya vulnerado aquellas previsiones porque en ningún caso ha subarrendado de forma total la vivienda. Bastaría para corroborar tal conclusión la circunstancia de que la propia doña Piedad, junto con su compañero sentimental, se reservaron la ocupación de una de las habitaciones de la vivienda, abonando la parte de renta convenida en el contrato de subarrendamiento, y que las otras dos estancias fueron subarrendadas a las hoy demandadas, de modo que no se aprecia la razón por la que el subarrendamiento habría de calificarse como total.

Aducía la representación de doña Adela que a fecha actual la demandante ya no reside en la vivienda, con lo cual se podría estar ante un supuesto de cesión, y no de subarriendo. No se alcanza a identificar la razón de tal argumento, pero en todo caso, aunque la Sra. Piedad haya desocupado temporalmente la vivienda por las dificultades surgidas en la convivencia, ello en ningún caso puede catalogarse como cesión inconsentida, y menos aún cuando la actora continúa abonando puntualmente la parte proporcional de la renta. Además, la legitimación para el ejercicio de una eventual resolución del contrato por cesión inconsentida correspondería a la propiedad, no a las subarrendatarias.

Por otra parte, y aun cuando se considerara que la vivienda hubiera sido subarrendada en su totalidad, no se aprecia el perjuicio que ello podría irrogar a las subarrendatarias demandadas, máxime cuando estas últimas siguen ocupando pacíficamente la vivienda, y además, la Sra. Piedad, como se ha dicho, se mantiene en el pago de la parte proporcional de las mensualidades de renta que se van devengando.

Finalmente, la eventual infracción por parte del arrendataria de la prohibición de subarrendar la vivienda en su totalidad tampoco afectaría a las relaciones entre dicha arrendataria y las subarrendatarias, entre las cuales media un contrato perfectamente válido, que reúne los requisitos exigidos por el artículo 1261 del Código Civil, y cuyas previsiones deben ser cabalmente cumplidas por las contratantes.

Dispone al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 3 de septiembre de 2020:

"Pues bien, debe tenerse en cuenta que la infracción de lo dispuesto en dicho precepto - art. 8.2- no acarrea la nulidad del contrato de subarrendamiento pues dicha consecuencia solo tiene lugar cuando la norma infringida sea de naturaleza imperativa ( art. 6.3 del C.c .) y el art. 7 de la LAU que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Por tanto, resulta extraño que, precisamente, sea la parte subarrendataria, que en virtud del contrato de subarrendamiento total entró en posesión de la vivienda y ha estado habitando en ella, invoque el art. 8.2 de la LAU como motivo para no pagar las rentas. En definitiva, si bien el subarrendamiento que nos ocupa, al ser total, es contrario al art. 8.2, ello no implica nulidad del contrato, por no afectar dicha infracción a los derechos del subarrendatario o en su perjuicio.

Se desestima el anterior motivo, aceptándose a este fin íntegramente lo razonado en instancia, y antes referido, pues lo dispuesto en el artículo 8 LAU en modo alguno justifica la desestimación de la reclamación de rentas formulada con base en el contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes, y ello una vez que la parte demandada y apelante entró en la posesión total de la vivienda y estuvo disfrutando la misma en su condición de subarrendataria, por lo que el subarriendo total de la vivienda no perjudicó los derechos de la misma, no estimándose, por tanto, infringido el artículo 6 LAU , de ahí que ninguna consecuencia se puede pretender con base en la cesión total del inmueble y ello, además, teniendo en consideración el hecho de que la sentencia recurrida rebajó el importe de las rentas reclamadas al fijado en el contrato de arrendamiento, con base en lo dispuesto en el artículo 8 in fine de la LAU ".

Análogas consideraciones se vierten en la sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de noviembre de 2022:

"La representación procesal de la demandada admite y reconoce, expresamente, en su escrito de contestación u oposición a la demanda, la suscripción del reseñado documento privado y la conclusión del negocio jurídico en cuestión, así como haber ostentado la posesión y el disfrute pacíficos de la cosa objeto de dicho negocio jurídico -oficina sita en la planta primera, oficina izquierda, del edificio sito en Madrid (...)- desde su conclusión, en enero de 2019, hasta principios de 2021.

Resulta incuestionable que dicho negocio jurídico -que no resulta controvertido, en absoluto, que ha de calificarse como contrato de subarriendo- reúne los requisitos esenciales exigidos por el artículo 1261 del Código Civil , por lo que su validez y eficacia resulta incontestable, máxime teniendo en cuenta que la representación procesal del demandado tampoco ha ejercitado en debida forma una eventual pretensión de anulación del mismo, por consentimiento viciado.

La eventual extralimitación del subarrendador respecto de la facultad de subarrendar conferida por su arrendador no afecta a la eficacia y obligatoriedad de las obligaciones contractuales asumidas por las partes en virtud del contrato de subarrendamiento.

Partiendo de ello, resulta asimismo incuestionable, de conformidad con lo prevenido por el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la plena legitimación de las entidades litigantes para promover el proceso -legitimación activa- y para soportar la carga del mismo -legitimación pasiva- como titulares, en su respectiva condición de subarrendadora y subarrendataria, de la relación jurídica u objeto litigioso".

3. Infracción del último inciso del artículo 8.2 LAU:

Aquella norma prohíbe que el precio del subarriendo exceda, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. Pero lo cierto es que no solo la subarrendadora no percibe mensualmente de las arrendatarias una suma superior a la que la primera abona como arrendataria en virtud del contrato principal, sino que además tampoco ello constituiría causa justificativa de la nulidad pretendida por las demandadas.

Además, en el contrato de subarrendamiento las partes, de forma libre y voluntaria, distribuyeron el uso de cada una de las habitaciones -de características y dimensiones distintas- en la forma que consideraron oportuna y aceptaron expresamente, también de forma concorde, la parte proporcional de renta que cada una de ellas habría de satisfacer.

CUARTO.- Inexistencia de prueba acerca de un eventual cobro indebido por gastos de suministros. Estimación de la acción de resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago

I. En el contrato de subarrendamiento de 12 de mayo de 2022 las partes pactaron que "los gastos relativos al suministro de luz, agua, gas e Internet serán domiciliados en la cuenta (...) titularidad de doña Piedad", y se añadía que "antes del día 10 de cada mes, cada inquilino ingresará en la anterior cuenta una cuarta parte de los gastos que se hayan cobrado hasta ese momento".

Objetaba la representación de doña Adela que ambas subarrendatarias abonaban mensualmente, en concepto de suministros, la suma de 40 euros cada una, cuando lo cierto es que la parte proporcional correspondiente a cada uno de los ocupantes de la vivienda apenas superaba los 25 euros, lo que comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora.

II. No se cuenta con constancia probatoria de aquella afirmación. La codemandada Sra. Adela mantiene en su escrito de contestación que tanto ella como la otra subarrendataria abonaron 40 euros mensuales por razón de los suministros, ni que los gastos por suministros no fueran sufragados por partes iguales por todos los ocupantes de la vivienda.

En sustento de su argumento defensivo dicha codemandada se limita a aportar con su escrito de contestación determinadas facturas de suministros -no todas, porque, a modo de ejemplo, no se acompañan las correspondientes al servicio de Internet-, que no arrojan luz ni sobre el importe total devengado como consecuencia de la utilización de agua, gas, electricidad e Internet, ni la parte con la que cada uno de los usuarios de la vivienda contribuyó a sufragar aquellos conceptos, de modo que no puede entenderse acreditado el hipotético enriquecimiento injusto a favor de la actora denunciado por dicha demandada.

III. En consecuencia, la acción de resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago de la renta ha de ser acogida, y las subarrendatarias demandadas deberán ser condenadas al abono de la parte de renta impagada por cada una de ellas -extremo que no se ha negado-, es decir, 370 euros al mes doña Remedios, y 340 euros mensuales doña Adela, en ambos casos desde el mes de noviembre de 2022 incluido hasta la fecha en la que desalojen la vivienda objeto de litigio.

En tal aspecto deberá estimarse el recurso de apelación interpuesto por la demandante.

QUINTO.- Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada por las subarrendatarias

I. La representación de doña Adela pretendía en su escrito de contestación, de forma subsidiaria, la reducción de la cuantía objeto de condena invocando la pertinencia de compensar aquella deuda con las sumas entregadas por las subarrendatarias a la subarrendadora, en concepto de fianza, al suscribirse el contrato.

Tal pretensión no puede prosperar en la presente sede. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.

Pues bien, de las actuaciones se desprende que la posesión de la vivienda no ha sido aún reintegrada a la actora, ni se ha demostrado que se hayan liquidado aún aquellos conceptos, ni que el inmueble se haya entregado exento de daños o desperfectos, o que las demandadas hayan dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas, electricidad o Internet. Tales actuaciones resultan imprescindibles para verificar si las subarrendatarias gozan del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza entregada en su día.

Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias de la actora para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a las subinquilinas por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de estas últimas para recuperar la fianza.

Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de las subarrendatarias por razón de la fianza no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento.

SEXTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Piedad promovió acción judicial frente a doña Remedios y doña Adela, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 1 de junio de 2020 la actora firmó, junto con su hermana, doña Adelaida, un contrato de arrendamiento con doña Piedad en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona. Las partes pactaron una renta mensual de 1.100 euros.

b) El 12 de mayo de 2022 la actora firmó un contrato de subarriendo con tres compañeros de piso: su pareja sentimental, don Víctor, y las hoy demandadas, doña Remedios y su compañera sentimental, doña Adela. El domicilio actual de todos ellos es el correspondiente a la vivienda arrendada, es decir, DIRECCION000, de Barcelona.

c) El piso está dividido en tres habitaciones: grande, pequeña y mediana. Doña Piedad y don Víctor ocuparían la grande, doña Remedios la mediana, y doña Adela la pequeña. Por la habitación grande doña Piedad y don Víctor debían pagar 450 euros/mes, por la habitación mediana doña Remedios debía pagar 370 euros/mes y por la habitación pequeña doña Adela debía pagar 340 euros/mes. Las partes se comprometían a abonar todas estas cantidades en la cuenta titularidad de doña Piedad número NUM000 (...) antes del día 10 de cada mes. Además, cada uno de los cuatro inquilinos debía pagar una cuarta parte de las facturas de luz, agua, gas e internet que se fueran devengando.

d) Al inicio del contrato doña Remedios entregó a doña Piedad 680 euros y doña Adela 740 euros, en concepto de fianza, que habría de devolverse a la finalización del contrato.

e) A principios de noviembre de 2022 las demandadas comunicaron a doña Piedad que no podían hacer frente al pago de las siguientes mensualidades porque habían perdido el empleo. Solicitaban a la propiedad, además, que las cantidades que se devengasen se descontasen de la fianza que abonaron al inicio del contrato. A raíz de ello la convivencia entre los ocupantes de la vivienda, que hasta entonces fue correcta, se complicó por cuanto las demandadas empezaron a adoptar comportamientos hostiles hacia doña Piedad y don Víctor.

f) En consecuencia, y dado lo insostenible de la situación, que afectaba a la salud mental de la actora, esta última y don Víctor buscaron rápidamente un nuevo piso donde residir mientras se resolvía este litigio. A fecha de interposición de esta demanda doña Piedad y don Víctor ya han firmado un contrato de arrendamiento en relación con otra vivienda.

g) El resultado de todo ello es que, por los incumplimientos de las demandadas, la actora carece del disfrute pacífico del piso arrendado que, sin embargo, debe seguir pagando. Es decir, que desde noviembre de 2022 hasta la fecha de interposición de esta demanda la actora y su pareja han tenido que ingresar a la inmobiliaria sus respectivas partes del alquiler (un total de 1.350 euros), pero sin poder disfrutar de la vivienda arrendada con normalidad porque se han visto obligados a encontrar otro lugar donde vivir.

h) Ante aquella situación, en fecha 20 de noviembre de 2022 la propiedad envió sendos burofaxes a las demandadas mediante los que les comunicaba que, en virtud de los impagos y el incumplimiento del apartado 3º del contrato sobre normas de buena convivencia, se disponía a resolver judicialmente el contrato. Además, se les instaba a poner fin inmediato a sus comportamientos hostiles por cuanto podrían constituir un delito de mobbinginmobiliario. No obstante, y a fin de poder resolver aquella desagradable situación de manera amistosa y extrajudicial, se proponía consensuar la finalización del contrato el 31 de diciembre de 2022 y aplazar el pago de las cantidades adeudadas a esa fecha, pero siempre que se pusiera fin a los comportamientos hostiles y se adoptara una actitud respetuosa. Tal propuesta fue desatendida por las demandadas.

i) A fecha de interposición de esta demanda las demandadas adeudan las cuotas de noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023, que ascienden a un total de 2.130 euros.

j) El comportamiento de las demandadas ha impedido mantener una convivencia normal y disfrutar pacíficamente de la vivienda, lo que comporta un incumplimiento de la cláusula 3ª del contrato suscrito por las partes y del artículo 27.2.e) LAU. Ello ha obligado a doña Piedad y don Víctor a alquilar otra vivienda, por la que abonan 450 euros mensuales, de modo que el incumplimiento de las subarrendatarias ha causado a la actora un daño patrimonial por importe de 1.350 euros -meses de noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023-, que se incrementará con las mensualidades que vayan abonando en lo sucesivo.

k) Así pues, se reclaman 2.130 euros en concepto de alquiler impagado en virtud del contrato interno suscrito por las partes, y 1.350 euros en concepto de daño patrimonial por incumplimiento del contrato. A ello se añaden, como daño moral, otros 2.000 euros que ha desembolsado la Sra. Piedad por la necesidad de someterse a tratamiento psicológico ante el comportamiento hostil adoptado por las demandadas.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"1. º Que se requiera por el Secretario Judicial a los demandados para que en el plazo de DIEZ DÍAS DESALOJE el inmueble y pague al actor la cantidad de 2.130 EUROS MÁS LOS INTERESES y, en virtud del art. 220 LEC , las siguientes rentas impagadas de 710 euros, más los intereses que vayan devengándose en los meses posteriores.

2. º Que para el caso de que en dicho plazo no atienda el requerimiento ni comparezca ante este Juzgado para oponerse o allanarse, se dicte decreto dando por terminado el juicio de desahucio y SE PROCEDA AL LANZAMIENTO en la fecha fijada por el Juzgado, bastando para ello la mera solicitud.

3. º Que para el caso de que en dicho plazo atienda el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad reclamada, se dicte decreto dando por terminado el procedimiento y se me dé traslado del mismo para que pueda instar por mera solicitud el despacho de ejecución de título judicial en cuanto al pago de las cantidades reclamadas.

4. º Que se cite a las partes para la celebración de eventual vista si el demandado comparece y se opone a esta demanda, pidiendo desde este momento, para el caso de oposición, se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se decrete el desahucio de la demandada respecto de la finca que viene ocupando, sita en DIRECCION000), con condena a la expedita entrega de la misma, y al pago de la cantidad de 2.130 euros EUROS que adeuda hasta estos momentos, más la cantidad que resulte por las rentas debidas que se devenguen con posterioridad hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con sus intereses, fijándose por el Juzgado día y hora para que tenga lugar, el lanzamiento, antes de treinta días desde la fecha de la vista, de modo que a su firmeza se proceda a tal lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, y pronunciamiento de reembolso de las costas.

5º. Que conforme al art.1124 CC , en relación al art. 27.2e LAU y 220 LEC , se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de carácter patrimonial derivados del incumplimiento contractual los 1.350 euros abonados ya por doña Piedad y don Víctor a la inmobiliaria durante los meses de noviembre y diciembre de 2022, y enero de 2023 en los que han estado privados del disfrute pacífico de la vivienda, y en virtud del art. 220 LEC las cantidades que la actora deba ir abonando a la inmobiliaria (450 euros/mes) en los meses que siguen en que esta situación se mantenga.

6º. Que conforme al art. 1124 CC , en relación al art. 27.2e LAU y 220 LEC , se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de carácter moral derivados del incumplimiento contractual a abonar a la actora 2.000 euros.

7º. Que conforme al art. 394 LEC se condene a las partes demandadas al pago de las costas del procedimiento que se fijan prudencialmente en 2.840 euros dada la cuantía del proceso, dime -a reducir según los criterios orientadores del ICAB para esta clase de asuntos".

II. La representación de doña Remedios se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) El subarriendo de la vivienda debe considerarse como total, lo que está prohibido por el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ello comportaría la nulidad de dicho contrato.

b) A la vista del contrato de arrendamiento firmado por la actora con la propiedad en fecha 1 de junio de 2020, ha de entenderse que doña Piedad tiene la condición de arrendataria de la vivienda, y que el contrato formalizado con las demandadas consistía en un subarrendamiento de dicha vivienda. Ello determinaría la nulidad del contrato por vicio del consentimiento de las demandadas.

c) La actora, en su condición de subarrendadora, no contaba en el momento de celebrar el subarrendamiento de la finca objeto del presente procedimiento -ni tampoco en la actualidad- del preceptivo consentimiento por parte de su arrendadora -la propiedad-, consentimiento exigido por el artículo 8 de la LAU. Dicha circunstancia acarrearía igualmente la nulidad del contrato.

d) De todo lo anterior se deduce que en el presente supuesto concurren situaciones y circunstancias que exceden lo que sería el escenario tipo de un supuesto de mero incumplimiento del pago de unas rentas y la consecuente solicitud de resolución del contrato de arrendamiento, lo que determina que aquellas cuestiones no podrían ventilarse por el trámite de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas.

e) La Sra. Piedad y su compañero sentimental abandonaron el inmueble por su propia voluntad o por cualquier otro motivo que se desconoce, no por las causas que se alegan en la demanda. Desocuparon la vivienda, por tanto, por su propia iniciativa y voluntariamente, por lo que no pueden repercutir en las demandadas las consecuencias de tan anómalo comportamiento.

f) Tampoco concurre causa mínimamente fundada y razonable que permita afirmar que los padecimientos que sufre la actora se relacionen causalmente con alguna clase de acto imputable a las subarrendatarias.

h) La nulidad del contrato que se interesa conllevaría la restitución de las pretensiones entre las partes y justificaría la suspensión de los efectos del contrato, al menos en tanto en cuanto se analice dicha cuestión en el procedimiento correspondiente por la materia, y que en ningún caso sería el presente proceso de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades.

III. La representación de doña Adela también se opuso a las pretensiones actoras conforme a las siguientes consideraciones:

a) Se alega inicialmente la inadecuación de procedimiento. La actora acumula indebidamente las dos acciones que ejercita, las cuales deben ser ventiladas en procedimientos separados: la acción de reclamación de daños y perjuicios en un juicio ordinario, y la reclamación de rentas y cantidades asimiladas impagadas en un juicio verbal.

b) El contrato de arrendamiento principal de 1 junio de 2020, celebrado entre la demandante y la propietaria, doña Piedad, prohíbe expresamente la cesión o subarrendamiento total del inmueble.

c) La Sra. Adela ha desconocido hasta el presente momento aquella circunstancia, por lo que concurre un vicio sobre uno de los elementos esenciales del contrato como es el consentimiento. Ello ha de desembocar en la declaración de nulidad del contrato de subarrendamiento concertado por las partes hoy litigantes en fecha 12 de mayo de 2022.

d) La nulidad del contrato de subarrendamiento se justificaría además por la circunstancia de que la total renta obtenida por la actora supera el precio del arrendamiento pactado con la propiedad. Y es que, en efecto, en el contrato de arrendamiento principal la renta pactada es de 1.100 euros, y sin embargo, la suma de las rentas percibidas por la demandante es de 1.060 euros mensuales (450 euros + 370 euros + 340 euros) (sic).Nuevamente se vulnera la Ley, pues el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento ( artículo 8.2 n fine Ley de Arrendamientos Urbanos) .

e) La actora ha venido percibiendo una suma por suministros que es superior a la adeudada por las demandadas. Y es que el gasto por persona en concepto de suministros rondaría los 25 euros, cuando lo cierto es que tanto doña Remedios como doña Adela han pagado 40 euros cada una, lo que evidencia un claro enriquecimiento injusto a favor de la actora.

f) Bajo el presupuesto de que el contrato es nulo se solicita la devolución de la fianza prestada en su día (710 euros), así como la reintegración de las rentas cuyo cobro ha percibido la parte demandante con claro abuso y fraude de ley ( artículo 8 LAU) por exceso sobre el precio de la renta principal, y así mismo la devolución del exceso percibido en concepto de gastos de suministro, por enriquecimiento injusto. O bien, subsidiariamente, la compensación en relación con las cantidades que se reclaman a esta parte.

g) Se consideran infundados e injustificados los perjuicios reclamados por la contraparte por importe de 1.350 euros, dado que la desocupación de la vivienda por parte de la Sra. Piedad obedeció a una decisión personal, unilateral y voluntaria por su parte; y también es improcedente la reclamación de un daño moral por importe de 2.000 euros, pues en ningún caso las demandadas han ocasionado a la subarrendadora un padecimiento moral que haya de ser resarcido.

IV. La misma representación de doña Adela formuló demanda reconvencional frente a la actora principal para interesar la nulidad del contrato de subarrendamiento de 12 de mayo de 2022, con los efectos inherentes a dicha declaración conforme a lo establecido en el artículo 1.303 del Código Civil común.

La citada demanda reconvencional fue inadmitida a trámite durante el acto del juicio, si bien por la representación de la demandada reconveniente se interesó que el objeto de la demanda reconvencional se tuviera en consideración como hecho impeditivo o extintivo.

V. La jueza de primera instancia precisaba inicialmente que no podía considerarse que el subarrendamiento concertado por las partes litigantes tuviera por objeto el total de la vivienda, ya que constaba que la actora, arrendataria en el primer contrato, permaneció residiendo en la vivienda junto a su compañero sentimental, de modo que se trataría de un subarriendo parcial.

Añadía que mediante correo electrónico de 26 de junio de 2020 la demandante y la agencia inmobiliaria gestora de la vivienda convinieron en que la primera podría subarrendar la vivienda, y, en concreto, que se admitiría la ocupación de dos personas más, a elección de la propia arrendataria, personas cuya identidad comunicaría esta última a la inmobiliaria. Sin embargo, pese a que se permitió el subarrendamiento con dos personas, distintas de las ahora demandadas, la Sra. Piedad no cumplió la condición pactada de comunicar a la inmobiliaria la identidad de las nuevas subarrendatarias.

Exponía igualmente que se desconoce si la propietaria tenía conocimiento de que las demandadas residían, como subarrendatarias, en la vivienda litigiosa, y que la prueba practicada no era suficiente para concluir que la propiedad hubiera prestado su consentimiento al subarrendamiento, con lo que se infringió el artículo 8.2 de la LAU.

Concluyó apuntando que, ante aquella situación, debía considerarse que, de conformidad con el artículo 10 de la LEC, había desaparecido la legitimación activa que pudiera permitir a la demandante pedir tutela judicial para obligar a las demandadas a abandonar la vivienda y reclamar las cantidades adeudadas -legitimación que, en su caso, correspondería a la propietaria-, por lo que desestimó la demanda e impuso las costas a la actora.

IV. La representación de doña Piedad se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y argumenta primeramente, pese a admitir como cierto que se incumplió la formalidad pactada de notificar la identidad de las personas que iban subarrendando el piso a lo largo de los años, que ello no obsta a que desde el principio arrendador y arrendataria conocieran y consintieran explícitamente el subarriendo.

Añade que, en todo caso, la prohibición del artículo 8 de la LAU sobre el subarriendo inconsentido no priva de legitimidad a la actora, sino que faculta al arrendador principal para resolver el contrato, tal y como dispone el artículo de la 27 LAU.

Matizaba que, en todo caso, y aun cuando se considerara que el subarriendo no fue consentido, la jurisprudencia declara que no deben mezclarse las relaciones entre arrendador y arrendatario, y las relaciones entre subarrendador y subarrendatario. Es decir, que el contrato de subarriendo tiene autonomía y sustantividad propia y surte efectos entre las partes mientras el contrato principal subsista.

Reitera que, de conformidad con el artículo 444 LEC, las demandadas solo pueden alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y en ningún momento han acreditado haber satisfecho las rentas reclamadas, por lo que procede decretar el desahucio y condenar a las subarrendatarias a abonar las mensualidades devengadas desde noviembre de 2022.

SEGUNDO.- Delimitación del objeto de litigio en segunda instancia

I. La acción ejercitada en la demanda tenía por objeto principal la declaración de la resolución del contrato de subarrendamiento concertado en fecha 12 de mayo de 2022 entre la propia demandante, doña Piedad, y las demandadas, doña Remedios y doña Adela, en relación con la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.

Con anterioridad, en concreto en fecha 1 de junio de 2020, la actora, junto con su hermana, doña Adelaida, había formalizado un contrato de arrendamiento, sobre la misma vivienda, con su propietaria, doña Piedad.

La demandante acumuló a aquella acción de desahucio y reclamación de rentas una acción adicional de indemnización de daños y perjuicios, integrada por dos pretensiones, a saber: (i) las sumas que en concepto de renta mensual de la vivienda objeto de litigio han seguido siendo abonadas por la actora y su compañero sentimental (1.350 euros de noviembre y diciembre de 2022, y enero de 2023 -450 euros por mes-), pese a que por el inadecuado comportamiento de las subarrendatarias demandadas se vieron obligados a desocupar dicha finca y alquilar una vivienda alternativa; y (ii) 2.000 euros que ha desembolsado la Sra. Piedad por la necesidad de someterse a tratamiento psicológico ante el comportamiento hostil adoptado por las demandadas.

II. Ya se mencionó que la jueza a quodesestimó la totalidad de las pretensiones deducidas por la parte actora, es decir, tanto la que perseguía la resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago de las rentas y la condena de las demandadas a abonar dichas rentas, como la acción de indemnización de daños y perjuicios, disgregada en las dos peticiones pecuniarias a las que se ha hecho referencia.

Del recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Piedad se deduce, aunque su contenido no sea totalmente nítido, que únicamente se combate el pronunciamiento mediante el cual se desestima la pretensión de resolución del contrato de subarrendamiento, así como, correlativamente, la que perseguía la condena al pago de las rentas adeudadas. No parece insistirse en la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, pero en todo caso, tal como se declaraba en la sentencia dictada por esta Sección en fecha 21 de junio de 2022, con cita de la de 12 de enero de 2022, de la Sección 13ª, también de la Audiencia Provincial de Barcelona, "la posibilidad de acumulación permitida en los juicios verbales se ciñe a la acción de desahucio (...) con la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas ( art. 437.4.3ª), sin perjuicio de la reclamación de rentas futuras, al amparo del art. 220 LEC ; pero no cabe la acumulación con otros conceptos como la indemnización de daños y perjuicios (lucro cesante, por no disponer de la vivienda, basado en la renta de mercado o penalizaciones por el mismo concepto)".

La misma Sección 13ª, en su sentencia de 22 de julio de 2020, se expresaba en los siguientes términos:

"(...) no puede olvidarse que nos hallamos en el contexto procesal de una acción de desahucio por falta de pago a la que se acumuló la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, esto es, una acción que pretendía (cuando se interpuso) resolver un contrato en vigor. La acumulación no puede extenderse, pues la LEC no lo permite, a la reclamación de otras cantidades que no sean rentas o cantidades acumuladas, esto es, no cabe extenderla a cantidades que integrarían una indemnización de daños y perjuicios más propia de la fase de liquidación del contrato ya resuelto".

III. En todo caso, y a los meros efectos dialécticos, el perjuicio cuyo resarcimiento postulaba la actora en relación con las rentas que esté asumiendo por el alquiler de otra vivienda a la que al parecer ha trasladado su residencia por los problemas de convivencia que han surgido con las subarrendatarias demandadas se asocia causalmente con un acto libre y voluntario adoptado por la propia interesada y que no deriva de incumplimiento contractual alguno.

Y respecto al reembolso de los gastos destinados a sufragar los gastos derivados del tratamiento psicológico de la Sra. Piedad, tampoco se prueba que su necesidad derive directamente de alguna clase de incumplimiento del contrato de arrendamiento atribuible a las subarrendatarias.

TERCERO.- Sobre la nulidad del contrato de subarrendamiento postulada por las demandadas

I. Argumentaban las demandadas en sus escritos de contestación que el contrato de subarrendamiento estaría viciado de nulidad por tres causas: (i) por no haberse contado con el consentimiento de la propiedad para su otorgamiento; (ii) por tener por objeto la totalidad de la vivienda, cuando la normativa arrendaticia únicamente permite el subarrendamiento parcial; y (iii) por percibir la arrendadora una suma superior a la de la renta del arrendamiento principal.

Lo primero que habría de dilucidarse es si en el ámbito del juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas es posible la introducción de aquellas cuestiones como presuntamente determinantes de la nulidad del contrato de subarrendamiento. Establece al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2023:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

II. En el trámite de contestación la representación de la codemandada doña Adela formuló reconvención para promover la nulidad del contrato de subarrendamiento en los términos expuestos. Sin embargo, durante el acto del juicio tal reconvención fue inadmitida a trámite por la jueza de primera instancia, criterio que se comparte porque, como se ha expuesto, la doctrina jurisprudencial permite la formulación de reconvención en el juicio de desahucio y reclamación de rentas, pero siempre que, como es el caso, no determine la improcedencia del juicio verbal.

De cualquier forma, tampoco se apreciaba la concurrencia de las causas de nulidad a las que se hacía referencia por las subarrendatarias. Así:

1. Falta de consentimiento de la propiedad a la formalización del subarrendamiento:

El artículo 8.2 LAU dispone, en efecto, que la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador, pero se significa que en las comunicaciones intercambiadas entre la actora y la administradora de la vivienda, Fincas Castán, ya se negoció la posibilidad de que la arrendadora pudiera subarrendar parcialmente la vivienda para que la ocuparan dos personas más, con las cuales acordaría la distribución del pago del alquiler. Lo acredita, a modo de ejemplo, el burofax de 26 de mayo de 2020.

Aquella previsión, en efecto, se trasladó al documento contractual de 1 de junio de 2020, en el cual figuraban como arrendatarias doña Piedad y su hermana doña Adelaida. Así, en la cláusula 3 de dicho contrato se especificaba que las arrendatarias manifestaban "a los efectos previstos en los artículos 7 , 12 , 15 y 16 de la LAU , que convivirán con ellas las siguientes personas: Adoracion y Mauricio; en el supuesto que alguna de estas personas dejara de convivir con ellas, las arrendatarias deberán informar al arrendador, para la situación de una nueva persona y deberán presentar el DNI de la persona que convivan con ellos" (sic).

Es evidente, pues, que la propiedad, primeramente a través de la administración de fincas y después de forma directa, consintió, siquiera de forma implícita, la formalización del subarrendamiento. Lo único que se habría incumplido sería la presentación a la propietaria del DNI de las nuevas ocupantes -las hoy demandadas-, pero ello, obviamente, no se configura como causa de nulidad del subarrendamiento.

En todo caso, si el subarriendo se hubiese formalizado prescindiendo del preceptivo consentimiento de la propiedad, ello facultaría a esta última para hacer uso del derecho de resolución contractual frente a la arrendataria conforme a lo previsto en el artículo 27.2.c), que configura como causa de resolución el subarriendo o la cesión inconsentidos. Pero ello en modo alguno afectaría a las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de subarrendamiento objeto de litigio, por gozar de sustantividad propia, y, específicamente, aquella hipotética falta de consentimiento no eximiría en ningún caso a las subarrendatarias de abonar la renta pactada mientras ocupen la vivienda, como es el caso.

2. Incumplimiento de la previsión legal que prohíbe el subarriendo total de la vivienda:

Es cierto que en la cláusula 4 del contrato de arrendamiento suscrito por la propietaria de la vivienda objeto de litigio y la actora arrendataria se incorporó la previsión expresa de subarrendar totalmente la vivienda, en consonancia con lo establecido en el artículo 8.2 de la LAU, conforme al cual la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

Pero no lo es menos que no se aprecia que la arrendataria haya vulnerado aquellas previsiones porque en ningún caso ha subarrendado de forma total la vivienda. Bastaría para corroborar tal conclusión la circunstancia de que la propia doña Piedad, junto con su compañero sentimental, se reservaron la ocupación de una de las habitaciones de la vivienda, abonando la parte de renta convenida en el contrato de subarrendamiento, y que las otras dos estancias fueron subarrendadas a las hoy demandadas, de modo que no se aprecia la razón por la que el subarrendamiento habría de calificarse como total.

Aducía la representación de doña Adela que a fecha actual la demandante ya no reside en la vivienda, con lo cual se podría estar ante un supuesto de cesión, y no de subarriendo. No se alcanza a identificar la razón de tal argumento, pero en todo caso, aunque la Sra. Piedad haya desocupado temporalmente la vivienda por las dificultades surgidas en la convivencia, ello en ningún caso puede catalogarse como cesión inconsentida, y menos aún cuando la actora continúa abonando puntualmente la parte proporcional de la renta. Además, la legitimación para el ejercicio de una eventual resolución del contrato por cesión inconsentida correspondería a la propiedad, no a las subarrendatarias.

Por otra parte, y aun cuando se considerara que la vivienda hubiera sido subarrendada en su totalidad, no se aprecia el perjuicio que ello podría irrogar a las subarrendatarias demandadas, máxime cuando estas últimas siguen ocupando pacíficamente la vivienda, y además, la Sra. Piedad, como se ha dicho, se mantiene en el pago de la parte proporcional de las mensualidades de renta que se van devengando.

Finalmente, la eventual infracción por parte del arrendataria de la prohibición de subarrendar la vivienda en su totalidad tampoco afectaría a las relaciones entre dicha arrendataria y las subarrendatarias, entre las cuales media un contrato perfectamente válido, que reúne los requisitos exigidos por el artículo 1261 del Código Civil, y cuyas previsiones deben ser cabalmente cumplidas por las contratantes.

Dispone al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 3 de septiembre de 2020:

"Pues bien, debe tenerse en cuenta que la infracción de lo dispuesto en dicho precepto - art. 8.2- no acarrea la nulidad del contrato de subarrendamiento pues dicha consecuencia solo tiene lugar cuando la norma infringida sea de naturaleza imperativa ( art. 6.3 del C.c .) y el art. 7 de la LAU que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Por tanto, resulta extraño que, precisamente, sea la parte subarrendataria, que en virtud del contrato de subarrendamiento total entró en posesión de la vivienda y ha estado habitando en ella, invoque el art. 8.2 de la LAU como motivo para no pagar las rentas. En definitiva, si bien el subarrendamiento que nos ocupa, al ser total, es contrario al art. 8.2, ello no implica nulidad del contrato, por no afectar dicha infracción a los derechos del subarrendatario o en su perjuicio.

Se desestima el anterior motivo, aceptándose a este fin íntegramente lo razonado en instancia, y antes referido, pues lo dispuesto en el artículo 8 LAU en modo alguno justifica la desestimación de la reclamación de rentas formulada con base en el contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes, y ello una vez que la parte demandada y apelante entró en la posesión total de la vivienda y estuvo disfrutando la misma en su condición de subarrendataria, por lo que el subarriendo total de la vivienda no perjudicó los derechos de la misma, no estimándose, por tanto, infringido el artículo 6 LAU , de ahí que ninguna consecuencia se puede pretender con base en la cesión total del inmueble y ello, además, teniendo en consideración el hecho de que la sentencia recurrida rebajó el importe de las rentas reclamadas al fijado en el contrato de arrendamiento, con base en lo dispuesto en el artículo 8 in fine de la LAU ".

Análogas consideraciones se vierten en la sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de noviembre de 2022:

"La representación procesal de la demandada admite y reconoce, expresamente, en su escrito de contestación u oposición a la demanda, la suscripción del reseñado documento privado y la conclusión del negocio jurídico en cuestión, así como haber ostentado la posesión y el disfrute pacíficos de la cosa objeto de dicho negocio jurídico -oficina sita en la planta primera, oficina izquierda, del edificio sito en Madrid (...)- desde su conclusión, en enero de 2019, hasta principios de 2021.

Resulta incuestionable que dicho negocio jurídico -que no resulta controvertido, en absoluto, que ha de calificarse como contrato de subarriendo- reúne los requisitos esenciales exigidos por el artículo 1261 del Código Civil , por lo que su validez y eficacia resulta incontestable, máxime teniendo en cuenta que la representación procesal del demandado tampoco ha ejercitado en debida forma una eventual pretensión de anulación del mismo, por consentimiento viciado.

La eventual extralimitación del subarrendador respecto de la facultad de subarrendar conferida por su arrendador no afecta a la eficacia y obligatoriedad de las obligaciones contractuales asumidas por las partes en virtud del contrato de subarrendamiento.

Partiendo de ello, resulta asimismo incuestionable, de conformidad con lo prevenido por el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la plena legitimación de las entidades litigantes para promover el proceso -legitimación activa- y para soportar la carga del mismo -legitimación pasiva- como titulares, en su respectiva condición de subarrendadora y subarrendataria, de la relación jurídica u objeto litigioso".

3. Infracción del último inciso del artículo 8.2 LAU:

Aquella norma prohíbe que el precio del subarriendo exceda, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. Pero lo cierto es que no solo la subarrendadora no percibe mensualmente de las arrendatarias una suma superior a la que la primera abona como arrendataria en virtud del contrato principal, sino que además tampoco ello constituiría causa justificativa de la nulidad pretendida por las demandadas.

Además, en el contrato de subarrendamiento las partes, de forma libre y voluntaria, distribuyeron el uso de cada una de las habitaciones -de características y dimensiones distintas- en la forma que consideraron oportuna y aceptaron expresamente, también de forma concorde, la parte proporcional de renta que cada una de ellas habría de satisfacer.

CUARTO.- Inexistencia de prueba acerca de un eventual cobro indebido por gastos de suministros. Estimación de la acción de resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago

I. En el contrato de subarrendamiento de 12 de mayo de 2022 las partes pactaron que "los gastos relativos al suministro de luz, agua, gas e Internet serán domiciliados en la cuenta (...) titularidad de doña Piedad", y se añadía que "antes del día 10 de cada mes, cada inquilino ingresará en la anterior cuenta una cuarta parte de los gastos que se hayan cobrado hasta ese momento".

Objetaba la representación de doña Adela que ambas subarrendatarias abonaban mensualmente, en concepto de suministros, la suma de 40 euros cada una, cuando lo cierto es que la parte proporcional correspondiente a cada uno de los ocupantes de la vivienda apenas superaba los 25 euros, lo que comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora.

II. No se cuenta con constancia probatoria de aquella afirmación. La codemandada Sra. Adela mantiene en su escrito de contestación que tanto ella como la otra subarrendataria abonaron 40 euros mensuales por razón de los suministros, ni que los gastos por suministros no fueran sufragados por partes iguales por todos los ocupantes de la vivienda.

En sustento de su argumento defensivo dicha codemandada se limita a aportar con su escrito de contestación determinadas facturas de suministros -no todas, porque, a modo de ejemplo, no se acompañan las correspondientes al servicio de Internet-, que no arrojan luz ni sobre el importe total devengado como consecuencia de la utilización de agua, gas, electricidad e Internet, ni la parte con la que cada uno de los usuarios de la vivienda contribuyó a sufragar aquellos conceptos, de modo que no puede entenderse acreditado el hipotético enriquecimiento injusto a favor de la actora denunciado por dicha demandada.

III. En consecuencia, la acción de resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago de la renta ha de ser acogida, y las subarrendatarias demandadas deberán ser condenadas al abono de la parte de renta impagada por cada una de ellas -extremo que no se ha negado-, es decir, 370 euros al mes doña Remedios, y 340 euros mensuales doña Adela, en ambos casos desde el mes de noviembre de 2022 incluido hasta la fecha en la que desalojen la vivienda objeto de litigio.

En tal aspecto deberá estimarse el recurso de apelación interpuesto por la demandante.

QUINTO.- Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada por las subarrendatarias

I. La representación de doña Adela pretendía en su escrito de contestación, de forma subsidiaria, la reducción de la cuantía objeto de condena invocando la pertinencia de compensar aquella deuda con las sumas entregadas por las subarrendatarias a la subarrendadora, en concepto de fianza, al suscribirse el contrato.

Tal pretensión no puede prosperar en la presente sede. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.

Pues bien, de las actuaciones se desprende que la posesión de la vivienda no ha sido aún reintegrada a la actora, ni se ha demostrado que se hayan liquidado aún aquellos conceptos, ni que el inmueble se haya entregado exento de daños o desperfectos, o que las demandadas hayan dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas, electricidad o Internet. Tales actuaciones resultan imprescindibles para verificar si las subarrendatarias gozan del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza entregada en su día.

Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias de la actora para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a las subinquilinas por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de estas últimas para recuperar la fianza.

Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de las subarrendatarias por razón de la fianza no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento.

SEXTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Piedad promovió acción judicial frente a doña Remedios y doña Adela, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 1 de junio de 2020 la actora firmó, junto con su hermana, doña Adelaida, un contrato de arrendamiento con doña Piedad en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona. Las partes pactaron una renta mensual de 1.100 euros.

b) El 12 de mayo de 2022 la actora firmó un contrato de subarriendo con tres compañeros de piso: su pareja sentimental, don Víctor, y las hoy demandadas, doña Remedios y su compañera sentimental, doña Adela. El domicilio actual de todos ellos es el correspondiente a la vivienda arrendada, es decir, DIRECCION000, de Barcelona.

c) El piso está dividido en tres habitaciones: grande, pequeña y mediana. Doña Piedad y don Víctor ocuparían la grande, doña Remedios la mediana, y doña Adela la pequeña. Por la habitación grande doña Piedad y don Víctor debían pagar 450 euros/mes, por la habitación mediana doña Remedios debía pagar 370 euros/mes y por la habitación pequeña doña Adela debía pagar 340 euros/mes. Las partes se comprometían a abonar todas estas cantidades en la cuenta titularidad de doña Piedad número NUM000 (...) antes del día 10 de cada mes. Además, cada uno de los cuatro inquilinos debía pagar una cuarta parte de las facturas de luz, agua, gas e internet que se fueran devengando.

d) Al inicio del contrato doña Remedios entregó a doña Piedad 680 euros y doña Adela 740 euros, en concepto de fianza, que habría de devolverse a la finalización del contrato.

e) A principios de noviembre de 2022 las demandadas comunicaron a doña Piedad que no podían hacer frente al pago de las siguientes mensualidades porque habían perdido el empleo. Solicitaban a la propiedad, además, que las cantidades que se devengasen se descontasen de la fianza que abonaron al inicio del contrato. A raíz de ello la convivencia entre los ocupantes de la vivienda, que hasta entonces fue correcta, se complicó por cuanto las demandadas empezaron a adoptar comportamientos hostiles hacia doña Piedad y don Víctor.

f) En consecuencia, y dado lo insostenible de la situación, que afectaba a la salud mental de la actora, esta última y don Víctor buscaron rápidamente un nuevo piso donde residir mientras se resolvía este litigio. A fecha de interposición de esta demanda doña Piedad y don Víctor ya han firmado un contrato de arrendamiento en relación con otra vivienda.

g) El resultado de todo ello es que, por los incumplimientos de las demandadas, la actora carece del disfrute pacífico del piso arrendado que, sin embargo, debe seguir pagando. Es decir, que desde noviembre de 2022 hasta la fecha de interposición de esta demanda la actora y su pareja han tenido que ingresar a la inmobiliaria sus respectivas partes del alquiler (un total de 1.350 euros), pero sin poder disfrutar de la vivienda arrendada con normalidad porque se han visto obligados a encontrar otro lugar donde vivir.

h) Ante aquella situación, en fecha 20 de noviembre de 2022 la propiedad envió sendos burofaxes a las demandadas mediante los que les comunicaba que, en virtud de los impagos y el incumplimiento del apartado 3º del contrato sobre normas de buena convivencia, se disponía a resolver judicialmente el contrato. Además, se les instaba a poner fin inmediato a sus comportamientos hostiles por cuanto podrían constituir un delito de mobbinginmobiliario. No obstante, y a fin de poder resolver aquella desagradable situación de manera amistosa y extrajudicial, se proponía consensuar la finalización del contrato el 31 de diciembre de 2022 y aplazar el pago de las cantidades adeudadas a esa fecha, pero siempre que se pusiera fin a los comportamientos hostiles y se adoptara una actitud respetuosa. Tal propuesta fue desatendida por las demandadas.

i) A fecha de interposición de esta demanda las demandadas adeudan las cuotas de noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023, que ascienden a un total de 2.130 euros.

j) El comportamiento de las demandadas ha impedido mantener una convivencia normal y disfrutar pacíficamente de la vivienda, lo que comporta un incumplimiento de la cláusula 3ª del contrato suscrito por las partes y del artículo 27.2.e) LAU. Ello ha obligado a doña Piedad y don Víctor a alquilar otra vivienda, por la que abonan 450 euros mensuales, de modo que el incumplimiento de las subarrendatarias ha causado a la actora un daño patrimonial por importe de 1.350 euros -meses de noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023-, que se incrementará con las mensualidades que vayan abonando en lo sucesivo.

k) Así pues, se reclaman 2.130 euros en concepto de alquiler impagado en virtud del contrato interno suscrito por las partes, y 1.350 euros en concepto de daño patrimonial por incumplimiento del contrato. A ello se añaden, como daño moral, otros 2.000 euros que ha desembolsado la Sra. Piedad por la necesidad de someterse a tratamiento psicológico ante el comportamiento hostil adoptado por las demandadas.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"1. º Que se requiera por el Secretario Judicial a los demandados para que en el plazo de DIEZ DÍAS DESALOJE el inmueble y pague al actor la cantidad de 2.130 EUROS MÁS LOS INTERESES y, en virtud del art. 220 LEC , las siguientes rentas impagadas de 710 euros, más los intereses que vayan devengándose en los meses posteriores.

2. º Que para el caso de que en dicho plazo no atienda el requerimiento ni comparezca ante este Juzgado para oponerse o allanarse, se dicte decreto dando por terminado el juicio de desahucio y SE PROCEDA AL LANZAMIENTO en la fecha fijada por el Juzgado, bastando para ello la mera solicitud.

3. º Que para el caso de que en dicho plazo atienda el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad reclamada, se dicte decreto dando por terminado el procedimiento y se me dé traslado del mismo para que pueda instar por mera solicitud el despacho de ejecución de título judicial en cuanto al pago de las cantidades reclamadas.

4. º Que se cite a las partes para la celebración de eventual vista si el demandado comparece y se opone a esta demanda, pidiendo desde este momento, para el caso de oposición, se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se decrete el desahucio de la demandada respecto de la finca que viene ocupando, sita en DIRECCION000), con condena a la expedita entrega de la misma, y al pago de la cantidad de 2.130 euros EUROS que adeuda hasta estos momentos, más la cantidad que resulte por las rentas debidas que se devenguen con posterioridad hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con sus intereses, fijándose por el Juzgado día y hora para que tenga lugar, el lanzamiento, antes de treinta días desde la fecha de la vista, de modo que a su firmeza se proceda a tal lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, y pronunciamiento de reembolso de las costas.

5º. Que conforme al art.1124 CC , en relación al art. 27.2e LAU y 220 LEC , se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de carácter patrimonial derivados del incumplimiento contractual los 1.350 euros abonados ya por doña Piedad y don Víctor a la inmobiliaria durante los meses de noviembre y diciembre de 2022, y enero de 2023 en los que han estado privados del disfrute pacífico de la vivienda, y en virtud del art. 220 LEC las cantidades que la actora deba ir abonando a la inmobiliaria (450 euros/mes) en los meses que siguen en que esta situación se mantenga.

6º. Que conforme al art. 1124 CC , en relación al art. 27.2e LAU y 220 LEC , se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de carácter moral derivados del incumplimiento contractual a abonar a la actora 2.000 euros.

7º. Que conforme al art. 394 LEC se condene a las partes demandadas al pago de las costas del procedimiento que se fijan prudencialmente en 2.840 euros dada la cuantía del proceso, dime -a reducir según los criterios orientadores del ICAB para esta clase de asuntos".

II. La representación de doña Remedios se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) El subarriendo de la vivienda debe considerarse como total, lo que está prohibido por el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ello comportaría la nulidad de dicho contrato.

b) A la vista del contrato de arrendamiento firmado por la actora con la propiedad en fecha 1 de junio de 2020, ha de entenderse que doña Piedad tiene la condición de arrendataria de la vivienda, y que el contrato formalizado con las demandadas consistía en un subarrendamiento de dicha vivienda. Ello determinaría la nulidad del contrato por vicio del consentimiento de las demandadas.

c) La actora, en su condición de subarrendadora, no contaba en el momento de celebrar el subarrendamiento de la finca objeto del presente procedimiento -ni tampoco en la actualidad- del preceptivo consentimiento por parte de su arrendadora -la propiedad-, consentimiento exigido por el artículo 8 de la LAU. Dicha circunstancia acarrearía igualmente la nulidad del contrato.

d) De todo lo anterior se deduce que en el presente supuesto concurren situaciones y circunstancias que exceden lo que sería el escenario tipo de un supuesto de mero incumplimiento del pago de unas rentas y la consecuente solicitud de resolución del contrato de arrendamiento, lo que determina que aquellas cuestiones no podrían ventilarse por el trámite de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas.

e) La Sra. Piedad y su compañero sentimental abandonaron el inmueble por su propia voluntad o por cualquier otro motivo que se desconoce, no por las causas que se alegan en la demanda. Desocuparon la vivienda, por tanto, por su propia iniciativa y voluntariamente, por lo que no pueden repercutir en las demandadas las consecuencias de tan anómalo comportamiento.

f) Tampoco concurre causa mínimamente fundada y razonable que permita afirmar que los padecimientos que sufre la actora se relacionen causalmente con alguna clase de acto imputable a las subarrendatarias.

h) La nulidad del contrato que se interesa conllevaría la restitución de las pretensiones entre las partes y justificaría la suspensión de los efectos del contrato, al menos en tanto en cuanto se analice dicha cuestión en el procedimiento correspondiente por la materia, y que en ningún caso sería el presente proceso de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades.

III. La representación de doña Adela también se opuso a las pretensiones actoras conforme a las siguientes consideraciones:

a) Se alega inicialmente la inadecuación de procedimiento. La actora acumula indebidamente las dos acciones que ejercita, las cuales deben ser ventiladas en procedimientos separados: la acción de reclamación de daños y perjuicios en un juicio ordinario, y la reclamación de rentas y cantidades asimiladas impagadas en un juicio verbal.

b) El contrato de arrendamiento principal de 1 junio de 2020, celebrado entre la demandante y la propietaria, doña Piedad, prohíbe expresamente la cesión o subarrendamiento total del inmueble.

c) La Sra. Adela ha desconocido hasta el presente momento aquella circunstancia, por lo que concurre un vicio sobre uno de los elementos esenciales del contrato como es el consentimiento. Ello ha de desembocar en la declaración de nulidad del contrato de subarrendamiento concertado por las partes hoy litigantes en fecha 12 de mayo de 2022.

d) La nulidad del contrato de subarrendamiento se justificaría además por la circunstancia de que la total renta obtenida por la actora supera el precio del arrendamiento pactado con la propiedad. Y es que, en efecto, en el contrato de arrendamiento principal la renta pactada es de 1.100 euros, y sin embargo, la suma de las rentas percibidas por la demandante es de 1.060 euros mensuales (450 euros + 370 euros + 340 euros) (sic).Nuevamente se vulnera la Ley, pues el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento ( artículo 8.2 n fine Ley de Arrendamientos Urbanos) .

e) La actora ha venido percibiendo una suma por suministros que es superior a la adeudada por las demandadas. Y es que el gasto por persona en concepto de suministros rondaría los 25 euros, cuando lo cierto es que tanto doña Remedios como doña Adela han pagado 40 euros cada una, lo que evidencia un claro enriquecimiento injusto a favor de la actora.

f) Bajo el presupuesto de que el contrato es nulo se solicita la devolución de la fianza prestada en su día (710 euros), así como la reintegración de las rentas cuyo cobro ha percibido la parte demandante con claro abuso y fraude de ley ( artículo 8 LAU) por exceso sobre el precio de la renta principal, y así mismo la devolución del exceso percibido en concepto de gastos de suministro, por enriquecimiento injusto. O bien, subsidiariamente, la compensación en relación con las cantidades que se reclaman a esta parte.

g) Se consideran infundados e injustificados los perjuicios reclamados por la contraparte por importe de 1.350 euros, dado que la desocupación de la vivienda por parte de la Sra. Piedad obedeció a una decisión personal, unilateral y voluntaria por su parte; y también es improcedente la reclamación de un daño moral por importe de 2.000 euros, pues en ningún caso las demandadas han ocasionado a la subarrendadora un padecimiento moral que haya de ser resarcido.

IV. La misma representación de doña Adela formuló demanda reconvencional frente a la actora principal para interesar la nulidad del contrato de subarrendamiento de 12 de mayo de 2022, con los efectos inherentes a dicha declaración conforme a lo establecido en el artículo 1.303 del Código Civil común.

La citada demanda reconvencional fue inadmitida a trámite durante el acto del juicio, si bien por la representación de la demandada reconveniente se interesó que el objeto de la demanda reconvencional se tuviera en consideración como hecho impeditivo o extintivo.

V. La jueza de primera instancia precisaba inicialmente que no podía considerarse que el subarrendamiento concertado por las partes litigantes tuviera por objeto el total de la vivienda, ya que constaba que la actora, arrendataria en el primer contrato, permaneció residiendo en la vivienda junto a su compañero sentimental, de modo que se trataría de un subarriendo parcial.

Añadía que mediante correo electrónico de 26 de junio de 2020 la demandante y la agencia inmobiliaria gestora de la vivienda convinieron en que la primera podría subarrendar la vivienda, y, en concreto, que se admitiría la ocupación de dos personas más, a elección de la propia arrendataria, personas cuya identidad comunicaría esta última a la inmobiliaria. Sin embargo, pese a que se permitió el subarrendamiento con dos personas, distintas de las ahora demandadas, la Sra. Piedad no cumplió la condición pactada de comunicar a la inmobiliaria la identidad de las nuevas subarrendatarias.

Exponía igualmente que se desconoce si la propietaria tenía conocimiento de que las demandadas residían, como subarrendatarias, en la vivienda litigiosa, y que la prueba practicada no era suficiente para concluir que la propiedad hubiera prestado su consentimiento al subarrendamiento, con lo que se infringió el artículo 8.2 de la LAU.

Concluyó apuntando que, ante aquella situación, debía considerarse que, de conformidad con el artículo 10 de la LEC, había desaparecido la legitimación activa que pudiera permitir a la demandante pedir tutela judicial para obligar a las demandadas a abandonar la vivienda y reclamar las cantidades adeudadas -legitimación que, en su caso, correspondería a la propietaria-, por lo que desestimó la demanda e impuso las costas a la actora.

IV. La representación de doña Piedad se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria y argumenta primeramente, pese a admitir como cierto que se incumplió la formalidad pactada de notificar la identidad de las personas que iban subarrendando el piso a lo largo de los años, que ello no obsta a que desde el principio arrendador y arrendataria conocieran y consintieran explícitamente el subarriendo.

Añade que, en todo caso, la prohibición del artículo 8 de la LAU sobre el subarriendo inconsentido no priva de legitimidad a la actora, sino que faculta al arrendador principal para resolver el contrato, tal y como dispone el artículo de la 27 LAU.

Matizaba que, en todo caso, y aun cuando se considerara que el subarriendo no fue consentido, la jurisprudencia declara que no deben mezclarse las relaciones entre arrendador y arrendatario, y las relaciones entre subarrendador y subarrendatario. Es decir, que el contrato de subarriendo tiene autonomía y sustantividad propia y surte efectos entre las partes mientras el contrato principal subsista.

Reitera que, de conformidad con el artículo 444 LEC, las demandadas solo pueden alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y en ningún momento han acreditado haber satisfecho las rentas reclamadas, por lo que procede decretar el desahucio y condenar a las subarrendatarias a abonar las mensualidades devengadas desde noviembre de 2022.

SEGUNDO.- Delimitación del objeto de litigio en segunda instancia

I. La acción ejercitada en la demanda tenía por objeto principal la declaración de la resolución del contrato de subarrendamiento concertado en fecha 12 de mayo de 2022 entre la propia demandante, doña Piedad, y las demandadas, doña Remedios y doña Adela, en relación con la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.

Con anterioridad, en concreto en fecha 1 de junio de 2020, la actora, junto con su hermana, doña Adelaida, había formalizado un contrato de arrendamiento, sobre la misma vivienda, con su propietaria, doña Piedad.

La demandante acumuló a aquella acción de desahucio y reclamación de rentas una acción adicional de indemnización de daños y perjuicios, integrada por dos pretensiones, a saber: (i) las sumas que en concepto de renta mensual de la vivienda objeto de litigio han seguido siendo abonadas por la actora y su compañero sentimental (1.350 euros de noviembre y diciembre de 2022, y enero de 2023 -450 euros por mes-), pese a que por el inadecuado comportamiento de las subarrendatarias demandadas se vieron obligados a desocupar dicha finca y alquilar una vivienda alternativa; y (ii) 2.000 euros que ha desembolsado la Sra. Piedad por la necesidad de someterse a tratamiento psicológico ante el comportamiento hostil adoptado por las demandadas.

II. Ya se mencionó que la jueza a quodesestimó la totalidad de las pretensiones deducidas por la parte actora, es decir, tanto la que perseguía la resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago de las rentas y la condena de las demandadas a abonar dichas rentas, como la acción de indemnización de daños y perjuicios, disgregada en las dos peticiones pecuniarias a las que se ha hecho referencia.

Del recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Piedad se deduce, aunque su contenido no sea totalmente nítido, que únicamente se combate el pronunciamiento mediante el cual se desestima la pretensión de resolución del contrato de subarrendamiento, así como, correlativamente, la que perseguía la condena al pago de las rentas adeudadas. No parece insistirse en la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, pero en todo caso, tal como se declaraba en la sentencia dictada por esta Sección en fecha 21 de junio de 2022, con cita de la de 12 de enero de 2022, de la Sección 13ª, también de la Audiencia Provincial de Barcelona, "la posibilidad de acumulación permitida en los juicios verbales se ciñe a la acción de desahucio (...) con la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas ( art. 437.4.3ª), sin perjuicio de la reclamación de rentas futuras, al amparo del art. 220 LEC ; pero no cabe la acumulación con otros conceptos como la indemnización de daños y perjuicios (lucro cesante, por no disponer de la vivienda, basado en la renta de mercado o penalizaciones por el mismo concepto)".

La misma Sección 13ª, en su sentencia de 22 de julio de 2020, se expresaba en los siguientes términos:

"(...) no puede olvidarse que nos hallamos en el contexto procesal de una acción de desahucio por falta de pago a la que se acumuló la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, esto es, una acción que pretendía (cuando se interpuso) resolver un contrato en vigor. La acumulación no puede extenderse, pues la LEC no lo permite, a la reclamación de otras cantidades que no sean rentas o cantidades acumuladas, esto es, no cabe extenderla a cantidades que integrarían una indemnización de daños y perjuicios más propia de la fase de liquidación del contrato ya resuelto".

III. En todo caso, y a los meros efectos dialécticos, el perjuicio cuyo resarcimiento postulaba la actora en relación con las rentas que esté asumiendo por el alquiler de otra vivienda a la que al parecer ha trasladado su residencia por los problemas de convivencia que han surgido con las subarrendatarias demandadas se asocia causalmente con un acto libre y voluntario adoptado por la propia interesada y que no deriva de incumplimiento contractual alguno.

Y respecto al reembolso de los gastos destinados a sufragar los gastos derivados del tratamiento psicológico de la Sra. Piedad, tampoco se prueba que su necesidad derive directamente de alguna clase de incumplimiento del contrato de arrendamiento atribuible a las subarrendatarias.

TERCERO.- Sobre la nulidad del contrato de subarrendamiento postulada por las demandadas

I. Argumentaban las demandadas en sus escritos de contestación que el contrato de subarrendamiento estaría viciado de nulidad por tres causas: (i) por no haberse contado con el consentimiento de la propiedad para su otorgamiento; (ii) por tener por objeto la totalidad de la vivienda, cuando la normativa arrendaticia únicamente permite el subarrendamiento parcial; y (iii) por percibir la arrendadora una suma superior a la de la renta del arrendamiento principal.

Lo primero que habría de dilucidarse es si en el ámbito del juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas es posible la introducción de aquellas cuestiones como presuntamente determinantes de la nulidad del contrato de subarrendamiento. Establece al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2023:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

II. En el trámite de contestación la representación de la codemandada doña Adela formuló reconvención para promover la nulidad del contrato de subarrendamiento en los términos expuestos. Sin embargo, durante el acto del juicio tal reconvención fue inadmitida a trámite por la jueza de primera instancia, criterio que se comparte porque, como se ha expuesto, la doctrina jurisprudencial permite la formulación de reconvención en el juicio de desahucio y reclamación de rentas, pero siempre que, como es el caso, no determine la improcedencia del juicio verbal.

De cualquier forma, tampoco se apreciaba la concurrencia de las causas de nulidad a las que se hacía referencia por las subarrendatarias. Así:

1. Falta de consentimiento de la propiedad a la formalización del subarrendamiento:

El artículo 8.2 LAU dispone, en efecto, que la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador, pero se significa que en las comunicaciones intercambiadas entre la actora y la administradora de la vivienda, Fincas Castán, ya se negoció la posibilidad de que la arrendadora pudiera subarrendar parcialmente la vivienda para que la ocuparan dos personas más, con las cuales acordaría la distribución del pago del alquiler. Lo acredita, a modo de ejemplo, el burofax de 26 de mayo de 2020.

Aquella previsión, en efecto, se trasladó al documento contractual de 1 de junio de 2020, en el cual figuraban como arrendatarias doña Piedad y su hermana doña Adelaida. Así, en la cláusula 3 de dicho contrato se especificaba que las arrendatarias manifestaban "a los efectos previstos en los artículos 7 , 12 , 15 y 16 de la LAU , que convivirán con ellas las siguientes personas: Adoracion y Mauricio; en el supuesto que alguna de estas personas dejara de convivir con ellas, las arrendatarias deberán informar al arrendador, para la situación de una nueva persona y deberán presentar el DNI de la persona que convivan con ellos" (sic).

Es evidente, pues, que la propiedad, primeramente a través de la administración de fincas y después de forma directa, consintió, siquiera de forma implícita, la formalización del subarrendamiento. Lo único que se habría incumplido sería la presentación a la propietaria del DNI de las nuevas ocupantes -las hoy demandadas-, pero ello, obviamente, no se configura como causa de nulidad del subarrendamiento.

En todo caso, si el subarriendo se hubiese formalizado prescindiendo del preceptivo consentimiento de la propiedad, ello facultaría a esta última para hacer uso del derecho de resolución contractual frente a la arrendataria conforme a lo previsto en el artículo 27.2.c), que configura como causa de resolución el subarriendo o la cesión inconsentidos. Pero ello en modo alguno afectaría a las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de subarrendamiento objeto de litigio, por gozar de sustantividad propia, y, específicamente, aquella hipotética falta de consentimiento no eximiría en ningún caso a las subarrendatarias de abonar la renta pactada mientras ocupen la vivienda, como es el caso.

2. Incumplimiento de la previsión legal que prohíbe el subarriendo total de la vivienda:

Es cierto que en la cláusula 4 del contrato de arrendamiento suscrito por la propietaria de la vivienda objeto de litigio y la actora arrendataria se incorporó la previsión expresa de subarrendar totalmente la vivienda, en consonancia con lo establecido en el artículo 8.2 de la LAU, conforme al cual la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

Pero no lo es menos que no se aprecia que la arrendataria haya vulnerado aquellas previsiones porque en ningún caso ha subarrendado de forma total la vivienda. Bastaría para corroborar tal conclusión la circunstancia de que la propia doña Piedad, junto con su compañero sentimental, se reservaron la ocupación de una de las habitaciones de la vivienda, abonando la parte de renta convenida en el contrato de subarrendamiento, y que las otras dos estancias fueron subarrendadas a las hoy demandadas, de modo que no se aprecia la razón por la que el subarrendamiento habría de calificarse como total.

Aducía la representación de doña Adela que a fecha actual la demandante ya no reside en la vivienda, con lo cual se podría estar ante un supuesto de cesión, y no de subarriendo. No se alcanza a identificar la razón de tal argumento, pero en todo caso, aunque la Sra. Piedad haya desocupado temporalmente la vivienda por las dificultades surgidas en la convivencia, ello en ningún caso puede catalogarse como cesión inconsentida, y menos aún cuando la actora continúa abonando puntualmente la parte proporcional de la renta. Además, la legitimación para el ejercicio de una eventual resolución del contrato por cesión inconsentida correspondería a la propiedad, no a las subarrendatarias.

Por otra parte, y aun cuando se considerara que la vivienda hubiera sido subarrendada en su totalidad, no se aprecia el perjuicio que ello podría irrogar a las subarrendatarias demandadas, máxime cuando estas últimas siguen ocupando pacíficamente la vivienda, y además, la Sra. Piedad, como se ha dicho, se mantiene en el pago de la parte proporcional de las mensualidades de renta que se van devengando.

Finalmente, la eventual infracción por parte del arrendataria de la prohibición de subarrendar la vivienda en su totalidad tampoco afectaría a las relaciones entre dicha arrendataria y las subarrendatarias, entre las cuales media un contrato perfectamente válido, que reúne los requisitos exigidos por el artículo 1261 del Código Civil, y cuyas previsiones deben ser cabalmente cumplidas por las contratantes.

Dispone al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 3 de septiembre de 2020:

"Pues bien, debe tenerse en cuenta que la infracción de lo dispuesto en dicho precepto - art. 8.2- no acarrea la nulidad del contrato de subarrendamiento pues dicha consecuencia solo tiene lugar cuando la norma infringida sea de naturaleza imperativa ( art. 6.3 del C.c .) y el art. 7 de la LAU que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Por tanto, resulta extraño que, precisamente, sea la parte subarrendataria, que en virtud del contrato de subarrendamiento total entró en posesión de la vivienda y ha estado habitando en ella, invoque el art. 8.2 de la LAU como motivo para no pagar las rentas. En definitiva, si bien el subarrendamiento que nos ocupa, al ser total, es contrario al art. 8.2, ello no implica nulidad del contrato, por no afectar dicha infracción a los derechos del subarrendatario o en su perjuicio.

Se desestima el anterior motivo, aceptándose a este fin íntegramente lo razonado en instancia, y antes referido, pues lo dispuesto en el artículo 8 LAU en modo alguno justifica la desestimación de la reclamación de rentas formulada con base en el contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes, y ello una vez que la parte demandada y apelante entró en la posesión total de la vivienda y estuvo disfrutando la misma en su condición de subarrendataria, por lo que el subarriendo total de la vivienda no perjudicó los derechos de la misma, no estimándose, por tanto, infringido el artículo 6 LAU , de ahí que ninguna consecuencia se puede pretender con base en la cesión total del inmueble y ello, además, teniendo en consideración el hecho de que la sentencia recurrida rebajó el importe de las rentas reclamadas al fijado en el contrato de arrendamiento, con base en lo dispuesto en el artículo 8 in fine de la LAU ".

Análogas consideraciones se vierten en la sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de noviembre de 2022:

"La representación procesal de la demandada admite y reconoce, expresamente, en su escrito de contestación u oposición a la demanda, la suscripción del reseñado documento privado y la conclusión del negocio jurídico en cuestión, así como haber ostentado la posesión y el disfrute pacíficos de la cosa objeto de dicho negocio jurídico -oficina sita en la planta primera, oficina izquierda, del edificio sito en Madrid (...)- desde su conclusión, en enero de 2019, hasta principios de 2021.

Resulta incuestionable que dicho negocio jurídico -que no resulta controvertido, en absoluto, que ha de calificarse como contrato de subarriendo- reúne los requisitos esenciales exigidos por el artículo 1261 del Código Civil , por lo que su validez y eficacia resulta incontestable, máxime teniendo en cuenta que la representación procesal del demandado tampoco ha ejercitado en debida forma una eventual pretensión de anulación del mismo, por consentimiento viciado.

La eventual extralimitación del subarrendador respecto de la facultad de subarrendar conferida por su arrendador no afecta a la eficacia y obligatoriedad de las obligaciones contractuales asumidas por las partes en virtud del contrato de subarrendamiento.

Partiendo de ello, resulta asimismo incuestionable, de conformidad con lo prevenido por el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la plena legitimación de las entidades litigantes para promover el proceso -legitimación activa- y para soportar la carga del mismo -legitimación pasiva- como titulares, en su respectiva condición de subarrendadora y subarrendataria, de la relación jurídica u objeto litigioso".

3. Infracción del último inciso del artículo 8.2 LAU:

Aquella norma prohíbe que el precio del subarriendo exceda, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. Pero lo cierto es que no solo la subarrendadora no percibe mensualmente de las arrendatarias una suma superior a la que la primera abona como arrendataria en virtud del contrato principal, sino que además tampoco ello constituiría causa justificativa de la nulidad pretendida por las demandadas.

Además, en el contrato de subarrendamiento las partes, de forma libre y voluntaria, distribuyeron el uso de cada una de las habitaciones -de características y dimensiones distintas- en la forma que consideraron oportuna y aceptaron expresamente, también de forma concorde, la parte proporcional de renta que cada una de ellas habría de satisfacer.

CUARTO.- Inexistencia de prueba acerca de un eventual cobro indebido por gastos de suministros. Estimación de la acción de resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago

I. En el contrato de subarrendamiento de 12 de mayo de 2022 las partes pactaron que "los gastos relativos al suministro de luz, agua, gas e Internet serán domiciliados en la cuenta (...) titularidad de doña Piedad", y se añadía que "antes del día 10 de cada mes, cada inquilino ingresará en la anterior cuenta una cuarta parte de los gastos que se hayan cobrado hasta ese momento".

Objetaba la representación de doña Adela que ambas subarrendatarias abonaban mensualmente, en concepto de suministros, la suma de 40 euros cada una, cuando lo cierto es que la parte proporcional correspondiente a cada uno de los ocupantes de la vivienda apenas superaba los 25 euros, lo que comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora.

II. No se cuenta con constancia probatoria de aquella afirmación. La codemandada Sra. Adela mantiene en su escrito de contestación que tanto ella como la otra subarrendataria abonaron 40 euros mensuales por razón de los suministros, ni que los gastos por suministros no fueran sufragados por partes iguales por todos los ocupantes de la vivienda.

En sustento de su argumento defensivo dicha codemandada se limita a aportar con su escrito de contestación determinadas facturas de suministros -no todas, porque, a modo de ejemplo, no se acompañan las correspondientes al servicio de Internet-, que no arrojan luz ni sobre el importe total devengado como consecuencia de la utilización de agua, gas, electricidad e Internet, ni la parte con la que cada uno de los usuarios de la vivienda contribuyó a sufragar aquellos conceptos, de modo que no puede entenderse acreditado el hipotético enriquecimiento injusto a favor de la actora denunciado por dicha demandada.

III. En consecuencia, la acción de resolución del contrato de subarrendamiento por falta de pago de la renta ha de ser acogida, y las subarrendatarias demandadas deberán ser condenadas al abono de la parte de renta impagada por cada una de ellas -extremo que no se ha negado-, es decir, 370 euros al mes doña Remedios, y 340 euros mensuales doña Adela, en ambos casos desde el mes de noviembre de 2022 incluido hasta la fecha en la que desalojen la vivienda objeto de litigio.

En tal aspecto deberá estimarse el recurso de apelación interpuesto por la demandante.

QUINTO.- Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada por las subarrendatarias

I. La representación de doña Adela pretendía en su escrito de contestación, de forma subsidiaria, la reducción de la cuantía objeto de condena invocando la pertinencia de compensar aquella deuda con las sumas entregadas por las subarrendatarias a la subarrendadora, en concepto de fianza, al suscribirse el contrato.

Tal pretensión no puede prosperar en la presente sede. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.

Pues bien, de las actuaciones se desprende que la posesión de la vivienda no ha sido aún reintegrada a la actora, ni se ha demostrado que se hayan liquidado aún aquellos conceptos, ni que el inmueble se haya entregado exento de daños o desperfectos, o que las demandadas hayan dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas, electricidad o Internet. Tales actuaciones resultan imprescindibles para verificar si las subarrendatarias gozan del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza entregada en su día.

Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias de la actora para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a las subinquilinas por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de estas últimas para recuperar la fianza.

Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de las subarrendatarias por razón de la fianza no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento.

SEXTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,