Sentencia Civil 307/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 463/2024 de 21 de abril del 2026

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, ADMINISTRADORES TEVACASA, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por D. Bartolomé y Dña. María Rosario, en reclamación de la suma de 5.000 euros

2. Partieron los actores de que, en fecha 16 de junio de 2021, abonaron a la Sra. Juana, representante legal de ADMINISTRADORES TEVACASA, S.L. la suma de 5.000 euros mediante la entrega de dinero en efectivo, y ello en concepto de comisión devengada por la intermediación inmobiliaria de la demandada en la operación de compraventa del inmueble sito en DIRECCION000 de Barcelona, condicionada la misma a la aceptación de la Propuesta de Contrato de Compraventa por la parte vendedora; aportaron declaración de comisión, reconocimiento de percepción de la comisión por la Sra. Juana vía WhatsApp y audio en idéntico sentido. Alegaron que la operación de compraventa del inmueble finalmente no se formalizó, siendo el importe entregado a la parte vendedora en concepto de arras penitenciales objeto de reclamación mediante el correspondiente procedimiento judicial, por lo que, dada la falta de formalización del negocio jurídico de compraventa, y consecuente falta de aceptación de Propuesta de venta a que se condicionó la entrega de la comisión por parte del intermediario inmobiliario y de su trabajadora, los actores procedieron a reclamar la devolución de la suma referida; adjuntaron las reclamaciones remitidas a la demandada vía e-mail en fecha 6 de abril, 26 de mayo y 31 de agosto de 2022. Añadieron que los esfuerzos para reclamar dicha devolución fueron infructuosos.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda. Alegó que la cantidad entregada de 5.000 euros fue "devengada" por razón de su intermediación inmobiliaria de mi representada; la comisión se devengó y se entregó, tal y como resultaba de la "declaración de comisión" aportada con la demanda. Adujo que, según se indicaba en dicho documento, no se abonaría la comisión hasta ser aceptada por la parte vendedora la "Propuesta de contrato de compraventa", y que se abonó porque se devengó, ya que, si no, no se hubiera abonado; se devengó porque se aceptó por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa, lo que dio lugar a que la parte actora reclamase en una demanda el doble de la cantidad entregada a la vendedora; en el hecho primero de esa demanda, se reconocía que "A mayor abundamiento, y a efectos de acreditar la expresa aceptación por la Propiedad de la oferta realizada por los potenciales compradores, se aporta como documento núm.3 propuesta de contrato de compraventa que fue trasladada a la Propiedad por parte del intermediario inmobiliario, y Declaración de comisión percibida por la propia inmobiliaria con motivo de la aceptación de Propuesta anteriormente referenciada". Alegó la demandada que, a consecuencia de la aceptación de la Propuesta, se formalizó contrato de arras, el cual aportaba, y negó que hubiera una falta de aceptación de la Propuesta de venta. Concluyó que, según aparecía documentado en el documento nº 1 de la parte actora, se abonó la comisión en el momento en que se aceptó la Propuesta.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que "La qüestió controvertida fonamentalment és si la part demandada va complir amb el seu encàrrec o no i, per tant, si s'ha meritat el seu dret a cobrar la comissió", y se señala que "De les manifestacions de les parts i de la testificals efectuades en el judici resulta que no es va poder formalitzar la compravenda ja que una de les parts venedores no va comparèixer el dia fixat davant de Notari, desconeixent-se els motius".Se hace seguidamente referencia a que la relación jurídica que liga a las partes es la del contrato de mediación o corretaje, y se está a lo señalado en la STS de 30 de julio de 2014: "La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio , afirma que «efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato»."Se está también a lo señalado en la STS de 21 de mayo de 2014, que fija como doctrina jurisprudencial "que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada " cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".

Se pasa a examinar los hechos objeto del procedimiento partiendo de dichas resoluciones del Alto Tribunal, y se señala cómo "De la prova practicada i valorada conjuntament ha quedat provat que la compravenda no es perfeccionar",lo cual conduce a concluir que "l'encàrrec efectuat a l'intermediari no va resultar decisiu. El fet que un venedor no comparegués el dia de la formalització del contracte implica que no hi va haver acceptació definitiva i decisiva de la proposta de compravenda. Per tant, no es va produir el resultat que dona dret a la retribució pactada".Se añade que "Cal palesar que el contracte d'arres aportat per la part demandada, tampoc es pot considerar com una acceptació de la proposta de la compravenda",puesto que "Si examinem el mateix, no consta subscrit per totes les parts. En el document consten com a parts venedores tres persones i com a part compradora, els dos demandants; però en el lateral de totes les pàgines només consten tres signatures. En el peu del contracte també consten aquestes tres signatures: una consta com la part venedora a sobre del segell de TEVACASA (es pot entendre que la mercantil actuava en representació dels venedors), i dues signatures sota la rúbrica de part compradora. Per tant, falta la signatura d'una de les parts venedores. En conseqüència, no es pot considerar que aquest document acrediti tampoc l'acceptació de la proposta de compravenda quan falta la signatura d'un dels venedors."

Se concluye que "la intermediària no va efectuar completament l'encàrrec que se li va encomanar ja que la compravenda no és va arribar a perfeccionar",que "En el moment de formalitzar la compravenda no va comparèixer una de les parts venedores, sense que consti cap justificació",y que "d'altra banda, el contracte d'arres tampoc acredita l'acceptació de la part venedora per acceptar la proposta de compravenda ja que el mateix no consta subscrit per tots els venedors",por lo que se tiene por acreditado que "no és va produir el resultat pactat per les parts per tal de que neixes el dret de la part demandada a cobrar la comissió. No consta que tots els venedors acceptessin de forma clara i rotunda la proposat de compravenda, per la qual cosa, la mercantil demandada no va complir amb el seu encàrrec de forma correcta".La consecuencia es que "la part demandada ha de retornar a la part actora l'import de 5.000 euros ja que el contracte de compravenda no es va celebrar ni tampoc es va acceptar la proposta de compravenda pels venedors."

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1. Parte la apelante de que ha resultado probado que los actores contrataron a la inmobiliaria demandada, conforme es de ver del documento 1 de la demanda, fechado el 16 de junio de 2021, en el que se acordaba que se abonarían sus honorarios en el momento en que se considerase aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa. Consideran que el error en la valoración de la prueba radica en que sí puede considerarse el contrato de arras como una aceptación de la propuesta de compraventa, ya que, si no hubiera habido una aceptación de propuesta de compraventa, no se hubieran dado alguna de las dos situaciones siguientes:

-Que las partes compradora y vendedora acudieron a la Notaría para firmar el contrato de compraventa, ausentándose uno de los tres vendedores copropietarios debido a su enfermedad, y el testigo propuesto por la parte actora, el Sr. Eleuterio (uno de los copropietarios vendedores), indicó que los vendedores aceptaron la venta, que aceptaron la oferta de compraventa porque por eso fueron a la notaría, por lo que ahora les reclaman el doble de las arras, porque uno de los copropietarios no compareció. Considera la apelante que esta cuestión resulta, además, doblemente probada con el documento nº 1 de la contestación a la demanda, donde figura la demanda de los compradores (actores en este proceso) en reclamación de cantidad contra los vendedores "por incumplimiento contractual", con el sello de presentación de 25 de mayo de 2022, de modo que tuvo que haber un contrato aceptado para poder demandar a los vendedores. Considera que, si la actora compradora entendía que no había aceptación de compraventa, no hubiera demandado a la parte vendedora por incumplimiento contractual reclamándole el doble de la arras.

- Que la parte actora no hubiera interpuesto demanda contra la parte vendedora, donde se indica que "formulo DEMANDA... por incumplimiento contractual", y en su hecho primero se indica por la actora "que en el año 2021... manifestaron su interés por la adquisición del inmueble sito en DIRECCION000... formalizando la conformidad de los propietarios respecto al negocio jurídico de compraventa..." Y se insiste en párrafos más abajo que "A mayor abundamiento, y a efectos de acreditar la expresa aceptación por la propiedad de la oferta realizada por los potenciales compradores, se aporta como documento num 3 propuesta de contrato de compraventa..." En el hecho segundo de dicha demanda, indican además "Que, las partes consensuaron de forma expresa... la naturaleza jurídica de las arras penitenciales".

Aduce que, si se da como hecho probado, tal como se sostiene en la sentencia recurrida, que no hubo una aceptación de la propuesta de venta, la demanda contra los vendedores por incumplimiento contractual deberá ser desestimada con costas, pues no puede existir incumplimiento de lo que no se ha aceptado, por lo que dicha sentencia perjudica a todos por haber errado en la valoración de la prueba: a la actora, porque no podrá sostener reclamación contra la parte vendedora por su incumplimiento, y a la inmobiliaria demandada, a pesar de haber efectuado el encargo encomendado por la compradora al haberse aceptado por los vendedores la propuesta de la compraventa. Añade que la única explicación plausible de que la parte actora niegue en este proceso que la inmobiliaria cumplió su encargo sería una mala fe inexcusable, por la que se hubiera puesto de acuerdo con la parte vendedora (nótese que precisamente llevó de testigo a uno de los vendedores que tenía demandados previamente) para reclamar la comisión devengada a la inmobiliaria, para luego, si consiguiera esta cantidad, desistir de la demanda contra los vendedores, y obtener con esta torticera maniobra una cantidad que no les corresponde, al haber sido cumplido el encargo. Cita las SSTS de 14 noviembre de 2012, la de 21 de mayo de 2014 y la de 30 julio 2014; cita también la Sentencia de la Sección17 de esta Audiencia nº Resolución 80/2021.

2. Los apelados se oponen. Consideran que no constituye hecho controvertido la imposibilidad de formalizar la compraventa por causa imputable a la parte vendedora, pues ello ha sido expresamente reconocido tanto por la Sra. Juana, representante legal de la demandada, como por parte del copropietario que testificó en el acto de juicio, sin perjuicio de obrar debidamente acreditado mediante los documentos nº 2 y 3 del escrito de demanda, por lo que hay que estar a lo señalado en STS de 30 de julio de 2014 acerca de que "El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato." Con cita de la STS de 21 de mayo de 2014, aducen que de ella se desprende la necesidad de que la gestión realizada por parte del mediador resulte determinante o decisiva para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se formalice sin su conocimiento o del precio final resultante, quedando vinculado el devengo de la comisión, en todo caso, a la formalización de la venta. Consideran especialmente relevante la falta de impugnación o cuestionamiento del valor probatorio del documento nº 3 de la demanda, pues la propia parte demandada reconoce mediante el audio transcrito la procedencia y pendencia de la devolución de la comisión, sin perjuicio de demorar la misma a expensas de las indicaciones que recibiera por parte de su representante legal por encontrarse en tramitación un procedimiento frente a los propietarios del inmueble a efectos de solicitar la devolución de arras por parte de los potenciales compradores. Añaden que no se ha acreditado que la aceptación de la propuesta de contrato de compraventa (vehiculada a través del contrato de arras) fuera firme e indubitada, pues si bien se presupone que la parte demandada actuaba en representación de la propiedad, según se desprende de su escrito de contestación a la demanda, no se ha acreditado tal extremo durante el procedimiento, cuando correspondía a la demandada la carga de la prueba ex art.217 LEC.

3. Se debe partir del tenor de la STS, Sala Primera, de 21 de mayo de 2014 (ROJ: STS 2465/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2465), que señala lo siguiente:

"3. En orden al interés casacional que refiere el presente caso, centrado en la delimitación o caracterización, ciertamente compleja, que encierra la atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia, de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ), a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) "3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.

El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y

sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado "facio ut des" o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

4. Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la "perfección del encargo" y, en su caso, al "éxito de la mediación" resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocia! en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.

La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocia! el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

4. La aplicación de la doctrina expuesta al caso enjuiciado, conduce al reconocimiento del derecho de retribución pactado en favor del mediador. En efecto, en primer término , y con relación al cumplimiento del encargo, debe señalarse que, con independencia de la exclusividad o no del mismo, el resultado que lo definía obligatoriamente, esto es, la venta del piso como "éxito o buen fin de la mediación", fue logrado gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador que no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta. En segundo término , y en relación a la determinación de la retribución, debe señalarse el imperio de la autonomía negocial y, en consecuencia, de lo acordado pro las partes, que no sujetaron la retribución de la mediación a la variabilidad de un porcentaje del precio de venta del inmueble, sino a un precio fijo ya determinado. Sin que, por lo demás, dicho precio resultase claramente desproporcionado conforme a los usos y costumbres negociales del sector (un 6,7% frente al 5% habitualmente aplicado en defecto de pacto).

Por todo ello, se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma."

En la citada resolución del Alto Tribunal, con base en lo ya resuelto en la STS, Sala Primera, de 8 de marzo de 2013 (ROJ: STS 3846/2013 - ECLI:ES:TS:2013:3846), se fija doctrina jurisprudencial en relación con el caso allí enjuiciado, en el cual la venta se llevó a cabo, finalmente, sin el conocimiento del mediador. Pero en ella se señala, asimismo, que "La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocia! el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

En la STS, Sala Primera, de 30 de julio de 2014 (ROJ: STS 3557/2014 - ECLI:ES:TS:2014:3557), se recuerda que "Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 »",así como que "«la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente» . Sigue afirmando que «la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente» ( SS TS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )»."

Por tanto, resulta fundamental determinar si el contrato de compraventa quedó perfeccionado o no, con independencia de si, finalmente, quedó consumado mediante el otorgamiento de la escritura pública, otorgamiento que no tuvo lugar en este caso.

4. En ese sentido, el art.1450 CC dispone que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

La STS, Sala Primera, de 3 de febrero de 2020 (ROJ: STS 308/2020 - ECLI:ES:TS:2020:308) recuerda la diferencia entre perfección y consumación, y señala que "La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil ) (...) No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria )."

5. Los actores han basado su reclamación en que el contrato de compraventa no quedó perfeccionado, de modo que la demandada no ostentaba derecho a la percepción de la comisión, la cual afirman que le entregaron en virtud del documento nº 1 de la demanda, denominado "DECLARACIÓ DE COMISSIÓ", suscrito en fecha 16 de junio de 2021, y donde consta "Que el honorarios pel A.P.I. pels serveis d'intermediació realitzats será per acord mutu de 5000 € /% +I.V.A., sobre el preu de venda de l'inmoble, que s'abonarà en el momento en què es consideri acceptada per la part venedora la Proposta de Contracte de Compravenda" -en dicho documento consta tachada la referencia al IVA-.

La demandada, por el contrario, considera que sí se perfeccionó el contrato de compraventa, y que la comisión se devengó porque se aceptó por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa, a consecuencia de lo cual se formalizó contrato de arras de fecha 8 de julio de 2021, que aporta como documento nº 2 de la contestación.

Se trata de un documento denominado "CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES", donde aparecen ya todos los elementos del contrato de compraventa. Como señala la Sentencia de la Sección 17ª de esta Audiencia de ():

"(...) los demandantes y el vendedor llegaron a firmar un contrato, que si bien es llamado de " arras penitenciales ", en realidad, es un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, pues las partes se obligaron a vender y a comprar, respectivamente, una cosa determinada por un precio cierto, lo que perfecciona el contrato de compraventa, siendo el pacto de arras accesorio a dicho contrato, según el artículo 1454 CC (" Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta...").

En este sentido, el artículo 1445 CC define el contrato de compraventa como aquel por el que " uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", que se perfeccionará " entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado" ( artículo 1450 CC )."

6. Es cierto que, como se señala en la sentencia recurrida, en dicho documento de arras -penitenciales-, constan sólo las firmas de los actores y de la demandada, aunque en ella se reconoce que "(es pot entendre que la mercantil actuava en representació dels venedors)".

Así lo manifestó la legal representante de la demandada, la Sra. Juana, durante su interrogatorio. A preguntas de la letrada de los actores acerca de si, cuando la parte compradora le abonó la comisión, le habían manifestado los vendedores que aceptaban la oferta de compraventa, respondió que "sí, claro", y que tenía poderes legales firmados por ellos para aceptarla, habiéndole comunicado la aceptación por vía telefónica. Manifestó también que acudió a la notaría con la parte compradora y vendedora para formalizar la venta, y que no se llegó a formalizar la compraventa, porque la señora Elsa no acudió.

A preguntas del letrado de la demandada, manifestó que se pactó que su comisión, sus honorarios, se devengaba una vez se aceptaba por parte de la vendedora la oferta de la compradora, y que así se hizo. Manifestó que ella hizo bien su trabajo, pues redactó un contrato de arras penitenciales y en este caso la parte que compra puede reclamar el doble de arras, obviamente, porque la señora no se presentó, Elsa. Respondió que era cierto que, gracias a que su trabajo estaba bien hecho, ahora la parte vendedora estaba reclamando el doble de arras.

La citada declaración debe ser valorada conforme a lo dispuesto en el art.316 LEC, que dispone lo siguiente:

"1. Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.

2. En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307."

Sin embargo, en el acto de juicio, a propuesta de los actores, declaró también uno de los vendedores, D. Eleuterio. A preguntas de la letrada de los actores, manifestó que la Sra. Elsa, en un principio, sí aceptó la venta, y que "efectivamente" comunicaron expresamente a la señora Juana la aceptación por parte de todos los vendedores, estando la Sra. Elsa conforme con la venta. Preguntado por qué motivo no se efectuó la venta, manifestó que "desconocemos el tema de por qué no asistió. Fuimos convocados tres veces al notario y en las tres veces no se presentó ninguna. Ni nos enteramos de por qué no asistió". Preguntado si, para poder transmitir el inmueble, se requería unanimidad por parte de los propietarios para poder venderlo, y que, por tanto, se podía entender que, al no haberse vendido, no había unanimidad en la aceptación de la oferta, manifestó que "A ver, por parte de ella, a nosotros no nos declaró nada de que no hubiera aceptación por su parte a la hora de la venta, o sea, nosotros fuimos allí todos creyendo de que se iba a efectuar la venta del inmueble; que no se presentara ella, no sabemos la causa, e incluso creo que ni la inmobiliaria en este caso sabía, porque ella sí que se presentó también para efectuar la venta."

Preguntado por el letrado de la demandada si la parte compradora ahora estaba reclamando a la parte vendedora el doble, manifestó "desconozco lo que pide, la verdad; no nos ha llegado a nosotros ninguna cantidad ni ninguna...", que no les habían reclamado nada "que me conste a mí, claro."

Dicha prueba testifical debe ser valorada conforme a las reglas de la sana crítica, a tenor del art.376 LEC, que dispone que "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado."

7. Pues bien, valorada la prueba practicada, no se considera ilustrativo el contenido de los documentos aportados como nº 2 (su transcripción) y 3 de la demanda a los fines de la resolución del asuntos, aunque no fueran impugnados por la demandada.

Por el contrario, se considera relevante, de una parte, que el testigo, uno de los propietarios vendedores, afirmase que la Sra. Elsa -una de los tres propietarios vendedores- aceptó la venta, y que los vendedores comunicaron expresamente a la señora Juana -a la demandada- la aceptación por parte de todos los vendedores, estando la Sra. Elsa conforme con la venta. La cuestión de por qué, finalmente, la Sra. Elsa no asistió al otorgamiento de la escritura pública es un acontecimiento posterior a la perfección del contrato, y tiene que ver ya con la consumación del contrato mediante dicho otorgamiento de escritura pública, siendo dicho proceder, según declaró el testigo, de causa desconocida ("a nosotros no nos declaró nada de que no hubiera aceptación por su parte a la hora de la venta, o sea, nosotros fuimos allí todos creyendo de que se iba a efectuar la venta del inmueble").

De otra parte, se considera también relevante que, con carácter previo a la presentación en fecha 7 de octubre de 2022 de la demanda que ha dado origen a este procedimiento, los aquí actores presentaron una demanda en fecha 25 de mayo de 2022 ante el Decanato de los Juzgados de Barcelona (ver sello) contra los vendedores, en reclamación de cantidad, por incumplimiento de contrato. En dicha demanda, aportada como documento nº 1 de la contestación, consta lo siguiente:

En el texto de la referida demanda, queda aquilatado el hecho de que, al tiempo de suscribir ADMINISTRADORES TEVACASA, S.L. el denominado "CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES", lo hacía en representación de los vendedores, tal y como indicó su legal representante durante el interrogatorio. Y también la aceptación por los vendedores de la oferta realizada por los potenciales compradores -los aquí actores-, como reconoció el testigo.

Se considera que los actores, que no han impugnado los documentos aportados por la demandada, no pueden sostener una cosa y la contraria, sino que deben estar a sus propios actos.

Como recuerda la STS, Sala 1ª, 7 diciembre 2010 (ROJ: STS 7285/2010 - ECLI:ES:TS:2010:7285 ):

"A) La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 , todas ellas mencionadas por la STS de 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 ).

Sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005, RC n. º 671/1999 ), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz."

Lo anterior deviene de aplicación al presente supuesto.

8. Cabe añadir que, en la reclamación extrajudicial efectuada por los actores mediante correo electrónico de 31 de agosto de 2022, se hace alusión a "la frustración de la operación por causa imputable a los mismos", en referencia a los vendedores, y, conforme a lo señalado en la STS, Sala Primera, 21 de mayo de 2014, antes transcrita en parte, "La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocia! el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada."

9. En atención a todo lo expuesto, se considera procedente la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia recurrida.

Por consiguiente, con desestimación de la demanda, procede absolver a la demandada de los pedimentos formulados en su contra, con imposición a los actores de las costas procesales causadas en primera instancia, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) .

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso de apelación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación