Sentencia Civil 97/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1744/2024 de 26 de febrero del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Elvira, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue en parte desestimada y en parte no se entró en las pretensiones ejercitadas en la demanda por ella presentada el 19.05.2023 frente a Patricia y Lucas (respecto de este último se desistió ulteriormente así acordándose por decreto de 3.05.2024).

En la demanda se expone que la demandante es propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona habiéndose suscrito el 23.01.2019 un contrato de arrendamiento con Patricia y Lucas, siendo la renta mensual de 1.200 €.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se indica ser de 11.470 € correspondientes a:

- Septiembre 2020 a octubre de 2021: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 3.220 €.

- Noviembre y diciembre de 2021: Renta de 1.200 €/mes. Suponen 2.400 €.

- Enero de 2022 a enero de 2023: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 2.990 €.

- Febrero y marzo de 2023: Renta de 1.200 €/mes. Suponen 2.400 €.

- Abril y mayo de 2023: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 460 €.

La suma de estas cantidades hace un total de 11.470 € que es lo indicado en la demanda.

En base a lo expuesto se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de los demandados (que se indica tienen derecho a enervar la acción) a abonar a la demandante la cantidad de 11.470 € más rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a los demandados.

Patricia contestó a la demanda y se opuso alegando que existía un defecto legal en la forma de proponer la demanda al no haberse dado cumplimiento a las exigencias contenidas en los arts. 439.6.a ) LEC ( indicación referente a si la vivienda es la habitual de la persona ocupante), 439.6.b ) LEC ( condición o no de gran tenedor de la parte actora) ni en su caso art. 439.7.a ) LEC ( procedimiento de conciliación o intermediación) al entender que al tiempo de presentación de la demanda que señala la demandada era el 22.06.2023 ya habían entrado en vigor tras la reforma operada por medio de la Ley 12/2023 de 24 de mayo.

Junto a ello se indica que la vivienda además de propiedad de Elvira asimismo lo es de la mercantil "La fuente de Los Cameros SL" de la que el administrador es Anibal (expareja de la Sra. Elvira) con quien expone la demandada que acordó por escrito que desde el mes de junio de 2020 la renta pasaba a ser de 970 €/mes lo que supone que desde ese momento (junio de 2020) a la última fecha considerada en la demanda (mayo de 2023) se debían haber abonado 34.920 € (a 970 €/mes). Dado que lo satisfecho han siso 35.705 €, no existe importe alguno pendiente de pago.

En base a ello se solicita la inadmisión de la demanda, en su caso (de tener la demandante la condición de gran tenedora) que se ofrezca a la demandada un alquiler social y de forma subsidiaria que se desestime la demanda con imposición de costas a la demandante.

El juicio se celebró el 20.09.2024. En él en primer lugar se desestimó la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda al haberse presentado la misma antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de 24 de mayo (no se formuló recurso de reposición). Tras ello la parte actora manifestó, como hecho nuevo, que desde junio de 2023 la demandada no abona cantidad alguna en concepto de renta y que actualizaba la cantidad reclamada a 27.610 €. Por su parte la demandada manifestó, como hecho nuevo, que había interpuesto una demanda de juicio ordinario por problemas de habitabilidad en el inmueble y que era por tal motivo por que no se habían pagado las rentas desde junio de 2023 ya que había solicitado la suspensión de la obligación de pago de la renta. Tras la continuación del mismo a los efectos de fijación de hechos controvertidos y práctica de prueba, se dictó sentencia que es en parte desestimatoria de la demanda y en parte no entra en consideración en lo que es la reclamación de rentas desde junio de 2023 por entender concurrente la excepción de litispendencia.

En cuanto a lo primero considera acreditado el acuerdo de reducción de renta a 970 €/mes en base a lo documentado (la declaración del testigo que se manifestó en otro sentido la entiende contradictoria con el documento aportado). En base a ello entiende que al tiempo de interponerse la demanda nada se adeudaba.

En lo que son las rentas adicionales, dado el juicio ordinario planteado, entiende que concurre una situación de litispendencia pues de su resolución depende su exigibilidad y la operativa en su caso de las previsiones contenidas en el art. 26 LAU.

Dado que no se acogen plenamente las posiciones de ninguna de las partes, no se hace condena en costas.

Elvira interpone recurso de apelación considerando que no verifica la sentencia una correcta valoración de la prueba y aplicación de la normativa. Difiere de la valoración del documento en que se fundamenta la consideración de haberse llegado a un acuerdo de reducción de deuda, siendo en todo caso exigibles los importes adicionales. La litispendencia tampoco la estima operativa pues además de indicar lo limitado de la exposición hecha por la contraparte (y la ausencia de reclamaciones sobre el estado de la vivienda desde marzo de 2022) se precisa que en el otro procedimiento no se ha pedido ni la suspensión del contrato de arrendamiento, como tampoco la obligación de pago de renta ni indicado que el inmueble fuere inhabitable siendo el planteamiento de tal procedimiento una argucia relacionada con esta causa.

Patricia se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia destacando la corrección tanto de la interpretación del contrato como de la operativa de la litispendencia.

SEGUNDO.- Concurrencia de una causa de resolución.

La primera cuestión que se plantea en estas actuaciones es si concurre o no una causa de resolución del contrato de arrendamiento en la relación arrendaticia derivada del contrato de 23.01.2019. En él aparece como arrendadora la aquí apelante Elvira y como arrendataria la apelada Patricia junto a Lucas (si bien en relación al mismo se desistió de la demanda que inicialmente también se había interpuesto frente a él).

La sentencia no la considera concurrente ante la que entiende reducción de rentas acordada, valoración con la que difiere la apelante (y con la que está conforme la apelada) en los términos expuestos en el anterior fundamento de derecho de esta sentencia que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

De cara a resolver sobre lo planteado, lo primero que cabe indicar es (como ha señala la sentencia dictada en primera instancia), que la causa de resolución del art. 27.2.a) LAU (falta de pago) debe concurrir al tiempo de presentarse la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia, lo que supone que en procedimientos como el aquí considerado de lo que se trata es de determinar si la parte arrendataria en tal momento de interposición de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiere asumido o le corresponda.

A tal efecto se indica en la SAP Barcelona, Sec. 13ª 426/2025 de 3 de julio de 2025 (ECLI:ES:APB:2025:8135) que:

"En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran (falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador); y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación (si cabe)."

En semejante sentido cabe citar las SAP Madrid, Sec. 13ª 9/2022 de 13 de enero de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:1044); Madrid Sec. 10ª 703/2022 de 23 de diciembre de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:19810); Madrid, Sec. 13ª 244/2023 de 25 de mayo de 2023 (ECLI:ES:APM:2023:8526); Madrid, Sec. 9ª de 15 de julio de 2024 (ECLI:ES:APM:2024:10410) o Madrid, Sec. 13ª 25/2025 de 23 de enero de 2025 (ECLI:ES:APM:2025:408) en las que se expone:

"La doctrina del Tribunal Supremo en relación al desahucio por falta de pago de la renta, que ya constituye jurisprudencia consolidada, viene a expresar

A) La litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone: (1) el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de la presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda(falta de pago que solo se excluye por la mora accipiendi del arrendador), encontrándose incurso en causa de resolución, por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes. (2) adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago deja de excluir la concurrencia de la causa resolutoria (que determinaría la desestimación del desahucio) para ser considerado un pago a efectos enervadores:

En este caso, la renta contractual se fijó en 1.200 €/mes, si bien (y en ello se centra el recurso de apelación) debe determinarse si medió o no un acuerdo de reducción de renta de forma que ésta pasare a ser de 970 €/mes desde junio de 2020.

Para ello es esencial el documento aportado con la contestación a la demanda que consta suscrito por la arrendataria y en lo que es la propiedad por parte de Anibal que es quien además firmó el contrato de arrendamiento por cuenta de la arrendadora que en el contrato se indicaba ser la aquí demandante/apelante Elvira.

El Sr. Anibal indicó en el acto de la vista ser socio y administrador de "La fuere de Los Cameros SL" que es además propietaria del 50 % de esta vivienda (el otro 50 % es de la aquí apelante Elvira). Así resulta de la nota simple del Registro de la Propiedad nº 8 de Barcelona obrante en autos.

El texto de este documento es esencial de cara a la resolución de esta causa (de hecho el juzgador de primera instancia lo leyó en el acto del juicio en su integridad - salvo el encabezamiento - al Sr. Anibal a quien se recibió declaración como testigo). Ello implica que se estime necesario reflejarlo literalmente en esta sentencia, ya que la apelante difiere de la interpretación que al mismo se da en la sentencia dictada en primera instancia. En él se señala:

"BARCELONA A 21-05-2020

CONTRATO DE RECONVERSION DE DEUDA ACUMULADA

DESCRIPCION: DE LA DEUDA ACUMULADA DEL PISO DE ALQUILER DE LA DIRECCION000, CUYA INQUILINA ES: Patricia, CON NIE- NUM000.

EL PRESENTE CONTRATO TIENE POR FINALIDAD PODER SOLUCIONAR CON BUEN ENTENDIMIENTO UNA SITUACION, A LA QUE ENTENDIENDO LA SITUACION PRECARIA DEL INQUILINO, TANBIEN ES VERDAD QUE LA PROPIEDAD PERTENECE A Elvira, POR UNA PARTE Y Anibal POR OTRA, QUE SOBRE ESTA FINCA HAY UNA HIPOTECA DE LA QUE SE PAGAN 881,12 EUROS MENSUALES, EN El BBVA PAGO MENSUAL Y QUE ADEMAS DEBIDO A LA SITUACION ESTA Y DEMAS YA DEBEMOS VARIOS MILES DE EUROS AL ALMINISTRADOR DE LA FINCA EN LA CUAL HAY DERRAMAS COMUNITARIAS QUE REALMENTE NO PODEMOS PAGAR.

QUE DEBIDO A QUE LA DEUDA DEL ALQUILER ASCIENDE A 9650 EUROS Y NO VIENDO OTRA SOLUCUCION, HEMOS ACEPTADO QUE LA INQUILINA (DEBIDO A SU VOLUNTAD CONCILIADORA) ACEPTAR QUE SI PAGARA EL ALQUILER A PARTIR DE JUNIO 2020 LA CANTIDAD PACTADA DE 970 EUROS, ACEPTAMOS, QUE LA DEUDA EXISTENTE SE ENPIECE A PAGAR A PARTIR DE OCTUBRE DEL 2020 A RAZON DE 300 EUROS MENSUALES INDEPENDIENTE DEL ALQUILER PACTADO (A PARTE DEL ALQUILER) LO CUAL ACEPTAMOS QUE LA DEUDA ACUMULADA SE INDEPENDICE DEL ALQUILER EN LA ACTUALIDAD, ASEGURANDO POR EL PRESENTE ESCRITO QUE CUMPLIENDO LO PACTADO NO ACUDIREMOS A LOS JUZGADOS."

El Sr. Anibal indicó en el acto del juicio que este documento no supuso una reducción de renta a 970 €/mes; sino que este importe se fijó así por ser el que les dijo la parte arrendataria que permitía obtener una ayuda del Ayuntamiento, debiéndose abonar la renta en su totalidad como lo demuestra el que se fijó un pago adicional de 300 € dando ello lugar (así lo dijo) al importe de la renta de 1.200 €/mes.

En cuanto a la valoración de esta testifical (que cabe hacer con una gran cautela como ya indica la sentencia de primera instancia pues el Sr. Anibal dijo ser administrador de la mercantil que es propietaria del 50 % de la vivienda), lo primero que cabe indicar es que la suma de 300 € y 970 € que son los importes que fija el acuerdo, hace un total de 1.270 € cuando la renta es de 1.200 €.

Además, la lectura del documento que se acaba de reflejar lo que indica (y en este sentido se coincide con la sentencia dictada en primera instancia) es que existía una deuda atrasada de 9.650 € cuyo pago se acordó fraccionar en 300 €/mes, debiéndose hacer el primer pago de estos 300 €/mes en octubre de 2020, admitiéndose este fraccionamiento de pago, si bien siempre que se continuare con el pago de la renta que en este documento se fijó en 970 €/mes.

Ante este tenor (es lo que resulta del documento) al mismo cabe atribuirle una doble naturaleza: novación modificativa de la renta y reconocimiento de deuda con fraccionamiento de pago de la misma.

Así, en lo que se refiere al cambio de la renta implica una novación modificativa o impropia, del art. 1.203 CC, figura respecto de la que indica la STS 123/2022 de 16 de febrero de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:620):

"2.- Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

2.1. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art.1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203 CC ) ...

... 2.3. Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata, por tanto, de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias".

Junto a lo anterior, en lo que se refiere a las cantidades adeudadas, el documento es un reconocimiento de deuda (con acuerdo de fraccionamiento de pago en caso de pagarse la renta), figura que tiene carácter causal, con lo que la existencia del mismo no transmuta la naturaleza de la obligación que al mismo da lugar (en este caso el impago de rentas). En este sentido cabe citar la STS 1230/2023 de 18 de septiembre de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:3820) en la que con referencia a las STS 412/2019 de 9 de julio y 82/2020 de 5 de febrero se indica:

"El reconocimiento de deuda como declaración en la que un sujeto de Derecho admite adeudar a otro una prestación, sea o no dineraria, no está sujeto a la observancia de una concreta forma condicionante de su eficacia jurídica, si bien es lo normal que se refleje por escrito a efectos probatorios. Tampoco se encuentra expresamente regulado en el Código Civil, a diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos jurídicos foráneos. Se hace referencia al reconocimiento en el art. 1973 CC , como causa de interrupción de la prescripción; sin embargo, carecemos de una regulación sistemática del instituto. A pesar de ello ha sido admitido, sin discusión, por doctrina y jurisprudencia, como manifestación de la libre autonomía de la voluntad consagrada en el art. 1255 CC .

"Ahora bien, comoquiera que, con carácter general, en nuestro Derecho no están permitidos los negocios jurídicos abstractos, toda vez que el convenio causal constituye requisito autónomo y parte integrante del contenido de aquéllos ( art. 1261 del CC ), no cabe romper la relación entre reconocimiento y obligación, y, en consecuencia, es posible oponerse al cumplimiento de lo reconocido, alegando y justificando que la obligación carece de causa, o que es nula, anulable o ineficaz, lo que exige desvirtuar la presunción de su existencia y licitud a la que se refiere el art. 1277 del CC , según el cual, aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras no se demuestre lo contrario. La consideración de un reconocimiento de deuda sustantivamente abstracto podría dar lugar a unos resultados injustos e insoportables, impropios de nuestro sistema jurídico causalista.

"El juego normativo del precitado art. 1277 CC determina pues la consideración del reconocimiento de deuda como sustantivamente causal y procesalmente abstracto, en el sentido de que, si bien no cabe prescindir de la causa de la obligación reconocida, que se puede expresar o no en el reconocimiento efectuado, desde el punto de vista probatorio el deudor, que afirme la inexistencia de la causa, deberá pechar con la carga de la prueba, dada la presunción iuris tantum que contiene dicho precepto.

"No ha de ofrecer duda que, con carácter general, el reconocimiento de deuda ha de vincular a quien lo lleva a efecto, siendo manifestación de lo expuesto la STS 257/2008, de 16 de abril , cuando se refiere al efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

"En el mismo sentido, y presumiendo la existencia de causa, se manifiesta la más reciente STS 113/2016, de 1 de marzo , la cual, tras reproducir lo afirmado en la STS 138/2010, de 8 de marzo , según la cual: "El reconocimiento de deuda vincula a quien lo realiza y, en atención a lo prevenido en el artículo 1277 del Código Civil ha de presumirse que su causa existe y es lícita, en tanto el deudor (con inversión de la norma general sobre carga de la prueba) no demuestre lo contrario", continúa afirmando que: "[...] presupone la realidad de la deuda que reconoce, que se considera existente contra el que las reconoce, vinculante para el que lo hace, con efecto probatorio, tal como dicen explícitamente las sentencias del 28 septiembre 2001 , 24 junio 2004 , 21 marzo 2013 ".

"Y esta última STS 222/2013, de 21 de marzo , con referencia a las SSTS de 8 de junio de 1999 y 17 de noviembre de 2006 , define el reconocimiento como "el negocio jurídico unilateral por el que el sujeto declara la existencia de una deuda previamente contraída, que, en este caso, la causa se halla plenamente expresada, reconocimiento causal que contemplan las sentencias de 1 de marzo de 2002 y 14 junio 2004 y que vincula a quien lo realiza, como precisa la sentencia de 8 marzo 2010 ".

En semejante sentido cabe citar la STS 309/2025 de 26 de febrero de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:839).

En este caso, lo que motiva la acción de desahucio conforme se ha planteado la demanda es el impago de las rentas que se fueran generando mes a mes y no de las atrasadas que dieron lugar al reconocimiento de deuda. Tal impago de lo derivado del reconocimiento de deuda se podría plantear si pudiere ser o no una causa de desahucio, pues por una parte existe un reconocimiento de deuda, si bien su origen son rentas siendo el reconocimiento de deuda un negocio causal tal y como señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo antes referida. No obstante lo anterior, ello no es lo planteado en esta causa en la que lo que se reclaman son las rentas mes a mes nada interesándose ni en lo que es la concurrencia de un motivo de resolución derivado del impago de las cantidades aplazadas derivadas del reconocimiento de deuda, como tampoco lo es la reclamación de la cantidad que pudiere existir (si la hubiere) pendiente de pago derivada de tal reconocimiento de deuda.

Dados los términos en que se ha planteado la causa (a los que se debe estar por la vigencia del principio dispositivo en materia civil) y la conclusión antes alcanzada de ser la renta desde junio de 2020 de 970 €/mes; ello supone que en el periodo considerado en la demanda (desde septiembre de 2020 a mayo de 2023 ambos inclusive) los pagos debían ascender (son 33 meses) a 32.010 €. La renta se debe abonar dentro de los primeros cinco días del mes conforme a la cláusula cuarta del contrato.

Desde septiembre de 2020 a mayo de 2023 y en concreto el 19.05.2023 que es cuando se presentó la demanda (es el periodo a considerar pues aquel en que se fundamenta la demanda que parte de impagos desde septiembre de 2020 y no por ello desde junio de 2020 que es la fecha del acuerdo dado que el presente es un procedimiento de desahucio) constan los siguientes pagos (el primero es el de 5.10.2020 pues es el que se imputa a la renta de septiembre de 2020 que es la primera reclamada):

§ 05/10/2020: 970 €. Concepto renta septiembre 2020.

§ 05/10/2020: 970 €. Concepto renta octubre 2020.

§ 02/11/2020: 970 €. Concepto renta octubre (debe decir noviembre) 2020.

§ 02/12/2020: 970 €. Concepto renta diciembre 2020.

§ 05/01/2021: 970 €. Concepto renta enero 2021.

§ 09/02/2021: 970 €. Concepto renta febrero 2021.

§ 02/03/2021: 970 €. Concepto renta marzo 2021.

§ 08/04/2021: 970 €. Concepto renta abril 2021.

§ 03/05/2021: 970 €. Concepto renta mayo 2021.

§ 01/06/2021: 970 €. Concepto renta junio 2021.

§ 26/07/2021: 970 €. Concepto renta julio 2021.

§ 11/08/2021: 970 €. Concepto renta agosto 2021.

§ 22/09/2021: 970 €. Concepto renta setiembre 2021.

§ 27/10/2021: 970 €. Concepto renta octubre 2021.

§ 11/01/2022: 970 €. Concepto renta diciembre 2021.

§ 31/01/2022: 970 €. Concepto renta enero 2022.

§ 02/02/2022: 970 €. Concepto renta noviembre 2021.

§ 21/03/2022: 970 €. Concepto renta febrero 2022.

§ 30/03/2022: 970 €. Concepto renta marzo 2022.

§ 02/05/2022: 970 €. Concepto renta abril 2022.

§ 28/07/2022: 970 €. Concepto renta mayo 2022.

§ 09/08/2022: 970 €. Concepto renta junio 2022.

§ 04/10/2022: 970 €. Concepto renta julio 2022.

§ 26/10/2022: 970 €. Concepto renta agosto 2022.

§ 29/11/2022: 970 €. Concepto renta noviembre 2022.

§ 22/12/2022: 700 €. Concepto renta octubre 2022.

§ 27/12/2022: 970 €. Concepto renta septiembre 2022.

§ 02/01/2023: 270 €. Concepto renta octubre faltante 2022.

§ 02/02/2023: 970 €. Concepto renta diciembre 2022.

§ 01/03/2023: 970 €. Concepto renta enero 2023.

§ 01/03/2023: 970 €. Concepto renta febrero 2023.

§ 30/03/2023: 970 €. Concepto renta marzo 2023.

§ 19/05/2023: 970 €. Concepto renta abril 2023.

La suma de estas cantidades asciende a 31.040 € cuanto lo que se debía haber abonado eran 32.010 €. La diferencia es de 970 € que coinciden exactamente con el pago de la renta de mayo de 2023 que se hizo a los pocos días de presentarse la demanda (ello se produjo el 19.05.2023). En concreto el pago se hizo el 29.05.2023 exactamente por esa cantidad de 970 € y por el concepto de renta de mayo de 2023. Este ingreso no se ha incluido en la relación anterior pues se debe estar a la fecha de presentación de la demanda que es como se acaba de señalar el 19.05.2023.

Se trata por ello del impago de la renta de un mes si bien la relación que se acaba de hacer (con reflejo del concepto del pago) constata que en este caso las rentas se hacían efectivas prácticamente siempre con retraso (de las antes detalladas 33 mensualidades solamente constan satisfechas dentro de los 5 primeros días del mes que es lo que está estipulado las correspondientes a 8 meses).

No obstante lo anterior, aun cuanto la cantidad que se estima debe ser tomada en consideración sea inferior a la indicada por la parte actora, se considera que concurre en este caso una causa de resolución arrendaticia ya que el retraso continuado en el abono de la renta en plazo o la falta de pago de una sola mensualidad puede fundamentar la resolución del contrato, pudiéndose citar en este sentido la STS 755/2008 24 de julio de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:4154) en la que se señala:

"Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración".

En semejante sentido la STS 291/2014 de 23 de mayo de 2014 (ECLI:ES:TS:2014:2397) dispone:

"A mayor abundamiento, la jurisprudencia de esta Sala ha mantenido que el pago de las rentas en el arrendamiento urbano, no puede retrasarse. Así, las sentencias de 24 julio 2008 y 19 diciembre 2008 dicen literalmente: "... sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de rentas periódicas". Lo que ha sido reiterado en innumerables sentencias posteriores: 26 marzo 2009 , 9 septiembre 2011 , 18 marzo 2014 , 27 marzo 2014 ".

Igualmente cabe citar entre otras las STS 1219/2008 de 19 de diciembre de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:6765); STS 2010/2022 de 15 de marzo de 2022 ( ECLI:ES:TS:2022:1065) o STS 1065/2024 de 23 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4244).

Ello comporta que el recurso de apelación se deba ver estimado y con ello que se deba tener por resuelta la relación arrendaticia.

TERCERO.- Reclamación de rentas.

La sentencia de primera instancia no las entiende exigibles ante los pagos efectuados y el acuerdo alcanzado entre las partes referente a la rebaja de la renta.

En lo que son las no abonadas desde junio de 2023 a septiembre de 2024 (el juicio se celebró el 20.09.2024), realidad esta del impago de estas mensualidades que la parte demandada reconoció, la sentencia no entra en su análisis por concurrencia de litispendencia ante la causa pendiente entre las partes instada por la arrendataria frente a la arrendadora y de la que se aportó la demanda en el acto del juicio.

La apelante difiere de esta conclusión según se expone en el fundamento de derecho de esta sentencia no estimando operativa la litispendencia dado lo limitado de la exposición hecha por la contraparte en cuanto al estado de la vivienda (es lo que fundamenta la otra demanda), la ausencia de reclamaciones a ello referente desde marzo de 2022, destacando que en el otro procedimiento no se ha pedido ni la suspensión del contrato de arrendamiento, como tampoco la de la obligación de pago de renta ni indicado que el inmueble fuere inhabitable siendo el planteamiento de tal procedimiento una argucia relacionada con esta causa. Frente a ello la apelada entiende correctos los razonamientos que se contienen en la sentencia.

En relación a este motivo de apelación, antes de entrar en el análisis específico de las concretas circunstancias del caso, es idóneo hacer una referencia a lo que es el ámbito de un procedimiento como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) en el que las posibilidades de análisis que en él son posibles han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151), lo que supone que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Tras esta precisión, de cara a resolver sobre lo planteado en esta sede de apelación, cabe indicar que en el anterior fundamento de esta sentencia se ha concluido que el acuerdo de rebaja de la renta a 970 € se estima acreditado.

Es por ello que partiendo de que a la fecha de la demanda quedaba pendiente de pago una cantidad de 970 € correspondiente al mes de mayo de 2023, entre tal fecha y la del juicio (20.09.2024) se devengaron (el pago de la renta se debía hacer en los cinco primeros días de cada mes) las referentes a 16 meses más que suponen 15.520 € con lo que la cantidad ascendería a 16.490 €.

En cuanto a pagos posteriores a la demanda, constan los siguientes (no constan más que estos documentados):

§ 29/05/2023: 970 €. Concepto renta mayo 2023.

§ 30/06/2023: 970 €. Concepto renta junio 2023.

§ 10/08/2023: 970 €. Concepto renta julio 2023.

§ 06/09/2023: 970 €. Concepto renta agosto 2023.

Ello hace un total de 3.880 €, con lo que la cantidad pendiente de pago hasta la fecha del juicio sería de 12.610 €.

En cuanto a la exigibilidad de las rentas generadas desde el mes de junio de 2023 a septiembre de 2024, la sentencia dictada en primera instancia no entra en ellas por entender concurrente una prejudicialidad civil en base a la demanda que se aportó en el acto de la vista por la parte demandada y que fue alegada como hecho nuevo.

Respecto de ello cabe indicar que lo que se hizo por la parte demandada es adjuntar esta demanda no interesándose nada específico más allá de como fundamento de la no exigibilidad de las rentas referidas a tal periodo. De esta alegación no consta que se diere traslado en cuanto que tal a la contraparte a fin de formular alegaciones o proponer prueba al respecto que es lo que se considera debería haber hecho ( arts. 443 LEC en relación con los arts. 426 y 286 LEC) aunque ello no consta ni se alega que en este caso haya generado algún tipo de problemática procesal.

En cuanto a la decisión adoptada en la sentencia apelada de no entrar en el análisis de la exigibilidad de las rentas generadas desde el mes de junio de 2023 (es lo que hace la sentencia dictada en primera instancia al entender operativa la litispendencia); cabe señalar que el régimen de la prejudicialidad civil (o litispendencia) viene regulado en el art. 43 LEC el cual dispone:

"Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.

Contra el auto que deniegue la petición cabrá recurso de reposición, y contra el auto que acuerde la suspensión cabrá presentar recurso de apelación".

La finalidad de esta figura de la prejudicialidad civil es la de preservar el principio de seguridad jurídica, evitando el riesgo de que una misma cuestión sea decidida de forma contradictoria, mediante resoluciones incompatibles dictadas en distintos procesos y por distintos tribunales.

Los requisitos previstos en el artículo 43 LEC para que concurra la situación de prejudicialidad civil son los referentes a que existan dos procesos paralelos, que no sean acumulables y que lo que se dirime con carácter principal en uno de ellos suponga una de las premisas para resolver el otro. De constatarse la presencia de los mismos, debe procederse a decretar la suspensión del procedimiento en el estado en que se halle hasta la resolución del que tiene por objeto la cuestión prejudicial. No se exige que concurra la triple identidad (de sujetos, objeto y causa de pedir) propia de la cosa juzgada o la litispendencia, que originaría un efecto diferente al que aquí se trata, bastando por ello con que medie una conexión entre ambos procedimientos.

Es por ello que si, promovido un proceso se constata que existe otro pendiente con el que aun cuando no concurriendo la completa identidad subjetiva, objetiva y causal, existe una interdependencia esencial entre ambos (o el anterior determina y vincula aspectos de la decisión del posterior, o están planteadas algunas cuestiones que forman parte de la decisión del posterior), lo que procede es la suspensión del proceso ulterior con fundamento en la concurrencia de una prejudicialidad civil.

En este caso no se procedió así, sino que se dejó imprejuzgada la cuestión planteada, lo que no es el régimen legalmente previsto respecto del que lo primero que cabe indicar es que en este caso no medió petición de suspensión por la parte demandada, lo que es un presupuesto necesario para poderla acordar (y hacer con ello operativo el régimen de la prejudicialidad civil/litispendencia antes mencionado).

Asimismo cabe señalar que no existe previsión legal específica que permita dejar de abonar la renta ante el que pudiere ser un mal estado de la vivienda (es a ello a lo único que cabe referirse en esta sentencia dados los términos en que se han planteado las pretensiones en ella ejercitadas y el contenido de la demanda que es objeto del otro procedimiento). En concreto, el art. 21 LAU lo que establece es una reducción de renta si la ejecución de las obras de conservación que lleva a cabo el arrendador duran más de veinte días y si durante su desarrollo se ve privado de parte de la vivienda (la reducción de la renta es proporcional a la parte de la vivienda de cuyo uso se vea privado). Junto a ello existe la previsión contenida en el art. 26 LAU referida a la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable, supuesto en que el arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. De optarse por la suspensión (que implica dejar de ocupar la vivienda) se paraliza el plazo del contrato y se suspende la obligación de pago de la renta.

Ninguno de estos casos consta que sea el aquí contemplado y en concreto el último que es el que justifica el no pago de la renta.

Tampoco consta acordada ninguna medida cautelar referente a una suspensión de la obligación de pago de la renta ( art. 727,11ª LEC) o decisión adoptada respecto de una dispensa de la obligación de pago de la renta.

Es por todo lo expuesto que la decisión adoptada por el juzgado referente a no entrar en el análisis de la acción referente al pago de rentas no se considera justificada, lo que comporta que se deba estimar el recurso de apelación de forma que se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de 12.610 €; más intereses del art. 576 LEC que se considera deben operar desde el dictado de esta sentencia de apelación dada la no aceptación de la posición de ninguna de ambas partes y ser ésta la primera resolución que entiende procede la condena al pago. A ello se añadirá la condena al pago de rentas/indemnización equivalente desde la de octubre de 2024 (la última tomada en consideración en la cuantificación que antes se ha verificado es la de septiembre de 2024) hasta el momento en que la propiedad recupere la vivienda a razón de 970 €/mes.

No se hace condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes ante la estimación parcial de sus pretensiones ( art. 394 LEC)

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Elvira, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue en parte desestimada y en parte no se entró en las pretensiones ejercitadas en la demanda por ella presentada el 19.05.2023 frente a Patricia y Lucas (respecto de este último se desistió ulteriormente así acordándose por decreto de 3.05.2024).

En la demanda se expone que la demandante es propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona habiéndose suscrito el 23.01.2019 un contrato de arrendamiento con Patricia y Lucas, siendo la renta mensual de 1.200 €.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se indica ser de 11.470 € correspondientes a:

- Septiembre 2020 a octubre de 2021: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 3.220 €.

- Noviembre y diciembre de 2021: Renta de 1.200 €/mes. Suponen 2.400 €.

- Enero de 2022 a enero de 2023: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 2.990 €.

- Febrero y marzo de 2023: Renta de 1.200 €/mes. Suponen 2.400 €.

- Abril y mayo de 2023: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 460 €.

La suma de estas cantidades hace un total de 11.470 € que es lo indicado en la demanda.

En base a lo expuesto se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de los demandados (que se indica tienen derecho a enervar la acción) a abonar a la demandante la cantidad de 11.470 € más rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a los demandados.

Patricia contestó a la demanda y se opuso alegando que existía un defecto legal en la forma de proponer la demanda al no haberse dado cumplimiento a las exigencias contenidas en los arts. 439.6.a ) LEC ( indicación referente a si la vivienda es la habitual de la persona ocupante), 439.6.b ) LEC ( condición o no de gran tenedor de la parte actora) ni en su caso art. 439.7.a ) LEC ( procedimiento de conciliación o intermediación) al entender que al tiempo de presentación de la demanda que señala la demandada era el 22.06.2023 ya habían entrado en vigor tras la reforma operada por medio de la Ley 12/2023 de 24 de mayo.

Junto a ello se indica que la vivienda además de propiedad de Elvira asimismo lo es de la mercantil "La fuente de Los Cameros SL" de la que el administrador es Anibal (expareja de la Sra. Elvira) con quien expone la demandada que acordó por escrito que desde el mes de junio de 2020 la renta pasaba a ser de 970 €/mes lo que supone que desde ese momento (junio de 2020) a la última fecha considerada en la demanda (mayo de 2023) se debían haber abonado 34.920 € (a 970 €/mes). Dado que lo satisfecho han siso 35.705 €, no existe importe alguno pendiente de pago.

En base a ello se solicita la inadmisión de la demanda, en su caso (de tener la demandante la condición de gran tenedora) que se ofrezca a la demandada un alquiler social y de forma subsidiaria que se desestime la demanda con imposición de costas a la demandante.

El juicio se celebró el 20.09.2024. En él en primer lugar se desestimó la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda al haberse presentado la misma antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de 24 de mayo (no se formuló recurso de reposición). Tras ello la parte actora manifestó, como hecho nuevo, que desde junio de 2023 la demandada no abona cantidad alguna en concepto de renta y que actualizaba la cantidad reclamada a 27.610 €. Por su parte la demandada manifestó, como hecho nuevo, que había interpuesto una demanda de juicio ordinario por problemas de habitabilidad en el inmueble y que era por tal motivo por que no se habían pagado las rentas desde junio de 2023 ya que había solicitado la suspensión de la obligación de pago de la renta. Tras la continuación del mismo a los efectos de fijación de hechos controvertidos y práctica de prueba, se dictó sentencia que es en parte desestimatoria de la demanda y en parte no entra en consideración en lo que es la reclamación de rentas desde junio de 2023 por entender concurrente la excepción de litispendencia.

En cuanto a lo primero considera acreditado el acuerdo de reducción de renta a 970 €/mes en base a lo documentado (la declaración del testigo que se manifestó en otro sentido la entiende contradictoria con el documento aportado). En base a ello entiende que al tiempo de interponerse la demanda nada se adeudaba.

En lo que son las rentas adicionales, dado el juicio ordinario planteado, entiende que concurre una situación de litispendencia pues de su resolución depende su exigibilidad y la operativa en su caso de las previsiones contenidas en el art. 26 LAU.

Dado que no se acogen plenamente las posiciones de ninguna de las partes, no se hace condena en costas.

Elvira interpone recurso de apelación considerando que no verifica la sentencia una correcta valoración de la prueba y aplicación de la normativa. Difiere de la valoración del documento en que se fundamenta la consideración de haberse llegado a un acuerdo de reducción de deuda, siendo en todo caso exigibles los importes adicionales. La litispendencia tampoco la estima operativa pues además de indicar lo limitado de la exposición hecha por la contraparte (y la ausencia de reclamaciones sobre el estado de la vivienda desde marzo de 2022) se precisa que en el otro procedimiento no se ha pedido ni la suspensión del contrato de arrendamiento, como tampoco la obligación de pago de renta ni indicado que el inmueble fuere inhabitable siendo el planteamiento de tal procedimiento una argucia relacionada con esta causa.

Patricia se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia destacando la corrección tanto de la interpretación del contrato como de la operativa de la litispendencia.

SEGUNDO.- Concurrencia de una causa de resolución.

La primera cuestión que se plantea en estas actuaciones es si concurre o no una causa de resolución del contrato de arrendamiento en la relación arrendaticia derivada del contrato de 23.01.2019. En él aparece como arrendadora la aquí apelante Elvira y como arrendataria la apelada Patricia junto a Lucas (si bien en relación al mismo se desistió de la demanda que inicialmente también se había interpuesto frente a él).

La sentencia no la considera concurrente ante la que entiende reducción de rentas acordada, valoración con la que difiere la apelante (y con la que está conforme la apelada) en los términos expuestos en el anterior fundamento de derecho de esta sentencia que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

De cara a resolver sobre lo planteado, lo primero que cabe indicar es (como ha señala la sentencia dictada en primera instancia), que la causa de resolución del art. 27.2.a) LAU (falta de pago) debe concurrir al tiempo de presentarse la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia, lo que supone que en procedimientos como el aquí considerado de lo que se trata es de determinar si la parte arrendataria en tal momento de interposición de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiere asumido o le corresponda.

A tal efecto se indica en la SAP Barcelona, Sec. 13ª 426/2025 de 3 de julio de 2025 (ECLI:ES:APB:2025:8135) que:

"En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran (falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador); y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación (si cabe)."

En semejante sentido cabe citar las SAP Madrid, Sec. 13ª 9/2022 de 13 de enero de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:1044); Madrid Sec. 10ª 703/2022 de 23 de diciembre de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:19810); Madrid, Sec. 13ª 244/2023 de 25 de mayo de 2023 (ECLI:ES:APM:2023:8526); Madrid, Sec. 9ª de 15 de julio de 2024 (ECLI:ES:APM:2024:10410) o Madrid, Sec. 13ª 25/2025 de 23 de enero de 2025 (ECLI:ES:APM:2025:408) en las que se expone:

"La doctrina del Tribunal Supremo en relación al desahucio por falta de pago de la renta, que ya constituye jurisprudencia consolidada, viene a expresar

A) La litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone: (1) el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de la presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda(falta de pago que solo se excluye por la mora accipiendi del arrendador), encontrándose incurso en causa de resolución, por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes. (2) adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago deja de excluir la concurrencia de la causa resolutoria (que determinaría la desestimación del desahucio) para ser considerado un pago a efectos enervadores:

En este caso, la renta contractual se fijó en 1.200 €/mes, si bien (y en ello se centra el recurso de apelación) debe determinarse si medió o no un acuerdo de reducción de renta de forma que ésta pasare a ser de 970 €/mes desde junio de 2020.

Para ello es esencial el documento aportado con la contestación a la demanda que consta suscrito por la arrendataria y en lo que es la propiedad por parte de Anibal que es quien además firmó el contrato de arrendamiento por cuenta de la arrendadora que en el contrato se indicaba ser la aquí demandante/apelante Elvira.

El Sr. Anibal indicó en el acto de la vista ser socio y administrador de "La fuere de Los Cameros SL" que es además propietaria del 50 % de esta vivienda (el otro 50 % es de la aquí apelante Elvira). Así resulta de la nota simple del Registro de la Propiedad nº 8 de Barcelona obrante en autos.

El texto de este documento es esencial de cara a la resolución de esta causa (de hecho el juzgador de primera instancia lo leyó en el acto del juicio en su integridad - salvo el encabezamiento - al Sr. Anibal a quien se recibió declaración como testigo). Ello implica que se estime necesario reflejarlo literalmente en esta sentencia, ya que la apelante difiere de la interpretación que al mismo se da en la sentencia dictada en primera instancia. En él se señala:

"BARCELONA A 21-05-2020

CONTRATO DE RECONVERSION DE DEUDA ACUMULADA

DESCRIPCION: DE LA DEUDA ACUMULADA DEL PISO DE ALQUILER DE LA DIRECCION000, CUYA INQUILINA ES: Patricia, CON NIE- NUM000.

EL PRESENTE CONTRATO TIENE POR FINALIDAD PODER SOLUCIONAR CON BUEN ENTENDIMIENTO UNA SITUACION, A LA QUE ENTENDIENDO LA SITUACION PRECARIA DEL INQUILINO, TANBIEN ES VERDAD QUE LA PROPIEDAD PERTENECE A Elvira, POR UNA PARTE Y Anibal POR OTRA, QUE SOBRE ESTA FINCA HAY UNA HIPOTECA DE LA QUE SE PAGAN 881,12 EUROS MENSUALES, EN El BBVA PAGO MENSUAL Y QUE ADEMAS DEBIDO A LA SITUACION ESTA Y DEMAS YA DEBEMOS VARIOS MILES DE EUROS AL ALMINISTRADOR DE LA FINCA EN LA CUAL HAY DERRAMAS COMUNITARIAS QUE REALMENTE NO PODEMOS PAGAR.

QUE DEBIDO A QUE LA DEUDA DEL ALQUILER ASCIENDE A 9650 EUROS Y NO VIENDO OTRA SOLUCUCION, HEMOS ACEPTADO QUE LA INQUILINA (DEBIDO A SU VOLUNTAD CONCILIADORA) ACEPTAR QUE SI PAGARA EL ALQUILER A PARTIR DE JUNIO 2020 LA CANTIDAD PACTADA DE 970 EUROS, ACEPTAMOS, QUE LA DEUDA EXISTENTE SE ENPIECE A PAGAR A PARTIR DE OCTUBRE DEL 2020 A RAZON DE 300 EUROS MENSUALES INDEPENDIENTE DEL ALQUILER PACTADO (A PARTE DEL ALQUILER) LO CUAL ACEPTAMOS QUE LA DEUDA ACUMULADA SE INDEPENDICE DEL ALQUILER EN LA ACTUALIDAD, ASEGURANDO POR EL PRESENTE ESCRITO QUE CUMPLIENDO LO PACTADO NO ACUDIREMOS A LOS JUZGADOS."

El Sr. Anibal indicó en el acto del juicio que este documento no supuso una reducción de renta a 970 €/mes; sino que este importe se fijó así por ser el que les dijo la parte arrendataria que permitía obtener una ayuda del Ayuntamiento, debiéndose abonar la renta en su totalidad como lo demuestra el que se fijó un pago adicional de 300 € dando ello lugar (así lo dijo) al importe de la renta de 1.200 €/mes.

En cuanto a la valoración de esta testifical (que cabe hacer con una gran cautela como ya indica la sentencia de primera instancia pues el Sr. Anibal dijo ser administrador de la mercantil que es propietaria del 50 % de la vivienda), lo primero que cabe indicar es que la suma de 300 € y 970 € que son los importes que fija el acuerdo, hace un total de 1.270 € cuando la renta es de 1.200 €.

Además, la lectura del documento que se acaba de reflejar lo que indica (y en este sentido se coincide con la sentencia dictada en primera instancia) es que existía una deuda atrasada de 9.650 € cuyo pago se acordó fraccionar en 300 €/mes, debiéndose hacer el primer pago de estos 300 €/mes en octubre de 2020, admitiéndose este fraccionamiento de pago, si bien siempre que se continuare con el pago de la renta que en este documento se fijó en 970 €/mes.

Ante este tenor (es lo que resulta del documento) al mismo cabe atribuirle una doble naturaleza: novación modificativa de la renta y reconocimiento de deuda con fraccionamiento de pago de la misma.

Así, en lo que se refiere al cambio de la renta implica una novación modificativa o impropia, del art. 1.203 CC, figura respecto de la que indica la STS 123/2022 de 16 de febrero de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:620):

"2.- Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

2.1. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art.1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203 CC ) ...

... 2.3. Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata, por tanto, de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias".

Junto a lo anterior, en lo que se refiere a las cantidades adeudadas, el documento es un reconocimiento de deuda (con acuerdo de fraccionamiento de pago en caso de pagarse la renta), figura que tiene carácter causal, con lo que la existencia del mismo no transmuta la naturaleza de la obligación que al mismo da lugar (en este caso el impago de rentas). En este sentido cabe citar la STS 1230/2023 de 18 de septiembre de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:3820) en la que con referencia a las STS 412/2019 de 9 de julio y 82/2020 de 5 de febrero se indica:

"El reconocimiento de deuda como declaración en la que un sujeto de Derecho admite adeudar a otro una prestación, sea o no dineraria, no está sujeto a la observancia de una concreta forma condicionante de su eficacia jurídica, si bien es lo normal que se refleje por escrito a efectos probatorios. Tampoco se encuentra expresamente regulado en el Código Civil, a diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos jurídicos foráneos. Se hace referencia al reconocimiento en el art. 1973 CC , como causa de interrupción de la prescripción; sin embargo, carecemos de una regulación sistemática del instituto. A pesar de ello ha sido admitido, sin discusión, por doctrina y jurisprudencia, como manifestación de la libre autonomía de la voluntad consagrada en el art. 1255 CC .

"Ahora bien, comoquiera que, con carácter general, en nuestro Derecho no están permitidos los negocios jurídicos abstractos, toda vez que el convenio causal constituye requisito autónomo y parte integrante del contenido de aquéllos ( art. 1261 del CC ), no cabe romper la relación entre reconocimiento y obligación, y, en consecuencia, es posible oponerse al cumplimiento de lo reconocido, alegando y justificando que la obligación carece de causa, o que es nula, anulable o ineficaz, lo que exige desvirtuar la presunción de su existencia y licitud a la que se refiere el art. 1277 del CC , según el cual, aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras no se demuestre lo contrario. La consideración de un reconocimiento de deuda sustantivamente abstracto podría dar lugar a unos resultados injustos e insoportables, impropios de nuestro sistema jurídico causalista.

"El juego normativo del precitado art. 1277 CC determina pues la consideración del reconocimiento de deuda como sustantivamente causal y procesalmente abstracto, en el sentido de que, si bien no cabe prescindir de la causa de la obligación reconocida, que se puede expresar o no en el reconocimiento efectuado, desde el punto de vista probatorio el deudor, que afirme la inexistencia de la causa, deberá pechar con la carga de la prueba, dada la presunción iuris tantum que contiene dicho precepto.

"No ha de ofrecer duda que, con carácter general, el reconocimiento de deuda ha de vincular a quien lo lleva a efecto, siendo manifestación de lo expuesto la STS 257/2008, de 16 de abril , cuando se refiere al efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

"En el mismo sentido, y presumiendo la existencia de causa, se manifiesta la más reciente STS 113/2016, de 1 de marzo , la cual, tras reproducir lo afirmado en la STS 138/2010, de 8 de marzo , según la cual: "El reconocimiento de deuda vincula a quien lo realiza y, en atención a lo prevenido en el artículo 1277 del Código Civil ha de presumirse que su causa existe y es lícita, en tanto el deudor (con inversión de la norma general sobre carga de la prueba) no demuestre lo contrario", continúa afirmando que: "[...] presupone la realidad de la deuda que reconoce, que se considera existente contra el que las reconoce, vinculante para el que lo hace, con efecto probatorio, tal como dicen explícitamente las sentencias del 28 septiembre 2001 , 24 junio 2004 , 21 marzo 2013 ".

"Y esta última STS 222/2013, de 21 de marzo , con referencia a las SSTS de 8 de junio de 1999 y 17 de noviembre de 2006 , define el reconocimiento como "el negocio jurídico unilateral por el que el sujeto declara la existencia de una deuda previamente contraída, que, en este caso, la causa se halla plenamente expresada, reconocimiento causal que contemplan las sentencias de 1 de marzo de 2002 y 14 junio 2004 y que vincula a quien lo realiza, como precisa la sentencia de 8 marzo 2010 ".

En semejante sentido cabe citar la STS 309/2025 de 26 de febrero de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:839).

En este caso, lo que motiva la acción de desahucio conforme se ha planteado la demanda es el impago de las rentas que se fueran generando mes a mes y no de las atrasadas que dieron lugar al reconocimiento de deuda. Tal impago de lo derivado del reconocimiento de deuda se podría plantear si pudiere ser o no una causa de desahucio, pues por una parte existe un reconocimiento de deuda, si bien su origen son rentas siendo el reconocimiento de deuda un negocio causal tal y como señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo antes referida. No obstante lo anterior, ello no es lo planteado en esta causa en la que lo que se reclaman son las rentas mes a mes nada interesándose ni en lo que es la concurrencia de un motivo de resolución derivado del impago de las cantidades aplazadas derivadas del reconocimiento de deuda, como tampoco lo es la reclamación de la cantidad que pudiere existir (si la hubiere) pendiente de pago derivada de tal reconocimiento de deuda.

Dados los términos en que se ha planteado la causa (a los que se debe estar por la vigencia del principio dispositivo en materia civil) y la conclusión antes alcanzada de ser la renta desde junio de 2020 de 970 €/mes; ello supone que en el periodo considerado en la demanda (desde septiembre de 2020 a mayo de 2023 ambos inclusive) los pagos debían ascender (son 33 meses) a 32.010 €. La renta se debe abonar dentro de los primeros cinco días del mes conforme a la cláusula cuarta del contrato.

Desde septiembre de 2020 a mayo de 2023 y en concreto el 19.05.2023 que es cuando se presentó la demanda (es el periodo a considerar pues aquel en que se fundamenta la demanda que parte de impagos desde septiembre de 2020 y no por ello desde junio de 2020 que es la fecha del acuerdo dado que el presente es un procedimiento de desahucio) constan los siguientes pagos (el primero es el de 5.10.2020 pues es el que se imputa a la renta de septiembre de 2020 que es la primera reclamada):

§ 05/10/2020: 970 €. Concepto renta septiembre 2020.

§ 05/10/2020: 970 €. Concepto renta octubre 2020.

§ 02/11/2020: 970 €. Concepto renta octubre (debe decir noviembre) 2020.

§ 02/12/2020: 970 €. Concepto renta diciembre 2020.

§ 05/01/2021: 970 €. Concepto renta enero 2021.

§ 09/02/2021: 970 €. Concepto renta febrero 2021.

§ 02/03/2021: 970 €. Concepto renta marzo 2021.

§ 08/04/2021: 970 €. Concepto renta abril 2021.

§ 03/05/2021: 970 €. Concepto renta mayo 2021.

§ 01/06/2021: 970 €. Concepto renta junio 2021.

§ 26/07/2021: 970 €. Concepto renta julio 2021.

§ 11/08/2021: 970 €. Concepto renta agosto 2021.

§ 22/09/2021: 970 €. Concepto renta setiembre 2021.

§ 27/10/2021: 970 €. Concepto renta octubre 2021.

§ 11/01/2022: 970 €. Concepto renta diciembre 2021.

§ 31/01/2022: 970 €. Concepto renta enero 2022.

§ 02/02/2022: 970 €. Concepto renta noviembre 2021.

§ 21/03/2022: 970 €. Concepto renta febrero 2022.

§ 30/03/2022: 970 €. Concepto renta marzo 2022.

§ 02/05/2022: 970 €. Concepto renta abril 2022.

§ 28/07/2022: 970 €. Concepto renta mayo 2022.

§ 09/08/2022: 970 €. Concepto renta junio 2022.

§ 04/10/2022: 970 €. Concepto renta julio 2022.

§ 26/10/2022: 970 €. Concepto renta agosto 2022.

§ 29/11/2022: 970 €. Concepto renta noviembre 2022.

§ 22/12/2022: 700 €. Concepto renta octubre 2022.

§ 27/12/2022: 970 €. Concepto renta septiembre 2022.

§ 02/01/2023: 270 €. Concepto renta octubre faltante 2022.

§ 02/02/2023: 970 €. Concepto renta diciembre 2022.

§ 01/03/2023: 970 €. Concepto renta enero 2023.

§ 01/03/2023: 970 €. Concepto renta febrero 2023.

§ 30/03/2023: 970 €. Concepto renta marzo 2023.

§ 19/05/2023: 970 €. Concepto renta abril 2023.

La suma de estas cantidades asciende a 31.040 € cuanto lo que se debía haber abonado eran 32.010 €. La diferencia es de 970 € que coinciden exactamente con el pago de la renta de mayo de 2023 que se hizo a los pocos días de presentarse la demanda (ello se produjo el 19.05.2023). En concreto el pago se hizo el 29.05.2023 exactamente por esa cantidad de 970 € y por el concepto de renta de mayo de 2023. Este ingreso no se ha incluido en la relación anterior pues se debe estar a la fecha de presentación de la demanda que es como se acaba de señalar el 19.05.2023.

Se trata por ello del impago de la renta de un mes si bien la relación que se acaba de hacer (con reflejo del concepto del pago) constata que en este caso las rentas se hacían efectivas prácticamente siempre con retraso (de las antes detalladas 33 mensualidades solamente constan satisfechas dentro de los 5 primeros días del mes que es lo que está estipulado las correspondientes a 8 meses).

No obstante lo anterior, aun cuanto la cantidad que se estima debe ser tomada en consideración sea inferior a la indicada por la parte actora, se considera que concurre en este caso una causa de resolución arrendaticia ya que el retraso continuado en el abono de la renta en plazo o la falta de pago de una sola mensualidad puede fundamentar la resolución del contrato, pudiéndose citar en este sentido la STS 755/2008 24 de julio de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:4154) en la que se señala:

"Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración".

En semejante sentido la STS 291/2014 de 23 de mayo de 2014 (ECLI:ES:TS:2014:2397) dispone:

"A mayor abundamiento, la jurisprudencia de esta Sala ha mantenido que el pago de las rentas en el arrendamiento urbano, no puede retrasarse. Así, las sentencias de 24 julio 2008 y 19 diciembre 2008 dicen literalmente: "... sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de rentas periódicas". Lo que ha sido reiterado en innumerables sentencias posteriores: 26 marzo 2009 , 9 septiembre 2011 , 18 marzo 2014 , 27 marzo 2014 ".

Igualmente cabe citar entre otras las STS 1219/2008 de 19 de diciembre de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:6765); STS 2010/2022 de 15 de marzo de 2022 ( ECLI:ES:TS:2022:1065) o STS 1065/2024 de 23 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4244).

Ello comporta que el recurso de apelación se deba ver estimado y con ello que se deba tener por resuelta la relación arrendaticia.

TERCERO.- Reclamación de rentas.

La sentencia de primera instancia no las entiende exigibles ante los pagos efectuados y el acuerdo alcanzado entre las partes referente a la rebaja de la renta.

En lo que son las no abonadas desde junio de 2023 a septiembre de 2024 (el juicio se celebró el 20.09.2024), realidad esta del impago de estas mensualidades que la parte demandada reconoció, la sentencia no entra en su análisis por concurrencia de litispendencia ante la causa pendiente entre las partes instada por la arrendataria frente a la arrendadora y de la que se aportó la demanda en el acto del juicio.

La apelante difiere de esta conclusión según se expone en el fundamento de derecho de esta sentencia no estimando operativa la litispendencia dado lo limitado de la exposición hecha por la contraparte en cuanto al estado de la vivienda (es lo que fundamenta la otra demanda), la ausencia de reclamaciones a ello referente desde marzo de 2022, destacando que en el otro procedimiento no se ha pedido ni la suspensión del contrato de arrendamiento, como tampoco la de la obligación de pago de renta ni indicado que el inmueble fuere inhabitable siendo el planteamiento de tal procedimiento una argucia relacionada con esta causa. Frente a ello la apelada entiende correctos los razonamientos que se contienen en la sentencia.

En relación a este motivo de apelación, antes de entrar en el análisis específico de las concretas circunstancias del caso, es idóneo hacer una referencia a lo que es el ámbito de un procedimiento como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) en el que las posibilidades de análisis que en él son posibles han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151), lo que supone que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Tras esta precisión, de cara a resolver sobre lo planteado en esta sede de apelación, cabe indicar que en el anterior fundamento de esta sentencia se ha concluido que el acuerdo de rebaja de la renta a 970 € se estima acreditado.

Es por ello que partiendo de que a la fecha de la demanda quedaba pendiente de pago una cantidad de 970 € correspondiente al mes de mayo de 2023, entre tal fecha y la del juicio (20.09.2024) se devengaron (el pago de la renta se debía hacer en los cinco primeros días de cada mes) las referentes a 16 meses más que suponen 15.520 € con lo que la cantidad ascendería a 16.490 €.

En cuanto a pagos posteriores a la demanda, constan los siguientes (no constan más que estos documentados):

§ 29/05/2023: 970 €. Concepto renta mayo 2023.

§ 30/06/2023: 970 €. Concepto renta junio 2023.

§ 10/08/2023: 970 €. Concepto renta julio 2023.

§ 06/09/2023: 970 €. Concepto renta agosto 2023.

Ello hace un total de 3.880 €, con lo que la cantidad pendiente de pago hasta la fecha del juicio sería de 12.610 €.

En cuanto a la exigibilidad de las rentas generadas desde el mes de junio de 2023 a septiembre de 2024, la sentencia dictada en primera instancia no entra en ellas por entender concurrente una prejudicialidad civil en base a la demanda que se aportó en el acto de la vista por la parte demandada y que fue alegada como hecho nuevo.

Respecto de ello cabe indicar que lo que se hizo por la parte demandada es adjuntar esta demanda no interesándose nada específico más allá de como fundamento de la no exigibilidad de las rentas referidas a tal periodo. De esta alegación no consta que se diere traslado en cuanto que tal a la contraparte a fin de formular alegaciones o proponer prueba al respecto que es lo que se considera debería haber hecho ( arts. 443 LEC en relación con los arts. 426 y 286 LEC) aunque ello no consta ni se alega que en este caso haya generado algún tipo de problemática procesal.

En cuanto a la decisión adoptada en la sentencia apelada de no entrar en el análisis de la exigibilidad de las rentas generadas desde el mes de junio de 2023 (es lo que hace la sentencia dictada en primera instancia al entender operativa la litispendencia); cabe señalar que el régimen de la prejudicialidad civil (o litispendencia) viene regulado en el art. 43 LEC el cual dispone:

"Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.

Contra el auto que deniegue la petición cabrá recurso de reposición, y contra el auto que acuerde la suspensión cabrá presentar recurso de apelación".

La finalidad de esta figura de la prejudicialidad civil es la de preservar el principio de seguridad jurídica, evitando el riesgo de que una misma cuestión sea decidida de forma contradictoria, mediante resoluciones incompatibles dictadas en distintos procesos y por distintos tribunales.

Los requisitos previstos en el artículo 43 LEC para que concurra la situación de prejudicialidad civil son los referentes a que existan dos procesos paralelos, que no sean acumulables y que lo que se dirime con carácter principal en uno de ellos suponga una de las premisas para resolver el otro. De constatarse la presencia de los mismos, debe procederse a decretar la suspensión del procedimiento en el estado en que se halle hasta la resolución del que tiene por objeto la cuestión prejudicial. No se exige que concurra la triple identidad (de sujetos, objeto y causa de pedir) propia de la cosa juzgada o la litispendencia, que originaría un efecto diferente al que aquí se trata, bastando por ello con que medie una conexión entre ambos procedimientos.

Es por ello que si, promovido un proceso se constata que existe otro pendiente con el que aun cuando no concurriendo la completa identidad subjetiva, objetiva y causal, existe una interdependencia esencial entre ambos (o el anterior determina y vincula aspectos de la decisión del posterior, o están planteadas algunas cuestiones que forman parte de la decisión del posterior), lo que procede es la suspensión del proceso ulterior con fundamento en la concurrencia de una prejudicialidad civil.

En este caso no se procedió así, sino que se dejó imprejuzgada la cuestión planteada, lo que no es el régimen legalmente previsto respecto del que lo primero que cabe indicar es que en este caso no medió petición de suspensión por la parte demandada, lo que es un presupuesto necesario para poderla acordar (y hacer con ello operativo el régimen de la prejudicialidad civil/litispendencia antes mencionado).

Asimismo cabe señalar que no existe previsión legal específica que permita dejar de abonar la renta ante el que pudiere ser un mal estado de la vivienda (es a ello a lo único que cabe referirse en esta sentencia dados los términos en que se han planteado las pretensiones en ella ejercitadas y el contenido de la demanda que es objeto del otro procedimiento). En concreto, el art. 21 LAU lo que establece es una reducción de renta si la ejecución de las obras de conservación que lleva a cabo el arrendador duran más de veinte días y si durante su desarrollo se ve privado de parte de la vivienda (la reducción de la renta es proporcional a la parte de la vivienda de cuyo uso se vea privado). Junto a ello existe la previsión contenida en el art. 26 LAU referida a la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable, supuesto en que el arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. De optarse por la suspensión (que implica dejar de ocupar la vivienda) se paraliza el plazo del contrato y se suspende la obligación de pago de la renta.

Ninguno de estos casos consta que sea el aquí contemplado y en concreto el último que es el que justifica el no pago de la renta.

Tampoco consta acordada ninguna medida cautelar referente a una suspensión de la obligación de pago de la renta ( art. 727,11ª LEC) o decisión adoptada respecto de una dispensa de la obligación de pago de la renta.

Es por todo lo expuesto que la decisión adoptada por el juzgado referente a no entrar en el análisis de la acción referente al pago de rentas no se considera justificada, lo que comporta que se deba estimar el recurso de apelación de forma que se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de 12.610 €; más intereses del art. 576 LEC que se considera deben operar desde el dictado de esta sentencia de apelación dada la no aceptación de la posición de ninguna de ambas partes y ser ésta la primera resolución que entiende procede la condena al pago. A ello se añadirá la condena al pago de rentas/indemnización equivalente desde la de octubre de 2024 (la última tomada en consideración en la cuantificación que antes se ha verificado es la de septiembre de 2024) hasta el momento en que la propiedad recupere la vivienda a razón de 970 €/mes.

No se hace condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes ante la estimación parcial de sus pretensiones ( art. 394 LEC)

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Elvira, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue en parte desestimada y en parte no se entró en las pretensiones ejercitadas en la demanda por ella presentada el 19.05.2023 frente a Patricia y Lucas (respecto de este último se desistió ulteriormente así acordándose por decreto de 3.05.2024).

En la demanda se expone que la demandante es propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona habiéndose suscrito el 23.01.2019 un contrato de arrendamiento con Patricia y Lucas, siendo la renta mensual de 1.200 €.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se indica ser de 11.470 € correspondientes a:

- Septiembre 2020 a octubre de 2021: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 3.220 €.

- Noviembre y diciembre de 2021: Renta de 1.200 €/mes. Suponen 2.400 €.

- Enero de 2022 a enero de 2023: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 2.990 €.

- Febrero y marzo de 2023: Renta de 1.200 €/mes. Suponen 2.400 €.

- Abril y mayo de 2023: Diferencial de 230 €/mes (abonados únicamente 970 €). Suponen 460 €.

La suma de estas cantidades hace un total de 11.470 € que es lo indicado en la demanda.

En base a lo expuesto se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de los demandados (que se indica tienen derecho a enervar la acción) a abonar a la demandante la cantidad de 11.470 € más rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a los demandados.

Patricia contestó a la demanda y se opuso alegando que existía un defecto legal en la forma de proponer la demanda al no haberse dado cumplimiento a las exigencias contenidas en los arts. 439.6.a ) LEC ( indicación referente a si la vivienda es la habitual de la persona ocupante), 439.6.b ) LEC ( condición o no de gran tenedor de la parte actora) ni en su caso art. 439.7.a ) LEC ( procedimiento de conciliación o intermediación) al entender que al tiempo de presentación de la demanda que señala la demandada era el 22.06.2023 ya habían entrado en vigor tras la reforma operada por medio de la Ley 12/2023 de 24 de mayo.

Junto a ello se indica que la vivienda además de propiedad de Elvira asimismo lo es de la mercantil "La fuente de Los Cameros SL" de la que el administrador es Anibal (expareja de la Sra. Elvira) con quien expone la demandada que acordó por escrito que desde el mes de junio de 2020 la renta pasaba a ser de 970 €/mes lo que supone que desde ese momento (junio de 2020) a la última fecha considerada en la demanda (mayo de 2023) se debían haber abonado 34.920 € (a 970 €/mes). Dado que lo satisfecho han siso 35.705 €, no existe importe alguno pendiente de pago.

En base a ello se solicita la inadmisión de la demanda, en su caso (de tener la demandante la condición de gran tenedora) que se ofrezca a la demandada un alquiler social y de forma subsidiaria que se desestime la demanda con imposición de costas a la demandante.

El juicio se celebró el 20.09.2024. En él en primer lugar se desestimó la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda al haberse presentado la misma antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de 24 de mayo (no se formuló recurso de reposición). Tras ello la parte actora manifestó, como hecho nuevo, que desde junio de 2023 la demandada no abona cantidad alguna en concepto de renta y que actualizaba la cantidad reclamada a 27.610 €. Por su parte la demandada manifestó, como hecho nuevo, que había interpuesto una demanda de juicio ordinario por problemas de habitabilidad en el inmueble y que era por tal motivo por que no se habían pagado las rentas desde junio de 2023 ya que había solicitado la suspensión de la obligación de pago de la renta. Tras la continuación del mismo a los efectos de fijación de hechos controvertidos y práctica de prueba, se dictó sentencia que es en parte desestimatoria de la demanda y en parte no entra en consideración en lo que es la reclamación de rentas desde junio de 2023 por entender concurrente la excepción de litispendencia.

En cuanto a lo primero considera acreditado el acuerdo de reducción de renta a 970 €/mes en base a lo documentado (la declaración del testigo que se manifestó en otro sentido la entiende contradictoria con el documento aportado). En base a ello entiende que al tiempo de interponerse la demanda nada se adeudaba.

En lo que son las rentas adicionales, dado el juicio ordinario planteado, entiende que concurre una situación de litispendencia pues de su resolución depende su exigibilidad y la operativa en su caso de las previsiones contenidas en el art. 26 LAU.

Dado que no se acogen plenamente las posiciones de ninguna de las partes, no se hace condena en costas.

Elvira interpone recurso de apelación considerando que no verifica la sentencia una correcta valoración de la prueba y aplicación de la normativa. Difiere de la valoración del documento en que se fundamenta la consideración de haberse llegado a un acuerdo de reducción de deuda, siendo en todo caso exigibles los importes adicionales. La litispendencia tampoco la estima operativa pues además de indicar lo limitado de la exposición hecha por la contraparte (y la ausencia de reclamaciones sobre el estado de la vivienda desde marzo de 2022) se precisa que en el otro procedimiento no se ha pedido ni la suspensión del contrato de arrendamiento, como tampoco la obligación de pago de renta ni indicado que el inmueble fuere inhabitable siendo el planteamiento de tal procedimiento una argucia relacionada con esta causa.

Patricia se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia destacando la corrección tanto de la interpretación del contrato como de la operativa de la litispendencia.

SEGUNDO.- Concurrencia de una causa de resolución.

La primera cuestión que se plantea en estas actuaciones es si concurre o no una causa de resolución del contrato de arrendamiento en la relación arrendaticia derivada del contrato de 23.01.2019. En él aparece como arrendadora la aquí apelante Elvira y como arrendataria la apelada Patricia junto a Lucas (si bien en relación al mismo se desistió de la demanda que inicialmente también se había interpuesto frente a él).

La sentencia no la considera concurrente ante la que entiende reducción de rentas acordada, valoración con la que difiere la apelante (y con la que está conforme la apelada) en los términos expuestos en el anterior fundamento de derecho de esta sentencia que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

De cara a resolver sobre lo planteado, lo primero que cabe indicar es (como ha señala la sentencia dictada en primera instancia), que la causa de resolución del art. 27.2.a) LAU (falta de pago) debe concurrir al tiempo de presentarse la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia, lo que supone que en procedimientos como el aquí considerado de lo que se trata es de determinar si la parte arrendataria en tal momento de interposición de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiere asumido o le corresponda.

A tal efecto se indica en la SAP Barcelona, Sec. 13ª 426/2025 de 3 de julio de 2025 (ECLI:ES:APB:2025:8135) que:

"En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran (falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador); y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación (si cabe)."

En semejante sentido cabe citar las SAP Madrid, Sec. 13ª 9/2022 de 13 de enero de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:1044); Madrid Sec. 10ª 703/2022 de 23 de diciembre de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:19810); Madrid, Sec. 13ª 244/2023 de 25 de mayo de 2023 (ECLI:ES:APM:2023:8526); Madrid, Sec. 9ª de 15 de julio de 2024 (ECLI:ES:APM:2024:10410) o Madrid, Sec. 13ª 25/2025 de 23 de enero de 2025 (ECLI:ES:APM:2025:408) en las que se expone:

"La doctrina del Tribunal Supremo en relación al desahucio por falta de pago de la renta, que ya constituye jurisprudencia consolidada, viene a expresar

A) La litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone: (1) el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de la presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda(falta de pago que solo se excluye por la mora accipiendi del arrendador), encontrándose incurso en causa de resolución, por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes. (2) adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago deja de excluir la concurrencia de la causa resolutoria (que determinaría la desestimación del desahucio) para ser considerado un pago a efectos enervadores:

En este caso, la renta contractual se fijó en 1.200 €/mes, si bien (y en ello se centra el recurso de apelación) debe determinarse si medió o no un acuerdo de reducción de renta de forma que ésta pasare a ser de 970 €/mes desde junio de 2020.

Para ello es esencial el documento aportado con la contestación a la demanda que consta suscrito por la arrendataria y en lo que es la propiedad por parte de Anibal que es quien además firmó el contrato de arrendamiento por cuenta de la arrendadora que en el contrato se indicaba ser la aquí demandante/apelante Elvira.

El Sr. Anibal indicó en el acto de la vista ser socio y administrador de "La fuere de Los Cameros SL" que es además propietaria del 50 % de esta vivienda (el otro 50 % es de la aquí apelante Elvira). Así resulta de la nota simple del Registro de la Propiedad nº 8 de Barcelona obrante en autos.

El texto de este documento es esencial de cara a la resolución de esta causa (de hecho el juzgador de primera instancia lo leyó en el acto del juicio en su integridad - salvo el encabezamiento - al Sr. Anibal a quien se recibió declaración como testigo). Ello implica que se estime necesario reflejarlo literalmente en esta sentencia, ya que la apelante difiere de la interpretación que al mismo se da en la sentencia dictada en primera instancia. En él se señala:

"BARCELONA A 21-05-2020

CONTRATO DE RECONVERSION DE DEUDA ACUMULADA

DESCRIPCION: DE LA DEUDA ACUMULADA DEL PISO DE ALQUILER DE LA DIRECCION000, CUYA INQUILINA ES: Patricia, CON NIE- NUM000.

EL PRESENTE CONTRATO TIENE POR FINALIDAD PODER SOLUCIONAR CON BUEN ENTENDIMIENTO UNA SITUACION, A LA QUE ENTENDIENDO LA SITUACION PRECARIA DEL INQUILINO, TANBIEN ES VERDAD QUE LA PROPIEDAD PERTENECE A Elvira, POR UNA PARTE Y Anibal POR OTRA, QUE SOBRE ESTA FINCA HAY UNA HIPOTECA DE LA QUE SE PAGAN 881,12 EUROS MENSUALES, EN El BBVA PAGO MENSUAL Y QUE ADEMAS DEBIDO A LA SITUACION ESTA Y DEMAS YA DEBEMOS VARIOS MILES DE EUROS AL ALMINISTRADOR DE LA FINCA EN LA CUAL HAY DERRAMAS COMUNITARIAS QUE REALMENTE NO PODEMOS PAGAR.

QUE DEBIDO A QUE LA DEUDA DEL ALQUILER ASCIENDE A 9650 EUROS Y NO VIENDO OTRA SOLUCUCION, HEMOS ACEPTADO QUE LA INQUILINA (DEBIDO A SU VOLUNTAD CONCILIADORA) ACEPTAR QUE SI PAGARA EL ALQUILER A PARTIR DE JUNIO 2020 LA CANTIDAD PACTADA DE 970 EUROS, ACEPTAMOS, QUE LA DEUDA EXISTENTE SE ENPIECE A PAGAR A PARTIR DE OCTUBRE DEL 2020 A RAZON DE 300 EUROS MENSUALES INDEPENDIENTE DEL ALQUILER PACTADO (A PARTE DEL ALQUILER) LO CUAL ACEPTAMOS QUE LA DEUDA ACUMULADA SE INDEPENDICE DEL ALQUILER EN LA ACTUALIDAD, ASEGURANDO POR EL PRESENTE ESCRITO QUE CUMPLIENDO LO PACTADO NO ACUDIREMOS A LOS JUZGADOS."

El Sr. Anibal indicó en el acto del juicio que este documento no supuso una reducción de renta a 970 €/mes; sino que este importe se fijó así por ser el que les dijo la parte arrendataria que permitía obtener una ayuda del Ayuntamiento, debiéndose abonar la renta en su totalidad como lo demuestra el que se fijó un pago adicional de 300 € dando ello lugar (así lo dijo) al importe de la renta de 1.200 €/mes.

En cuanto a la valoración de esta testifical (que cabe hacer con una gran cautela como ya indica la sentencia de primera instancia pues el Sr. Anibal dijo ser administrador de la mercantil que es propietaria del 50 % de la vivienda), lo primero que cabe indicar es que la suma de 300 € y 970 € que son los importes que fija el acuerdo, hace un total de 1.270 € cuando la renta es de 1.200 €.

Además, la lectura del documento que se acaba de reflejar lo que indica (y en este sentido se coincide con la sentencia dictada en primera instancia) es que existía una deuda atrasada de 9.650 € cuyo pago se acordó fraccionar en 300 €/mes, debiéndose hacer el primer pago de estos 300 €/mes en octubre de 2020, admitiéndose este fraccionamiento de pago, si bien siempre que se continuare con el pago de la renta que en este documento se fijó en 970 €/mes.

Ante este tenor (es lo que resulta del documento) al mismo cabe atribuirle una doble naturaleza: novación modificativa de la renta y reconocimiento de deuda con fraccionamiento de pago de la misma.

Así, en lo que se refiere al cambio de la renta implica una novación modificativa o impropia, del art. 1.203 CC, figura respecto de la que indica la STS 123/2022 de 16 de febrero de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:620):

"2.- Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

2.1. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art.1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203 CC ) ...

... 2.3. Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata, por tanto, de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias".

Junto a lo anterior, en lo que se refiere a las cantidades adeudadas, el documento es un reconocimiento de deuda (con acuerdo de fraccionamiento de pago en caso de pagarse la renta), figura que tiene carácter causal, con lo que la existencia del mismo no transmuta la naturaleza de la obligación que al mismo da lugar (en este caso el impago de rentas). En este sentido cabe citar la STS 1230/2023 de 18 de septiembre de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:3820) en la que con referencia a las STS 412/2019 de 9 de julio y 82/2020 de 5 de febrero se indica:

"El reconocimiento de deuda como declaración en la que un sujeto de Derecho admite adeudar a otro una prestación, sea o no dineraria, no está sujeto a la observancia de una concreta forma condicionante de su eficacia jurídica, si bien es lo normal que se refleje por escrito a efectos probatorios. Tampoco se encuentra expresamente regulado en el Código Civil, a diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos jurídicos foráneos. Se hace referencia al reconocimiento en el art. 1973 CC , como causa de interrupción de la prescripción; sin embargo, carecemos de una regulación sistemática del instituto. A pesar de ello ha sido admitido, sin discusión, por doctrina y jurisprudencia, como manifestación de la libre autonomía de la voluntad consagrada en el art. 1255 CC .

"Ahora bien, comoquiera que, con carácter general, en nuestro Derecho no están permitidos los negocios jurídicos abstractos, toda vez que el convenio causal constituye requisito autónomo y parte integrante del contenido de aquéllos ( art. 1261 del CC ), no cabe romper la relación entre reconocimiento y obligación, y, en consecuencia, es posible oponerse al cumplimiento de lo reconocido, alegando y justificando que la obligación carece de causa, o que es nula, anulable o ineficaz, lo que exige desvirtuar la presunción de su existencia y licitud a la que se refiere el art. 1277 del CC , según el cual, aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras no se demuestre lo contrario. La consideración de un reconocimiento de deuda sustantivamente abstracto podría dar lugar a unos resultados injustos e insoportables, impropios de nuestro sistema jurídico causalista.

"El juego normativo del precitado art. 1277 CC determina pues la consideración del reconocimiento de deuda como sustantivamente causal y procesalmente abstracto, en el sentido de que, si bien no cabe prescindir de la causa de la obligación reconocida, que se puede expresar o no en el reconocimiento efectuado, desde el punto de vista probatorio el deudor, que afirme la inexistencia de la causa, deberá pechar con la carga de la prueba, dada la presunción iuris tantum que contiene dicho precepto.

"No ha de ofrecer duda que, con carácter general, el reconocimiento de deuda ha de vincular a quien lo lleva a efecto, siendo manifestación de lo expuesto la STS 257/2008, de 16 de abril , cuando se refiere al efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

"En el mismo sentido, y presumiendo la existencia de causa, se manifiesta la más reciente STS 113/2016, de 1 de marzo , la cual, tras reproducir lo afirmado en la STS 138/2010, de 8 de marzo , según la cual: "El reconocimiento de deuda vincula a quien lo realiza y, en atención a lo prevenido en el artículo 1277 del Código Civil ha de presumirse que su causa existe y es lícita, en tanto el deudor (con inversión de la norma general sobre carga de la prueba) no demuestre lo contrario", continúa afirmando que: "[...] presupone la realidad de la deuda que reconoce, que se considera existente contra el que las reconoce, vinculante para el que lo hace, con efecto probatorio, tal como dicen explícitamente las sentencias del 28 septiembre 2001 , 24 junio 2004 , 21 marzo 2013 ".

"Y esta última STS 222/2013, de 21 de marzo , con referencia a las SSTS de 8 de junio de 1999 y 17 de noviembre de 2006 , define el reconocimiento como "el negocio jurídico unilateral por el que el sujeto declara la existencia de una deuda previamente contraída, que, en este caso, la causa se halla plenamente expresada, reconocimiento causal que contemplan las sentencias de 1 de marzo de 2002 y 14 junio 2004 y que vincula a quien lo realiza, como precisa la sentencia de 8 marzo 2010 ".

En semejante sentido cabe citar la STS 309/2025 de 26 de febrero de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:839).

En este caso, lo que motiva la acción de desahucio conforme se ha planteado la demanda es el impago de las rentas que se fueran generando mes a mes y no de las atrasadas que dieron lugar al reconocimiento de deuda. Tal impago de lo derivado del reconocimiento de deuda se podría plantear si pudiere ser o no una causa de desahucio, pues por una parte existe un reconocimiento de deuda, si bien su origen son rentas siendo el reconocimiento de deuda un negocio causal tal y como señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo antes referida. No obstante lo anterior, ello no es lo planteado en esta causa en la que lo que se reclaman son las rentas mes a mes nada interesándose ni en lo que es la concurrencia de un motivo de resolución derivado del impago de las cantidades aplazadas derivadas del reconocimiento de deuda, como tampoco lo es la reclamación de la cantidad que pudiere existir (si la hubiere) pendiente de pago derivada de tal reconocimiento de deuda.

Dados los términos en que se ha planteado la causa (a los que se debe estar por la vigencia del principio dispositivo en materia civil) y la conclusión antes alcanzada de ser la renta desde junio de 2020 de 970 €/mes; ello supone que en el periodo considerado en la demanda (desde septiembre de 2020 a mayo de 2023 ambos inclusive) los pagos debían ascender (son 33 meses) a 32.010 €. La renta se debe abonar dentro de los primeros cinco días del mes conforme a la cláusula cuarta del contrato.

Desde septiembre de 2020 a mayo de 2023 y en concreto el 19.05.2023 que es cuando se presentó la demanda (es el periodo a considerar pues aquel en que se fundamenta la demanda que parte de impagos desde septiembre de 2020 y no por ello desde junio de 2020 que es la fecha del acuerdo dado que el presente es un procedimiento de desahucio) constan los siguientes pagos (el primero es el de 5.10.2020 pues es el que se imputa a la renta de septiembre de 2020 que es la primera reclamada):

§ 05/10/2020: 970 €. Concepto renta septiembre 2020.

§ 05/10/2020: 970 €. Concepto renta octubre 2020.

§ 02/11/2020: 970 €. Concepto renta octubre (debe decir noviembre) 2020.

§ 02/12/2020: 970 €. Concepto renta diciembre 2020.

§ 05/01/2021: 970 €. Concepto renta enero 2021.

§ 09/02/2021: 970 €. Concepto renta febrero 2021.

§ 02/03/2021: 970 €. Concepto renta marzo 2021.

§ 08/04/2021: 970 €. Concepto renta abril 2021.

§ 03/05/2021: 970 €. Concepto renta mayo 2021.

§ 01/06/2021: 970 €. Concepto renta junio 2021.

§ 26/07/2021: 970 €. Concepto renta julio 2021.

§ 11/08/2021: 970 €. Concepto renta agosto 2021.

§ 22/09/2021: 970 €. Concepto renta setiembre 2021.

§ 27/10/2021: 970 €. Concepto renta octubre 2021.

§ 11/01/2022: 970 €. Concepto renta diciembre 2021.

§ 31/01/2022: 970 €. Concepto renta enero 2022.

§ 02/02/2022: 970 €. Concepto renta noviembre 2021.

§ 21/03/2022: 970 €. Concepto renta febrero 2022.

§ 30/03/2022: 970 €. Concepto renta marzo 2022.

§ 02/05/2022: 970 €. Concepto renta abril 2022.

§ 28/07/2022: 970 €. Concepto renta mayo 2022.

§ 09/08/2022: 970 €. Concepto renta junio 2022.

§ 04/10/2022: 970 €. Concepto renta julio 2022.

§ 26/10/2022: 970 €. Concepto renta agosto 2022.

§ 29/11/2022: 970 €. Concepto renta noviembre 2022.

§ 22/12/2022: 700 €. Concepto renta octubre 2022.

§ 27/12/2022: 970 €. Concepto renta septiembre 2022.

§ 02/01/2023: 270 €. Concepto renta octubre faltante 2022.

§ 02/02/2023: 970 €. Concepto renta diciembre 2022.

§ 01/03/2023: 970 €. Concepto renta enero 2023.

§ 01/03/2023: 970 €. Concepto renta febrero 2023.

§ 30/03/2023: 970 €. Concepto renta marzo 2023.

§ 19/05/2023: 970 €. Concepto renta abril 2023.

La suma de estas cantidades asciende a 31.040 € cuanto lo que se debía haber abonado eran 32.010 €. La diferencia es de 970 € que coinciden exactamente con el pago de la renta de mayo de 2023 que se hizo a los pocos días de presentarse la demanda (ello se produjo el 19.05.2023). En concreto el pago se hizo el 29.05.2023 exactamente por esa cantidad de 970 € y por el concepto de renta de mayo de 2023. Este ingreso no se ha incluido en la relación anterior pues se debe estar a la fecha de presentación de la demanda que es como se acaba de señalar el 19.05.2023.

Se trata por ello del impago de la renta de un mes si bien la relación que se acaba de hacer (con reflejo del concepto del pago) constata que en este caso las rentas se hacían efectivas prácticamente siempre con retraso (de las antes detalladas 33 mensualidades solamente constan satisfechas dentro de los 5 primeros días del mes que es lo que está estipulado las correspondientes a 8 meses).

No obstante lo anterior, aun cuanto la cantidad que se estima debe ser tomada en consideración sea inferior a la indicada por la parte actora, se considera que concurre en este caso una causa de resolución arrendaticia ya que el retraso continuado en el abono de la renta en plazo o la falta de pago de una sola mensualidad puede fundamentar la resolución del contrato, pudiéndose citar en este sentido la STS 755/2008 24 de julio de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:4154) en la que se señala:

"Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración".

En semejante sentido la STS 291/2014 de 23 de mayo de 2014 (ECLI:ES:TS:2014:2397) dispone:

"A mayor abundamiento, la jurisprudencia de esta Sala ha mantenido que el pago de las rentas en el arrendamiento urbano, no puede retrasarse. Así, las sentencias de 24 julio 2008 y 19 diciembre 2008 dicen literalmente: "... sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de rentas periódicas". Lo que ha sido reiterado en innumerables sentencias posteriores: 26 marzo 2009 , 9 septiembre 2011 , 18 marzo 2014 , 27 marzo 2014 ".

Igualmente cabe citar entre otras las STS 1219/2008 de 19 de diciembre de 2008 (ECLI:ES:TS:2008:6765); STS 2010/2022 de 15 de marzo de 2022 ( ECLI:ES:TS:2022:1065) o STS 1065/2024 de 23 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4244).

Ello comporta que el recurso de apelación se deba ver estimado y con ello que se deba tener por resuelta la relación arrendaticia.

TERCERO.- Reclamación de rentas.

La sentencia de primera instancia no las entiende exigibles ante los pagos efectuados y el acuerdo alcanzado entre las partes referente a la rebaja de la renta.

En lo que son las no abonadas desde junio de 2023 a septiembre de 2024 (el juicio se celebró el 20.09.2024), realidad esta del impago de estas mensualidades que la parte demandada reconoció, la sentencia no entra en su análisis por concurrencia de litispendencia ante la causa pendiente entre las partes instada por la arrendataria frente a la arrendadora y de la que se aportó la demanda en el acto del juicio.

La apelante difiere de esta conclusión según se expone en el fundamento de derecho de esta sentencia no estimando operativa la litispendencia dado lo limitado de la exposición hecha por la contraparte en cuanto al estado de la vivienda (es lo que fundamenta la otra demanda), la ausencia de reclamaciones a ello referente desde marzo de 2022, destacando que en el otro procedimiento no se ha pedido ni la suspensión del contrato de arrendamiento, como tampoco la de la obligación de pago de renta ni indicado que el inmueble fuere inhabitable siendo el planteamiento de tal procedimiento una argucia relacionada con esta causa. Frente a ello la apelada entiende correctos los razonamientos que se contienen en la sentencia.

En relación a este motivo de apelación, antes de entrar en el análisis específico de las concretas circunstancias del caso, es idóneo hacer una referencia a lo que es el ámbito de un procedimiento como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) en el que las posibilidades de análisis que en él son posibles han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151), lo que supone que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Tras esta precisión, de cara a resolver sobre lo planteado en esta sede de apelación, cabe indicar que en el anterior fundamento de esta sentencia se ha concluido que el acuerdo de rebaja de la renta a 970 € se estima acreditado.

Es por ello que partiendo de que a la fecha de la demanda quedaba pendiente de pago una cantidad de 970 € correspondiente al mes de mayo de 2023, entre tal fecha y la del juicio (20.09.2024) se devengaron (el pago de la renta se debía hacer en los cinco primeros días de cada mes) las referentes a 16 meses más que suponen 15.520 € con lo que la cantidad ascendería a 16.490 €.

En cuanto a pagos posteriores a la demanda, constan los siguientes (no constan más que estos documentados):

§ 29/05/2023: 970 €. Concepto renta mayo 2023.

§ 30/06/2023: 970 €. Concepto renta junio 2023.

§ 10/08/2023: 970 €. Concepto renta julio 2023.

§ 06/09/2023: 970 €. Concepto renta agosto 2023.

Ello hace un total de 3.880 €, con lo que la cantidad pendiente de pago hasta la fecha del juicio sería de 12.610 €.

En cuanto a la exigibilidad de las rentas generadas desde el mes de junio de 2023 a septiembre de 2024, la sentencia dictada en primera instancia no entra en ellas por entender concurrente una prejudicialidad civil en base a la demanda que se aportó en el acto de la vista por la parte demandada y que fue alegada como hecho nuevo.

Respecto de ello cabe indicar que lo que se hizo por la parte demandada es adjuntar esta demanda no interesándose nada específico más allá de como fundamento de la no exigibilidad de las rentas referidas a tal periodo. De esta alegación no consta que se diere traslado en cuanto que tal a la contraparte a fin de formular alegaciones o proponer prueba al respecto que es lo que se considera debería haber hecho ( arts. 443 LEC en relación con los arts. 426 y 286 LEC) aunque ello no consta ni se alega que en este caso haya generado algún tipo de problemática procesal.

En cuanto a la decisión adoptada en la sentencia apelada de no entrar en el análisis de la exigibilidad de las rentas generadas desde el mes de junio de 2023 (es lo que hace la sentencia dictada en primera instancia al entender operativa la litispendencia); cabe señalar que el régimen de la prejudicialidad civil (o litispendencia) viene regulado en el art. 43 LEC el cual dispone:

"Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.

Contra el auto que deniegue la petición cabrá recurso de reposición, y contra el auto que acuerde la suspensión cabrá presentar recurso de apelación".

La finalidad de esta figura de la prejudicialidad civil es la de preservar el principio de seguridad jurídica, evitando el riesgo de que una misma cuestión sea decidida de forma contradictoria, mediante resoluciones incompatibles dictadas en distintos procesos y por distintos tribunales.

Los requisitos previstos en el artículo 43 LEC para que concurra la situación de prejudicialidad civil son los referentes a que existan dos procesos paralelos, que no sean acumulables y que lo que se dirime con carácter principal en uno de ellos suponga una de las premisas para resolver el otro. De constatarse la presencia de los mismos, debe procederse a decretar la suspensión del procedimiento en el estado en que se halle hasta la resolución del que tiene por objeto la cuestión prejudicial. No se exige que concurra la triple identidad (de sujetos, objeto y causa de pedir) propia de la cosa juzgada o la litispendencia, que originaría un efecto diferente al que aquí se trata, bastando por ello con que medie una conexión entre ambos procedimientos.

Es por ello que si, promovido un proceso se constata que existe otro pendiente con el que aun cuando no concurriendo la completa identidad subjetiva, objetiva y causal, existe una interdependencia esencial entre ambos (o el anterior determina y vincula aspectos de la decisión del posterior, o están planteadas algunas cuestiones que forman parte de la decisión del posterior), lo que procede es la suspensión del proceso ulterior con fundamento en la concurrencia de una prejudicialidad civil.

En este caso no se procedió así, sino que se dejó imprejuzgada la cuestión planteada, lo que no es el régimen legalmente previsto respecto del que lo primero que cabe indicar es que en este caso no medió petición de suspensión por la parte demandada, lo que es un presupuesto necesario para poderla acordar (y hacer con ello operativo el régimen de la prejudicialidad civil/litispendencia antes mencionado).

Asimismo cabe señalar que no existe previsión legal específica que permita dejar de abonar la renta ante el que pudiere ser un mal estado de la vivienda (es a ello a lo único que cabe referirse en esta sentencia dados los términos en que se han planteado las pretensiones en ella ejercitadas y el contenido de la demanda que es objeto del otro procedimiento). En concreto, el art. 21 LAU lo que establece es una reducción de renta si la ejecución de las obras de conservación que lleva a cabo el arrendador duran más de veinte días y si durante su desarrollo se ve privado de parte de la vivienda (la reducción de la renta es proporcional a la parte de la vivienda de cuyo uso se vea privado). Junto a ello existe la previsión contenida en el art. 26 LAU referida a la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable, supuesto en que el arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. De optarse por la suspensión (que implica dejar de ocupar la vivienda) se paraliza el plazo del contrato y se suspende la obligación de pago de la renta.

Ninguno de estos casos consta que sea el aquí contemplado y en concreto el último que es el que justifica el no pago de la renta.

Tampoco consta acordada ninguna medida cautelar referente a una suspensión de la obligación de pago de la renta ( art. 727,11ª LEC) o decisión adoptada respecto de una dispensa de la obligación de pago de la renta.

Es por todo lo expuesto que la decisión adoptada por el juzgado referente a no entrar en el análisis de la acción referente al pago de rentas no se considera justificada, lo que comporta que se deba estimar el recurso de apelación de forma que se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de 12.610 €; más intereses del art. 576 LEC que se considera deben operar desde el dictado de esta sentencia de apelación dada la no aceptación de la posición de ninguna de ambas partes y ser ésta la primera resolución que entiende procede la condena al pago. A ello se añadirá la condena al pago de rentas/indemnización equivalente desde la de octubre de 2024 (la última tomada en consideración en la cuantificación que antes se ha verificado es la de septiembre de 2024) hasta el momento en que la propiedad recupere la vivienda a razón de 970 €/mes.

No se hace condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes ante la estimación parcial de sus pretensiones ( art. 394 LEC)

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación