Sentencia Civil 426/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 1428/2023 de 29 de mayo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Budmac Investments, S.L.U. promovió acción judicial frente a doña Rebeca y don Edmundo, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Viladecans, DIRECCION000, y en tal concepto suscribió sobre dicha vivienda, en fecha 9 de septiembre de 2019, un contrato de arrendamiento con los demandados, contrato cuya duración se convino por un periodo de tres años.

b) Se pactó entre las partes una renta mensual de 298,06 euros, si bien tal renta ha sido objeto de modificación conforme a las actualizaciones del IPC, de acuerdo con lo dispuesto en la estipulación tercera del contrato, de modo que a fecha presente el precio del arriendo asciende a 304,86 mensuales.

c) El 3 de mayo de 2022, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del arrendamiento, Budmac Investments, S.L.U. remitió a la parte arrendataria, por medio fehaciente, una comunicación mediante la que recordaba que a la fecha del vencimiento contractual, esto es, 8 de septiembre de 2022, se daría por finalizado el contrato, y le instaba a que, llegado aquel término, reintegrara la posesión de la vivienda.

d) Por razón de ello, la propiedad se ha visto en la obligación de acudir a la vía jurisdiccional para hacer efectivos sus intereses legítimos a los efectos de recuperar la posesión de la finca y, además, para reclamar en concepto de indemnización por ocupación las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 8 de septiembre de 2022, a razón de 304,86 euros mensuales, de modo que, a fecha de presentación de la presente demanda, la cantidad adeudada por ocupación asciende a 834,40 euros (224,68 euros de septiembre de 2022, 304,86 euros de octubre de 2022, y 304,86 euros de noviembre de 2022).

e) La anterior cuantía debe entenderse sin perjuicio de las cantidades que se devenguen durante la pendencia del procedimiento, en tanto en cuanto no se produzca la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 304,86 euros mensuales.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 9 de septiembre de 2019 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000, de Viladecans, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Viladecans.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;

3.- Se condene a D./Dª. Edmundo y D./Dª. Rebeca al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (834,40.-euros), más los correspondientes intereses;

4.- Se condene a D./Dª. Edmundo y D./Dª. Rebeca a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de TRESCIENTOS CUATRO EUROS CON OCHENTA Y SÉIS CÉNTIMOS / MENSUALES (304,86.-euros/mensuales).

En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada, a excepción en caso que el arrendatario optase por la condonación y entrega de la posesión a la propiedad".

II. La representación del codemandado don Edmundo se opuso a la acción así descrita argumentando, en síntesis, que convive con sus hijos y que se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, porque no recibe ingresos suficientes para permitirse un arrendamiento en Gavà que no sea un alquiler social.

Añade que no dispone de otra vivienda en la que residir, y, pese a haberse puesto en contacto con Servicios Sociales, no ha recibido ningún tipo de notificación del correspondiente organismo mediante la cual se le comunique la posibilidad de reubicación en una vivienda alternativa.

Por ello solicitaba la suspensión del presente procedimiento, así como cualquier orden de entrega de la posesión del inmueble, mientras no haya una resolución por las autoridades competentes sobre el posible acuerdo de alquiler social y, en todo caso, que se acompañe de un realojamiento adecuado de una familia de tan especial vulnerabilidad, ya de otra forma se desatienden abiertamente las declaraciones del TEDH cuando valora la necesidad y proporcionalidad de las medidas de desalojo, y se infringirían las garantías mínimas que el Estado debe atender frente a la vulneración de derechos fundamentales.

III. No compareció la codemandada doña Rebeca, por lo que se le declaró en rebeldía y se ordenó la continuación del juicio por sus trámites.

IV. La jueza de primera instancia consideró aplicables, en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, los artículos 9 y 10 de la LAU, en su redacción vigente a la fecha de suscripción del contrato (9 de septiembre de 2019), y concluyó que el arrendamiento objeto de litigio no habría de tener la duración de 3 años que se fija en el contrato, sino los 7 años de duración mínima establecidos en el artículo 9.1, por tratarse el arrendador de una persona jurídica.

Por ello, y dado que en la fecha de interposición de la demanda no habían transcurrido aquellos siete años, desestimó la pretensión que tenía por objeto la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo.

En cuanto a la acción de reclamación de rentas, la juzgadora a quoapuntaba que el demandado no había demostrado haber satisfecho las rentas que en la demanda se afirmaba que permanecían impagadas. Por ello estimó esta pretensión y condenó a don Edmundo y doña Rebeca a abonar a la propiedad la suma reclamada de 834,40 euros.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de los pedimentos actores.

V. La representación de Budmac Investments, S.L.U. se alza en apelación frente a aquella resolución aduciendo inicialmente que la juzgadora de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba desde el momento en que considera aplicable, en cuanto a la duración del arrendamiento, el artículo 9.1 LAU, el cual, en su redacción vigente a la fecha del contrato, establecía una duración mínima de siete años; y añade que la jueza pasa por alto que el mencionado contrato se convino por un periodo de 3 años (desde el 9 de septiembre de 2019 hasta el 8 de septiembre de 2022), sin posibilidad de prórroga, y ello de conformidad con lo establecido en la redacción del artículo 16.3 de la Ley 4/2016 a fecha de la suscripción del contrato, que establecía claramente que el plazo de duración del contrato de alquiler social era de 3 años y no se remitía a la regulación genérica de la LAU en materia de prórrogas ni preavisos.

Agregaba que, en consonancia con lo anterior, Budmac Investments, S.L.U. cumplió con su obligación de comunicar de manera fehaciente a los arrendatarios su voluntad de no prolongar la duración del arrendamiento más allá de los tres años pactados. Tal notificación se cursó por medio de burofax de 13 de mayo de 2022 -el arrendamiento expiraba el 8 de septiembre siguiente-, burofax que debe surtir todos sus efectos aunque no fuera recibido efectivamente por los destinatarios, por cuanto el funcionario de Correos intentó infructuosamente la entrega y dejó el correspondiente aviso en la vivienda arrendada a fin de que los inquilinos se personaran en la correspondiente oficina para retirar el repetido burofax, lo que no verificaron, por lo que la comunicación debe surtir los efectos que le son propios.

SEGUNDO.- Cumplimiento por parte de la propiedad de los requisitos exigidos contractualmente por la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016 para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Estimación del recurso

I. Tal como expone la jueza de primera instancia, se ajusta a la realidad, ciertamente, que en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento objeto de litigio (9 de septiembre de 2019), ya se encontraba en vigor, en concreto desde el 6 de marzo de 2019, la redacción actual del primer párrafo del artículo 9.1 LAU, que es del siguiente tenor:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Es decir, que los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU que fueran celebrados con posterioridad a 6 de marzo de 2019 habrían de tener una duración mínima, a voluntad del arrendatario, de siete años si el arrendador fuera persona jurídica. Y esta es la conclusión a la que llega la juzgadora a quopara decidir que, dado que el contrato de arrendamiento fue formalizado el 9 de septiembre de 2019, en la fecha de interposición de la demanda (31 de octubre de 2022) dicho contrato no se habría aún extinguido, por cuanto su duración habría de coincidir con los siete años a los que alude el artículo 9 LAU.

II. Para dilucidar si aquella decisión se ajusta o no a derecho debe analizarse el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 9 de septiembre de 2019.

Lo primero que debe advertirse es que el arrendamiento tiene un régimen jurídico especial como se deduce ya de su propio título: "Contrato de arrendamiento para uso de vivienda a efectos de oferta de realojamiento según Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".En la condición particular 2ª se declara ya: "Duración: TRES años. Ver Pacto Especial "Sujeción a Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".

Y en el denominado "Anexo pactos especiales" (cfr. página 10 del documento número 6 de la demanda) se resalta que "[s]in perjuicio de lo dispuesto en las condiciones particulares y generales, queda especialmente pactado: Sujeción a Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".Y se añade:

"El presente contrato se corresponde con la oferta de realojamiento efectuada a la parte Arrendataria en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial (DOGC núm. 7276, de 29 de diciembre de 2016, BOE núm. 15, de 18 de enero de 2017), la aplicabilidad de dicha ley viene motivada por el riesgo de pérdida de vivienda en el marco del inminente desahucio por falta de pago de rentas de alquiler como consecuencia del procedimiento judicial nº 671/18-5 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Gavá.

Con anterioridad a la suscripción del presente contrato, la Arrendataria ha justificado y debidamente acreditado la situación socio-económica de su Unidad Familiar, ascendiendo los ingresos anuales ponderados de la unidad de convivencia al importe de 19.870,53 euros. Atendida esta circunstancia y las demás condiciones establecidas en la mencionada Ley 4/2016, la Propiedad ha decidido conceder a ésta unas determinadas facilidades arrendaticias que le permitan, a la vista de sus concretas circunstancias socioeconómicas, satisfacer su necesidad y la de su Unidad Familiar de disponer de una vivienda habitual y, con ello, permitirles mantener el uso del Inmueble que hasta ahora habían venido ocupando, de acuerdo con la mencionada norma".

En relación específicamente con la duración del contrato de arrendamiento se establece la siguiente previsión:

"Duración: TRES años ( artículo 16.3 de la Ley 4/2016 ) a contar desde el día de hoy, en el que la Arrendataria pasa a poseer el Inmueble como tal, ahora con sujeción al presente contrato. No existe posibilidad de prórroga. No obstante, la Arrendataria pueda desistir de este contrato en cualquier momento desde el día de hoy, sin nada reclamar la Propiedad por tal decisión, siempre que la Arrendataria entregue la posesión de la Finca de forma amistosa, voluntaria y habiendo cumplido con todas las obligaciones previstas en este contrato y en especial las de la Condición General "Precio (renta)' y "Estado del Inmueble y deberes de conservación".

En definitiva, el contrato de arrendamiento litigioso, por haberse concertado al amparo de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, queda sometido, en cuanto a su duración, a las anteriores previsiones, es decir, el arrendamiento tendrá una duración de tres años y, tal como se pacta en el anexo, no existe posibilidad de prórroga.

Ello es coherente, como se advierte en el precitado anexo, con el contenido del artículo 16.3 de la Ley 4/2016, que, en la fecha de celebración del contrato (9 de septiembre de 2019), tenía el siguiente contenido:

"3. Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles".

III. En definitiva, la duración del contrato de arrendamiento objeto de procedimiento, formalizado el 9 de septiembre de 2019, queda sometida, por voluntad expresa de las partes, a la previsión contenida en la Ley del Parlament de Catalunya 4/2026, cuyo artículo 16.3, en la redacción vigente en aquella fecha, establecía una duración de tres años para esta clase de contratos de realojamiento, implementados en el contexto de las medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y, además, no se remitía a la regulación genérica de la LAU en cuanto a eventuales prórrogas.

Es cierto que con posterioridad a la suscripción del contrato, en concreto en virtud del artículo 136.3 de la Ley 5/2020, de 29 de abril, se modificó el apartado 3 del artículo 16 de la Ley 4/2016, que quedó redactado en los siguientes términos:

"3. Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se hallen en las condiciones a que se refiere el apartado 1 el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador, los adquirentes de las viviendas (...)".

Es decir, en la regulación de la duración de los contratos de realojamiento definidos en el artículo 16 ya no se hace referencia al plazo de tres años, sino al "plazo igual a lo duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador",esto es, cinco o siete años en función de que el arrendador sea o no persona jurídica. Por tanto, los arrendamientos suscritos desde entonces ya habrían de regularse, en cuanto a su duración, por las previsiones del artículo 9.1 LAU en su redacción vigente, pero los anteriores debían someterse a la norma en ese entonces vigente, la cual, se reitera, imponía una duración del arrendamiento de tres años, plazo que fue precisamente el que se pactó, con arreglo a aquella normativa, en el contrato objeto del presente procedimiento.

En definitiva, asiste la razón a la representación de la apelante cuando propugna que, una vez cumplidos los tres años pactados en el contrato de 9 de septiembre de 2019, el arrendamiento quedó automáticamente extinguido, máxime cuando con varios meses de antelación la propiedad remitió a los inquilinos un burofax en el que les expresó su inequívoca voluntad de dar por finalizado el arriendo en fecha 8 de septiembre de 2022.

La sentencia dictada por esta Sección en fecha 25 de marzo de 2025, que abordó un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se enjuicia, se expresaba en el siguiente sentido, en línea con lo hasta ahora expuesto:

"SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba. De la expiración contractual

1. Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se determina que, en atención a la fecha de confección del contrato, se debe aplicar la duración mínima establecida en la LAU vigente, esto es, siete años (al ser el arrendador persona jurídica), no tomando en consideración que el referido contrato se convino por periodo de tres años, sin posibilidad de prórroga, de conformidad con lo establecido en la redacción del artículo 16.3 de la Ley 4/2016 a fecha de la suscripción del contrato, que establecía claramente que el plazo de duración del contrato de alquiler social era de tres años y no se remitía a la regulación genérica de la LAU en cuestión de prórrogas ni preavisos. Hay que partir de la premisa que los contratos de arrendamiento se han de regir por la ley vigente en la fecha de su firma; en el propio contrato, consta que se trata de un "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA A EFECTOS DE OFERTA DE RELOJAMIENTO -sic- SEGÚN LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016", y, en la Condición Particular 2ª, relativa a la duración del contrato, se deja constancia que el mismo se configura por un periodo de tres años, y remite a su vez al Pacto Especial "Sujeción a la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016", que se encuentra anexo al propio contrato de arrendamiento (página 10 del contrato), y que establece la "SUJECIÓN A LA LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016". Tanto el contrato de arrendamiento como el citado Anexo fueron firmados por el demandado, quien, encontrándose en el supuesto recogido en el artículo 16.2 apartado b) de la Ley 4/2016 (inminente desahucio por falta de pago), conocía bien que como consecuencia del impago de rentas que venía arrastrando a raíz del procedimiento de desahucio por falta de pago anterior seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Terrassa iba a ser desahuciado. Aduce que la redacción del artículo 16 de la Ley 4/2016 vigente en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, esto es, en la modificación publicada en fecha 14 de febrero de 2019, establecía un plazo de duración de tres años, y que no fue hasta el 1 de mayo de 2020 cuando fue modificado el art. 16.3 y se introduce "un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador. En definitiva, la actora comunicó al demandado en fecha 1 de julio de 2022, en tiempo y forma, con el debido preaviso, que el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 20 de noviembre de 2019 expiraba en fecha 19 de noviembre de 2022, y que no se iba a proceder a renovar el mismo, por lo que la actora cumplió debidamente con su obligación de comunicar de manera fehaciente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación contractual, siendo el referido burofax no entregado únicamente por la pasividad de la hoy demandada, que a pesar de los intentos de entrega del funcionario de Correos, y de dejar aviso para recoger la comunicación en oficina, se negó a recepcionar el burofax, siendo que el mismo se entiende practicado a todos los efectos, al haberse enviado correctamente al inmueble objeto de arrendamiento; así, en el acuse de recibo del burofax consta expresamente que el mismo "Ha resultado Devuelto a Origen por Sobrante (No retirado en oficina)"; recuerda que, según la más que consolidada doctrina jurisprudencial, el inquilino debe colaborar en la recepción del burofax, y si la arrendataria se muestra renuente a recoger la comunicación, se entiende ésta como producida, no pudiendo la demandada ampararse en su propia pasividad para alegar el desconocimiento de la extinción contractual.

2. El apelado se opone, y reitera argumentos de la oposición a la demanda. Añade que ha seguido consignando la renta.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art. 456.1 LEC conduce a compartir los argumentos de la apelante en cuanto a tener por expirado el contrato.

4. En efecto, tal y como aduce la apelante, en la condición general 2ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 20 de noviembre de 2019, que aparece denominado como "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA A EFECTOS DE OFERTA DE RELOJAMIENTO -sic- SEGÚN LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016", consta: "DURACIÓN. DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE.- 1. El plazo de duración del presente contrato es el que consta en la Condición Particular "Duración", siendo la fecha de efectos del presente contrato 1 de septiembre de 2019 (...) Transcurrido el referido plazo de duración, queda pactado desde este momento que el presente contrato quedará automáticamente extinguido, sin que, en ningún caso, pueda entenderse prorrogado, salvo acuerdo expreso y por escrito, renunciando en consecuencia ambas partes a la tácita reconducción prevista en el artículo 10 de la LAU ".

En la condición particular 2ª, consta: "Duración: TRES AÑOS. Ver Pacto Especial "Sujeción a la Ley del Parlament de Cataluna 4/2016" (...) Ver Condición General "Duración"."

Y, en el Anexo, firmado también por ambas partes, consta, asimismo, lo siguiente:

"SUJECIÓN A LA LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016

El presente contrato se corresponde con la oferta de realojamiento efectuada a la parte Arrendataria en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial [...] la aplicabilidad de dicha ley bien motivada por el riesgo de pérdida de vivienda en el marco del inminente desahucio por falta de pago de rentas de alquiler en procedimiento nº1145/2018-X del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Terrassa .

(...)

Duración: TRES AÑOS ( artículo 16.3 de la Ley 4/2016 ) a contar desde el día de hoy, en el que la Arrendataria pasa a poseer el Inmueble como tal, ahora con sujeción al presente contrato. No existe posibilidad de prórroga (...)".

5. El contrato de arrendamiento se sujetó, pues, a lo dispuesto en el art. 16.3 de la Ley 4/2016 . Y, en concreto, se sujetó a la redacción que tenía al tiempo de su suscripción (20/11/2019), que era del siguiente tenor:

"Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles."

Posteriormente, el art.16.3 de la Ley 4/2016 fue modificado en varias ocasiones, y, ya a partir de la modificación operada por Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente, se aludió a que "Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se hallen en las condiciones a que se refiere el apartado 1 el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador (...)". Y dicha redacción se ha mantenido hasta la actualidad.

Sin embargo, se reitera que hay que estar a la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, siendo que, en este caso, en fecha 20 de noviembre de 2019, regía la previsión legal de tres años".

En idéntico sentido, la más reciente sentencia de esta Sección de 19 de marzo de 2026 incidía en los siguientes aspectos:

"Se trataba, por tanto, de una modalidad de arrendamiento sometida a una regulación especial, y por tanto habrá que estar a las disposiciones que se establecen en esa normativa específica, que serán preferentes respecto de la regulación general de la LAU. No es aceptable que la demandada-arrendataria pudiese verse beneficiada por diversas especificaciones del trascrito art. 16 de la Ley 4/2016 (derecho al realojamiento, preferencia sobre la propia vivienda de cuya titularidad se había visto privada, garantía de realojo en el mismo municipio, renta limitada a la regulación del alquiler social, etc.), y que sin embargo, respecto de otras condiciones como el plazo aplicable, haya de ser de aplicación la normativa de la LAU, con preferencia a la propia Ley 4/2016.

(...)

Lo que parece claro es que un contrato de las peculiaridades y características del realojamiento previsto en el art. 16 de la Ley 4/2016 , cuyas cláusulas habían de estar claramente condicionadas al contenido de aquel precepto, limitando significativamente la libertad de pactos entre las partes y la aplicación de las normas de la LAU, ha de entenderse sometido también, en cuanto a su duración, a las disposiciones específicas que se recogen en ese precepto".

IV. El recurso de apelación interpuesto por la representación de Budmac Investments, S.L.U., por tanto, debe tener acogida, lo que ha de llevar acarreada la consecuencia, aparte de la condena de los demandados al pago de las rentas adeudadas acordada por la jueza de primera instancia, de la resolución, por expiración de plazo, del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

CUARTO.- Costas

I. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición a los demandados, al haber sido estimadas íntegramente las pretensiones actoras (artículo 394.1 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Budmac Investments, S.L.U. promovió acción judicial frente a doña Rebeca y don Edmundo, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Viladecans, DIRECCION000, y en tal concepto suscribió sobre dicha vivienda, en fecha 9 de septiembre de 2019, un contrato de arrendamiento con los demandados, contrato cuya duración se convino por un periodo de tres años.

b) Se pactó entre las partes una renta mensual de 298,06 euros, si bien tal renta ha sido objeto de modificación conforme a las actualizaciones del IPC, de acuerdo con lo dispuesto en la estipulación tercera del contrato, de modo que a fecha presente el precio del arriendo asciende a 304,86 mensuales.

c) El 3 de mayo de 2022, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del arrendamiento, Budmac Investments, S.L.U. remitió a la parte arrendataria, por medio fehaciente, una comunicación mediante la que recordaba que a la fecha del vencimiento contractual, esto es, 8 de septiembre de 2022, se daría por finalizado el contrato, y le instaba a que, llegado aquel término, reintegrara la posesión de la vivienda.

d) Por razón de ello, la propiedad se ha visto en la obligación de acudir a la vía jurisdiccional para hacer efectivos sus intereses legítimos a los efectos de recuperar la posesión de la finca y, además, para reclamar en concepto de indemnización por ocupación las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 8 de septiembre de 2022, a razón de 304,86 euros mensuales, de modo que, a fecha de presentación de la presente demanda, la cantidad adeudada por ocupación asciende a 834,40 euros (224,68 euros de septiembre de 2022, 304,86 euros de octubre de 2022, y 304,86 euros de noviembre de 2022).

e) La anterior cuantía debe entenderse sin perjuicio de las cantidades que se devenguen durante la pendencia del procedimiento, en tanto en cuanto no se produzca la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 304,86 euros mensuales.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 9 de septiembre de 2019 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000, de Viladecans, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Viladecans.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;

3.- Se condene a D./Dª. Edmundo y D./Dª. Rebeca al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (834,40.-euros), más los correspondientes intereses;

4.- Se condene a D./Dª. Edmundo y D./Dª. Rebeca a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de TRESCIENTOS CUATRO EUROS CON OCHENTA Y SÉIS CÉNTIMOS / MENSUALES (304,86.-euros/mensuales).

En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada, a excepción en caso que el arrendatario optase por la condonación y entrega de la posesión a la propiedad".

II. La representación del codemandado don Edmundo se opuso a la acción así descrita argumentando, en síntesis, que convive con sus hijos y que se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, porque no recibe ingresos suficientes para permitirse un arrendamiento en Gavà que no sea un alquiler social.

Añade que no dispone de otra vivienda en la que residir, y, pese a haberse puesto en contacto con Servicios Sociales, no ha recibido ningún tipo de notificación del correspondiente organismo mediante la cual se le comunique la posibilidad de reubicación en una vivienda alternativa.

Por ello solicitaba la suspensión del presente procedimiento, así como cualquier orden de entrega de la posesión del inmueble, mientras no haya una resolución por las autoridades competentes sobre el posible acuerdo de alquiler social y, en todo caso, que se acompañe de un realojamiento adecuado de una familia de tan especial vulnerabilidad, ya de otra forma se desatienden abiertamente las declaraciones del TEDH cuando valora la necesidad y proporcionalidad de las medidas de desalojo, y se infringirían las garantías mínimas que el Estado debe atender frente a la vulneración de derechos fundamentales.

III. No compareció la codemandada doña Rebeca, por lo que se le declaró en rebeldía y se ordenó la continuación del juicio por sus trámites.

IV. La jueza de primera instancia consideró aplicables, en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, los artículos 9 y 10 de la LAU, en su redacción vigente a la fecha de suscripción del contrato (9 de septiembre de 2019), y concluyó que el arrendamiento objeto de litigio no habría de tener la duración de 3 años que se fija en el contrato, sino los 7 años de duración mínima establecidos en el artículo 9.1, por tratarse el arrendador de una persona jurídica.

Por ello, y dado que en la fecha de interposición de la demanda no habían transcurrido aquellos siete años, desestimó la pretensión que tenía por objeto la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo.

En cuanto a la acción de reclamación de rentas, la juzgadora a quoapuntaba que el demandado no había demostrado haber satisfecho las rentas que en la demanda se afirmaba que permanecían impagadas. Por ello estimó esta pretensión y condenó a don Edmundo y doña Rebeca a abonar a la propiedad la suma reclamada de 834,40 euros.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de los pedimentos actores.

V. La representación de Budmac Investments, S.L.U. se alza en apelación frente a aquella resolución aduciendo inicialmente que la juzgadora de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba desde el momento en que considera aplicable, en cuanto a la duración del arrendamiento, el artículo 9.1 LAU, el cual, en su redacción vigente a la fecha del contrato, establecía una duración mínima de siete años; y añade que la jueza pasa por alto que el mencionado contrato se convino por un periodo de 3 años (desde el 9 de septiembre de 2019 hasta el 8 de septiembre de 2022), sin posibilidad de prórroga, y ello de conformidad con lo establecido en la redacción del artículo 16.3 de la Ley 4/2016 a fecha de la suscripción del contrato, que establecía claramente que el plazo de duración del contrato de alquiler social era de 3 años y no se remitía a la regulación genérica de la LAU en materia de prórrogas ni preavisos.

Agregaba que, en consonancia con lo anterior, Budmac Investments, S.L.U. cumplió con su obligación de comunicar de manera fehaciente a los arrendatarios su voluntad de no prolongar la duración del arrendamiento más allá de los tres años pactados. Tal notificación se cursó por medio de burofax de 13 de mayo de 2022 -el arrendamiento expiraba el 8 de septiembre siguiente-, burofax que debe surtir todos sus efectos aunque no fuera recibido efectivamente por los destinatarios, por cuanto el funcionario de Correos intentó infructuosamente la entrega y dejó el correspondiente aviso en la vivienda arrendada a fin de que los inquilinos se personaran en la correspondiente oficina para retirar el repetido burofax, lo que no verificaron, por lo que la comunicación debe surtir los efectos que le son propios.

SEGUNDO.- Cumplimiento por parte de la propiedad de los requisitos exigidos contractualmente por la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016 para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Estimación del recurso

I. Tal como expone la jueza de primera instancia, se ajusta a la realidad, ciertamente, que en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento objeto de litigio (9 de septiembre de 2019), ya se encontraba en vigor, en concreto desde el 6 de marzo de 2019, la redacción actual del primer párrafo del artículo 9.1 LAU, que es del siguiente tenor:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Es decir, que los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU que fueran celebrados con posterioridad a 6 de marzo de 2019 habrían de tener una duración mínima, a voluntad del arrendatario, de siete años si el arrendador fuera persona jurídica. Y esta es la conclusión a la que llega la juzgadora a quopara decidir que, dado que el contrato de arrendamiento fue formalizado el 9 de septiembre de 2019, en la fecha de interposición de la demanda (31 de octubre de 2022) dicho contrato no se habría aún extinguido, por cuanto su duración habría de coincidir con los siete años a los que alude el artículo 9 LAU.

II. Para dilucidar si aquella decisión se ajusta o no a derecho debe analizarse el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 9 de septiembre de 2019.

Lo primero que debe advertirse es que el arrendamiento tiene un régimen jurídico especial como se deduce ya de su propio título: "Contrato de arrendamiento para uso de vivienda a efectos de oferta de realojamiento según Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".En la condición particular 2ª se declara ya: "Duración: TRES años. Ver Pacto Especial "Sujeción a Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".

Y en el denominado "Anexo pactos especiales" (cfr. página 10 del documento número 6 de la demanda) se resalta que "[s]in perjuicio de lo dispuesto en las condiciones particulares y generales, queda especialmente pactado: Sujeción a Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".Y se añade:

"El presente contrato se corresponde con la oferta de realojamiento efectuada a la parte Arrendataria en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial (DOGC núm. 7276, de 29 de diciembre de 2016, BOE núm. 15, de 18 de enero de 2017), la aplicabilidad de dicha ley viene motivada por el riesgo de pérdida de vivienda en el marco del inminente desahucio por falta de pago de rentas de alquiler como consecuencia del procedimiento judicial nº 671/18-5 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Gavá.

Con anterioridad a la suscripción del presente contrato, la Arrendataria ha justificado y debidamente acreditado la situación socio-económica de su Unidad Familiar, ascendiendo los ingresos anuales ponderados de la unidad de convivencia al importe de 19.870,53 euros. Atendida esta circunstancia y las demás condiciones establecidas en la mencionada Ley 4/2016, la Propiedad ha decidido conceder a ésta unas determinadas facilidades arrendaticias que le permitan, a la vista de sus concretas circunstancias socioeconómicas, satisfacer su necesidad y la de su Unidad Familiar de disponer de una vivienda habitual y, con ello, permitirles mantener el uso del Inmueble que hasta ahora habían venido ocupando, de acuerdo con la mencionada norma".

En relación específicamente con la duración del contrato de arrendamiento se establece la siguiente previsión:

"Duración: TRES años ( artículo 16.3 de la Ley 4/2016 ) a contar desde el día de hoy, en el que la Arrendataria pasa a poseer el Inmueble como tal, ahora con sujeción al presente contrato. No existe posibilidad de prórroga. No obstante, la Arrendataria pueda desistir de este contrato en cualquier momento desde el día de hoy, sin nada reclamar la Propiedad por tal decisión, siempre que la Arrendataria entregue la posesión de la Finca de forma amistosa, voluntaria y habiendo cumplido con todas las obligaciones previstas en este contrato y en especial las de la Condición General "Precio (renta)' y "Estado del Inmueble y deberes de conservación".

En definitiva, el contrato de arrendamiento litigioso, por haberse concertado al amparo de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, queda sometido, en cuanto a su duración, a las anteriores previsiones, es decir, el arrendamiento tendrá una duración de tres años y, tal como se pacta en el anexo, no existe posibilidad de prórroga.

Ello es coherente, como se advierte en el precitado anexo, con el contenido del artículo 16.3 de la Ley 4/2016, que, en la fecha de celebración del contrato (9 de septiembre de 2019), tenía el siguiente contenido:

"3. Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles".

III. En definitiva, la duración del contrato de arrendamiento objeto de procedimiento, formalizado el 9 de septiembre de 2019, queda sometida, por voluntad expresa de las partes, a la previsión contenida en la Ley del Parlament de Catalunya 4/2026, cuyo artículo 16.3, en la redacción vigente en aquella fecha, establecía una duración de tres años para esta clase de contratos de realojamiento, implementados en el contexto de las medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y, además, no se remitía a la regulación genérica de la LAU en cuanto a eventuales prórrogas.

Es cierto que con posterioridad a la suscripción del contrato, en concreto en virtud del artículo 136.3 de la Ley 5/2020, de 29 de abril, se modificó el apartado 3 del artículo 16 de la Ley 4/2016, que quedó redactado en los siguientes términos:

"3. Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se hallen en las condiciones a que se refiere el apartado 1 el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador, los adquirentes de las viviendas (...)".

Es decir, en la regulación de la duración de los contratos de realojamiento definidos en el artículo 16 ya no se hace referencia al plazo de tres años, sino al "plazo igual a lo duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador",esto es, cinco o siete años en función de que el arrendador sea o no persona jurídica. Por tanto, los arrendamientos suscritos desde entonces ya habrían de regularse, en cuanto a su duración, por las previsiones del artículo 9.1 LAU en su redacción vigente, pero los anteriores debían someterse a la norma en ese entonces vigente, la cual, se reitera, imponía una duración del arrendamiento de tres años, plazo que fue precisamente el que se pactó, con arreglo a aquella normativa, en el contrato objeto del presente procedimiento.

En definitiva, asiste la razón a la representación de la apelante cuando propugna que, una vez cumplidos los tres años pactados en el contrato de 9 de septiembre de 2019, el arrendamiento quedó automáticamente extinguido, máxime cuando con varios meses de antelación la propiedad remitió a los inquilinos un burofax en el que les expresó su inequívoca voluntad de dar por finalizado el arriendo en fecha 8 de septiembre de 2022.

La sentencia dictada por esta Sección en fecha 25 de marzo de 2025, que abordó un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se enjuicia, se expresaba en el siguiente sentido, en línea con lo hasta ahora expuesto:

"SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba. De la expiración contractual

1. Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se determina que, en atención a la fecha de confección del contrato, se debe aplicar la duración mínima establecida en la LAU vigente, esto es, siete años (al ser el arrendador persona jurídica), no tomando en consideración que el referido contrato se convino por periodo de tres años, sin posibilidad de prórroga, de conformidad con lo establecido en la redacción del artículo 16.3 de la Ley 4/2016 a fecha de la suscripción del contrato, que establecía claramente que el plazo de duración del contrato de alquiler social era de tres años y no se remitía a la regulación genérica de la LAU en cuestión de prórrogas ni preavisos. Hay que partir de la premisa que los contratos de arrendamiento se han de regir por la ley vigente en la fecha de su firma; en el propio contrato, consta que se trata de un "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA A EFECTOS DE OFERTA DE RELOJAMIENTO -sic- SEGÚN LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016", y, en la Condición Particular 2ª, relativa a la duración del contrato, se deja constancia que el mismo se configura por un periodo de tres años, y remite a su vez al Pacto Especial "Sujeción a la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016", que se encuentra anexo al propio contrato de arrendamiento (página 10 del contrato), y que establece la "SUJECIÓN A LA LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016". Tanto el contrato de arrendamiento como el citado Anexo fueron firmados por el demandado, quien, encontrándose en el supuesto recogido en el artículo 16.2 apartado b) de la Ley 4/2016 (inminente desahucio por falta de pago), conocía bien que como consecuencia del impago de rentas que venía arrastrando a raíz del procedimiento de desahucio por falta de pago anterior seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Terrassa iba a ser desahuciado. Aduce que la redacción del artículo 16 de la Ley 4/2016 vigente en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, esto es, en la modificación publicada en fecha 14 de febrero de 2019, establecía un plazo de duración de tres años, y que no fue hasta el 1 de mayo de 2020 cuando fue modificado el art. 16.3 y se introduce "un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador. En definitiva, la actora comunicó al demandado en fecha 1 de julio de 2022, en tiempo y forma, con el debido preaviso, que el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 20 de noviembre de 2019 expiraba en fecha 19 de noviembre de 2022, y que no se iba a proceder a renovar el mismo, por lo que la actora cumplió debidamente con su obligación de comunicar de manera fehaciente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación contractual, siendo el referido burofax no entregado únicamente por la pasividad de la hoy demandada, que a pesar de los intentos de entrega del funcionario de Correos, y de dejar aviso para recoger la comunicación en oficina, se negó a recepcionar el burofax, siendo que el mismo se entiende practicado a todos los efectos, al haberse enviado correctamente al inmueble objeto de arrendamiento; así, en el acuse de recibo del burofax consta expresamente que el mismo "Ha resultado Devuelto a Origen por Sobrante (No retirado en oficina)"; recuerda que, según la más que consolidada doctrina jurisprudencial, el inquilino debe colaborar en la recepción del burofax, y si la arrendataria se muestra renuente a recoger la comunicación, se entiende ésta como producida, no pudiendo la demandada ampararse en su propia pasividad para alegar el desconocimiento de la extinción contractual.

2. El apelado se opone, y reitera argumentos de la oposición a la demanda. Añade que ha seguido consignando la renta.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art. 456.1 LEC conduce a compartir los argumentos de la apelante en cuanto a tener por expirado el contrato.

4. En efecto, tal y como aduce la apelante, en la condición general 2ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 20 de noviembre de 2019, que aparece denominado como "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA A EFECTOS DE OFERTA DE RELOJAMIENTO -sic- SEGÚN LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016", consta: "DURACIÓN. DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE.- 1. El plazo de duración del presente contrato es el que consta en la Condición Particular "Duración", siendo la fecha de efectos del presente contrato 1 de septiembre de 2019 (...) Transcurrido el referido plazo de duración, queda pactado desde este momento que el presente contrato quedará automáticamente extinguido, sin que, en ningún caso, pueda entenderse prorrogado, salvo acuerdo expreso y por escrito, renunciando en consecuencia ambas partes a la tácita reconducción prevista en el artículo 10 de la LAU ".

En la condición particular 2ª, consta: "Duración: TRES AÑOS. Ver Pacto Especial "Sujeción a la Ley del Parlament de Cataluna 4/2016" (...) Ver Condición General "Duración"."

Y, en el Anexo, firmado también por ambas partes, consta, asimismo, lo siguiente:

"SUJECIÓN A LA LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016

El presente contrato se corresponde con la oferta de realojamiento efectuada a la parte Arrendataria en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial [...] la aplicabilidad de dicha ley bien motivada por el riesgo de pérdida de vivienda en el marco del inminente desahucio por falta de pago de rentas de alquiler en procedimiento nº1145/2018-X del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Terrassa .

(...)

Duración: TRES AÑOS ( artículo 16.3 de la Ley 4/2016 ) a contar desde el día de hoy, en el que la Arrendataria pasa a poseer el Inmueble como tal, ahora con sujeción al presente contrato. No existe posibilidad de prórroga (...)".

5. El contrato de arrendamiento se sujetó, pues, a lo dispuesto en el art. 16.3 de la Ley 4/2016 . Y, en concreto, se sujetó a la redacción que tenía al tiempo de su suscripción (20/11/2019), que era del siguiente tenor:

"Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles."

Posteriormente, el art.16.3 de la Ley 4/2016 fue modificado en varias ocasiones, y, ya a partir de la modificación operada por Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente, se aludió a que "Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se hallen en las condiciones a que se refiere el apartado 1 el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador (...)". Y dicha redacción se ha mantenido hasta la actualidad.

Sin embargo, se reitera que hay que estar a la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, siendo que, en este caso, en fecha 20 de noviembre de 2019, regía la previsión legal de tres años".

En idéntico sentido, la más reciente sentencia de esta Sección de 19 de marzo de 2026 incidía en los siguientes aspectos:

"Se trataba, por tanto, de una modalidad de arrendamiento sometida a una regulación especial, y por tanto habrá que estar a las disposiciones que se establecen en esa normativa específica, que serán preferentes respecto de la regulación general de la LAU. No es aceptable que la demandada-arrendataria pudiese verse beneficiada por diversas especificaciones del trascrito art. 16 de la Ley 4/2016 (derecho al realojamiento, preferencia sobre la propia vivienda de cuya titularidad se había visto privada, garantía de realojo en el mismo municipio, renta limitada a la regulación del alquiler social, etc.), y que sin embargo, respecto de otras condiciones como el plazo aplicable, haya de ser de aplicación la normativa de la LAU, con preferencia a la propia Ley 4/2016.

(...)

Lo que parece claro es que un contrato de las peculiaridades y características del realojamiento previsto en el art. 16 de la Ley 4/2016 , cuyas cláusulas habían de estar claramente condicionadas al contenido de aquel precepto, limitando significativamente la libertad de pactos entre las partes y la aplicación de las normas de la LAU, ha de entenderse sometido también, en cuanto a su duración, a las disposiciones específicas que se recogen en ese precepto".

IV. El recurso de apelación interpuesto por la representación de Budmac Investments, S.L.U., por tanto, debe tener acogida, lo que ha de llevar acarreada la consecuencia, aparte de la condena de los demandados al pago de las rentas adeudadas acordada por la jueza de primera instancia, de la resolución, por expiración de plazo, del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

CUARTO.- Costas

I. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición a los demandados, al haber sido estimadas íntegramente las pretensiones actoras (artículo 394.1 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Budmac Investments, S.L.U. promovió acción judicial frente a doña Rebeca y don Edmundo, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Viladecans, DIRECCION000, y en tal concepto suscribió sobre dicha vivienda, en fecha 9 de septiembre de 2019, un contrato de arrendamiento con los demandados, contrato cuya duración se convino por un periodo de tres años.

b) Se pactó entre las partes una renta mensual de 298,06 euros, si bien tal renta ha sido objeto de modificación conforme a las actualizaciones del IPC, de acuerdo con lo dispuesto en la estipulación tercera del contrato, de modo que a fecha presente el precio del arriendo asciende a 304,86 mensuales.

c) El 3 de mayo de 2022, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del arrendamiento, Budmac Investments, S.L.U. remitió a la parte arrendataria, por medio fehaciente, una comunicación mediante la que recordaba que a la fecha del vencimiento contractual, esto es, 8 de septiembre de 2022, se daría por finalizado el contrato, y le instaba a que, llegado aquel término, reintegrara la posesión de la vivienda.

d) Por razón de ello, la propiedad se ha visto en la obligación de acudir a la vía jurisdiccional para hacer efectivos sus intereses legítimos a los efectos de recuperar la posesión de la finca y, además, para reclamar en concepto de indemnización por ocupación las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 8 de septiembre de 2022, a razón de 304,86 euros mensuales, de modo que, a fecha de presentación de la presente demanda, la cantidad adeudada por ocupación asciende a 834,40 euros (224,68 euros de septiembre de 2022, 304,86 euros de octubre de 2022, y 304,86 euros de noviembre de 2022).

e) La anterior cuantía debe entenderse sin perjuicio de las cantidades que se devenguen durante la pendencia del procedimiento, en tanto en cuanto no se produzca la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 304,86 euros mensuales.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 9 de septiembre de 2019 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000, de Viladecans, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Viladecans.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;

3.- Se condene a D./Dª. Edmundo y D./Dª. Rebeca al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (834,40.-euros), más los correspondientes intereses;

4.- Se condene a D./Dª. Edmundo y D./Dª. Rebeca a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de TRESCIENTOS CUATRO EUROS CON OCHENTA Y SÉIS CÉNTIMOS / MENSUALES (304,86.-euros/mensuales).

En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada, a excepción en caso que el arrendatario optase por la condonación y entrega de la posesión a la propiedad".

II. La representación del codemandado don Edmundo se opuso a la acción así descrita argumentando, en síntesis, que convive con sus hijos y que se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, porque no recibe ingresos suficientes para permitirse un arrendamiento en Gavà que no sea un alquiler social.

Añade que no dispone de otra vivienda en la que residir, y, pese a haberse puesto en contacto con Servicios Sociales, no ha recibido ningún tipo de notificación del correspondiente organismo mediante la cual se le comunique la posibilidad de reubicación en una vivienda alternativa.

Por ello solicitaba la suspensión del presente procedimiento, así como cualquier orden de entrega de la posesión del inmueble, mientras no haya una resolución por las autoridades competentes sobre el posible acuerdo de alquiler social y, en todo caso, que se acompañe de un realojamiento adecuado de una familia de tan especial vulnerabilidad, ya de otra forma se desatienden abiertamente las declaraciones del TEDH cuando valora la necesidad y proporcionalidad de las medidas de desalojo, y se infringirían las garantías mínimas que el Estado debe atender frente a la vulneración de derechos fundamentales.

III. No compareció la codemandada doña Rebeca, por lo que se le declaró en rebeldía y se ordenó la continuación del juicio por sus trámites.

IV. La jueza de primera instancia consideró aplicables, en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, los artículos 9 y 10 de la LAU, en su redacción vigente a la fecha de suscripción del contrato (9 de septiembre de 2019), y concluyó que el arrendamiento objeto de litigio no habría de tener la duración de 3 años que se fija en el contrato, sino los 7 años de duración mínima establecidos en el artículo 9.1, por tratarse el arrendador de una persona jurídica.

Por ello, y dado que en la fecha de interposición de la demanda no habían transcurrido aquellos siete años, desestimó la pretensión que tenía por objeto la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo.

En cuanto a la acción de reclamación de rentas, la juzgadora a quoapuntaba que el demandado no había demostrado haber satisfecho las rentas que en la demanda se afirmaba que permanecían impagadas. Por ello estimó esta pretensión y condenó a don Edmundo y doña Rebeca a abonar a la propiedad la suma reclamada de 834,40 euros.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de los pedimentos actores.

V. La representación de Budmac Investments, S.L.U. se alza en apelación frente a aquella resolución aduciendo inicialmente que la juzgadora de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba desde el momento en que considera aplicable, en cuanto a la duración del arrendamiento, el artículo 9.1 LAU, el cual, en su redacción vigente a la fecha del contrato, establecía una duración mínima de siete años; y añade que la jueza pasa por alto que el mencionado contrato se convino por un periodo de 3 años (desde el 9 de septiembre de 2019 hasta el 8 de septiembre de 2022), sin posibilidad de prórroga, y ello de conformidad con lo establecido en la redacción del artículo 16.3 de la Ley 4/2016 a fecha de la suscripción del contrato, que establecía claramente que el plazo de duración del contrato de alquiler social era de 3 años y no se remitía a la regulación genérica de la LAU en materia de prórrogas ni preavisos.

Agregaba que, en consonancia con lo anterior, Budmac Investments, S.L.U. cumplió con su obligación de comunicar de manera fehaciente a los arrendatarios su voluntad de no prolongar la duración del arrendamiento más allá de los tres años pactados. Tal notificación se cursó por medio de burofax de 13 de mayo de 2022 -el arrendamiento expiraba el 8 de septiembre siguiente-, burofax que debe surtir todos sus efectos aunque no fuera recibido efectivamente por los destinatarios, por cuanto el funcionario de Correos intentó infructuosamente la entrega y dejó el correspondiente aviso en la vivienda arrendada a fin de que los inquilinos se personaran en la correspondiente oficina para retirar el repetido burofax, lo que no verificaron, por lo que la comunicación debe surtir los efectos que le son propios.

SEGUNDO.- Cumplimiento por parte de la propiedad de los requisitos exigidos contractualmente por la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016 para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Estimación del recurso

I. Tal como expone la jueza de primera instancia, se ajusta a la realidad, ciertamente, que en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento objeto de litigio (9 de septiembre de 2019), ya se encontraba en vigor, en concreto desde el 6 de marzo de 2019, la redacción actual del primer párrafo del artículo 9.1 LAU, que es del siguiente tenor:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Es decir, que los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU que fueran celebrados con posterioridad a 6 de marzo de 2019 habrían de tener una duración mínima, a voluntad del arrendatario, de siete años si el arrendador fuera persona jurídica. Y esta es la conclusión a la que llega la juzgadora a quopara decidir que, dado que el contrato de arrendamiento fue formalizado el 9 de septiembre de 2019, en la fecha de interposición de la demanda (31 de octubre de 2022) dicho contrato no se habría aún extinguido, por cuanto su duración habría de coincidir con los siete años a los que alude el artículo 9 LAU.

II. Para dilucidar si aquella decisión se ajusta o no a derecho debe analizarse el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 9 de septiembre de 2019.

Lo primero que debe advertirse es que el arrendamiento tiene un régimen jurídico especial como se deduce ya de su propio título: "Contrato de arrendamiento para uso de vivienda a efectos de oferta de realojamiento según Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".En la condición particular 2ª se declara ya: "Duración: TRES años. Ver Pacto Especial "Sujeción a Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".

Y en el denominado "Anexo pactos especiales" (cfr. página 10 del documento número 6 de la demanda) se resalta que "[s]in perjuicio de lo dispuesto en las condiciones particulares y generales, queda especialmente pactado: Sujeción a Ley del Parlament de Catalunya 4/2016".Y se añade:

"El presente contrato se corresponde con la oferta de realojamiento efectuada a la parte Arrendataria en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial (DOGC núm. 7276, de 29 de diciembre de 2016, BOE núm. 15, de 18 de enero de 2017), la aplicabilidad de dicha ley viene motivada por el riesgo de pérdida de vivienda en el marco del inminente desahucio por falta de pago de rentas de alquiler como consecuencia del procedimiento judicial nº 671/18-5 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Gavá.

Con anterioridad a la suscripción del presente contrato, la Arrendataria ha justificado y debidamente acreditado la situación socio-económica de su Unidad Familiar, ascendiendo los ingresos anuales ponderados de la unidad de convivencia al importe de 19.870,53 euros. Atendida esta circunstancia y las demás condiciones establecidas en la mencionada Ley 4/2016, la Propiedad ha decidido conceder a ésta unas determinadas facilidades arrendaticias que le permitan, a la vista de sus concretas circunstancias socioeconómicas, satisfacer su necesidad y la de su Unidad Familiar de disponer de una vivienda habitual y, con ello, permitirles mantener el uso del Inmueble que hasta ahora habían venido ocupando, de acuerdo con la mencionada norma".

En relación específicamente con la duración del contrato de arrendamiento se establece la siguiente previsión:

"Duración: TRES años ( artículo 16.3 de la Ley 4/2016 ) a contar desde el día de hoy, en el que la Arrendataria pasa a poseer el Inmueble como tal, ahora con sujeción al presente contrato. No existe posibilidad de prórroga. No obstante, la Arrendataria pueda desistir de este contrato en cualquier momento desde el día de hoy, sin nada reclamar la Propiedad por tal decisión, siempre que la Arrendataria entregue la posesión de la Finca de forma amistosa, voluntaria y habiendo cumplido con todas las obligaciones previstas en este contrato y en especial las de la Condición General "Precio (renta)' y "Estado del Inmueble y deberes de conservación".

En definitiva, el contrato de arrendamiento litigioso, por haberse concertado al amparo de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, queda sometido, en cuanto a su duración, a las anteriores previsiones, es decir, el arrendamiento tendrá una duración de tres años y, tal como se pacta en el anexo, no existe posibilidad de prórroga.

Ello es coherente, como se advierte en el precitado anexo, con el contenido del artículo 16.3 de la Ley 4/2016, que, en la fecha de celebración del contrato (9 de septiembre de 2019), tenía el siguiente contenido:

"3. Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles".

III. En definitiva, la duración del contrato de arrendamiento objeto de procedimiento, formalizado el 9 de septiembre de 2019, queda sometida, por voluntad expresa de las partes, a la previsión contenida en la Ley del Parlament de Catalunya 4/2026, cuyo artículo 16.3, en la redacción vigente en aquella fecha, establecía una duración de tres años para esta clase de contratos de realojamiento, implementados en el contexto de las medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y, además, no se remitía a la regulación genérica de la LAU en cuanto a eventuales prórrogas.

Es cierto que con posterioridad a la suscripción del contrato, en concreto en virtud del artículo 136.3 de la Ley 5/2020, de 29 de abril, se modificó el apartado 3 del artículo 16 de la Ley 4/2016, que quedó redactado en los siguientes términos:

"3. Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se hallen en las condiciones a que se refiere el apartado 1 el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador, los adquirentes de las viviendas (...)".

Es decir, en la regulación de la duración de los contratos de realojamiento definidos en el artículo 16 ya no se hace referencia al plazo de tres años, sino al "plazo igual a lo duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador",esto es, cinco o siete años en función de que el arrendador sea o no persona jurídica. Por tanto, los arrendamientos suscritos desde entonces ya habrían de regularse, en cuanto a su duración, por las previsiones del artículo 9.1 LAU en su redacción vigente, pero los anteriores debían someterse a la norma en ese entonces vigente, la cual, se reitera, imponía una duración del arrendamiento de tres años, plazo que fue precisamente el que se pactó, con arreglo a aquella normativa, en el contrato objeto del presente procedimiento.

En definitiva, asiste la razón a la representación de la apelante cuando propugna que, una vez cumplidos los tres años pactados en el contrato de 9 de septiembre de 2019, el arrendamiento quedó automáticamente extinguido, máxime cuando con varios meses de antelación la propiedad remitió a los inquilinos un burofax en el que les expresó su inequívoca voluntad de dar por finalizado el arriendo en fecha 8 de septiembre de 2022.

La sentencia dictada por esta Sección en fecha 25 de marzo de 2025, que abordó un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se enjuicia, se expresaba en el siguiente sentido, en línea con lo hasta ahora expuesto:

"SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba. De la expiración contractual

1. Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se determina que, en atención a la fecha de confección del contrato, se debe aplicar la duración mínima establecida en la LAU vigente, esto es, siete años (al ser el arrendador persona jurídica), no tomando en consideración que el referido contrato se convino por periodo de tres años, sin posibilidad de prórroga, de conformidad con lo establecido en la redacción del artículo 16.3 de la Ley 4/2016 a fecha de la suscripción del contrato, que establecía claramente que el plazo de duración del contrato de alquiler social era de tres años y no se remitía a la regulación genérica de la LAU en cuestión de prórrogas ni preavisos. Hay que partir de la premisa que los contratos de arrendamiento se han de regir por la ley vigente en la fecha de su firma; en el propio contrato, consta que se trata de un "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA A EFECTOS DE OFERTA DE RELOJAMIENTO -sic- SEGÚN LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016", y, en la Condición Particular 2ª, relativa a la duración del contrato, se deja constancia que el mismo se configura por un periodo de tres años, y remite a su vez al Pacto Especial "Sujeción a la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016", que se encuentra anexo al propio contrato de arrendamiento (página 10 del contrato), y que establece la "SUJECIÓN A LA LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016". Tanto el contrato de arrendamiento como el citado Anexo fueron firmados por el demandado, quien, encontrándose en el supuesto recogido en el artículo 16.2 apartado b) de la Ley 4/2016 (inminente desahucio por falta de pago), conocía bien que como consecuencia del impago de rentas que venía arrastrando a raíz del procedimiento de desahucio por falta de pago anterior seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Terrassa iba a ser desahuciado. Aduce que la redacción del artículo 16 de la Ley 4/2016 vigente en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, esto es, en la modificación publicada en fecha 14 de febrero de 2019, establecía un plazo de duración de tres años, y que no fue hasta el 1 de mayo de 2020 cuando fue modificado el art. 16.3 y se introduce "un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador. En definitiva, la actora comunicó al demandado en fecha 1 de julio de 2022, en tiempo y forma, con el debido preaviso, que el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 20 de noviembre de 2019 expiraba en fecha 19 de noviembre de 2022, y que no se iba a proceder a renovar el mismo, por lo que la actora cumplió debidamente con su obligación de comunicar de manera fehaciente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación contractual, siendo el referido burofax no entregado únicamente por la pasividad de la hoy demandada, que a pesar de los intentos de entrega del funcionario de Correos, y de dejar aviso para recoger la comunicación en oficina, se negó a recepcionar el burofax, siendo que el mismo se entiende practicado a todos los efectos, al haberse enviado correctamente al inmueble objeto de arrendamiento; así, en el acuse de recibo del burofax consta expresamente que el mismo "Ha resultado Devuelto a Origen por Sobrante (No retirado en oficina)"; recuerda que, según la más que consolidada doctrina jurisprudencial, el inquilino debe colaborar en la recepción del burofax, y si la arrendataria se muestra renuente a recoger la comunicación, se entiende ésta como producida, no pudiendo la demandada ampararse en su propia pasividad para alegar el desconocimiento de la extinción contractual.

2. El apelado se opone, y reitera argumentos de la oposición a la demanda. Añade que ha seguido consignando la renta.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art. 456.1 LEC conduce a compartir los argumentos de la apelante en cuanto a tener por expirado el contrato.

4. En efecto, tal y como aduce la apelante, en la condición general 2ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 20 de noviembre de 2019, que aparece denominado como "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA A EFECTOS DE OFERTA DE RELOJAMIENTO -sic- SEGÚN LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016", consta: "DURACIÓN. DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE.- 1. El plazo de duración del presente contrato es el que consta en la Condición Particular "Duración", siendo la fecha de efectos del presente contrato 1 de septiembre de 2019 (...) Transcurrido el referido plazo de duración, queda pactado desde este momento que el presente contrato quedará automáticamente extinguido, sin que, en ningún caso, pueda entenderse prorrogado, salvo acuerdo expreso y por escrito, renunciando en consecuencia ambas partes a la tácita reconducción prevista en el artículo 10 de la LAU ".

En la condición particular 2ª, consta: "Duración: TRES AÑOS. Ver Pacto Especial "Sujeción a la Ley del Parlament de Cataluna 4/2016" (...) Ver Condición General "Duración"."

Y, en el Anexo, firmado también por ambas partes, consta, asimismo, lo siguiente:

"SUJECIÓN A LA LEY DEL PARLAMENT DE CATALUNYA 4/2016

El presente contrato se corresponde con la oferta de realojamiento efectuada a la parte Arrendataria en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Parlament de Catalunya 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial [...] la aplicabilidad de dicha ley bien motivada por el riesgo de pérdida de vivienda en el marco del inminente desahucio por falta de pago de rentas de alquiler en procedimiento nº1145/2018-X del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Terrassa .

(...)

Duración: TRES AÑOS ( artículo 16.3 de la Ley 4/2016 ) a contar desde el día de hoy, en el que la Arrendataria pasa a poseer el Inmueble como tal, ahora con sujeción al presente contrato. No existe posibilidad de prórroga (...)".

5. El contrato de arrendamiento se sujetó, pues, a lo dispuesto en el art. 16.3 de la Ley 4/2016 . Y, en concreto, se sujetó a la redacción que tenía al tiempo de su suscripción (20/11/2019), que era del siguiente tenor:

"Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles."

Posteriormente, el art.16.3 de la Ley 4/2016 fue modificado en varias ocasiones, y, ya a partir de la modificación operada por Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente, se aludió a que "Están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se hallen en las condiciones a que se refiere el apartado 1 el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador (...)". Y dicha redacción se ha mantenido hasta la actualidad.

Sin embargo, se reitera que hay que estar a la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, siendo que, en este caso, en fecha 20 de noviembre de 2019, regía la previsión legal de tres años".

En idéntico sentido, la más reciente sentencia de esta Sección de 19 de marzo de 2026 incidía en los siguientes aspectos:

"Se trataba, por tanto, de una modalidad de arrendamiento sometida a una regulación especial, y por tanto habrá que estar a las disposiciones que se establecen en esa normativa específica, que serán preferentes respecto de la regulación general de la LAU. No es aceptable que la demandada-arrendataria pudiese verse beneficiada por diversas especificaciones del trascrito art. 16 de la Ley 4/2016 (derecho al realojamiento, preferencia sobre la propia vivienda de cuya titularidad se había visto privada, garantía de realojo en el mismo municipio, renta limitada a la regulación del alquiler social, etc.), y que sin embargo, respecto de otras condiciones como el plazo aplicable, haya de ser de aplicación la normativa de la LAU, con preferencia a la propia Ley 4/2016.

(...)

Lo que parece claro es que un contrato de las peculiaridades y características del realojamiento previsto en el art. 16 de la Ley 4/2016 , cuyas cláusulas habían de estar claramente condicionadas al contenido de aquel precepto, limitando significativamente la libertad de pactos entre las partes y la aplicación de las normas de la LAU, ha de entenderse sometido también, en cuanto a su duración, a las disposiciones específicas que se recogen en ese precepto".

IV. El recurso de apelación interpuesto por la representación de Budmac Investments, S.L.U., por tanto, debe tener acogida, lo que ha de llevar acarreada la consecuencia, aparte de la condena de los demandados al pago de las rentas adeudadas acordada por la jueza de primera instancia, de la resolución, por expiración de plazo, del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

CUARTO.- Costas

I. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición a los demandados, al haber sido estimadas íntegramente las pretensiones actoras (artículo 394.1 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,