Sentencia Civil 505/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 784/2025 de 29 de junio del 2026

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Apolonia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentaron en su contra D. Camilo y Dña. Pilar, en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración de plazo de contrato de arrendamiento.

2. Los actores ejercitaron acción de extinción por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado con la demandada en fecha 28 de enero de 2015,en relación con la vivienda propiedad de los actores sita en el DIRECCION000 de Barcelona, siendo la duración pactada de un año, prorrogable anualmente hasta una duración máxima de tres años, con una renta mensual de 700 euros, pagadera en la cuenta corriente de los arrendadores durante los siete primeros días de cada mes. Alegaron que, en fecha 27 de septiembre de 2023,por parte del actor, en su condición de arrendador, mediante burofax debidamente recibido, se puso en conocimiento de la arrendataria demandada su intención de resolver el contrato de arrendamiento; pese a haber sido debidamente requerida para dejar libre la vivienda en la fecha que se indicaba en el requerimiento(28/01/2024), llegado dicho plazo, la demandada se mantuvo de forma no consentida por los titulares de la misma en la posesión de la vivienda, situación mantenida al tiempo de presentar la demanda.

Expusieron los actores que el contrato, celebrado en fecha 28 de enero de 2015, se regía por la LAU, cuyo art.9 establecía una duración legal obligatoria del contrato de arrendamiento de 3 años para el arrendador y, en su artículo 10, la posibilidad de una prórroga de un año más a falta de denuncia por alguna de las partes; transcurridos los plazos anteriormente descritos, se mantuvo el contrato por aplicación del art. 1566 CC, en virtud de la tácita reconducción, mensualmente, pues la renta a abonar se estableció con carácter mensual ( art. 1851 CC) . Adujeron que esas prórrogas mensuales sucesivas que se venían dando fruto de la tácita reconducción, decayeron en el momento en que el actor comunicó de manera formal a la demandada su voluntad de rescindir el contrato, rescisión que podía llevarse a cabo de forma unilateral por el actor, toda vez que ya se había superado con creces el plazo de duración obligatorio establecido por ley (tres años más uno de prórroga obligatoria por falta de denuncia del contrato por ninguna de las partes); además, la comunicación enviada no se hizo de un mes para el otro, sino con suficiente margen como para que la demandada tuviese tiempo para buscar otra vivienda.

Los actores declararon en la demanda no tener la condición de grandes tenedores de vivienda, en los términos establecidos por el art. 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para acreditar lo cual aportaron certificación del Registro de la Propiedad, en la que constaba la relación de propiedades a nombre de la parte actora (documento nº 4), y notas simples donde se detalla la titularidad concreta de cada una de ellas, certificaciones catastrales y documento Excel donde se incluían todos los datos relativos a las mismas para una mejor revisión de lo manifestado (documento nº 5).

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda, partiendo de alegar su falta de legitimación pasiva. Adujo que, en relación al contrato de arrendamiento de 28 de enero de 2015, el cual reconoció que se hallaba en tácita reconducción después de expirar el plazo máximo de tres años, si bien constaba ella como arrendataria, era el hijo de los actores (el Sr. Marcelino) quien se había ocupado de satisfacer todos los gastos derivados del uso de la vivienda y las rentas desde el inicio de la relación arrendaticia, precisando que algunos de los gastos los abonaron los actores. Al hilo de lo anterior, pasó a exponer que mantuvo con el hijo de los actores una relación sentimental, fruto de la cual tuvieron una hija en común; como consecuencia de las desavenencias entre ambos, la demandada presentó demanda de guarda y custodia, solicitando medidas paterno-filiales, demanda que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Barcelona (Guarda y custodia nº 115/2024-C2), y, en ese procedimiento, ambos alcanzaron un acuerdo, en virtud del cual ella obtuvo la guarda y custodia de la menor, y fueron acordadas unas medidas respecto al padre. Adujo que, en la sentencia dictada, se pactó que el uso de la vivienda lo detentaría con justo título la aquí demandada, habida cuenta de que había constituido la vivienda familiar y de que era donde residía actualmente con la hija menor, nieta de los actores, por lo que afirmó que ostentaba justo título para ocupar la vivienda en virtud de dicha sentencia.

Concluyó que, si bien en el contrato de arrendamiento figuraba ella como arrendataria, de facto, quien había estado al cargo de todos los gastos de la vivienda y de las rentas era el hijo de los actores, y a veces los propios actores; ella apenas tenía ingresos y, en cualquier caso, eran inferiores al salario mínimo interprofesional. La ocupación de la vivienda había sido consentida por los actores, quienes eran plenamente conscientes de que había estado residiendo su hijo junto a la demandada y la hija en común, aunque no lo habían mencionado en la demanda porque no les convenía; era normal que hubieran tolerado y consentido la posesión de la vivienda hasta que se dictó la sentencia que aportaba, y una vez el hijo marchara del hogar. Alegó que, por tanto, discutía que la posesión no fuera tolerada, como alegaban en la demanda, y que creía que conocían su especial vulnerabilidad económica, habiendo sido otro motivo para consentir la ocupación tolerada y pacífica de la vivienda. Añadió que, habida cuenta su situación personal de vulnerabilidad, en el supuesto de que fuese estimada la demanda, carecería de vivienda alternativa, produciéndose una situación de exclusión.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. A partir de la valoración conjunta de la prueba practicada, se razona que "resultan probadas las siguientes circunstancias relevantes respecto de los hechos controvertidos:

a) Respecto a la falta de legitimación pasiva, en el documento 2 de la demanda consta como arrendataria la parte demandada y el testigo Don Manuel ha manifestado que la misma ha actuado como tal para comunicarle reparaciones a efectuar en la vivienda, si bien no ha pagado rentas ni suministros por mera tolerancia de la parte actora.

b) La duración inicial pactada del contrato de arrendamiento era de tres años y ha sido tácitamente prorrogada por períodos de un año hasta la comunicación por el arrendador de su decisión de no prorrogar el contrato a partir del 28 de enero de 2024 (documento 3 de la demanda, declaración de Don Manuel.

c) Expirada la duración del contrato de arrendamiento, no ostenta la parte demandada derecho de uso alguno sobre la misma, uso que queda acreditado que ya no consiente la parte actora.

En consecuencia, se estiman las pretensiones de la parte actora".

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la falta de legitimación pasiva "ad causam", sobre la tolerancia de los actores en la ocupación de la vivienda, y sobre existencia de derecho de uso y de título que lo justifica

1. Reitera la apelante dicha excepción de fondo, y lo hace partiendo de aducir que, en la sentencia recurrida, se ha querido eludir la cuestión familiar que une a las partes, cuando no se pueden obviar las relaciones familiares y, muy especialmente, las circunstancias en las que se celebró el contrato de arrendamiento. Reconoce que figura como arrendataria en el contrato de arrendamiento, pero aduce que quien acordó el contrato desde su inicio fue su expareja junto a sus padres y actores, sin que ella interviniera en modo alguno; cuando se concertó el contrato en 2015, eran pareja, pero, por desavenencias entre ellos, se produjo el cese de la convivencia, y posteriormente se dictó sentencia en fecha 23 de julio de 2024 en la que se regularon las medidas, habida cuenta que existe una hija en común; su expareja abandonó la que había sido la vivienda familiar objeto de alquiler, y a partir de ese momento se han generado las rencillas familiares que han dado lugar a la interposición de la demanda. Aduce que no pudo declarar en la vista, pues no fue pedida su declaración, y que tampoco se produjo la declaración del resto de las partes, pues la juzgadora no admitió dicha prueba, a pesar de considerar la apelante que hubiera sido útil a los efectos de acreditar las circunstancias de celebración del contrato de arrendamiento. Afirma que la voluntad de pactar un contrato de alquiler no nació de su voluntad, sino que surgió de la voluntad de los actores y de su hijo; además, las relaciones entre los actores y la demandada desde el inicio del contrato no son propias de un contrato de alquiler, pues ella no había estado abonando renta alguna, y tampoco ha sido reclamada por los actores, aparte de ser una situación prolongada durante mucho tiempo, justo hasta que se produjo la crisis familiar entre ella y el hijo de los actores en 2024, con total tolerancia desde el inicio del contrato en la ocupación gratuita de la vivienda. Por ello, considera que el comportamiento o voluntad de las partes es propio del comodato regulado en el art. 1741 y siguientes del CC, y no del inquilinato; pese a ello, se ha querido regular la situación con una figura que no justifica ni motiva la realidad y ocupación de la vivienda. Está, a tal efecto, a la declaración del administrador o gestor del alquiler, el Sr. Manuel, quien manifestó que nunca se abonó renta de alquiler, hecho probado, y que se hizo así con el consentimiento de su hijo. Por tanto, quien tenía la voz y papel principal era el hijo de los actores, de modo que, si bien

formalmente ella es la arrendataria en el contrato, porque figura en el mismo, materialmente o de facto, quien ostenta la figura de arrendatario es el hijo de los actores, y la legitimación pasiva "ad causam" la detentaría el hijo de los actores, no la apelante. Añade que hubiera sido importante acordar la declaración de los actores o, al menos, la del hijo de ambos, pero no se admitió dicha prueba, ocasionando indefensión a la demandada, con vulneración del art.24 CE.

En relación con la tolerancia de los actores, reitera la apelante que, bien se pactó un plazo inicial de un año hasta cumplir tres y, posteriormente, el contrato entró en tácita reconducción, durante la vigencia del mismo hubo una tolerancia en el uso de la misma porque era la vivienda familiar, que, en todo caso, podría estar amparado bajo el paraguas del comodato, pero en modo alguno el arrendamiento.

La ocupación pacífica de la vivienda ha sido tolerada por los actores porque era la vivienda familiar de su hijo, donde residía con la apelante, y donde vive su nieta menor de edad; la tolerancia finalizó en el momento que surgieron las desavenencias entre la pareja y la posterior ruptura. Además, en la sentencia de Familia, se le atribuyó el uso del domicilio familiar, por lo que ostenta justo título en la ocupación de la vivienda, no habiendo sido valorada dicha resolución en la sentencia recurrida, ni en qué medida influyó en el contrato de alquiler en cuanto a su derecho a ocupar la vivienda familiar; no se ha mencionado en la sentencia recurrida ni valorado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 en la guarda nº 115/24, resolución que justificaría la posesión de la vivienda, dado que constituye justo título.

2. Los apelados se oponen. Parten de que, en el escrito de oposición a la demanda, la demandada no impugnó el contrato de alquiler, no manifestó que se hubiera hecho mediante engaño o intimidación, nada similar, aparte de que, en fecha 25 de febrero de 2025, en un intento de acreditar una eventual situación de vulnerabilidad, presentó un informe de evaluación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales donde se recoge lo siguiente:

En el apartado relativo a "Situació de l?habitatge", consta que el título habilitante de ocupación es el alquiler, en el cual lleva viendo unos diez años aproximadamente y donde explica con detalle que ese piso lo compraron sus exsuegros en el año 2015 y que le hicieron un contrato a su nombre con una renta de 700 euros.

En el apartado relativo a casos de falta de pago o finalización de contrato de alquiler, manifiesta que lo que le supone el coste del alquiler y de los suministros supera el 30% de sus ingresos.

Aducen que, por tanto, no sólo es totalmente conocedora de que si existió un contrato de alquiler que ha resultado vencido por expiración de su plazo, sino que además utiliza dicha circunstancia para intentar beneficiarse de toda ayuda social posible, siendo contradictorio manifestar que el importe de la renta que le supone un alquiler es superior a un porcentaje de unos ingresos si, como ella intenta mantener, no ha existido nunca obligación de pago porque nunca ha existido una relación arrendaticia.

Consideran los apelados que la alegación relativa a la imposibilidad de declarar en sede judicial o la inadmisión de la prueba testifical propuesta, que hubieran podido servir para acreditar tal especial circunstancia, tampoco puede ser tenida en consideración, porque la posibilidad de declarar de la demandada es una potestad que corresponde a la parte actora, y a la juzgadora, en su caso, de acuerdo con las normas procesales aplicables. Además, si la intención de la recurrente era acreditar algún extremo en el cual fundamentaba su oposición, a tenor de lo establecido en el art. 217 de la LEC, a ella le correspondía la carga de la prueba y la prevención de intentar demostrarlo por otros medios de prueba que de ella dependiesen, no fiarlo a un interrogatorio de parte que puede no materializarse de conformidad con la legalidad. Tampoco cabe en segunda instancia reprochar la inadmisión de la testifical propuesta por la actora en al acto de la vista, pues, en el momento de su desestimación, no se interpuso recurso de reposición ni se protestó a efectos de hacerlo valer en segunda instancia ( art. 460.1.2º LEC) ; además, consideran que no cabe afirmar que a través de una cierta testifical se hubiera acreditado un concreto posicionamiento.

Respecto de la tolerancia en la ocupación de la vivienda de forma gratuita, aducen que se apoya en la declaración del testigo Sr. Manuel, otorgándole veracidad y credibilidad a la misma, pero que dicho testigo no dijo lo alegado en el recurso. El testigo manifestó claramente que él no redactó el contrato de alquiler de 2015, que a él se le ofreció gestionar el mismo en el año 2020 y que fue, por esas fechas, en las cuales se empezaron las conversaciones con la demandada a fin de ofrecerle otras alternativas habitacionales más económicas, más ajustadas a su capacidad económica: niegan que el testigo manifestara que, desde el inicio de la vigencia del contrato, la demandada no había pagado renta alguna, básicamente porque el Sr. Manuel no entra en contacto con las partes hasta 5 años después de celebrarse el contrato de arrendamiento.

En cuanto a la alegada falta de reclamación por parte de los actores de cantidad alguna en la demanda como muestra de tolerancia por parte de los arrendadores, aducen que el hecho de que los propietarios, por el motivo que sea, hayan decidido mediante el procedimiento que ha dado lugar a estas actuaciones no reclamar las cantidades adeudadas en concepto de rentas, no implica que no lo vayan a hacer o que renuncien a las mismas, sino que se trata de un derecho. Además, aluden que, en el burofax debidamente remitido a la demandada en fecha 27 de septiembre 2023 y recibido por la misma en fecha 29 de septiembre 2023, ya se ponía en su conocimiento la falta de voluntad de los propietarios de no mantener la vigencia del contrato de arrendamiento, lo cual dista mucho de la tolerancia pacífica que manifiesta la recurrente; dicho documento no fue impugnado de adverso.

Concluyen que no se ha acreditado que exista una falta de pago de rentas consentida por parte de los actores, ni tolerancia pacífica en la ocupación de la vivienda.

Finalmente, niegan la existencia de derecho de uso y título que lo justifica en virtud de sentencia de fecha 23 de julio de 2024, dictada en autos Guarda, custodia y alimentos nº 115/2024-C2 por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Barcelona. Parten de que, en el escrito de oposición a la demanda, la demandada pretende hacer valer el hecho de que, derivado de sus desavenencias familiares con el hijo de los arrendadores, éstos decidieron interponer un procedimiento de desahucio, pero los documentos que constan en autos y las pruebas practicadas desmienten esa afirmación:

El Sr. Manuel, manifestó que ya por el año 2020-2021 se iniciaron conversaciones con la Sra. Apolonia para que dejase la vivienda ante la falta de pago.

En el informe de valoración de situación de vulnerabilidad se indica que, en fecha 2021, la Sra. Apolonia ya tuvo un primer contacto con dicho servicio (fecha que cuadra perfectamente con lo manifestado por el Sr. Manuel)

En septiembre de 2023, se remite un burofax a la Sra. Apolonia comunicándole la intención de no renovarle el contrato.

Es la Sra. Apolonia quien, en el año 2024, interpone como demandante un procedimiento de familia en el cual, a la vista de la sentencia recaída, resulta más que evidente que interesa el uso de la vivienda.

Afirman que se trata de datos objetivos, que revelan que los actores no actuaron tras la interposición de un procedimiento de familia, sino que mucho tiempo antes ya se trató la cuestión de la relación arrendaticia y se intentó de manera extrajudicial que la Sra. Apolonia abandonase la vivienda. Añaden que la existencia de una sentencia dictada en sede de un procedimiento de familia no otorga título alguno que legitime la ocupación pues dicha sentencia sólo vincula a los miembros de la pareja; esa resolución determina exclusivamente quien de los dos miembros de la pareja puede seguir residiendo en la finca, pero no altera el título en virtud del cual se ocupaba la vivienda pues dicha atribución, ni genera un derecho nuevo (que en el caso que nos ocupa ni siquiera existía en ese momento dado que el contrato ya había expirado), ni a través del mismo se obtiene una protección posesoria de mayor rigor jurídico que aquella de que se disponía. Por tanto, el título lo constituye el contrato de alquiler y, si ese no se cumple o ha finalizado, el derecho de uso otorgado en sede de derecho de familia no lo subsana ni lo sustituye. Están a lo previsto en el art. 233-21.2 CCC, que establece que "Si los cónyuges poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de la atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto en el título, de acuerdo con la ley (...)", lo cual recoge la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo ( SSTS de 03/11/2021 y de 31/12/1994).

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos vertidos por los apelados en su escrito de oposición al recurso, con base en las consideraciones siguientes:

1ª) La demandada, ahora apelante, no negó en el escrito de contestación/oposición a la demandada la existencia del contrato de arrendamiento, como tampoco su condición de arrendataria. Ya se ha expuesto en el fundamento de derecho primero que la demandada reconoció que el contrato se hallaba en tácita reconducción después de expirar el plazo máximo de tres años, y que alegó que, si bien constaba ella como arrendataria, era el hijo de los actores (el Sr. Marcelino) quien se había ocupado de satisfacer todos los gastos derivados del uso de la vivienda y las rentas desde el inicio de la relación arrendaticia. Pero el hecho de que fuese su expareja (hijo de los arrendadores) quien, en su caso, abonase las rentas -y lo gastos derivados del uso de la vivienda- no lo convertía en arrendatario, puesto que el pago puede ser hecho por cualquier persona, conforme prevé el art.1158 CC ("Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor (...)"). Ello sin perjuicio de que cabe entender que el hecho de que la demandada figurase en el contrato como arrendataria le otorgaba un título jurídico de ocupación, de modo que no era una mera precarista.

2ª) La demandada no alegó en su oposición a la demanda que la ocupación por su parte de la vivienda tuviese lugar en virtud de comodato, que, a tenor de lo dispuesto en el art.1740 CC, es esencialmente gratuito. Se trata de una alegación "ex novo", extemporánea, vertida en el recurso de apelación, que, por tanto, no debe ser examinada.

Como recuerda la STS de 18 de diciembre de 2014 (ROJ: STS 5727/2014 - ECLI:ES:TS:2014:5727):

"1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia « con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ». Impide que ante el tribunal de apelación se planteen recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de primera instancia la posibilidad de resolverlas.

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada.

No puede alterarse el objeto del proceso tal y como fue conformado en la primera instancia. De acuerdo a nuestra tradición histórica, la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente acoge un modelo de segunda instancia limitada, como "revisio prioris instantie" (revisión de la instancia anterior). Por no ser un nuevo proceso, las partes no pueden pretender articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquella. No solo no cabe modificar el objeto de las actuaciones de manera improcedente respecto de la primera instancia, sino que tampoco cabe convertir la apelación en un juicio nuevo.

Declara al efecto la sentencia de esta Sala núm. 353/2005, de 18 mayo :

«Es cierto que, por el respeto debido a la congruencia, la preclusión y la contradicción, en cuanto principios informadores del proceso civil, la jurisprudencia rechaza, como nuevas, las cuestiones planteadas después de la fase procesal destinada a definir el objeto del proceso, en la primera instancia. Así lo declaró esta Sala en las Sentencias invocadas en el motivo. Concretamente, en la de 15 de abril de 1991 se definieron las cuestiones nuevas como aquellas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba; y en la de 19 de diciembre de 1986 se declararon inviables en casación, puesto que los escritos hábiles para sustentar una tesis fáctica o jurídica que pueda reproducirse en este recurso extraordinario son solamente los de demanda, contestación, réplica y duplica » .

3.- Esta Sala ha declarado que determinadas pretensiones exigen que el tribunal, si las acoge, realice determinados pronunciamientos sobre cuestiones accesorias que se encuentran implícitas en la principal. Tal es, por ejemplo, el pronunciamiento restitutorio cuando se ha realizado un pronunciamiento de nulidad de un contrato bilateral, aun cuando la restitución no haya sido objeto de petición explícita en la demanda, pues esta Sala ha considerado que tal deber de restitución nace de la ley y no necesita de petición expresa de las partes ( sentencia núm. 632/2006 de 22 junio , y las citadas en ella).

Pero lo anterior no puede confundirse con las consecuencias que pueden derivarse de un determinado pronunciamiento, pero no van implícitas en el mismo. Por tal razón, necesitan de petición expresa por la parte. Si no son solicitadas, el acogimiento de la petición de la demanda no permite al tribunal acordar también esas otras consecuencias posibles, pues si lo hiciera incurriría en incongruencia."

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate y conforme a lo expuesto hasta ahora, lo cierto es que, si se reconoce que había rentas, aunque fuesen pagadas por un tercero, no puede hablarse propiamente de comodato. El arrendamiento y el comodato son conceptos jurídicos incompatibles.

3ª) Respecto a que la demandada no pudo declarar en la vista, pues no fue pedida su declaración, y que tampoco tuvo lugar la declaración del testigo que propuso, al ser inadmitida dichas pruebas, como señalan los apelados, la proposición de la prueba de interrogatorio, que va siempre referido a la parte contraria ( art.301.1 LEC: "Cada parte podrá solicitar del tribunal el interrogatorio de las demás sobre hechos y circunstancias de los que tengan noticia y que guarden relación con el objeto del juicio (...)"), es un derecho de la parte. En este caso, el interrogatorio de la demandada era un derecho de la parte actora, y no fue ejercitado.

En cuanto al testigo propuesto por la demandada y que la misma no procedió en la forma prevista por el art.446 LEC, que dispone que "Contra las resoluciones del tribunal sobre admisión o inadmisión de pruebas en el acto de la vista solo cabrá recurso de reposición, que se sustanciará y resolverá en el acto y, si se desestimare, la parte podrá formular protesta a efecto de hacer valer sus derechos, en su caso, en la segunda instancia", la grabación relativa a ese extremo resulta inaudible en el Sistema Arconte. Pero la demandada no ha solicitado en su recurso la práctica de prueba alguna en segunda instancia.

4ª) En cuanto a que la declaración del administrador o gestor del alquiler, Sr. Manuel ("Fincas San Andrés"), fue en el sentido de que nunca se abonó renta de alquiler, y de que se hizo así con el consentimiento del hijo de los actores, tras manifestar el testigo que era el administrador de la finca objeto del procedimiento y la persona que encargó de enviar el burofax a la demandada, dijo que siempre se buscó el acuerdo, la conciliación, una propuesta familiar, económica, incluso, ofreciéndole partes en momentos de la negociación económicamente; otras veces fue con otro piso más económico que pudiera permitir ser más viable para su economía, pero nunca hubo acuerdo, siempre se fue postergando hasta que, al final, ya, tuvo que aconsejar a sus clientes que la solución era recuperar la vivienda y poner fin a esta situación. Preguntado si recordaba más o menos la fecha, dijo que sí, pues se les quedó vacío un piso en la DIRECCION001, un piso que se les acabó el contrato en noviembre del 20, justamente porque estaba más cerca del domicilio de los señores Camilo Marcelino, y se pensó que era bueno que, si Marcelino se iba a vivir con sus padres y la madre estaba en DIRECCION001, pudieran tener más conciliación familiar, podían tenerlo más fácil; se le ofreció incluso una renta carenciada el primer año en aquel momento; tenían el "índex de preus" y estaban topados los alquileres, y se le ofreció de la renta de 750 euros, con un primer año a 450, el segundo a 550, el tercero a 650 y el resto pues a 650 hasta los cinco años; suponía un ahorro, sumando las carencias anuales, de unos 14.000 y pico euros.

Preguntado por el letrado de la demandada si, cuando se celebró el contrato, sabía si en la vivienda vivía Marcelino, dijo que él no arrendó el contrato. Preguntado acerca de quién pagaba las rentas, dijo que él no llevó ese contrato, pues llevó la gestión desde el 2020, y el contrato era del 15; precisó que le contrataron los Camilo Marcelino en el 2020. Preguntado quién abonaba regularmente las rentas en el año 2020 y de qué cuentas se abonaban las rentas, dijo que, según los estados contables, nunca se abonó alquiler; había habido un consentimiento tácito de los arrendadores en pos de su hijo, y esta había sido la tónica, ni alquiler ni suministros.

La citada declaración resulta algo contradictoria en cuanto al pago de la renta. Pero, aparte de que el contrato data de 2015 y el testigo reconoció que administró la finca arrendada desde 2020, aludió, incluso, a que se hizo a la demandada una propuesta de alquiler con una renta determinada, que podría haberle sido ventajosa. Ello revela que la finca objeto del procedimiento estaba arrendada a la actora -así consta en el contrato aportado con la demanda-, con independencia de que se pudiese haber incurrido en falta de pago de la renta y de los suministros.

Por otra parte, como aducen los apelados, en el informe de evaluación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales, en el apartado relativo a "Situació de l?habitatge", consta: "Observacions:La Sra. Apolonia ens explica que l'jabitatge va comprar-lo exsogre i que a principis de l'any 2015 li va fer un contracte de lloguer perà nom seu (refereix que el contracte no va incloure al seu fill). Diu que li van estipular un lloguer de 700€/mes". Y consta también en ese epígrafe, en "casos de manca de pagament de lloguer, finalització de contracte o crédito hipotecari", marcada la casilla del "sí", que "L'import del lloguer o crèdit hipotecari i les despeses de subministraments superen el 30% dels ingresos econòmics de la unitat de convivencia (Llei 12/2023)".

Lo cierto es que la reclamación de rentas de un contrato que había llegado a su finalización, y que se hallaba en situación de tácita reconducción, podía ejercitarse o no por los actores, quienes optaron, finalmente, por ejercitar la acción de extinción del contrato por expiración del plazo, conforme ya anunciaron previamente a la demandada de forma extrajudicial. Por tanto, la tolerancia de los arrendadores se manifestó en la falta de ejercicio de una acción de resolución de contrato por falta de pago de la renta.

5ª) En relación con que la tolerancia de los actores terminó cuando se pusieron de manifiesto las desavenencias en la pareja, y con que, en la sentencia de Familia, se le atribuyó el uso del domicilio familiar, por lo que ostenta justo título en la ocupación de la vivienda, no habiendo sido valorada dicha resolución en la sentencia recurrida, ni en qué medida influyó en el contrato de alquiler en cuanto a su derecho a ocupar la vivienda familiar, es cierto que, en la sentencia recurrida, no se alude a la resolución recaída en el procedimiento de Familia; de hecho, durante la vista, la juez "a quo" puso de manifiesto que había un contrato y que se había terminado el contrato, sin acuerdo de renovarlo, con independencia de lo que sucediera en Familia. Pero también lo es que, en efecto, el art.233-21.2 CCC prevé que "Si los cónyuges poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de la atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto por el título, de acuerdo con la ley. Si los cónyuges detentan la vivienda familiar por tolerancia de un tercero, los efectos de la atribución judicial de su uso acaban cuando este reclama su restitución (...)".

Dicho precepto legal resulta aplicable a las uniones estables de pareja, y el art. 234-8.4 CCC, que regula la atribución o distribución del uso de la vivienda familiar, dispone que "Se aplica a la atribución o distribución del uso de la vivienda lo establecido por el artículo 233-20.6 y 7 y los artículos 233-21 a 233-25".

En este caso, los miembros de la expareja no eran los propietarios de la vivienda atribuida a la demandada, sino que uno de ellos -la actora- concertó un contrato de arrendamiento (título de ocupación), que la misma reconoció en la contestación que ya había finalizado y que estaba en tácita reconducción, una vez operó la prórroga tácita de un año prevista en el art.10 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato. Y, dado que la parte arrendadora requirió a la demandada de desalojo, se puso fin a esa tácita reconducción, y procedía el desalojo.

Además, según declaró el testigo, ya por el año 2020-2021, se habían iniciado conversaciones con la demandada para que dejase la vivienda, ante la falta de pago.

4. En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.-Por imperativo del art.398.2 LEC, la desestimación total del recurso de casación llevará aparejada la imposición de costas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Apolonia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentaron en su contra D. Camilo y Dña. Pilar, en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración de plazo de contrato de arrendamiento.

2. Los actores ejercitaron acción de extinción por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado con la demandada en fecha 28 de enero de 2015,en relación con la vivienda propiedad de los actores sita en el DIRECCION000 de Barcelona, siendo la duración pactada de un año, prorrogable anualmente hasta una duración máxima de tres años, con una renta mensual de 700 euros, pagadera en la cuenta corriente de los arrendadores durante los siete primeros días de cada mes. Alegaron que, en fecha 27 de septiembre de 2023,por parte del actor, en su condición de arrendador, mediante burofax debidamente recibido, se puso en conocimiento de la arrendataria demandada su intención de resolver el contrato de arrendamiento; pese a haber sido debidamente requerida para dejar libre la vivienda en la fecha que se indicaba en el requerimiento(28/01/2024), llegado dicho plazo, la demandada se mantuvo de forma no consentida por los titulares de la misma en la posesión de la vivienda, situación mantenida al tiempo de presentar la demanda.

Expusieron los actores que el contrato, celebrado en fecha 28 de enero de 2015, se regía por la LAU, cuyo art.9 establecía una duración legal obligatoria del contrato de arrendamiento de 3 años para el arrendador y, en su artículo 10, la posibilidad de una prórroga de un año más a falta de denuncia por alguna de las partes; transcurridos los plazos anteriormente descritos, se mantuvo el contrato por aplicación del art. 1566 CC, en virtud de la tácita reconducción, mensualmente, pues la renta a abonar se estableció con carácter mensual ( art. 1851 CC) . Adujeron que esas prórrogas mensuales sucesivas que se venían dando fruto de la tácita reconducción, decayeron en el momento en que el actor comunicó de manera formal a la demandada su voluntad de rescindir el contrato, rescisión que podía llevarse a cabo de forma unilateral por el actor, toda vez que ya se había superado con creces el plazo de duración obligatorio establecido por ley (tres años más uno de prórroga obligatoria por falta de denuncia del contrato por ninguna de las partes); además, la comunicación enviada no se hizo de un mes para el otro, sino con suficiente margen como para que la demandada tuviese tiempo para buscar otra vivienda.

Los actores declararon en la demanda no tener la condición de grandes tenedores de vivienda, en los términos establecidos por el art. 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para acreditar lo cual aportaron certificación del Registro de la Propiedad, en la que constaba la relación de propiedades a nombre de la parte actora (documento nº 4), y notas simples donde se detalla la titularidad concreta de cada una de ellas, certificaciones catastrales y documento Excel donde se incluían todos los datos relativos a las mismas para una mejor revisión de lo manifestado (documento nº 5).

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda, partiendo de alegar su falta de legitimación pasiva. Adujo que, en relación al contrato de arrendamiento de 28 de enero de 2015, el cual reconoció que se hallaba en tácita reconducción después de expirar el plazo máximo de tres años, si bien constaba ella como arrendataria, era el hijo de los actores (el Sr. Marcelino) quien se había ocupado de satisfacer todos los gastos derivados del uso de la vivienda y las rentas desde el inicio de la relación arrendaticia, precisando que algunos de los gastos los abonaron los actores. Al hilo de lo anterior, pasó a exponer que mantuvo con el hijo de los actores una relación sentimental, fruto de la cual tuvieron una hija en común; como consecuencia de las desavenencias entre ambos, la demandada presentó demanda de guarda y custodia, solicitando medidas paterno-filiales, demanda que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Barcelona (Guarda y custodia nº 115/2024-C2), y, en ese procedimiento, ambos alcanzaron un acuerdo, en virtud del cual ella obtuvo la guarda y custodia de la menor, y fueron acordadas unas medidas respecto al padre. Adujo que, en la sentencia dictada, se pactó que el uso de la vivienda lo detentaría con justo título la aquí demandada, habida cuenta de que había constituido la vivienda familiar y de que era donde residía actualmente con la hija menor, nieta de los actores, por lo que afirmó que ostentaba justo título para ocupar la vivienda en virtud de dicha sentencia.

Concluyó que, si bien en el contrato de arrendamiento figuraba ella como arrendataria, de facto, quien había estado al cargo de todos los gastos de la vivienda y de las rentas era el hijo de los actores, y a veces los propios actores; ella apenas tenía ingresos y, en cualquier caso, eran inferiores al salario mínimo interprofesional. La ocupación de la vivienda había sido consentida por los actores, quienes eran plenamente conscientes de que había estado residiendo su hijo junto a la demandada y la hija en común, aunque no lo habían mencionado en la demanda porque no les convenía; era normal que hubieran tolerado y consentido la posesión de la vivienda hasta que se dictó la sentencia que aportaba, y una vez el hijo marchara del hogar. Alegó que, por tanto, discutía que la posesión no fuera tolerada, como alegaban en la demanda, y que creía que conocían su especial vulnerabilidad económica, habiendo sido otro motivo para consentir la ocupación tolerada y pacífica de la vivienda. Añadió que, habida cuenta su situación personal de vulnerabilidad, en el supuesto de que fuese estimada la demanda, carecería de vivienda alternativa, produciéndose una situación de exclusión.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. A partir de la valoración conjunta de la prueba practicada, se razona que "resultan probadas las siguientes circunstancias relevantes respecto de los hechos controvertidos:

a) Respecto a la falta de legitimación pasiva, en el documento 2 de la demanda consta como arrendataria la parte demandada y el testigo Don Manuel ha manifestado que la misma ha actuado como tal para comunicarle reparaciones a efectuar en la vivienda, si bien no ha pagado rentas ni suministros por mera tolerancia de la parte actora.

b) La duración inicial pactada del contrato de arrendamiento era de tres años y ha sido tácitamente prorrogada por períodos de un año hasta la comunicación por el arrendador de su decisión de no prorrogar el contrato a partir del 28 de enero de 2024 (documento 3 de la demanda, declaración de Don Manuel.

c) Expirada la duración del contrato de arrendamiento, no ostenta la parte demandada derecho de uso alguno sobre la misma, uso que queda acreditado que ya no consiente la parte actora.

En consecuencia, se estiman las pretensiones de la parte actora".

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la falta de legitimación pasiva "ad causam", sobre la tolerancia de los actores en la ocupación de la vivienda, y sobre existencia de derecho de uso y de título que lo justifica

1. Reitera la apelante dicha excepción de fondo, y lo hace partiendo de aducir que, en la sentencia recurrida, se ha querido eludir la cuestión familiar que une a las partes, cuando no se pueden obviar las relaciones familiares y, muy especialmente, las circunstancias en las que se celebró el contrato de arrendamiento. Reconoce que figura como arrendataria en el contrato de arrendamiento, pero aduce que quien acordó el contrato desde su inicio fue su expareja junto a sus padres y actores, sin que ella interviniera en modo alguno; cuando se concertó el contrato en 2015, eran pareja, pero, por desavenencias entre ellos, se produjo el cese de la convivencia, y posteriormente se dictó sentencia en fecha 23 de julio de 2024 en la que se regularon las medidas, habida cuenta que existe una hija en común; su expareja abandonó la que había sido la vivienda familiar objeto de alquiler, y a partir de ese momento se han generado las rencillas familiares que han dado lugar a la interposición de la demanda. Aduce que no pudo declarar en la vista, pues no fue pedida su declaración, y que tampoco se produjo la declaración del resto de las partes, pues la juzgadora no admitió dicha prueba, a pesar de considerar la apelante que hubiera sido útil a los efectos de acreditar las circunstancias de celebración del contrato de arrendamiento. Afirma que la voluntad de pactar un contrato de alquiler no nació de su voluntad, sino que surgió de la voluntad de los actores y de su hijo; además, las relaciones entre los actores y la demandada desde el inicio del contrato no son propias de un contrato de alquiler, pues ella no había estado abonando renta alguna, y tampoco ha sido reclamada por los actores, aparte de ser una situación prolongada durante mucho tiempo, justo hasta que se produjo la crisis familiar entre ella y el hijo de los actores en 2024, con total tolerancia desde el inicio del contrato en la ocupación gratuita de la vivienda. Por ello, considera que el comportamiento o voluntad de las partes es propio del comodato regulado en el art. 1741 y siguientes del CC, y no del inquilinato; pese a ello, se ha querido regular la situación con una figura que no justifica ni motiva la realidad y ocupación de la vivienda. Está, a tal efecto, a la declaración del administrador o gestor del alquiler, el Sr. Manuel, quien manifestó que nunca se abonó renta de alquiler, hecho probado, y que se hizo así con el consentimiento de su hijo. Por tanto, quien tenía la voz y papel principal era el hijo de los actores, de modo que, si bien

formalmente ella es la arrendataria en el contrato, porque figura en el mismo, materialmente o de facto, quien ostenta la figura de arrendatario es el hijo de los actores, y la legitimación pasiva "ad causam" la detentaría el hijo de los actores, no la apelante. Añade que hubiera sido importante acordar la declaración de los actores o, al menos, la del hijo de ambos, pero no se admitió dicha prueba, ocasionando indefensión a la demandada, con vulneración del art.24 CE.

En relación con la tolerancia de los actores, reitera la apelante que, bien se pactó un plazo inicial de un año hasta cumplir tres y, posteriormente, el contrato entró en tácita reconducción, durante la vigencia del mismo hubo una tolerancia en el uso de la misma porque era la vivienda familiar, que, en todo caso, podría estar amparado bajo el paraguas del comodato, pero en modo alguno el arrendamiento.

La ocupación pacífica de la vivienda ha sido tolerada por los actores porque era la vivienda familiar de su hijo, donde residía con la apelante, y donde vive su nieta menor de edad; la tolerancia finalizó en el momento que surgieron las desavenencias entre la pareja y la posterior ruptura. Además, en la sentencia de Familia, se le atribuyó el uso del domicilio familiar, por lo que ostenta justo título en la ocupación de la vivienda, no habiendo sido valorada dicha resolución en la sentencia recurrida, ni en qué medida influyó en el contrato de alquiler en cuanto a su derecho a ocupar la vivienda familiar; no se ha mencionado en la sentencia recurrida ni valorado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 en la guarda nº 115/24, resolución que justificaría la posesión de la vivienda, dado que constituye justo título.

2. Los apelados se oponen. Parten de que, en el escrito de oposición a la demanda, la demandada no impugnó el contrato de alquiler, no manifestó que se hubiera hecho mediante engaño o intimidación, nada similar, aparte de que, en fecha 25 de febrero de 2025, en un intento de acreditar una eventual situación de vulnerabilidad, presentó un informe de evaluación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales donde se recoge lo siguiente:

En el apartado relativo a "Situació de l?habitatge", consta que el título habilitante de ocupación es el alquiler, en el cual lleva viendo unos diez años aproximadamente y donde explica con detalle que ese piso lo compraron sus exsuegros en el año 2015 y que le hicieron un contrato a su nombre con una renta de 700 euros.

En el apartado relativo a casos de falta de pago o finalización de contrato de alquiler, manifiesta que lo que le supone el coste del alquiler y de los suministros supera el 30% de sus ingresos.

Aducen que, por tanto, no sólo es totalmente conocedora de que si existió un contrato de alquiler que ha resultado vencido por expiración de su plazo, sino que además utiliza dicha circunstancia para intentar beneficiarse de toda ayuda social posible, siendo contradictorio manifestar que el importe de la renta que le supone un alquiler es superior a un porcentaje de unos ingresos si, como ella intenta mantener, no ha existido nunca obligación de pago porque nunca ha existido una relación arrendaticia.

Consideran los apelados que la alegación relativa a la imposibilidad de declarar en sede judicial o la inadmisión de la prueba testifical propuesta, que hubieran podido servir para acreditar tal especial circunstancia, tampoco puede ser tenida en consideración, porque la posibilidad de declarar de la demandada es una potestad que corresponde a la parte actora, y a la juzgadora, en su caso, de acuerdo con las normas procesales aplicables. Además, si la intención de la recurrente era acreditar algún extremo en el cual fundamentaba su oposición, a tenor de lo establecido en el art. 217 de la LEC, a ella le correspondía la carga de la prueba y la prevención de intentar demostrarlo por otros medios de prueba que de ella dependiesen, no fiarlo a un interrogatorio de parte que puede no materializarse de conformidad con la legalidad. Tampoco cabe en segunda instancia reprochar la inadmisión de la testifical propuesta por la actora en al acto de la vista, pues, en el momento de su desestimación, no se interpuso recurso de reposición ni se protestó a efectos de hacerlo valer en segunda instancia ( art. 460.1.2º LEC) ; además, consideran que no cabe afirmar que a través de una cierta testifical se hubiera acreditado un concreto posicionamiento.

Respecto de la tolerancia en la ocupación de la vivienda de forma gratuita, aducen que se apoya en la declaración del testigo Sr. Manuel, otorgándole veracidad y credibilidad a la misma, pero que dicho testigo no dijo lo alegado en el recurso. El testigo manifestó claramente que él no redactó el contrato de alquiler de 2015, que a él se le ofreció gestionar el mismo en el año 2020 y que fue, por esas fechas, en las cuales se empezaron las conversaciones con la demandada a fin de ofrecerle otras alternativas habitacionales más económicas, más ajustadas a su capacidad económica: niegan que el testigo manifestara que, desde el inicio de la vigencia del contrato, la demandada no había pagado renta alguna, básicamente porque el Sr. Manuel no entra en contacto con las partes hasta 5 años después de celebrarse el contrato de arrendamiento.

En cuanto a la alegada falta de reclamación por parte de los actores de cantidad alguna en la demanda como muestra de tolerancia por parte de los arrendadores, aducen que el hecho de que los propietarios, por el motivo que sea, hayan decidido mediante el procedimiento que ha dado lugar a estas actuaciones no reclamar las cantidades adeudadas en concepto de rentas, no implica que no lo vayan a hacer o que renuncien a las mismas, sino que se trata de un derecho. Además, aluden que, en el burofax debidamente remitido a la demandada en fecha 27 de septiembre 2023 y recibido por la misma en fecha 29 de septiembre 2023, ya se ponía en su conocimiento la falta de voluntad de los propietarios de no mantener la vigencia del contrato de arrendamiento, lo cual dista mucho de la tolerancia pacífica que manifiesta la recurrente; dicho documento no fue impugnado de adverso.

Concluyen que no se ha acreditado que exista una falta de pago de rentas consentida por parte de los actores, ni tolerancia pacífica en la ocupación de la vivienda.

Finalmente, niegan la existencia de derecho de uso y título que lo justifica en virtud de sentencia de fecha 23 de julio de 2024, dictada en autos Guarda, custodia y alimentos nº 115/2024-C2 por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Barcelona. Parten de que, en el escrito de oposición a la demanda, la demandada pretende hacer valer el hecho de que, derivado de sus desavenencias familiares con el hijo de los arrendadores, éstos decidieron interponer un procedimiento de desahucio, pero los documentos que constan en autos y las pruebas practicadas desmienten esa afirmación:

El Sr. Manuel, manifestó que ya por el año 2020-2021 se iniciaron conversaciones con la Sra. Apolonia para que dejase la vivienda ante la falta de pago.

En el informe de valoración de situación de vulnerabilidad se indica que, en fecha 2021, la Sra. Apolonia ya tuvo un primer contacto con dicho servicio (fecha que cuadra perfectamente con lo manifestado por el Sr. Manuel)

En septiembre de 2023, se remite un burofax a la Sra. Apolonia comunicándole la intención de no renovarle el contrato.

Es la Sra. Apolonia quien, en el año 2024, interpone como demandante un procedimiento de familia en el cual, a la vista de la sentencia recaída, resulta más que evidente que interesa el uso de la vivienda.

Afirman que se trata de datos objetivos, que revelan que los actores no actuaron tras la interposición de un procedimiento de familia, sino que mucho tiempo antes ya se trató la cuestión de la relación arrendaticia y se intentó de manera extrajudicial que la Sra. Apolonia abandonase la vivienda. Añaden que la existencia de una sentencia dictada en sede de un procedimiento de familia no otorga título alguno que legitime la ocupación pues dicha sentencia sólo vincula a los miembros de la pareja; esa resolución determina exclusivamente quien de los dos miembros de la pareja puede seguir residiendo en la finca, pero no altera el título en virtud del cual se ocupaba la vivienda pues dicha atribución, ni genera un derecho nuevo (que en el caso que nos ocupa ni siquiera existía en ese momento dado que el contrato ya había expirado), ni a través del mismo se obtiene una protección posesoria de mayor rigor jurídico que aquella de que se disponía. Por tanto, el título lo constituye el contrato de alquiler y, si ese no se cumple o ha finalizado, el derecho de uso otorgado en sede de derecho de familia no lo subsana ni lo sustituye. Están a lo previsto en el art. 233-21.2 CCC, que establece que "Si los cónyuges poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de la atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto en el título, de acuerdo con la ley (...)", lo cual recoge la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo ( SSTS de 03/11/2021 y de 31/12/1994).

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos vertidos por los apelados en su escrito de oposición al recurso, con base en las consideraciones siguientes:

1ª) La demandada, ahora apelante, no negó en el escrito de contestación/oposición a la demandada la existencia del contrato de arrendamiento, como tampoco su condición de arrendataria. Ya se ha expuesto en el fundamento de derecho primero que la demandada reconoció que el contrato se hallaba en tácita reconducción después de expirar el plazo máximo de tres años, y que alegó que, si bien constaba ella como arrendataria, era el hijo de los actores (el Sr. Marcelino) quien se había ocupado de satisfacer todos los gastos derivados del uso de la vivienda y las rentas desde el inicio de la relación arrendaticia. Pero el hecho de que fuese su expareja (hijo de los arrendadores) quien, en su caso, abonase las rentas -y lo gastos derivados del uso de la vivienda- no lo convertía en arrendatario, puesto que el pago puede ser hecho por cualquier persona, conforme prevé el art.1158 CC ("Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor (...)"). Ello sin perjuicio de que cabe entender que el hecho de que la demandada figurase en el contrato como arrendataria le otorgaba un título jurídico de ocupación, de modo que no era una mera precarista.

2ª) La demandada no alegó en su oposición a la demanda que la ocupación por su parte de la vivienda tuviese lugar en virtud de comodato, que, a tenor de lo dispuesto en el art.1740 CC, es esencialmente gratuito. Se trata de una alegación "ex novo", extemporánea, vertida en el recurso de apelación, que, por tanto, no debe ser examinada.

Como recuerda la STS de 18 de diciembre de 2014 (ROJ: STS 5727/2014 - ECLI:ES:TS:2014:5727):

"1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia « con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ». Impide que ante el tribunal de apelación se planteen recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de primera instancia la posibilidad de resolverlas.

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada.

No puede alterarse el objeto del proceso tal y como fue conformado en la primera instancia. De acuerdo a nuestra tradición histórica, la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente acoge un modelo de segunda instancia limitada, como "revisio prioris instantie" (revisión de la instancia anterior). Por no ser un nuevo proceso, las partes no pueden pretender articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquella. No solo no cabe modificar el objeto de las actuaciones de manera improcedente respecto de la primera instancia, sino que tampoco cabe convertir la apelación en un juicio nuevo.

Declara al efecto la sentencia de esta Sala núm. 353/2005, de 18 mayo :

«Es cierto que, por el respeto debido a la congruencia, la preclusión y la contradicción, en cuanto principios informadores del proceso civil, la jurisprudencia rechaza, como nuevas, las cuestiones planteadas después de la fase procesal destinada a definir el objeto del proceso, en la primera instancia. Así lo declaró esta Sala en las Sentencias invocadas en el motivo. Concretamente, en la de 15 de abril de 1991 se definieron las cuestiones nuevas como aquellas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba; y en la de 19 de diciembre de 1986 se declararon inviables en casación, puesto que los escritos hábiles para sustentar una tesis fáctica o jurídica que pueda reproducirse en este recurso extraordinario son solamente los de demanda, contestación, réplica y duplica » .

3.- Esta Sala ha declarado que determinadas pretensiones exigen que el tribunal, si las acoge, realice determinados pronunciamientos sobre cuestiones accesorias que se encuentran implícitas en la principal. Tal es, por ejemplo, el pronunciamiento restitutorio cuando se ha realizado un pronunciamiento de nulidad de un contrato bilateral, aun cuando la restitución no haya sido objeto de petición explícita en la demanda, pues esta Sala ha considerado que tal deber de restitución nace de la ley y no necesita de petición expresa de las partes ( sentencia núm. 632/2006 de 22 junio , y las citadas en ella).

Pero lo anterior no puede confundirse con las consecuencias que pueden derivarse de un determinado pronunciamiento, pero no van implícitas en el mismo. Por tal razón, necesitan de petición expresa por la parte. Si no son solicitadas, el acogimiento de la petición de la demanda no permite al tribunal acordar también esas otras consecuencias posibles, pues si lo hiciera incurriría en incongruencia."

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate y conforme a lo expuesto hasta ahora, lo cierto es que, si se reconoce que había rentas, aunque fuesen pagadas por un tercero, no puede hablarse propiamente de comodato. El arrendamiento y el comodato son conceptos jurídicos incompatibles.

3ª) Respecto a que la demandada no pudo declarar en la vista, pues no fue pedida su declaración, y que tampoco tuvo lugar la declaración del testigo que propuso, al ser inadmitida dichas pruebas, como señalan los apelados, la proposición de la prueba de interrogatorio, que va siempre referido a la parte contraria ( art.301.1 LEC: "Cada parte podrá solicitar del tribunal el interrogatorio de las demás sobre hechos y circunstancias de los que tengan noticia y que guarden relación con el objeto del juicio (...)"), es un derecho de la parte. En este caso, el interrogatorio de la demandada era un derecho de la parte actora, y no fue ejercitado.

En cuanto al testigo propuesto por la demandada y que la misma no procedió en la forma prevista por el art.446 LEC, que dispone que "Contra las resoluciones del tribunal sobre admisión o inadmisión de pruebas en el acto de la vista solo cabrá recurso de reposición, que se sustanciará y resolverá en el acto y, si se desestimare, la parte podrá formular protesta a efecto de hacer valer sus derechos, en su caso, en la segunda instancia", la grabación relativa a ese extremo resulta inaudible en el Sistema Arconte. Pero la demandada no ha solicitado en su recurso la práctica de prueba alguna en segunda instancia.

4ª) En cuanto a que la declaración del administrador o gestor del alquiler, Sr. Manuel ("Fincas San Andrés"), fue en el sentido de que nunca se abonó renta de alquiler, y de que se hizo así con el consentimiento del hijo de los actores, tras manifestar el testigo que era el administrador de la finca objeto del procedimiento y la persona que encargó de enviar el burofax a la demandada, dijo que siempre se buscó el acuerdo, la conciliación, una propuesta familiar, económica, incluso, ofreciéndole partes en momentos de la negociación económicamente; otras veces fue con otro piso más económico que pudiera permitir ser más viable para su economía, pero nunca hubo acuerdo, siempre se fue postergando hasta que, al final, ya, tuvo que aconsejar a sus clientes que la solución era recuperar la vivienda y poner fin a esta situación. Preguntado si recordaba más o menos la fecha, dijo que sí, pues se les quedó vacío un piso en la DIRECCION001, un piso que se les acabó el contrato en noviembre del 20, justamente porque estaba más cerca del domicilio de los señores Camilo Marcelino, y se pensó que era bueno que, si Marcelino se iba a vivir con sus padres y la madre estaba en DIRECCION001, pudieran tener más conciliación familiar, podían tenerlo más fácil; se le ofreció incluso una renta carenciada el primer año en aquel momento; tenían el "índex de preus" y estaban topados los alquileres, y se le ofreció de la renta de 750 euros, con un primer año a 450, el segundo a 550, el tercero a 650 y el resto pues a 650 hasta los cinco años; suponía un ahorro, sumando las carencias anuales, de unos 14.000 y pico euros.

Preguntado por el letrado de la demandada si, cuando se celebró el contrato, sabía si en la vivienda vivía Marcelino, dijo que él no arrendó el contrato. Preguntado acerca de quién pagaba las rentas, dijo que él no llevó ese contrato, pues llevó la gestión desde el 2020, y el contrato era del 15; precisó que le contrataron los Camilo Marcelino en el 2020. Preguntado quién abonaba regularmente las rentas en el año 2020 y de qué cuentas se abonaban las rentas, dijo que, según los estados contables, nunca se abonó alquiler; había habido un consentimiento tácito de los arrendadores en pos de su hijo, y esta había sido la tónica, ni alquiler ni suministros.

La citada declaración resulta algo contradictoria en cuanto al pago de la renta. Pero, aparte de que el contrato data de 2015 y el testigo reconoció que administró la finca arrendada desde 2020, aludió, incluso, a que se hizo a la demandada una propuesta de alquiler con una renta determinada, que podría haberle sido ventajosa. Ello revela que la finca objeto del procedimiento estaba arrendada a la actora -así consta en el contrato aportado con la demanda-, con independencia de que se pudiese haber incurrido en falta de pago de la renta y de los suministros.

Por otra parte, como aducen los apelados, en el informe de evaluación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales, en el apartado relativo a "Situació de l?habitatge", consta: "Observacions:La Sra. Apolonia ens explica que l'jabitatge va comprar-lo exsogre i que a principis de l'any 2015 li va fer un contracte de lloguer perà nom seu (refereix que el contracte no va incloure al seu fill). Diu que li van estipular un lloguer de 700€/mes". Y consta también en ese epígrafe, en "casos de manca de pagament de lloguer, finalització de contracte o crédito hipotecari", marcada la casilla del "sí", que "L'import del lloguer o crèdit hipotecari i les despeses de subministraments superen el 30% dels ingresos econòmics de la unitat de convivencia (Llei 12/2023)".

Lo cierto es que la reclamación de rentas de un contrato que había llegado a su finalización, y que se hallaba en situación de tácita reconducción, podía ejercitarse o no por los actores, quienes optaron, finalmente, por ejercitar la acción de extinción del contrato por expiración del plazo, conforme ya anunciaron previamente a la demandada de forma extrajudicial. Por tanto, la tolerancia de los arrendadores se manifestó en la falta de ejercicio de una acción de resolución de contrato por falta de pago de la renta.

5ª) En relación con que la tolerancia de los actores terminó cuando se pusieron de manifiesto las desavenencias en la pareja, y con que, en la sentencia de Familia, se le atribuyó el uso del domicilio familiar, por lo que ostenta justo título en la ocupación de la vivienda, no habiendo sido valorada dicha resolución en la sentencia recurrida, ni en qué medida influyó en el contrato de alquiler en cuanto a su derecho a ocupar la vivienda familiar, es cierto que, en la sentencia recurrida, no se alude a la resolución recaída en el procedimiento de Familia; de hecho, durante la vista, la juez "a quo" puso de manifiesto que había un contrato y que se había terminado el contrato, sin acuerdo de renovarlo, con independencia de lo que sucediera en Familia. Pero también lo es que, en efecto, el art.233-21.2 CCC prevé que "Si los cónyuges poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de la atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto por el título, de acuerdo con la ley. Si los cónyuges detentan la vivienda familiar por tolerancia de un tercero, los efectos de la atribución judicial de su uso acaban cuando este reclama su restitución (...)".

Dicho precepto legal resulta aplicable a las uniones estables de pareja, y el art. 234-8.4 CCC, que regula la atribución o distribución del uso de la vivienda familiar, dispone que "Se aplica a la atribución o distribución del uso de la vivienda lo establecido por el artículo 233-20.6 y 7 y los artículos 233-21 a 233-25".

En este caso, los miembros de la expareja no eran los propietarios de la vivienda atribuida a la demandada, sino que uno de ellos -la actora- concertó un contrato de arrendamiento (título de ocupación), que la misma reconoció en la contestación que ya había finalizado y que estaba en tácita reconducción, una vez operó la prórroga tácita de un año prevista en el art.10 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato. Y, dado que la parte arrendadora requirió a la demandada de desalojo, se puso fin a esa tácita reconducción, y procedía el desalojo.

Además, según declaró el testigo, ya por el año 2020-2021, se habían iniciado conversaciones con la demandada para que dejase la vivienda, ante la falta de pago.

4. En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.-Por imperativo del art.398.2 LEC, la desestimación total del recurso de casación llevará aparejada la imposición de costas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Apolonia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentaron en su contra D. Camilo y Dña. Pilar, en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración de plazo de contrato de arrendamiento.

2. Los actores ejercitaron acción de extinción por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado con la demandada en fecha 28 de enero de 2015,en relación con la vivienda propiedad de los actores sita en el DIRECCION000 de Barcelona, siendo la duración pactada de un año, prorrogable anualmente hasta una duración máxima de tres años, con una renta mensual de 700 euros, pagadera en la cuenta corriente de los arrendadores durante los siete primeros días de cada mes. Alegaron que, en fecha 27 de septiembre de 2023,por parte del actor, en su condición de arrendador, mediante burofax debidamente recibido, se puso en conocimiento de la arrendataria demandada su intención de resolver el contrato de arrendamiento; pese a haber sido debidamente requerida para dejar libre la vivienda en la fecha que se indicaba en el requerimiento(28/01/2024), llegado dicho plazo, la demandada se mantuvo de forma no consentida por los titulares de la misma en la posesión de la vivienda, situación mantenida al tiempo de presentar la demanda.

Expusieron los actores que el contrato, celebrado en fecha 28 de enero de 2015, se regía por la LAU, cuyo art.9 establecía una duración legal obligatoria del contrato de arrendamiento de 3 años para el arrendador y, en su artículo 10, la posibilidad de una prórroga de un año más a falta de denuncia por alguna de las partes; transcurridos los plazos anteriormente descritos, se mantuvo el contrato por aplicación del art. 1566 CC, en virtud de la tácita reconducción, mensualmente, pues la renta a abonar se estableció con carácter mensual ( art. 1851 CC) . Adujeron que esas prórrogas mensuales sucesivas que se venían dando fruto de la tácita reconducción, decayeron en el momento en que el actor comunicó de manera formal a la demandada su voluntad de rescindir el contrato, rescisión que podía llevarse a cabo de forma unilateral por el actor, toda vez que ya se había superado con creces el plazo de duración obligatorio establecido por ley (tres años más uno de prórroga obligatoria por falta de denuncia del contrato por ninguna de las partes); además, la comunicación enviada no se hizo de un mes para el otro, sino con suficiente margen como para que la demandada tuviese tiempo para buscar otra vivienda.

Los actores declararon en la demanda no tener la condición de grandes tenedores de vivienda, en los términos establecidos por el art. 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para acreditar lo cual aportaron certificación del Registro de la Propiedad, en la que constaba la relación de propiedades a nombre de la parte actora (documento nº 4), y notas simples donde se detalla la titularidad concreta de cada una de ellas, certificaciones catastrales y documento Excel donde se incluían todos los datos relativos a las mismas para una mejor revisión de lo manifestado (documento nº 5).

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda, partiendo de alegar su falta de legitimación pasiva. Adujo que, en relación al contrato de arrendamiento de 28 de enero de 2015, el cual reconoció que se hallaba en tácita reconducción después de expirar el plazo máximo de tres años, si bien constaba ella como arrendataria, era el hijo de los actores (el Sr. Marcelino) quien se había ocupado de satisfacer todos los gastos derivados del uso de la vivienda y las rentas desde el inicio de la relación arrendaticia, precisando que algunos de los gastos los abonaron los actores. Al hilo de lo anterior, pasó a exponer que mantuvo con el hijo de los actores una relación sentimental, fruto de la cual tuvieron una hija en común; como consecuencia de las desavenencias entre ambos, la demandada presentó demanda de guarda y custodia, solicitando medidas paterno-filiales, demanda que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Barcelona (Guarda y custodia nº 115/2024-C2), y, en ese procedimiento, ambos alcanzaron un acuerdo, en virtud del cual ella obtuvo la guarda y custodia de la menor, y fueron acordadas unas medidas respecto al padre. Adujo que, en la sentencia dictada, se pactó que el uso de la vivienda lo detentaría con justo título la aquí demandada, habida cuenta de que había constituido la vivienda familiar y de que era donde residía actualmente con la hija menor, nieta de los actores, por lo que afirmó que ostentaba justo título para ocupar la vivienda en virtud de dicha sentencia.

Concluyó que, si bien en el contrato de arrendamiento figuraba ella como arrendataria, de facto, quien había estado al cargo de todos los gastos de la vivienda y de las rentas era el hijo de los actores, y a veces los propios actores; ella apenas tenía ingresos y, en cualquier caso, eran inferiores al salario mínimo interprofesional. La ocupación de la vivienda había sido consentida por los actores, quienes eran plenamente conscientes de que había estado residiendo su hijo junto a la demandada y la hija en común, aunque no lo habían mencionado en la demanda porque no les convenía; era normal que hubieran tolerado y consentido la posesión de la vivienda hasta que se dictó la sentencia que aportaba, y una vez el hijo marchara del hogar. Alegó que, por tanto, discutía que la posesión no fuera tolerada, como alegaban en la demanda, y que creía que conocían su especial vulnerabilidad económica, habiendo sido otro motivo para consentir la ocupación tolerada y pacífica de la vivienda. Añadió que, habida cuenta su situación personal de vulnerabilidad, en el supuesto de que fuese estimada la demanda, carecería de vivienda alternativa, produciéndose una situación de exclusión.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. A partir de la valoración conjunta de la prueba practicada, se razona que "resultan probadas las siguientes circunstancias relevantes respecto de los hechos controvertidos:

a) Respecto a la falta de legitimación pasiva, en el documento 2 de la demanda consta como arrendataria la parte demandada y el testigo Don Manuel ha manifestado que la misma ha actuado como tal para comunicarle reparaciones a efectuar en la vivienda, si bien no ha pagado rentas ni suministros por mera tolerancia de la parte actora.

b) La duración inicial pactada del contrato de arrendamiento era de tres años y ha sido tácitamente prorrogada por períodos de un año hasta la comunicación por el arrendador de su decisión de no prorrogar el contrato a partir del 28 de enero de 2024 (documento 3 de la demanda, declaración de Don Manuel.

c) Expirada la duración del contrato de arrendamiento, no ostenta la parte demandada derecho de uso alguno sobre la misma, uso que queda acreditado que ya no consiente la parte actora.

En consecuencia, se estiman las pretensiones de la parte actora".

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la falta de legitimación pasiva "ad causam", sobre la tolerancia de los actores en la ocupación de la vivienda, y sobre existencia de derecho de uso y de título que lo justifica

1. Reitera la apelante dicha excepción de fondo, y lo hace partiendo de aducir que, en la sentencia recurrida, se ha querido eludir la cuestión familiar que une a las partes, cuando no se pueden obviar las relaciones familiares y, muy especialmente, las circunstancias en las que se celebró el contrato de arrendamiento. Reconoce que figura como arrendataria en el contrato de arrendamiento, pero aduce que quien acordó el contrato desde su inicio fue su expareja junto a sus padres y actores, sin que ella interviniera en modo alguno; cuando se concertó el contrato en 2015, eran pareja, pero, por desavenencias entre ellos, se produjo el cese de la convivencia, y posteriormente se dictó sentencia en fecha 23 de julio de 2024 en la que se regularon las medidas, habida cuenta que existe una hija en común; su expareja abandonó la que había sido la vivienda familiar objeto de alquiler, y a partir de ese momento se han generado las rencillas familiares que han dado lugar a la interposición de la demanda. Aduce que no pudo declarar en la vista, pues no fue pedida su declaración, y que tampoco se produjo la declaración del resto de las partes, pues la juzgadora no admitió dicha prueba, a pesar de considerar la apelante que hubiera sido útil a los efectos de acreditar las circunstancias de celebración del contrato de arrendamiento. Afirma que la voluntad de pactar un contrato de alquiler no nació de su voluntad, sino que surgió de la voluntad de los actores y de su hijo; además, las relaciones entre los actores y la demandada desde el inicio del contrato no son propias de un contrato de alquiler, pues ella no había estado abonando renta alguna, y tampoco ha sido reclamada por los actores, aparte de ser una situación prolongada durante mucho tiempo, justo hasta que se produjo la crisis familiar entre ella y el hijo de los actores en 2024, con total tolerancia desde el inicio del contrato en la ocupación gratuita de la vivienda. Por ello, considera que el comportamiento o voluntad de las partes es propio del comodato regulado en el art. 1741 y siguientes del CC, y no del inquilinato; pese a ello, se ha querido regular la situación con una figura que no justifica ni motiva la realidad y ocupación de la vivienda. Está, a tal efecto, a la declaración del administrador o gestor del alquiler, el Sr. Manuel, quien manifestó que nunca se abonó renta de alquiler, hecho probado, y que se hizo así con el consentimiento de su hijo. Por tanto, quien tenía la voz y papel principal era el hijo de los actores, de modo que, si bien

formalmente ella es la arrendataria en el contrato, porque figura en el mismo, materialmente o de facto, quien ostenta la figura de arrendatario es el hijo de los actores, y la legitimación pasiva "ad causam" la detentaría el hijo de los actores, no la apelante. Añade que hubiera sido importante acordar la declaración de los actores o, al menos, la del hijo de ambos, pero no se admitió dicha prueba, ocasionando indefensión a la demandada, con vulneración del art.24 CE.

En relación con la tolerancia de los actores, reitera la apelante que, bien se pactó un plazo inicial de un año hasta cumplir tres y, posteriormente, el contrato entró en tácita reconducción, durante la vigencia del mismo hubo una tolerancia en el uso de la misma porque era la vivienda familiar, que, en todo caso, podría estar amparado bajo el paraguas del comodato, pero en modo alguno el arrendamiento.

La ocupación pacífica de la vivienda ha sido tolerada por los actores porque era la vivienda familiar de su hijo, donde residía con la apelante, y donde vive su nieta menor de edad; la tolerancia finalizó en el momento que surgieron las desavenencias entre la pareja y la posterior ruptura. Además, en la sentencia de Familia, se le atribuyó el uso del domicilio familiar, por lo que ostenta justo título en la ocupación de la vivienda, no habiendo sido valorada dicha resolución en la sentencia recurrida, ni en qué medida influyó en el contrato de alquiler en cuanto a su derecho a ocupar la vivienda familiar; no se ha mencionado en la sentencia recurrida ni valorado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 en la guarda nº 115/24, resolución que justificaría la posesión de la vivienda, dado que constituye justo título.

2. Los apelados se oponen. Parten de que, en el escrito de oposición a la demanda, la demandada no impugnó el contrato de alquiler, no manifestó que se hubiera hecho mediante engaño o intimidación, nada similar, aparte de que, en fecha 25 de febrero de 2025, en un intento de acreditar una eventual situación de vulnerabilidad, presentó un informe de evaluación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales donde se recoge lo siguiente:

En el apartado relativo a "Situació de l?habitatge", consta que el título habilitante de ocupación es el alquiler, en el cual lleva viendo unos diez años aproximadamente y donde explica con detalle que ese piso lo compraron sus exsuegros en el año 2015 y que le hicieron un contrato a su nombre con una renta de 700 euros.

En el apartado relativo a casos de falta de pago o finalización de contrato de alquiler, manifiesta que lo que le supone el coste del alquiler y de los suministros supera el 30% de sus ingresos.

Aducen que, por tanto, no sólo es totalmente conocedora de que si existió un contrato de alquiler que ha resultado vencido por expiración de su plazo, sino que además utiliza dicha circunstancia para intentar beneficiarse de toda ayuda social posible, siendo contradictorio manifestar que el importe de la renta que le supone un alquiler es superior a un porcentaje de unos ingresos si, como ella intenta mantener, no ha existido nunca obligación de pago porque nunca ha existido una relación arrendaticia.

Consideran los apelados que la alegación relativa a la imposibilidad de declarar en sede judicial o la inadmisión de la prueba testifical propuesta, que hubieran podido servir para acreditar tal especial circunstancia, tampoco puede ser tenida en consideración, porque la posibilidad de declarar de la demandada es una potestad que corresponde a la parte actora, y a la juzgadora, en su caso, de acuerdo con las normas procesales aplicables. Además, si la intención de la recurrente era acreditar algún extremo en el cual fundamentaba su oposición, a tenor de lo establecido en el art. 217 de la LEC, a ella le correspondía la carga de la prueba y la prevención de intentar demostrarlo por otros medios de prueba que de ella dependiesen, no fiarlo a un interrogatorio de parte que puede no materializarse de conformidad con la legalidad. Tampoco cabe en segunda instancia reprochar la inadmisión de la testifical propuesta por la actora en al acto de la vista, pues, en el momento de su desestimación, no se interpuso recurso de reposición ni se protestó a efectos de hacerlo valer en segunda instancia ( art. 460.1.2º LEC) ; además, consideran que no cabe afirmar que a través de una cierta testifical se hubiera acreditado un concreto posicionamiento.

Respecto de la tolerancia en la ocupación de la vivienda de forma gratuita, aducen que se apoya en la declaración del testigo Sr. Manuel, otorgándole veracidad y credibilidad a la misma, pero que dicho testigo no dijo lo alegado en el recurso. El testigo manifestó claramente que él no redactó el contrato de alquiler de 2015, que a él se le ofreció gestionar el mismo en el año 2020 y que fue, por esas fechas, en las cuales se empezaron las conversaciones con la demandada a fin de ofrecerle otras alternativas habitacionales más económicas, más ajustadas a su capacidad económica: niegan que el testigo manifestara que, desde el inicio de la vigencia del contrato, la demandada no había pagado renta alguna, básicamente porque el Sr. Manuel no entra en contacto con las partes hasta 5 años después de celebrarse el contrato de arrendamiento.

En cuanto a la alegada falta de reclamación por parte de los actores de cantidad alguna en la demanda como muestra de tolerancia por parte de los arrendadores, aducen que el hecho de que los propietarios, por el motivo que sea, hayan decidido mediante el procedimiento que ha dado lugar a estas actuaciones no reclamar las cantidades adeudadas en concepto de rentas, no implica que no lo vayan a hacer o que renuncien a las mismas, sino que se trata de un derecho. Además, aluden que, en el burofax debidamente remitido a la demandada en fecha 27 de septiembre 2023 y recibido por la misma en fecha 29 de septiembre 2023, ya se ponía en su conocimiento la falta de voluntad de los propietarios de no mantener la vigencia del contrato de arrendamiento, lo cual dista mucho de la tolerancia pacífica que manifiesta la recurrente; dicho documento no fue impugnado de adverso.

Concluyen que no se ha acreditado que exista una falta de pago de rentas consentida por parte de los actores, ni tolerancia pacífica en la ocupación de la vivienda.

Finalmente, niegan la existencia de derecho de uso y título que lo justifica en virtud de sentencia de fecha 23 de julio de 2024, dictada en autos Guarda, custodia y alimentos nº 115/2024-C2 por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Barcelona. Parten de que, en el escrito de oposición a la demanda, la demandada pretende hacer valer el hecho de que, derivado de sus desavenencias familiares con el hijo de los arrendadores, éstos decidieron interponer un procedimiento de desahucio, pero los documentos que constan en autos y las pruebas practicadas desmienten esa afirmación:

El Sr. Manuel, manifestó que ya por el año 2020-2021 se iniciaron conversaciones con la Sra. Apolonia para que dejase la vivienda ante la falta de pago.

En el informe de valoración de situación de vulnerabilidad se indica que, en fecha 2021, la Sra. Apolonia ya tuvo un primer contacto con dicho servicio (fecha que cuadra perfectamente con lo manifestado por el Sr. Manuel)

En septiembre de 2023, se remite un burofax a la Sra. Apolonia comunicándole la intención de no renovarle el contrato.

Es la Sra. Apolonia quien, en el año 2024, interpone como demandante un procedimiento de familia en el cual, a la vista de la sentencia recaída, resulta más que evidente que interesa el uso de la vivienda.

Afirman que se trata de datos objetivos, que revelan que los actores no actuaron tras la interposición de un procedimiento de familia, sino que mucho tiempo antes ya se trató la cuestión de la relación arrendaticia y se intentó de manera extrajudicial que la Sra. Apolonia abandonase la vivienda. Añaden que la existencia de una sentencia dictada en sede de un procedimiento de familia no otorga título alguno que legitime la ocupación pues dicha sentencia sólo vincula a los miembros de la pareja; esa resolución determina exclusivamente quien de los dos miembros de la pareja puede seguir residiendo en la finca, pero no altera el título en virtud del cual se ocupaba la vivienda pues dicha atribución, ni genera un derecho nuevo (que en el caso que nos ocupa ni siquiera existía en ese momento dado que el contrato ya había expirado), ni a través del mismo se obtiene una protección posesoria de mayor rigor jurídico que aquella de que se disponía. Por tanto, el título lo constituye el contrato de alquiler y, si ese no se cumple o ha finalizado, el derecho de uso otorgado en sede de derecho de familia no lo subsana ni lo sustituye. Están a lo previsto en el art. 233-21.2 CCC, que establece que "Si los cónyuges poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de la atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto en el título, de acuerdo con la ley (...)", lo cual recoge la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo ( SSTS de 03/11/2021 y de 31/12/1994).

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos vertidos por los apelados en su escrito de oposición al recurso, con base en las consideraciones siguientes:

1ª) La demandada, ahora apelante, no negó en el escrito de contestación/oposición a la demandada la existencia del contrato de arrendamiento, como tampoco su condición de arrendataria. Ya se ha expuesto en el fundamento de derecho primero que la demandada reconoció que el contrato se hallaba en tácita reconducción después de expirar el plazo máximo de tres años, y que alegó que, si bien constaba ella como arrendataria, era el hijo de los actores (el Sr. Marcelino) quien se había ocupado de satisfacer todos los gastos derivados del uso de la vivienda y las rentas desde el inicio de la relación arrendaticia. Pero el hecho de que fuese su expareja (hijo de los arrendadores) quien, en su caso, abonase las rentas -y lo gastos derivados del uso de la vivienda- no lo convertía en arrendatario, puesto que el pago puede ser hecho por cualquier persona, conforme prevé el art.1158 CC ("Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor (...)"). Ello sin perjuicio de que cabe entender que el hecho de que la demandada figurase en el contrato como arrendataria le otorgaba un título jurídico de ocupación, de modo que no era una mera precarista.

2ª) La demandada no alegó en su oposición a la demanda que la ocupación por su parte de la vivienda tuviese lugar en virtud de comodato, que, a tenor de lo dispuesto en el art.1740 CC, es esencialmente gratuito. Se trata de una alegación "ex novo", extemporánea, vertida en el recurso de apelación, que, por tanto, no debe ser examinada.

Como recuerda la STS de 18 de diciembre de 2014 (ROJ: STS 5727/2014 - ECLI:ES:TS:2014:5727):

"1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia « con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ». Impide que ante el tribunal de apelación se planteen recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de primera instancia la posibilidad de resolverlas.

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada.

No puede alterarse el objeto del proceso tal y como fue conformado en la primera instancia. De acuerdo a nuestra tradición histórica, la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente acoge un modelo de segunda instancia limitada, como "revisio prioris instantie" (revisión de la instancia anterior). Por no ser un nuevo proceso, las partes no pueden pretender articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquella. No solo no cabe modificar el objeto de las actuaciones de manera improcedente respecto de la primera instancia, sino que tampoco cabe convertir la apelación en un juicio nuevo.

Declara al efecto la sentencia de esta Sala núm. 353/2005, de 18 mayo :

«Es cierto que, por el respeto debido a la congruencia, la preclusión y la contradicción, en cuanto principios informadores del proceso civil, la jurisprudencia rechaza, como nuevas, las cuestiones planteadas después de la fase procesal destinada a definir el objeto del proceso, en la primera instancia. Así lo declaró esta Sala en las Sentencias invocadas en el motivo. Concretamente, en la de 15 de abril de 1991 se definieron las cuestiones nuevas como aquellas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba; y en la de 19 de diciembre de 1986 se declararon inviables en casación, puesto que los escritos hábiles para sustentar una tesis fáctica o jurídica que pueda reproducirse en este recurso extraordinario son solamente los de demanda, contestación, réplica y duplica » .

3.- Esta Sala ha declarado que determinadas pretensiones exigen que el tribunal, si las acoge, realice determinados pronunciamientos sobre cuestiones accesorias que se encuentran implícitas en la principal. Tal es, por ejemplo, el pronunciamiento restitutorio cuando se ha realizado un pronunciamiento de nulidad de un contrato bilateral, aun cuando la restitución no haya sido objeto de petición explícita en la demanda, pues esta Sala ha considerado que tal deber de restitución nace de la ley y no necesita de petición expresa de las partes ( sentencia núm. 632/2006 de 22 junio , y las citadas en ella).

Pero lo anterior no puede confundirse con las consecuencias que pueden derivarse de un determinado pronunciamiento, pero no van implícitas en el mismo. Por tal razón, necesitan de petición expresa por la parte. Si no son solicitadas, el acogimiento de la petición de la demanda no permite al tribunal acordar también esas otras consecuencias posibles, pues si lo hiciera incurriría en incongruencia."

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate y conforme a lo expuesto hasta ahora, lo cierto es que, si se reconoce que había rentas, aunque fuesen pagadas por un tercero, no puede hablarse propiamente de comodato. El arrendamiento y el comodato son conceptos jurídicos incompatibles.

3ª) Respecto a que la demandada no pudo declarar en la vista, pues no fue pedida su declaración, y que tampoco tuvo lugar la declaración del testigo que propuso, al ser inadmitida dichas pruebas, como señalan los apelados, la proposición de la prueba de interrogatorio, que va siempre referido a la parte contraria ( art.301.1 LEC: "Cada parte podrá solicitar del tribunal el interrogatorio de las demás sobre hechos y circunstancias de los que tengan noticia y que guarden relación con el objeto del juicio (...)"), es un derecho de la parte. En este caso, el interrogatorio de la demandada era un derecho de la parte actora, y no fue ejercitado.

En cuanto al testigo propuesto por la demandada y que la misma no procedió en la forma prevista por el art.446 LEC, que dispone que "Contra las resoluciones del tribunal sobre admisión o inadmisión de pruebas en el acto de la vista solo cabrá recurso de reposición, que se sustanciará y resolverá en el acto y, si se desestimare, la parte podrá formular protesta a efecto de hacer valer sus derechos, en su caso, en la segunda instancia", la grabación relativa a ese extremo resulta inaudible en el Sistema Arconte. Pero la demandada no ha solicitado en su recurso la práctica de prueba alguna en segunda instancia.

4ª) En cuanto a que la declaración del administrador o gestor del alquiler, Sr. Manuel ("Fincas San Andrés"), fue en el sentido de que nunca se abonó renta de alquiler, y de que se hizo así con el consentimiento del hijo de los actores, tras manifestar el testigo que era el administrador de la finca objeto del procedimiento y la persona que encargó de enviar el burofax a la demandada, dijo que siempre se buscó el acuerdo, la conciliación, una propuesta familiar, económica, incluso, ofreciéndole partes en momentos de la negociación económicamente; otras veces fue con otro piso más económico que pudiera permitir ser más viable para su economía, pero nunca hubo acuerdo, siempre se fue postergando hasta que, al final, ya, tuvo que aconsejar a sus clientes que la solución era recuperar la vivienda y poner fin a esta situación. Preguntado si recordaba más o menos la fecha, dijo que sí, pues se les quedó vacío un piso en la DIRECCION001, un piso que se les acabó el contrato en noviembre del 20, justamente porque estaba más cerca del domicilio de los señores Camilo Marcelino, y se pensó que era bueno que, si Marcelino se iba a vivir con sus padres y la madre estaba en DIRECCION001, pudieran tener más conciliación familiar, podían tenerlo más fácil; se le ofreció incluso una renta carenciada el primer año en aquel momento; tenían el "índex de preus" y estaban topados los alquileres, y se le ofreció de la renta de 750 euros, con un primer año a 450, el segundo a 550, el tercero a 650 y el resto pues a 650 hasta los cinco años; suponía un ahorro, sumando las carencias anuales, de unos 14.000 y pico euros.

Preguntado por el letrado de la demandada si, cuando se celebró el contrato, sabía si en la vivienda vivía Marcelino, dijo que él no arrendó el contrato. Preguntado acerca de quién pagaba las rentas, dijo que él no llevó ese contrato, pues llevó la gestión desde el 2020, y el contrato era del 15; precisó que le contrataron los Camilo Marcelino en el 2020. Preguntado quién abonaba regularmente las rentas en el año 2020 y de qué cuentas se abonaban las rentas, dijo que, según los estados contables, nunca se abonó alquiler; había habido un consentimiento tácito de los arrendadores en pos de su hijo, y esta había sido la tónica, ni alquiler ni suministros.

La citada declaración resulta algo contradictoria en cuanto al pago de la renta. Pero, aparte de que el contrato data de 2015 y el testigo reconoció que administró la finca arrendada desde 2020, aludió, incluso, a que se hizo a la demandada una propuesta de alquiler con una renta determinada, que podría haberle sido ventajosa. Ello revela que la finca objeto del procedimiento estaba arrendada a la actora -así consta en el contrato aportado con la demanda-, con independencia de que se pudiese haber incurrido en falta de pago de la renta y de los suministros.

Por otra parte, como aducen los apelados, en el informe de evaluación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales, en el apartado relativo a "Situació de l?habitatge", consta: "Observacions:La Sra. Apolonia ens explica que l'jabitatge va comprar-lo exsogre i que a principis de l'any 2015 li va fer un contracte de lloguer perà nom seu (refereix que el contracte no va incloure al seu fill). Diu que li van estipular un lloguer de 700€/mes". Y consta también en ese epígrafe, en "casos de manca de pagament de lloguer, finalització de contracte o crédito hipotecari", marcada la casilla del "sí", que "L'import del lloguer o crèdit hipotecari i les despeses de subministraments superen el 30% dels ingresos econòmics de la unitat de convivencia (Llei 12/2023)".

Lo cierto es que la reclamación de rentas de un contrato que había llegado a su finalización, y que se hallaba en situación de tácita reconducción, podía ejercitarse o no por los actores, quienes optaron, finalmente, por ejercitar la acción de extinción del contrato por expiración del plazo, conforme ya anunciaron previamente a la demandada de forma extrajudicial. Por tanto, la tolerancia de los arrendadores se manifestó en la falta de ejercicio de una acción de resolución de contrato por falta de pago de la renta.

5ª) En relación con que la tolerancia de los actores terminó cuando se pusieron de manifiesto las desavenencias en la pareja, y con que, en la sentencia de Familia, se le atribuyó el uso del domicilio familiar, por lo que ostenta justo título en la ocupación de la vivienda, no habiendo sido valorada dicha resolución en la sentencia recurrida, ni en qué medida influyó en el contrato de alquiler en cuanto a su derecho a ocupar la vivienda familiar, es cierto que, en la sentencia recurrida, no se alude a la resolución recaída en el procedimiento de Familia; de hecho, durante la vista, la juez "a quo" puso de manifiesto que había un contrato y que se había terminado el contrato, sin acuerdo de renovarlo, con independencia de lo que sucediera en Familia. Pero también lo es que, en efecto, el art.233-21.2 CCC prevé que "Si los cónyuges poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de la atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto por el título, de acuerdo con la ley. Si los cónyuges detentan la vivienda familiar por tolerancia de un tercero, los efectos de la atribución judicial de su uso acaban cuando este reclama su restitución (...)".

Dicho precepto legal resulta aplicable a las uniones estables de pareja, y el art. 234-8.4 CCC, que regula la atribución o distribución del uso de la vivienda familiar, dispone que "Se aplica a la atribución o distribución del uso de la vivienda lo establecido por el artículo 233-20.6 y 7 y los artículos 233-21 a 233-25".

En este caso, los miembros de la expareja no eran los propietarios de la vivienda atribuida a la demandada, sino que uno de ellos -la actora- concertó un contrato de arrendamiento (título de ocupación), que la misma reconoció en la contestación que ya había finalizado y que estaba en tácita reconducción, una vez operó la prórroga tácita de un año prevista en el art.10 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato. Y, dado que la parte arrendadora requirió a la demandada de desalojo, se puso fin a esa tácita reconducción, y procedía el desalojo.

Además, según declaró el testigo, ya por el año 2020-2021, se habían iniciado conversaciones con la demandada para que dejase la vivienda, ante la falta de pago.

4. En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.-Por imperativo del art.398.2 LEC, la desestimación total del recurso de casación llevará aparejada la imposición de costas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación