Sentencia Civil 244/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Cantabria, Rec. 61/2025 de 17 de abril del 2026

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO. - Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1. INMUEBLES LABRA S.L presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago con reclamación de cantidad y, subsidiariamente, de desahucio por precario por precario, contra Dña. Alejandra, ocupante de la vivienda propiedad de aquella, sita en el DIRECCION000, arrendada por la propietaria a D. Arturo, que fuera esposo de la demandada. Alega que, habiéndose producido la separación del matrimonio el 1 enero de 2023, y manifestando la esposa su voluntad de mantenerse en la vivienda, ratificada en el procedimiento de divorcio en el que se le adjudicó el uso de la misma, desde esa fecha, 1 de enero de 2023 no ha abonado cantidad alguna en concepto de renta, suministros o gastos de comunidad. Suplica e dicte sentencia por la que: A) Se condene a la demandada a abandonar el piso en litigio, con entrega de las llaves en el Juzgado, ello por falta de pago en las rentas debidas, dictando el Juzgado fecha para el Desahucio. B) Se condene a la demandada a pagar la cantidad de 21.250€ que adeuda de las rentas hasta la fecha de presentar esta demanda, 1.959,99€ en concepto de suministros y 2.065,30€ en concepto de gastos de comunidad, para un TOTAL DE 25.275,29€, ello sin perjuicio de las nuevas rentas y gastos que se generen hasta el efectivo abandono de la vivienda por la demandada, junto a sus intereses legales desde su presentación. C) Se solicita ejecución directa para proceder al lanzamiento en hora y día señalados. Y, subsidiariamente, que se condene a la demandada a abandonar el piso, con entrega de las llaves por ocuparlo en precario.

2. La demandada contestó a la demanda, oponiéndose alegando la excepción de inadecuación de procedimiento, ante la existencia de una cuestión compleja porque: (i) la vivienda arrendada constituyó el domicilio familiar de D. Arturo y Dª Alejandra, desde que contrajeron matrimonio, año 1998, hasta la separación del matrimonio, en el año 2023, sin que pagaran importe alguno en concepto de renta; (ii) el contrato de arrendamiento aportado por la actora para justificar su pretensión fue firmado por el único accionista de la actora, Sr. Arturo, que lo suscribió consigo mismo, para arrendar la vivienda sin participación alguna de la actora, que ya venía ocupándola, siendo su domicilio, sin que se haya subrogado en arrendamiento alguno ni del que fuera su esposo ni de ninguna otra persona, no teniendo obligación del abono de la renta que, además, sólo se le reclama a ella, y no a quien suscribió el contrato; (iii) por tanto, el procedimiento adecuado sería el juicio ordinario, y no el juicio verbal de desahucio.

3. La sentencia de la Plaza nº 3, Sección Civil, del Tribunal de Instancia de Santander, de 26 de diciembre de 2024, excluyendo la existencia de cuestión compleja, y considerando que la demandada se ha subrogado en la posición del arrendatario, estima sustancialmente al demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda concertado sobre la vivienda sita en DIRECCION000 de Santander con condena a la demandada a proceder al inmediato desalojo de dicha vivienda en el plazo máximo de veinte días desde la notificación de la presente resolución, procediéndose en caso contrario a su lanzamiento y al pago de la cantidad de 16.250 euros en concepto de rentas vencidas y no satisfechas entre el mes de julio de 2023 y mes de julio de 2024 y las cantidades especificadas en demanda en concepto de suministros (luz, agua, calefacción y caldera) y cuotas ordinarias de la Comunidad de Propietarios comprendidos entre el mes de julio de 2023 hasta el mes de julio de 2024, más las mensualidades, suministros y cuotas comunitarias que se devenguen desde el dictado de la presente resolución hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble a la actora. Y ello con imposición a la demandada de las costas del procedimiento.

4. La demandada interpone recurso de apelación, alegando los siguientes motivos: (i) la demandante es una sociedad denominada INMUEBLES LABRA SL UNIPERSONAL, y el que fuese esposo de mi representada, don Arturo su único titular y administrador, con quien se casó el 7 de noviembre de 1998, residiendo en la vivienda objeto del arrendamiento durante años, desde la fecha de la boda, pasando a ostentar la posesión de la vivienda sin que exista arrendamiento alguno, ocupándola por pura liberalidad de la propietaria y hoy demandante; (iii) los cónyuges han ocupado la vivienda junto con sus hijos durante años, sin existencia de arrendamiento, no ostentando la apelante la condición de arrendataria, como tampoco la ostentaba su esposo el Sr. Arturo; (iii) cita la sentencia recurrida el art. 15 de la LAU relativo al "cónyuge no arrendatario", pero tal afirmación tiene un impedimento, y es que ni ella ni D. Arturo eran arrendatarios, y, si en 2018 el Sr. Arturo arrendó la vivienda a la sociedad demandante, firmando consigo mismo un contrato, lo cual no pudo afectar a la apelante, que no fue parte en el mismo no pudo afectar a mi representada que no fue parte en el mismo, y cuando en junio de 2023 se le asignó la vivienda, ella ya tenía la posesión, que no había recibido la posesión del Sr. Arturo sino de la hoy demandante; (iv) en definitiva, ella no ocupa la vivienda por haberse subrogado en la posición de arrendatario de su esposo pues tiene su propio derecho a ostentar la posesión de la vivienda, derecho que impide que pueda ser desahuciada como arrendataria que no paga la renta y derecho que ostenta como propio, no por haberlo recibido de un contrato firmado por su esposo sin su intervención; (v) la subrogación es una posibilidad, que el art. 15 LAU confiere al cónyuge no arrendatario, y tal como ha establecido AP Cantabria, sec. 4ª, en la sentencia 2-07-2024, nº 427/2024, rec. 44/2024: "La subrogación no es automática, pues la voluntad del cónyuge no arrendatario, a quien se le atribuye el uso de la vivienda arrendada deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses por cualquier medio que permita acreditar su recepción. (3) Si no lo hace, ni paga renta alguna, no existe subrogación, y en principio no queda obligado al pago de las rentas que se adeuden al arrendador...",y la apelante nada dijo al arrendador, y, si no hubo comunicación y no hubo pago, no hubo subrogación, sin que la petición de asignación del uso de la vivienda no se puede confundir con la voluntad de subrogación establecida en la ley; (vi) inadecuación de procedimiento por concurrir cuestión compleja

5. La parte demandada se opone expresamente al recurso instando su desestimación.

SEGUNDO.- Adecuación del procedimiento verbal de desahucio. Inexistencia de cuestión compleja.

Compartimos la conclusión alcanzada por la juez de instancia en cuanto a la inexistencia de cuestión compleja.

La a complejidad no puede servir de base para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la ley le confiere obligándole a que acuda al procedimiento ordinario. Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que lo alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal del procedimiento verbal.

La necesidad de un mayor análisis del material probatorio y de una teórica hermenéutica más depurada no justifica la apreciación de " cuestión compleja" y la consiguiente remisión de las partes al procedimiento declarativo ordinario, si no afecta a cuestiones ajenas a las que determinan la legitimación activa y pasiva de los litigantes, porque de lo contrario bastaría con la simple alegación del demandado de una excepción o excusa para hacer inútil este proceso.

La jurisprudencia parte de un criterio restrictivo para la apreciación de la existencia de " cuestión Compleja". El concepto de complejidad para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones, más o menos prolijas y extensas, que pudieran efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones. Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en este tipo de contratos, los conviertan en un arrendamiento complejo. La complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso, debiendo señalarse además que la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación del procedimiento, lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncia o expresa no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala en las sentencias nº 272/2023 de 26 de abril y en la sentencia 351/2024, de 30 de mayo, ha indicado, en relación con el arrendamiento con opción de compra el arrendamiento con opción de compra.

En este caso, por más que la demandada insista en que no existe arrendamiento, que ella viene ocupando la vivienda por otro título, primero junto al que fuera su esposo marido por liberalidad de la propietaria y, después en virtud de tener atribuido su uso por resolución judicial recaída en procedimiento de divorcio, que ,de hecho, nunca se ha abonado renta alguna, y que, de existir contrato ella no ha tenido participación alguna en su firma, la prueba practicada desmonta tales argumentos puesto que se ha acreditado la existencia de un contrato de fecha 1 de enero de 2018, que fue posteriormente sustituido por el aportado con la demanda, de 1 de julio de 2022, ambos suscritos exclusivamente por el esposo, cuya existencia conocía la demandada tal como acredita que en la demanda de divorcio solicitó se le atribuyere el uso de la vivienda que constituía el domicilio familiar, afirmando que la misma era arrendada a la mercantil INMUEBLES LABRA S.L por una renta de 1.250 €.

La existencia de contrato y su conocimiento por la demandada, impide calificar la cuestión como compleja, ello independientemente de la dificultad técnica que pueda entrañar si ha existido o no subrogación en el mismo, única cuestión que constituye el nudo gordiano del objeto del procedimiento, y que no puede entenderse que exceda de las que normalmente aparecen anudadas a este tipo de contratos en los supuestos de nulidad, separación o divorcio y, por tanto, no es cuestión ajena a la relación contractual.

TERCERO.- Inexistencia de subrogación al amparo del art. 15 LAU .

La LAU prevé tres supuestos en cuanto a los efectos que tiene la situación de crisis familiar sobre la vivienda arrendada en los casos en que solamente consta un arrendador que es diferente a la persona a la que se ha adjudicado el uso de la vivienda. En concreto las previsiones normativas tienen como criterio inspirador que la relación arrendaticia pueda continuar respecto del otro integrante de la pareja o cónyuge sin necesidad de contar con el consentimiento de la parte arrendadora (y para el caso de no mediar acuerdo específico entre las partes ya que en tal caso se trataría de una novación consentida).

Dos de los supuestos se contemplan en el art. 12 LAU y el tercero en el art.15 LAU y vienen referidos a:

- Desistimiento y manifestación de no renovación del contrato por parte del arrendatario.

- Abandono de la vivienda por el arrendatario sin manifestar la voluntad de desistir o no renovar.

- Nulidad, separación o divorcio.

El art. 15 LAU dice:

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

En relación con el supuesto al que se refiere el citado precepto el auto de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 18 de enero 2010, zanjando la discusión doctrinal y jurisprudencial existente hasta esa fecha, dando lugar a sentencias de las Audiencias Provinciales en uno y otro sentido, sobre si la atribución del uso de la vivienda familiar, consecuencia de la resolución judicial recaída en los casos de nulidad del matrimonio, separación o divorcio del arrendatario a favor del otro cónyuge, supone una subrogación "ex lege", de la titularidad arrendaticia o, por el contrario, se trata de la concesión de un simple derecho de uso al cónyuge adjudicatario, contiene las siguientes circunstancias relevantes para el debate:

Sobre la naturaleza del derecho de uso afirma que: "(...) el Código civil no ha querido conferir a la atribución de la vivienda familiar la naturaleza de derecho real, a diferencia de lo que ha ocurrido en el Derecho catalán, en el que el Art. 83.3 CF y el Art. 233-22 del proyecto de Libro II del Código Civil Catalán se han decantado claramente por configurar el derecho de uso del cónyuge no propietario y de los hijos como un derecho de esta naturaleza, al declararlo inscribible en el Registro de la propiedad.

El artículo 96 CC se limita a resolver a quién se atribuye el uso de la vivienda familiar, estableciendo la preferencia de los hijos comunes y del progenitor a quien se atribuya la guarda y custodia, o a aquel de los cónyuges cuyo interés resulte más digno de protección, sin pronunciarse sobre la naturaleza de dicho derecho. Se trata de una situación en la que uno de los cohabitantes en el mismo domicilio es preferido al otro por razones que el ordenamiento jurídico considera protegibles y ello con independencia del título que ostente el titular de la vivienda, ya sea arrendamiento, exclusiva del titular o copropiedad con el cónyuge usuario.

La falta de calificación jurídica del derecho de uso establecido en el artículo 96 CC empezó a generar problemas interpretativos cuando el titular del arrendamiento era el cónyuge que había perdido la posesión, por lo que después de algunas sentencias del Tribunal Constitucional ( SSTC 135/ 1986 , 159/1989 y 126/1989 ), el artículo 15.2 LAU (Ley 29/1994, de 24 noviembre ) estableció que en el caso de atribución del uso al cónyuge en virtud de lo dispuesto en el artículo 96 CC , éste debe notificarlo al arrendador, a los efectos de la subrogación."

En estrecha relación con este motivo concluye más adelante, al detenerse sobre la posición de terceros adquirentes de la vivienda familiar, que: "(...) 2ª Puede ocurrir que el tercero sea el propietario y haya cedido el uso de la vivienda a uno de los cónyuges mediante un contrato, que puede ser anterior al matrimonio o durante el mismo. En este caso, atribuida la vivienda al cónyuge no contratante, éste no se subroga en la misma relación que ligaba al cónyuge contratante con el propietario, porque el juez no puede crear un título que altere las relaciones contractuales existentes entre las partes ( art. 96 CC ). La relación contractual no continúa con el cónyuge no contratante, con lo que se confirma de esta manera la doctrina sentada en nuestra sentencia de 3 de abril 2009 (recurso 1200/2004 ). Por ello matizando nuestra anterior jurisprudencia, (contenida en las sentencias de 2 diciembre 1992 y 17 de julio 1994 y 14 de abril 2009 entre otras), debe señalarse que aunque el título que permitió al cónyuge el uso de la vivienda perteneciente al tercero tenga naturaleza contractual, no se mantiene esta relación con el otro cónyuge, que sea atributario del uso por sentencia dictada en pleito matrimonial. El ejemplo del contrato de arrendamiento es significativo, puesto que el artículo 15 LAU permite que se produzca subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo."

Por tanto, la Sala considera que el artículo 15 LAU prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo.

En el caso no podemos compartir la conclusión alcanzada por la juez de instancia de existencia de subrogación.

Ciertamente, siendo la arrendadora una mercantil propiedad del esposo, accionista y administrador único, que suscribió el contrato de arrendamiento, el esposo podía conocer que la esposa pretendía continuar en la vivienda, ahora bien, nunca aceptó la arrendadora que Dña. Alejandra ocupase la vivienda por un título distinto del arrendamiento.

La mercantil, inmediatamente después de que el esposo abandonase la vivienda, envió a la demandada un burofax en el que venía a requerirla para que, si decidía continuar con el contrato de arrendamiento procediera al abono de la renta y, de no hacerlo así se entendería que su voluntad era no continuar en la vivienda y deberá proceder a entregar las llaves. Así, no existía una voluntad tácita por parte de la propietaria de que la demandada continuase en la vivienda, sino que hizo depender tal continuación de la postura de la demandada, de que pagase la renta pactada en el contrato en vigor.

En cuanto a la postura de la arrendataria, nunca ha manifestado su voluntad de continuar en el arrendamiento. No contestó al burofax, y, aunque en la demanda de divorcio solicitó se le atribuyera el uso de la vivienda, su voluntad era continuar en la misma conforme al art. 96 CC, pero no como arrendataria, siendo prueba de ello que nunca ha procedido al pago de la renta pactada.

Por tanto, nunca existió subrogación ni expresa ni tácitamente, y, por ende, no viene obligada al pago de las rentas que se adeuden a la arrendadora, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquella y su ex-marido sobre lo pactado o resuelto judicialmente a tal fin. La consecuencia es que no puede prosperar la demanda de desahucio por falta de pago.

CUARTO.- Existencia de precario.

Rechazada la acción de desahucio por falta de pago, ejercitada como principal, ha de analizarse si procede el desahucio por precario, pretensión ejercitada con carácter subsidiario.

El concepto de precario, al que se refiere, sin calificarlo, el art. 250.1. 2º LEC en cuyo no solo se refiere a la mera y graciosa concesión al demandado a su ruego del uso de una cosa mientras lo permita el dueño, sino también a cuantos sin pagar renta o merced utilizan la posesión del inmueble sin título suficiente para ello.

Comprende así el precario la detentación de una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, pero también los supuestos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta por ello caracteres de abusiva.

La STS nº 691/2020, de 21 de diciembre, expresó sobre el particular que

"2.- La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras).

No se refiere, por tanto, el precario a la concesión Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión por liberalidad al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 ). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal.

En este caso, la demandada, no subrogada en el contrato de arrendamiento suscrito por el esposo, detentaría la posesión de la vivienda en virtud de la atribución de su uso en procedimiento de divorcio.

La resolución recaída en la sentencia firme del divorcio tiene, en principio efectos entre las mismas partes y atribuye a la demandada un derecho de carácter familiar que no puede ser opuesto a los terceros propietarios, no por derecho posterior, sino por adquisición previa, que no consintieron el destino o uso convenido por el inicial cesionario de la posesión. La jurisprudencia ha perfilado la naturaleza de esta ocupación como un derecho de carácter familiar y no real, de configuración ajena a la distinción entre derechos reales y de crédito y cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquel que se estima, no habiendo hijos, que ostenta un interés más necesitado de protección.

El alcance de la facultad de oponerse a la reclamación de un tercero no puede hacerse con abstracción de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente. No se suscita polémica cuando un cónyuge es propietario único o lo son ambos de la vivienda familiar -en comunidad ordinaria o bajo el régimen de gananciales-: el título de la posesión única es la sentencia matrimonial. Pero para oponer el derecho de uso a los terceros de buena fe es necesaria su inscripción previa, sin que les afecte la manifestación errónea o falsa del disponente ( art. 1320.II CC) . Y tanto respecto de estos como de los terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio para que sea domicilio familiar, a salvo de que exista un contrato que determine el uso -arrendamiento o comodato- en cuyo caso habrá que estar a su contenido -sin que el cónyuge no contratante se subrogue en la posición del contratante por la atribución del uso en pleito matrimonial-, la relación será la propia de un precario.

De lo expuesto extraemos la consecuencia de que la sentencia de divorcio tiene efectos entre las partes, pero no puede oponerse, como título para evitar la desposesión, frente al tercero propietario que, en este caso, se ha acreditado no consiente la ocupación sino es por subrogación en el arrendamiento con el pago de la oportuna renta.

La demandada, por tanto, tras no subrogarse en el contrato de arrendamiento, se encuentra en situación de precario, en cuanto la ocupación de la vivienda por su parte no es consentida.

Se estima la demanda en cuanto a su pretensión subsidiaria, debiendo la demandada desaloja la vivienda.

QUINTO.- Costas procesales.

De conformidad con el art. 394 LEC, por remisión del art. 398.1, estimado en parte el recurso, en cuanto al actora lo fundamenta en la inexistencia de arrendamiento y, en consecuencia, de la obligación de proceder al pago de renta alguna, motivo que se acepta, pero, en todo caso, se estima la pretensión de desalojo por considerarse la existencia de precario, no procede imponer las costas de esta alzada.

La de la demanda, siendo doctrina consolidada del Tribunal Supremo que, acogiéndose la pretensión subsidiaria se satisface el interés del demandad equiparándose a un vencimiento total, se impone a la parte demandada, en virtud del art. 394.1 LEC.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey,