Sentencia Civil 247/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Illes Balears, Rec. 271/2024 de 15 de abril del 2026

PRIMERO.- Exposición de cuestiones planteadas

La parte actora como arrendadora ejercita acción de reclamación de rentas pendientes y de indemnización por incumplimiento del plazo. Refiere en su demanda que tras haberse firmado un primer contrato de fecha 6 de febrero de 2014 por diez años, en fecha 7 de febrero de 2022, las partes alcanzaron un acuerdo, y entre otros pactos acordaron un nuevo plazo de duración del contrato hasta el día 30 de noviembre de 2028. La actora ejercita acción en reclamación de rentas pendientes y por resolución anticipada no justificada del contrato por incumplimiento del plazo de duración del contrato, por los que solicita los siguientes pronunciamientos:

(i) DECLARE que BERGOFEST, S.L. ha incumplido su obligación de abonar la renta y cantidades asimiladas, del Acuerdo de Conciliación de 7 de febrero de 2022.

(ii) DECLARE que BERGOFEST, S.L. ha resuelto de forma anticipada e improcedente el Contrato de Arrendamiento de 6 de febrero de 2014 y el Acuerdo de Conciliación de 7 de febrero de 2022.

Y, en consecuencia:

(iii) Se CONDENE a BERGOFEST, S.L. al pago de la cantidad de 9.021,65 € por el total de rentas impagadas y cantidades asimiladas.

(iv) Se CONDENE a BERGOFEST, S.L. al pago de la cantidad de

52.353,74€ como indemnización por daños y perjuicios a VIAOUTLETS, S.L.U a consecuencia de la resolución anticipada y unilateral del contrato.

(v) Subsidiariamente al párrafo anterior (punto iv), solicitamos que se fije la cuantía de la indemnización correspondiente a una mensualidad por cada

año que reste para la finalización del contrato según lo pactado, y que asciende a 35.361,74 €.

(vi) Se condene a BERGOFEST, S.L. a satisfacer las costas del procedimiento.

Por su parte la demandada, en su escrito de contestación, concuerda la existencia de una deuda por rentas pendientes de 9.021,65 €, pero se opone a la resolución por incumplimiento, y alega en su lugar la existencia de desistimiento. Refiere que existieron tres acuerdos, y no solo dos, y que son los siguientes: un contrato inicial de 6 de febrero de 2014 , un "acuerdo novatorio" de 24 de julio de 2018 y el El "acuerdo de conciliación" de 7 de febrero de 2022.Interpreta el acuerdo de conciliación de 7 de febrero de la siguiente forma:

- Ya hemos dicho que ese plazo se concedía como un "premio"

"recompensa" para BERGOFEST, vinculado al cumplimiento de lo

pactado en el acuerdo.

- En ningún sitio del acuerdo se establece la obligatoriedad del plazo, a diferencia de lo que sí sucedía en el contrato de 2014, en el que expresamente se reflejaba que los diez años de duración eran obligatorios.

- Tampoco se establece una indemnización por daños y perjuicios derivada de un desistimiento o resolución previa al 30 de noviembre de 2028 (ni se cuantifica tal indemnización, ni se fija un método para calcularla, y ni siquiera se menciona un derecho a la misma).

- Nada se dice tampoco sobre una revocación de la facultad de ambas partes de resolver con un mes de preaviso, pactada en el "acuerdo novatorio" de 24 de julio de 2018 (nuestro Documento nº TRES, referido en el apartado "ii" precedente y que la actora no ha tenido a bien en aportar).

- Con relación al punto anterior, es importante también señalar la diferencia en la calificación que la actora dio a los documentos de julio de 2018 y de febrero de 2022: mientras que el acuerdo de 2018 se nominó "acuerdo novatorio", el de 2022 se rubricó como "acuerdo de conciliación".

- Debe tenerse en cuenta, además, que el acuerdo de 7 de febrero de 2022 versaba también sobre el arrendamiento de otros dos locales propiedad de la demandante ("Skalop" y "Diablito").

Igualmente, el recurrente refiere que se comunicó el desistimiento el día 20 de mayo de 2022, y tras una reunión, se entregan las llaves el día 5 de julio de 2022.

Se opone a la indemnización de 52.353.74€ por considerarla abusiva, toda vez que la arrendadora alquiló de nuevo el local el día 13 de julio de 2022, por lo que no existe perjuicio en el sentido interesado. A lo sumo el importe de 5.510,92 €, si se considera que no hubo un preaviso, o bien las rentas por los años pendientes hasta la duración inicial de 10 años por importe de 8.725,62 €.

La sentencia, declara la existencia de rentas pendientes de pago, e interpreta el acuerdo de 7 de febrero de 2022 en el siguiente sentido:

De todo lo anterior, se coligen tres marcos jurídicos:

1). Uno, para el caso de que se cumpliera con las condiciones del acuerdo; esto es, el pago de la deuda reconocida y el cumplimiento de los pagos. En este caso, la duración sería hasta el 30 de noviembre 2028 (no se aplicaría).

2). Otro, en el caso de que la arrendadora exigiera una reforma completa de los locales, la duración sería de 7 años desde la reapertura de los locales (no se exigió reforma alguna, por lo que la arrendadora no usó esta posibilidad). 3). Por último, para el caso de que no se cumpliera con las condiciones del acuerdo, la duración sería la establecida con anterioridad, pues así se remarcó en la cláusula 9ª del acuerdo de conciliación. Por ende, se concluye que en el caso de autos la duración para el contrato del local La Creperie sería la pactada en el acuerdo de 24 de julio 2018, donde se estipuló que "llegado el nuevo plazo, el contrato se prorrogará automáticamente por periodos mensuales, salvo que alguna de las partes manifieste a la otra, con una antelación de un mes... su voluntad de no prorrogar el contrato".

Es por ello que considera que el 20 de mayo de 2022 se avisó por la arrendataria su voluntad de dejar el local nº 115 con efectos en el día 31 de mayo de 2022 (documento nº 6 de la contestación), que fue recibida y notificada -dada la contestación de la entidad actora en el documento nº 7 de la contestación-. La entrega de la posesión de local tuvo lugar el día 5 de julio de 2022. A criterio de este Juzgador, asiste la razón a la parte demandada. Ha de partirse en que el acuerdo de 7 de febrero 2022 estableció un plazo de duración distinto al anterior, pero es un plazo de duración de carácter condicional. El art. 1114 Cc . dispone que "En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición". No se cumplió con el plan de pagos dado a la parte arrendataria. Tal condición se remarca no sólo en el pacto segundo referente a la duración, sino se reitera en el pacto primero cuando dice "el arrendatario se compromete al pago de la deuda total... en los siguientes plazos... En caso contrario, el presente acuerdo de conciliación no desplegará sus efectos".

La voluntad de la parte arrendadora es otorgarle un plazo de duración mayor con la condición de que se cumpliera con el plan de pagos, por ello, no entraría en juego el marco legal que establecía una duración hasta el 30 de noviembre 2028. Se sigue aplicando el pacto del contrato de 24 de julio 2018. Dado que realizó la comunicación de no prorrogar el contrato sin cumplir el preaviso de un mes, la única indemnización de daños y perjuicios que sería procedente es la de 5.510,92 euros, esto es, la renta mensual que se devengó efectiva.".

Contra la sentencia se alza en apelación la parte actora, por cuanto considera que la indemnización por resolución anticipada del local "la Creperie" no puede quedar limitada a una sola mensualidad, al considerar que no se habían cumplido las condiciones del Acuerdo de 7 de febrero de 2022, por lo que existe una incorrecta valoración de la prueba, por los siguientes motivos:

-Quedó acreditado que BERGOFEST cumplió íntegramente el calendario de pagos del citado Acuerdo.

- En consecuencia, el contrato de arrendamiento se novó hasta el 30 de noviembre de 2028.

- La resolución anticipada se produjo con 6 años y 6 meses de vigencia pendiente, no con un único mes.

- Se rechaza que la eficacia del Acuerdo dependiera de la ejecución de obras, inexistente como condición suspensiva.

-La indemnización fijada en la sentencia (una mensualidad) resulta jurídicamente incorrecta e insuficiente.

Por ello Se solicita la revocación del pronunciamiento indemnizatorio y la condena a 52.353,74 €, o subsidiariamente 35.361,74 € según jurisprudencia referenciada por la cual solo en aquellos casos en que no resulta posible acreditar en qué momento se podrá realquilar el local comercial, la cuantía de la indemnización se debe fijar en una mensualidad por año que reste para la finalización del contrato.

La apelada no se opuso al recurso en tiempo y forma.

Una vez vista la posición de las partes procede entrar en el examen de las cuestiones controvertidas.

SEGUNDO.- Interpretación de los contratos

Una vez expuesta la controversia planteada, se constata que el principal punto de discrepancias es la diferentes interpretación del acuerdo de conciliación de 7 de febrero de 2022, que sostiene el apelante, y que a su juicio determina una incorrecta valoración de la prueba por parte de la Juez a quo ,a sí como de la determinación del importe de la indemnización.

Señala el TS que "La interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia Provincial en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil, o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias( SSTS de 17 diciembre 2010 y 25 de mayo 2011 )".

En idéntico sentido la STS de fecha 18 de enero de 2024 Roj: STS 161/2024 - ECLI:ES:TS:2024:161, que resume la anterior jurisprudencia, y expone la relevancia del criterio literal.

1.- Conforme a jurisprudencia constante de esta sala, hemos de partir de dos consideraciones previas, sobre el sentido de las reglas legales de la interpretación de los contratos y sobre el alcance de la revisión en casación de la interpretación realizada en la instancia ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero , 13/2016, de 1 de febrero ; y 1577/2023, de 15 de noviembre ).

2.- Respecto del sentido y la finalidad de las reglas legales de interpretación contractual, el principio rector de la labor interpretativa es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes, que se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Y cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

TERCERO.- Supuesto examinado

En el presente caso, la Sala no coincide con la interpretación efectuada por la Juez a quo, de acuerdo con los siguientes hechos:

-La apelante-arrendadora y la apelada-arrendataria tenían alquilado diferentes locales en el denominado Parque Comercial y Ocio Festival Park, donde BERGOFEST explotaba los tres negocios siguientes: La Creperie, El Diablito y Skalop. La arrendataria adeudaba rentas y cantidades asimiladas por los diferentes negocios, y el día 7 de febrero de 2022 alcanzaron un acuerdo de conciliación por el cual tras una quita, la arrendataria se comprometía a pagar el importe de 278.756,19€ por razón de los tres locales en dos plazos, el primero de 150.000,00€ dentro de los 10 dias de celebración del contrato y el segundo de 128.756,19€ antes del 31 de mayo de 2022. Dichos pagos se realizaron, dado que ninguna de las partes los ha cuestionado y no son objeto de reclamación.

-La arrendadora efectúa una reclamación por rentas, sobre la que existe acuerdo y conformidad, se trata de rentas y cantidades asimiladas a rentas posteriores al acuerdo de conciliación de 7 de febrero de 2022. En particular, rentas y cantidades asimiladas a rentas de marzo a julio de 2022.

- El nuevo acuerdo desplegó efectos por el pago o consignación de las cantidades incluidas en el acuerdo de conciliación de febrero de 2022. La consecuencia, entre otras es que los contratos en vigor, y en particular "la Creperie" se prorrogaron hasta el día 30 de noviembre de 2028.

- El día 20 de mayo de 2022 BERGOFEST remite una comunicación a VIA OUTLET comunicación su intención de finalizar el contrato con respecto a La Creperie, y manteniendo en vigor el contrato con respecto a los otros dos locales, el Diablito y Skalop, alegando principalmente falta de facturación de dicho local por motivo de la pandemia del Covid. Dicha comunicación de resolución del contrato no es aceptada por VIA OUTLET porque estima que la causa de resolución no es por la pandemia del Covid, sino por el propio riesgo empresarial del negocio ( vid.doc. 6 y 7 de la contestación).El día 5 de julio de 2022, se realiza la entrega de llaves del Local de la Creperie.

Esta Sala , manifiesta su conformidad con la interpretación de la apelante sobre el convenio de conciliación de 7 de febrero de 2022, el cual tras el pago producía todos sus efectos, y entre ellos la prórroga del contrato hasta 2028, y en consecuencia se dejaban sin efecto "la duración" de los contratos firmados con anterioridad. En particular con respecto a La Creperie, el contrato de 2014 pactó una duración inicial de 10 años , posteriormente fue novado por el de 24 de julio de 2018 por el cual se prorrogaba mes a mes el contrato, y finalmente éste fue sustituido en cuanto a la duración por el acuerdo del día 7 de febrero de 2022.

En cuanto a la resolución a instancia de la arrendataria , no es aceptada por la parte arrendadora ( vid. doc. 6 y 7 de la contestación), por lo que debe considerarse que se produce una desistimiento unilateral, sin que concurra justa causa acreditada.

Por otra parte, no consta en el contrato que el plazo sea en beneficio exclusivo del arrendatario. En consecuencia, de conformidad con el art.4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbano, los contratos para uso distinto de vivienda se rigen pro la voluntad de las partes, por las disposiciones del Titulo III de la Ley de Arrendamiento y en su defecto por el Código Civil . Para este tipo de contratos no existe en la Ley de Arrendamientos disposición especial para el plazo, como sucede para el arrendamiento de viviendas, por lo que se rige por la voluntad de las partes. En el contrato no se estableció que el plazo de duración del contrato fuera en beneficio exclusivo del arrendatario, por lo que el plazo vincula a ambas partes. En consecuencia, el cumplimiento del plazo de duración del contrato , es una obligación exigible a ambas partes del contrato, y su incumplimiento puede generar responsabilidad, y por tanto la correspondiente indemnización por daños y perjuicios .

Por consiguiente, de las tres posibles situaciones o marco descritas por la Juez a quo, consideramos que se está en el primer supuesto( 1. Uno, para el caso de que se cumpliera con las condiciones del acuerdo; esto es, el pago de la deuda reconocida y el cumplimiento de los pagos. En este caso, la duración sería hasta el 30 de noviembre 2028 (no se aplicaría) y no en el tercer supuesto al que se refería la sentencia ( 3. Por último, para el caso de que no se cumpliera con las condiciones del acuerdo, la duración sería la establecida con anterioridad, pues así se remarcó en la cláusula 9ª del acuerdo de conciliación).

Es por ello que este Tribunal estima que se cumplió con el pago de la deuda reconocida y en consecuencia se prorrogaron los tres contratos, y entre ellos el de la Creperie, lo que determina que existe un incumplimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento de la Creperie por parte de la arrendataria BERGOFEST S.L.U, circunstancia que determina la indemnización correspondiente.

El TS , en sentencia de fecha 18 de marzo de 2016, Roj:STS 1210/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1210, sintetiza la doctrina del TS sobre la materia, diferenciando los distintos supuestos que pueden darse en caso de desistimiento unilateral :

" CUARTO.- Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver ( rectius : desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.

La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.

En cualquier caso, el arrendatario no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo. En concreto se declara en la sentencia recurrida:

«No hay prueba alguna de que el demandante desistiese de la firma de un nuevo arrendamiento pese a tener una oferta cierta, real y concreta de arrendarlo»."

En el presente caso, se ha acreditado que no existía cláusula penal, que no se aceptó la resolución unilateral por el arrendador, si bien no exigió al arrendatario el cumplimiento íntegro del contrato sino una indemnización por daños y perjuicios, y que consiste en el periodo que precisó el arrendador para empezar a percibir rentas por el contrato.

En cuanto a la obligación asumida por la arrendataria de realizar unas obras, no fue objeto ni de la demanda ni de la contestación, ni consta tampoco en la sentencia como motivo de la resolución, por lo que no procede el examen de dicho extremo.

CUARTO.- Importe de la indemnización

En cuanto a los daños y perjuicios sufridos por la apelante y la cuantificación de los mismos, debe decirse que dichos perjuicios resultan acreditados por el Documento Núm. 12, consistente en el nuevo contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2022, del mismo local 115, suscrito por VIA OUTLETS con el nuevo inquilino. En el contrato se estipula como fecha de entrega del local el día 20 de febrero de 2023 y como fecha de apertura el día 20 de abril de 2023, a partir de dicha fecha se inicia el devengo del pago de la renta (vid. cláusula 3ª del nuevo contrato). Desde la celebración del contrato hasta la apertura no se devengan rentas, por lo que se estima adecuado fijar el importe de los perjuicios sufridos por la arrendadora, en las rentas correspondientes a los nueve meses siguientes a la entrega del local por parte de BERGOFEST en que no se percibieron rentas por el referido local, por lucro cesante.

La demandada simplemente refirió en su escrito de contestación que la empresa tardó solo 8 días en alquilar de nuevo el local, y por tanto que solo debía abonarse la renta de dicho periodo. Sin embargo, en el contrato se constata que el nuevo contrato no devengará rentas hasta su apertura en abril de 2023, por lo que decae dicho argumento que no puede ser estimado. Tampoco puede aplicarse el segundo razonamiento relativo a que podía aplicarse solo la renta de un mes por estar en vigor todavía la novación de 5 de septiembre de 2018, pero dicho extremo también debe ser desestimado,dado que el nuevo acuerdo de 7 de febrero de 2022 estableció una nueva duración del contrato, y por tanto modificó al anterior. Finalmente, no cabe aplicar un año de renta por año que restaba por cumplir, dado que no existe conformidad en cuanto se extinguía el contrato - la demandada refería que en 2024- , y en segundo lugar porque no resulta de aplicación el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De acuerdos con los razonamientos expuestos, esta Sala concluye que al perjuicio causado le corresponde la indemnización solicitada por la actora-apelante de 52.353,74€, por los nueve meses que el local 115 estuvo sin devengar rentas.

Se estima el motivo de la apelación.

QUINTO.- Costas de primera instancia

En consonancia con todo lo expuesto se modifica la condena en costas de primera instancia, imponiéndose las costas de primera instancia a la demandada, de acuerdo con el principio del vencimiento objetivo consagrado en el art. 394 de la LEC.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

En cuanto a las costas de esta alzada, no ha lugar a efectuar especial pronunciamiento, al haberse estimado el recurso de apelación presentado, en aplicación del art. 398 de la LEC, vigente a la fecha de presentación de la demanda.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial ,

PRIMERO.- Exposición de cuestiones planteadas

La parte actora como arrendadora ejercita acción de reclamación de rentas pendientes y de indemnización por incumplimiento del plazo. Refiere en su demanda que tras haberse firmado un primer contrato de fecha 6 de febrero de 2014 por diez años, en fecha 7 de febrero de 2022, las partes alcanzaron un acuerdo, y entre otros pactos acordaron un nuevo plazo de duración del contrato hasta el día 30 de noviembre de 2028. La actora ejercita acción en reclamación de rentas pendientes y por resolución anticipada no justificada del contrato por incumplimiento del plazo de duración del contrato, por los que solicita los siguientes pronunciamientos:

(i) DECLARE que BERGOFEST, S.L. ha incumplido su obligación de abonar la renta y cantidades asimiladas, del Acuerdo de Conciliación de 7 de febrero de 2022.

(ii) DECLARE que BERGOFEST, S.L. ha resuelto de forma anticipada e improcedente el Contrato de Arrendamiento de 6 de febrero de 2014 y el Acuerdo de Conciliación de 7 de febrero de 2022.

Y, en consecuencia:

(iii) Se CONDENE a BERGOFEST, S.L. al pago de la cantidad de 9.021,65 € por el total de rentas impagadas y cantidades asimiladas.

(iv) Se CONDENE a BERGOFEST, S.L. al pago de la cantidad de

52.353,74€ como indemnización por daños y perjuicios a VIAOUTLETS, S.L.U a consecuencia de la resolución anticipada y unilateral del contrato.

(v) Subsidiariamente al párrafo anterior (punto iv), solicitamos que se fije la cuantía de la indemnización correspondiente a una mensualidad por cada

año que reste para la finalización del contrato según lo pactado, y que asciende a 35.361,74 €.

(vi) Se condene a BERGOFEST, S.L. a satisfacer las costas del procedimiento.

Por su parte la demandada, en su escrito de contestación, concuerda la existencia de una deuda por rentas pendientes de 9.021,65 €, pero se opone a la resolución por incumplimiento, y alega en su lugar la existencia de desistimiento. Refiere que existieron tres acuerdos, y no solo dos, y que son los siguientes: un contrato inicial de 6 de febrero de 2014 , un "acuerdo novatorio" de 24 de julio de 2018 y el El "acuerdo de conciliación" de 7 de febrero de 2022.Interpreta el acuerdo de conciliación de 7 de febrero de la siguiente forma:

- Ya hemos dicho que ese plazo se concedía como un "premio"

"recompensa" para BERGOFEST, vinculado al cumplimiento de lo

pactado en el acuerdo.

- En ningún sitio del acuerdo se establece la obligatoriedad del plazo, a diferencia de lo que sí sucedía en el contrato de 2014, en el que expresamente se reflejaba que los diez años de duración eran obligatorios.

- Tampoco se establece una indemnización por daños y perjuicios derivada de un desistimiento o resolución previa al 30 de noviembre de 2028 (ni se cuantifica tal indemnización, ni se fija un método para calcularla, y ni siquiera se menciona un derecho a la misma).

- Nada se dice tampoco sobre una revocación de la facultad de ambas partes de resolver con un mes de preaviso, pactada en el "acuerdo novatorio" de 24 de julio de 2018 (nuestro Documento nº TRES, referido en el apartado "ii" precedente y que la actora no ha tenido a bien en aportar).

- Con relación al punto anterior, es importante también señalar la diferencia en la calificación que la actora dio a los documentos de julio de 2018 y de febrero de 2022: mientras que el acuerdo de 2018 se nominó "acuerdo novatorio", el de 2022 se rubricó como "acuerdo de conciliación".

- Debe tenerse en cuenta, además, que el acuerdo de 7 de febrero de 2022 versaba también sobre el arrendamiento de otros dos locales propiedad de la demandante ("Skalop" y "Diablito").

Igualmente, el recurrente refiere que se comunicó el desistimiento el día 20 de mayo de 2022, y tras una reunión, se entregan las llaves el día 5 de julio de 2022.

Se opone a la indemnización de 52.353.74€ por considerarla abusiva, toda vez que la arrendadora alquiló de nuevo el local el día 13 de julio de 2022, por lo que no existe perjuicio en el sentido interesado. A lo sumo el importe de 5.510,92 €, si se considera que no hubo un preaviso, o bien las rentas por los años pendientes hasta la duración inicial de 10 años por importe de 8.725,62 €.

La sentencia, declara la existencia de rentas pendientes de pago, e interpreta el acuerdo de 7 de febrero de 2022 en el siguiente sentido:

De todo lo anterior, se coligen tres marcos jurídicos:

1). Uno, para el caso de que se cumpliera con las condiciones del acuerdo; esto es, el pago de la deuda reconocida y el cumplimiento de los pagos. En este caso, la duración sería hasta el 30 de noviembre 2028 (no se aplicaría).

2). Otro, en el caso de que la arrendadora exigiera una reforma completa de los locales, la duración sería de 7 años desde la reapertura de los locales (no se exigió reforma alguna, por lo que la arrendadora no usó esta posibilidad). 3). Por último, para el caso de que no se cumpliera con las condiciones del acuerdo, la duración sería la establecida con anterioridad, pues así se remarcó en la cláusula 9ª del acuerdo de conciliación. Por ende, se concluye que en el caso de autos la duración para el contrato del local La Creperie sería la pactada en el acuerdo de 24 de julio 2018, donde se estipuló que "llegado el nuevo plazo, el contrato se prorrogará automáticamente por periodos mensuales, salvo que alguna de las partes manifieste a la otra, con una antelación de un mes... su voluntad de no prorrogar el contrato".

Es por ello que considera que el 20 de mayo de 2022 se avisó por la arrendataria su voluntad de dejar el local nº 115 con efectos en el día 31 de mayo de 2022 (documento nº 6 de la contestación), que fue recibida y notificada -dada la contestación de la entidad actora en el documento nº 7 de la contestación-. La entrega de la posesión de local tuvo lugar el día 5 de julio de 2022. A criterio de este Juzgador, asiste la razón a la parte demandada. Ha de partirse en que el acuerdo de 7 de febrero 2022 estableció un plazo de duración distinto al anterior, pero es un plazo de duración de carácter condicional. El art. 1114 Cc . dispone que "En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición". No se cumplió con el plan de pagos dado a la parte arrendataria. Tal condición se remarca no sólo en el pacto segundo referente a la duración, sino se reitera en el pacto primero cuando dice "el arrendatario se compromete al pago de la deuda total... en los siguientes plazos... En caso contrario, el presente acuerdo de conciliación no desplegará sus efectos".

La voluntad de la parte arrendadora es otorgarle un plazo de duración mayor con la condición de que se cumpliera con el plan de pagos, por ello, no entraría en juego el marco legal que establecía una duración hasta el 30 de noviembre 2028. Se sigue aplicando el pacto del contrato de 24 de julio 2018. Dado que realizó la comunicación de no prorrogar el contrato sin cumplir el preaviso de un mes, la única indemnización de daños y perjuicios que sería procedente es la de 5.510,92 euros, esto es, la renta mensual que se devengó efectiva.".

Contra la sentencia se alza en apelación la parte actora, por cuanto considera que la indemnización por resolución anticipada del local "la Creperie" no puede quedar limitada a una sola mensualidad, al considerar que no se habían cumplido las condiciones del Acuerdo de 7 de febrero de 2022, por lo que existe una incorrecta valoración de la prueba, por los siguientes motivos:

-Quedó acreditado que BERGOFEST cumplió íntegramente el calendario de pagos del citado Acuerdo.

- En consecuencia, el contrato de arrendamiento se novó hasta el 30 de noviembre de 2028.

- La resolución anticipada se produjo con 6 años y 6 meses de vigencia pendiente, no con un único mes.

- Se rechaza que la eficacia del Acuerdo dependiera de la ejecución de obras, inexistente como condición suspensiva.

-La indemnización fijada en la sentencia (una mensualidad) resulta jurídicamente incorrecta e insuficiente.

Por ello Se solicita la revocación del pronunciamiento indemnizatorio y la condena a 52.353,74 €, o subsidiariamente 35.361,74 € según jurisprudencia referenciada por la cual solo en aquellos casos en que no resulta posible acreditar en qué momento se podrá realquilar el local comercial, la cuantía de la indemnización se debe fijar en una mensualidad por año que reste para la finalización del contrato.

La apelada no se opuso al recurso en tiempo y forma.

Una vez vista la posición de las partes procede entrar en el examen de las cuestiones controvertidas.

SEGUNDO.- Interpretación de los contratos

Una vez expuesta la controversia planteada, se constata que el principal punto de discrepancias es la diferentes interpretación del acuerdo de conciliación de 7 de febrero de 2022, que sostiene el apelante, y que a su juicio determina una incorrecta valoración de la prueba por parte de la Juez a quo ,a sí como de la determinación del importe de la indemnización.

Señala el TS que "La interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia Provincial en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil, o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias( SSTS de 17 diciembre 2010 y 25 de mayo 2011 )".

En idéntico sentido la STS de fecha 18 de enero de 2024 Roj: STS 161/2024 - ECLI:ES:TS:2024:161, que resume la anterior jurisprudencia, y expone la relevancia del criterio literal.

1.- Conforme a jurisprudencia constante de esta sala, hemos de partir de dos consideraciones previas, sobre el sentido de las reglas legales de la interpretación de los contratos y sobre el alcance de la revisión en casación de la interpretación realizada en la instancia ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero , 13/2016, de 1 de febrero ; y 1577/2023, de 15 de noviembre ).

2.- Respecto del sentido y la finalidad de las reglas legales de interpretación contractual, el principio rector de la labor interpretativa es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes, que se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Y cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

TERCERO.- Supuesto examinado

En el presente caso, la Sala no coincide con la interpretación efectuada por la Juez a quo, de acuerdo con los siguientes hechos:

-La apelante-arrendadora y la apelada-arrendataria tenían alquilado diferentes locales en el denominado Parque Comercial y Ocio Festival Park, donde BERGOFEST explotaba los tres negocios siguientes: La Creperie, El Diablito y Skalop. La arrendataria adeudaba rentas y cantidades asimiladas por los diferentes negocios, y el día 7 de febrero de 2022 alcanzaron un acuerdo de conciliación por el cual tras una quita, la arrendataria se comprometía a pagar el importe de 278.756,19€ por razón de los tres locales en dos plazos, el primero de 150.000,00€ dentro de los 10 dias de celebración del contrato y el segundo de 128.756,19€ antes del 31 de mayo de 2022. Dichos pagos se realizaron, dado que ninguna de las partes los ha cuestionado y no son objeto de reclamación.

-La arrendadora efectúa una reclamación por rentas, sobre la que existe acuerdo y conformidad, se trata de rentas y cantidades asimiladas a rentas posteriores al acuerdo de conciliación de 7 de febrero de 2022. En particular, rentas y cantidades asimiladas a rentas de marzo a julio de 2022.

- El nuevo acuerdo desplegó efectos por el pago o consignación de las cantidades incluidas en el acuerdo de conciliación de febrero de 2022. La consecuencia, entre otras es que los contratos en vigor, y en particular "la Creperie" se prorrogaron hasta el día 30 de noviembre de 2028.

- El día 20 de mayo de 2022 BERGOFEST remite una comunicación a VIA OUTLET comunicación su intención de finalizar el contrato con respecto a La Creperie, y manteniendo en vigor el contrato con respecto a los otros dos locales, el Diablito y Skalop, alegando principalmente falta de facturación de dicho local por motivo de la pandemia del Covid. Dicha comunicación de resolución del contrato no es aceptada por VIA OUTLET porque estima que la causa de resolución no es por la pandemia del Covid, sino por el propio riesgo empresarial del negocio ( vid.doc. 6 y 7 de la contestación).El día 5 de julio de 2022, se realiza la entrega de llaves del Local de la Creperie.

Esta Sala , manifiesta su conformidad con la interpretación de la apelante sobre el convenio de conciliación de 7 de febrero de 2022, el cual tras el pago producía todos sus efectos, y entre ellos la prórroga del contrato hasta 2028, y en consecuencia se dejaban sin efecto "la duración" de los contratos firmados con anterioridad. En particular con respecto a La Creperie, el contrato de 2014 pactó una duración inicial de 10 años , posteriormente fue novado por el de 24 de julio de 2018 por el cual se prorrogaba mes a mes el contrato, y finalmente éste fue sustituido en cuanto a la duración por el acuerdo del día 7 de febrero de 2022.

En cuanto a la resolución a instancia de la arrendataria , no es aceptada por la parte arrendadora ( vid. doc. 6 y 7 de la contestación), por lo que debe considerarse que se produce una desistimiento unilateral, sin que concurra justa causa acreditada.

Por otra parte, no consta en el contrato que el plazo sea en beneficio exclusivo del arrendatario. En consecuencia, de conformidad con el art.4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbano, los contratos para uso distinto de vivienda se rigen pro la voluntad de las partes, por las disposiciones del Titulo III de la Ley de Arrendamiento y en su defecto por el Código Civil . Para este tipo de contratos no existe en la Ley de Arrendamientos disposición especial para el plazo, como sucede para el arrendamiento de viviendas, por lo que se rige por la voluntad de las partes. En el contrato no se estableció que el plazo de duración del contrato fuera en beneficio exclusivo del arrendatario, por lo que el plazo vincula a ambas partes. En consecuencia, el cumplimiento del plazo de duración del contrato , es una obligación exigible a ambas partes del contrato, y su incumplimiento puede generar responsabilidad, y por tanto la correspondiente indemnización por daños y perjuicios .

Por consiguiente, de las tres posibles situaciones o marco descritas por la Juez a quo, consideramos que se está en el primer supuesto( 1. Uno, para el caso de que se cumpliera con las condiciones del acuerdo; esto es, el pago de la deuda reconocida y el cumplimiento de los pagos. En este caso, la duración sería hasta el 30 de noviembre 2028 (no se aplicaría) y no en el tercer supuesto al que se refería la sentencia ( 3. Por último, para el caso de que no se cumpliera con las condiciones del acuerdo, la duración sería la establecida con anterioridad, pues así se remarcó en la cláusula 9ª del acuerdo de conciliación).

Es por ello que este Tribunal estima que se cumplió con el pago de la deuda reconocida y en consecuencia se prorrogaron los tres contratos, y entre ellos el de la Creperie, lo que determina que existe un incumplimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento de la Creperie por parte de la arrendataria BERGOFEST S.L.U, circunstancia que determina la indemnización correspondiente.

El TS , en sentencia de fecha 18 de marzo de 2016, Roj:STS 1210/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1210, sintetiza la doctrina del TS sobre la materia, diferenciando los distintos supuestos que pueden darse en caso de desistimiento unilateral :

" CUARTO.- Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver ( rectius : desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.

La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.

En cualquier caso, el arrendatario no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo. En concreto se declara en la sentencia recurrida:

«No hay prueba alguna de que el demandante desistiese de la firma de un nuevo arrendamiento pese a tener una oferta cierta, real y concreta de arrendarlo»."

En el presente caso, se ha acreditado que no existía cláusula penal, que no se aceptó la resolución unilateral por el arrendador, si bien no exigió al arrendatario el cumplimiento íntegro del contrato sino una indemnización por daños y perjuicios, y que consiste en el periodo que precisó el arrendador para empezar a percibir rentas por el contrato.

En cuanto a la obligación asumida por la arrendataria de realizar unas obras, no fue objeto ni de la demanda ni de la contestación, ni consta tampoco en la sentencia como motivo de la resolución, por lo que no procede el examen de dicho extremo.

CUARTO.- Importe de la indemnización

En cuanto a los daños y perjuicios sufridos por la apelante y la cuantificación de los mismos, debe decirse que dichos perjuicios resultan acreditados por el Documento Núm. 12, consistente en el nuevo contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2022, del mismo local 115, suscrito por VIA OUTLETS con el nuevo inquilino. En el contrato se estipula como fecha de entrega del local el día 20 de febrero de 2023 y como fecha de apertura el día 20 de abril de 2023, a partir de dicha fecha se inicia el devengo del pago de la renta (vid. cláusula 3ª del nuevo contrato). Desde la celebración del contrato hasta la apertura no se devengan rentas, por lo que se estima adecuado fijar el importe de los perjuicios sufridos por la arrendadora, en las rentas correspondientes a los nueve meses siguientes a la entrega del local por parte de BERGOFEST en que no se percibieron rentas por el referido local, por lucro cesante.

La demandada simplemente refirió en su escrito de contestación que la empresa tardó solo 8 días en alquilar de nuevo el local, y por tanto que solo debía abonarse la renta de dicho periodo. Sin embargo, en el contrato se constata que el nuevo contrato no devengará rentas hasta su apertura en abril de 2023, por lo que decae dicho argumento que no puede ser estimado. Tampoco puede aplicarse el segundo razonamiento relativo a que podía aplicarse solo la renta de un mes por estar en vigor todavía la novación de 5 de septiembre de 2018, pero dicho extremo también debe ser desestimado,dado que el nuevo acuerdo de 7 de febrero de 2022 estableció una nueva duración del contrato, y por tanto modificó al anterior. Finalmente, no cabe aplicar un año de renta por año que restaba por cumplir, dado que no existe conformidad en cuanto se extinguía el contrato - la demandada refería que en 2024- , y en segundo lugar porque no resulta de aplicación el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De acuerdos con los razonamientos expuestos, esta Sala concluye que al perjuicio causado le corresponde la indemnización solicitada por la actora-apelante de 52.353,74€, por los nueve meses que el local 115 estuvo sin devengar rentas.

Se estima el motivo de la apelación.

QUINTO.- Costas de primera instancia

En consonancia con todo lo expuesto se modifica la condena en costas de primera instancia, imponiéndose las costas de primera instancia a la demandada, de acuerdo con el principio del vencimiento objetivo consagrado en el art. 394 de la LEC.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

En cuanto a las costas de esta alzada, no ha lugar a efectuar especial pronunciamiento, al haberse estimado el recurso de apelación presentado, en aplicación del art. 398 de la LEC, vigente a la fecha de presentación de la demanda.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial ,

PRIMERO.- Exposición de cuestiones planteadas

La parte actora como arrendadora ejercita acción de reclamación de rentas pendientes y de indemnización por incumplimiento del plazo. Refiere en su demanda que tras haberse firmado un primer contrato de fecha 6 de febrero de 2014 por diez años, en fecha 7 de febrero de 2022, las partes alcanzaron un acuerdo, y entre otros pactos acordaron un nuevo plazo de duración del contrato hasta el día 30 de noviembre de 2028. La actora ejercita acción en reclamación de rentas pendientes y por resolución anticipada no justificada del contrato por incumplimiento del plazo de duración del contrato, por los que solicita los siguientes pronunciamientos:

(i) DECLARE que BERGOFEST, S.L. ha incumplido su obligación de abonar la renta y cantidades asimiladas, del Acuerdo de Conciliación de 7 de febrero de 2022.

(ii) DECLARE que BERGOFEST, S.L. ha resuelto de forma anticipada e improcedente el Contrato de Arrendamiento de 6 de febrero de 2014 y el Acuerdo de Conciliación de 7 de febrero de 2022.

Y, en consecuencia:

(iii) Se CONDENE a BERGOFEST, S.L. al pago de la cantidad de 9.021,65 € por el total de rentas impagadas y cantidades asimiladas.

(iv) Se CONDENE a BERGOFEST, S.L. al pago de la cantidad de

52.353,74€ como indemnización por daños y perjuicios a VIAOUTLETS, S.L.U a consecuencia de la resolución anticipada y unilateral del contrato.

(v) Subsidiariamente al párrafo anterior (punto iv), solicitamos que se fije la cuantía de la indemnización correspondiente a una mensualidad por cada

año que reste para la finalización del contrato según lo pactado, y que asciende a 35.361,74 €.

(vi) Se condene a BERGOFEST, S.L. a satisfacer las costas del procedimiento.

Por su parte la demandada, en su escrito de contestación, concuerda la existencia de una deuda por rentas pendientes de 9.021,65 €, pero se opone a la resolución por incumplimiento, y alega en su lugar la existencia de desistimiento. Refiere que existieron tres acuerdos, y no solo dos, y que son los siguientes: un contrato inicial de 6 de febrero de 2014 , un "acuerdo novatorio" de 24 de julio de 2018 y el El "acuerdo de conciliación" de 7 de febrero de 2022.Interpreta el acuerdo de conciliación de 7 de febrero de la siguiente forma:

- Ya hemos dicho que ese plazo se concedía como un "premio"

"recompensa" para BERGOFEST, vinculado al cumplimiento de lo

pactado en el acuerdo.

- En ningún sitio del acuerdo se establece la obligatoriedad del plazo, a diferencia de lo que sí sucedía en el contrato de 2014, en el que expresamente se reflejaba que los diez años de duración eran obligatorios.

- Tampoco se establece una indemnización por daños y perjuicios derivada de un desistimiento o resolución previa al 30 de noviembre de 2028 (ni se cuantifica tal indemnización, ni se fija un método para calcularla, y ni siquiera se menciona un derecho a la misma).

- Nada se dice tampoco sobre una revocación de la facultad de ambas partes de resolver con un mes de preaviso, pactada en el "acuerdo novatorio" de 24 de julio de 2018 (nuestro Documento nº TRES, referido en el apartado "ii" precedente y que la actora no ha tenido a bien en aportar).

- Con relación al punto anterior, es importante también señalar la diferencia en la calificación que la actora dio a los documentos de julio de 2018 y de febrero de 2022: mientras que el acuerdo de 2018 se nominó "acuerdo novatorio", el de 2022 se rubricó como "acuerdo de conciliación".

- Debe tenerse en cuenta, además, que el acuerdo de 7 de febrero de 2022 versaba también sobre el arrendamiento de otros dos locales propiedad de la demandante ("Skalop" y "Diablito").

Igualmente, el recurrente refiere que se comunicó el desistimiento el día 20 de mayo de 2022, y tras una reunión, se entregan las llaves el día 5 de julio de 2022.

Se opone a la indemnización de 52.353.74€ por considerarla abusiva, toda vez que la arrendadora alquiló de nuevo el local el día 13 de julio de 2022, por lo que no existe perjuicio en el sentido interesado. A lo sumo el importe de 5.510,92 €, si se considera que no hubo un preaviso, o bien las rentas por los años pendientes hasta la duración inicial de 10 años por importe de 8.725,62 €.

La sentencia, declara la existencia de rentas pendientes de pago, e interpreta el acuerdo de 7 de febrero de 2022 en el siguiente sentido:

De todo lo anterior, se coligen tres marcos jurídicos:

1). Uno, para el caso de que se cumpliera con las condiciones del acuerdo; esto es, el pago de la deuda reconocida y el cumplimiento de los pagos. En este caso, la duración sería hasta el 30 de noviembre 2028 (no se aplicaría).

2). Otro, en el caso de que la arrendadora exigiera una reforma completa de los locales, la duración sería de 7 años desde la reapertura de los locales (no se exigió reforma alguna, por lo que la arrendadora no usó esta posibilidad). 3). Por último, para el caso de que no se cumpliera con las condiciones del acuerdo, la duración sería la establecida con anterioridad, pues así se remarcó en la cláusula 9ª del acuerdo de conciliación. Por ende, se concluye que en el caso de autos la duración para el contrato del local La Creperie sería la pactada en el acuerdo de 24 de julio 2018, donde se estipuló que "llegado el nuevo plazo, el contrato se prorrogará automáticamente por periodos mensuales, salvo que alguna de las partes manifieste a la otra, con una antelación de un mes... su voluntad de no prorrogar el contrato".

Es por ello que considera que el 20 de mayo de 2022 se avisó por la arrendataria su voluntad de dejar el local nº 115 con efectos en el día 31 de mayo de 2022 (documento nº 6 de la contestación), que fue recibida y notificada -dada la contestación de la entidad actora en el documento nº 7 de la contestación-. La entrega de la posesión de local tuvo lugar el día 5 de julio de 2022. A criterio de este Juzgador, asiste la razón a la parte demandada. Ha de partirse en que el acuerdo de 7 de febrero 2022 estableció un plazo de duración distinto al anterior, pero es un plazo de duración de carácter condicional. El art. 1114 Cc . dispone que "En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición". No se cumplió con el plan de pagos dado a la parte arrendataria. Tal condición se remarca no sólo en el pacto segundo referente a la duración, sino se reitera en el pacto primero cuando dice "el arrendatario se compromete al pago de la deuda total... en los siguientes plazos... En caso contrario, el presente acuerdo de conciliación no desplegará sus efectos".

La voluntad de la parte arrendadora es otorgarle un plazo de duración mayor con la condición de que se cumpliera con el plan de pagos, por ello, no entraría en juego el marco legal que establecía una duración hasta el 30 de noviembre 2028. Se sigue aplicando el pacto del contrato de 24 de julio 2018. Dado que realizó la comunicación de no prorrogar el contrato sin cumplir el preaviso de un mes, la única indemnización de daños y perjuicios que sería procedente es la de 5.510,92 euros, esto es, la renta mensual que se devengó efectiva.".

Contra la sentencia se alza en apelación la parte actora, por cuanto considera que la indemnización por resolución anticipada del local "la Creperie" no puede quedar limitada a una sola mensualidad, al considerar que no se habían cumplido las condiciones del Acuerdo de 7 de febrero de 2022, por lo que existe una incorrecta valoración de la prueba, por los siguientes motivos:

-Quedó acreditado que BERGOFEST cumplió íntegramente el calendario de pagos del citado Acuerdo.

- En consecuencia, el contrato de arrendamiento se novó hasta el 30 de noviembre de 2028.

- La resolución anticipada se produjo con 6 años y 6 meses de vigencia pendiente, no con un único mes.

- Se rechaza que la eficacia del Acuerdo dependiera de la ejecución de obras, inexistente como condición suspensiva.

-La indemnización fijada en la sentencia (una mensualidad) resulta jurídicamente incorrecta e insuficiente.

Por ello Se solicita la revocación del pronunciamiento indemnizatorio y la condena a 52.353,74 €, o subsidiariamente 35.361,74 € según jurisprudencia referenciada por la cual solo en aquellos casos en que no resulta posible acreditar en qué momento se podrá realquilar el local comercial, la cuantía de la indemnización se debe fijar en una mensualidad por año que reste para la finalización del contrato.

La apelada no se opuso al recurso en tiempo y forma.

Una vez vista la posición de las partes procede entrar en el examen de las cuestiones controvertidas.

SEGUNDO.- Interpretación de los contratos

Una vez expuesta la controversia planteada, se constata que el principal punto de discrepancias es la diferentes interpretación del acuerdo de conciliación de 7 de febrero de 2022, que sostiene el apelante, y que a su juicio determina una incorrecta valoración de la prueba por parte de la Juez a quo ,a sí como de la determinación del importe de la indemnización.

Señala el TS que "La interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia Provincial en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil, o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias( SSTS de 17 diciembre 2010 y 25 de mayo 2011 )".

En idéntico sentido la STS de fecha 18 de enero de 2024 Roj: STS 161/2024 - ECLI:ES:TS:2024:161, que resume la anterior jurisprudencia, y expone la relevancia del criterio literal.

1.- Conforme a jurisprudencia constante de esta sala, hemos de partir de dos consideraciones previas, sobre el sentido de las reglas legales de la interpretación de los contratos y sobre el alcance de la revisión en casación de la interpretación realizada en la instancia ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero , 13/2016, de 1 de febrero ; y 1577/2023, de 15 de noviembre ).

2.- Respecto del sentido y la finalidad de las reglas legales de interpretación contractual, el principio rector de la labor interpretativa es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes, que se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Y cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

TERCERO.- Supuesto examinado

En el presente caso, la Sala no coincide con la interpretación efectuada por la Juez a quo, de acuerdo con los siguientes hechos:

-La apelante-arrendadora y la apelada-arrendataria tenían alquilado diferentes locales en el denominado Parque Comercial y Ocio Festival Park, donde BERGOFEST explotaba los tres negocios siguientes: La Creperie, El Diablito y Skalop. La arrendataria adeudaba rentas y cantidades asimiladas por los diferentes negocios, y el día 7 de febrero de 2022 alcanzaron un acuerdo de conciliación por el cual tras una quita, la arrendataria se comprometía a pagar el importe de 278.756,19€ por razón de los tres locales en dos plazos, el primero de 150.000,00€ dentro de los 10 dias de celebración del contrato y el segundo de 128.756,19€ antes del 31 de mayo de 2022. Dichos pagos se realizaron, dado que ninguna de las partes los ha cuestionado y no son objeto de reclamación.

-La arrendadora efectúa una reclamación por rentas, sobre la que existe acuerdo y conformidad, se trata de rentas y cantidades asimiladas a rentas posteriores al acuerdo de conciliación de 7 de febrero de 2022. En particular, rentas y cantidades asimiladas a rentas de marzo a julio de 2022.

- El nuevo acuerdo desplegó efectos por el pago o consignación de las cantidades incluidas en el acuerdo de conciliación de febrero de 2022. La consecuencia, entre otras es que los contratos en vigor, y en particular "la Creperie" se prorrogaron hasta el día 30 de noviembre de 2028.

- El día 20 de mayo de 2022 BERGOFEST remite una comunicación a VIA OUTLET comunicación su intención de finalizar el contrato con respecto a La Creperie, y manteniendo en vigor el contrato con respecto a los otros dos locales, el Diablito y Skalop, alegando principalmente falta de facturación de dicho local por motivo de la pandemia del Covid. Dicha comunicación de resolución del contrato no es aceptada por VIA OUTLET porque estima que la causa de resolución no es por la pandemia del Covid, sino por el propio riesgo empresarial del negocio ( vid.doc. 6 y 7 de la contestación).El día 5 de julio de 2022, se realiza la entrega de llaves del Local de la Creperie.

Esta Sala , manifiesta su conformidad con la interpretación de la apelante sobre el convenio de conciliación de 7 de febrero de 2022, el cual tras el pago producía todos sus efectos, y entre ellos la prórroga del contrato hasta 2028, y en consecuencia se dejaban sin efecto "la duración" de los contratos firmados con anterioridad. En particular con respecto a La Creperie, el contrato de 2014 pactó una duración inicial de 10 años , posteriormente fue novado por el de 24 de julio de 2018 por el cual se prorrogaba mes a mes el contrato, y finalmente éste fue sustituido en cuanto a la duración por el acuerdo del día 7 de febrero de 2022.

En cuanto a la resolución a instancia de la arrendataria , no es aceptada por la parte arrendadora ( vid. doc. 6 y 7 de la contestación), por lo que debe considerarse que se produce una desistimiento unilateral, sin que concurra justa causa acreditada.

Por otra parte, no consta en el contrato que el plazo sea en beneficio exclusivo del arrendatario. En consecuencia, de conformidad con el art.4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbano, los contratos para uso distinto de vivienda se rigen pro la voluntad de las partes, por las disposiciones del Titulo III de la Ley de Arrendamiento y en su defecto por el Código Civil . Para este tipo de contratos no existe en la Ley de Arrendamientos disposición especial para el plazo, como sucede para el arrendamiento de viviendas, por lo que se rige por la voluntad de las partes. En el contrato no se estableció que el plazo de duración del contrato fuera en beneficio exclusivo del arrendatario, por lo que el plazo vincula a ambas partes. En consecuencia, el cumplimiento del plazo de duración del contrato , es una obligación exigible a ambas partes del contrato, y su incumplimiento puede generar responsabilidad, y por tanto la correspondiente indemnización por daños y perjuicios .

Por consiguiente, de las tres posibles situaciones o marco descritas por la Juez a quo, consideramos que se está en el primer supuesto( 1. Uno, para el caso de que se cumpliera con las condiciones del acuerdo; esto es, el pago de la deuda reconocida y el cumplimiento de los pagos. En este caso, la duración sería hasta el 30 de noviembre 2028 (no se aplicaría) y no en el tercer supuesto al que se refería la sentencia ( 3. Por último, para el caso de que no se cumpliera con las condiciones del acuerdo, la duración sería la establecida con anterioridad, pues así se remarcó en la cláusula 9ª del acuerdo de conciliación).

Es por ello que este Tribunal estima que se cumplió con el pago de la deuda reconocida y en consecuencia se prorrogaron los tres contratos, y entre ellos el de la Creperie, lo que determina que existe un incumplimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento de la Creperie por parte de la arrendataria BERGOFEST S.L.U, circunstancia que determina la indemnización correspondiente.

El TS , en sentencia de fecha 18 de marzo de 2016, Roj:STS 1210/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1210, sintetiza la doctrina del TS sobre la materia, diferenciando los distintos supuestos que pueden darse en caso de desistimiento unilateral :

" CUARTO.- Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver ( rectius : desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.

La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.

En cualquier caso, el arrendatario no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo. En concreto se declara en la sentencia recurrida:

«No hay prueba alguna de que el demandante desistiese de la firma de un nuevo arrendamiento pese a tener una oferta cierta, real y concreta de arrendarlo»."

En el presente caso, se ha acreditado que no existía cláusula penal, que no se aceptó la resolución unilateral por el arrendador, si bien no exigió al arrendatario el cumplimiento íntegro del contrato sino una indemnización por daños y perjuicios, y que consiste en el periodo que precisó el arrendador para empezar a percibir rentas por el contrato.

En cuanto a la obligación asumida por la arrendataria de realizar unas obras, no fue objeto ni de la demanda ni de la contestación, ni consta tampoco en la sentencia como motivo de la resolución, por lo que no procede el examen de dicho extremo.

CUARTO.- Importe de la indemnización

En cuanto a los daños y perjuicios sufridos por la apelante y la cuantificación de los mismos, debe decirse que dichos perjuicios resultan acreditados por el Documento Núm. 12, consistente en el nuevo contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2022, del mismo local 115, suscrito por VIA OUTLETS con el nuevo inquilino. En el contrato se estipula como fecha de entrega del local el día 20 de febrero de 2023 y como fecha de apertura el día 20 de abril de 2023, a partir de dicha fecha se inicia el devengo del pago de la renta (vid. cláusula 3ª del nuevo contrato). Desde la celebración del contrato hasta la apertura no se devengan rentas, por lo que se estima adecuado fijar el importe de los perjuicios sufridos por la arrendadora, en las rentas correspondientes a los nueve meses siguientes a la entrega del local por parte de BERGOFEST en que no se percibieron rentas por el referido local, por lucro cesante.

La demandada simplemente refirió en su escrito de contestación que la empresa tardó solo 8 días en alquilar de nuevo el local, y por tanto que solo debía abonarse la renta de dicho periodo. Sin embargo, en el contrato se constata que el nuevo contrato no devengará rentas hasta su apertura en abril de 2023, por lo que decae dicho argumento que no puede ser estimado. Tampoco puede aplicarse el segundo razonamiento relativo a que podía aplicarse solo la renta de un mes por estar en vigor todavía la novación de 5 de septiembre de 2018, pero dicho extremo también debe ser desestimado,dado que el nuevo acuerdo de 7 de febrero de 2022 estableció una nueva duración del contrato, y por tanto modificó al anterior. Finalmente, no cabe aplicar un año de renta por año que restaba por cumplir, dado que no existe conformidad en cuanto se extinguía el contrato - la demandada refería que en 2024- , y en segundo lugar porque no resulta de aplicación el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De acuerdos con los razonamientos expuestos, esta Sala concluye que al perjuicio causado le corresponde la indemnización solicitada por la actora-apelante de 52.353,74€, por los nueve meses que el local 115 estuvo sin devengar rentas.

Se estima el motivo de la apelación.

QUINTO.- Costas de primera instancia

En consonancia con todo lo expuesto se modifica la condena en costas de primera instancia, imponiéndose las costas de primera instancia a la demandada, de acuerdo con el principio del vencimiento objetivo consagrado en el art. 394 de la LEC.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

En cuanto a las costas de esta alzada, no ha lugar a efectuar especial pronunciamiento, al haberse estimado el recurso de apelación presentado, en aplicación del art. 398 de la LEC, vigente a la fecha de presentación de la demanda.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial ,