Sentencia Civil 306/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Murcia, Rec. 2448/2022 de 17 de marzo del 2026

Primero:Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda de reclamación de cantidad con expresa condena a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia.

2.- Por la parte recurrente se articula su recurso denunciando error en la valoración de la prueba, negando que haya existido desistimiento alguno voluntario por parte del comprador, estando acreditada la notificación resolutoria del contrato por reiterado incumplimiento de la vendedora al no estar preparada la documentación en la Notaría, no haber levantado las cargas que la gravaban, existencia de un procedimiento judicial oculto sobre el dominio y falta de inscripción previa de la finca a nombre de la vendedora, siendo dicho requerimiento conforme a lo previsto en el artículo 1504 CC. Destaca la mala fe en relación a la alegada venta posterior, por ser diferente el objeto de cada una de las ventas, siendo reiterada la voluntad del comprador de cumplir con el contrato. Denuncia incorrecta aplicación de las normas de derecho sustantivo y la jurisprudencia aplicable. Igualmente se alega incongruencia omisiva al no haberse resuelto sobre la acción de resolución del contrato debidamente solicitada en la demanda. Por último, entiende que no procedería la condena en costas por serias dudas de hecho y derecho.

3.- Por la parte apelada se opone al recurso, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada. Parte de la existencia de un planteamiento erróneo de la acción ejercitada dado que se demanda por arras penitenciales y no penales, lo que exige un acto expreso de desistimiento del vendedor que no llegó a darse ni de forma expresa ni tácita. Niega la existencia de incumplimiento de la vendedora dado que la firma del contrato no se produjo por la intención del comprador de incluir una exigencia no prevista en el contrato. Niega que exista un procedimiento judicial oculto al tratarse de un incidente de un concurso en el que se adoptaron medidas cautelares inaudita parte. Entiende que podía otorgarse escritura al haberse realizado la escritura de segregación, lo que hubiera permitido al comprador la inscripción de ambos títulos de forma sucesiva. Niega que exista incongruencia omisiva, sin que se hubiese solicitado su subsanación en primera instancia, sin que pueda entenderse que la actitud del comprador se corresponda con una resolución del contrato sino con un auténtico desistimiento. Considera correcta la condena en costas.

Segundo:Inexistencia de incongruencia omisiva.

4.- La parte apelante denuncia la existencia de error en la valoración de la prueba, insistiendo en la existencia de causa de resolución del contrato imputable a la parte vendedora y demandada por sus reiterados incumplimientos, lo que permite la aplicación del contrato de arras suscrito entre las partes, teniendo a la vendedora por desistida del contrato y con obligación de devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de arras, habiendo mostrado el comprador, de forma reiterada, su voluntad de cumplir con el contrato suscrito.

5.- Con carácter previo al examen del fondo de la cuestión planteada, debemos entrar al examen del motivo relativo a la existencia de incongruencia omisiva al no haberse pronunciado la sentencia apelada sobre la acción de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora oportunamente ejercitada en la demanda. Aunque planteada al final del recurso, debemos de dar previa respuesta a dicha cuestión antes de adentrarnos en el fondo de la cuestión debatida en esta alzada.

6.- Y dicha respuesta debe de ser negativa, pues la sentencia apelada no adolece de incongruencia omisiva alguna en relación con la petición de resolución contractual planteada por la parte actora. Para explicar dicha conclusión es preciso llevar a cabo previamente una serie de consideraciones a los efectos de delimitar el alcance de la incongruencia denunciada. La base legal que funda la existencia de incongruencia en una resolución judicial viene configurada por el juego conjunto de los artículos 216, que refleja el principio de justicia rogada en el sentido de que "los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales",en relación con el artículo 218.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que refleja el principio de congruencia de las resoluciones judiciales al indicar que "las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".En atención a dicha base legal las SSTS de 24 de marzo de 2015 y de 1 de julio de 2016 nos indican que "La doctrina de esta Sala al respecto viene reflejada, entre las más recientes, en sentencia núm. 690/2014, de 9 de diciembre , según la cual «el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo de la sentencia ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo )...".

7.- En relación con los diferentes tipos de incongruencia en los que puede incurrir una resolución judicial, señala la citada STS 450/16, de 1 de julio que, "...De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito» ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre , y 375/2015, de 6 de julio )".

8.- Desde esta perspectiva jurisprudencial no existe incongruencia omisiva dado que en la sentencia existe una desestimación implícita de la acción resolutoria ejercitada, aunque no exista un pronunciamiento expreso en tal sentido. Por un lado, en las sentencias que desestiman íntegramente la demanda presentada es reiterada la jurisprudencia que entiende de difícil apreciación de una incongruencia omisiva dada la desestimación implícita de todas las pretensiones ejercitadas en la demanda que deriva del fallo de la sentencia dictada, pudiendo plantearse por vía de recurso el examen de todas las peticiones formuladas por la parte actora que se han visto, expresa o tácitamente, desestimadas. Pero, además, en este caso, de la lectura del texto de la sentencia sí se puede deducir el examen de la resolución pretendida y su desestimación. Para ello hay que partir de que en la demanda se solicitaba, como punto 1º del suplico, una acción declarativa de resolución contractual sobre el contrato de arras de 6 de abril de 2017, por incumplimiento de la parte vendedora y demandada. De hecho, tal pronunciamiento era un antecedente necesario para la solicitud de devolución de las arras duplicadas que se contenía como pretensión de condena en el punto 2º del suplico. Ello es coherente dado que para poder aplicar el pacto de arras era preciso el desistimiento de la vendedora o la imposibilidad de cumplimiento del contrato por causa imputable a la misma, lo que implica que ambos pronunciamientos están íntimamente relacionados entre sí.

9.- Partiendo de este planteamiento, la sentencia apelada, a lo largo de todos sus fundamentos, viene a concluir que no existe incumplimiento de la vendedora dado que, a la fecha en la que el actor resuelve el contrato (28 de noviembre de 2018), la misma todavía disponía de plazo para cumplir y otorgar la escritura pública, así como para desistir, concluyendo que "En consecuencia, con la resolución del contrato por parte del comprador vino a desistir del mismo pues se desligó de su cumplimiento y perdió la señal en aplicación de lo pactado".El pronunciamiento judicial es claro. No existe incumplimiento de la vendedora al ser todavía posible el cumplimiento del contrato y sí desistimiento del comprador. Se podrá estar o no de acuerdo con dicho razonamiento judicial, pero de lo que nunca podrá acusarse a la sentencia apelada es de falta de congruencia, pues dicha afirmación implica la inexistencia de la causa de resolución en la que se basaba la acción ejercitada.

Tercero:Examen de la aplicación del pacto de arras y efectos sobre el cumplimiento del contrato.

10.- Entrando al examen del fondo del asunto, la cuestión objeto de debate en esta alzada, al igual que en primera instancia, radica en la interpretación del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2017 (documento nº 1 de la demanda), documento que la sentencia apelada califica como precontrato bilateral de compraventa con pacto de arras, calificación que este tribunal acepta por ser ajustada a lo acordado por las partes en dicho contrato. El mismo está previsto en el artículo 1451 CC, siendo definido por la STS de 24 de junio de 2011 como "Es el tipo de precontrato biilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perfeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo. Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes. La jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 ); "el precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido" ( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ) dentro del plazo pactado, en el presente caso".Se trata, por tanto de un denominado contrato preparatorio o precontrato que, como señala la STS de 28 de noviembre de 2005, con cita de la sentencia de 24 de julio de 1998 "la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse".A su vez la STS de 13 de octubre de 2005 recuerda que el precontrato (dentro del que se incluye la promesa de venta del artículo 1451 del Código Civil "...exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988 ...".

11.- Esta calificación jurídica es importante, pues al tratarse de un contrato de naturaleza bilateral, y no meramente un contrato de arras, es exigible a ambas partes la realización de todas las actuaciones necesarias para que el citado contrato lleve a buen término de acuerdo con las condiciones pactadas. No existen obligaciones solo para una de las partes sino para ambas. En el presente caso, no cabe duda alguna de que se fijaron todos los elementos esenciales de la futura compraventa, al identificarse claramente la finca objeto de transmisión, la condición de comprador y vendedor, así como el precio fijado. Igualmente, se fija un pacto de arras de naturaleza penitenciales, tal como se establece en la cláusula sexta del contrato, con expresa remisión al artículo 1454 CC, para el caso de desistimiento del contrato por parte del comprador o del vendedor, con las consecuencias legales previstas en dicho artículo y también plasmadas en el contrato, con la fuerza vinculante que ello conlleva para las partes ( art. 1258 CC) . En dicho precontrato bilateral de compraventa, se fija como obligación del futuro comprador la de pagar la cantidad de 20.000 €, en concepto de arras penitenciales, pero igualmente como parte del precio, tal como deriva de la redacción de la cláusula 2ª del mismo contrato. Por su parte, la futura vendedora está obligada a llevar a cabo la segregación de las fincas y al pago de las cargas que gravaban la finca y que se identifican en la cláusula 5ª del contrato. Cuando se den ambas condiciones, el precontrato alcanzaría plena virtualidad y podría convertirse en el contrato definitivo mediante el otorgamiento de la escritura pública, el pago del resto del precio y el levantamiento de las cargas existentes, dado que estas obligaciones deben de ser cumplidas al otorgarse la citada escritura.

12.- Por lo que respecta a las arras penitenciales, las mismas se pactaron para el caso de desistimiento del contrato. En el presente caso, ninguna de las dos partes, de forma expresa, ha desistido del contrato, planteándose la acción por la parte actora al entender que concurre causa de resolución. Hay que recordar que no tiene al mismo tratamiento la acción de resolución de contrato por incumplimiento ( art. 1124 CC) que la acción de reclamación por desistimiento unilateral derivada de un pacto de arras penitenciales ( art. 1454 CC) . La diferencia entre la acción de resolución y la acción de reclamación fundada en arras penitenciales deriva de las distintas causas generadoras de la ineficacia del contrato, que en la primera consiste en el incumplimiento por una de las partes de las obligaciones contractuales, y en la segunda en el voluntario desistimiento unilateral contemplado y previsto en el contrato. En el primer caso una parte vulnera el contrato, en el segundo se acoge a una previsión contractualmente pactada. En atención a dicho pacto, la aplicación de la previsión del artículo 1454 CC estaría condicionada a un efectivo desistimiento.

13.- Ahora bien, la jurisprudencia recuerda que también es posible aplicar el pacto de arras penitenciales en aquellos casos en los que existe incumplimiento de una de las partes contratantes. Así lo recuerda, con cita de múltiple jurisprudencia, la STS 178/26, de 9 de febrero cuando señala: "Es cierto que no deben confundirse la facultad de desistimiento y la de resolver por incumplimiento. Las arras penitenciales permiten de manera lícita desistir del contrato, sin necesidad de invocar ninguna causa, y no permiten que se solicite una indemnización de daños y perjuicios. Las arras no pueden ser objeto de moderación ( STS de 12 de marzo de 1965 , Roj: STS 3800/1965 - ECLI:ES:TS:1965:3800). Las arras juegan como una «prima» del desistimiento: el comprador que desiste pierde la cantidad entregada y si es el vendedor quien desiste debe devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC ).

Ahora bien, cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas".

14.- Ello lleva a la necesidad de examinar la conducta de ambas partes a los efectos de poder determinar sí hubo un incumplimiento por parte de la vendedora y apelada que pueda justificar el triunfo de la acción de resolución y condena al pago de las arras duplicadas ejercitada. Y tras el examen de las pruebas, debe de anticiparse que este tribunal comparte plenamente las conclusiones alcanzadas en la acertada sentencia apelada, que hacemos nuestras e integramos como parte de esta resolución.

15.- Lo primero que es preciso señalar, dado que no ha sido objeto de expresa impugnación en esta alzada, es que hacemos nuestros los hechos relevantes para la resolución del litigio acreditados que se describen en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada, dándolos por reproducidos en evitación de innecesarias repeticiones. Y de dicho conjunto de hechos no puede desprenderse ni desistimiento ni incumplimiento contractual imputable a la parte vendedora que justifique la estimación de la demanda.

16.- Ya se han destacado las obligaciones asumidas por ambas partes en el precontrato aportado como documento nº 2 de la demanda. Ninguna duda hay del cumplimiento por parte del actor de sus obligaciones, pues no es un hecho controvertido el pago de la cantidad de 20.000 €. Por lo que respecta a las dos obligaciones asumidas por la futura vendedora, la segunda de ellas (levantamiento de los embargos de la AEAT y de la Hacienda autonómica) fijaba en el momento del otorgamiento de la escritura pública el cumplimiento de la misma por la vendedora, de manera que, no habiéndose llegado a otorgar dicho documento público, el mantenimiento de dichos embargos que consta en la certificación registral aportada como documento nº 10 de la demanda, no puede entenderse como un incumplimiento pues no llegó a otorgarse la escritura de compraventa y no existía obligación de levantar dichas cargas hasta dicho momento.

17.- Por lo que respecta a la primera de la obligaciones asumidas por la futura vendedora, segregación de la finca objeto de transmisión, correspondientes a las parcelas catastrales que se describen en el contrato correspondientes a la zona denominada DIRECCION000, excluyendo las fincas de la zona llamada DIRECCION001, ambas integrada en un finca mayor denominada DIRECCION002, tampoco cabe duda que está cumplida en virtud de escritura otorgada con fecha 7 de junio de 2017, tal como consta en las certificaciones del Registro de la Propiedad de las fincas NUM000 (documento nº 9 de la demanda) y la NUM001 (documento nº 10), fincas de nueva creación como consecuencia de la segregación de la finca matriz, correspondiendo la segunda de las mismas a la que constituyó el objeto del precontrato con pacto de arras. Por tanto, también esta segunda obligación está cumplida y ello con independencia de que la inscripción a nombre de la demandada se llevase a cabo el 20 de noviembre de 2018.

18.- La parte apelante insiste, de forma recurrente, en que esta falta de inscripción a nombre de la demandada constituye un incumplimiento que impidió el otorgamiento de la escritura de compraventa. Si atendemos a la literalidad del contrato, es evidente que nada se dice al respecto, como señala la parte apelada, pero también es evidente que, conforme señala el artículo 1258 CC, los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, y una de estas consecuencias es la inscripción de la finca a nombre de la vendedora, necesaria e imprescindible, en virtud del principio de tracto registral, para que el apelante hubiera podido inscribir la compraventa a su favor. Ahora bien, esta falta de inscripción en modo alguno supone un incumplimiento grave y esencial por parte de la vendedora que es el único que, conforme al artículo 1124 CC y la jurisprudencia que lo ha interpretado, pues no todo incumplimiento contractual genera, por sí solo, la resolución del contrato. Así, en la STS 1478/25, de 22 de octubre, se señala: "En relación con la resolución contractual por incumplimiento grave de una de las partes, la sentencia 1101/2024, de 16 de septiembre , recuerda la doctrina de la Sala:

«Conforme a jurisprudencia constante de esta sala (por todas, sentencias 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero ), los requisitos de la resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido por el contrato" ( sentencia 736/2015, de 30 de diciembre ; y en similares términos, sentencias 325/2017, de 24 de mayo , y 247/2018, de 25 de abril ).

19.- Si se analiza el incumplimiento citado por la recurrente de falta de inscripción en el Registro a nombre de la vendedora de la segregación de la finca objeto de la compraventa, en modo alguno puede ser considerado como esencial o grave a los efectos resolutorios, pues ello no frustra en modo alguno el fin práctico del contrato de transmisión de la propiedad de la finca segregada. En efecto, ninguna duda cabe que la escritura podría haber sido otorgada, pues la finca tras la segregación realizada en la escritura de 7 de junio de 2017 ya era propiedad de Dª Ángela, aunque no constase a su nombre en el Registro. Tras otorgar la escritura, al acceder la misma al Registro, debería de inscribirse previamente a nombre de la demandada y, sin solución de continuidad, a nombre de comprador, como es usual en la práctica notarial y registral, por lo que no estamos ante un incumplimiento, si es que puede ser calificado como tal, de naturaleza grave a los efectos resolutorios.

20.- En segundo lugar, tampoco cumplen con tal carácter resolutorio el resto de los hechos alegados por la parte recurrente como justificativos de la falta de otorgamiento de la escritura. Así, se dice que no existía documento alguno en la notaría a la que fueron convocados el 28 de agosto de 2018 y que dio lugar al acta de manifestaciones aportada como documento nº 4 de la demanda. Pudiendo ser cierto este hecho, el actor en sus manifestaciones no hizo referencia alguna a esta circunstancia, sino que insistió en la falta de inscripción y a la posible existencia de litigios sobre la propiedad de la finca. Además, tampoco el comprador justificó ante el Notario tener, en dicho día, los medios de pago del resto de precio pendiente, por importe de 580.000 €. Además, hay que destacar que la demandada, hizo constar en sus manifestaciones que la finca se había segregado por escritura de 7 de junio de 2017, lo que significa el conocimiento por el comprador del cumplimiento de la obligación asumida en el precontrato por la vendedora, hecho también conocido con anterioridad como se justifica en los correos electrónicos remitidos el 17 de julio de 2017 (documento nº 2 de la contestación).

21.- También se insiste en la existencia de una anotación preventiva de demanda sobre la finca matriz acordada por el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Murcia en el concurso nº 252/17. Ahora bien, ello tampoco hubiera impedido el otorgamiento de la escritura el 28 de agosto de 2018, cuando ambas partes comparecen ante el Notario designado por la vendedora, pues dicha anotación de demanda no tuvo acceso al Registro de la Propiedad hasta el 4 de diciembre de 2018, en fecha posterior, siendo inexistente en el momento de la convocatoria al comprador para otorgar la escritura pública, careciendo de efectos la posible posterior presentación de tal medida cautelar al estar protegido el actor por el artículo 34 LH.

22.- Frente a esta situación en relación a la actuación de la vendedora, compartimos la conclusión de primera instancia sobre que el incumplimiento es imputable al futuro comprador al resolver el contrato con fecha 28 de noviembre de 2018 (documento nº 5 de la demanda). En efecto, conocía desde julio de 2017 o, al menos, desde agosto de 2018, que la segregación ya se había llevado a cabo, aunque no hubiese tenido acceso al Registro de la Propiedad, mostrando su voluntad de otorgar la escritura, pero sólo después de la inscripción de la segregación a nombre de la vendedora tal como consta en el burofax de 23 de febrero de 2018 y en el correo electrónico de 12 de julio de 2018 (documentos 2 y 3 de la demanda). Es decir, pretende imponer el cumplimiento de una obligación no prevista de forma expresa en el contrato, convirtiendo este hecho en una causa de no otorgar la escritura, algo fácilmente subsanable en cualquier momento pues la vendedora ya era propietaria de la finca segregada y podía transmitirla. Por ello, como bien señala la juez a quo, cuando comunica el apelante, el 28 de noviembre de 2018, la resolución del contrato de arras la vendedora estaba en condiciones de otorgar la escritura, pues incluso el 20 de noviembre anterior, se había inscrito la finca a su nombre. Dicha resolución impide otorgar la escritura, lo que equivale a un desistimiento del comprador al no concurrir incumplimiento alguno de la vendedora que justificase la resolución del contrato. En definitiva, procede confirmar la desestimación de las acciones ejercitadas en la demanda, tanto declarativa de resolución como de condena dineraria.

Cuarto:Costas de la primera instancia.

23.- El último motivo, planteado de forma subsidiaria en el recurso de apelación, es el relativo a la condena al pago de las costas impuestas en la primera instancia a la parte actora, al entender que existen serias dudas de hecho y de derecho en la controversia planteada entre las partes.

24.- Este motivo debe de ser igualmente desestimado y, con él, la totalidad del recurso interpuesto. Lo primero que hay que destacar es que la sentencia aplica correctamente el principio de vencimiento objetivo en materia de costas que se consagra como regla general en el artículo 394.1 LEC. En segundo lugar, la recurrente ni siquiera se molesta en identificar cuales son las dudas de hecho o de derecho que justifican la aplicación del régimen excepcional previsto en la misma norma y que permite no imponer las costas a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones. Y, en tercer lugar, porque este tribunal no encuentra dudas de hecho (todos los hechos son aceptados por las partes, difiriendo su interpretación) ni de derecho, más allá de las interesadamente planteadas por la parte recurrente en defensa de la acción ejercitada.

Quinto:Costas de esta alzada.

25.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Primero:Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda de reclamación de cantidad con expresa condena a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia.

2.- Por la parte recurrente se articula su recurso denunciando error en la valoración de la prueba, negando que haya existido desistimiento alguno voluntario por parte del comprador, estando acreditada la notificación resolutoria del contrato por reiterado incumplimiento de la vendedora al no estar preparada la documentación en la Notaría, no haber levantado las cargas que la gravaban, existencia de un procedimiento judicial oculto sobre el dominio y falta de inscripción previa de la finca a nombre de la vendedora, siendo dicho requerimiento conforme a lo previsto en el artículo 1504 CC. Destaca la mala fe en relación a la alegada venta posterior, por ser diferente el objeto de cada una de las ventas, siendo reiterada la voluntad del comprador de cumplir con el contrato. Denuncia incorrecta aplicación de las normas de derecho sustantivo y la jurisprudencia aplicable. Igualmente se alega incongruencia omisiva al no haberse resuelto sobre la acción de resolución del contrato debidamente solicitada en la demanda. Por último, entiende que no procedería la condena en costas por serias dudas de hecho y derecho.

3.- Por la parte apelada se opone al recurso, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada. Parte de la existencia de un planteamiento erróneo de la acción ejercitada dado que se demanda por arras penitenciales y no penales, lo que exige un acto expreso de desistimiento del vendedor que no llegó a darse ni de forma expresa ni tácita. Niega la existencia de incumplimiento de la vendedora dado que la firma del contrato no se produjo por la intención del comprador de incluir una exigencia no prevista en el contrato. Niega que exista un procedimiento judicial oculto al tratarse de un incidente de un concurso en el que se adoptaron medidas cautelares inaudita parte. Entiende que podía otorgarse escritura al haberse realizado la escritura de segregación, lo que hubiera permitido al comprador la inscripción de ambos títulos de forma sucesiva. Niega que exista incongruencia omisiva, sin que se hubiese solicitado su subsanación en primera instancia, sin que pueda entenderse que la actitud del comprador se corresponda con una resolución del contrato sino con un auténtico desistimiento. Considera correcta la condena en costas.

Segundo:Inexistencia de incongruencia omisiva.

4.- La parte apelante denuncia la existencia de error en la valoración de la prueba, insistiendo en la existencia de causa de resolución del contrato imputable a la parte vendedora y demandada por sus reiterados incumplimientos, lo que permite la aplicación del contrato de arras suscrito entre las partes, teniendo a la vendedora por desistida del contrato y con obligación de devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de arras, habiendo mostrado el comprador, de forma reiterada, su voluntad de cumplir con el contrato suscrito.

5.- Con carácter previo al examen del fondo de la cuestión planteada, debemos entrar al examen del motivo relativo a la existencia de incongruencia omisiva al no haberse pronunciado la sentencia apelada sobre la acción de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora oportunamente ejercitada en la demanda. Aunque planteada al final del recurso, debemos de dar previa respuesta a dicha cuestión antes de adentrarnos en el fondo de la cuestión debatida en esta alzada.

6.- Y dicha respuesta debe de ser negativa, pues la sentencia apelada no adolece de incongruencia omisiva alguna en relación con la petición de resolución contractual planteada por la parte actora. Para explicar dicha conclusión es preciso llevar a cabo previamente una serie de consideraciones a los efectos de delimitar el alcance de la incongruencia denunciada. La base legal que funda la existencia de incongruencia en una resolución judicial viene configurada por el juego conjunto de los artículos 216, que refleja el principio de justicia rogada en el sentido de que "los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales",en relación con el artículo 218.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que refleja el principio de congruencia de las resoluciones judiciales al indicar que "las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".En atención a dicha base legal las SSTS de 24 de marzo de 2015 y de 1 de julio de 2016 nos indican que "La doctrina de esta Sala al respecto viene reflejada, entre las más recientes, en sentencia núm. 690/2014, de 9 de diciembre , según la cual «el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo de la sentencia ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo )...".

7.- En relación con los diferentes tipos de incongruencia en los que puede incurrir una resolución judicial, señala la citada STS 450/16, de 1 de julio que, "...De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito» ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre , y 375/2015, de 6 de julio )".

8.- Desde esta perspectiva jurisprudencial no existe incongruencia omisiva dado que en la sentencia existe una desestimación implícita de la acción resolutoria ejercitada, aunque no exista un pronunciamiento expreso en tal sentido. Por un lado, en las sentencias que desestiman íntegramente la demanda presentada es reiterada la jurisprudencia que entiende de difícil apreciación de una incongruencia omisiva dada la desestimación implícita de todas las pretensiones ejercitadas en la demanda que deriva del fallo de la sentencia dictada, pudiendo plantearse por vía de recurso el examen de todas las peticiones formuladas por la parte actora que se han visto, expresa o tácitamente, desestimadas. Pero, además, en este caso, de la lectura del texto de la sentencia sí se puede deducir el examen de la resolución pretendida y su desestimación. Para ello hay que partir de que en la demanda se solicitaba, como punto 1º del suplico, una acción declarativa de resolución contractual sobre el contrato de arras de 6 de abril de 2017, por incumplimiento de la parte vendedora y demandada. De hecho, tal pronunciamiento era un antecedente necesario para la solicitud de devolución de las arras duplicadas que se contenía como pretensión de condena en el punto 2º del suplico. Ello es coherente dado que para poder aplicar el pacto de arras era preciso el desistimiento de la vendedora o la imposibilidad de cumplimiento del contrato por causa imputable a la misma, lo que implica que ambos pronunciamientos están íntimamente relacionados entre sí.

9.- Partiendo de este planteamiento, la sentencia apelada, a lo largo de todos sus fundamentos, viene a concluir que no existe incumplimiento de la vendedora dado que, a la fecha en la que el actor resuelve el contrato (28 de noviembre de 2018), la misma todavía disponía de plazo para cumplir y otorgar la escritura pública, así como para desistir, concluyendo que "En consecuencia, con la resolución del contrato por parte del comprador vino a desistir del mismo pues se desligó de su cumplimiento y perdió la señal en aplicación de lo pactado".El pronunciamiento judicial es claro. No existe incumplimiento de la vendedora al ser todavía posible el cumplimiento del contrato y sí desistimiento del comprador. Se podrá estar o no de acuerdo con dicho razonamiento judicial, pero de lo que nunca podrá acusarse a la sentencia apelada es de falta de congruencia, pues dicha afirmación implica la inexistencia de la causa de resolución en la que se basaba la acción ejercitada.

Tercero:Examen de la aplicación del pacto de arras y efectos sobre el cumplimiento del contrato.

10.- Entrando al examen del fondo del asunto, la cuestión objeto de debate en esta alzada, al igual que en primera instancia, radica en la interpretación del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2017 (documento nº 1 de la demanda), documento que la sentencia apelada califica como precontrato bilateral de compraventa con pacto de arras, calificación que este tribunal acepta por ser ajustada a lo acordado por las partes en dicho contrato. El mismo está previsto en el artículo 1451 CC, siendo definido por la STS de 24 de junio de 2011 como "Es el tipo de precontrato biilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perfeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo. Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes. La jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 ); "el precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido" ( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ) dentro del plazo pactado, en el presente caso".Se trata, por tanto de un denominado contrato preparatorio o precontrato que, como señala la STS de 28 de noviembre de 2005, con cita de la sentencia de 24 de julio de 1998 "la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse".A su vez la STS de 13 de octubre de 2005 recuerda que el precontrato (dentro del que se incluye la promesa de venta del artículo 1451 del Código Civil "...exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988 ...".

11.- Esta calificación jurídica es importante, pues al tratarse de un contrato de naturaleza bilateral, y no meramente un contrato de arras, es exigible a ambas partes la realización de todas las actuaciones necesarias para que el citado contrato lleve a buen término de acuerdo con las condiciones pactadas. No existen obligaciones solo para una de las partes sino para ambas. En el presente caso, no cabe duda alguna de que se fijaron todos los elementos esenciales de la futura compraventa, al identificarse claramente la finca objeto de transmisión, la condición de comprador y vendedor, así como el precio fijado. Igualmente, se fija un pacto de arras de naturaleza penitenciales, tal como se establece en la cláusula sexta del contrato, con expresa remisión al artículo 1454 CC, para el caso de desistimiento del contrato por parte del comprador o del vendedor, con las consecuencias legales previstas en dicho artículo y también plasmadas en el contrato, con la fuerza vinculante que ello conlleva para las partes ( art. 1258 CC) . En dicho precontrato bilateral de compraventa, se fija como obligación del futuro comprador la de pagar la cantidad de 20.000 €, en concepto de arras penitenciales, pero igualmente como parte del precio, tal como deriva de la redacción de la cláusula 2ª del mismo contrato. Por su parte, la futura vendedora está obligada a llevar a cabo la segregación de las fincas y al pago de las cargas que gravaban la finca y que se identifican en la cláusula 5ª del contrato. Cuando se den ambas condiciones, el precontrato alcanzaría plena virtualidad y podría convertirse en el contrato definitivo mediante el otorgamiento de la escritura pública, el pago del resto del precio y el levantamiento de las cargas existentes, dado que estas obligaciones deben de ser cumplidas al otorgarse la citada escritura.

12.- Por lo que respecta a las arras penitenciales, las mismas se pactaron para el caso de desistimiento del contrato. En el presente caso, ninguna de las dos partes, de forma expresa, ha desistido del contrato, planteándose la acción por la parte actora al entender que concurre causa de resolución. Hay que recordar que no tiene al mismo tratamiento la acción de resolución de contrato por incumplimiento ( art. 1124 CC) que la acción de reclamación por desistimiento unilateral derivada de un pacto de arras penitenciales ( art. 1454 CC) . La diferencia entre la acción de resolución y la acción de reclamación fundada en arras penitenciales deriva de las distintas causas generadoras de la ineficacia del contrato, que en la primera consiste en el incumplimiento por una de las partes de las obligaciones contractuales, y en la segunda en el voluntario desistimiento unilateral contemplado y previsto en el contrato. En el primer caso una parte vulnera el contrato, en el segundo se acoge a una previsión contractualmente pactada. En atención a dicho pacto, la aplicación de la previsión del artículo 1454 CC estaría condicionada a un efectivo desistimiento.

13.- Ahora bien, la jurisprudencia recuerda que también es posible aplicar el pacto de arras penitenciales en aquellos casos en los que existe incumplimiento de una de las partes contratantes. Así lo recuerda, con cita de múltiple jurisprudencia, la STS 178/26, de 9 de febrero cuando señala: "Es cierto que no deben confundirse la facultad de desistimiento y la de resolver por incumplimiento. Las arras penitenciales permiten de manera lícita desistir del contrato, sin necesidad de invocar ninguna causa, y no permiten que se solicite una indemnización de daños y perjuicios. Las arras no pueden ser objeto de moderación ( STS de 12 de marzo de 1965 , Roj: STS 3800/1965 - ECLI:ES:TS:1965:3800). Las arras juegan como una «prima» del desistimiento: el comprador que desiste pierde la cantidad entregada y si es el vendedor quien desiste debe devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC ).

Ahora bien, cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas".

14.- Ello lleva a la necesidad de examinar la conducta de ambas partes a los efectos de poder determinar sí hubo un incumplimiento por parte de la vendedora y apelada que pueda justificar el triunfo de la acción de resolución y condena al pago de las arras duplicadas ejercitada. Y tras el examen de las pruebas, debe de anticiparse que este tribunal comparte plenamente las conclusiones alcanzadas en la acertada sentencia apelada, que hacemos nuestras e integramos como parte de esta resolución.

15.- Lo primero que es preciso señalar, dado que no ha sido objeto de expresa impugnación en esta alzada, es que hacemos nuestros los hechos relevantes para la resolución del litigio acreditados que se describen en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada, dándolos por reproducidos en evitación de innecesarias repeticiones. Y de dicho conjunto de hechos no puede desprenderse ni desistimiento ni incumplimiento contractual imputable a la parte vendedora que justifique la estimación de la demanda.

16.- Ya se han destacado las obligaciones asumidas por ambas partes en el precontrato aportado como documento nº 2 de la demanda. Ninguna duda hay del cumplimiento por parte del actor de sus obligaciones, pues no es un hecho controvertido el pago de la cantidad de 20.000 €. Por lo que respecta a las dos obligaciones asumidas por la futura vendedora, la segunda de ellas (levantamiento de los embargos de la AEAT y de la Hacienda autonómica) fijaba en el momento del otorgamiento de la escritura pública el cumplimiento de la misma por la vendedora, de manera que, no habiéndose llegado a otorgar dicho documento público, el mantenimiento de dichos embargos que consta en la certificación registral aportada como documento nº 10 de la demanda, no puede entenderse como un incumplimiento pues no llegó a otorgarse la escritura de compraventa y no existía obligación de levantar dichas cargas hasta dicho momento.

17.- Por lo que respecta a la primera de la obligaciones asumidas por la futura vendedora, segregación de la finca objeto de transmisión, correspondientes a las parcelas catastrales que se describen en el contrato correspondientes a la zona denominada DIRECCION000, excluyendo las fincas de la zona llamada DIRECCION001, ambas integrada en un finca mayor denominada DIRECCION002, tampoco cabe duda que está cumplida en virtud de escritura otorgada con fecha 7 de junio de 2017, tal como consta en las certificaciones del Registro de la Propiedad de las fincas NUM000 (documento nº 9 de la demanda) y la NUM001 (documento nº 10), fincas de nueva creación como consecuencia de la segregación de la finca matriz, correspondiendo la segunda de las mismas a la que constituyó el objeto del precontrato con pacto de arras. Por tanto, también esta segunda obligación está cumplida y ello con independencia de que la inscripción a nombre de la demandada se llevase a cabo el 20 de noviembre de 2018.

18.- La parte apelante insiste, de forma recurrente, en que esta falta de inscripción a nombre de la demandada constituye un incumplimiento que impidió el otorgamiento de la escritura de compraventa. Si atendemos a la literalidad del contrato, es evidente que nada se dice al respecto, como señala la parte apelada, pero también es evidente que, conforme señala el artículo 1258 CC, los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, y una de estas consecuencias es la inscripción de la finca a nombre de la vendedora, necesaria e imprescindible, en virtud del principio de tracto registral, para que el apelante hubiera podido inscribir la compraventa a su favor. Ahora bien, esta falta de inscripción en modo alguno supone un incumplimiento grave y esencial por parte de la vendedora que es el único que, conforme al artículo 1124 CC y la jurisprudencia que lo ha interpretado, pues no todo incumplimiento contractual genera, por sí solo, la resolución del contrato. Así, en la STS 1478/25, de 22 de octubre, se señala: "En relación con la resolución contractual por incumplimiento grave de una de las partes, la sentencia 1101/2024, de 16 de septiembre , recuerda la doctrina de la Sala:

«Conforme a jurisprudencia constante de esta sala (por todas, sentencias 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero ), los requisitos de la resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido por el contrato" ( sentencia 736/2015, de 30 de diciembre ; y en similares términos, sentencias 325/2017, de 24 de mayo , y 247/2018, de 25 de abril ).

19.- Si se analiza el incumplimiento citado por la recurrente de falta de inscripción en el Registro a nombre de la vendedora de la segregación de la finca objeto de la compraventa, en modo alguno puede ser considerado como esencial o grave a los efectos resolutorios, pues ello no frustra en modo alguno el fin práctico del contrato de transmisión de la propiedad de la finca segregada. En efecto, ninguna duda cabe que la escritura podría haber sido otorgada, pues la finca tras la segregación realizada en la escritura de 7 de junio de 2017 ya era propiedad de Dª Ángela, aunque no constase a su nombre en el Registro. Tras otorgar la escritura, al acceder la misma al Registro, debería de inscribirse previamente a nombre de la demandada y, sin solución de continuidad, a nombre de comprador, como es usual en la práctica notarial y registral, por lo que no estamos ante un incumplimiento, si es que puede ser calificado como tal, de naturaleza grave a los efectos resolutorios.

20.- En segundo lugar, tampoco cumplen con tal carácter resolutorio el resto de los hechos alegados por la parte recurrente como justificativos de la falta de otorgamiento de la escritura. Así, se dice que no existía documento alguno en la notaría a la que fueron convocados el 28 de agosto de 2018 y que dio lugar al acta de manifestaciones aportada como documento nº 4 de la demanda. Pudiendo ser cierto este hecho, el actor en sus manifestaciones no hizo referencia alguna a esta circunstancia, sino que insistió en la falta de inscripción y a la posible existencia de litigios sobre la propiedad de la finca. Además, tampoco el comprador justificó ante el Notario tener, en dicho día, los medios de pago del resto de precio pendiente, por importe de 580.000 €. Además, hay que destacar que la demandada, hizo constar en sus manifestaciones que la finca se había segregado por escritura de 7 de junio de 2017, lo que significa el conocimiento por el comprador del cumplimiento de la obligación asumida en el precontrato por la vendedora, hecho también conocido con anterioridad como se justifica en los correos electrónicos remitidos el 17 de julio de 2017 (documento nº 2 de la contestación).

21.- También se insiste en la existencia de una anotación preventiva de demanda sobre la finca matriz acordada por el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Murcia en el concurso nº 252/17. Ahora bien, ello tampoco hubiera impedido el otorgamiento de la escritura el 28 de agosto de 2018, cuando ambas partes comparecen ante el Notario designado por la vendedora, pues dicha anotación de demanda no tuvo acceso al Registro de la Propiedad hasta el 4 de diciembre de 2018, en fecha posterior, siendo inexistente en el momento de la convocatoria al comprador para otorgar la escritura pública, careciendo de efectos la posible posterior presentación de tal medida cautelar al estar protegido el actor por el artículo 34 LH.

22.- Frente a esta situación en relación a la actuación de la vendedora, compartimos la conclusión de primera instancia sobre que el incumplimiento es imputable al futuro comprador al resolver el contrato con fecha 28 de noviembre de 2018 (documento nº 5 de la demanda). En efecto, conocía desde julio de 2017 o, al menos, desde agosto de 2018, que la segregación ya se había llevado a cabo, aunque no hubiese tenido acceso al Registro de la Propiedad, mostrando su voluntad de otorgar la escritura, pero sólo después de la inscripción de la segregación a nombre de la vendedora tal como consta en el burofax de 23 de febrero de 2018 y en el correo electrónico de 12 de julio de 2018 (documentos 2 y 3 de la demanda). Es decir, pretende imponer el cumplimiento de una obligación no prevista de forma expresa en el contrato, convirtiendo este hecho en una causa de no otorgar la escritura, algo fácilmente subsanable en cualquier momento pues la vendedora ya era propietaria de la finca segregada y podía transmitirla. Por ello, como bien señala la juez a quo, cuando comunica el apelante, el 28 de noviembre de 2018, la resolución del contrato de arras la vendedora estaba en condiciones de otorgar la escritura, pues incluso el 20 de noviembre anterior, se había inscrito la finca a su nombre. Dicha resolución impide otorgar la escritura, lo que equivale a un desistimiento del comprador al no concurrir incumplimiento alguno de la vendedora que justificase la resolución del contrato. En definitiva, procede confirmar la desestimación de las acciones ejercitadas en la demanda, tanto declarativa de resolución como de condena dineraria.

Cuarto:Costas de la primera instancia.

23.- El último motivo, planteado de forma subsidiaria en el recurso de apelación, es el relativo a la condena al pago de las costas impuestas en la primera instancia a la parte actora, al entender que existen serias dudas de hecho y de derecho en la controversia planteada entre las partes.

24.- Este motivo debe de ser igualmente desestimado y, con él, la totalidad del recurso interpuesto. Lo primero que hay que destacar es que la sentencia aplica correctamente el principio de vencimiento objetivo en materia de costas que se consagra como regla general en el artículo 394.1 LEC. En segundo lugar, la recurrente ni siquiera se molesta en identificar cuales son las dudas de hecho o de derecho que justifican la aplicación del régimen excepcional previsto en la misma norma y que permite no imponer las costas a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones. Y, en tercer lugar, porque este tribunal no encuentra dudas de hecho (todos los hechos son aceptados por las partes, difiriendo su interpretación) ni de derecho, más allá de las interesadamente planteadas por la parte recurrente en defensa de la acción ejercitada.

Quinto:Costas de esta alzada.

25.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Primero:Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda de reclamación de cantidad con expresa condena a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia.

2.- Por la parte recurrente se articula su recurso denunciando error en la valoración de la prueba, negando que haya existido desistimiento alguno voluntario por parte del comprador, estando acreditada la notificación resolutoria del contrato por reiterado incumplimiento de la vendedora al no estar preparada la documentación en la Notaría, no haber levantado las cargas que la gravaban, existencia de un procedimiento judicial oculto sobre el dominio y falta de inscripción previa de la finca a nombre de la vendedora, siendo dicho requerimiento conforme a lo previsto en el artículo 1504 CC. Destaca la mala fe en relación a la alegada venta posterior, por ser diferente el objeto de cada una de las ventas, siendo reiterada la voluntad del comprador de cumplir con el contrato. Denuncia incorrecta aplicación de las normas de derecho sustantivo y la jurisprudencia aplicable. Igualmente se alega incongruencia omisiva al no haberse resuelto sobre la acción de resolución del contrato debidamente solicitada en la demanda. Por último, entiende que no procedería la condena en costas por serias dudas de hecho y derecho.

3.- Por la parte apelada se opone al recurso, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada. Parte de la existencia de un planteamiento erróneo de la acción ejercitada dado que se demanda por arras penitenciales y no penales, lo que exige un acto expreso de desistimiento del vendedor que no llegó a darse ni de forma expresa ni tácita. Niega la existencia de incumplimiento de la vendedora dado que la firma del contrato no se produjo por la intención del comprador de incluir una exigencia no prevista en el contrato. Niega que exista un procedimiento judicial oculto al tratarse de un incidente de un concurso en el que se adoptaron medidas cautelares inaudita parte. Entiende que podía otorgarse escritura al haberse realizado la escritura de segregación, lo que hubiera permitido al comprador la inscripción de ambos títulos de forma sucesiva. Niega que exista incongruencia omisiva, sin que se hubiese solicitado su subsanación en primera instancia, sin que pueda entenderse que la actitud del comprador se corresponda con una resolución del contrato sino con un auténtico desistimiento. Considera correcta la condena en costas.

Segundo:Inexistencia de incongruencia omisiva.

4.- La parte apelante denuncia la existencia de error en la valoración de la prueba, insistiendo en la existencia de causa de resolución del contrato imputable a la parte vendedora y demandada por sus reiterados incumplimientos, lo que permite la aplicación del contrato de arras suscrito entre las partes, teniendo a la vendedora por desistida del contrato y con obligación de devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de arras, habiendo mostrado el comprador, de forma reiterada, su voluntad de cumplir con el contrato suscrito.

5.- Con carácter previo al examen del fondo de la cuestión planteada, debemos entrar al examen del motivo relativo a la existencia de incongruencia omisiva al no haberse pronunciado la sentencia apelada sobre la acción de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora oportunamente ejercitada en la demanda. Aunque planteada al final del recurso, debemos de dar previa respuesta a dicha cuestión antes de adentrarnos en el fondo de la cuestión debatida en esta alzada.

6.- Y dicha respuesta debe de ser negativa, pues la sentencia apelada no adolece de incongruencia omisiva alguna en relación con la petición de resolución contractual planteada por la parte actora. Para explicar dicha conclusión es preciso llevar a cabo previamente una serie de consideraciones a los efectos de delimitar el alcance de la incongruencia denunciada. La base legal que funda la existencia de incongruencia en una resolución judicial viene configurada por el juego conjunto de los artículos 216, que refleja el principio de justicia rogada en el sentido de que "los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales",en relación con el artículo 218.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que refleja el principio de congruencia de las resoluciones judiciales al indicar que "las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".En atención a dicha base legal las SSTS de 24 de marzo de 2015 y de 1 de julio de 2016 nos indican que "La doctrina de esta Sala al respecto viene reflejada, entre las más recientes, en sentencia núm. 690/2014, de 9 de diciembre , según la cual «el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo de la sentencia ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo )...".

7.- En relación con los diferentes tipos de incongruencia en los que puede incurrir una resolución judicial, señala la citada STS 450/16, de 1 de julio que, "...De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito» ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre , y 375/2015, de 6 de julio )".

8.- Desde esta perspectiva jurisprudencial no existe incongruencia omisiva dado que en la sentencia existe una desestimación implícita de la acción resolutoria ejercitada, aunque no exista un pronunciamiento expreso en tal sentido. Por un lado, en las sentencias que desestiman íntegramente la demanda presentada es reiterada la jurisprudencia que entiende de difícil apreciación de una incongruencia omisiva dada la desestimación implícita de todas las pretensiones ejercitadas en la demanda que deriva del fallo de la sentencia dictada, pudiendo plantearse por vía de recurso el examen de todas las peticiones formuladas por la parte actora que se han visto, expresa o tácitamente, desestimadas. Pero, además, en este caso, de la lectura del texto de la sentencia sí se puede deducir el examen de la resolución pretendida y su desestimación. Para ello hay que partir de que en la demanda se solicitaba, como punto 1º del suplico, una acción declarativa de resolución contractual sobre el contrato de arras de 6 de abril de 2017, por incumplimiento de la parte vendedora y demandada. De hecho, tal pronunciamiento era un antecedente necesario para la solicitud de devolución de las arras duplicadas que se contenía como pretensión de condena en el punto 2º del suplico. Ello es coherente dado que para poder aplicar el pacto de arras era preciso el desistimiento de la vendedora o la imposibilidad de cumplimiento del contrato por causa imputable a la misma, lo que implica que ambos pronunciamientos están íntimamente relacionados entre sí.

9.- Partiendo de este planteamiento, la sentencia apelada, a lo largo de todos sus fundamentos, viene a concluir que no existe incumplimiento de la vendedora dado que, a la fecha en la que el actor resuelve el contrato (28 de noviembre de 2018), la misma todavía disponía de plazo para cumplir y otorgar la escritura pública, así como para desistir, concluyendo que "En consecuencia, con la resolución del contrato por parte del comprador vino a desistir del mismo pues se desligó de su cumplimiento y perdió la señal en aplicación de lo pactado".El pronunciamiento judicial es claro. No existe incumplimiento de la vendedora al ser todavía posible el cumplimiento del contrato y sí desistimiento del comprador. Se podrá estar o no de acuerdo con dicho razonamiento judicial, pero de lo que nunca podrá acusarse a la sentencia apelada es de falta de congruencia, pues dicha afirmación implica la inexistencia de la causa de resolución en la que se basaba la acción ejercitada.

Tercero:Examen de la aplicación del pacto de arras y efectos sobre el cumplimiento del contrato.

10.- Entrando al examen del fondo del asunto, la cuestión objeto de debate en esta alzada, al igual que en primera instancia, radica en la interpretación del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2017 (documento nº 1 de la demanda), documento que la sentencia apelada califica como precontrato bilateral de compraventa con pacto de arras, calificación que este tribunal acepta por ser ajustada a lo acordado por las partes en dicho contrato. El mismo está previsto en el artículo 1451 CC, siendo definido por la STS de 24 de junio de 2011 como "Es el tipo de precontrato biilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perfeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo. Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes. La jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 ); "el precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido" ( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ) dentro del plazo pactado, en el presente caso".Se trata, por tanto de un denominado contrato preparatorio o precontrato que, como señala la STS de 28 de noviembre de 2005, con cita de la sentencia de 24 de julio de 1998 "la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse".A su vez la STS de 13 de octubre de 2005 recuerda que el precontrato (dentro del que se incluye la promesa de venta del artículo 1451 del Código Civil "...exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988 ...".

11.- Esta calificación jurídica es importante, pues al tratarse de un contrato de naturaleza bilateral, y no meramente un contrato de arras, es exigible a ambas partes la realización de todas las actuaciones necesarias para que el citado contrato lleve a buen término de acuerdo con las condiciones pactadas. No existen obligaciones solo para una de las partes sino para ambas. En el presente caso, no cabe duda alguna de que se fijaron todos los elementos esenciales de la futura compraventa, al identificarse claramente la finca objeto de transmisión, la condición de comprador y vendedor, así como el precio fijado. Igualmente, se fija un pacto de arras de naturaleza penitenciales, tal como se establece en la cláusula sexta del contrato, con expresa remisión al artículo 1454 CC, para el caso de desistimiento del contrato por parte del comprador o del vendedor, con las consecuencias legales previstas en dicho artículo y también plasmadas en el contrato, con la fuerza vinculante que ello conlleva para las partes ( art. 1258 CC) . En dicho precontrato bilateral de compraventa, se fija como obligación del futuro comprador la de pagar la cantidad de 20.000 €, en concepto de arras penitenciales, pero igualmente como parte del precio, tal como deriva de la redacción de la cláusula 2ª del mismo contrato. Por su parte, la futura vendedora está obligada a llevar a cabo la segregación de las fincas y al pago de las cargas que gravaban la finca y que se identifican en la cláusula 5ª del contrato. Cuando se den ambas condiciones, el precontrato alcanzaría plena virtualidad y podría convertirse en el contrato definitivo mediante el otorgamiento de la escritura pública, el pago del resto del precio y el levantamiento de las cargas existentes, dado que estas obligaciones deben de ser cumplidas al otorgarse la citada escritura.

12.- Por lo que respecta a las arras penitenciales, las mismas se pactaron para el caso de desistimiento del contrato. En el presente caso, ninguna de las dos partes, de forma expresa, ha desistido del contrato, planteándose la acción por la parte actora al entender que concurre causa de resolución. Hay que recordar que no tiene al mismo tratamiento la acción de resolución de contrato por incumplimiento ( art. 1124 CC) que la acción de reclamación por desistimiento unilateral derivada de un pacto de arras penitenciales ( art. 1454 CC) . La diferencia entre la acción de resolución y la acción de reclamación fundada en arras penitenciales deriva de las distintas causas generadoras de la ineficacia del contrato, que en la primera consiste en el incumplimiento por una de las partes de las obligaciones contractuales, y en la segunda en el voluntario desistimiento unilateral contemplado y previsto en el contrato. En el primer caso una parte vulnera el contrato, en el segundo se acoge a una previsión contractualmente pactada. En atención a dicho pacto, la aplicación de la previsión del artículo 1454 CC estaría condicionada a un efectivo desistimiento.

13.- Ahora bien, la jurisprudencia recuerda que también es posible aplicar el pacto de arras penitenciales en aquellos casos en los que existe incumplimiento de una de las partes contratantes. Así lo recuerda, con cita de múltiple jurisprudencia, la STS 178/26, de 9 de febrero cuando señala: "Es cierto que no deben confundirse la facultad de desistimiento y la de resolver por incumplimiento. Las arras penitenciales permiten de manera lícita desistir del contrato, sin necesidad de invocar ninguna causa, y no permiten que se solicite una indemnización de daños y perjuicios. Las arras no pueden ser objeto de moderación ( STS de 12 de marzo de 1965 , Roj: STS 3800/1965 - ECLI:ES:TS:1965:3800). Las arras juegan como una «prima» del desistimiento: el comprador que desiste pierde la cantidad entregada y si es el vendedor quien desiste debe devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC ).

Ahora bien, cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas".

14.- Ello lleva a la necesidad de examinar la conducta de ambas partes a los efectos de poder determinar sí hubo un incumplimiento por parte de la vendedora y apelada que pueda justificar el triunfo de la acción de resolución y condena al pago de las arras duplicadas ejercitada. Y tras el examen de las pruebas, debe de anticiparse que este tribunal comparte plenamente las conclusiones alcanzadas en la acertada sentencia apelada, que hacemos nuestras e integramos como parte de esta resolución.

15.- Lo primero que es preciso señalar, dado que no ha sido objeto de expresa impugnación en esta alzada, es que hacemos nuestros los hechos relevantes para la resolución del litigio acreditados que se describen en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada, dándolos por reproducidos en evitación de innecesarias repeticiones. Y de dicho conjunto de hechos no puede desprenderse ni desistimiento ni incumplimiento contractual imputable a la parte vendedora que justifique la estimación de la demanda.

16.- Ya se han destacado las obligaciones asumidas por ambas partes en el precontrato aportado como documento nº 2 de la demanda. Ninguna duda hay del cumplimiento por parte del actor de sus obligaciones, pues no es un hecho controvertido el pago de la cantidad de 20.000 €. Por lo que respecta a las dos obligaciones asumidas por la futura vendedora, la segunda de ellas (levantamiento de los embargos de la AEAT y de la Hacienda autonómica) fijaba en el momento del otorgamiento de la escritura pública el cumplimiento de la misma por la vendedora, de manera que, no habiéndose llegado a otorgar dicho documento público, el mantenimiento de dichos embargos que consta en la certificación registral aportada como documento nº 10 de la demanda, no puede entenderse como un incumplimiento pues no llegó a otorgarse la escritura de compraventa y no existía obligación de levantar dichas cargas hasta dicho momento.

17.- Por lo que respecta a la primera de la obligaciones asumidas por la futura vendedora, segregación de la finca objeto de transmisión, correspondientes a las parcelas catastrales que se describen en el contrato correspondientes a la zona denominada DIRECCION000, excluyendo las fincas de la zona llamada DIRECCION001, ambas integrada en un finca mayor denominada DIRECCION002, tampoco cabe duda que está cumplida en virtud de escritura otorgada con fecha 7 de junio de 2017, tal como consta en las certificaciones del Registro de la Propiedad de las fincas NUM000 (documento nº 9 de la demanda) y la NUM001 (documento nº 10), fincas de nueva creación como consecuencia de la segregación de la finca matriz, correspondiendo la segunda de las mismas a la que constituyó el objeto del precontrato con pacto de arras. Por tanto, también esta segunda obligación está cumplida y ello con independencia de que la inscripción a nombre de la demandada se llevase a cabo el 20 de noviembre de 2018.

18.- La parte apelante insiste, de forma recurrente, en que esta falta de inscripción a nombre de la demandada constituye un incumplimiento que impidió el otorgamiento de la escritura de compraventa. Si atendemos a la literalidad del contrato, es evidente que nada se dice al respecto, como señala la parte apelada, pero también es evidente que, conforme señala el artículo 1258 CC, los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, y una de estas consecuencias es la inscripción de la finca a nombre de la vendedora, necesaria e imprescindible, en virtud del principio de tracto registral, para que el apelante hubiera podido inscribir la compraventa a su favor. Ahora bien, esta falta de inscripción en modo alguno supone un incumplimiento grave y esencial por parte de la vendedora que es el único que, conforme al artículo 1124 CC y la jurisprudencia que lo ha interpretado, pues no todo incumplimiento contractual genera, por sí solo, la resolución del contrato. Así, en la STS 1478/25, de 22 de octubre, se señala: "En relación con la resolución contractual por incumplimiento grave de una de las partes, la sentencia 1101/2024, de 16 de septiembre , recuerda la doctrina de la Sala:

«Conforme a jurisprudencia constante de esta sala (por todas, sentencias 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero ), los requisitos de la resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido por el contrato" ( sentencia 736/2015, de 30 de diciembre ; y en similares términos, sentencias 325/2017, de 24 de mayo , y 247/2018, de 25 de abril ).

19.- Si se analiza el incumplimiento citado por la recurrente de falta de inscripción en el Registro a nombre de la vendedora de la segregación de la finca objeto de la compraventa, en modo alguno puede ser considerado como esencial o grave a los efectos resolutorios, pues ello no frustra en modo alguno el fin práctico del contrato de transmisión de la propiedad de la finca segregada. En efecto, ninguna duda cabe que la escritura podría haber sido otorgada, pues la finca tras la segregación realizada en la escritura de 7 de junio de 2017 ya era propiedad de Dª Ángela, aunque no constase a su nombre en el Registro. Tras otorgar la escritura, al acceder la misma al Registro, debería de inscribirse previamente a nombre de la demandada y, sin solución de continuidad, a nombre de comprador, como es usual en la práctica notarial y registral, por lo que no estamos ante un incumplimiento, si es que puede ser calificado como tal, de naturaleza grave a los efectos resolutorios.

20.- En segundo lugar, tampoco cumplen con tal carácter resolutorio el resto de los hechos alegados por la parte recurrente como justificativos de la falta de otorgamiento de la escritura. Así, se dice que no existía documento alguno en la notaría a la que fueron convocados el 28 de agosto de 2018 y que dio lugar al acta de manifestaciones aportada como documento nº 4 de la demanda. Pudiendo ser cierto este hecho, el actor en sus manifestaciones no hizo referencia alguna a esta circunstancia, sino que insistió en la falta de inscripción y a la posible existencia de litigios sobre la propiedad de la finca. Además, tampoco el comprador justificó ante el Notario tener, en dicho día, los medios de pago del resto de precio pendiente, por importe de 580.000 €. Además, hay que destacar que la demandada, hizo constar en sus manifestaciones que la finca se había segregado por escritura de 7 de junio de 2017, lo que significa el conocimiento por el comprador del cumplimiento de la obligación asumida en el precontrato por la vendedora, hecho también conocido con anterioridad como se justifica en los correos electrónicos remitidos el 17 de julio de 2017 (documento nº 2 de la contestación).

21.- También se insiste en la existencia de una anotación preventiva de demanda sobre la finca matriz acordada por el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Murcia en el concurso nº 252/17. Ahora bien, ello tampoco hubiera impedido el otorgamiento de la escritura el 28 de agosto de 2018, cuando ambas partes comparecen ante el Notario designado por la vendedora, pues dicha anotación de demanda no tuvo acceso al Registro de la Propiedad hasta el 4 de diciembre de 2018, en fecha posterior, siendo inexistente en el momento de la convocatoria al comprador para otorgar la escritura pública, careciendo de efectos la posible posterior presentación de tal medida cautelar al estar protegido el actor por el artículo 34 LH.

22.- Frente a esta situación en relación a la actuación de la vendedora, compartimos la conclusión de primera instancia sobre que el incumplimiento es imputable al futuro comprador al resolver el contrato con fecha 28 de noviembre de 2018 (documento nº 5 de la demanda). En efecto, conocía desde julio de 2017 o, al menos, desde agosto de 2018, que la segregación ya se había llevado a cabo, aunque no hubiese tenido acceso al Registro de la Propiedad, mostrando su voluntad de otorgar la escritura, pero sólo después de la inscripción de la segregación a nombre de la vendedora tal como consta en el burofax de 23 de febrero de 2018 y en el correo electrónico de 12 de julio de 2018 (documentos 2 y 3 de la demanda). Es decir, pretende imponer el cumplimiento de una obligación no prevista de forma expresa en el contrato, convirtiendo este hecho en una causa de no otorgar la escritura, algo fácilmente subsanable en cualquier momento pues la vendedora ya era propietaria de la finca segregada y podía transmitirla. Por ello, como bien señala la juez a quo, cuando comunica el apelante, el 28 de noviembre de 2018, la resolución del contrato de arras la vendedora estaba en condiciones de otorgar la escritura, pues incluso el 20 de noviembre anterior, se había inscrito la finca a su nombre. Dicha resolución impide otorgar la escritura, lo que equivale a un desistimiento del comprador al no concurrir incumplimiento alguno de la vendedora que justificase la resolución del contrato. En definitiva, procede confirmar la desestimación de las acciones ejercitadas en la demanda, tanto declarativa de resolución como de condena dineraria.

Cuarto:Costas de la primera instancia.

23.- El último motivo, planteado de forma subsidiaria en el recurso de apelación, es el relativo a la condena al pago de las costas impuestas en la primera instancia a la parte actora, al entender que existen serias dudas de hecho y de derecho en la controversia planteada entre las partes.

24.- Este motivo debe de ser igualmente desestimado y, con él, la totalidad del recurso interpuesto. Lo primero que hay que destacar es que la sentencia aplica correctamente el principio de vencimiento objetivo en materia de costas que se consagra como regla general en el artículo 394.1 LEC. En segundo lugar, la recurrente ni siquiera se molesta en identificar cuales son las dudas de hecho o de derecho que justifican la aplicación del régimen excepcional previsto en la misma norma y que permite no imponer las costas a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones. Y, en tercer lugar, porque este tribunal no encuentra dudas de hecho (todos los hechos son aceptados por las partes, difiriendo su interpretación) ni de derecho, más allá de las interesadamente planteadas por la parte recurrente en defensa de la acción ejercitada.

Quinto:Costas de esta alzada.

25.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.