Sentencia Civil 115/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 5, Rec. 245/2024 de 10 de marzo del 2025

PRIMERO.-La sentencia de fecha 28 de noviembre de 2023 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de los de Granada declara la nulidad, por simulación absoluta, de la escritura de compraventa otorgada en fecha 17 de septiembre de 2002, en la que intervienen como compradores el actor D. Teodosio, que adquiere el usufructo de la finca registral NUM000 y la codemandada Dª Covadonga que adquiere la nuda propiedad de la misma finca registral, y como vendedor el codemandado D. Nicolas. Y declara se proceda a la inscripción de la obra nueva a favor del actor y del pleno dominio de la finca registral NUM000, en virtud de sentencia de fecha 12 de septiembre de 2008 dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 10 de Granada, y de la sentencia de fecha 20 de abril de 2005 dictada por el Juzgado de lo Penal nº 5 De Granada.

Frente a dicha sentencia se alza Dª Covadonga alegando infracción de la jurisprudencia relativa a la falta de legitimación activa en el ejercicio de la acción de nulidad del contrato e indebida aplicación de los artículos 7, 1256 y 1302 del Código Civil. Alega asimismo error en la valoración de la prueba respecto de la estimación de la nulidad de la escritura de venta de 17 de septiembre de 2002 e indebida aplicación del artículo 34 de la ley hipotecaria; y por último alega el error en la valoración de la prueba respecto de la estimación de la nulidad de la escritura de venta de 17 de septiembre de 2002 con infracción de los artículos 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1261.3º, 1274 y 1275 del Código Civil.

D. Teodosio se opone al recurso interpuesto e interesa la confirmación de la resolución impugnada.

SEGUNDO.-Como antecedentes fácticos necesarios para la resolución del recurso interpuesto debe hacerse constar que D. Teodosio contrajo matrimonio con Dª Raquel.

Refiere el actor en su demanda que los cónyuges se separaron legalmente dictándose sentencia en fecha 24 de junio de 1999, dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 10 de Granada.

Posteriormente, por resolución de dicho Juzgado, en la que acuerda la liquidación de la sociedad de gananciales de dicho matrimonio, dictada en fecha 25 de enero de 2008 (en el procedimiento seguido bajo el nº 397/2004) hace constar que la sentencia que acuerda la disolución del matrimonio fue dictada en fecha 22 de enero de 2002, en autos seguidos bajo el nº 759/2001.

La sentencia de separación atribuye el uso de la vivienda familiar, sita en DIRECCION000 de Churriana de la Vega, a Dª Raquel y a los hijos del matrimonio, vivienda que fue construida por el matrimonio con dinero ganancial sobre un solar que le había transmitido con carácter privativo a D. Teodosio el padre de éste, en testamento otorgado en fecha 23 de julio de 1985.

Los padres del actor, Dª Rosaura y D. Pedro Antonio (fallecido el 3 de febrero de 2004), otorgaron un contrato por el que vendían a D. Nicolas, hermano del actor, la citada vivienda cuyo uso le había sido atribuido a Dª Raquel en sentencia de fecha 24 de junio de 1999 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 (así se hace constar en la sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal nº 5 de esta ciudad, en el procedimiento agudo contra los citados intervinientes en el contrato aludido).

Señala, la referida sentencia del Juzgado de lo Penal nº 5, de fecha 20 de abril de 2005 (confirmada en grado de apelación por sentencia de 22 de septiembre de 2005), como hechos probados que, con la finalidad de privar a Dª Raquel del uso de la vivienda que le había sido atribuido en la sentencia, los citados Dª Rosaura y D. Pedro Antonio (fallecido el 3 de febrero de 2004), actuando como vendedores, otorgaron un contrato privado de fecha 20 de mayo de 1979, por el que vendían a D. Nicolas el citado solar, y en fecha 1 de octubre de 1999 se otorga escritura elevando a público dicho contrato y, posteriormente, con fecha 18 de octubre de 1999 se otorga escritura pública de declaración de obra nueva referida a la vivienda construida por Teodosio y Raquel. E inscritas las escrituras en el registro de la propiedad, Nicolas interpuso demanda de desahucio frente a Raquel para conseguir que ésta abandonase el domicilio cuyo uso le había sido atribuido a ella y a sus hijos por sentencia de separación.

Por tales hechos, Nicolas y su madre, Rosaura, fueron condenados como autores de un delito de estafa en su modalidad de contrato simulado al tiempo que decretaba la nulidad de las escrituras públicas nº 3835 de 1 de octubre de 1999 y la escritura 4035 de 18 de octubre de 1999, así como de las inscripciones registrales derivadas de las mismas.

Posteriormente, en fecha 17 de septiembre de 2002 se otorga escritura pública de compraventa compareciendo D. Nicolas, como vendedor, quién transmite a Dª Covadonga la nuda propiedad de la finca sita en DIRECCION000 de Churriana de la Vega, adquiriendo el hermano del vendedor (hoy actor y apelado) el usufructo de dicha finca. Como precio de la venta se fijó la cantidad de 36.000 €, sin distinguir qué parte del precio correspondía al usufructo y cual a la nula propiedad.

En dicha escritura el notario hace constar que la finca que se transmite está inscrita en el registro de la propiedad a nombre del vendedor, D. Nicolas, a quien le pertenece en pleno dominio y con carácter privativo, por escritura pública de 1 de octubre de 1999 (número de protocolo 3835) y declaración de obra nueva otorgada el 18 de octubre de 1999 (número de protocolo 4035). Se hace constar que la finca está libre de cargas y que carece de arrendatarios o cualquier género de ocupantes.

Habiéndose presentado, en fecha 1 de abril de 2019, ante el Registro de la Propiedad de Granada nº 6, testimonio de la sentencia firme de fecha 20 de abril de 2005 dictada por el Juzgado de lo Penal número 5 de Granada, el Registrador acordó suspender la inscripción del documento presentado por considerar que la finca registral nº NUM000 se encuentra inscrita a favor de la apelante, Dª Covadonga la nuda propiedad y de D. Teodosio el usufructo de dicha finca con base en la escritura de 16 de octubre de 2002 y teniendo en cuenta que la sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal número 5 de Granada no decreta la nulidad de esta última inscripción. Y atendiendo además a que la nuda propiedad de la finca ha sido embargada a favor de tercera persona en virtud de mandamiento expedido en fecha 20 de noviembre de 2018 por el juzgado de primera instancia número 11 de Granada en un procedimiento de ejecución de título judicial.

Por todo ello, teniendo en cuenta que, de la documentación aportada resulta que los titulares registrales de derechos y cargas actuales no fueron demandados, acuerda suspender la inscripción, y frente a dicha nota de calificación se interpuso recurso que fue desestimado por resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 8 de julio 2019.

TERCERO.-Atendiendo a tales antecedentes se interpone demanda por D. Teodosio frente a Dª Covadonga y D. Nicolas, interesando se declare la nulidad por simulación de la escritura de compraventa de fecha 17 de septiembre de 2002 y se cancelen los asientos registrales 2º y 3º de la finca NUM000, con inscripción de obra nueva a favor de D. Teodosio y del pleno dominio a favor del mismo en virtud de sentencia de fecha 12 de septiembre de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Granada y de la sentencia de fecha 20 de abril de 2005 dictada por el juzgado de lo Penal nº 5 de Granada.

Sostiene el actor que, debido al complicado divorcio del mismo, sus padres y su hermano Nicolas decidieron fingir un contrato privado de compraventa de la vivienda meses después de que se atribuyese el uso a su exmujer en el procedimiento de separación. Señala que en esa época tenía sus facultades mentales muy alteradas y estaba recibiendo tratamiento, habiendo estado ingresado en la unidad de salud mental desde el 22 de octubre de 1997 hasta el 10 de noviembre de 1997 y siguiendo tratamiento hasta el año 2002, y señala que se dejó llevar por la situación de conflicto matrimonial y malos consejos de otras personas, entre ellas de la demandada, que a la fecha de otorgamiento de la escritura era la pareja sentimental del actor.

Su ex mujer, Raquel, interpuso querella frente a su hermano Nicolas y a los padres del actor, y también contra éste, siendo condenados Nicolas y la madre del actor, Rosaura, por un delito de estafa, declarando la sentencia del juzgado de lo Penal la nulidad de las escrituras públicas de 1 de octubre de 1999 y 18 de octubre de 1999 y de las inscripciones derivadas de las mismas, como ya se ha hecho constar en el fundamento anterior.

Y durante la tramitación de la querella interpuesta, Nicolas y el actor acordaron respecto de la vivienda familiar, cuyo uso había sido atribuido a Raquel, transmitir la nuda propiedad a Covadonga (entonces pareja sentimental del actor) y el usufructo a Teodosio, fijándose un precio de 36.000 €, cantidad que, según sostiene el actor nunca fue abonada al vendedor.

Posteriormente se dicta sentencia de liquidación de la sociedad de gananciales del matrimonio formado por Teodosio y Raquel adjudicándose al actor la referida vivienda, que había constituido el domicilio familiar, sin que haya podido inscribir a su nombre la finca NUM000 al haber sido transmitida la nuda propiedad a Covadonga, quedando el actor tan solo con el usufructo vitalicio.

Por todo ello el actor interesa la nulidad de la escritura de compraventa al no existir contraprestación por haber sido simulador el contrato.

Sostiene que, en atención a la sentencia dictada por el juzgado de lo Penal nº 5 de Granada son nulas las escrituras que dieron lugar a la inscripción 1ª y 2ª de la finca NUM000, y por lo tanto también es nula la transmisión posterior, realizada mediante escritura pública de 17 de septiembre de 2002, por la que Covadonga adquiere la nuda propiedad de dicha finca y el actor el usufructo de la misma.

CUARTO.-Se opone por la apelante, Covadonga, infracción de la jurisprudencia relativa a la falta de legitimación activa para el ejercicio de la acción de nulidad del contrato, así como indebida aplicación de los artículos 7, 1256 y 1302, todos ellos del Código Civil, al entender que el actor carece de legitimación activa pues no puede impugnar un contrato como nulo quien lo celebró creando el vicio de nulidad al que luego se acoge.

El motivo debe ser desestimado pues como señala la STS de 25 de abril de 2001, citada por las posteriores sentencias de la misma Sala Primera de 16 de enero de 2013, rec. nº 1431/2010, y de 24 de abril de 2013, rec. nº 2108/2010, «Cuando el artículo 1302 establece rigurosas restricciones para el ejercicio de la acción de nulidad, se está refiriendo única y exclusivamente a aquellas pretensiones que se encaminen a obtener la anulación o declaración de nulidad relativa de los contratos en que se aprecie la concurrencia de alguno de los vicios de consentimiento del artículo 1265; no siendo aplicables tales limitaciones a las demandas cuya finalidad sea conseguir la declaración de inexistencia o de nulidad radical de aquellos otros a los que se imputa la falta de alguno de los elementos esenciales (art. 1261) o la vulneración de una norma imperativa o prohibitiva. Diversas resoluciones de esta Sala han declarado que estas últimas pretensiones, que instan el reconocimiento de la nulidad absoluta o la inexistencia de un contrato no se hallan sujetas a las limitaciones que establece el artículo 1302, pudiendo ser deducidas no solo por quienes han intervenido en el otorgamiento del contrato a que se refieren, sino, además, por quienes hayan podido resultar perjudicados( sentencias de 15 de Febrero de 1977 y 5 de Noviembre de 1990 y demás que en ellas se reseñan)».

QUINTO.-Dª Covadonga alega error en la valoración de la prueba respecto de la nulidad de la escritura e indebida aplicación del artículo 34 Ley Hipotecaria.

Dicho motivo debe ser rechazado pues la protección del tercer adquirente de buena fe sólo puede tener lugar cuando el propio contrato de compraventa en que se realiza la compra del inmueble en cuestión no adolezca de nulidad radical. Si bien, ya se adelanta que no pude invocar dicha protección pues el contrato en el que interviene es radicalmente nulo por las razones que luego se exponen.

En el presente caso, antes de examinar si Covadonga tiene la condición de tercero de buena fe, debemos estudiar si el contrato de compraventa suscrito por la misma debe ser declarado nulo por causa simulada, como así declaró la resolución impugnada.

Así se ha pronunciado en Tribunal Supremo en sentencia de 16 de febrero de 2003, que con cita de otras establece: "La jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil ha resuelto el conflicto que queda anunciado y así las sentencias de 23-5-1989 y la más recientes de 10 de junio de 2003 , con apoyo en la de 18 de enero de 1987 , declaran que la condición de tercero hipotecario no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que lo inscribe en el Registro de la Propiedad en base a tal acto o negocio jurídico, pues si el acto adquisitivo de este tercero es inexistente o nulo, la fe pública registral no desempeña función sanatoria, y lo único que asegura es la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido del Registro, que para dicho tercero se presenta exacto y verdadero, pero este principio no consolida ni blinda el acto de adquisición en el sentido de convalidar de modo radical y absoluto los vicios de invalidez o nulidad que puedan afectarle.

La sentencia de 17 de octubre de 1987 proclama que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para poder ser aplicado es preciso que concurra la validez del título adquisitivo del tercero que lleva a cabo su inscripción registral."

Y sigue diciendo el Tribunal Supremo que "El artículo 34 lo que protege es la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio ( STS 24-10-94 ). La coherencia entre dichos artículos -33 y 34- determina que la nulidad del título adquisitivo ocasione la inoperancia de la tutela registral que otorga el artículo 34 ( STS 16-5-1994 )."

SEXTO.-Así, entrando a analizar si el contrato de compraventa por el que Covadonga adquiere la nuda propiedad de la finca registral NUM000, y Teodosio el usufructo de la misma, debe señalarse que, en el presente caso Nicolas, actuando como vendedor, aun cuando el título por el que había adquirido la finca había sido un contrato simulado, transmite mediante escritura pública otorgada el 17 de septiembre de 2002, a Covadonga y a su hermano Teodosio, la nuda propiedad y el usufructo de la finca registral NUM000 respectivamente, fijándose como precio de la transmisión la cantidad de 36.000 €, si bien en la escritura de venta no se hace constar qué parte del precio abona quien adquiere la nuda propiedad y que parte quien adquiere el usufructo.

Debiendo añadirse que el precio fijado era irrisorio pues en el acuerdo alcanzado entre Teodosio y Raquel para la liquidación de su sociedad de gananciales, dicho inmueble fue tasado por una empresa de valoración, en 117.016,20 €, siendo adjudicado al actor en la referida liquidación de la sociedad de gananciales.

Pero, cabe señalar, además, que no consta que los adquirentes hubieran satisfecho el precio estipulado en el contrato de compraventa.

Así, aun cuando se hizo constar en la escritura pública otorgada el 17 de septiembre de 2002 que el precio se había pagado en su totalidad con anterioridad al otorgamiento de la escritura, momento en que el vendedor otorga la correspondiente carta de pago por dicha cantidad a los compradores, el propio actor manifiesta que no abonó cantidad alguna al vendedor y por lo que respecta a Covadonga, si bien dado el tiempo transcurrido resulta difícil acreditar la entrega del dinero, no es menos cierto que existen indicios que llevan a concluir que tampoco satisfizo cantidad alguna al vendedor. Y ello por cuanto la misma, en el momento del otorgamiento de la escritura, carecía de medios económicos suficientes para afrontar el pago del precio, pues según se desprende de la prueba practicada Covadonga hubo de vender la casa que tenía para hacer frente a las diferentes deudas que debía afrontar con la Seguridad Social y una entidad bancaria, siendo comprada dicha vivienda por Dª Candida, tía del actor, en el año 2000, Y con el producto de la venta Covadonga pudo hacer frente al pago de las deudas que mantenía. Y por último la hija del actor, Dª Valentina, manifestó que el propio vendedor, su tío Nicolas, le reconoció que no había recibido dinero alguno por la venta de la vivienda.

Así, la apelante no solo no acredita haber efectuado desembolso alguno para hacer frente al pago del precio estipulado, sino que tampoco desvirtúa las alegaciones que se realizan acerca de las dificultades económicas por las que atravesaba en esas fechas y que le impedían satisfacer el precio estipulado.

SÉPTIMO.-Por todo ello, aun cuando en la escritura de venta se hiciese constar que se había satisfecho el precio otorgando el vendedor carta de pago, no cabe otorgar a dicha manifestación la relevancia que se pretende por la apelante.

Así, en lo que atañe a la existencia del precio, la STS 826/2009, de 21 de diciembre (rec. nº 2540/2004) refiere que la doctrina de la Sala Primera viene declarando de forma reiterada y uniforme que la inexistencia de precio determina la ausencia de causa y ocasiona la nulidad, y por ende, la inexistencia, del negocio, y que la simulación constituye una cuestión de hecho competencia de los Tribunales que conocen en instancia ( sentencias, entre otras, de 28 de septiembre de 2.006 (RJ 2006, 8718) ; 17 (RJ 2007, 2427) y 27 de abril, 14 de mayo (RJ 2007, 4335) y 5 de octubre de 2.007 (RJ 2007, 6801) ; 6 de febrero, 28 y 29 de mayo de 2.009), y ello viene a ser confirmado por la más reciente número 54/2016, de 11 de febrero 2016.

Y sostiene el alto Tribunal, que, a falta de pruebas directas, que es el supuesto frecuente dado el lógico interés de los intervinientes de no dejar huellas de la realidad, en este ámbito son singularmente idóneas y eficaces las presunciones, como conjunto armónico de indicios, para fundamentar la apreciación de la simulación ( SsTS, entre otras, de 27 de abril de 2.000 (RJ 2000 , 2676); 3 de noviembre de 2.004; 19 de junio (RJ 2006, 3381) y 4 de diciembre de 2.006; 17 de abril , 26 de junio , 24 de julio , 5 de octubre y 30 de noviembre de 2.007 (RJ 2007, 8857); y 28 de febrero, 18 de marzo, 14 y 29 de mayo y 14 de noviembre de 2.008 (RJ 2009, 409) ).

Cabe citar así mismo la STS 1080/2008 de 14 noviembre, en la que descarta que la mera referencia en la escritura al precio confesado pueda tenerse como prueba de que el precio ha sido abonado, citando al efecto la STS de 3 noviembre 2004, concluyendo que en el caso examinado los indicios reveladores de la simulación resultan evidentes porque los "demandados pretenden justificar el pago del precio de las compraventas por el mero hecho de que en las escrituras se consignó como recibido con anterioridad, sin precisar al contestar a la demanda ni siquiera cómo y a quién lo pagaron".

Por último, señala la STS 774/2023, de 19 de mayo (rec. nº 6644/2022) que el hecho de que los contratos impugnados reúnan formalmente los requisitos que exige el Código Civil para la validez de los contratos y, en concreto, que se concertaran como contratos de compraventa, con un objeto y un precio determinados, bajo la intervención de un fedatario público, no impide que exista una simulación, añadiendo que aun cuando dichos contratos hayan sido intervenidos por fedatario público no es prueba determinante de que el precio haya sido satisfecho.

OCTAVO.-Cabe por tanto concluir que existió simulación es absoluta, por lo que el contrato de compraventa realizado no encubre negocio jurídico alguno, es inexistente por falta de causa por aplicación del artículo 1275 en relación con él 1261.3º del Código Civil.

A la hora de determinar si estamos ante un supuesto de nulidad absoluta o de nulidad relativa del contrato, debemos concretar que no nos enfrentamos ante la existencia de meros vicios del consentimiento, sino ante la inexistencia de precio en un contrato de compraventa, por lo que estaríamos ante un pretendido contrato al que le falta uno de los elementos esenciales, cual es la causa del mismo.

En la sentencia recurrida parecen confundirse los móviles del contrato, cual sería privar del uso de la vivienda a la ex esposa del actor, con la causa del mismo.

La causa del contrato en una compraventa es la entrega de bien a cambio de un precio y, en el presente supuesto, éste no ha existido e incluso no consta que el bien haya sido poseído de hecho por la compradora.

Que las partes lo hiciesen para eludir las obligaciones del demandante de permitir el uso de la vivienda a la que fue su esposa es un móvil, que no está causalizado ni constituye la esencia de un contrato de compraventa, por lo que nos encontramos ante un contrato radicalmente nulo, afectado de simulación absoluta y la inexistencia de efectos del mismo es el que determina la imprescriptibilidad de la acción para instarlo. Es decir, no estamos ante un contrato con causa ilícita, lo que provocaría la aplicación del artículo 1306.2º del Código Civil, sino ante un contrato con causa inexistente, por lo que la nulidad provoca la respectiva devolución de las prestaciones efectuadas.

Y en nada afecta a la resolución del litigio las alegaciones efectuadas por el actor referentes a que cuando se otorga la escritura de venta, en octubre de 2002, Teodosio se encontraba mal psíquica y psicológicamente, pues sobre este extremo tan solo consta que Teodosio ingresó (Doc. nº 2 de la demanda) en el Hospital Universitario de Granada, Servicio de Salud mental, en fecha 22 de octubre de 1997 y alta el 10 de noviembre de 1997, siendo diagnosticado de trastorno de adaptación y reacción depresiva leve; pues, de un lado, nada consta acerca de que siguiese en tratamiento en el momento de otorgarse la escritura que le pudiese afectar a la comprensión del acto que se llevaba a cabo, y de otro, escasa o nula relevancia tiene tal cuestión pues, como se ha puesto de manifiesto, lo relevante a los efectos pretendidos es la ausencia de causa del contrato celebrado.

NOVENO.-Siendo desestimado el recurso de apelación interpuesto por Dª Covadonga, procede imponer las costas de esta alzada, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,