Sentencia Civil 442/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 687/2023 de 10 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que el 22 de septiembre de 2006 el demandante Sr. Rafael suscribió con la demandada APARCAMIENTOS Y OFICINAS SANTA PONSA contrato privado de compraventa de la DIRECCION000, plaza de aparcamiento n.º NUM000 y trastero n.º NUM001, con acceso por DIRECCION001, de Inca, por un precio total de 223.115,8 €, efectuando en aquel momento un pago a cuenta por importe de 20.000 € y el 25 de agosto de 2008 otro pago de 9.000 €. Alegaba el demandante que él era arquitecto de la promoción y que tenía una relación personal de confianza con el codemandado D. Narciso, representante de la vendedora. Alegaba el demandante que a la fecha prevista para la entrega, 30 de noviembre de 2008, la obra no había sido terminada y no le fue entregada, y que además el inmueble fue gravado con posterioridad al contrato, respondiendo por cantidades incluso superiores al total precio de compra. Alegaba el demandante que finalmente notificó a la vendedora el 2 de abril de 2013 la resolución del contrato, requiriéndole para la devolución de las cantidades anticipadas, sin que tal requerimiento ni los posteriores hayan sido atendidos.

Así las cosas, solicitaba el demandante con base en el artículo 1.124 del Código Civil (en adelante, "CC") que se declarase resuelto el contrato de compraventa suscrito con APARCAMIENTOS OFICINAS SANTA PONSA, por incumplimiento de la obligación de esta de entrega de la finca vendida, y que se le condenase a pagar la cantidad de 43.721,29 €, correspondiente a las cantidades anticipadas más los intereses devengados desde su entrega, y más los intereses que se devengasen desde la interposición de la demanda, y los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, "LEC") desde el dictado de la sentencia. Acumuladamente, solicitaba con base en el artículo 367 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (en adelante, "TRLSC") que se condenase con carácter solidario a D. Narciso y a D. Fausto, como administradores de la vendedora, al pago de la referida cantidad, al no haber cumplido con su deber de instar la disolución de la sociedad pese a hallarse incursa la misma en causa legal de disolución por no haberse depositado las cuentas anuales en los últimos años, incumplir las últimas cuentas la normativa aplicable y haber cesado de hecho la actividad; ejercitando asimismo la acción individual de responsabilidad del artículo 241 TRLSC, por haber incumplido los codemandados con los deberes que como administradores les incumbían para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones por la sociedad.

Los demandados se opusieron al acogimiento de tales pretensiones, alegando en síntesis que: 1.º) el final de obra estaba firmado el 23 de noviembre de 2010 y si no se cumplió el plazo de entrega fue porque ya no interesaba al actor; 2.º) en el contrato no se fija fecha ni plazo para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta; 3.º) se mantuvieron conversaciones con el demandante, en las que se le ofreció la posibilidad de adquirir la vivienda objeto de la compraventa por la cantidad de 110.000 €, pero el actor manifestó que sólo quería pagar 70.000 €; y 4.º) en realidad el contrato era una de las permutas que se hacían entre promotores y arquitectos de las obras, entregando viviendas a cambio de los trabajos realizados, y si no se llegó a un acuerdo fue por el hundimiento que tuvo lugar en aquel tiempo del sector inmobiliario.

En el acto de la audiencia previa, alegaron los demandados que entendían que la cantidad a devolver era una deuda líquida pero no vencida; y que en realidad estábamos ante un contrato de permuta. Fijándose en dicho acto, como hecho controvertido, si había existido un incumplimiento de carácter resolutorio.

La sentencia acordó la desestimación íntegra de la demanda, al no considerar "acreditado incumplimiento resolutorio imputable únicamente a la parte vendedora",pues "en primer lugar resulta determinante que el propio actor, comprador, fuera uno de los arquitectos que realizó el Proyecto y ostentó la dirección de obra de la promoción inmobiliaria en la que se incluía el inmueble objeto de compraventa, por lo tanto el retraso en la finalización de las obras en las que ostentó la dirección facultativa, no le es ajeno. Por otra parte, el contrato también preveía que el comprador entregara la cantidad de 40.000 € durante el periodo de construcción de la obra, cantidad que el actor reconoce que no pagó, ni se le exigió. Se considera también acreditado que el actor realizó cambios en el inmueble adquirido, tal y como reconoce en la prueba de interrogatorio de parte, implicando esa modificación, junto a otras que se realizaron en otros inmuebles de la promoción, un cierto retraso. Se aporta por la parte actora en el acto de la Audiencia Previa acta de recepción con reservas de la obra con fecha 8 de noviembre de 2010. Dicho acta, suscrita por el actor, refleja que el Promotor rechaza la obra al amparo del art 6.3 LOE por no estar terminada y no adecuarse a las condiciones contractuales. No puede decirse que a este rechazo del fin de obra fuera ajeno el actor en su condición de director de la obra. Por otra parte, las deficiencias apreciadas se subsanaron, ya que por la parte demandada se aporta como documento número 2 del escrito de contestación a la demanda cédula de habitabilidad del inmueble de fecha 29 de febrero de 2012, anterior a que el actor requiriese la resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega, en fecha 2 de abril de 2013. Todo parece indicar, teniendo en cuenta la fecha de celebración del contrato de compraventa en el año 2006 que el precio de la vivienda se devaluó debido a la crisis inmobiliaria y que cuando estuvo a disposición del comprador se entablaron negociaciones entre las partes para adecuar el precio inicialmente pactado al valor real del inmueble, no llegando a un acuerdo sobre el precio".En cuanto al incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble libre de cargas, razonaba que la vendedora no la había incumplido "porque no se le ha dado esa posibilidad y que el comprador no está ya interesado en la operación de compraventa en los términos pactados incluyendo el precio".Finalmente, respecto a la acción de responsabilidad contra los administradores, apuntaba que "la mercantil presentó sus últimas cuentas en el año 2011, en fecha muy posterior a la celebración del contrato de litis en el año 2006 por lo que difícilmente se puede acreditar por ese sólo dato que la sociedad estuviera en causa de insolvencia con anterioridad a la generación de la deuda. La propia actora reconoce en el escrito de demanda que las cuentas anuales del año 2011 reflejan que la sociedad no estaba en causa de disolución. Por otra parte, el hecho de que la vivienda esté terminada y a disposición del actor desde el año 2012 y que se haya personado debidamente en el presente procedimiento no nos permite hablar del supuesto típico de desaparición o 'cerrojazo' de la mercantil deudora habitual en otros supuestos de reclamación de responsabilidad frente a los administradores. En ese momento no consta que la mercantil se encontrara en situación de insolvencia o cierre de facto. No nos encontramos, en el caso de litis con el caso de una promotora que recibe dinero anticipado de los compradores y desaparece del tráfico mercantil sin construir la obra, sino en un caso muy diferente en el que concurren muchas circunstancias sobrevenidas que han sido examinadas en los anteriores fundamentos jurídicos".

Interpone recurso de apelación el demandante, insistiendo ante todo en que por la promotora-vendedora codemandada se habría incumplido el contrato de compraventa, puesto que la vivienda no se encontraba finalizada a la fecha fijada para su entrega, 30 de agosto o de noviembre de 2008, no habiéndose suscrito el acta de recepción de la obra con reservas hasta 2010 y no habiéndose obtenido la cédula de habitabilidad hasta todavía otros dos años más tarde, sin que tampoco en ese momento se requiriese al comprador para hacerle entrega de la vivienda mediante la formalización de la escritura de compraventa, sino que se hipotecó el inmueble por encima del precio pactado en el contrato. Señala por otro lado que el hecho de que no desconociera la existencia de retraso en la obra, no implica que él fuera responsable del mismo, más aún al haber terminado su función de director de proyecto con la entrega del acta de recepción con reservas en 2010, y no siendo tampoco responsable de lo relativo a la financiación del proyecto o de la mercantil, ni de la carga hipotecaria que pesaba sobre el inmueble. Aduce asimismo no entender, en cuanto a las causas del retraso en la entrega "que ante la falta de alegaciones de los demandados en su escrito de contestación sea el juez 'a quo' quien justifique ese retraso como imputable al demandante, mientras que el escrito de contestación a la demanda parece incluso reconocer que no devolvieron la cuantía porque no se establecía un plazo para dicha devolución".Incide en que en el pacto 4.º del contrato se establecía "una condición resolutoria expresa para el caso de que el vendedor no hubiese entregado la obra en el plazo pactado",tal y como ocurrió. Y en cuanto a la acción de responsabilidad de los administradores de la sociedad promotora-vendedora codemandada señala que la misma "se basa en el hecho patente de que dicha sociedad se halla en causa de disolución, aspecto este sobre el que no han aportado ninguna prueba en contrario en este proceso";y que al tener lugar la resolución del contrato en 2013, la sociedad se hallaba incursa en causa de disolución.

Los demandados se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para la resolución del litigio

En orden a la adecuada resolución del litigio comenzaremos relacionando una serie de hechos que no son en rigor discutidos por las partes, y que resultan en todo caso justificados a partir de la documental obrante en autos:

1.º) El 22 de septiembre de 2006 se otorgó contrato privado de compraventa (documento n.º 2 de la demanda) entre el Sr. Rafael como comprador y APARCAMIENTOS Y OFICINAS SANTA PONSA como vendedora, en el que por cuanto ahora importa se recogía lo siguiente:

- La vendedora es propietaria de un solar situado en DIRECCION001 de Inca, y de un edificio en el n.º NUM002 de la misma calle, fincas n.º NUM003 y n.º NUM004 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Inca (exponen I).

- Dichas fincas se encuentran libres de cargas; la vivienda y aparcamiento objeto de la compraventa, que se reseñarán más adelante, "serán gravados con un préstamo hipotecario con finalidad de construcción de la vivienda y aparcamiento y nunca será superior a las cantidades entregadas a cuenta por la parte VENDEDORA"(exponen II).

- Sobre el solar resultante de la demolición de las urbanas citadas, la vendedora tiene proyectada la construcción de una edificación que constará de 46 aparcamientos, 15 trasteros y 11 viviendas, construcción que se realizará a sus expensas, efectuándose las obras según proyecto redactado entre otros por el propio Sr. Rafael (exponen III).

- Formando parte de dicha edificación se encuentra la vivienda unifamiliar DIRECCION000, el aparcamiento NUM000 y el trastero NUM001 (exponen IV).

- La vendedora vende al comprador la vivienda, aparcamiento y trastero indicados por un precio de 223.115,8 €, abonándose 20.000 € a la firma del propio contrato, 40.000 € durante el periodo de construcción y el resto al otorgamiento de la escritura de compraventa; efectuándose la venta "en periodo de construcción, con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean inherentes, libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, excepto en lo que al préstamo hipotecario se refiere"(pacto 1.º).

- "Las obras de edificación en general y particularmente las relativas a la vivienda expresada, serán realizadas conforme al Proyecto antes mencionado; no obstante, la parte VENDEDORA se reserva el derecho de efectuar en las mismas las modificaciones que viniesen motivadas por exigencias técnicas, jurídicas o comerciales, durante su ejecución, pero sin menoscabo de las calidades convenidas"(pacto 2.º).

- "Para el supuesto de que la VENDEDORA no llegase a entregar la vivienda objeto del presente contrato en los plazos convenidos, procederá a la devolución de las cantidades entregadas por LA PARTE COMPRADORA más el interés legal de dichas cantidades"(pacto 4.º).

- "La parte VENDEDORA se obliga a entregar la vivienda y aparcamiento, objeto del presente contrato, el 30 de agosto de 2008. En el supuesto de que la única causa de no entrega de la vivienda sea la de no tener el Final de Obra del Ayuntamiento de Inca, la fecha de entrega se prorrogará hasta el 30 de noviembre de 2008, salvo que se disponga de dicho Final de Obra con anterioridad a esta fecha"(pacto 5.º, apartado 1).

- "La entrega se efectuará previo requerimiento a la parte COMPRADORA, indicando la fecha, lugar y hora en que las llaves estarán a su disposición y preparada la escritura pública de compraventa para su firma. Si transcurriesen quince días sin que la parte COMPRADORA compareciese para recibir las llaves y firmar la escritura pública, la sociedad requirente podrá optar por dar por entregado el objeto de este contrato a todos los efectos o dar por resuelto el presente contrato"(pacto 5.º, apartado 3).

2.º) El 25 de agosto de 2008 el Sr. Rafael efectuó un pago a cuenta por importe de 9.000 € (documento n.º 3 de la demanda).

3.º) La vivienda objeto de la compraventa se encuentra gravada con dos hipotecas (nota simple registral obtenida el 5 de octubre de 2020 y aportada como documento n.º 5 de la demanda).

La primera hipoteca, otorgada mediante escritura de 2 de junio de 2006 en garantía de la devolución de un préstamo de 2.032.100 €; respondiendo en concreto, según instancia de 8 de octubre de 2007 y modificaciones de 24 de junio de 2008 y 20 de noviembre de 2008, de 189.200 € de principal, 45.408 € de intereses ordinarios, 45.408 € de intereses de demora y 28.380 € de costas; habiendo sido objeto la hipoteca de varias novaciones, tras la última de las cuales la vivienda sigue respondiendo de la misma suma de principal indicada.

La segunda hipoteca, otorgada mediante escritura de 30 de abril de 2010 en garantía de la devolución de un préstamo de 338.000 €; respondiendo en concreto de 31.469,74 € de principal, si bien tras cancelación parcial por escritura de 31 de marzo de 2016, queda respondiendo de 20.161,2 € de principal.

4.º) El 23 de noviembre de 2010 se expidió por la dirección facultativa de la obra, integrada por el Sr. Rafael junto con su padre, certificado de final de obra expresivo de que las obras habían sido finalizadas el 8 de noviembre anterior (documento n.º 4 de la demanda).

5.º) Ese mismo 8 de noviembre de 2010 se había otorgado acta de recepción con reservas (documental aportada en la audiencia previa), en la que se recogía que "la obra no está terminada",y se mencionaba en concreto "Falta colocación de Parquet en varias dependencias, falta colocación de persianas, falta colocación de aislamiento térmico en tramos de cubierta inclinada, hay dos viviendas en las que a falta de vidrieras no se garantiza el aislamiento térmico y acústico necesario, falta la colocación de fregaderos, lavaderos, termos eléctricos, aparatos sanitarios en la mayoría de viviendas, falta completar la instalación del portero automático, faltan mecanismos en garaje".

6.º) La cédula de habitabilidad de la vivienda fue obtenida con fecha 29 de febrero de 2012 (documento único aportado con el escrito de contestación).

7.º) El 2 de abril de 2013 el Sr. Rafael remitió burofax a APARCAMIENTOS Y OFICINAS SANTA PONSA, por el que daba por resuelto el contrato de compraventa a la vista del incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble y requería para la devolución de las sumas entregadas a cuenta (documento n.º 6 de la demanda).

TERCERO.- La resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento de su obligación de entrega por el vendedor. Doctrina general y aplicación al caso

A)Según expone por todas la Sentencia del Tribunal Supremo 264/2019, de 10 de mayo, sintetizando la doctrina jurisprudencial sobre la resolución del contrato de compraventa en los supuestos de retraso en la entrega de la vivienda que es objeto de la misma, se viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1.124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (artículo 7.3.1) cuando se "priva sustancialmente"al contratante, en este caso al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato",encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1.461 CC, en relación con el artículo 1.445 CC) . Más específicamente, continúa la sentencia citada:

"Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato.

De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda.

Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.

El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador".

Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo 182/2017, de 13 de marzo, precisa con cita entre otras de las Sentencias de 15 de noviembre de 2012 (rec. 765/2010), 695/2012, de 29 de noviembre, y 51/2014, de 4 de febrero, que cuando las partes han pactado una condición resolutoria expresa, ello es suficientemente indicativo de la trascendencia que dieron al término del cumplimiento del contrato; en estos casos, en base a los artículos 1.114 y 1.123 CC se produce la resolución contractual una vez llegado el plazo de cumplimiento sin que se hubiese verificado, lo que provoca la devolución de las cantidades entregadas, y ello porque así lo quisieron las partes, sin que se aprecie violación de la buena fe contractual ( artículo 1.258 CC) , debiendo las partes cumplir las obligaciones que nacen del contrato en cuanto tienen fuerza de ley entre los contratantes ( artículo 1.091 CC) . Encontrándonos ante una condición resolutoria expresa pactada entre las partes, se debe efectuar una interpretación estricta de la misma, pues el artículo 1.255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves, o si se quiere, al margen de que conforme al artículo 1.124 CC tengan o no trascendencia resolutoria.

Más allá de estos supuestos, la jurisprudencia, en función de las circunstancias de cada caso, ha considerado que el mero retraso en la entrega por el vendedor puede considerarse no resolutorio cuando el término no se hubiera configurado como esencial, no se frustre por ello la finalidad del contrato y el cumplimiento tardío siga siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses contractuales (entre otras, Sentencias 221/2013, de 11 de abril, y 423/2016, de 24 de junio).

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo 736/2015, de 30 de diciembre, explica:

"En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1.101 , 1.096 y 1.182 deI Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio".

Apuntando a su vez la Sentencia del Tribunal Supremo 671/2022, de 17 de octubre, que desde la Sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, se viene interpretando el artículo 3 de la Ley 57/1968, "en el sentido de que dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ('rescindir') el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial 'no excluye que la 'rescisión' o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador', matización que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril , 476/2015, de 10 de septiembre , 732/2015, de 30 de diciembre , 547/2017, de 10 de octubre , y 256/2019, de 7 de mayo ".

B)La aplicación al supuesto de autos de los criterios expuestos nos conduce, difiriendo del criterio de la resolución apelada, a concluir que sí habría tenido lugar un incumplimiento por la entidad promotora-vendedora codemandada que posee la trascendencia necesaria para que se dé lugar conforme a lo interesado por el comprador a la resolución del contrato, y con ello, a la obligación de restitución de las sumas recibidas a cuenta:

(i) Ante todo, constatamos que en el contrato suscrito por las partes se incluía una expresa previsión según la cual la falta de entrega por la vendedora en el plazo pactado daría lugar a su obligación de devolver al comprador las cantidades que el mismo hubiese entregado (pacto 4.º). Las partes, por consiguiente, acordaron que el retraso en la entrega desencadenaría los efectos propios de la resolución del contrato, i.e., la restitución de prestaciones con los correspondientes intereses ( artículos 1.295 y 1.303 CC) . Y como hemos visto, la doctrina jurisprudencial entiende que esta clase de pactos ha de recibir una interpretación estricta, en cuanto que se halla dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes la posibilidad de tipificar aquellos supuestos que, más allá de lo previsto en el artículo 1.124 CC, puedan dar lugar en cada caso a la resolución del vínculo contractual.

Ahora bien, ciertamente en este caso el comprador demandante ha reconocido de manera expresa con ocasión de su interrogatorio que, dada su condición de director de la obra, tenía cabal conocimiento del retraso con el que la misma estaba ejecutándose y de que por tanto la fecha prevista para la entrega no podría cumplirse; añadiendo paladinamente que de hecho días antes de tal fecha entregó otros 9.000 € a cuenta del precio; como así resulta de la documental, que corrobora que el demandante efectuó ese segundo pago a cuenta el 25 de agosto de 2008, cuando la fecha inicial prevista para la entrega era el 30 de agosto de 2008.

Podemos por consiguiente, a partir de tales hechos, concluir que en este caso y pese a la literalidad del contrato, el plazo previsto para la entrega de la vivienda en el contrato no fue considerado por el comprador como esencial, ni su solo incumplimiento habría dado lugar sin más a su resolución.

(ii) Pero ello es una cosa, y otra distinta, que dejemos de tener en cuenta la situación que se produce en los años sucesivos, hasta el momento en que finalmente por el comprador se decide dar por resuelto el contrato.

En efecto, de lo actuado resulta que estando prevista la entrega a más tardar el 30 de noviembre de 2008, el certificado de final de obra no se expide hasta casi dos años más tarde, el 8 de noviembre de 2010, existiendo en ese momento todavía diversos elementos pendientes de finalización que en el documento se detallan, y no siendo a su vez hasta el 29 de febrero de 2012 cuando se llega a obtener la cédula de habitabilidad. Se pone con ello de manifiesto la existencia de un retraso por parte de la promotora de una entidad lo suficientemente grande como para entender que el mismo posee trascendencia resolutoria conforme al artículo 1.124 CC, pues como indica el comprador Sr. Rafael en su interrogatorio en manifestación que cabe valorar conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 316.2 LEC) , si hubiese sabido que la terminación de la obra se retrasaría hasta 2010, ya no hubiera realizado ese segundo pago a cuenta. Podemos en este punto tomar como pauta, por ejemplo, lo que indica la Sentencia del Tribunal Supremo 264/2019, de 10 de mayo: "una cosa es que el plazo de entrega no pudiese calificarse de esencial con rigor, admitiendo un leve retraso, y otro que quien confiaba en tener entregada su vivienda, física y jurídicamente, el 13 de enero de 2009, no pudiese hacerlo hasta el mes de mayo de 2014, tiempo en que las condiciones de financiación y de disfrute no eran las previstas".Igualmente en nuestro caso, el tiempo transcurrido, varios años, desde la fecha de entrega prevista hasta aquella en que en principio la vivienda se encontraba en condiciones de ser habitada, es tan dilatado que no cabe considerar que esa eventual entrega tardía hubiese resultado idónea para satisfacer el interés del comprador.

(iii) A lo expuesto se añade que ni tan siquiera en el momento en que se obtuvo la cédula de habitabilidad la vivienda se encontraba en condiciones de ser entregada por la entidad promotora-vendedora conforme a lo pactado, esto es, "libre de cargas"(pacto 1.º), puesto que consta que en aquel momento el inmueble se hallaba gravado (y continuaba estándolo cuando por el comprador se decide dar por resuelto el contrato, e incluso en la fecha de interposición de la demanda) con dos hipotecas, respondiendo solamente por lo que respecta al principal de las mismas de las cantidades de 189.200 € y de 31.469,74 €, que sumadas resultan prácticamente iguales al total precio de venta pactado, cuando la vendedora se había comprometido (exponen II del contrato) a que el préstamo que gravaría el inmueble "nunca será superior a las cantidades entregadas a cuenta",en este caso 29.000 €. Por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo 55/2014, de 7 de febrero, ha calificado como un incumplimiento "básico, esencial, que frustre la función del contrato"a los efectos del artículo 1.124 CC, "el caso de que el vendedor no haya liberado de cargas hipotecarias que están inscritas en el Registro de la Propiedad; puede haber pagado las deudas, como obligación personal, pero el derecho real de garantía que goza de la protección registral, es incumplimiento de la obligación de entregar la cosa libre de cargas y gravámenes, como estaba previsto en el contrato".Y a su vez, las Sentencias del Tribunal Supremo 255/2019, de 7 de mayo, y 128/2021, de 8 de marzo, han entendido que el aval previsto en la Ley 57/1968 ha de entenderse que garantiza la devolución de las cantidades anticipadas "cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas",señalando que en un caso así "las razones de los compradores para resolver el contrato eran tan poderosas y evidentes que carecen de relevancia alguna las especulaciones de la sentencia recurrida acerca de su voluntad de desvincularse del contrato, pues nadie puede ser obligado a seguir contractualmente vinculado en condiciones más gravosas que las pactadas y, además, directamente relacionadas con el precio de las viviendas al que se aplicaban los anticipos cuya devolución garantizaba el banco codemandado".

Siendo por lo demás pacífico que, pese a preverse de manera expresa en el contrato (apartado 3 del pacto 5.º) que sería la vendedora quien habría de requerir al comprador para el otorgamiento de la escritura de compraventa "indicando la fecha, lugar y hora en que las llaves estarán a su disposición",tal requerimiento nunca tuvo lugar, ni al finalizarse la obra, ni en el momento en que se llegó a obtener la cédula de habitabilidad, ni en respuesta a la comunicación de resolución del contrato por el comprador, ni tampoco en cualquier otro momento posterior.

(iv) Se razona en la sentencia que el incumplimiento del contrato no sería en este caso "imputable únicamente a la parte vendedora",señalando en concreto que el demandante era arquitecto director de la obra, por lo que el retraso en su finalización "no le es ajeno";que dejó de abonar la cantidad de 40.000 € prevista en el contrato durante el periodo de construcción; que "realizó cambios en el inmueble adquirido ... implicando esa modificación, junto a otras que se realizaron en otros inmuebles de la promoción, un cierto retraso";y en fin, que al rechazo de la obra manifestado por el promotor en el acta de recepción "por no estar terminada y no adecuarse a las condiciones contractuales",no sería "ajeno el actor en su condición de director de la obra".

La sala no comparte tales valoraciones.

Ante todo, porque ni en el escrito de contestación a la demanda, ni tampoco en el acto de la audiencia previa, se alegó por los demandados que el demandante hubiese sido, en todo o en parte, responsable del retraso en la entrega del inmueble, ni tampoco que en cualquier aspecto hubiese incumplido el contrato. La realización por el demandante de cambios en la distribución de la vivienda se adujo únicamente en sede de conclusiones, momento procesal que no es idóneo para que las partes alteren sus pretensiones ( artículo 433.3 LEC) ni para que amplíen los términos del debate, introduciendo, en el caso del demandado, argumentos en sustento de su oposición que no se hubiesen formulado ya al fijar los términos de la misma en el escrito de contestación ( artículo 405 LEC) , ya por vía de alegaciones complementarias en el acto de la audiencia previa ( artículo 426 LEC) .

Y al margen de ello, porque las circunstancias que se apuntan, ni consta que justificasen el retraso de la promotora-vendedora en la finalización de la vivienda y obtención de la cédula de habitabilidad, ni se consideran expresivas de un incumplimiento del contrato por el comprador demandante que le impida instar la resolución del mismo, ni en fin desvirtúan el hecho de la subsistencia de cargas, constituidas por la promotora para financiar la construcción, que impiden que la vivienda pudiese ser entregada conforme a lo pactado.

Así, en cuanto a la realización de modificaciones, el Sr. Rafael admite al ser interrogado que modeló la vivienda a su gusto y que hubo cambios en la distribución interior; pero niega que se levantase una escalera ni que se habilitase un espacio bajo cubierta más allá de lo que ya en un principio estaba previsto en los planos; y niega asimismo que las modificaciones realizadas implicasen que la duración de la obra se alargaría. Por la promotora no se han articulado mayores elementos de prueba dirigidos a acreditar que las modificaciones supusieran un retraso en la ejecución, lo que a dicha parte incumbía justificar ( apartados 1, 3 y 7 del artículo 217 LEC) . Y por lo demás, constatamos que conforme a lo previsto en el contrato (pacto 2.º), era a la promotora a quien correspondía "el derecho"de introducir modificaciones en la obra. En todo caso, difícilmente un retraso de varios años como el que en este caso se pone de manifiesto, parece prima facieque pudiera venir justificado por modificaciones menores en la distribución o acabados de la vivienda, o en la disposición de alguno de sus elementos.

En cuanto a la falta de realización por el comprador del pago a cuenta de 40.000 € previsto en el contrato, ni por los demandados se alegó tal hecho en sustento de su oposición, ni consta siquiera la existencia de requerimiento extrajudicial alguno en relación con ello. Por tanto, no cabe sino concluir que al igual que el comprador abonó la suma de 9.000 € sabiendo que el plazo de entrega previsto no podría cumplirse, la vendedora no le requirió a su vez el preciso cumplimiento del pago a cuenta que se había estipulado inicialmente, aceptando la entrega a cuenta que el comprador efectuó de una suma inferior, sin reprocharle en ningún momento que hubiese dejado de realizar los pagos a que venía obligado.

Finalmente, que el demandante fuese arquitecto director de la obra no permite sin más reputarle como responsable del retraso en su ejecución y finalización; pues es la promotora quien "decide, impulsa, programa y financia ... las obras de edificación"( artículo 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), y quien contractualmente venía obligada ( artículos 1.091, 1.254, 1.258, 1.445, 1.462 y concordantes del CC) a la entrega de la vivienda en una determinada fecha. En todo caso, por la promotora, que como señalábamos ni tan siquiera alegó este hecho como fundamento de su oposición, no se ha practicado prueba alguna dirigida a justificar que la actuación del propio demandante como miembro de la dirección facultativa de la obra tuviese cualquier clase de incidencia en orden a ocasionar, directa o indirectamente, el importante retraso en su finalización. Y el demandante, en sede de interrogatorio, se limita a manifestar que ni se encargó de lo relativo a la tramitación de la cédula de habitabilidad, ni tuvo siquiera conocimiento tras la expedición del certificado de final de obra acerca de si se arreglaron o no los defectos en aquel momento existentes.

(v) La sentencia considera asimismo que "todo parece indicar, teniendo en cuenta la fecha de celebración del contrato de compraventa en el año 2006 que el precio de la vivienda se devaluó debido a la crisis inmobiliaria y que cuando estuvo a disposición del comprador se entablaron negociaciones entre las partes para adecuar el precio inicialmente pactado al valor real del inmueble, no llegando a un acuerdo sobre el precio".Ello enlaza con una de las alegaciones contenidas en el escrito de contestación, según la cual "el contrato de compraventa, tantas veces citado, en realidad no es más que un permuta, como tantas se hacían, entre promotores y arquitectos de las obras: viviendas o pisos (obra) a cambio de trabajos (planos, dirección de obra, etc.), y que si no se llegó a un acuerdo fue que en el tiempo coincidió el hundimiento del sector inmobiliario y, consecuentemente, la bajada de los precios".

Pues bien, en primer lugar, y por lo que se refiere a la naturaleza del contrato, no podemos sino estar a lo que de las estipulaciones del mismo resulta, que es la obligación de entrega de la vivienda por la promotora a cambio del pago de un precio por quien en el propio documento contractual se dice ser comprador, lo que supone que nos hallamos ante un contrato de compraventa tal y como el mismo se define por el artículo 1.445 y concordantes del CC; sin que en el contrato conste, ni por los demandados se haya justificado de otro modo, que la entrega de la vivienda se hubiese de efectuar en el concepto de contraprestación a la prestación de sus servicios por el demandado como proyectista y director de la obra (al contrario de lo que la sentencia del Juzgado n.º 4 de Inca de 28 de julio de 2015, documento n.º 8 de la demanda, consideró probado en relación con el otro contrato suscrito por las partes en la misma promoción).

En segundo lugar, que por las partes se mantuvieron conversaciones en aras a alcanzar un acuerdo es un hecho que por el demandante no se discute, que el Sr. Rafael reconoce de manera expresa al ser interrogado y acerca del cual el testigo Sr. Luis Miguel, director de la oficina bancaria con que trabajaba la promotora, da algunos detalles en el juicio. Sin embargo, siendo asimismo pacífico que tales conversaciones no fructificaron en la obtención de acuerdo alguno que solventara la controversia existente entre las partes, el hecho de que las mismas existieran o de que el demandante pretendiese en ellas que el precio de la vivienda se fijase finalmente en una cantidad incluso inferior (70.000 € según el escrito de contestación) a la que se le estaba ofreciendo (110.000 € según el escrito de contestación), resulta en último término intrascendente para la resolución del litigio; pues la realización de una oferta que no cristaliza en acuerdo transaccional en el marco de las negociaciones mantenidas extrajudicialmente entre las partes no puede ser considerada como un acto propio que impida el ejercicio de una pretensión que vaya más allá de los términos de tal oferta (así, Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de junio de 1992, 17 de diciembre de 1994 y 29 de enero de 2004); y por otro lado, queda incólume, más allá de las vicisitudes que el mercado inmobiliario hubiera podido experimentar desde la fecha de celebración del contrato, y del mayor o menor interés que subjetivamente el comprador pudiera mantener en adquirir la vivienda por el precio que se había fijado en el contrato, el hecho del grave incumplimiento de sus obligaciones por la promotora demandada que legitima al comprador demandante para dar por resuelto el contrato, según resulta de lo actuado y se expuso anteriormente, por haberse producido un retraso de varios años en la obtención de la cédula de habitabilidad y por permanecer la vivienda gravada tanto en ese momento como a fecha de la resolución e inclusive a fecha de la demanda con dos hipotecas que impiden su entrega libre de cargas conforme a lo pactado, sin que en ningún momento por la vendedora, antes o después de que el comprador diese por resuelto el contrato, se le ofreciese la entrega ni se le requiriese para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Debe por consiguiente, con estimación en este punto del recurso, declararse resuelto el contrato de compraventa suscrito por el comprador demandante con la promotora codemandada, condenando a esta de conformidad con lo pactado y con lo que establecen los artículos 1.124, 1.101, 1.303, 1.295 y concordantes del CC, así como el pacto 4.º del contrato, a restituir al demandante las sumas entregadas a cuenta, más los intereses devengados desde dicha entrega; no pudiendo en este punto aceptarse la alegación de los demandados en el sentido de no ser la de restitución una obligación vencida por no establecerse en el contrato fecha para la devolución, puesto que tal obligación surge conforme a los preceptos legales citados como consecuencia de la propia resolución del contrato; sin que por lo demás se haya puesto por los demandados objeción alguna al cálculo que de los intereses devengados se efectúa por el demandante, según liquidación detallada que resulta del hecho 5.º del escrito de demanda y del documento n.º 7 de los aportados con dicho escrito.

CUARTO.- Acción de responsabilidad de los administradores

En el escrito de demanda se ejercitaba, acumuladamente a la de resolución contractual contra la sociedad promotora-vendedora, acción de responsabilidad dirigida contra los Sres. Narciso Fausto, en su condición no discutida de administradores de la referida sociedad. La acción se fundaba tanto en la responsabilidad solidaria por las deudas sociales que establece el artículo 367 TRLSC, como en la acción individual de responsabilidad del artículo 241 TRLSC. En el recurso de apelación, la parte concentra sus alegaciones en lo relativo a la responsabilidad por las deudas sociales, sosteniendo que esa responsabilidad dimana del hecho de que la sociedad se hallaba incursa en causa de disolución en el momento en que se dio por resuelto el contrato, sin que los administradores hubieran hecho lo necesario para promover la disolución de la sociedad; respecto de la acción individual del artículo 241 TRLSC, la parte apunta tras efectuar unas consideraciones de orden doctrinal acerca de su carácter excepcional, que "en el caso presente, en el que se considera que el daño causado a los acreedores lo es por el incumplimiento de la obligación de entrega, nos encontramos ante un supuesto incardinable en la acción de responsabilidad por deudas, y no en la acción individual de responsabilidad"(alegación 8.ª in finedel escrito de recurso). Por consiguiente, ceñiremos nuestro análisis a la procedencia o no de la referida acción de responsabilidad por deudas.

El artículo 367 TRLSC establece en su apartado 1 (según redacción vigente a la fecha de interposición de la demanda, actualmente modificada por Ley 16/2022, de 5 de septiembre) que "responderán solidariamente de las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución los administradores que incumplan la obligación de convocar en el plazo de dos meses la junta general para que adopte, en su caso, el acuerdo de disolución, así como los administradores que no soliciten la disolución judicial o, si procediere, el concurso de la sociedad, en el plazo de dos meses a contar desde la fecha prevista para la celebración de la junta, cuando ésta no se haya constituido, o desde el día de la junta, cuando el acuerdo hubiera sido contrario a la disolución".

Según expone la Sentencia del Tribunal Supremo 1.512/2023, de 31 de octubre:

"Como declaran las sentencias 601/2019, de 8 de noviembre , y 586/2023, de 21 de abril , cuando una sociedad de capital está incursa en causa legal de disolución y su órgano de administración no adopta las medidas previstas en los arts. 363 y ss. LSC para la disolución o la presentación de la solicitud de concurso (en caso de pérdidas cualificadas), la Ley constituye a los administradores en garantes solidarios de las deudas surgidas a partir de entonces. La justificación de esta responsabilidad radica en el riesgo que se ha generado para los acreedores posteriores que han contratado sin gozar de la garantía patrimonial suficiente por parte de la sociedad del cumplimiento de su obligación de pago.

A su vez, las sentencias 367/2014, de 10 de julio , 650/2017, de 29 de noviembre , 316/2020, de 17 de junio , y 669/2021, de 5 de octubre , han configurado este género de responsabilidad como una responsabilidad por deuda ajena, ex lege, en cuanto que su fuente -hecho determinante- es el mero reconocimiento legal, que se concreta en el incumplimiento de un deber legal por parte del administrador social, al que se anuda, como consecuencia, la responsabilidad solidaria de este administrador por las deudas sociales posteriores a la concurrencia de la causa de disolución. Y sin perjuicio de que resulte necesaria su declaración judicial".

Por el demandante se alegaba en su escrito inicial que en el momento en que dio por resuelto el contrato (burofax de 2 de abril de 2013), la sociedad se hallaba incursa en varias causas de disolución, en concreto las de los apartados 1.e), 1.a) y 1.c) del artículo 363 TRLSC, esto es, la concurrencia de pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, el cese en el ejercicio de la actividad que constituye el objeto social y la imposibilidad manifiesta de conseguir el fin social; sin que por los administradores codemandados se convocase junta para que en la misma se acordara la disolución de la sociedad, ni se promoviera tal convocatoria. Más en concreto, se alegaba (hecho 7.º de la demanda) en síntesis que las últimas cuentas anuales presentadas son las correspondientes al ejercicio 2011, que en aquel ejercicio la sociedad ya presentaba pérdidas, que su cifra de facturación en el mismo fue de cero euros lo que da a entender el cierre de hecho, que la memoria se halla prácticamente vacía incumpliéndose el contenido mínimo que la misma debe tener conforme a los artículos 260 y 261 TRLSC, que según se desprende de esas cuentas y de los informes patrimoniales del ejecutado obtenidos en 2016 y 2019 la sociedad dejó de operar oficialmente en 2011, y que su domicilio social se halla cerrado desde al menos abril de 2013 cuando el burofax que se dirigió al mismo no fue recogido. Asimismo, se refería (hecho 6.º de la demanda) que tras obtenerse en otro procedimiento sentencia condenatoria contra la sociedad codemandada, con relación a otro inmueble de la promoción, se ha seguido procedimiento de ejecución despachada mediante auto de 13 de abril de 2016 por el Juzgado n.º 4 de Inca, habiéndose puesto de relieve en el mismo la inexistencia de bienes suficientes y/o libres de cargas de la mercantil.

En el escrito de recurso se insiste (alegación 9.ª) en que "la falta de cuentas anuales refleja que la sociedad estaba en causa de disolución previamente a que se solicitara la resolución del contrato y la devolución de las cantidades adelantadas".

Pues bien, acerca de la fecha en que debe entenderse producido el nacimiento de la obligación a los efectos de la acción del artículo 367 TRLSC, cuando tal obligación es la de restitución por la sociedad de las cantidades recibidas como consecuencia de la resolución por incumplimiento de un contrato ex artículo 1.124 CC, se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo 291/2021, de 11 de mayo, concluyendo que tal fecha no es (como alega la parte) aquella en que se dio por resuelto el contrato, sino la de celebración del mismo. Explica el Tribunal Supremo que con anterioridad a la reforma de las Leyes de Sociedades Anónimas y de Responsabilidad Limitada operada por Ley 19/2005, de 14 de noviembre, la responsabilidad solidaria de los administradores derivada del incumplimiento de sus obligaciones de promover la disolución de la sociedad cuando concurriera una causa legal de disolución, abarcaba todas las obligaciones sociales; pero con esa reforma, su responsabilidad quedó ceñida a "las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución",y así se recogió en el artículo 367 TRLSC; de ahí la importancia de determinar el momento temporal en que ha de considerarse originada una obligación social cuando se exige al administrador social la responsabilidad prevista en el artículo 367 TRLSC. Continúa el Tribunal Supremo exponiendo que, según resulta de las Sentencias 505/2014, de 8 de octubre, y 151/2016, de 10 de marzo, "la doctrina de esta sala en materia de obligaciones con condición resolutoria es que, a efectos de la responsabilidad solidaria de los administradores por obligaciones sociales, la fecha de nacimiento de la obligación social derivada del acaecimiento del acontecimiento, futuro e incierto, que constituye la condición, no es la del contrato en el que se contiene tal condición, sino la del acaecimiento del acontecimiento en que consiste la condición, que origina la obligación derivada del cumplimiento de la condición. En el caso de una condición resolutoria, la obligación de restitución anudada a dicha condición nace cuando se produce el hecho resolutorio previsto en el contrato como supuesto de hecho de la condición".Ahora bien, "esa doctrina no es extrapolable al ejercicio de la acción resolutoria por incumplimiento del contrato",pues conforme al artículo 1.124 CC, ante el incumplimiento de su obligación por el otro contratante, "el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación";y "la fecha de nacimiento de la obligación del contratante incumplidor no puede depender de que el contratante cumplidor opte por uno u otro remedio de los previstos en el art. 1124 del Código Civil . En ambos casos, a efectos del art. 367 de la Ley de Sociedades de Capital , hemos de entender que la obligación ha nacido cuando se suscribió el contrato. No puede ser de peor condición el contratante que opta por exigir el cumplimiento de la obligación que el que opta por exigir la resolución y la consiguiente restitución de prestaciones. Tanto más cuando el contratante cumplidor puede optar por exigir al incumplidor el cumplimiento de la obligación y, si este resultare imposible, ejercitar el ius variandi y optar por la resolución. Resulta absurdo que esta última opción supusiera una mejora de su situación en la aplicación del art. 367 de la Ley de Sociedades de Capital respecto del que se ha limitado a ejercitar la acción para exigir el cumplimiento de la obligación contractual".Por otro lado, "la resolución con base en el art. 1124 del Código Civil no es consecuencia automática del acaecimiento de un hecho futuro e incierto, como ocurre con la condición resolutoria expresa, sino que es una consecuencia directa, por más que sea facultativa, del incumplimiento de la obligación prevista en un contrato sinalagmático, del que constituye un efecto natural, como lo constituye también la facultad de exigir el cumplimiento de la obligación en forma específica".

En el supuesto de autos, según resulta de lo expuesto en el anterior fundamento la resolución del contrato no se habría producido como consecuencia del cumplimiento de la condición resolutoria pactada, de entenderse como tal la previsión contenida en su pacto 4.º, pues de lo actuado resulta que el demandante aceptó que no se efectuase la entrega de la vivienda en la fecha que había sido prevista en el contrato efectuando un segundo pago a cuenta del total precio pocos días antes de que el plazo pactado expirase, pese a tener conocimiento en su condición de miembro de la dirección facultativa de que existía un retraso en la ejecución de las obras. La resolución del contrato que se acuerda lo es con base en el artículo 1.124 CC y al constatarse el incumplimiento de la promotora-vendedora contemplando el conjunto de hechos acaecidos desde la celebración del contrato hasta que finalmente se decidió por el comprador ejercitar la facultad resolutoria que el precepto citado le otorga. Por consiguiente, a los efectos de la acción contra los administradores con base en el artículo 367 TRLSC, ha de entenderse conforme a la doctrina de la Sentencia 291/2021 que se deja expuesta, que el nacimiento de la obligación se produjo en la fecha de celebración del contrato de compraventa, i.e., el 22 de septiembre de 2006.

Y ello ha de dar lugar a la desestimación de la demanda y del recurso en este punto, puesto que las alegaciones del demandante se centran en sostener que la sociedad se hallaba afecta por causa de disolución en el posterior momento, abril de 2013, en que se dio por resuelto el contrato, o en que dejó de operar de manera efectiva en 2011. Sin embargo, con relación a la fecha de celebración del contrato, no se justifica y ni tan siquiera propiamente se alega por el demandante que la sociedad se hallase ya incursa en causa de disolución; resultando por lo demás de la información obrante en el Registro Mercantil (documento n.º 10 de la demanda) que tanto en ese ejercicio como en los anteriores y posteriores, la sociedad presentó sus cuentas. Dado que no se justifica que a la fecha de celebración del contrato la sociedad se hallase incursa en causa de disolución, los administradores codemandados no han de responder solidariamente de la obligación social.

QUINTO.- Estimación del recurso. Costas de la primera instancia. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Los anteriores razonamientos dan lugar como avanzábamos a la estimación parcial del recurso interpuesto, debiendo en consecuencia, con estimación a su vez de la demanda en cuanto dirigida contra la entidad promotora-vendedora codemandada, declararse resuelto el contrato de compraventa y condenarse a esta al pago de la cantidad que se reclama de 43.721,29 €, comprensiva de capital anticipado e intereses vencidos, más los intereses legales devengados sobre el principal anticipado de 29.000 € desde la interposición de la demanda ( artículos 1.100, 1.101 y 1.108 CC) , y los del artículo 576 LEC desde la fecha de la presente resolución. Manteniéndose la desestimación de la demanda en cuanto dirigida contra los dos administradores.

En cuanto a las costas causadas en la primera instancia, se condenará a la entidad promotora-vendedora codemandada al pago de las correspondientes a la acción ejercitada contra ella, en aplicación de la regla de vencimiento objetivo del artículo 394.1 LEC; respecto de las correspondientes a la acción ejercitada contra los administradores codemandados, no se efectuará especial imposición al apreciarse conforme al mismo precepto la existencia de serias dudas de derecho, en cuanto la fijación de la doctrina jurisprudencial que da lugar a un pronunciamiento desestimatorio de la demanda tuvo lugar con posterioridad a la interposición de esta en octubre de 2020.

Por lo que se refiere a las costas de la apelación, al estimarse el recurso, no procede condenar en las costas del mismo a ninguno de los litigantes ( apartado 2 del artículo 398 LEC, en su redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que conforme a su Disposición transitoria 2.ª es la que resulta de aplicación al caso); acordándose asimismo la devolución del depósito constituido (apartado 8 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).