Sentencia Civil 423/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1444/2024 de 11 de junio del 2025

PRIMERO.-Impugnan los demandantes la Sentencia recaída en autos que rechazaba sus pretensiones. Promovían la declaración de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 10 de diciembre de 2.001 entre Dª. Pura Dª. Paloma. Se entablaba la demanda frente a D. Anselmo, quien se había subrogado en la posición que ostentaba la arrendataria inicial. No tuvo favorable acogida la pretensión actora, al apreciar la Jueza de instancia el planteamiento de una cuestión compleja, que excedía del ámbito reservado para el juicio verbal de desahucio.

Se alza la demandante frente al anterior pronunciamiento judicial y se afana por que el mismo sea revocado. Enuncia en primer término como motivo de apelación, el defecto de incongruencia. Expone que las razones expresadas por la Juzgadora de instancia para desestimar la demanda no fueron introducidas por el demandado como motivos de oposición. Insiste en la procedencia de declarar resuelto el contrato litigioso por expiración del término de vigencia. Por la apelada se formula oposición al recurso planteado e insta confirmar la resolución impugnada. Aduce que la inadecuación del procedimiento se trata de una cuestión de orden público, que puede ser apreciada de oficio. Defiende en todo caso la vigencia de la relación contractual, al señalar que emana del nuevo contrato de arrendamiento convenido por las partes en enero 2021, sin que haya transcurrido el término mínimo de vigencia ex art. 9 LAU.

SEGUNDO.-Se enmarca la controversia que se suscita ante este Tribunal entorno a la vigencia del contrato de arrendamiento de 10 de diciembre de 2.001, otrora suscrito entre Dª. Pura Dª. Paloma, (documento nº 2 de la demanda). Fue reconocido en la Sentencia impugnada, ninguna de las partes lo cuestiona, y la Sala considera acertado, que el demandado se subrogó en el contrato inicial, en la posición que ostentaba la primitiva inquilina, de la que era esposo. Así lo reconoce el propio demandado, pese a ciertas reticencias, en el acto de la vista y se desprende de las comunicaciones aportadas junto a la demanda. No resulta dable apreciar, como proponía el demandado en la contestación, alegato huérfano de prueba, que se suscribiera nuevo contrato de arrendamiento en enero de 2.021. Se produjo una novación como consecuencia de un cambio del arrendatario. Ostentaba plena legitimación pasiva el demandado respecto al cual se promueve la resolución del contrato de arrendamiento de 10 de diciembre de 2.001, del que pasaba a formar parte como arrendatario, en la posición que ostentaba la Sra. Paloma.

En relación con la alegada incongruencia por apreciar de oficio la juzgadora la inadecuacion de procedimiento, como se expone en la SAP de Santa Cruz de Tenerife de fecha 3 de julio del 2023," En relación a la cuestión compleja, su carácter de excepción vinculada a la inadecuación de procedimiento, lo que determina su apreciación de oficio, cabe transcribir por su claridad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª) núm. 243/2004 de 24 febrero , que recoge la doctrina jurisprudencial al respecto y que literalmente dice: "Decimos que no puede acogerse la tesis que sustenta la apelada porque, en primer lugar, en el juicio no se decidió si la cuestión alegada por la parte era o no una cuestión compleja, pues sólo se advirtió que excedía del cauce procesal del juicio de desahucio por lo que debía continuarse el mismo, con lo que parece que, tácitamente, se estaba rechazando que la cuestión atinente al ejercicio del derecho de opción de compra suscitada por el demandado pudiera calificarse de compleja, .......; en segundo lugar, porque no podemos desconocer que en relación a la " inadecuación de procedimiento" el Tribunal Constitucional tiene declarado de forma reiterada "que si bien el mandato contenido en elartículo 24.1 CEencierra el "el derecho a escoger la vía judicial que se estime más conveniente para la defensa de derechos e intereses legítimos" ( TC 90/19, de 22 jul .), es imprescindible que el cauce procesal elegido sea el jurídicamente correcto, pues el derecho a la tutela judicial efectiva no incluye un derecho fundamental a procesos determinados; son los órganos judiciales los que, aplicando las normas competenciales o de otra índole, han de encauzar cada pretensión por el procedimiento adecuado, sea o no el elegido por la parte actora (TC 21/86, de 14 Feb .; 20/1993, de 18 Ene .; 189/1993, de 14 Jun .; 92/1994 , 186/1995, de 14 Dic .; 160/1998, de 14 Jul . Y 214/2000, de 18 Sep .)". A la luz de la precedente doctrina, es claro que no se puede pretender que la Sala obvie el examen de la inadecuación de procedimiento, pues supondría cercenar el derecho de la parte a esgrimir una defensa que afecta al orden público y, además, desconocer el mandato constitucional a la tutela Judicial efectiva en los términos recogidos por la doctrina expuesta".No puede por tanto no puede apreciarse la infracción normativa sobre justicia rogada e incongruencia que se está denunciando en el recurso. Todo ello, sin perjuicio de lo que más adelante se resolverá respecto al fondo de la cuestión debatida.

Era dable reconocer aquel óbice procesal, mas fue errada su reconocimiento por la Jueza de instancia. A la vista de lo actuado y prueba obrante en el expediente, la Sala considera que no se había suscitado una cuestión compleja. El juicio verbal de desahucio por falta de pago regulado en el art. 250.1.1º, en relación con los arts. 440 y 444, todos ellos de la LEC, tiene como finalidad reintegrar al propietario la posesión de la finca arrendada ante el impago por parte del arrendatario de la renta o cantidades asimiladas, por lo que su naturaleza sumaria lo hace inadecuado para resolver cuestiones que excedan de su reducido ámbito de aplicación que, de existir, motivarán el dictado de sentencia que declare no haber lugar al desahucio con advertencia al demandante de que ejercite su pretensión en un juicio declarativo correspondiente, evitando que se acuda a dicho juicio sumario para obtener la resolución de un contrato sin las garantías que ofrece el juicio declarativo ordinario ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de enero de 1995 y 12 de junio de 1997 , entre las mas recientes), de manera que en el mismo únicamente pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de este a permanecer en el mismo.

El rechazo a la admisión de cuestiones distintas al derecho del actor a resolver el contrato y desalojar al arrendatario y el de éste a permanecer en la finca arrendada, no puede entenderse de modo absoluto o radical, pues la misma doctrina jurisprudencial es conforme en afirmar "que es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados" ( STS 26-3-1979 ) y "que tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio, el examen de aquellas cuestiones estrechamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma" ( STS 10-5-1993 ) aclarando que "las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio con los que surjan de la naturaleza del contrato, no las que crea el propio demandado con argumentos defensivos" ( STS 23-6-1970 ); no siendo ocioso, por último recordar la Sentencia de la AP de Córdoba, Sección 2ª de 18-11- 1996 , que ya declaró "que la complejidad no puede servir de base para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la ley le confiere, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario".

Para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas, o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, hacen dudosa la condición de mero arrendatario...., pues la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de deshaucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de deshaucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979).

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas arrendaticias requiere la concurrencia real y efectiva de la misma en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que lo alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal del procedimiento sumario. La necesidad de un mayor análisis del material probatorio y de una teórica hermenéutica más depurada no justifica la apreciación de " cuestión compleja" y la consiguiente remisión de las partes al declarativo ordinario, si no afectan a cuestiones ajenas a las que determinan la legitimación activa y pasiva de los litigantes porque, de lo contrario, bastaría con la simple alegación del demandado de una razón justificativa de la ocupación para hacer inútil este proceso, existiendo -empero- "complejidad" de relaciones jurídicas obstativas a discutirlas en la juicio de desahucio, debiendo acudirse al ordinario que corresponda cuando se declare que la relación que vincula a las partes es de naturaleza atípica y compleja, cuya interpretación y análisis no cabe verificarla en los estrechos límites de un juicio de desahucio, en cuanto se contemple un título no meramente locativo".

En el caso sometido a apelación, de un modo desatinado la Jueza de instancia observa la concurrencia de un aspecto controvertido, relacionado con el posible ejercicio del derecho de adquisición preferente. Mas en modo alguno consta que se haya acreditado que el arrendatario hubiera instado del arrendador el tanteo o ejercer el derecho de retracto, por cuanto no pasaron de meras conversaciones relacionadas por la posible compra de la vivienda por parte del inquilino, tratos que en modo alguno exigen que recaiga en este procedimiento pronunciamiento judicial sobre la facultad que regula el art. 25 de la LAU, y que no impiden que pueda prosperar la acción de desahucio. No se ha revelado la decidida intención de transmisión de la vivienda litigiosa, ni se ha celebrado ésta con tercero, así como tampoco se ha expresado la comunicación formal por el inquilino para ejercer su derecho de tanteo. Sobre el ejercicio de este derecho, la señala la SAP Málaga, sección 4ª, de 26 de noviembre de 2019: "Hemos de comenzar precisando que elartículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanosconcede al arrendatario un derecho de adquisición preferente, en caso de venta del inmueble arrendado, a través de dos mecanismos, el tanteo, que podrá ejercitar "en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión" (apartado 2), y el retracto, "cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada" (apartado 3).

Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991 , " por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

En el presente supuesto concurre esa incompatibilidad, de ahí que la Sala coincida con la juzgadora de instancia en que la recurrente pudo ejercitar, en tiempo y forma el derecho de tanteo, y no lo hizo, lo que impide acoger la pretensión articulada en la demanda, el derecho de retracto, razón que sería suficiente para confirmar el pronunciamiento recurrido, no sirviendo de excusa que, recibido el burofax en el que Banco Sabadell le comunicaba su intención de vender la vivienda arrendada, con indicación del precio pactado con el comprador (que a la postre no se ha modificado), iniciara las gestiones para la compra de la vivienda: tasación de la finca, oferta vinculante (que por cierto, no consta aceptada en el plazo conferido al efecto), el seguro de hogar (concertado después de la venta a los demandados) del que es beneficiario el Banco, la apertura de una cuenta en dicha entidad, con trasvase de todos sus fondos, y la fijación de fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa, dejada sin efecto sin que conste requerimiento alguno al respecto, y es que, partiendo del hecho acreditado, al no negarlo la recurrente, de la ausencia de contestación al burofax en el que se le ofrecía la posibilidad de tanteo, las posteriores gestiones realizadas con Banco Sabadell no pueden considerarse ejercicio efectivo de dicho derecho de adquisición preferente, teniendo en cuenta que ya existía, como expresamente se le comunicó, un comprador y un precio fijado para la venta, de manera que las consecuencias de esa inactividad, que no son otras que la concertación del contrato de compraventa con los hoy demandados transcurrido el plazo establecido en el art. 25.2 LAU para el ejercicio de derecho de tanteo, (en la escritura de compraventa así se hizo constar) solo pueden perjudicar a quien la ha provocado, en este caso, la recurrente.

Pero es que, además, tampoco informó de palabra a Banco Sabadell que le habían comunicado su derecho a ejercitar el derecho de tanteo, y que efectivamente lo ejercitaba, como manifestó en prueba testifical la empleada de Banco Sabadell que realizó las gestiones para la venta, impidiendo así que dicha entidad lo conociera, para actuar en consecuencia.

Finalmente, indicar que la comunicación a la recurrente de la venta proyectada con los demandados cumplía las exigencias establecidas por el art. 25.2 LAU , en relación con elart . 1.518 CC , al indicar el precio de venta, no acreditando que se le ocultara ninguna condición esencial, pues como tal no puede calificarse el hecho de que mediara un contrato de arras concertado con los demandados."

Partimos, asimismo, del tenor del art.25 LAU , que dispone lo siguiente:

"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil , cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada (...)".

Cabe descartar la presencia de una cuestión compleja y en consecuencia la concurrencia del óbice procesal que justificó la desestimación de la demanda en la instancia. Nada impide que los demandantes acudan al juicio de desahucio amparándose en la causa de expiración del término de vigencia. Así las cosas, no cuestionado por el demandado la recepción de la comunicación por la que los arrendadores expresaban su intención de no prorrogar el contrato, transcurrido el período mínimo de vigencia, regulado en el art. 9 LAU, en la versión vigente cuando se celebra el contrato, que procede declarar resuelto el contrato litigioso, estimando con ello la demanda planteada. Por lo expuesto, procede revocar la sentencia impugnada, dictando otra por la que estimando la demanda, se declara resuelto el contrato litigioso, condenando al demandado a dejar libre y expedita la indicada vivienda a disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal, con imposición al demandado de las costas de la instancia. En cuanto a las costas derivadas de la impugnación no ha lugar a realizar pronunciamiento de condena, debiendo ser devuelto el depósito para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación