Sentencia Civil 572/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 735/2023 de 12 de septiembre del 2024

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación íntegra del presente recurso, desestimase la demanda interpuesta y declarase no extinguido el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito por las partes por expiración del plazo contractual, y, por tanto, no se acordase el desahucio ni se condenase a las demandadas a dejar el inmueble en cuestión libre y expedito, a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran en plazo legal; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte apelada, demandante en la instancia. Alegó como motivo del recurso error en la valoración de la prueba. Y, a diferencia de lo que establece la sentencia recurrida, la actora no cumplió con el plazo de preaviso de un mes por cuanto la redacción del contrato, firmado en fecha 30 de abril de 2021, que en realidad era una nueva cláusula añadida al contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2018, redactado por la arrendadora establece literalmente: "Que a partir del próximo 1 de Junio de 2021, el Contrato de Arrendamiento tendrá duración de un mes y será mes a mes renovable por un mes más. Para la finalización del contrato cualquiera de las partes avisará a la otra por escrito con un mes de antelación. En caso de no recibir notificación por escrito de la voluntad de terminar el contrato, éste se renovará automáticamente por un mes más". Es decir, que en función de dicha cláusula, el mes de antelación del preaviso se debe realizar en fecha 1 del mes anterior, que es cuando se renovaba el contrato. Por tanto, si en fecha 1 de noviembre se prorrogó el contrato por un mes más, éste se prorrogaba hasta el día 1 de diciembre de 2021 y si el preaviso se realizó en fecha 23 de noviembre de 2021, fecha del burofax remitido por la arrendadora, ésta no cumplió con el mes de preaviso. No obstante lo anterior, es una cláusula oscura que puede llevar a equívoco y que limita, condiciona e impide que la garantía del preaviso surta efecto a favor del arrendatario y por el contrario, su redacción al no dejar clara su intencionalidad se presta a distintas interpretaciones, y en el caso presente, causalmente, siempre es una interpretación beneficiosa para el arrendador, pues, elija la fecha que elija como expiración de contrato (el día último de cada mes o el primero) siempre cumplirá con el plazo pues le basta elegir un día u otro en función de sus propios intereses; y, como establece el artículo 1287 del Código Civil español: "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad". Además de lo anterior, la arrendadora, al contrario de lo afirmado en su demanda, nunca avisó a las partes de que quisiese poner en venta el local y que por ello las prórrogas del contrato a partir del 1 de junio de 2021 fuesen mensuales hasta que el inmueble fuese vendido o existiese potencial comprador del mismo. Ninguna prueba al respecto han aportado durante todo el procedimiento, incumpliendo lo estipulado en el artículo 25 de la LAU, pues de ser esa la intención de la arrendadora, debió notificar en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, a fin de que las arrendatarias pudiesen ejercer su derecho de adquisición preferente.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso de apelación de contrario formulado, confirmando íntegramente el Fallo recurrido, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte apelante en segunda instancia, por su mala fe y temeridad, añadiendo que, en primer lugar, pedía la inadmisibilidad del recurso de apelación pues, de conformidad con el artículo 449.7 de la LEC, "1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, (...) si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas". En el presente procedimiento, se establece expresamente la condena al lanzamiento y la apelante ni ha manifestado estar al día de las rentas, ni lo ha acreditado, porque de hecho resultaría imposible, al adeudar rentas desde que le constó la interposición de la demanda, tal y como ya alegó esta parte en el juicio. De conformidad con el párrafo tercero del artículo 458.3 de la LEC, "Contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno, pero la parte recurrida podrá alegar la inadmisibilidad de la apelación en el trámite de oposición al recurso a que se refiere el artículo 461 de esta Ley". La apelante basa su recurso en varios argumentos introducidos "ex novo" en fase de apelación. Concretamente basa su apelación en un inexistente error de valoración de la prueba, entendiendo que no se ha acreditado o cumplido el mes de preaviso pactado por las partes en la última novación contractual operada por ambas partes, hecho que no fue controvertido. Oscuridad de la última novación operada, en relación al plazo de preaviso, citando expresamente el artículo 1287 del CC. Un posible derecho de tanteo y retracto. En ningún punto de la contestación a la demanda discutió la apelante nada de lo que ahora alega. No alegó que se hubiese dado el preaviso con menos de un mes de antelación. Más bien al contrario, en el burofax remitido por la propia letrada de las demandadas (documento nº 8 de la demanda) en respuesta a la misiva de la demandante, reconocía el preaviso con un mes de antelación. Tampoco alegó oscuridad alguna de la prórroga contractual, ni alegó derecho alguno de tanteo y retracto. Tal y como señala la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga, en su sentencia nº 668/2004, de 15 de septiembre, "... por lo que al plantearse la cuestión ex novo en la alzada, esto impediría sin más su estimación". No obstante, y para el caso en que el juzgador no apreciase la indefensión causada que alegamos, debemos señalar que además son argumentos falsos. Si el juzgador "ad quem" acude a los documentos adjuntos 4 y 5 de la demanda, verá como la demandante remitió burofaxes de fecha 23 de noviembre de 2021, dando por concluido el contrato el día 31 de diciembre de 2021, es decir, preavisando con un mes y siete días extra de antelación. Según se puede confirmar consultando los documentos adjuntos 6 y 7 de la demanda, dichos burofaxes fueron entregados el día siguiente. Así pues, si las misivas dando por vencido el contrato a fecha 31 de diciembre, se entregaron a las apelantes el 24 de noviembre, es manifiestamente falso que fuesen entregadas con menos de un mes de antelación. De hecho, así lo reconoce la parte demandada en su burofax unido como documento nº 8 de la demanda, ya citado en el anterior alegato. Tampoco existe oscuridad alguna en el documento de novación, que claramente cambia la duración anual por la mensual y establece un preaviso de un mes. El texto es sencillo de entender para cualquier persona, por ser breve, conciso y redactado con términos sencillos. Pero más absurdo es el alegato sobre un posible derecho de adquisición preferente, por dos motivos: Porque nadie ha adquirido el local vigente el contrato; y porque, en caso de admitirse, se pretende transmitir el edificio completo con el solar sobre el que se ubica, no sólo el local arrendado, lo que excluye dicho derecho según el artículo 25.7 de la L.A.U, al que se remite el artículo 31 de la misma norma. De conformidad con nuestro ordenamiento y la reiterada jurisprudencia, el juzgador en segunda instancia tiene la facultad de cognición absoluta, esto es, tanto de hechos como de derecho (sustantivo o procesal). Ahora bien, tal y como declara la sentencia del Tribunal Constitucional nº 375/1994, de 27 de noviembre de 1994, "En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 L.E.C.) , como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)". No señaló la parte apelante como hecho controvertido que la comunicación indubitada de esta parte no cumpliese el plazo señalado en el propio contrato por las partes. En su lugar se ciñó a discutir que la arrendadora pudiese resolver el contrato con preaviso inferior a 4 meses y sin precisar el inmueble para sí mismo o para un familiar, y en contra de un derecho de prórroga forzosa de las arrendatarias apelantes, todo ello con base en los artículos 9 y 10 de la LAU, relativos a los arrendamientos de vivienda, siendo que el contrato objeto de litis es para uso distinto de vivienda, más concretamente para una peluquería, como reconoció una de las apelantes en su interrogatorio. Tampoco denunció la demandada en su contestación a la demanda que el contrato adoleciese de oscuridad en su redacción como vicio del consentimiento. No lo hizo, porque para hacerlo debió reconvenir, así que, introduciendo una vez más argumentos en fase procesal inadecuada, se limitó a decir en sede de interrogatorio de parte, en respuesta a pregunta improcedente de su letrada, en contra-interrogatorio, "que desconocía que la prórroga modificase el plazo contractual de anual a mensual". Dado que el documento, de 1 página, sólo modifica la duración del contrato y el régimen de preaviso, es cuanto poco difícil de creer. Y, si es cierto, sólo puede serlo por su inobservancia de la más mínima diligencia empresarial, lo que no la legitima como acreedora de tutela judicial alguna. Como ya denunció esta parte en el acto del juicio, y en la alegación preliminar de la presente oposición, la parte demandada, ahora apelante, interrumpió el pago de las rentas tan pronto tuvo constancia de la resolución contractual operada por la arrendadora. Con independencia de que sea óbice para la admisibilidad de su recurso, entendemos que habla claramente de la mala fe de las demandadas, que no sólo introdujeron ex novo un supuesto vicio del consentimiento en sede del interrogatorio de parte (cuando esta parte ya había agotado su turno de preguntas y nada podía probar para desmentirlo), sino que ahora vuelve a introducir un argumento ex novo y claramente falso para fundar una apelación que debe ser entendida como una burda maniobra dilatoria, con el único objeto de retrasar la ejecución de la condena contenida en el Fallo recurrido, que dictamina la resolución del contrato y, por extensión y fundamentalmente, la obligación de restituir la posesión del local que disfrutan, no sólo sin título habilitante, sino además sin compensarlo o remunerarlo en modo alguno. No puede estar parte encontrar calificativo alternativo para el hecho de defender en primera instancia que el preaviso debía ser de cuatro meses, en lugar del mes empleado, y en segunda instancia negar que ese preaviso se haya dado con el mes requerido.

TERCERO.- Considerando que señala el Juez "a quo" que por la parte actora se presentó demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término convencional contra las demandadas, así pues, tenía facultades para disponer libremente de la posesión del inmueble sito en DIRECCION000, en Fuengirola, de manera que en tal condición suscribió con las demandadas un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con fecha 1 de junio de 2018, estipulándose la duración de un año, así como que una vez que hubiera transcurrido el plazo de duración del contrato, si no se hubiera acordado otra cosa, éste finalizaría y la arrendataria debería dejar a disposición de la arrendadora el local cuyo uso se cedía y ello sin necesidad de ningún requerimiento expreso dirigido a la arrendataria. Con fecha 2 de junio de 2018 se novó subjetivamente el contrato para incluir en la posición arrendataria, junto a la Sra. Encarna, a Dª. Virtudes, hoy codemandada. El 2 de junio de 2018, 1 de junio de 2019 y 1 de junio de 2020 se prorrogó por una anualidad, cada vez, el contrato suscrito con fecha 2 de junio de 2018. El 30 de abril de 2021 y ante el inminente vencimiento del contrato y la decisión de la propiedad de ofertar el local en venta, esta parte aceptó suscribir expresa prórroga, pero por plazos mensuales en lugar de anuales, hasta que el inmueble fuese vendido o existiese potencial comprador del mismo, señalando en la cláusula tercera: "TERCERO.- Que a partir del próximo 1 de junio de 2021 el Contrato de Arrendamiento tendrá duración de un mes y será mes a mes renovable por un mes más. Para la finalización del contrato cualquiera de las partes avisará a la otra por escrito con un mes de antelación. En caso de no recibir notificación por escrito de la voluntad de terminar el contrato, éste se renovará automáticamente por un mes más". En la cláusula cuarta se pactó la vigencia sin alteración del restante clausulado: "CUARTO.- Continúan vigentes el resto de las condiciones estipuladas en el reiterado Contrato de Arrendamiento, así como su Anexo nº I sobre la inclusión en el contrato de Dña. Virtudes". Dada la negativa de las arrendatarias a dar por resuelto el contrato pese a lo expresamente pactado el 30 de abril de 2021 y las conversaciones mantenidas entre las partes con motivo de la existencia de un potencial comprador, esta parte se vio obligada a remitir a la parte demandada, dos burofaxes, uno a cada una de las arrendatarias, de fecha 23 de noviembre de 2021, comunicando expresamente su voluntad de resolver el contrato llegado el día 31 de diciembre de 2021 y requiriendo expresamente la restitución de la posesión. Ambos burofaxes fueron entregados a la Sra. Encarna con fecha 24 de noviembre de 2021, sin que atendieran al requerimiento. En consecuencia, se suplicó el dictado de una sentencia por la que declarando la resolución del contrato de arrendamiento existente entre ambas partes, se declarase resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito por las partes y haber lugar al desahucio, con apercibimiento de lanzamiento en la fecha señalada ab initio, así como declarando todos los enseres presentes en el local a dicha fecha como objetos abandonados, y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada. Añade el Juez que las codemandadas se opusieron a las pretensiones de la actora solicitando la desestimación de la demanda. En este sentido, aunque mostraron su conformidad con la vinculación contractual de las partes por medio del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 2018 y con las prórrogas anuales del citado contrato, argumentaron que el referido contrato de fecha 1 de junio de 2018 tenía una duración anual y por tanto inferior a los cinco años establecidos como mínimo en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, negando que se les hubiera notificado la voluntad de no renovar el contrato antes del transcurso de esos cinco años preceptivos que señalaba la Ley, motivo por el cual no debía considerarse expirado el contrato de arrendamiento, que debería durar hasta los cinco años, (01/06/2023), prórroga obligatoria establecida por ley, salvo que esta parte solicitase la resolución antes de finalizar alguna de las prórrogas obligatorias, lo cual no había ocurrido. Además, la actora no habría procedido a cumplir con el plazo de preaviso legalmente establecido a los efectos de resolver el contrato de arrendamiento que únicamente se podría resolver con anterioridad a los cinco años, si lo necesitara para sí o para familiar de los establecidos en el art. 9º.3 de la LAU. Razona seguidamente el juzgador que la parte actora ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractualmente fijado. No son cuestiones controvertidas la legitimación activa de la hoy actora, así como la vinculación contractual de las partes por medio del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 2018 y las prórrogas anuales del citado contrato, lo que en cualquier caso queda acreditado con el documento nº 1 y bloque documental nº 2 de la demanda. Igualmente, con el documento nº 3 de la demanda consistente en la prórroga del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de 1 de junio de 2018, firmado por las partes en fecha de 30 de abril de 2021 y con lo declarado por la propia codemandada Sra. Encarna en el acto de la vista, queda acreditado que ambas partes pactaron que a partir del 1 de junio de 2021 la duración del contrato sería de un mes y que se renovaría mes a mes, así como que para la finalización del contrato cualquiera de las partes avisaría a la otra por escrito con un mes de antelación y sólo en el caso de que no se recibiera notificación por escrito de la voluntad de terminar el contrato, éste se renovaría automáticamente por un mes más. Con los documentos nº 4 a 7 de la demanda, consistentes en burofaxes enviados a las demandadas y en la certificaciones de entrega de los mismos, queda probado que con fecha 24 de noviembre de 2021, las demandadas recibieron notificación de la actora mediante las que se les comunicaba la finalización del contrato en fecha 31 de diciembre de 2021 y por tanto la imposibilidad de nueva prórroga, de conformidad con la antelación estipulada en el documento de 30 de abril de 2021. Por la parte demandada se ha alegado la obligatoria duración del contrato por un período de 5 años y por tanto la improcedencia de las supuestas notificaciones de finalización que en cualquier caso negaba que se le hubieran efectuado; sin embargo, se debe precisar que las codemandadas argumentan de acuerdo con el articulado de la LAU respecto del arrendamiento de vivienda, lo que no procede al tratarse de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, concretamente de un local de peluquería como alegó la codemandada Dª. Encarna, de manera que, de conformidad con el 4º.3 de la LAU, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la referida ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, de manera que, como ya se ha expuesto, las partes pactaron a partir del 1 de junio de 2021 que el arrendamiento durara un mes con posibilidad de prorrogarlo mensualmente, siendo que las hoy demandadas en su condición de arrendatarias recibieron notificación de la actora-arrendadora comunicándoles su voluntad de terminar el contrato con más de un mes de antelación, esto es, cumpliendo con creces lo estipulado al respecto. En consecuencia, considerando acreditado que el contrato de arrendamiento ha finalizado por expiración de su plazo, procede acoger las pretensiones de la parte actora. Concluye el Juez que, en relación con las costas, al haber sido estimada la demanda, se imponen a la parte demandada, y ello en aplicación de lo establecido en el art. 394.1 de la LEC. En definitiva, estima la demanda interpuesta y declara extinguido el contrato de arrendamiento para uso d¡stinto de vivienda suscrito por las partes, por expiración del plazo contractual, sobre el inmueble sito en DIRECCION000, en Fuengirola (Málaga), acordando el desahucio y condenando a las demandadas a dejarlo libre y expedito, a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran en plazo legal; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte demandada.

CUARTO.- Considerando que debe examinarse como cuestión previa la alegación efectuada por la parte apelada respecto del requisito de procedibilidad consistente en tener al día el abono de las rentas a fin de que pueda admitirse a trámite, y en su caso resolverse en apelación, el recurso frente a la sentencia resolutoria del arrendamiento. Es doctrina jurisprudencial reiterada que la exigencia impuesta por el artículo 449.1 de la LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos de apelación, extraordinarios por infracción procesal - éste recientemente derogado - y de casación, y se impone ya en la fase de interposición de dicho recurso, debiéndose precisar que no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del Tribunal Constitucional (elaborada en relación con otros precedentes de consignación impugnatoria establecidos en nuestro ordenamiento jurídico con anterioridad a la LEC vigente), que dicha consignación no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de recurribilidad, sin embargo, de una manera finalista o teleológica, atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio, como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 de la LOPJ (así las sentencias del TC 12/92, 115/92, 130/93, 214/93, 249/94 y 26/96), de modo que la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de esta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, que sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( sentencias del TC 344/93, 346/93 y 100/95), lo que no cabe decir del hecho del pago o consignación en sí mismo, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado (así las sentencias del TC 104/84, 90/86, 87/92, 214/93, 344/93, 346/93, 249/94, 100/95 y 26/96, entre otras). En el caso que nos ocupa, el Juzgado ha admitido a trámite la apelación efectuada por las arrendatarias sin requerirlas para justificar estar al día en el pago de la renta, a pesar de que ya la demandante, en su escrito de oposición al recurso, denunció dicho impago desde que la arrendadora comunicó su intención de resolver el contrato. Lo cierto es que, ni al interponer el recurso, ni luego en su trámite, la parte demandada y apelante ha justificado estar al día en el pago de la renta, manteniendo, en cambio, la ocupación del local de negocio. Las circunstancias expuestas determinan de entrada la desestimación del presente recurso de apelación y la subsiguiente confirmación de la sentencia que declaró resuelto el contrato y ordenó el desahucio consiguiente. Se debe añadir que ninguna vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva o indefensión de la parte recurrente se produce por la desestimación del recurso, pues la propia doctrina del Tribunal Constitucional es bien clara al señalar que no existe un derecho constitucionalmente protegido a interponer determinados recursos y, por tanto, que no existe un derecho de relevancia constitucional a recurrir en apelación, siendo perfectamente imaginable, posible y real que no esté prevista semejante posibilidad; por el contrario, el derecho a los recursos, de neta caracterización y contenido legal ( sentencias del TC 3/83 y 216/98, entre otras), está condicionado al cumplimiento de los requisitos de admisibilidad establecidos por el legislador y delimitados por vía interpretativa por la Sala Primera del Tribunal Supremo, a la que corresponde la última palabra sobre la materia, con el único límite consistente en la proscripción de la arbitrariedad y la evitación de los errores materiales, sin que la interpretación de las normas rectoras del acceso a la apelación tenga que ser necesariamente la más favorable a la parte recurrente; y que el principio "pro actione", proyectado sobre el derecho a la tutela judicial efectiva, no opera con igual intensidad en las fases iniciales del pleito que en las posteriores (así las sentencias del TC 3/83, 294/94 y 23/99), habiéndose añadido que el referido derecho constitucional se satisface incluso con un pronunciamiento sobre la inadmisibilidad del recurso, y no necesariamente sobre el fondo, cuando obedezca a razones establecidas por el legislador y proporcionadas en relación con los fines constitucionalmente protegibles a que los requisitos procesales tienden. En el presente supuesto, presentado el recurso de apelación, y aun cuando la parte apelante no acreditó tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato estaba obligado al pago, el Juzgado admitió el recurso, por lo que en este trámite, advertido el error y no acreditado el requisito señalado, es de ver que no cabría continuar el trámite hasta la sentencia de segunda instancia puesto que el requisito impuesto por el citado artículo 449.1 de la LEC se refiere a los "procesos que lleven aparejado el lanzamiento", como es el que ahora revisamos. Es más, incluso el hecho de que el local de negocio objeto del procedimiento fuera entregado a la parte actora, ello no determinaría que se alterase la naturaleza y clase del procedimiento, que tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo de local de negocio, como así se establece en la sentencia de instancia, la cual declara resuelto el contrato, ordenando el desalojo del local y en su defecto el lanzamiento. Es claro que estamos ante un proceso de desahucio por expiración del plazo y que el recurso, sin entrar a resolver sobre el fondo, debería ser desestimado, según solicita la parte apelada y se establece en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2011, al señalar: "La concurrencia de una causa de no-admisión del recurso apreciada en la sentencia. La cuestión planteada en el motivo carece de fundamento, por las siguientes razones: 1. Admitido el recurso de apelación sin haberse dado cumplimiento al requisito del artículo 449.1 LEC, no procedía declarar desierto el recurso de apelación, dado que esto solo se produce cuando, después del cumplimiento del artículo 449.1 LEC, el recurrente deja de pagar las cantidades que vayan siendo exigibles durante la tramitación del recurso, según se deduce del artículo 449.2 LEC. 2. La LEC no contempla un trámite en la segunda instancia, antes de dictar sentencia, que permita a la Audiencia Provincial revisar el pronunciamiento de admisión del recurso de apelación. 3. La decisión de la sentencia recurrida al desestimar el recurso de apelación por advertir la concurrencia de una causa que suponía que la apelación no debió ser admitida, se ajusta al criterio seguido por esa Sala (así también las sentencias del TS de 13 de febrero de 2009, de 31 de enero de 2011 y de 14 de febrero de 2011, entre otras)". No obstante lo expuesto, entrará la Sala en el fondo del asunto por cuanto es verdad que no ha habido un requerimiento expreso a la parte demandada desde la incoación del Rollo de apelación hasta el señalamiento para la deliberación y fallo, por lo que se evitaría una posible indefensión a la parte demandada y recurrente. Admitida la realidad del contrato de arrendamiento cuya resolución por expiración del plazo contractual se pretende, y acreditado que la actora ha comunicado a las demandadas su voluntad de no renovar el referidos contrato, lo que supone que no se puede considerar que ha habido tácita reconducción, la pretensión de la actora está llamada al éxito de conformidad con los artículos 1565 y 1581 del Código Civil. Y es que, ciertamente, los documentos 4 y 5 de la demanda demuestran que la demandante remitió burofaxes en fecha 23 de noviembre de 2021, avisando que daba por concluido el contrato el día 31 de diciembre de 2021 - no el 1 de diciembre, lo que hubiera motivado el incumplimiento de un mes como plazo del preaviso - es decir, avisó con más de un mes de antelación. Los documentos 6 y 7 de la demanda demuestran que los burofaxes fueron entregados el día siguiente al de su remisión. Y de hecho, como pone de relieve la apelada, no solo no es cierto que se avisara con menos de un mes de antelación, sino que así lo reconoce la parte demandada en su burofax - documento 8 de la demanda -. Declara el Juez en los hechos probados que no son cuestiones controvertidas la legitimación activa de la actora, ni la vinculación contractual de las partes por medio del contrato de arrendamiento fechado el 1 de junio de 2018, ni las prórrogas anuales del citado contrato. Tampoco es controvertido que las partes, en fecha 30 de abril de 2021, pactaron por escrito que, a partir del 1 de junio de 2021, la duración del contrato sería de un mes y que se renovaría mes a mes, así como que para la finalización del contrato cualquiera de las partes avisaría a la otra por escrito con un mes de antelación, y sólo en el caso de que no se recibiera notificación por escrito de la voluntad de terminar el contrato, éste se renovaría automáticamente por un mes más. No existe oscuridad alguna en el documento de novación, que claramente cambia la duración anual por la mensual y establece un preaviso de un mes. Como se expresa en la sentencia a instancia de la demandante y se corrobora con su lectura, "el texto es sencillo de entender para cualquier persona, por ser breve, conciso y redactado con términos sencillos". La Sala, revisada la prueba practicada en la instancia, en uso de la facultad que en el recurso de apelación le confiere el artículo 456 LEC, comparte los razonamientos del magistrado de instancia, y es que no siendo hecho controvertido la concertación y la revisión del contrato de arrendamiento cuya resolución, por expiración del plazo contractual, insta la demandante, y acreditado por dicha parte el envío a las arrendatarias, de su comunicación formal y en plazo de su intención de no renovar el contrato llegada la fecha - mensual - de su vencimiento, procede la resolución del contrato, sin que pueda operar la tácita reconducción, a los efectos previstos en los artículos 1565 y 1581 del Código Civil, por la exteriorización de la voluntad de no prorrogarlo al vencimiento de la fecha pactada. Debe desestimarse de plano un posible derecho de adquisición preferente - tanteo o retracto -, porque no consta la adquisición por un tercero del local vigente el contrato; y debe desestimarse igualmente el argumento de las prórrogas en tanto aplicables a los arrendamientos de vivienda, mientras que, conforme a la vigente legislación especial, los de local de negocio (distinto al de vivienda) se rigen por lo pactado entre las partes contratantes. Por las razones expuestas, procede confirmar íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.