Sentencia Civil 280/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 649/2024 de 14 de abril del 2025

PRIMERO.- Por la representación de la actora se ejercita acción de desahucio por falta de pago contra Don Claudio, arrendatario de la vivienda sita en DIRECCION000 (Estepona) propiedad de la entidad Abaco Promociones Inmobiliarias de Estepona, arrendamiento concertado en virtud de contrato suscrito por las partes con fecha 01-02-2011, en el cual se estipuló una renta mensual de 500,00 euros, afirmando que el arrendatario no se encuentra al corriente en el pago de las rentas. Solicita se declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y consecuentemente se decrete el desahucio de la demandada, con el apercibimiento de lanzamiento si no la deja libre en la fecha indicada.

La parte demandada se opone a la demanda deducida de contrario interesando el dictado de una sentencia absolutoria con todo tipo de pronunciamientos favorables y condena en costas a la actora y ello por cuanto considera que la demanda interpuesta incurre en mala fe y fruade de ley, alegando que el contrato que vincula a las partes no es simplemente de arrendamiento, sino de arrendamiento con opción de compra de vivienda, opción de compra que ha ejercitado con fecha 04/04/2022.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia en la cual analizada y valorada la prueba concluye que en el supuesto enjuiciado las alegaciones de la demandada oponiéndose a la demanda no pueden prosperar, en primer lugar por que nos encontramos ante un juicio sumario que únicamente permite a la parte demandada alegar y probar el pago o circunstancias relativas a la enervación, y en segundo lugar por cuanto la demanda se interpone a fecha 17-11-2021 y no es hasta abril de 2022 cuando ejercita la acción de compra, y por tanto en el momento que interpuso la demanda, la relación que unía a las partes era la de arrendador - arrendatario, siendo plenamente posible el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago, y dado que la parte no acredita el pago se estima la demanda y se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 1 de febrero de 2011 por falta de pago de la parte demandada y haber lugar al desahucio por falta de pago de la parte demandada, condenando al demandado a que desaloje y deje libre a disposición de la parte actora la citada vivienda en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento de la parte demandada, que se llevará a efecto en la fecha que se señale, y condenándole igualmente al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.- Frente a la sentencia dictada formula recurso de apelación la parte demandada alegando como primer motivo aplicación errónea aplicación del articulo 444.1 de la LEC que provoca la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 de la Constitución Española, por cuanto la sentencia de instancia entiende improcedente, al amparo de dicho precepto procesal, el motivo de oposición a la demanda de desahucio basado en el ejercicio efectuado por el demandado, como arrendatario, de un derecho de opción de compra incorporado dentro del mismo contrato de arrendamiento; infracción de la doctrina jurisprudencial de "la excepción de la cuestión compleja objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoca el demandante" como oposición admisible distinta al pago de la renta o la enervación, en concordancia también con la doctrina jurisprudencial que establece que "con el ejercicio de la opción de compra queda extinguido el arrendamiento y perfeccionada la compraventa". Segundo motivo: Vulneración de los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil, asi como del articulo 247 de la LEC y del articulo 11 de la LOPJ referente a la denuncia procesal deducida por la apelante en la instancia, en cuanto a que la demanda de desaucio por falta de pago interpuesta por la actora, la mercantil Abaco, contra la apelante, incurre en mala fe y fraude de ley, dado que la sentencia dictada considera dicha cuestión inexistente e inaplicable al supuesto de autos , siendo así que " los Juzgados y Tribunales rechazaran fundadamente las peticiones , incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o extrañen fraude de ley o procesal ". Por todo ello interesa se dicte sentencia en virtud de la cual se estime el recurso de apelación deducido , revocando la sentencia recurrida , dictando otra en virtud de la cual sea desestimada íntegramente la demanda interpuesta de contrario, y en consecuencia ordene revocar la declaración de desahucio y lanzamiento dictada en la instancia, con expresa condena de las costas de la primera instancia a la parte actora .

La parte actora y apelada se opone al recurso deducido de contrario alegando en primer lugar la inadmisión del recurso por incumplimiento de lo dispuesto en el art. 449.1 de la LEC .Entiende que si bien se han consignado en el juzgado la cantidad de 43. 500 euros correspondientes a las rentas vencidas hasta la interposición del recurso de apelación , se ha opuesto a que sean entregadas a la parte con lo cual se incumple el referido articulo. En segundo lugar entiende asimismo que ha de ser inadmitido el recurso por su presentación fuera del plazo de los veinte dias a que se refiere el articulo 458.1 LEC , y en aplicación del art 247 de la mencionada ley en lo referente a la buena fe procesal y art 7.1 y 2 del C Civil y art. 11 de la LOPJ, en lo que se refiere a la regla de la buena fe procesal y al abuso de derecho, sin que pueda interrumpir los plazos procesales la solicitud de aclaración y complemento de la sentencia al haber sido solicitada con efecto dilatorio para alargar plazos y con evidente mala fe. En cuanto a los motivos alegados de contrario, y en relación con en primero de los esgrimidos el referido motivo, fue asimismo causa de oposición a la demanda , careciendo de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta , caracterizados por su cognición judicial limitada , ausencia de complejidad y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido asi el legislador y por tanto debe ser desestimado .En cuanto al segundo pone de manifiesto como resulta curioso que el apelante alegue mala fe y fraude de ley cuando asimismo no ha pagado renta alguno en muchos años y dentro del procedimiento ha presentado múltiples escritos con evidente afán dilatorio (suspensiones reiteradas del juicio, petición de aclaración de sentencia, etc. Por todo ello interesa se desestime íntegramente el recurso de apelación con expresa imposición de costas a la apelante.

TERCERO.- Con carácter previo al examen de los motivos en los que el apelante funda su recuro de apelación se hace necesario examinar las dos causas por los que entiende la entidad apelada no cabe admitir a tramite el recurso. Ambas cuestiones son objeto de examen por separado:

I.- El primero de ellos se centra en el alegado incumplimiento de lo dispuesto en el art. 449.1 de la LEC pues entiende que si bien se han consignado en el juzgado la cantidad de 43. 500 euros correspondientes a las rentas vencidas hasta la interposición del recurso de apelación , se ha opuesto a que sean entregadas a la parte con lo cual se incumple el referido articulo.

En efecto, dispone el art. 449.1 LEC que "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

Se trata de una exigencia que, ya existente en el artículo 148. 2 LAU 1964 , constituye un medio de conjurar el riesgo de que se planteen recursos con ánimo dilatorio, permitiéndose por otra parte que se asegure el cumplimiento de la resolución recaída ( SSTC 29/1993 y 343/1994 ). Como se decía en la STS de 26 de octubre de 1998 ( STS 204/1998 ), la consignación de rentas para recurrir representa una exigencia esencial para el acceso y la sustanciación de los recursos, cuya finalidad es la de asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una sentencia favorable para evitar que el arrendatario se valga del sistema de recursos que la ley le concede, como medio para continuar en el goce o uso del inmueble arrendado sin satisfacer la contraprestación obligacional de la prestación locativa, convirtiendo el recurso en una maniobra dilatoria del lanzamiento en perjuicio del arrendador.

Pues bien, es precisamente la finalidad del precepto de asegurar los derechos del arrendador y evitar eventuales abusos por parte de arrendatarios que, interponiendo los recursos que la ley permite, dilaten la solución del proceso y su permanencia injustificada en la finca arrendada sin pagar merced, la que determina que de dicha exigencia ni tan siguiera se libren los arrendatarios demandados que, han obtenido el beneficio de justicia gratuita.

Como se ha dicho en varias ocasiones la consignación de las rentas debidas no es un depósito exigido por la ley procesal para recurrir, sino que es un pago o consignación de rentas debidas en virtud de la relación material, de naturaleza contractual, entre las partes que simplemente pretende, para evitar maniobras fraudulentas, tutelar la reciprocidad o bilateralidad del contrato de arrendamiento, y asegurarse de que el inquilino abone las rentas durante el tiempo que está tramitándose el recurso de apelación y se encuentra ocupando la finca, obligación que, evidentemente, también incumbe al que ostenta el derecho a la justicia gratuita.

En este sentido se han pronunciado diversas Sentencias, entre las que cabe citar la SAP Navarra (Secc. 1) de 28 de junio de 1999 , SAP Tarragona (Secc. 3) de 23 de junio de 2005 , SAP Cantabria (Secc. 4) de 5 de enero de 2006 , SAP Pontevedra (Secc. 6) de 8 de junio de 2007 SAP Barcelona (13a) de 14 de febrero de 2008 , SAP Albacete de 31 de marzo de 200, SSAP Pontevedra (Secc. 3) de 14 de mayo de 2009 y de 1 de julio de 2010 .

Hechas las anteriores, la consignación de rentas que exige el art. 449.1 LEC constituye, al menos en la regulación temporalmente aplicable al supuesto de autos, un requisito insubsanable en lo relativo a su cumplimiento tempestivo. Así, venimos entendiendo de acuerdo con el ya antiguo criterio común 16/2002 de los presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de marzo de 2003, respaldado por la doctrina jurisprudencial más reciente, que el apelante en los casos determinados por el art.449 LEC, debe proceder a la consignación de la cantidad debida al formular el recurso, pues la posibilidad de subsanación se refiere únicamente a la acreditación de la consignación o pago ya efectuado.

No es necesario, como indica la parte apelada que las cantidades consignadas, sean efectivamente entregadas al actor, el precepto legal es claro y así lo viene reconociendo reiterada jurisprudencia ,bastando por tanto con la consignación. El apelante en su recurso y asi consta en el otrosi en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 449.1y 2 de la LEC, y solamente a los efectos procesales preceptivos para la admisibilidad del recurso, ha consignado las cantidades de las rentas correspondientes a lo reclamado en la demanda y a la tramitación del proceso, que al momento de interposición de recurso asciende a la cantidad de 43.500,00 euros manifestando su voluntad de ir consignando las que venzan sucesivamente durante la sustanciación del recurso. Siendo de aplicación el requisito nº 2 del Citado art 449 LEC, en contra de lo afirmado de contrario.

A todo cuanto hemos expuesto, hemos de reseñar como en el presente procedimiento, no son objeto de reclamación las rentas pendientes vencidas, por cuanto se limita a interesar el desahucio por falta de pago, sin acumulación de ninguna otra acción, y por tanto la consignación realizada lo es única y exclusivamente para dar cumplimiento al requisito de procedibilidad.

Es por ello que procede rechazar este motivo de inadmisión del recurso deducido -

II.- .Segundo motivo de inadmisibilidad: Vulneración de los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil, asi como del articulo 247 de la LEC y del articulo 11 de la LOPJ referente ala denuncia procesal deducida por la apelante en la instancia, en cuanto a que la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta por la actora, la mercantil Abaco, contra la apelante, incurre en mala fe y fraude de ley, dado que la sentencia dictada considera dicha cuestión inexistente e inaplicable al supuesto de autos, siendo asi que "los Juzgados y Tribunales rechazaran fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o extrañen fraude de ley o procesal.

La objeción a la admisibilidad del recurso debe ser desestimada.

La sentencia de SAP, Civil sección 3 del 15 de enero de 2025 ( ROJ: SAP NA 109/2025 - ECLI:ES:APNA:2025:109 ) Sentencia: 61/2025 Recurso: 224/2023

"Consideran los apelados que el recurso de la demandante está presentado fuera del plazo legal de 20 días, computándolos desde la fecha de notificación de la sentencia, argumentando para ello que tal plazo no queda interrumpido en este caso concreto por la intermedia tramitación y resolución de una aclaración de la referida sentencia, por razón de la inocuidad e intrascendencia de la misma.

La sentencia que resolvió el litigio en primera instancia, datada en fecha 1 de diciembre de 2022, consta notificada a todas las partes el 5 de diciembre de 2022. En teoría el plazo legal de 20 días para la interposición de recurso de apelación contra la misma ( art. 458 LEC) finalizaría el 18 de enero de 2023. Sin embargo el recurso de apelación de la Sra. Francisca consta presentado el día 30 de enero de 2023.

Se da la circunstancia de que el día 9 de diciembre de 2022 la representación procesal de AMA Seguros solicitó aclaración de la sentencia de primera instancia, por cuanto la misma le imponía condena cuando, por el contrario, se trata de la aseguradora de la codemandada Sra. Micaela, quien había resultado absuelta de toda responsabilidad.

Mediante auto de 15 de diciembre de 2022 el juzgado de primera instancia formuló corrección de la sentencia, en el sentido de absolver también a AMA por resultar desestimada la demanda dirigida en su contra. Este auto consta notificado a las partes con fecha 20 de diciembre de 2023, por lo que iniciando el cómputo de los 20 días para apelar a partir de dicha fecha, el plazo terminaría el día 31 de enero de 2023. Cabe recalcar que el referido auto de aclaración no especificó ninguna interrupción o paralización del plazo para recurrir la sentencia, limitándose a indicar que era un auto no recurrible sin perjuicio de los recursos en su caso procedentes contra la sentencia aclarada.

Los apelados plantean que la aclaración o corrección de sentencia practicada con el auto de 15 de diciembre fue de contenido material inocuo e intrascendente y, por ello, no provocaba una suspensión del plazo para recurrir la sentencia.

Sobre esta cuestión entendemos de aplicación el criterio del Tribunal Supremo, relativo a la eventual constatación de una intencionalidad fraudulenta y abusiva en la solicitud de aclaración de sentencia para extender improcedentemente el plazo de apelación, que no se observa concurrente en el caso que nos ocupa.

Explica la STS 1254/2023, de 3 de octubre, lo siguiente:

"2.- El auto de aclaración, rectificación y subsanación o complemento de sentencias se integra como un todo unitario en la sentencia aclarada, rectificada o completada, de la que pasa a formar parte. Por eso, el plazo íntegro para interponer los recursos contra tal resolución comienza a correr de nuevo a partir de la notificación de la resolución que resuelva la petición ( arts. 267.9 LOPJ y 448.2 LEC ), como ha declarado la jurisprudencia de manera inconcusa (por todas, sentencia del Tribunal Constitucional 90/2010, de 15 de noviembre , y sentencias de esta sala 674/2015, de 9 de diciembre , y 163/2019, de 14 de marzo ). No obstante, en la última de las resoluciones citadas ya advertimos que:

"El principio de improrrogabilidad de los plazos, establecido en el art. 134 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , exige rigor en la exigencia de cumplimiento de los plazos previstos en esta ley para los distintos actos procesales. En concreto, exige que los plazos previstos para la interposición de los recursos sean respetados y no queden demorados por hechos o incidencias carentes de la necesaria relevancia atendida el carácter taxativo de la previsión legal".

3.- Esta necesidad de relevancia justificativa de la suspensión de los plazos procesales entronca con el ejercicio de los derechos de buena fe y sin abuso. A ello se refirió el auto de esta sala de 18 de marzo de 2021 (recurso 312/2018 ) cuando declaró que "la "simple petición" de corrección de un error material o aritmético, en cuanto puede verificarse en cualquier momento, no afecta al cómputo del plazo para recurrir", puesto que "lo contrario, además de quebrantar el principio elemental de seguridad jurídica, permitiría el abuso de la parte que, advirtiendo un error material, no solicita su subsanación en tanto no conviene a sus intereses, a fin de utilizar fraudulentamente una figura procesal de ámbito tan restringido que sólo permite corregir lo que cabría denominar error mecanográfico, de transcripción o lo que en lenguaje coloquial, podemos denominar, error de cuentas".

4.- La sentencia 208/2019, de 5 de abril , con cita de otras muchas resoluciones de la sala, delimitó el ámbito de las peticiones de rectificación, aclaración o complemento, sobre la base de la invariabilidad de las resoluciones judiciales, y concluyó que no es posible sobrepasar el objeto específico de estas excepcionales vías de aclaración, rectificación o complemento. Y es doctrina general, tanto del Tribunal Constitucional como de esta sala, que no procede la interrupción de los plazos para recurrir por la interposición de recursos o la formulación de peticiones o incidentes manifiestamente improcedentes ( SSTC 84/1994, de 14 de marzo , 168/1994, de 6 de junio , 94/2006, de 27 de marzo , y 323/2006, de 20 de noviembre ; sentencias de esta sala 198/2018, de 10 de abril , y 163/2019, de 14 de marzo; y autos de la Sala Especial del art. 61 LOPJ del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2011 y 19 de enero de 2012).

La sentencia 743/2013, de 26 de noviembre , estableció como regla general que no cabe juzgar la mayor o menor corrección de lo solicitado en la solicitud de aclaración o rectificación, pero admitió que cuando concurrieran los requisitos del fraude procesal tales solicitudes no interrumpirían el plazo del recurso".

Por tanto, para sostener una inadmisibilidad del recurso de apelación por extemporaneidad, en los términos defendidos por la parte apelada, resultaría preciso observar una intencionalidad dilatoria flagrante y evidente en la parte apelante, mediante la construcción artificiosa de una aclaración de sentencia inocua o intrascendente, sólo encaminada a ampliar fraudulentamente el plazo de recurso." Es evidente que tal circunstancia no sucede en el caso que nos ocupa, desde el momento en el que quien solicitó la aclaración y complemento de la sentencia es la apelante mediante un escrito presentado de forma en plazo sin que podamos presumir animo dilatorio .un interés dilatorio) acción o complemento de la sentencia a la notificación de sentencia, y ello por cuanto

Por su parte la SaP , Civil sección 1 del 14 de noviembre de 2024 ( ROJ: SAP VI 757/2024 - ECLI:ES:APVI:2024:757 ) Sentencia: 1083/2024 Recurso: 564/2024 Dando respuesta en primer término al motivo de inadmisión del recurso fundado en la extemporaneidad de su presentación e incumplimiento del plazo del art. 458.1 LEC, reiteramos los ya expuesto, entre otros, en nuestro auto nº 58/21, dictado en el rollo de Sala nº 390/21.

El art. 267.9 LOPJ establece lo siguiente:

Los plazos para los recursos que procedan contra la resolución de que se trate se interrumpirán desde que se solicite su aclaración, rectificación, subsanación o complemento y, en todo caso, comenzarán a computarse desde el día siguiente a la notificación del auto o decreto que reconociera o negase la omisión del pronunciamiento y acordase o denegara remediarla.

De otra, el art. 448 LEC:

2. Los plazos para recurrir se contarán desde el día siguiente al de la notificación de la resolución que se recurra, o, en su caso, a la notificación de su aclaración o de la denegación de ésta.

El auto del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 4 de octubre de 2011 resuelve lo siguiente:

La resolución del presente recurso de queja pasa por examinar la redacción del art. 215.5 LEC , introducido por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre y que sostiene que la petición de aclaración de una resolución judicial interrumpirá el plazo para recurrirla, continuando el cómputo desde el día siguiente a la notificación de la resolución que reconozca o niegue la aclaración solicitada, y la aparente contradicción existente con el art. 448.2 de la LEC y art. 267.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que determinan que dicha petición de aclaración, rectificación, subsanación o complemento interrumpirá el plazo para interponer los recursos, y, en todo caso, comenzaran a computarse desde el día siguiente a la notificación del auto o decreto que reconociera o negase la omisión del pronunciamiento y acordase o denegara remediarla.

La cuestión que debe ser objeto de examen es si pedida una aclaración, rectificación o complemento de sentencia o auto, el plazo para interponer recurso contra la misma que haya transcurrido hasta la petición se ha de entender definitivamente perdido o se computa nuevamente todo el plazo desde la notificación del auto o decreto que recaiga.

... el plazo debe empezar a computar de nuevo desde la notificación del auto o decreto que acuerde o deniegue la aclaración o rectificación, de conformidad con la doctrina mantenida por el Tribunal Constitucional, recogida en la STC 90/2010, de 15 de noviembre, al tenerse en cuenta que las resoluciones aclarada y aclaratoria se integran formando una unidad lógico-jurídica que no puede ser impugnada sino en su conjunto a través de los recursos que pudieran interponerse contra la resolución aclarada, por lo que "se ha entendido tradicionalmente que en la determinación del dies a quo para el cómputo del plazo de un recurso contra una resolución que ha sido objeto de aclaración se debe tomar necesariamente en consideración la fecha de la notificación aclaratoria", lo que se compadece con el tenor literal de los arts. 448.2 de la LEC y el art. 267.9 de la LOPJ , habiendo sido éste último objeto de reforma mediante Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, en la que se mantiene el criterio de iniciar el cómputo del plazo para el recurso desde la notificación del auto o decreto que acuerde o deniegue la aclaración, rectificación o complemento.

En el mismo sentido se pronuncia la S.TS. nº 743/2013.

En el supuesto de autos se notificó la sentencia con fecha 5 de diciembre de 2023 y con fecha 11 de diciembre de 2023 se presentó en tiempo y forma la solicitud de complemento de la sentencia, se dictó auto denegando la aclaración y el 10 de enero de 2.024

Por tanto, a tenor de lo expuesto y conforme a lo regulado en los arts. 133.2 y 135.5 LEC, el recurso de apelación, presentado se interpuso dentro del plazo de veinte días, art. 458.1 LEC, computados desde el día siguiente a la notificación de auto denegatorio de la aclaración."

Aplicando estas consideraciones al supuesto que nos ocupa la solicitud de aclaración y complemento de la sentencia no se puede reconocer un ánimo meramente dilatorio, teniendo en cuenta que la recurrente en su solicitud hacía mención.

Las razones propuestas en la solicitud se reproducen ahora en el recurso de apelación, como precisamente sugiere el auto que inadmitió a trámite la solicitud de complemento de la sentencia al considerar que lo planteado "... podrá ser objeto del correspondiente recurso ...".

De otra parte, la comprobación de los plazos pone de relieve que la sentencia se notificó a las partes el 5 de Diciembre de 2.023 y la solicitud de complemento de la sentencia se presentó el el dia 11 de diciembre del referido año .. Por tanto, conforme a lo regulado en los arts. 133, 135.5 y 215.2 LEC, se hizo regularmente dentro de los de cinco establecidos en la ley, sin que el motivo, al margen de su no estimación , pueda presumir animo dilatorio, cuando tan solo instaba se pronunciase sobre los periodos impagados correspondientes a rentas y su importe y ello a efectos de efectuar la correspondiente consignación .Razón que permite rechazar los argumentos de las apeladas en cuanto citan la S.TS. 163/19, de 14 de marzo, en la que se valora precisamente el incumplimiento de ese plazo y la sucesiva solicitud de aclaración y de complemento de la sentencia. Circunstancias que en modo alguno son reveladoras de un eventual ánimo dilatorio que, como se ha dicho, no concurren en el supuesto de autos y por ello no es aplicable la doctrina que expone.

Por lo expuesto, el recurso no incurre en causa de inadmisibilidad por extemporaneidad por no concurrir fraude procesal alguno urdido por la apelante para ampliar artificiosamente el plazo de recurso, en los términos jurisprudencialmente exigidos para tal consideración.

CUARTO.- En cuanto al fondo y con respecto al primer motivo de apelación deducido hemos de exponer como en la sentencia dictada la juzgadora a quo, efectivamente da por acreditado los siguientes extremos, que resultan relevantes para el estudio de la cuestión analizada. Se reseña en la fundamentación jurídica de la sentencia como el contrato de arrendamiento aportado a las actuaciones, esto es el suscrito por las partes con fecha 01-02-2011, único que se ha dado como probado en las actuaciones, contiene efectivamente una clausula de opción de compra, "clausula Undécima" una claúsula cuyo tenor literal las partes acuerdan conceder un derecho de opción de compra, opción gratuita, de forma que se reconoce derecho al arrendatario de ejercitar la opción de compra, de forma que el arrendatario podrá adquirir la propiedad de la vivienda a través de la notificación fehaciente al arrendador de su intención de ejercitar la opción de compra. El plazo para ejercitar el derecho de opción será el de vigencia del arrendamiento, de conformidad con lo establecido en la clausula segunda del contrato, plazo en el que el arrendamientario habrá de comunicar de forma fehaciente al arrendador su intención de ejercitar el derecho de opción de compra en el sentido de adquirir la vivienda arrendada, transcurrido ese periodo, el derecho de opción de compra quedará extinguido " .En la clausula segunda, a la cual se remite se establece que el presente contrato tendrá un plazo de duración indefinida.

Asimismo se recoge en la sentencia como el Sr Claudio como arrendatario ha ejercitado la opción de compra en fecha 4 de abril de 2022 ( notificada fehacientemente a la mercantil actora mediante sendos burofax con certificado de si contenido y acuse de recibo en el domicilio del Representante Legal de dicha mercantil Abaco, con fecha 6 de abril, y así consta acreditado con los Documentos nº s 4, 5 y 7 de la Contestación) o sea tras la interposición de la demanda lo cual acontece el 17-11- 2021 y con anterioridad a la celebración de la vista del presente juicio, y antes del dictado e la sentencia de fecha 4 de diciembre de 2023 declarando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de febrero de 2011.

Consta de la documental aportada las Actas Notariales de Notificación y Requerimiento de fecha 22 de mayo de 2022 y de manifestaciones por no comparecencia de fecha 15 de junio de 2022 por la que se requirió a la mercantil actora ABACO una vez ejercitada la opción de compra sobre la finca objeto del presesnte procedimiento para otorgar la escritura de compraventa con ofrecimiento del pago del precio de la misma , mediante cheques contra la cuenta corriente del apelante , según lo establecido en la clausula undécima del contrato de arrendamiento con opción de compra. (Mas documental aportada y admitida judicialmente en el acto de la vista)

A mayor abundamiento esta Sala va a entrar a examinar los distintos motivos de apelación alegados, si bien antes efectuaremos algunas consideraciones generales que resultan de interés y que la sentencia de SAP, Civil sección 21 del 27 de junio de 2022 ( ROJ: SAP M 10083/2022 - ECLI:ES:APM:2022:10083). Se entiende por "sumario" aquel tipo de proceso caracterizado por las siguientes notas: limitación de los medios de ataque y de defensa de las partes, restricción del conocimiento del juez y sentencia sin autoridad de cosa juzgada material. Concepto imprescindible cuando de la cuestión compleja, como concepto procesal, se trata, ya que ésta sólo encuentra su explicación y puede ser acogida en un juicio sumario.

Bajo la vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 uno de los típicos procesos sumarios era el juicio de desahucio. Y, así se decía que, el juicio declarativo especial de desahucio (regulado en el Título XXVII del Libro II de la L.e.c. -arts. 1.561 a 1.608)- establecido con la única finalidad de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada (o en precario) al apreciarse la concurrencia de alguna de las claras y concretas causas que permiten al arrendador desahuciar judicialmente al arrendatario (o la situación de precario), dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia, al demandante, de que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría, a este juicio sumario, en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario (T.S. Sala 1ª: 511/1997 de 12 de junio de 1997, R.J. Ar. 4766; 33/1995 de 31 de enero de 1995, R.J. Ar. 413; 437/1993 de 10 de mayo de 1993, R.J. Ar. 3535; 14 de abril de 1992, R.J. Ar. 3106; 26 de marzo de 1979, R.J. Ar. 1189; 17 de marzo de 1969, R.J. Ar. 1358; 17 de junio de 1968, R.J. Ar. 3081; 20 de mayo de 1946, R.J. Ar. 569; 21 de junio de 1945, R.J. Ar. 712; Solo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo). Y, a tal efecto, debe reputarse que estamos ante una cuestión compleja, que despliega el reseñado efecto, cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura (T.S.: 19 de junio de 1944, R.J. Ar. 819; 25 de abril de 1936, R.J. Sr. 973; 11 de marzo de 1933; 5 de noviembre de 1908; 25 de noviembre de 1905, C.L. Tomo XX Volumen III de 1905; 8 de julio de 1903), cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda (T.S.: 3 de junio de 1948, R.J. Ar. 779; 3 de julio de 1941, R.J. Ar. 891) y cuando entre las partes existan otros vínculos jurídicos, además del derivado de la relación arrendaticia, de naturaleza especial y complicada que tenga directa influencia sobre la concurrencia de la causa de desahucio invocada (T.S.: 9 de diciembre de 1947, R.J. Ar. 1360; 25 de abril de 1936, R.J. Ar. 973; 11 de marzo de 1933; 26 de octubre de 1918; 2 de diciembre de 1904; 13 de junio de 1902). Pero, por otra parte, la acción de desahucio, ya se funde en un contrato de arrendamiento o en un estado de precario, no puede ser desvirtuada por las alegaciones que haga el demandado invocando su derecho de dominio, su mejor derecho de poseer u otros, cuando tales derechos ni están declarados ni han tenido concreción alguna, debiendo decretarse el desahucio sin perjuicio de que el demandado acuda al juicio declarativo para discutir los derechos por él invocados (T.S.: 9 de diciembre de 1947, R.J. Ar. 1360; 21 de junio de 1945, R.J. Ar. 712; 19 de junio de 1945, R.J. Ar. 706; 28 de marzo de 1932, R.J. Ar. 974). Por lo demás la doctrina constitucional se pronuncia decididamente a favor de la constitucionalidad de los juicios sumarios, que excluyen el conocimiento de cualquier cuestión compleja que exceda de su específico ámbito de aplicación para cuya resolución debe remitirse a la parte actora al juicio plenario (el declarativo ordinario que corresponda a su cuantía) con lo que no se quebranta el derecho a la tutela judicial efectiva ( número 1 del art. 24 de la Constitución) del demandante ( Sentencias de la Sala Segunda del T.C.: 60/1983 de 6 de julio de 1983, B.O. E. nº 189 de 9 de agosto de 1983; 187/1990 de 26 de noviembre de 1990, B.O. E. nº 9 de 10 de enero de 1991).

En el último párrafo del apartado XII de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil se dice: "En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad ".

Por lo que se refiere al juicio verbal que verse sobre la pretensión, del dueño de una finca urbana que la hubiera dado en arrendamiento, de recuperar la posesión de esa finca, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (reseñado, en el número 1º del apartado 1 del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como uno de los juicios verbales por razón de la materia ), se dice, en el apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que: "Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca...urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidades asimiladas sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ". Y, en el apartado 2 del artículo 447 del mismo Cuerpo legal , se dice que: "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales...que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca...urbana dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler... ".

No cabe la menor duda de que estamos ante un "juicio sumario", en el que, por ende, es de aplicación la doctrina procesal de la " cuestión compleja", que, de concurrir, conduciría a la desestimación de la demanda por inadecuación de procedimiento quedando imprejuzgada la cuestión debatida que deberá resolverse en un juicio plenario.

Bajo la vigencia de la actual Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, el concepto de cuestión compleja es el mismo que ya se venía manteniendo bajo la vigencia de la vieja Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 al que ya nos hemos referido con cita de sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Y, centrándonos en este concepto de cuestión compleja, resulta que, en el presente caso, si bien no se discute para nada la verdadera naturaleza del contrato de arrendamiento, se trata de un contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda, al que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en el cual, la prueba practicada y su valoración ,que en contra de lo expuesto por la apelada, si debe ser analizada y ello al objeto de verificar si efectivamente de los datos obrantes, visto las pruebas practicadas, estamos ante una cuestión compleja, conduce a concluir, tal y como hace la juzgadora de instancia, y esta Sala comparte, que nos encontramos ante una cuestión compleja que desborda el juicio de desahucio dada la complejidad de la controversia, pues alcanza a la modificación del contrato con exenciones de pago de renta a cambio de prestaciones de servicios que inciden en la naturaleza de las obligaciones inicialmente pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 2017, y no ante meras alegaciones o argumentos defensivos sobre el impago de la renta, con ánimos dilatorios.

Por tanto hemos de reiterar que el recurso, visto lo actuado por tanto ha de prosperar y por tanto ha de ser estimado, , ya que la Sala, tras analizar las alegaciones de las partes, no puede acceder a la acción de resolución por falta de pago pretendida ante la existencia de cuestiones complejas a las que luego nos referiremos, y que no pueden ser objeto de conocimiento por cauces del procedimiento de desahucio que nos ocupa. No podemos obviar que la única acción ejercitada en el presente procedimiento ,es la de resolución contractual, sin acumulación de la reclamación de las rentas pendientes.

Sobre la inadecuación de procedimiento por tratarse de una cuestión compleja, la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, Sección 1ª, de fecha 23 de diciembre de 2016, citando otras sentencias, entre ellas la de Baleares, Sección 1ª de fecha 13 de octubre de 2016 y la de Jaén de fecha 10 de junio de 2010, establece que el concepto "complejidad" para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones, más o menos prolijas y extensas, que pudieron efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones". Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y además que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que exceden de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

El artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que "no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales ... que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler ...".

Dicho precepto es consecuencia del carácter sumario que tradicionalmente se ha concedido en nuestro derecho al juicio de desahucio por falta de pago , a su vez, se halla estrechamente relacionado con la limitación de la cognición y de la actividad probatoria característicos de este tipo de procedimiento, y que actualmente aparecen recogidos en artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

La falta de efectos de cosa juzgada aplicada a juicios sumarios faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora".

Con respecto a ello, debemos recordar que puede ser estimada tanto de oficio como a instancia de parte, Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5ª de 17 de noviembre de 2008 (EDJ2008/334401), al ser una cuestión de orden público que, en palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, de 18 de enero de 2005, Rec. Nº 834/2004 (EDJ2005/10776) "que constituye una excepción de carácter procedimental no siendo obstáculo para su alegación el que existan causas tasadas de oposición".

(...)

En la sentencia de esta Sala de 3 de junio de 2.004 se dice:" En cuanto a la doctrina jurisprudencial relativa a la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar que, este Tribunal en sus sentencias de fecha 3-junio-2003, 31-julio-02 y 23-junio-2003: "Con todo, no cabe además complejidad según la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, y tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31- julio-2002: "El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de febrero de 1949, ya había manifestado "Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y rehecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa". En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988, 28 de febrero de 1991, 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992, 10 de mayo de 1993, 31 de diciembre de 1996, y 29 de febrero de 2000, por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente".

De igual modo resulta oportuno esta Sala en múltiples resoluciones ha mantenido como de forma imperativa, el art. 250.1.1º, en relación con el 248, LEC establece que: "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas... las que versen sobre reclamaciones de cantidad por que impago de la rentas o cantidades debidas por el arrendatario... pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario... recuperen la posesión de dicha finca". Consecuentemente, el juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y siguientes, presenta como características (en casos, como el presente, en que se acumula la reclamación de rentas impagadas):

a) Se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LECiv de 1881- no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato; tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.

b) Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61, 5.6.87, 28.2.91) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derechos.

c) Su finalidad es la resolución de un arrendamiento y la recuperación posesoria, a través de la desposesión del demandado.

d) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", definidas y firmes ( art. 1555.1 CC; no obstante, es preciso resaltar que la norma determina el procedimiento aplicable, no la interpretación de la causa resolutoria.

Entendemos que en este procedimiento existen cuestiones complejas que exceden del ámbito del juicio de desahucio, y que la sentencia precisamente por esta complejidad no puede dar respuestas a cuestiones vinculadas con la opción de compra y su adecuado ejercicio , lo que conlleva complejidad complejidad incompatible con los estrictos trámites del proceso de desahucio no es la que crean los litigantes con argumentos meramente defensivos sino la que surge de la naturaleza del título invocado - SS. del T.S. 23 junio 1970; 26 marzo 1979 y 10 junio 1986-.Es mas de lo actuado , se aprecia la existencia de indicios del ejercicio de la opción de compra, indicios que llevan a esta Sala a poner en duda la legitimación activa del demandante para el ejercicio de la acción.

La legitimación para el ejercicio de la acción de resolución por impago de rentas, como para cualquier otra acción relativa al contrato de arrendamiento, recae en el arrendador, que no necesariamente tiene que ser el propietario del inmueble. En este caso el contrato de arrendamiento fue concertado por quien figuraba en el Registro de la Propiedad como propietario de la vivienda, por lo que coinciden en el actor las cualidades de propietario y arrendador. Ésta deriva de aquélla, es decir, arrendó porque, como propietario, le asistía ese derecho; si su condición de propietario se viera cuestionada, y aunque el desahucio no versa sobre la propiedad sino sobre la posesión, no podría instar la entrega de la posesión del inmueble que no le corresponde pues carecería de título para ostentarla. Esta Sala no cuestiona la condición de propietario la entidad actora , arrendadora de la vivienda , sino que plantea que sobre ella pesan dudas derivadas del ejercicio de la opción de compra, sin analizar si éste fue o no correcto, por no ser objeto del litigio.

La opción de compra y sus incidencias plantea una cuestión compleja que excede del ámbito de cognición del procedimiento y que obliga a desestimar la demanda. Según señala la SAP Jaén, Sección 1, n. 1330/2023, de 11 de diciembre, remitiéndose al art. 447 apartado 2 LEC ( "no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión y las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y otras pretensiones de tutela que está ley califica como sumarias"), señala que los "efectos limitados de la cosa juzgada en este tipo de procedimientos permiten que las partes puedan acudir a un juicio declarativo posterior en el que pueda conocerse de esa situación compleja que no pudo resolverse en el proceso sumario tal y como establecen las sentencias del Tribunal Supremo de 14 diciembre de 1992 y 29 de febrero de 2000 ".La sentencia refiere la SAP Palma de Mallorca, Sección cuarta, de fecha 30 de abril de 2021 (recurso 663/2020) según la cual "Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario".Y, para reforzar el argumento, hace alusión a la SAP Murcia, Sección 4, de 29 de abril de 2021 (recurso 1726/2019), que declara lo siguiente: "Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo puedan ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afecten al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda".

Asi pues el arrendatario ha ejercitado o no con arreglo a derecho la opción de compra, es cuestión que debe ser sustanciada en el procedimiento correspondiente, y al existir tal opción de compra ello determina la posibilidad de que el arrendatario pueda acceder al derecho de propiedad, en términos que inciden en la resolución del presente litigio de resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas y lo hacen inadecuado por lo indicado a tal efecto para resolver la controversia objeto del mismo.

Por tanto, cualquier cuestión que afecte a la legitimación de las partes, como la relativa a si se ha ejercitado válidamente una opción de compra, excede de los límites del juicio de desahucio única acción ejercitada , por cuanto y debe analizarse y resolverse en un procedimiento declarativo. Ello implicaba la desestimación de la demanda,

En tal sentido se pronuncia entre otras la sentencia SAP, Civil sección 4 del 30 de mayo de 2024 ( ROJ: SAP S 992/2024 - ECLI:ES:APS:2024:992 ) Sentencia: 351/2024 Recurso: 43/2023 asi como SAP, Civil sección 1 del 05 de junio de 2024 ( ROJ: SAP GU 342/2024 - ECLI:ES:APGU:2024:342 ) Sentencia: 232/2024 Recurso: 3/2024

QUINTO.- El segundo motivo de apelación versaba sobre la denunciada vulneración de los artículos 7,1 y 7.2 del Código Civil , asi como del articulo 247 de la LEC y del articulo 11 de la LOPJ referente ala denuncia procesal deducida por la apelante en la instancia , en cuanto a que la demanda de desaucio por falta de pago interpuesta por la actora , la mercantil Abaco , contra la apelante , incurre en mala fe y fraude de ley , dado que la sentencia dictada considera dicha cuestión inexistente e inaplicable al supuesto de autos, siendo así que "los Juzgados y Tribunales rechazaran fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o extrañen fraude de ley o procesal

Basta cuanto se ha expuesto en el razonamiento anterior para constatar que no resulta preciso entrar en su examen por cuanto es de apreciar por las razones expuestas la existencia de una cuestión compleja ,con los efectos ya reseñados.

A mayor abundamiento no resulta admisible la denuncia de mala fe efectuada de contrario pues nada de cuanto se ha actuado indica la vulneración por parte de la actora del articulo 7 de código Civil. Visto lo actuado no es de apreciar la concurrencia de una actuación fraudulenta por parte de la actora (se dirige la acción contra los ignorados ocupantes pues no constan tenían perfectamente identificado al ocupante) entendemos que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6.4 CC ('Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir') y 11 LOPJ ('1. En todo tipo de procedimiento se respetarán las reglas de la buena fe...- 2. Los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.') pero insistimos en el supuesto que nos ocupa la acción fraudulenta no queda acreditada ni puede puede apreciarse transgresión de buena fe procesal ni tampoco la existencia de una petición que entrañe abuso de derecho o fraude de ley o procesal en la conducta de la entidad demandante, ahora apelada.

El ejercicio de las acciones judiciales que brinda el ordenamiento jurídico en orden a poner fin a una situación de arrendamiento que no es consentida por la propietaria de un inmueble; actuando en la jurisdicción penal o civil, a través de las vías legalmente previstas, no pude configurarse como mala fe procesal ni constituirse en un abuso de derecho o fraude de ley o procesal; con el correlativo derecho del ocupante de la vivienda como es lógico, a defender la legalidad de esa situación posesoria.

Por último, la arrendataria alega la existencia de fraude de ley y/o abuso de derecho por parte de la entidad arrendadora, pero no cabe entender que existe tal cuando ésta ejercita una acción resolutoria del contrato al amparo de la ley y en defensa de sus intereses legítimos. En este sentido ya la STS de 6 de abril de 1987 declaraba que "la doctrina del abuso del derecho está elaborada por la Doctrina Científica y por la Jurisprudencia sobre la base del ejercicio de un derecho con la intención de dañar o en la utilización del mismo de un modo anormal y contrario a la convivencia ( sentencia de diez de junio de mil novecientos sesenta y tres), y, como remedio extraordinario, no puede dicha doctrina dar facultad a los Tribunales para hacer uso de ella más que en caso patentes y manifiestos ( sentencia de siete de febrero de mil novecientos sesenta y cuatro), sin que resulte provecho alguno para el agente que lo ejercita, sólo imbuido del propósito de causar daño a otro interés jurídico ( sentencia de dieciocho de enero de mil novecientos sesenta y cuatro); y no puede admitirse que exista abuso de derecho cuando, como en el caso debatido, la acción resolutoria ejercitada se apoya en preceptos legales que avalan su viabilidad y el supuesto perjuicio que la resolución del contrato ocasione al usuario es consecuencia necesaria de la colisión de intereses entre arrendador y arrendatario que entran en juego cuando se extingue el vínculo contractual". Y tampoco cabe sostener que la arrendadora obra con mala fe por fundamentar su demanda en el impago de conceptos ya reclamados anteriormente con base en la STS nº 428/2015, de 15 de julio, pues no estamos ante un supuesto como el examinado en dicha sentencia en el que la arrendadora tras exigir el pago de prestaciones periódicas actuales, y una vez pagadas la mismas, efectuaba una nueva reclamación de las correspondientes a períodos anteriores. En el presente supuesto , por el mero hecho de afirmar la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2014 ( que no aporta y que afirma haber extraviado) donde según indica no se contenía ninguna opción de compra , y cuya existencia no ha quedado acreditada , no puede concluirse mala fe o fraude de ley , máxime cuando consta acreditada la existencia de una situación de impago de rentas , durante muchos años , impago que es reconocida de contrario, y además estamos un ejercicio de una opción de compra , después de la interposición de la demanda , en la cuyo examen y consecuencias no podemos entrar al exceder del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas.

SEXTO.- -Costas.

Habiendo estimado el recurso de apelación, que formulaba peticiones subsidiarias, entre ellas la desestimación de la demanda, procedería imponer las costas conforme a lo previsto en el art. 398 .1 LECivil.

En materia de costas esta Sala ha reiterado, como en la Sentencia de 23 de septiembre de 2019, lo siguiente:

"Debemos recordar que el criterio general en materia de costas es el del vencimiento, de tal modo que las costas procesales causadas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, de conformidad con lo establecido en el Art. 394-1 LEC .

No cabe considerar como tal duda toda aquella que se suscita por la discrepancia existente entre los litigantes en sus escritos de demanda y contestación o a través del recurso interpuesto, pues eso acontece en la totalidad de procesos y recursos, salvo los absolutamente infundados, si no que la duda debe surgir bien por la existencia de distintos criterios jurisprudenciales respecto a la aplicabilidad de un precepto en relación con la cuestión debatida en el proceso o bien por la existencia real de incertidumbre acerca de lo realmente acontecido siempre que tenga repercusión directa en la resolución de la litis."

Asimismo indicábamos en Sentencia nº 64/ 2011, de 25 de mayo (rec. núm. 370/2010):

"De forma reiterada viene manteniendo esta Sala que se trata de posibles excepciones a una norma imperativa y, como tales excepciones, han de ser interpretadas y aplicadas de forma restrictiva, exigiéndose que sean debidamente razonadas por el juzgador, señalando las circunstancias concurrentes que justifican la modificación del principio general. En este sentido, hemos señalado que las dudas de hecho o de derecho que pueda presentar un supuesto determinado deben comportar que la solución técnico-jurídica del litigio sea compleja, oscura, ya sea por una cuestión de derecho material o procesal, ya sea en cuanto a hechos, de forma que las partes no hayan tenido otro remedio que acudir a los Tribunales, es decir, que se hayan visto abocados a los mismos por la dificultad que presentaba y que hacía imposible una solución extraprocesal."

En el presente caso se aprecian serias dudas, tanto de hecho como de derecho, vistos los términos de la disputa existente entre las partes, y en concreto las distintas posiciones doctrinales en relación con la existencia de causa compleja en los supuestos de arrendamiento con opción de compra una vez ejercitadas , motivo por el que consideramos no procede realizar imposición de costas ni en primera ni en segunda instancia.

Además la estimación del recurso de apelación supone que no se impongan las costas del recurso a ninguna de las partes ( art. 398.1 LEC) .

.En cuanto al depósito, la estimación del recurso conlleva la devolución del depósito constituido para recurrir a la apelante ( DA 15ª 8 LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación