Sentencia Civil 439/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 853/2024 de 15 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

1.- GLOBAL LUCANOR S.L interpone demanda de Juicio Verbal de Desahucio por Falta de pago a la que acumula la acción de reclamación de cantidad, que tiene su origen en el contrato de arrendamiento que suscribió la anterior propietaria CIMENTADOS3 SA con los demandados el 27/03/2021, en el que se convino el pago de una renta mensual de 475.-€ que debía ser actualizada anualmente con arreglo al IPC, ascendiendo en la actualidad a 521,22.-€. La actora adquiere el inmueble el 31/08/2022 y se subroga en la posición jurídica de la arrendataria. Instando el desahucio al adeudar los demandados, las rentas de los meses de diciembre de 2022; abril y mayo de 2023 por importe de 1045,50.-€.

2.- La parte demandada DÑA. Angustia Y D. Carlos Manuel se oponen a la demanda interpuesta invocando la enervación de la acción. Reconocen la titularidad de la vivienda, la existencia del arrendamiento, el importe de la renta. Se reclaman 13,28.-€ por el concepto de actualización, que no procede con arreglo a la cláusula 3ª del contrato, ya que la notificación se realiza el 3/04/2023 siendo exigible el pago a partir del mes siguiente. Mantiene que han abonado las rentas desde julio de 2022 a noviembre de 2023 inclusive. Las rentas que se reclaman diciembre de 2022 y mayo de 2023 fueron abonadas el 20/02/2022 y 31/05/2023 (doc nº 7 y 12). En el momento de interponerse la demanda (mayo de 2023) estaban todas las mensualidades abonadas salvo la de febrero de 2023 que se abonó posteriormente.

Respecto de burofax aportado como documento nº 5 de fecha 15/12/2022 y que se remite exclusivamente al Sr. Carlos Manuel, se le reclama el pago de las mensualidades de octubre y noviembre de 2022. Las cuales estaban pagadas los días 2 y 5 de diciembre de 2022. Por ello, también cabe la enervación respecto de él.

3.- La Sentencia desestima la demanda interpuesta.

4.- GLOBAL LUCANOR S.L recurre en apelación invocando:

4.1.- Error en la valoración de la prueba. Falta de Motivación jurídica o lógica al reconocer que:

La parte demandada adeudaba las rentas reclamadas cuando se instó la demanda de desahucio por falta de pago. Que las rentas se abonan fuera del plazo establecido en el contrato y que los demandados adeudaban un mes de renta arrendaticia cuando, se llevó a cabo la celebración de la Vista pertinente. Para después declarar enervada la acción. Imponiendo las costas a la parte actora.

Se aplica incorrectamente el artículo 17 de la LAU ya que el pago de la renta fuera de plazo es causa de resolución del contrato. Y del artículo 22.5 de la LEC ya que la admisión de la enervación nunca debería entrañar la imposición de costas a la parte actora. Ya que antes de interponer la demanda se remitió burofax y si los demandados hubieran pagado no se habría interpuesto la demanda y generado unos gastos.

5.- DÑA. Angustia Y D. Carlos Manuel se oponen al recurso interpuesto solicitando la confirmación de la sentencia dictada.

5.1.- Respecto de la enervación de la acción:

La Sra. Angustia, tenía esta facultad, al no constar requerimiento fehaciente de pago previo a la interposición de la demanda. Y el Sr. Carlos Manuel también, ya que en el requerimiento de pago efectuado el 15/12/2022 se le reclaman las rentas de los meses de octubre y noviembre de 2022, las cuales estaban abonadas. El burofax que fue impugnado, al no cumplir los requisitos que exige la STS de 28/05/2014.

5.2.- Cantidades de renta reclamadas.

En la demanda se reclaman las rentas de diciembre de 2022 (abonada el 20/02/2023) y de mayo de 2023 (abonada el 31/05/2023), antes de la admisión a trámite de la demanda, así como las rentas que pudieran devengarse durante la sustanciación del procedimiento. La renta del mes de febrero de 2023 no fue objeto de reclamación en la instancia. En el acto del juicio, la actora indica que se adeuda la renta de abril de 2024 habiéndose justificado su pago con el documento nº 23.

5.3.- Reclamación de 13,28.-€ de subida del IPC correspondiente a los meses de marzo y abril de 2023.

Tal y como se convino en el contrato y establece el artículo 18 de la LAU la notificación de la subida debe efectuarse de forma previa y por escrito. En el documento nº 1 y 20 consta las notificaciones de la actualización de la renta del mes de abril de 2023 y marzo de 2024. La actualización se empieza a abonar al mes siguiente.

5.4 El pronunciamiento en costas es ajustado a derecho al desestimarse todas las pretensiones.

SEGUNDO.- Enervación de la acción de desahucio

Acerca de este motivo de apelación, conviene comenzar recordando que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de los órganos juzgadores y no de las partes que litigan, a las que queda vetada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de Jueces y Tribunales por el suyo propio, conforme consolidada doctrina jurisprudencial que sostiene que debe prevalecer la valoración que de las pruebas realice el órgano judicial por ser más objetiva que la subjetiva e interesada de las partes litigantes, precisando como dentro de las facultades que se otorgan a Jueces y Tribunales de instancia pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a su consideración e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Y aunque en absoluto puedan considerarse vinculantes para el tribunal de alzada las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas, pues el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum, conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, ( STS. 676/16, de 16 de noviembre, y 269/16, de 22 de abril), no se aprecia en la sentencia impugnada el vicio procesal que se le achaca. Simplemente se intenta sustituir tal valoración del Juzgador "a quo" por otra más conveniente a los intereses de la parte recurrente.

El artículo 439.3 LEC dice: "no se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio".

El art. 22.4 LEC norma que en "[...] los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio".

Por su parte, el art. 440.3 LEC establece que "[...] en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

La arrendataria no puede enervar la acción de desahucio cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación ( Artículo 439.3 LEC) .

No ofrece duda que el impago del rentas y cantidades asimiladas constituye motivo legítimo del ejercicio de la acción resolutoria por incumplimiento de la obligación de pago. Ahora bien, ello no significa que no proceda la enervación de la acción por cumplimiento de los requisitos del art. 22.4 LEC.

Las SSTS, 194/2021, de 12 de abril, ROJ: STS 1345/2021, y 176/2021, de 29 de marzo de 2021, ROJ: STS 1237/2021) han sistematizado y actualizado los requisitos que son exigibles al requerimiento del arrendador si pretende alcanzar el efecto impeditivo de la enervación que menciona el art. 22.4 LEC, que ya fueron determinados en las SSTS 508/2015, de 22 de septiembre, ROJ: STS 3885/2015, y 302/2014, de 28 de mayo, ROJ: STS 2136/2014, y que son los siguientes:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada".

Se insiste también en que determinados contenidos del requerimiento, aunque habituales, no son obligatorios. Así, no se exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto o que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo ("el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago")

En la sentencia 335/2014, de 23 de junio, Rec 1437/2013 resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: "el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo".

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago. Como declara la sentencia de La AP de Madrid de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada" . Lo que se reitera en STS 23 de junio de 2014 Recurso: 1437/2013 .

Sentado lo anterior, consta como documento nº 5 de la demanda el requerimiento efectuado por GLOBAL LUCANOR S.L exclusivamente al Sr. Carlos Manuel de fecha 15/12/2022, en el que se le informa que tiene pendiente de pago la cantidad de 1022 euros en concepto de impago de rentas devengadas por el arrendamiento de la vivienda conforme al siguiente desglose: 1/10/2022: 511.-€ y 1/11/2022: 511.-€ siendo emplazado para en el que en el plazo de 10 días se pusiera al corriente en el pago, facilitándole el número de cuenta corriente en el que efectuar los ingresos. Como documento nº 6 se aporta el certificado de remisión de 15/12/2022 08:44:40 constando que el mismo no fue entregado dejado aviso el 20/12/2022 09:52:00.

La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado. Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."

Respecto del contenido del burofax, el Tribunal Supremo en la Sentencia 176/2021 de 29 Mar. 2021, Rec. 6505/2019, aludiendo a las SSTS nº 357/2010, de 15 de junio, 302/2014, de 28 de mayo, 335/2014, de 23 de junio, y 508/2015, de 22 de septiembre, ha declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.

El Supremo viene a establecer lo siguiente: 1.º No puede considerarse que la reclamación extrajudicial inhabilite la enervación de desahucio si esta se hizo por un concepto inexacto, pudiendo ser impugnada la cantidad en cualquier momento, incluso en el propio procedimiento para enervar el desahucio.

En el presente caso, el contenido del burofax no guarda correlación con el contenido de la demanda interpuesta en la que se reclaman las rentas de los meses de diciembre de 2022 y de mayo de 2023 (abonada el 31/05/2023), así como las rentas que pudieran devengarse durante la sustanciación del procedimiento.

La Sala estima que el pronunciamiento contenido en la Sentencia dictada por el Juez a quo es ajustado a derecho debiendo confirmarlo.

TERCERO.- Reclamación de rentas

Se ha acreditado que antes de la interposición de la demanda, los demandados tenían satisfechas las rentas de los meses de diciembre de 2022 y de mayo de 2023. No consta que se haya reclamado por la actora el pago de la renta del mes de febrero de 2023. En cualquier caso, los demandados en el acto del juicio acreditaron estar al corriente en su pago, incluida la renta del mes de abril de 2024.

CUARTO.- Actualización del IPC

En la cláusula TERCERA del contrato relativa a la renta y su actualización, se convino:

" El presente contrato, que desde este momento vincula a las partes en su contenido, comenzará sus efectos en lo que al pago de renta se refiere, el día 23 de marzo de 2021 . El precio anual del arrendamiento es de CINCO MIL SETECIENTOS EUROS (5.700,00 euros), más los impuestos correspondientes. Dicho precio será pagadero a razón de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS (47500,00 euros) cada uno meses de duración del contrato, que serán abonados por el Arrendatario al Arrendador, por meses anticipados y dentro de los días uno a cinco de cada mes, en moneda de curso legal, fijándose de común acuerdo como medio para efectuar dichos pagos la domiciliación de los mismos en la cuenta bancaria de la titularidad del Arrendatario, abierta a su nombre en Cajamar Caja Rural, número NUM000, o la que éste designe en cada momento, previa notificación fehaciente a Cimentados3 con un mes de antelación al día primero del mes en que sea efectiva la nueva domiciliación

En el primer recibo (que se girará el próximo mes de abril de 2021) se incrementará la renta en CIENTO VEINTIDOS CON CINCUENTA Y OCHO EUROS (122,58 euros) correspondientes al prorrateo de la renta por los días restantes desde la firma de este contrato hasta la finalización del presente mes.

En el momento de efectuarse el pago de la renta, se facilitará a la arrendataria el correspondiente recibo, que será el único justificante válido a los efectos prevenidos en el artículo 1 .579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No se considerará válido el pago efectuado por cualquier otro procedimiento, o cualquier persona física o jurídica distinta del Arrendatario a no ser que ambas partes lo acuerden así por escrito.

El retraso de cinco días o más en el pago de cualquiera de las mensualidades será causa suficiente para que el Arrendador ejercite la acción de desahucio, en cuyo caso serán a cargo del Arrendatario todos los gastos judiciales y extrajudiciales que se originen, incluso los honorarios de Letrado y derechos de Procurador, aun cuando su intervención no fuese preceptiva.

Las partes contratantes acuerdan la revisión anual de la renta, aumentándola o disminuyéndola en la misma proporción que la variación porcentual experimentada por el índice General Nacional del Sistema de índices de Precios de Consumo, en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato por el instituto Nacional de Estadística, o el organismo que en un futuro pudiera sustituirle.

La nueva renta surgida después de cada revisión que será considerada como renta legal a todos los efectos, sirviendo como base para el cálculo de la que se pudiera efectuar en el siguiente año en el supuesto de nueva prórroga, actuándose de igual manera los años sucesivos, si se produjeran más prórrogas, hasta la finalización definitiva del contrato. La renta revisada será exigible a partir del mes siguiente a aquél en que la parte Arrendadora lo notifique a ia arrendataria por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

En el caso de que el Instituto Nacional de Estadística dejase de publicar los índices a que se refiere esta condición, la revisión que se establece se calculará en base a los índices o módulos que lo sustituyan."

Se aporta como documento nº 1 de la contestación el correo electrónico remitido el 3/04/2023 al Sr. Carlos Manuel relativo a la revisión del IPC y como documento nº 24 la comunicación efectuada el 20/03/2024 relativa al incremento de la renta. Habiendo acreditado con los documentos nº 2 a 23 las transferencias de pago efectuadas. Lo que evidencia que el motivo invocado en el recurso no pueda tener favorable acogida.

QUINTO.- Costas

Cuestiona la parte recurrente el pronunciamiento en costas. Sin embargo, se estima que el mismo es correcto toda vez que se le dio traslado de la petición de enervación efectuada por los demandados y se opuso a la misma. De ahí que proceda confirmar la condena en costas en la instancia. Respecto de las de la alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la condena en las costas de esta alzada a la parte apelante.

SEXTA.- Depósito constituido para recurrir .

En los términos previstos en el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre, procede declarar su pérdida dando al depósito constituido para recurrir, el destino legal.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español. con pérdida del depósito constituido para recurrir.